Beschlussvorlage (Anlage zur Beschlussvorlage 146/2011)

Stadt Pulheim Bebauungsplan Nr. 97 Brauweiler / Freimersdorf Begründung (Stand: Satzungsbeschluss) Stadt Pulheim BEBAUUNGSPLAN NR. 97 - Brauweiler / Freimersdorf Begründung (Stand: Satzungsbeschluss) Stadt Pulheim Alte Kölner Straße 26 50 259 Pulheim Tel.: 02238 - 808-0 Fax: 02238 - 808-445 Auftragnehmer: Große – Kreyssig – Dr. Schönert GbR Planung und Landschaft Rellinghauser Straße 334 d 45 136 Essen Tel.: 0201 – 481884 Fax: 0201 – 481886 eMail: Info@PlanLand.net Bearbeitung: Stefan Kreyssig, Landschaftsarchitekt BDLA Dr. Thomas Schönert Diplom-Biologe Essen, den 28.04.2011 PL„ Planung und Landschaft Stadt Pulheim BEBAUUNGSPLAN NR. 97 - Brauweiler / Freimersdorf Begründung (Stand: Satzungsbeschluss) INHALT I SEITE 1. Anlass und Zweck der Planaufstellung........................................................................ 1 2. Lage, Abgrenzung und Größe ....................................................................................... 2 3. Konzeption...................................................................................................................... 2 4. Grundlagen der Planung ............................................................................................... 4 4.1. Bauleitplanung ............................................................................................................... 4 4.2. Landschaftsplanung ...................................................................................................... 4 4.3. Wasserschutz ................................................................................................................. 5 4.4. Ver- und Entsorgung...................................................................................................... 5 4.5. Plangrundlagen .............................................................................................................. 5 5. Planinhalte ...................................................................................................................... 6 5.1. Private Grünflächen - Zweckbestimmung Golf............................................................ 6 5.2. Pflanzgebote und Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft ................................................... 6 5.2.1. Pflanzflächen ........................................................................................................ 6 5.2.2. Wiesenflächen ...................................................................................................... 7 5.3. Wasserflächen ................................................................................................................ 7 5.4. Brauchwasserversorgung ............................................................................................. 7 5.5. Höhenfestsetzung (Bodenmodellierungen) ................................................................. 8 6. Umweltbelange, Berücksichtigung von Natur und Landschaft................................ 10 7. Denkmalschutz ............................................................................................................. 10 8. Bodendenkmalpflege ................................................................................................... 10 9. Altlasten ........................................................................................................................ 11 10. Städtebauliche Daten................................................................................................... 11 11. Bodenordnung ............................................................................................................. 