Beschlussvorlage (Begründung zum BP 36 A Stommeln, 1.Änderung)

Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln, 1. Änderung Begründung Stand April 2011 Begründung Stand April 2011 Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln, 1. Änderung Planungsamt 61 1 INHALTSVERZEICHNIS 1. Planerfordernis 3 Seite 2. Räumlicher Geltungsbereich 3 Seite 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 3 Seite 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes 3 Seite 5. Planungsziele 3 Seite 6. Inhalt des Planentwurfes 4 Seite 6.1 6.1.1 Bauliche und sonstige Nutzung Art der baulichen Nutzung 4 4 Seite 6.2 6.2.1 6.2.2 Maß der baulichen Nutzung Grundflächenzahl; Geschossflächenzahl Höhe der baulichen Anlagen 4 4 4 Seite 6.3 6.4 Bauweise; Überbaubare Grundstücksflächen Nicht überbaubare Grundstücksflächen, Stellplätze 5 5 Seite 6.5 Flächen zum Erhalt und zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern 6 Seite 7. Niederschlagswasser und Abwasser 6 Seite 8. Erschließung 6 Seite 9. Artenschutzprüfung 6 Seite 10. Kennzeichnungen, Nachrichtliche Übernahme (§ 9 Abs. 5 und 6 BauGB) 7 Seite 11. Örtliche Bauvorschriften 7 Seite 12. Kosten 7 Seite Begründung Stand April 2011 Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln, 1. Änderung Planungsamt 61 2 1. Planerfordernis Bereits im Jahre 2003 beschloss der Rat der Stadt Pulheim den Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln als Satzung, der die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung von zwei Reihenhauszeilen im Hinterlandbereich der Häuser Hauptstraße 12 – 18 schuf. Die Realisierung dieser Bebauung erfolgte jedoch aufgrund von wirtschaftlichen Problemen des damaligen Investors bis heute nicht. Zwischenzeitlich wurden die fraglichen Grundstücke weiterverkauft und der gegenwärtige Eigentümer entwickelte ein abgewandeltes Bebauungskonzept zur Errichtung von seniorengerechten Wohnungen. Da sich dieses Nutzungs- bzw. Bebauungskonzept jedoch auf der Grundlage des geltenden Planungsrechtes nicht umsetzen lässt, ist die Änderung des Bebauungsplanes Nr. 36 A Stommeln erforderlich. 2. Räumlicher Geltungsbereich Die vorgesehene Teiländerung umfasst die Grundstücke Gemarkung Stommeln, Flur 41, Flurstücke 107, 108 und 109. Dabei soll das obengenannte Bauvorhaben auf den beiden letztgenannten Flurstücken realisiert werden. Das Flurstück 107 befindet sich im Eigentum des unmittelbar südwestlich angrenzenden Nachbarn, für den seinerzeit in Abhängigkeit von den damals getroffenen Festsetzungen ebenfalls bauliche Erweiterungsmöglichkeiten geschaffen wurden. Da diese nunmehr an die neu zu treffenden Regelungen angepasst werden müssen, ist die Hinzunahme auch dieses Grundstückes notwendig. 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Für den Geltungsbereich der Teiländerung stellt der gültige Flächennutzungsplan „gemischte Bauflächen“ dar. Die im Planentwurf vorgenommene Baugebietsfestsetzung „Dorfgebiet“ entspricht dieser Festsetzung und nimmt insofern auch die bereits im B-Plan Nr. 36 A Stommeln seinerzeit getroffene Festsetzung auf. Der Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln, 1. Änderung kann folglich als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt angesehen werden; ein Verstoß gegen § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB liegt nicht vor. 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Die Plangebietsgrundstücke sind in den unmittelbar an der Hauptstraße liegenden Teilbereichen mit zweieinhalbgeschossigen Wohnhäusern bebaut. Der Gebäudebestand Hauptstraße 14 – 18 weist aus fachlicher Sicht des planenden Architekten einen baulich sehr schlechten Zustand auf. Aus diesem Grund wurde die ursprünglich vorgesehene Sanierung und der Umbau dieses Bestandsgebäudes aufgegeben und es ist nunmehr der Abbruch des Altbestandes und ein Neubau dort geplant. Der übrige Geltungsbereich der Teiländerung stellt sich derzeit weit überwiegend als Brach- bzw. Rasenfläche ohne nennenswerten Bewuchs dar. Lediglich der südliche Randbereich des Flurstücks 108 ist als steil ansteigender Hang mit teils dichtem Gehölzbewuchs ausgebildet. Die an das Plangebiet angrenzenden Bereiche werden im Nordosten durch dörfliche Mischnutzungen in überwiegend zweigeschossiger Bauweise mit Satteldächern, nach Südwesten eher durch ein- bis zweigeschossige Wohngebäude ebenfalls mit Satteldächern bestimmt. 