Beschlussvorlage (Begründung Bp 46 St.)

Bebauungsplan Nr. 46 Stommeln Bebauungsplan der Innenentwicklung § 13a BauGB BEGRÜNDUNG zu den Unterlagen der Beteiligung Abteilung 610 Planung Stand August 2010 BEGRÜNDUNG zu den Unterlagen der Beteiligung Bebauungsplan Nr. 46 Stommeln gem. § 13a BauGB Stand August 2010 INHALTSVERZEICHNIS 1. Planerfordernis Seite 4 2. Räumlicher Geltungsbereich Seite 4 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Seite 4 4. Bestand Seite 4 5. Planungsziel Seite 4 6. Inhalt des Planentwurfes Seite 4 6.1 6.1.1 Bauliche und sonstige Nutzung Art der Nutzung Seite 4 Seite 4 6.2 6.2.1 6.2.2 Maß der baulichen Nutzung Grundflächenzahl Höhe der baulichen Anlagen Seite 5 Seite 5 Seite 6 6.3 6.3.1 6.3.2 Bauweise Überbaubare Grundstücksflächen Nicht überbaubare Grundstücksflächen Seite 6 Seite 6 Seite 7 6.4 Private Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Grenzbegrünung und der Festsetzung gem. § 9 (1) 25a BauGB zur Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen Seite 7 Erschließung Seite 7 6.5 7. Eingriff in Natur und Landschaft Seite 7 8. Umweltbelange, Lärmschutz Seite 7 Stadt Pulheim Abteilung 610 Planung Seite 2 von 8 BEGRÜNDUNG zu den Unterlagen der Beteiligung Bebauungsplan Nr. 46 Stommeln gem. § 13a BauGB 9. Stand August 2010 Niederschlagswasser und Abwasser Seite 7 10. Kennzeichnungen, Nachrichtliche Übernahme (§ 9 Abs. 5 und 6 BauGB) Seite 8 11. Örtliche Bauvorschriften Seite 8 12. Kosten Seite 8 Stadt Pulheim Abteilung 610 Planung Seite 3 von 8 BEGRÜNDUNG zu den Unterlagen der Beteiligung Bebauungsplan Nr. 46 Stommeln gem. § 13a BauGB Stand August 2010 1. Planerfordernis Für den weiteren Betrieb im Sinne einer nachhaltigen Sicherung des bestehenden REWE-Marktes als Ankerfläche des zentralen Versorgungsbereiches von Stommeln ist eine ca. 160 qm große Erweiterung erforderlich, die neben der Vergrößerung der Verkaufsfläche auch eine Neuorganisation des Grundrisses ermöglicht und diese zentrale Handelsfläche in Ihrer Funktion für die Ortsmitte sichern hilft. Das Areal ist derzeit nach § 34 BauGB zu beurteilen, der einer Realisierung dieses Vorhabens entgegen steht. Eine Bebauung des Innenbereiches wäre auf Grund der bestehenden Situation nicht möglich. Es bedarf der Schaffung von Planrecht in Form eines Bebauungsplanes. Zur Vermeidung bodenrechtlicher Spannungen ist das gesamte Geviert zwischen Hauptstraße und Berlich einzubeziehen, in dem sich auch die denkmalgeschützte Synagoge und die Hofanlage Venloer Straße 548 befinden. Da es sich um einen Plan der Innenentwicklung mit Maßnahme einer Verdichtung handelt, wird das Verfahren gemäß § 13 a BauGB durchgeführt. 2. Räumlicher Geltungsbereich Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 46 Stommeln liegt im Ortszentrum von Stommeln und umfasst den Bereich zwischen Venloer Straße als östliche Grenze, der Hauptstraße als südliche Grenze, der Schmittegasse als westliche Grenze und dem Berlich als nördliche Grenze. 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 46 Stommeln liegt in einer durch den Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim dargestellten gemischten Baufläche (M-Fläche). Die Nutzungen an der Straße Berlich kommen im Bestand einer Wohnnutzung gleich und werden im Bebauungsplan entsprechend festgesetzt. Gemäß § 13 a (2) Nr. 2 BauGB kann im beschleunigten Verfahren ein Bebauungsplan aufgestellt werden, wenn er von den Darstellungen des Flächennutzungsplanes abweicht, bevor der Flächennutzungsplan geändert oder ergänzt ist. Für diesen Bereich wird eine Anpassung des Flächennutzungsplanes, Darstellung einer Wohnbaufläche (W) vorgenommen werden. 