Beschlussvorlage (Bebauungsplan Nr. 46 Stommeln, Hauptstraße/ Berlich Beschleunigtes Verfahren gem. § 13a BauGB Entsprechend § 13a Abs. 2 BauGB Beschluss zur Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (2) BauGB und Betei-ligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 (2) BauGB Auslegungsbeschluss)

Stadt Pulheim Der Bürgermeister V o r l a g e Nr: Zur Beratung/Beschlussfassung an: Gremium Umwelt- und Planungsausschuss IV-61 foi/wo (Amt/Aktenzeichen) Termin 27.10.2010 ö. S. X Frau Foitzik (Verfasser/in) 421/2010 nö. S. TOP 29.09.2010 (Datum) BETREFF: Bebauungsplan Nr. 46 Stommeln, Hauptstraße/ Berlich Beschleunigtes Verfahren gem. § 13a BauGB Entsprechend § 13a Abs. 2 BauGB Beschluss zur Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (2) BauGB und Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 (2) BauGB Auslegungsbeschluss VERANLASSER/IN ANTRAGSTELLER/IN: Bürger/Verwaltung HAUSHALTS- / PERSONALWIRTSCHAFTLICHE AUSWIRKUNGEN: Die Vorlage hat haushaltswirtschaftliche Auswirkungen: ja nein Die Vorlage hat personalwirtschaftliche Auswirkungen: ja nein wenn ja: Finanzierungsbedarf (ggf. inkl. zusätzlicher Personalkosten) gesamt: € davon: - im Haushalt des laufenden Jahres: € - in den Haushalten der folgenden Jahre: Jahr: Jahr: Jahr: € € € Die Mittel stehen haushaltswirtschaftlich zur Verfügung: ja nein wenn nein: Finanzierungsvorschlag: BESCHLUSSVORSCHLAG: Der Umwelt- und Planungsausschuss der Stadt Pulheim beauftragt die Verwaltung mit dem vorliegenden Entwurf des Bebauungsplanes Nr.46 Stommeln, Hauptstraße/Berlich (beschleunigtes Verfahren gem. § 13a BauGB) sowie dem vorliegenden Entwurf der Begründung, entsprechend § 13a Abs. 2 BauGB, die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (2) BauGB und die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 (2) BauGB vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414) zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 31.07.2009 (BGBl. I S. 2585) öffentlich auszulegen. – Auslegungsbeschluss -1- ERLÄUTERUNGEN: Der Umwelt- und Planungsausschuss der Stadt Pulheim hat am 02.12.2009 den Aufstellungsbeschluss gemäß § 13a BauGB und die frühzeitige Beteiligung der Bürger gemäß § 3 (1) BauGB, für den Bebauungsplan Nr. 46 Stommeln, Hauptstraße/Berlich, beschlossen. Die Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 26.01.2010 um Stellungnahme zu dem Konzept gebeten. Es gingen keine Stellungnahmen ein, nur Hinweise, die in den vorliegenden Plan eingearbeitet wurden. Am 18.12.2009 fand ein Bürgerinformationsgespräch vor Ort statt. Der Vermerk dazu ist im nichtöffentlichen Teil als Anlage beigefügt. Die Unterrichtung der Bürger fand in der Zeit vom 02.02.2010 bis 01.03.2010 einschließlich statt. Eingegangene Stellungnahmen mit Hinweisen (B1 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit (FBÖ) bis B3 FBÖ) sind nachfolgend aufgelistet und in Anlage beigefügt. Auf Grund der bestehenden Nutzungen im Plangebiet wurde der Bereich an der Hauptstraße und der Venloer Straße im vorliegenden Entwurf als MI-Gebiet festgesetzt. Dies entspricht einer Fortsetzung der nach § 34 BauGB als MI einzuschätzenden Bestandsstruktur, die einer historisch gewachsene Gemengelage von Wohnen und Gewerbe mit dörflicher Struktur entspricht. Die in einem MI-Gebiet zulässigen Nutzungen wie, Gartenbaubetriebe, Tankstellen, und Vergnügungsstätten sind nicht Bestandteile des Bebauungsplanes, da der Standort für diese Nutzungen in diesem Gebiet aufgrund seiner stadträumlichen Lage im Ortskern von Stommeln und auf Grund der örtlichen