5. Planungsziele Wie schon unter Punkt 1 angedeutet, stellt der Wunsch des jetzigen Grundstückseigentümers, auf dem hinterliegenden Teilbereich seiner Grundstücke ein Wohngebäude mit seniorengerechten Wohnungen zu errichten, den Anlass für die Teiländerung des B-Planes Nr. 36 A Stommeln dar. Da dieses Bauvorhaben aufgrund der vorgesehenen Kubatur und Lage des Gebäudes, seiner Erschließung sowie der Anordnung der dafür notwendigen Stellplätze auf der Grundlage des geltenden Planungsrechtes jedoch nicht genehmigungsfähig wäre, ist das hauptsächliche Planungsziel in der Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Genehmigung Begründung Stand April 2011 3 Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln, 1. Änderung Planungsamt 61 dieses Vorhabens zu sehen. Dieses stellt einen Beitrag zur Umsetzung der Ziele zur Bewältigung des demografischen Wandels dar, indem in zentralen Lagen mit fußläufiger Erreichbarkeit des Ortszentrums geeignete Wohnungen für ältere Menschen entstehen. 6. Inhalt des Planentwurfes 6.1 Bauliche und sonstige Nutzung 6.1.1 Art der baulichen Nutzung Wie schon in Kapitel 3 erwähnt, gehen die aus der Darstellung des Flächennutzungsplanes erkennbaren städtebaulichen Entwicklungsvorstellungen für den Plangeltungsbereich sowie die unmittelbar angrenzenden Bereiche in Richtung gemischter Nutzungen. Entsprechend den in der unmittelbaren Nachbarschaft vorherrschenden Nutzungsstrukturen sieht der Planentwurf auch für den Geltungsbereich der Planänderung ein Dorfgebiet (MD) vor. Er berücksichtigt damit die Existenz vorhandener landwirtschaftlicher Hofanlagen z.B. auf den direkt nordöstlich angrenzenden Flächen und sichert damit deren Bestand. In diesem Zusammenhang wird explizit auf das in § 5 Abs. 1 Satz 2 BauNVO formulierte Gebot der vorrangigen einseitigen Rücksichtnahme seitens der anderen Nutzungen, und hier vor allem der Wohnbebauung, auf die Belange der landwirtschaftlichen Betriebe hingewiesen. Das bedeutet für die Neuerrichtung vor allem von Wohngebäuden in bestimmter Entfernung von Wirtschaftsstellen landwirtschaftlicher Betriebe – und genau diese Fallkonstellation ist bei der vorliegenden Planung gegeben – dass diese neue Wohnbebauung mit den üblichen von landwirtschaftlichen Hofstellen ausgehenden Immissionen bereits im Zeitpunkt der Ansiedlung rechnen müssen, einschließlich etwaiger zusätzlicher Störungen bei Erweiterung eines bereits bestehenden Betriebes i.S. der dem landwirtschaftlichen Betrieb nach Abs. 1 Satz 2 eingeräumten Entwicklungsmöglichkeiten. Da gemäß § 5 (2) Nr. 3 in einem festgesetzten Dorfgebiet „sonstige Wohngebäude“ allgemein zulässig sind, liefert die vorgesehene Baugebietsausweisung auch die als Planungsziel formulierte baurechtliche Zulässigkeitsvoraussetzung für die Errichtung des zusätzlichen Wohngebäudes. Die zusätzlichen Regelungen für das MD-Gebiet gemäß Ziffer 1.1 und Ziffer 1.2 der textlichen Festsetzungen (Unzulässigkeit von Sägewerken und Vergnügungsstätten) dienen einem verträglichen Miteinander der ansonsten zulässigen Mischnutzungen. 6.2 Maß der baulichen Nutzung 6.2.1 Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl Wie bereits im B-Plan Nr. 36 A Stommeln werden auch für den Geltungsbereich der Teiländerung die im § 17 (1) BauNVO für Dorfgebiete festgelegten Obergrenzen für die Grund- und Geschossflächenzahl vorgesehen. Das heißt, im ausgewiesenen Dorfgebiet (MD) wird die Grundflächenzahl (GRZ) mit 0,6, die Geschossflächenzahl (GFZ) mit 1,2 festgesetzt. Diese Werte ermöglichen – in Abhängigkeit von den festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen und den vorgesehenen Geschosszahlen – eine problemlose Realisierung der geplanten Wohngebäude. 