4. Bestand Der Bestand zeichnet sich entlang der Hauptstraße durch Gewerbe und Wohnen aus, wobei das Gewerbe im erdgeschossigen Bereich besteht und das Wohnen darüber. An gewerblichen Nutzungen sind ein Lebensmittelladen, ein Geldinstitut, ein Blumenladen, in dessen rückwärtigem Grundstücksbereich die denkmalgeschützte Synagoge von Stommeln liegt, ein Schreibwarenladen und auf der Ecke Hauptstraße/ Venloer Straße eine Wirtschaft vorhanden. Im Obergeschoss dieser Eckbebauung befindet sich eine katholische Einrichtung mit Veranstaltungsräumen und dem Pfarrsaal. Im Anschluss, erschlossen von der Venloer Straße, liegt ein nicht mehr betriebener Hof mit Wohnhaus, dessen Scheune als Parkplatzfläche genutzt wird. Die weitere Bebauung entlang der Venloer Straße/ Berlich bis Mitte der Schmittegasse (Hausnr. 3) ist durch eine Wohnnutzung geprägt. Daran angrenzend befindet sich der Parkplatz mit Anlieferzone für den Lebensmittelladen an der Hauptstraße. 5. Planungsziel Ziel ist die Steuerung der städtebaulichen Entwicklung dieses Areals unter besonderer Berücksichtigung der Sicherung und Entwicklung des zentralen Versorgungsbereiches und der Aspekte der Konfliktbewältigung in einer Gemengelage. 6. Inhalt des Planentwurfes 6.1 Bauliche und sonstige Nutzung 6.1.1 Art der Nutzung MI- Gebiet Entlang der Hauptstraße bis zur Venloer Straße 548 einschließlich und der Schmittegasse 3 einschließlich wird die Art der baulichen Nutzung als Mischgebiet (MI) gem. § 6 Bau NVO festgesetzt. Dies entspricht einer Fortsetzung der nach § 34 BauGB als MI einzuschätzenden Bestandsstruktur, die einer historisch gewachsenen Gemengelage von Wohnen und Gewerbe mit dörflicher Struktur entspricht. Stadt Pulheim Abteilung 610 Planung Seite 4 von 8 BEGRÜNDUNG zu den Unterlagen der Beteiligung Bebauungsplan Nr. 46 Stommeln gem. § 13a BauGB Stand August 2010 Gemäß § 1 (6) Bau NVO wird festgesetzt, dass die nach § 6 (2) Bau NVO im Mischgebiet (MI) zulässigen Nutzungen „Nr. 6. Gartenbaubetriebe, Nr. 7. Tankstellen, Nr. 8. Vergnügungsstätten im Sinne des § 4 a Abs. 3 Nr. 2 in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind. und § 6 (Abs.3) Bau NVO: Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des § 4 a Abs. 3 Nr. 2 außerhalb der in Absatz 2 Nr. 8 bezeichneten Teile des Gebiets zugelassen werden. „ nicht Bestandteile des Bebauungsplanes sind, da der Standort für diese Nutzungen in diesem Gebiet aufgrund seiner stadträumlichen Lage im Ortskern von Stommeln und auf Grund der örtlichen Gegebenheiten dem vorhandenen Gebietscharakter nicht entsprechen und aus städtebaulicher Sicht nicht wünschenswert sind. Der Ausschluss der Vergnügungsstätten resultiert aus der fehlenden Vereinbarkeit mit dem vergleichbaren hohen Wohnanteil des Gebietes. WA-Gebiet Im direkten Anschluss an das MI-Gebiet wird auf Grund der nach § 34 BauGB einzuschätzenden Bestandsstruktur ein WA- Gebiet festgesetzt. Gemäß § 1 (6) BauNVO wird festgesetzt, dass die nach § 4 Abs. 1 BauNVO im WA-Gebiet ausnahmsweise zulässige Nutzung Nr. 4. Gartenbaubetriebe und 5. Tankstellen nicht Bestandteil des Bebauungsplanes sind da der Standort für diese Nutzungen in diesem Gebiet aufgrund seiner stadträumlichen Lage im Ortskern von Stommeln und auf Grund der örtlichen Gegebenheiten dem vorhandenen Gebietscharakter nicht entsprechen und aus städtebaulicher Sicht nicht wünschenswert sind 6.