Gegebenheiten dem vorhandenen Gebietscharakter nicht entsprechen und aus städtebaulicher Sicht nicht wünschenswert sind. Hierzu siehe auch die Begründung in Anlage. Eingabesteller B1 FBÖ: Schreiben vom 28.02.2010 Inhalt Es wird aufgezeigt, dass der Plan an der Venloer Straße eine Bautiefe von 12 m vorsieht und im Bereich der Hausnummer 548 eine bis zu 35 m tiefe Baufläche. Auch hier sollen 12 m festgesetzt werden mit folgender Begründung: 1. einheitliche Bebauung 2. Die Gestaltungssatzung beginnt an der Venloer Straße 548. Mit einer einheitlichen Bebauung (12 m Tiefe) kann der Zielsetzung der Gestaltungssatzung nachgekommen werden. 3. Die Beibehaltung der Tiefe von 35 m hat negative Auswirkungen auf die persönliche Lebensqualität und den Wohnwert. Es bestehen Bedenken dass bei einer gewerblichen Nutzung wie Gaststätten, Restaurants Imbissbuden, Supermärkte u. ä. diese Fläche z. B. als Parkfläche oder Biergarten mit Lärm und Geruchsemissionen verbunden wäre. 4. Es wird befürchtet, dass der Wert des Grundstückes und des Hauses (Bebauung der Straße Berlich) durch die vorgesehen Bautiefe( 35 m) und gewerbliche Nutzung gemindert wird, mit Folgen für die Beleihung und Zinsbelastung, da Haus und Grundstück als Kreditsicherungsmittel verwendet werden. Bemerkung der Verwaltung: 1. Die festgesetzten Bautiefen orientieren sich an der bestandsgeschützten vorhandenen Bebauung. 2. Die Gestaltungssatzung hat rein gestalterische Festsetzungen und fußt auf der Rechtsgrundlage der Bauordnung. Sie ist seit 1991 rechtskräftig und regelt die äußere Gestaltung der baulichen Anlagen und Werbeanlagen. Die Bautiefe ist eine Festsetzung nach Baugesetzbuch und regelt die Lage der Gebäude auf dem Grundstück, orientiert an den bestehenden Strukturen. 3. Nicht Bestandteile des Bebauungsplanes sind Nutzungen wie, Gartenbaubetriebe, Tankstellen, und Vergnügungsstätten, die in einem MI-Gebiet zulässig sind, da der Standort für diese Nutzungen in diesem Gebiet aufgrund seiner stadträumlichen Lage im Ortskern von Stommeln und auf Grund der örtlichen Gegebenheiten dem vorhandenen Gebietscharakter nicht entsprechen und aus städtebaulicher Sicht nicht wünschenswert sind. Durch diese künftige Festsetzung im Bebauungsplan erfolgt eine eher klärende Aussage zur künftigen Nutzung. 4. Ziel des Bebauungsplanes ist die Steuerung der städtebaulichen Entwicklung dieses Areals unter besonderer Berücksichtigung der Sicherung und Entwicklung des zentralen Versorgungsbereiches und der Aspekte der Konfliktbewältigung in einer Gemengelage. Das kommt eher einer Aufwertung des Bereiches gleich. Eingabesteller B2 FBÖ: Schreiben vom -2- 03.02.2010 mit Unterschriftenliste Inhalt a. Der Planentwurf will ausschließlich den Interessen des REWE-Betreibers gerecht werden und berücksichtigt nicht die Interessen der angrenzenden Anwohner. Es entsteht ein Versatz in das bestehende Wohngebiet hinein, was als „Fremdkörper in der „Grünfläche empfunden wird. Es erscheint nicht angezeigt, das Wohnhaus Schmittegasse 3 mit in das MI-Gebiet zu nehmen. Hier scheint die nächste Erweiterung des REWE-Marktes schon mit eingeplant. b. Im Plangebiet befinden sich zwei wichtige Denkmäler. Der Entwurf wird insbesondere dem denkmalgeschützten Kapellchen nicht gerecht, da er eine Grenzbebauung vorsieht. c. Es ist eine Anpassung an die bestehenden Gebäudehöhen geplant und somit die Chance vertan eine einheitliche Bauhöhe und Tiefe zu realisieren. Eine einheitliche Tiefe von 14 m und eine einheitliche Höhe - angelehnt an die Bebauung Hauptstraße/ Berlich - sollte vorgesehen