11 PL„ Planung und Landschaft Stadt Pulheim BEBAUUNGSPLAN NR. 97 - Brauweiler / Freimersdorf Begründung (Stand: Satzungsbeschluss) II TABELLEN SEITE Tabelle 1: Grundstücksliste ....................................................................................................2 Tabelle 2: Städtebauliche Bilanz...........................................................................................11 PLAN „ STADT PULHEIM BEBAUUNGSPLAN NR. 97 Stand: Entwurf 0810/BP_b - SK/PS - 28.04.2011 - M 1 : 1.000 ANLAGEN Umweltbericht PLANUNG UND LANDSCHAFT 2011: Stadt Pulheim, Bebauungsplan Nr. 97 - Brauweiler / Freimersdorf - Umweltbericht, Essen, 28.04.2011 Spezielle Artenschutzrechtliche Prüfung PLANUNG UND LANDSCHAFT 2011: Stadt Pulheim, Spezielle Artenschutzrechtliche Prüfung zum Bebauungsplan Nr. 97, Brauweiler / Freimersdorf, Essen, 28.04.2011 PL„ Planung und Landschaft Stadt Pulheim BEBAUUNGSPLAN NR. 97 - Brauweiler / Freimersdorf Begründung (Stand: Satzungsbeschluss) 1. 1 Anlass und Zweck der Planaufstellung Die GolfCity Pulheim GmbH betreibt seit 2008 im Stadtgebiet Pulheim auf einer früheren Ackerfläche eine öffentliche Golfanlage bestehend aus „ neun Standard-Golfbahnen und einem 3-Bahnen-Kurzplatz „ Übungseinrichtungen (Übungswiese, Übungsgrüns) und „ Infrastruktureinrichtungen (Gebäude und Stellplätze) Die bestehende Golf-Anlage wird nachfolgend „GolfCity Pulheim I“ genannt. Die Anlage ist verkehrlich durch einen ausgebauten Wirtschaftsweg mit der Bonnstraße (L 183) verbunden. Der Kreuzungsbereich wurde dort mit Linksabbiegespuren versehen und die Kreuzungsgeometrie gemäß den Vorgaben von Straßen.NRW umgestaltet. Das Empfangsgebäude, der Betriebshof und die Abschlaghütten von „GolfCity Pulheim I“ wurden 2009 fertig gestellt. Es stehen derzeit 130 Stellplätze zur Verfügung. Der Spielbetrieb wurde 2008 aufgenommen, wobei schon bald erkennbar war, dass ein Bedarf nach zusätzlichem Angebot besteht. Das Konzept von GolfCity überzeugte schon in der ersten Saison viele, sodass eine Vielzahl neuer Spieler gewonnen wurden und im Rahmen von Kursen auch Anfänger an das Golfspiel herangeführt werden konnten. Der Betreiber hat vor diesem Hintergrund einen Antrag auf bauleitplanerische Baurechtsschaffung für eine zweite GolfCity-Anlage – GolfCity Pulheim II – an den Rat der Stadt Pulheim gestellt, der diesem Antrag durch den Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplanes mit paralleler Änderung des Flächennutzungsplanes entsprochen hat. PL„ Planung und Landschaft Stadt Pulheim BEBAUUNGSPLAN NR. 97 - Brauweiler / Freimersdorf Begründung (Stand: Satzungsbeschluss) 2. 2 Lage, Abgrenzung und Größe Das Plangebiet liegt im Süden der Stadt Pulheim. Es grenzt unmittelbar an die Bahnlinie KölnAachen an. Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst folgende Grundstücke: Tabelle 1: Grundstücksliste Flurstücksnummer Stadt Pulheim Gemarkung Brauweiler Flur 16 Flurstück 219 Zurzeit wird das Gelände ackerbaulich genutzt. Das Gelände wird im Westen, Norden und Osten durch Landwirtschaftswege und im Süden durch einen Wartungsweg der Deutschen Bahn AG begrenzt. Der genaue Grenzverlauf des Geltungsbereiches ist dem zeichnerischen Teil des Bebauungsplanes Nr. 97 Brauweiler / Freimersdorf (Plan-Nr. 0810/BP_a) zu entnehmen. Das Plangebiet hat eine Gesamtgröße von 14,90 ha. 3. Konzeption Es ist beabsichtigt, die bereits vorhandene Infrastruktur von GolfCity Pulheim I auch für GolfCity Pulheim II zu nutzen, die aber dennoch als eine unabhängig zu spielende Anlage zu sehen ist. Erwünschte Synergieeffekte betreffen vor allem die verkehrliche Anbindung an die Bonnstraße und die Zuwegung zum Golfplatz. Aber auch die vorhandene Gastronomie, der Betriebshof, Umkleiden, Sanitäreinrichtungen etc. sind ausreichend bemessen, um die zusätzlichen Spieler der GolfCity Pulheim II verkraften zu können. Bedingt durch die größere Entfernung zwischen den Stellplätzen und Gebäuden der GolfCity Pulheim I zum Plangebiet von GolfCity Pulheim II soll eine „Verschachtelung“ der vorhandenen und der neuen Spielbahnen dafür sorgen, dass beide Anlagen nach dem Prinzip der kurzen Wege an Gebäude und andere Infrastruktur von GolfCity Pulheim I angebunden sind. Dies wird dadurch erreicht, dass