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung ist durch die Regelungen des § 17 Baunutzungsverordnung (BauNVO) mit einer Grundflächenzahl (GRZ) festgesetzt und durch die Festsetzungen der Traufhöhen und der Firsthöhen, die sich am Bestand orientieren, ausreichend bestimmt. 6.2.1 Grundflächenzahl MI- Gebiet Entsprechend § 17 Abs. 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) können in Gebieten, die am 1. August 1962 überwiegend bebaut waren die Obergrenzen des Absatzes 1 überschritten werden, wenn städtebauliche Gründe dies erfordern und sonstige öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Hierzu siehe untenstehenden Kartenauszug erstellt 1962. Es ist davon auszugehen, dass die zu erkennende Bebauung im Plangebiet bereits am 1. August 1962 bestand. Für das festgesetzte MI-Gebiet wird auf Grund dieser Gegebenheiten eine Grundflächenzahl von 1,0 festgesetzt. Diese hohe Ausnutzung setzt sich zusammen aus den bestehenden Gebäuden innerhalb der festgesetzten Baufläche und den bestehenden, befestigten Hoffläche, die als PKW - Stellplätze (zum Teil über Baulastanbindung) genutzt werden. Diese Nutzung soll auch künftig weitergeführt werden und ist aus städtebaulicher Sicht erforderlich. Es handelt sich um die Zuwegung zur denkmalgeschützten Synagoge und die Flächen um die Synagoge sowie die Parkmöglichkeit bei kulturellen Veranstaltungen in der Synagoge auf angrenzenden Hofflächen und um den vorhandenen Lebensmittelladen mit seiner Park und Anlieferzone, der in dieser zentralen Funktion als Nahversorger aus städtebaulicher Sicht erhalten bleiben soll. Das Gebiet erfüllt die Funktion als zentraler Versorgungsbereich für Stommeln; eine Rückführung auf eine geringere Grundflächenzahl würde diese Funktion deutlich gefährden. Mit der Aufstellung des Bebauungsplans schafft die Stadt Pulheim die rechtlichen Voraussetzungen für die Erweiterung des bestehenden Lebensmittelmarktes durch Inanspruchnahme nicht versiegelter Fläche. Stadt Pulheim Abteilung 610 Planung Seite 5 von 8 BEGRÜNDUNG zu den Unterlagen der Beteiligung Bebauungsplan Nr. 46 Stommeln gem. § 13a BauGB Stand August 2010 Eine Möglichkeit des entsprechenden Ausgleich gem. § 17 Abs. 3 BauNVO stellt die Begrünung und die Festsetzung der privaten Grünfläche mit entsprechender Bepflanzung dar. Kartenausschnitt 1962 WA-Gebiet Das Maß der baulichen Nutzung ist durch die Obergrenze des § 17 (BauNVO) für ein WA-Gebiet mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 festgesetzt.. 6.2.2 Höhe der baulichen Anlagen Die festgesetzten Trauf und Firsthöhen orientieren sich am Bestand und ermöglichen in Teilbereichen bauliche Erweiterungen, so dass durch die Planung hinsichtlich der Höhenentwicklung der Gebäude von einem harmonischen Straßenbild auszugehen ist. Als Bezugspunkt für die festgesetzten Höhen gilt die mittlere Höhenlage der an das jeweilige Baugrundstück angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche bzw. der privaten Verkehrsfläche, der Haupterschließung. (Außenkante der Verkehrsfläche entlang der Grenze zum anschließenden Baugrundstück). 