werden. d. Es wird auf die Parkplatzsituation verwiesen, mit dem Vorschlag die Parkgebühren auf dem Marktplatz wieder aufzuheben. Hingewiesen wird auf die Baulaststellplätze auf dem Flurstück 471 und auf die Tatsache, dass die Mitarbeiter des REWE Marktes auf der Straße Berlich parken. e. Es wird angeregt den Eingang des REWE Marktes an der Schmittegasse zu verbieten um eine Entlastung der Parksituation zu erhalten und somit die Belastung der Anwohner zu reduzieren. f. Angesprochen wird der Anlieferverkehr, der über die gesamte Öffnungszeit erfolgt. Durch den Wegfall der Parkplätze zwischen Hauptstraße und Parkplatz, entlang des REWE-Marktes, wird der Einfahrtsbereich der Schmittegasse entschärft. g. Die Schmittegasse hat keinen Bürgersteig. Die Durchfahrt für Anlieferverkehr über den Berlich in die Schmittegasse sollte verboten werden. Auch für eine evtl. Bauphase. Auch keine Sonderregelung. Die heute geltende Verkehrsregelung in der Schmittegasse muss zum Schutz der Anwohner bestehen bleiben. h. Es wird um Überprüfung der Erweiterung außerhalb des Plangebietes im Bereich der Stellplätze gebeten. Hier soll ein Getränkemarkt entstehen. i. Durch Anlieferverkehr, Kühlanlage und Klimaanlagen usw. entstehen erhebliche Lärmbelästigungen für die Anwohner. j. Es stellen sich auch Umweltfragen. Warum werden keine Ausgleichsflächen gefordert? War das jetzt zur Bebauung vorgesehene Areal nicht Ausgleichsfläche? k. Soweit die Verwaltung beabsichtigt die Erweiterung dennoch zu befürworten, wird um Beachtung folgender Punkte bebeten: Begrenzung der Bauhöhe auf 4m auf jetzige Ebene des bestehenden Getränkemarktes. Die Kühlanlage sollte auf dem alten Gebäude bleiben und nicht in Richtung Wohngebiet gebaut werden. Festlegung einer „Zwangsbegrünung“ auf dem 3 m Abstand zu den umliegenden Gärten. Die Grünfläche soll nicht als Abstellfläche genutzt werden. Es sollen möglichst viele Bäume des alten Baumbestandes erhalten bleiben. In Richtung Wohngebiet sollten Fenster und Türen verboten werden. An der Grenze der Flurstück 209, 204 und 458 sollte ein hoher begrünter Zaun vorgeschrieben werden und eine Mauer zum Parkplatz. Bemerkung der Verwaltung: a. Es liegt ein Antrag des Supermarktbetreibers mit einer beabsichtigten Erweiterung im rückwärtigen Grundstücksbereich vor. Geplant ist eine für den weiteren Betrieb erforderliche Erweiterung des bestehenden REWE-Marktes, welche neben der Vergrößerung der Verkaufsfläche auch eine Neuorganisation des Grundrisses ermöglicht und diese zentrale Handelsfläche in Ihrer Funktion für die Ortsmitte sichern hilft. Das Areal ist derzeit nach § 34 BauGB zu beurteilen, eine Realisierung des Vorhabens ist unter diesen Kriterien nicht möglich. Das Vorhaben bedarf zur Realisierung der Schaffung von Planrecht in Form eines Bebauungsplanes. Zur Vermeidung bodenrechtlicher Spannungen wird das gesamte Geviert zwischen Hauptstraße und Berlich, der Venloer Str. und der Schmittegasse einbezogen. Das Grundstück Schmittegasse 3 ist wie die anderen Grundstücke mit einer Baufläche versehen. Ein Verkauf ist Sache des Eigentümers auch in einem WA-Gebiet. Das Grundstück liegt direkt neben dem Parkplatz und wurde aus diesem Grund in das MI-Gebiet aufgenommen. Eine mögliche Bebauung hat hier die Wirkung der Abschirmung , hin zum WA-Gebiet. Für eine nochmalige Erweiterung ist ein Bauantrag erforderlich, mit erneuter Klärung der Stellplätze. -3- b. Die drei im Plangebiet befindlichen Denkmäler unterliegen dem Denkmalschutzgesetz. Bei Antragstellung eines Vorhabens im Umfeld eines Denkmales ist der Umgebungsschutz