einige Spielbahnen von GolfCity Pulheim I umnummeriert werden und zukünftig zur GolfCity Pulheim II gehören. Die entfallenden Spielbahnen werden auf dem Gelände der GolfCity Pulheim II neu angelegt. Um beide Anlagen mit ihren jeweils 9 Spielbahnen leichter unterscheiden zu können, wurde den Spielbahnnummern ein „B“ (für blauer Platz) bzw. ein „R“ (für roter Platz) vorangestellt. Unabhängig vom Ineinander-Verschachteln beider Golfplätze werden also in GolfCity Pulheim II neun Spielbahnen angelegt. Die gesamte Infrastruktur wird von GolfCity Pulheim I gestellt. D.h. für GolfCity Pulheim II werden keine weiteren Gebäude und keine zusätzlichen, technischen oder verkehrlichen Erschließungen notwendig. Die Organisation des Spielbetriebes, der Platzpflege u.ä. wird komplett von der GolfCity Pulheim I aus wahrgenommen. Damit im Zusammenhang steht, dass die GolfCity Pulheim II auch keine eigenen Übungseinrichtungen (die große Übungswiese - Driving Range und die Übungsgrüns) erhalten soll, da auch hier die bestehenden Kapazitäten der GolfCity Pulheim I ausreichen. Von den 200 Stellplätzen, die nach dem Bebauungsplan Nr. 87 für die GolfCity Pulheim I zulässig sind, wurden bisher 130 ausgebaut. Zur Inbetriebnahme der GolfCity Pulheim II sollen die PL„ Planung und Landschaft Stadt Pulheim BEBAUUNGSPLAN NR. 97 - Brauweiler / Freimersdorf Begründung (Stand: Satzungsbeschluss) 3 hierfür notwendigen weiteren Stellplätze angelegt werden. Der notwendige Platz wurde freigehalten und lediglich eingesät. Das Plangebiet ist 14,90 ha groß und vollständig ackerbaulich genutzt. Die Planung sieht auf dieser Fläche insgesamt 9 Spielbahnen mit einer Gesamtlänge von 1.940 m 1, bestehend aus Abschlägen, den eigentlichen Spielbahnflächen (Fairways und Semiroughs), Grüns und Sandhindernissen vor. 1 Gegenüber dem Vorentwurf ist der Platz etwa 200 m kürzer. 2009 betrug die Gesamtlänge noch 2.145 m. Die Kürzungen gehen vor allem auf die Ausklammerung des südlichen Bereiches wegen der Belange der Bodendenkmalpflege zurück. PL„ Planung und Landschaft Stadt Pulheim BEBAUUNGSPLAN NR. 97 - Brauweiler / Freimersdorf Begründung (Stand: Satzungsbeschluss) 4. 4.1. 4 Grundlagen der Planung Bauleitplanung Die Grundlage für den Vollzug der städtebaulichen Planung durch den verbindlichen Bebauungsplan bildet der Flächennutzungsplan, der parallel geändert wird. Die zur planungsrechtlichen Absicherung des Vorhabens erforderliche Änderung des Flächennutzungsplanes ist gemäß § 2 (1) BauGB mit dem Aufstellungsbeschluss des Umwelt- und Planungsausschusses der Stadt Pulheim am 17.06.2009 eingeleitet worden. Ebenfalls am 17.06.2009 hat Umwelt- und Planungsausschuss der Stadt Pulheim die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 97 Brauweiler / Freimersdorf gemäß § 2 (1) BauGB beschlossen. Die Behörden und sonstigen Träger Öffentlicher Belange wurden gem. § 4 (1) BauGB mit Schreiben vom 01.09.2009 unterrichtet und zur Äußerung aufgefordert. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 (1) BauGB hat im Zeitraum vom 16.09.2009 bis zum 15.10.2009 stattgefunden. Am 09.02.2011 hat der Umwelt- und Planungsausschuss der Stadt Pulheim die geänderten Unterlagen als Entwurf des Bebauungsplanes beschlossen und die Verwaltung beauftragt, die Behörden und sonstigen Träger Öffentlicher Belange nach § 4 (2) BauGB zur Stellungnahme aufzufordern und die Öffentliche Auslegung nach § 3 (2) BauGB durchzuführen.2 Die Behörden und sonstigen Träger Öffentlicher Belange wurden gem. § 4 (2) BauGB mit Schreiben vom 02.03.2011 unterrichtet und zur Äußerung aufgefordert. Die Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 (2) BauGB hat im Zeitraum vom 02.03.2011 bis zum 05.04.2011 stattgefunden. Die Rechtsgrundlagen werden in der Präambel des Bebauungsplanes Nr. 97 Brauweiler / Freimersdorf (Plan-Nr. 0810/BP_b) aufgeführt. 