6.3 Bauweise Festgesetzt ist die geschlossenen Bauweise, die sich aus dem Bestand ergibt. Vorhanden sind grenzständige Gebäude, Hauptnutzungen an der Grundstücksgrenze, direkt neben baulichen Anlagen, die nur in den Abstandflächen zulässig sind. Durch diese in der Historie entstandenen Anlagen wird eher eine Geschlossenheit vermittelt, die jetzt durch den Plan festgesetzt wird. Durch die geschlossene Bauweise, bauen ohne Grenzabstand, sind Erweiterungen möglich. Es entsteht eine geschlossene Straßenraumkante, die wie im Bestand nur auf Grund der denkmalgeschützten Kapelle zwischen dem Haus Berlich 34 und Berlich 30, der Zuwegung zur Synagoge und dem Parkraum /der Anlieferzone unterbrochen wird. Die vorhandene Struktur bleibt erhalten. 6.3.1 Überbaubare Grundstücksflächen Die festgelegten überbaubaren Grundstücksflächen sind durch Baugrenzen definiert, die sich an der bestehenden Bestandsstruktur, den Hauptanlagen, die im § 34 BauGB prägend sind, orientieren. Gleichzeitig bieten sie die Möglichkeit der Erweiterung der bestehenden Anlagen unter Berücksichtigung des Umgebungsschutzes der denkmalgeschützten Anlagen. Stadt Pulheim Abteilung 610 Planung Seite 6 von 8 BEGRÜNDUNG zu den Unterlagen der Beteiligung Bebauungsplan Nr. 46 Stommeln gem. § 13a BauGB Stand August 2010 6.3.2 Nicht überbaubare Grundstücksflächen WA-Gebiet Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind im Bestand gärtnerisch genutzt und zum Teil mit untergeordneten Nebenanlagen bebaut. Die Regelung zur Nebenanlagen auf der nicht überbaubaren Grundstücksfläche nehmen diese Struktur auf. MI- Gebiet Im MI-Gebiet zeichnen sich die nicht überbaubaren Flächen im Bestand durch als Stellplatzflächen genutzte Hofflächen (im Bereich der Synagoge) und durch Stellplatzflächen und die Anlieferzone (im Bereich den Lebensmittelladen) aus. Der Versiegelungsgrad geht hier auf !00%, was in der Planung Berücksichtigung durch § 17 Abs. 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) findet. 6.4 Private Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Grenzbegrünung“ und der Festsetzung gem. § 9 (1) 25a BauGB zur Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen Die Festsetzung dieser 3,0 m tiefen Fläche zwischen der Nachbargrenze und der Baugrenze als private Grünfläche und die Festsetzung zur Begrünung dieser Fläche soll einerseits die Eingrünung zu den Nachbargrundstücken im WA- Gebiet sichern, andererseits verhindern, dass die Abstandfläche faktisch zu Abstellzwecken genutzt wird. 6.5 Erschließung Die Erschließung des Plangebietes erfolgt über die Venloer Straße, die Hauptstraße, die Schmittegasse und Berlich. Wie bisher wird die Stellplatzflächen und die Anlieferzone über die Schmittegasse erreicht. Der Einmündungsbereich der Schmittegasse auf die Hauptstraße wird geringfügig unter Inanspruchnahme von privater Grundstücksfläche, in Abstimmung mit dem Fachamt, aufgeweitet. 7. Eingriff in Natur und Landschaft Es handelt sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13 a BauGB, dessen zulässige Grundfläche weniger als 20 000 qm beträgt. In diesen Fällen gelten Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung eines Bebauungsplanes zu erwarten sind als Eingriffe die bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren. (§ 13 a Abs. 2 Nr.4 BauGB) Ein Ausgleich ist somit gem. § 1a Abs. 3 BauGB letzter Satz nicht erforderlich. 