6.2.2 Höhe baulicher Anlagen Der Bebauungsplan sieht differenzierte Höhenbegrenzungen für bauliche Anlagen vor. Für die baulichen Anlagen entlang der Hauptstraße wird mit einer zulässigen Traufhöhe von max. 59.00 m über NHN auf der der Hauptstraße zugewandten Seite und einer Firsthöhe von max. 63.40 m über NHN ein Rahmen gesteckt, der den vorhandenen höchsten Gebäuden angepasst ist und damit gewährleistet, dass Neubauten sich in das städtebauliche Erscheinungsbild entlang der Hauptstraße einfügen. Für die Rückseite des dort geplanten Begründung Stand April 2011 4 Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln, 1. Änderung Planungsamt 61 Neubaus werden entsprechend der projektierten Planung abweichende Traufhöhen festgesetzt, um dort die bauliche Gestaltung der rückwärtigen Gebäudeseite mit einem zurückgesetzten Dachgeschoss, welches ein Flachdach erhalten soll, zu ermöglichen. Die Festsetzung der zulässigen Trauf- und Firsthöhen für das neue Wohngebäude im hinteren Bereich der Flurstücke 108 und 109 ergibt sich aufgrund der vorgelegten Planung. Danach werden für das als zweigeschossig plus Staffelgeschoss geplante Gebäude mit dem mittig vorgelagerten Treppenhausturm jeweils differenzierte Höchstwerte für die zulässigen Trauf- bzw. Firsthöhen festgesetzt. Insgesamt bewegen sich alle getroffenen Höhenfestsetzungen im Spektrum der bereits in der Umgebung vorzufindenden Größenordnungen; so kann gewährleistet werden, dass sich zum einen die zukünftigen Wohngebäude auch hinsichtlich ihrer Höhenentwicklung in die bereits vorhandene Bebauung in der unmittelbaren Umgebung einfügen und zum anderen keine Beeinträchtigung der Bewohner vor Ort durch zu hohe Wohngebäude entsteht. 6.3 Bauweise; Überbaubare Grundstücksflächen Entsprechend der im Plangebiet fast ausschließlich vorhandenen geschlossenen Bauweise setzt der Entwurf auch für den Geltungsbereich der Teiländerung die geschlossene Bauweise verbindlich fest. Dies ermöglicht zum einen die für den neuen Baukörper im Hinterlandbereich vorgesehene beidseitige Grenzbebauung als auch die Errichtung grenzständiger Ergänzungsbauten in der an einer Stelle lückenhaften Straßenrandbebauung entlang der Hauptstraße zwischen den Häusern Hauptstraße 12 und 14. Die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen erfolgt ausschließlich mittels Baugrenzen. Dabei werden für das hinterliegende neue Wohngebäude für das Erdgeschoss und das erste Obergeschoss einerseits als auch für das als oberstes Geschoss geplante Staffelgeschoss andererseits differenzierte Festsetzungen getroffen. Auf diese Weise kann sichergestellt werden, dass diese Gestaltung des Baukörpers auch tatsächlich realisiert und genehmigungsfähig ist. Für die Lückenschließung entlang der Hauptstraße wird die geschlossene Bauweise in Verbindung mit den hier nur für die oberen Geschosse festgesetzten Baugrenzen erst ab dem 1. Obergeschoss festgesetzt, um an dieser Stelle eine ausreichend breite Zufahrt und damit eine Erschließung der zukünftig auch auf dem Flurstück 107 im hinteren Bereich realisierbaren Bebauung zu ermöglichen. Auch für den „vorgelagerten“ Erschließungsturm trifft der Bebauungsplan über entsprechende textliche Festsetzungen gesonderte Regelungen bezüglich der für diese bauliche Anlagen notwendigen überbaubaren Flächen als auch zu deren maximal zulässiger Höhe. Dadurch kann gewährleistet werden, dass es im nachgelagerten Baugenehmigungsverfahren bezüglich der Genehmigungsfähigkeit dieser baulichen Anlage keiner Ausnahmen oder Befreiungen planungsrechtlicher Art bedarf. 