4.2. Landschaftsplanung Das Planungsgebiet liegt im Geltungsbereich des Landschaftsplans 7 „Rommerskirchener Lössplatte“ (RHEIN-ERFT-KREIS 1992). Von Süden her grenzt der Landschaftsplan 8 „Rheinterrasse“ (RHEIN-ERFT-KREIS 1990) an das Planungsgebiet an. Für das Plangebiet gelten folgende Darstellungen des Landschaftsplans 7. ObjektObjekt-Name Erläuterung Nr. Landschaftsplans 7 „Rommerskirchener Lössplatte“ Entwicklungsziele für die Landschaft 2 Anreicherung einer im ganzen zu erhaltenden Landschaft mit naturnahen Lebensräumen und mit gliedernden und belebenden Elementen Besonders geschützte Teile von Natur und Landschaft Entwicklungs-, Pflege- und Erschließungsmaßnahmen 5.2-228 Lockere Baumreihe auf der Die Maßnahme dient zur Markierung des Wegeverlaufs und Westseite des Wirtschafts- zur Gliederung der Landschaft. 2 Textänderungen gegenüber der Fassung der Öffentlichen Auslegung bzw. Beteiligung nach § 4 (2) BauGB sind durch Unterstreichung im Text kenntlich gemacht. PL„ Planung und Landschaft Stadt Pulheim BEBAUUNGSPLAN NR. 97 - Brauweiler / Freimersdorf Begründung (Stand: Satzungsbeschluss) ObjektNr. 4.3. 5 Objekt-Name Erläuterung weges. Vor Ausführung der Maßnahme hat eine Abstimmung mit Thyssengas und RWE stattzufinden. Anmerkung der Verfasser: Die Maßnahme wird im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 87 - 1. Änderung – allerdings symmetrisch – auf der Ostseite des Weges realisiert. Im Bebauungsplan Nr. 97 wird sie für diesen Geltungsbereich festgesetzt, so dass letztlich eine Allee aus zwei Baureihen entstehen wird. Wasserschutz Das Gebiet liegt vollständig in der Wasserschutzzone III B des Wasserschutzgebietes Wasserwerk Weiler. 4.4. Ver- und Entsorgung Innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes befinden sich keine Ver- und Entsorgungseinrichtungen. Mehrere Fernleitungen befinden sich in den außerhalb verlaufenden Wegen. 4.5. Plangrundlagen Als Grundlage des zeichnerischen Teils des Bebauungsplans (und auch des Landschaftspflegerischen Begleitplans) wird das digitale Kataster des Rhein-Erft-Kreises (Stand 24.09.2009) verwendet. Die Topografie wurde zur Vorbereitung der Planung im September 2009 vom Vermessungsbüro Seidel vermessungstechnisch aufgenommen. Beide Plangrundlagen werden im CAD georeferenziert weiter verwendet. Durch technische Maßnahmen wird ein versehentliches Ändern dieser Grundlagen bei der Bearbeitung des Bebauungsplanes verhindert. PL„ Planung und Landschaft Stadt Pulheim BEBAUUNGSPLAN NR. 97 - Brauweiler / Freimersdorf Begründung (Stand: Satzungsbeschluss) 5. 6 Planinhalte Gebäude, Stellplätze, Anlagen zur Verkehrserschließung, Ver- und Entsorgungseinrichtungen sind nicht geplant, da die notwendige Infrastruktur für „GolfCity Pulheim II“ mit dem bestehenden Golfplatz im angrenzenden Bebauungsplan Nr. 87 sichergestellt ist. Dies gilt auch für die verkehrliche Erschließung. 5.1. Private Grünflächen - Zweckbestimmung Golf Die Darstellung der „Privaten Grünfläche - Zweckbestimmung Golf" nimmt den flächenmäßig größten Teil des Bebauungsplanes ein. In diesen Flächen werden alle Golfspielflächen zusammengefasst dargestellt: „ Abschläge „ Sandhindernisse „ Grüns mit Vorgrüns „ die eigentlichen Spielbahnen („Fairways") mit dem Halbrauhen („Semirough") Die Ausweisung der Golfspielbereiche erfolgt nach § 9 (1) Nr. 15 BauGB. Die Begrenzung der Grünfläche folgt im Wesentlichen der Grenzlinie Halbrauhes/Rauhes (siehe auch Landschaftspflegerischer Begleitplan). Außerdem ist eine Schutzhütte als Unterstand für Golfspieler bei widrigen Witterungsverhältnissen als dem Golfsport dienendes Nebengebäude gemäß § 14 (1) BauNVO in der „Privaten Grünfläche" zulässig. Anpflanzungen (Bäume und Sträucher) in den Grünflächen werden aus den im Kap. 5.2 genannten Gründen auf kleine Stückzahlen begrenzt. 5.2. 