8. Umweltbelange, Lärmschutz Bei Bebauungsplänen gemäß § 13 a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung)entfällt die Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB. Da es explizites Ziel des Bebauungsplanes ist, eine Erweiterung des bestehenden Nahversorgungsbetriebes zu ermöglichen, wurde schon während dieses Verfahrens ein Gutachten gefordert, welches die Vereinbarkeit der Nutzung des erweiterten Supermarktes mit den Belangen des Schallschutzes darlegt. Nach den Ausführungen des schalltechnischen Gutachtens der Ingenieure Graner und Partner vom 21.06.2010 (Seite 13), ist von der Einhaltung der Immissionswerte gemäß TA Lärm auszugehen, so dass die Planung der Erweiterung des bestehenden Lebensmittelmarktes im Einklang mit den Immissionsschutzvorschriften sind. Bei der festgesetzten Schallschutzwand handelt es sich um ein bisher nur teilweise bestehendes Wandelement, dass eine schalltechnische Abschirmung übernimmt. Sofern bei der Bebauung der Schmittegasse 3 die gesamten Grundstücksgrenze geschlossen wird, kann die Lärmschutzwand entfallen. Die Bebauung bildet dann die schalltechnische Abschirmung. Die exakten technischen Anforderungen an die Ausführung von Schallschutzwand und ggf. ergänzenden Vorkehrungen sind abhängig vom genauen Inhalt des konkreten Bauantrages für Veränderungen des Lebensmittelmarktes und daher im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zu ermitteln und zu überprüfen. Der Bebauungsplan setzt lediglich im Rahmen des Konfliktbewältigungsgebotes die grundsätzlich erforderlichen Maßnahmen fest. 9. Niederschlagswasser und Abwasser Jeder Anschlussberechtigte ist vorbehaltlich der Einschränkungen in der Entwässerungssatzung der Stadt Pulheim verpflichtet, sein Grundstück in Erfüllung der Abwasserüberlassungspflicht nach § 53 Abs.1c LWG NRW an die öffentliche Abwasseranlage anzuschließen, sobald Abwasser auf dem Grundstück anfällt (Anschlusszwang). Der Anschluss- und Benutzungszwang besteht auch für das Niederschlagswasser Stadt Pulheim Abteilung 610 Planung Seite 7 von 8 BEGRÜNDUNG zu den Unterlagen der Beteiligung Bebauungsplan Nr. 46 Stommeln gem. § 13a BauGB Stand August 2010 10. Kennzeichnungen, Nachrichtliche Übernahme (§ 9 Abs. 5 und 6 BauGB) Entsprechend § 9 Abs. 5 und 6 BauGB sind Aussagen zu Bombenblindgänger / Kampfmitteln, der Wasserschutzzone und dem Denkmalschutz getroffen. 11. Örtliche Bauvorschriften In Ergänzung der planungsrechtlichen Festsetzungen nach dem BauGB werden bauordnungsrechtliche Gestaltungsfestsetzungen nach § 86 BauO NRW getroffen. Mit der Festsetzung der Dachform wird das Ziel verfolgt, ein geordnetes Ortsbild, in Anlehnung an den Bestand, zu erlangen. Die Dachlandschaft erfährt so eine ruhigere und homogenere Gestaltung. Die Dachbegrünung und die Wandbegrünung stellen eine Maßnahme nach § 17 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BauNVO dar. Gleichzeitig ergibt sich eine Verbesserung des Umgebungsklimas (Kühlung und Luftbefeuchtung). Ebenso bieten sie eine optische Aufwertung der Gebäudearchitektur. Aufgrund der fehlenden Freiflächen in diesem innerstädtischen Bestandsgebiet dient diese Festsetzung der gestalterischen Kompensation der durch den Bestand und die Erweiterung beanspruchten Flächen. Die vorgenannten baugestalterischen Festsetzungen beschränken sich auf städtebaulich wichtige Gestaltungselemente und greifen in die Bau- und Gestaltungsfreiheit der Grundstückseigentümer nicht unzumutbar ein. Das MI-Gebiet fällt in den Bereich der Ortskerngestaltungsatzung, die weiterhin Gültigkeit hat. 12. Kosten Für die Stadt Pulheim entstehen durch die beabsichtigte Planung keine weiteren Kosten. Pulheim, August 2010 Planungsabteilung Stadt Pulheim Abteilung 610 Planung Seite 8 von 8