zu berücksichtigen. Die Denkmalbehörde ist zu beteiligen. Im Bereich „Kapellchen“ wurde der Entwurf zur frühzeitigen Beteiligung auf die bestehende Situation geändert. c. Der vorliegende Entwurf geht auf die bestehenden Höhen und Tiefen der bestehenden Bebauung ein, die sich an den bestehenden Grundstückszuschnitten orientierte. Es werden Traufhöhen und Firsthöhen als Höchstmaß festgesetzt, um die derzeitige Struktur beizubehalten. d. Der erforderliche Stellplatznachweis erfolgt bei Antragstellung. Auch mögliche Baulastflächen finden dann Berücksichtigung, auch wenn sie außerhalb des Plangeltungsbereiches liegen. Das Parkverhalten der Mitarbeiter kann das Planungsrecht nicht regeln. e. Der REWE-Markt liegt auf Grund der vorhandenen Gemengelage in einem künftigen MI Gebiet, im Ortszentrum von Stommeln. In einem schalltechnischen Prognosegutachten wurden die Geräuschimmissionen untersucht, die im Zusammenhang mit der REWE-Markt Erweiterung und den Öffnungszeiten von 07.00 bis 20.00 Uhr entstehen. Das Ergebnis ist, dass eine zukünftige Parkplatznutzung mit ca. 41 Stellplätzen unter Berücksichtigung der Warenanlieferung nach 07.00 Uhr morgens von einer Einhaltung der Immissionsrichtwerte gemäß TA-Lärm ausgegangen werden muss. Die Erweiterung ist somit im Einklang mit den Immissionsvorschriften. Das Planungsrecht kann keine Gebäudeeingänge regeln. f. Hierzu siehe Punkt „e“. Beabsichtigt ist, die derzeitigen Stellplätze entlang des REWE-Marktes, zwischen der Hauptstraße und dem Parkplatz, aufzugeben, so dass der Einmündungsbereich in die Schmittegasse durch den privaten Grundstücksanteil aufgeweitet und somit die derzeitige Situation entschärft wird. g. An der Verkehrsführung ist keine Änderung vorgesehen. Die Schmittegasse liegt außerhalb des Plangebietes. An eine Verbreiterung ist von Seiten der Stadt nicht gedacht. Einschränkungen oder eine Änderung der Verkehrsführung während der Bauphase ist denkbar und wären nur für den Zeitraum der Bautätigkeit. h. Für ein derartiges Vorhaben ist ein Bauantrag erforderlich. Bis zum derzeitigen Zeitpunkt liegt kein Antrag vor. i. Hierzu siehe Punkt „e“ j. Es handelt sich bei dieser Planung um ein Plan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB. Ein Ausgleich ist nicht erforderlich. Der Plan hat jedoch Festsetzungen zu Begrünungen zum Inhalt. k. Standorte für Kühlanlagen oder das Verbot von Wandöffnungen wie Türen/ Fenster lassen sich nicht durch das Planungsrecht bestimmen. Die im Planungsrecht festzulegenden Punkte wie Begrenzung der Bauhöhe, Eingrünung und Festlegung einer Grünfläche wurden in den vorliegenden Entwurf eingearbeitet. Der Parkplatz wird durch eine mögliche Bebauung innerhalb der festgesetzten Baufläche abgeschirmt. Wird nicht gebaut, ist eine Wand zu errichten, die zum Teil bereits besteht. Eingabesteller B3 FBÖ: Schreiben vom 28.02.2010 Inhalt Hingewiesen wird auf die bestehende grenzständige Scheune und deren mögliche Nutzung im Hinblick auf die Gebietsverträglichkeit auch im Sinne der angrenzenden „Ruhezone“ (Gärten). Bemerkung der Verwaltung Hierzu siehe die Ausführungen zu B2 FBÖ Die Verwaltung stellt den erarbeiteten Bebauungsplanentwurf mit seiner Begründung zur Diskussion und schlägt vor, mit ihm die nach § 13 Abs. 2 BauGB vorgesehene Beteiligung der Öffentlichkeit und die Beteiligung der Behörden durchzuführen. Die Beteiligung der Öffentlichkeit soll durch Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB erfolgen, die Beteiligung der Behörden erfolgt durch Einholung der Stellungnahmen nach § 4 Abs. 2 BauGB. -4-