5.2.1. Pflanzgebote und Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft Pflanzflächen Die Bepflanzung des Plangebietes wurde mit dem Rhein-Erft-Kreis als Untere Landschaftsbehörde abgestimmt. Die Bepflanzung soll sehr zurückhaltend erfolgen, um den Charakter der offenen Bördelandschaft weitestgehend zu erhalten. Daher wird die Anzahl der Bäume innerhalb der privaten Grünflächen (s. Textliche Festsetzung) begrenzt, um das gewünschte Ziel auch planungsrechtlich zu fixieren. Mehr noch als Bäume behindern Sträucher die Sicht aus der Perspektive von Fußgängern und Radfahrern, die das Wegenetz im Umfeld des Plangebietes nutzen. Von daher wurde auch, was die Anpflanzung von Sträuchern betrifft, eine Obergrenze festgesetzt. Ausnahmen vom zuvor beschriebenen Ansatz gibt es lediglich für zwei Teilflächen, die gemäß § 9 (1) 25a BauGB mit einem Pflanzgebot festgesetzt sind: „ Teilfläche A am östlichen Rand des Plangebietes: Es handelt sich um einen 5 m breiten Streifen, innerhalb dessen eine Baumreihe aus 10 Linden angepflanzt wird. Diese Baumreihe geht inhaltlich zurück auf den Landschaftsplan Nr. 7 des Rhein-Erft-Kreises, der entlang des dortigen Weges die Anpflanzung einer lockeren Baumreihe vorsieht. Die zweite, gegenüberliegende Baumreihe, mit der zusammen sich eine Allee ergeben wird, ist bereits im Bebauungsplan Nr. 87 festgesetzt worden. „ Teilflächen B1 und B2 im Süden des Plangebietes: In der Planfassung zur öffentlichen Auslegung war in diesem Bereich ein Feldgehölz eingeplant, das aus mehreren randlichen Reihen mit Sträuchern und 50 Bäumen im Inneren der Fläche bestehen sollte. Gegen diese PL„ Planung und Landschaft Stadt Pulheim BEBAUUNGSPLAN NR. 97 - Brauweiler / Freimersdorf Begründung (Stand: Satzungsbeschluss) 7 Planung hat sich das Rheinische Amt für Bodendenkmalpflege des LVR ausgesprochen, da befürchtet wurde, dass mit der Anpflanzung der Bäume eine Zerstörung des Bodendenkmals („Via Belgica“ aus der Römerzeit) einhergehen könnte. Es wurde vom LVR vorgeschlagen, statt dessen eine Baumreihe entlang der Nordgrenze des Schutzbereiches der Via Belgica einzuplanen und südlich davon ausschließlich Sträucher vorzusehen. Nach Abstimmung mit der Unteren Landschaftsbehörde des Rhein-Erft-Kreises wurde der Vorschlag des LVR in die Planung übernommen und durch Pflanzgebote die Baumreihe (Teilfläche B1) und die Strauchpflanzung als Teilfläche B2 festgesetzt. Wie schon im Vorentwurf wird zwischen den angrenzenden Wegen und der Strauchpflanzung ein Abstand von 5 m eingehalten, damit der parallel zur Bahnlinie verlaufende Weg optisch nicht zu sehr eingeengt wird. Dies hängt damit zusammen, dass die auf der Südseite des Weges anschließende Böschung zur Bahnlinie bereits dicht bepflanzt ist. Zwischen Anpflanzung und Wegekante soll ein Saum entwickelt werden. Form und Lage der Pflanzflächen sind – wie beschrieben – mit dem LVR und der Unteren Landschaftsbehörde abgestimmt und berücksichtigen auch die Bodendenkmalpflege, da in diesem Teil des Plangebiets keine Erdbewegungen möglich sind (Schutzbereich der Via Belgica, s.a. Kap. 5.5, Seite 8, bzw. Kap 8, Seite 10) und es sinnvoll ist, einen Teil der Ausgleichsmaßnahmen dort zu konzentrieren. 5.2.2. Wiesenflächen Die extensiven Wiesenflächen dienen dem Ausgleich für Eingriffe in Natur und Landschaft. Sie sind daher sind mit einer standortgerechten Ansaatmischung aus Gräsern und Kräutern einzusäen. Anpflanzungen aus Bäumen und Sträuchern werden aus den zuvor genannten Gründen ebenfalls begrenzt. 5.3. Wasserflächen Die geplanten Wasserflächen werden nach § 9 (1) Nr. 16 BauGB als „Wasserfläche“ festgesetzt. Alle Teiche werden durch eine Folie abgedichtet. Dies ist zum einen notwendig, da ab etwa 2 m Tiefe Sand und Kies der Haupt- oder Mittelterrasse anstehen und deshalb eine zuverlässige Abdichtung der Wasserflächen notwendig ist und andererseits eine Verbindung zwischen dem Oberflächenwasser des Golfplatzes und den grundwasserführenden Schichten im Untergrund unerwünscht ist (Wasserschutzgebiet). 