6.4 Nicht überbaubare Grundstücksflächen; Stellplätze Die südwestliche Freifläche zwischen den beiden geplanten Baukörpern soll als Grünfläche angelegt werden, die gleichzeitig auch zum Zwecke der Regenwasserrückhaltung für das vom südlich angrenzenden hängigen Gelände abfließende Niederschlagswasser dienen soll. Um die Nutzung als Grünfläche auf Dauer sicherzustellen, wird dieser Teilbereich des Plangebietes als „private Grünfläche“ entsprechend festgesetzt. Dem vorgelegten Bebauungs- und Nutzungskonzept entsprechend sollen die für das Bauvorhaben notwendigen Stellplätze – teils unter Flur und ansonsten ebenerdig - im nordöstlichen Teilbereich der zwischen den beiden Baukörpern gelegenen Freifläche angelegt werden. Demzufolge wird die Zulässigkeit von Stellplätzen über eine entsprechende zeichnerische Darstellung auf ebendiese Fläche eingeschränkt, um eine darüber hinausgehende Versiegelung der als nicht überbaubar festgesetzten Flächen auszuschließen. Begründung Stand April 2011 Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln, 1. Änderung Planungsamt 61 5 6.5 Flächen zum Erhalt und zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern Der Planentwurf setzt in den hinteren Grundstücksbereichen der Flurstücke 107 und 108 Flächen für den Erhalt von Bäumen und Sträuchern fest. Diese Festsetzung soll sicherstellen, dass die zum Teil wertvollen vorhandenen Gehölzstrukturen - entsprechend einer Anregung der Unteren Landschaftsbehörde - dauerhaft erhalten bleiben. Der Bebauungsplan ermöglicht über die Festsetzung als „Dorfgebiet“ eine über das für eine Wohnnutzung normalerweise zulässige Versiegelungsmaß (für Wohngebiete ermöglicht die Baunutzungsverordnung einen Versiegelungsgrad von maximal 40 % der Grundstücksfläche) hinausgehende Versiegelung von maximal 60 % der Grundstücksfläche. Zum Ausgleich für diese damit einhergehende Vergünstigung wird u.a. im Bebauungsplan im unmittelbaren Anschluss an die Fläche zum Erhalt von Bäumen und Sträuchern ein Pflanzstreifen (Fläche zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern) festgesetzt. Dieser ist gemäß den entsprechenden textlichen Festsetzungen (Ziffer 5) zu bepflanzen. 7. Niederschlagswasser und Abwasser Nach Abschluss der hydraulischen Sanierungsmaßnahmen in der Nettegasse ist auch der Mischwasserkanal in der Hauptstraße entsprechend saniert. Daher muss gemäß § 9 der Entwässerungssatzung (Anschluss- und Benutzungszwang) das häusliche Schmutz- und Niederschlagswasser in den öffentlichen Kanal in der Hauptstraße eingeleitet werden. 8. Erschließung Die Erschließung des neu zu errichtenden Wohnhauses im hinteren Bereich der Flurstücke 108 und 109 erfolgt über eine direkte Zufahrt durch das Gebäude Hauptstraße 14-18, von der aus die unmittelbar dahinterliegenden Stellplätze angefahren werden. Eine darüber hinausgehende fußläufige Anbindung auch an das an der Hauptstraße liegende Gebäude soll über einen Fußweg sichergestellt werden, dessen Festsetzung im Bebauungsplan jedoch nicht notwendig erscheint. Um die gesicherte Erschließung für die Hinterlandbebauung des Flurstücks 107 unmittelbar von der Hauptstraße aus planungsrechtlich sicher zu stellen, wird im Bereich der Baulücke zwischen den Häusern Hauptstrasse 18 und Hauptstrasse 20 ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht mit einer Breite von 4.5 m festgesetzt. Auf diese Weise kann eine Durchfahrtsmöglichkeit durch die ansonsten auch dort vorgesehene geschlossene Bebauung geschaffen werden, welche auch durch eine entsprechende Signatur in der Planzeichnung festgeschrieben wird. Nach Auskunft des Investors, welcher die auf den benachbarten Grundstücken geplanten Seniorenwohnungen realisieren will, sind bereits Vereinbarungen zu einem Grundstücksteilkauf zwischen den beteiligten Grundstückseigentümern getroffen worden. Das festgesetzte Geh-, Fahr- und Leitungsrecht wird im hinteren Bereich des Flurstücks 107 auf einer Länge von i.M. 11.8 m in Richtung Südosten fortgeführt, um so die Erschließung der auch auf diesem Flurstück festgesetzten zusätzlichen Baufläche sicher zu stellen. Über das Flurstück 107 verläuft darüber hinaus bereits ein Kanal, der auch zukünftig für eine gesicherte Erschließung notwendig sein wird. Daher wird für diesen Kanal ein entsprechendes Leitungsrecht im Bebauungsplan festgesetzt. 