5.4. Brauchwasserversorgung Für eine optimale Entwicklung der Golfflächen, insbesondere die der intensiv genutzten Spielelemente (Grüns und Abschläge), bedarf es während der Vegetationsperiode einer ausreichenden Beregnung. Auf dem vorhandenen Golfplatz besteht ein Beregnungsteich und ein Brunnen zur Brauchwasserversorgung sowie das notwendige unterirdische Leitungsnetz zur Versorgung der Rasenflächen der GolfCity Pulheim I. Die wasserrechtliche Erlaubnis der Unteren Wasserbehörde des Rhein-Erft-Kreises aus 2007 3 für den Brunnen und die Grundwasserentnahme bis zu einer Höchstmenge von 28.000 m /a wird trotz diverser wassersparender Maßnahmen (Regenwassernutzung mit Bevoratung in Feuchtmulden) nicht ausreichen, auch die zusätzlichen Flächen im Plangebiet mit zu versorgen. Von daher muss entweder eine zusätzliche Erlaubnis für einen weiteren Brunnen eingeholt PL„ Planung und Landschaft Stadt Pulheim BEBAUUNGSPLAN NR. 97 - Brauweiler / Freimersdorf Begründung (Stand: Satzungsbeschluss) 8 oder die Erlaubnis des bestehenden Brunnen müsste erweitert werden. In beiden Fällen muss das entsprechende Verfahren nach Landeswassergesetz beantragt werden. Rein rechnerisch ergibt sich für das Plangebiet ein Bedarf an Brauchwasser von bis zu ca. 20.000 m3 / Jahr. 5.5. Höhenfestsetzung (Bodenmodellierungen) Im Bebauungsplan sind in blauer Farbe die bestehenden Höhenverhältnisse mit Hilfe von Höhenlinien eingetragen. Die Darstellung basiert auf einer topografischen Vermessung des Geländes und ist auf Normalnull (Meter über NN – müNN) bezogen. Das zulässige Maß an Geländemodellierungen wird als Höhenfestsetzung in lila Farbe dargestellt. Aus der Höhendifferenz der blauen zu den lila Eintragungen ergeben sich sowohl Abgrabungen als auch Aufschüttungen. Abgrabungen und Aufschüttungen sind aus mehreren Gründen zur Anlage des Golfplatzes notwendig, die nachfolgend genannt sind. Vom Abschlag einer Spielbahn müssen die Golfspieler die „Landezone“ der jeweiligen Spielbahn einsehen können, damit einerseits der Ball bis zum endgültigen Liegenbleiben mit den Augen verfolgt werden kann und andererseits Gefährdungen vorauslaufender Spieler durch die Bälle verhindert werden. Betrachtet man das Gelände als Ganzes, so ist zunächst festzustellen, dass es sich um eine bewegte Topografie handelt. Ganz im Nordosten werden 70,5 müNN erreicht, während im mittleren Bereich eine Senke existiert, die nur 65,0 münn hoch liegt. Von dort aus steigt das Gelände in südlicher Richtung erneut an (etwa 71,0 müNN). Bei der Planung des Golfplatzes lässt es sich nicht vermeiden, die Spielbahnen vorrangig in Nord-Süd-Richtung zu legen, da das Plangebiet in Ost-West-Richtung im Mittel mit ca. 320 m (abzüglich Sicherheitsabstand zu den öffentlichen Wegen und anderen Spielbahnen) zu schmal ist, um die längeren Spielbahnen parallel zu den Höhenlinien unterzubringen, was bis zu einem Gefälle von etwa 15 % i.d.R. zu geringeren Bodenbewegungen als eine lotrechte Ausrichtung führt. Die Überlegungen zur Modellierung sollen beispielhaft an der Spielbahn R5 aufgezeigt werden: Sie hat ca 385 m Länge und passt daher nur in Nord-Süd-Richtung in das Plangebiet. Die beiden Abschläge befinden sich in der Nordwest-Ecke des Gebietes und die Schlagrichtung weist aus Gründen der Sicherheit für Spaziergänger und Radfahrer auf den öffentlichen Wegen ins Zentrum des Gebietes. Trotz des abgeflachten Bereiches, auf dem die beiden Abschläge platziert sind, muss dort aufgeschüttet werden, da sich nach etwa 150 m vom Abschlag das Gefälle nach Süden hin verstärkt (dies kann man an den recht nahe beieinander liegenden blauen Höhenlinien ablesen). Ab dort kann man also den Bereich, in dem Bälle landen sollen, nicht mehr einsehen. Bei anderen Golfanlagen würde man an einer solchen Situation nun die Abschläge ein wenig erhöhen und gleichzeitig den Problembereich absenken, bis die Spielbahn auf die notwendige Länge von 250 m einsehbar geworden ist. Dies ist im vorliegenden Fall jedoch nicht möglich, da das Gelände aus Gründen der Bodendenkmalpflege (s.u.) im betroffenen Bereich nicht abgegraben werden kann. Daher bleibt keine andere Möglichkeit, als die Abschläge und