9. Artenschutzprüfung § 44 des Bundesnaturschutzgesetzes enthält für bestimmte Tier- und Pflanzenarten Verbotstatbestände, die ihrem Schutz dienen. Daher bedürfen eingriffsbedingte Veränderungen von Natur und Landschaft immer dann einer Überprüfung artenschutzrechtlicher Belange, wenn nicht von vornherein auszuschließen ist, dass bestimmte geschützte Arten von einem Vorhaben betroffen sein könnten. Aus diesem Grunde wurde für den Geltungsbereich der 1. Änderung des BP 36 A Stommeln eine Artenschutzprüfung durchgeführt (vgl. Anlage). Begründung Stand April 2011 Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln, 1. Änderung Planungsamt 61 6 Ergebnis dieser Prüfung ist, dass – unter Berücksichtigung der formulierten Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen – der Bebauungsplan und die auf dessen Grundlage realisierbaren Vorhaben aus artenschutzrechtlicher Sicht zulässig sind. 10. Kennzeichnungen; Nachrichtliche Übernahmen Entsprechend den während der frühzeitigen Beteiligung eingegangenen Anregungen bzw. den bereits im Ursprungsplan Nr. 36 A Stommeln eingetragenen Kennzeichnungen und Hinweisen wird auf die Wasserschutzzone III B, die Ortskerngestaltungssatzung sowie humose Böden hingewiesen. 11. Örtliche Bauvorschriften Der Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln, 1. Änderung trifft lediglich Regelungen sowohl zu den zulässigen Dachneigungen als auch zur Größe von Dachaufbauten und –einschnitten. Das Plangebiet liegt innerhalb des Geltungsbereiches der Stommelner Ortskerngestaltungssatzung, welche daher grundsätzlich Anwendung findet, sofern der Bauleitplan keine abweichenden Bestimmungen enthält. Letzteres ist insoweit der Fall, als er für die im Hinterlandbereich gelegenen überbaubaren Flächen, für die bereits ein konkretes Bebauungskonzept mit der Errichtung eines Staffelgeschosses vorliegt, ein Satteldach mit einer geringeren Dachneigung von mindestens 10° bis maximal 20° zulässt. Dies ist städtebaulich vertretbar, da auf diese Weise eine zu starke Höhenentwicklung der baulichen Anlagen vermieden werden kann. Ebenfalls abweichend zur Ortskerngestaltungssatzung wird für die rückwärtige Seite der geplanten Neubebauung entlang der Hauptstraße für den unteren Bereich des Dachgeschosses auch das Flachdach als zulässig festgesetzt. Auch diese Abweichung ist städtebaulich vertretbar, da sie zum einen von der Hauptstraße aus optisch nicht wahrnehmbar sein wird und zum anderen die architektonische Formensprache des gegenüberliegenden Neubaus aufnimmt. Die mit textlicher Festsetzung getroffene Regelung zur zulässigen Größe von Dachaufbauten und –einschnitten erlaubt Breiten von Einzelgauben bis zu einem Maß von ½ der jeweiligen Wandlänge des Gebäudes und übernimmt somit voll inhaltlich die entsprechende Regelung der Ortskerngestaltungssatzung. Dies soll einerseits eine sinnvolle Ausnutzbarkeit der Dachgeschosse ermöglichen, andererseits aber auch verhindern, dass die Hauptdächer der Gebäude durch zu große Dachaufbauten und –einschnitte nicht mehr als solche wahrgenommen werden. Die Vorschrift, dass Dachaufbauten mindestens 1.0 m unterhalb des Firstes des Hauptdaches einbinden müssen, weicht von der entsprechenden Regelung der Ortskerngestaltungssatzung ab, die hier einen Abstand von 1.5 m fordert. Auch diese Abweichung ist städtebaulich vertretbar, da auch mit einem einzuhaltenden Abstand von einem Meter eine harmonische Gestaltung der Dachlandschaft gewährleistet werden kann, bei der die Hauptdächer der Gebäude optisch als solche wahrgenommen werden können. 12. Kosten Durch die Planung entstehen der Stadt Pulheim keine Kosten. Pulheim, den 12.04.2011 Planungsamt Begründung Stand April 2011 Bebauungsplan Nr. 36 A Stommeln, 1. Änderung Planungsamt 61 7