den Bereich der Landezone (zwischen den Teichen) soweit anzuheben, bis die Spielbahn über die gesamte Schlagentfernung einsehbar geworden ist und auf diese Weise die Problemstelle zu beseitigen. Es muss also durch Bodenbewegung dafür gesorgt werden, dass die genannten Sicherheitsaspekte (Einsicht auf Schlaglänge) an allen zum Golfspiel vorgesehen Stellen erfüllt sind. PL„ Planung und Landschaft Stadt Pulheim BEBAUUNGSPLAN NR. 97 - Brauweiler / Freimersdorf Begründung (Stand: Satzungsbeschluss) 9 Vorrangig aus Sicht des Bodenschutzes ist es sinnvoll, die erforderlichen Modellierungen im sog. „Massenausgleich“ vorzunehmen, d.h. das Volumen des Aushubs sollte identisch sein mit dem Volumen, das für Aufschüttungen notwendig ist. Anderenfalls müsste Boden mit LKW angefahren werden oder ein Überschuss müsste woanders eingebaut oder gar aufwändig entsorgt werden. Beide Verfahren sind aus Sicht des Bodenschutzes grundsätzlich zu vermeiden. Auch wenn das Plangebiet bislang rein ackerbaulich genutzt wurde, birgt es unterhalb der oberen Bodenschichten Funde aus der Römerzeit und sogar bis zurück in die Jungsteinzeit (ca. 5.500 v. Chr.) Diese Erkenntnisse des LVR-Amt für Bodendenkmalpflege im Rheinland, Bonn (s.a. Kap. 8, Seite 10), sind in die Planung insoweit eingeflossen, dass nur dort Abgrabungen vorgesehen wurden, wo nicht mit solchen Fundstätten zu rechnen ist. Dieser Bereich umfasst 3 die Senke etwa in der Mitte des Plangebietes . Ganz im Süden liegt der Schutzbereich der „Via Belgica“ 3. Hier wurden keinerlei Spielelemente des Golfplatzes vorgesehen, um Schäden an Bodendenkmälern auszuschließen. Die gesamte restliche Fläche des Plangebietes darf, abgesehen vom 30 cm dicken Abtrag des Oberbodens (gesetzliche Vorgabe), nur durch Aufschüttungen modelliert werden. Auch hier befinden sich mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit Fundstätten im Untergrund, die vor Zerstörung zu bewahren sind. Zusammengefasst sind also folgende Einzelpunkte in die Höhenplanung eingeflossen: „ Minimierung von Bodenbewegungen aus grundsätzlichen Erwägungen (Bodenschutz und Landschaftsbild) „ Berücksichtigung der notwendigen Sicherheit bei der Planung der Spielbahnen (Einsehbarkeit auf Schlagentfernung – ca. 250 m) „ Ausklammern des Schutzbereiches der Via Belgica im Süden von jeglicher Bodenbewegung (Bodendenkmalpflege) „ Abgrabungsverbot auf der gesamten Restfläche mit Ausnahme der Senke (Bodendenkmalpflege) „ Massenausgleich zwischen Abgrabungen und Aufschüttungen (Bodenschutz) Vor dem Hintergrund dieser verschiedenen Anforderungen wird das geplante Höhenmodell im Sinne von zulässigen Erdbewegungen festgesetzt, um die genannten Einzelaspekte auch planungsrechtlich umzusetzen. Die textliche Festsetzung differenziert in Aufschüttungen und Abgrabungen. Damit werden die jeweils zulässigen Maxima festgesetzt, ohne dass es auf das Erreichen einer ganz konkreten NN-Höhe ankommt. Der so gesetzte Rahmen darf allerdings nicht überschritten werden, da z.B. weitere Erhöhungen des Geländes dem Ziel widersprechen würden, die Bördelandschaft so wenig wie möglich zu verändern. 3 Siehe auch Landschaftspflegerischer Begleitplan – Maßnahmenplan PL„ Planung und Landschaft Stadt Pulheim BEBAUUNGSPLAN NR. 97 - Brauweiler / Freimersdorf Begründung (Stand: Satzungsbeschluss) 6. 10 Umweltbelange, Berücksichtigung von Natur und Landschaft Zu dem Bebauungsplan Nr. 97 ist ein Landschaftspflegerischer Begleitplan (LBP), eine Spezielle Artenschutzrechtliche Prüfung sowie ein Umweltbericht erarbeitet worden. Für die Eingriffe in den Naturhaushalt und das Landschaftsbild sind Ausgleichsmaßnahmen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes festgesetzt worden. Es bestehen folgende Ausweisungen: Als Flächen für „Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft“ nach § 9 (1) Nr. 20 BauGB werden Extensivwiesen und Anpflanzungen festgesetzt. Die Grenzziehung der „Maßnahmenflächen" orientiert sich an der Darstellung der „Rauheflächen“. Die Maßnahmenflächen haben mit 3,76 ha nach den „Privaten Grünflächen" den größten Anteil im Plangebiet. An der Ostseite des Geltungsbereiches wird in Anlehnung an die Vorgaben des Landschaftsplanes eine Fläche zur Anpflanzung einer lockeren Baumreihe sowie deren Erhaltung nach § 9 (1) Nr. 25a BauGB ausgewiesen. Im Süden des Plangebietes wird eine geschlossene Strauchpflanzung von 0,43 ha Größe und eine Baumreihe aus 30 standortgerechten Einzelbäumen festgesetzt. Die für die Ausgleichsmaßnahmen erarbeiteten Listen für die Einsaat von Gräsern und Kräutern sowie für die Pflanzung von Bäumen und Sträuchern sind mit Qualitäts- und Mengenangaben in den Textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes aufgeführt. Um eine dauerhafte Pflege und Entwicklung nach ökologischen Maßstäben sicherzustellen, wurden Pflegetabellen erarbeitet. Diese sind in Verbindung mit dem „Maßnahmenplan“ (PlanNr. 0810/Ma_b) dem Textteil des Landschaftspflegerischen Begleitplanes zu entnehmen. Durch die Ausgleichsmaßnahmen im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 97 werden die mit der Realisierung des Planungsvorhabens einhergehenden Eingriffe über das erforderliche Maß hinaus ausgeglichen. Einzelheiten dazu sind dem Umweltbericht zu entnehmen. 7. Denkmalschutz Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes befinden sich keine denkmalwerten bzw. denkmalgeschützten baulichen oder sonstigen Anlagen. 8. Bodendenkmalpflege Im Flächenumgriff des Bebauungsplanes wurden die Planung der Spielbahnen und die notwendigen Bodenmodellierungen auf die Belange der Bodendenkmalpflege abgestimmt (s.a Kap. 5.5, Seite 8) Das LVR-Amt für Bodendenkmalpflege im Rheinland hat ganz im Süden des Geltungsbereiches eine Teilfläche ausgegrenzt, innerhalb derer keine Spielbahnen platziert werden sollten, da sie zum Schutzbereich der sog. „Via Belgica“ gehört 4. Dies konnte durch eine Änderung des Spielbahnlayouts gegenüber dem Vorentwurf berücksichtigt werden. Mit dem Freihalten dieser Teilfläche von jeder golferischen Nutzung geht einher, dass dort auch keine Erdbewegungen stattfinden. 4 Siehe auch Landschaftspflegerischer Begleitplan – Maßnahmenplan PL„ Planung und Landschaft Stadt Pulheim BEBAUUNGSPLAN NR. 97 - Brauweiler / Freimersdorf Begründung (Stand: Satzungsbeschluss) 11 Im mittleren Bereich des Plangebietes befindet sich eine Senke, wo nach Auskunft des Amtes für Bodendenkmalpflege nicht mit Bodenfunden gerechnet werden muss. Daher befinden sich alle Wasserflächen, die den meisten Bodenaushub mit sich bringen, innerhalb dieser Senke. Die gesamten restlichen Flächen des Plangebietes sind von Abgrabungen von mehr als 30 cm ausgenommen. Dies hängt damit zusammen, dass beidseits der Senke bereits Funde nachgewiesen wurden bzw. mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit zu erwarten sind. Die Tiefe der Abgrabungen wird dort auf 30 cm begrenzt, um Schädigungen der Funde ausschließen zu können. Kleinflächige Arbeiten für das Verlegen von Leitungen (Beregnungsanlage) sind auch in größerer Tiefe möglich. Es hat jedoch in diesen Fällen baubegleitend eine archäologische Überwachung zu erfolgen. Ein entsprechender Hinweis ist im Bebauungsplan enthalten. 9. Altlasten Die Existenz von Altlasten ist für den Bereich des Bebauungsplanes nicht bekannt. Die Fläche wurde bislang vollständig ackerbaulich genutzt. 10. Städtebauliche Daten Der Flächenumgriff des Geltungsbereiches verteilt sich wie folgt: Tabelle 2: Städtebauliche Bilanz Flächentyp Private Grünfläche – Golfplatz Wasserflächen Ausgleichsflächen (Wiesen und Pflanzflächen) Summen 11. Fläche 9,37 ha 1,77 ha 3,76 ha 19,40 ha Anteil 62,89 % 11,88 % 25,23 % 100,00 % Bodenordnung Bodenordnende Maßnahmen sind nicht vorgesehen. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 97 liegt in privater Hand. Der Vorhabensträger hat sich das Gelände im Rahmen eines langfristigen Pachtvertrages gesichert. PL„ Planung und Landschaft