Beschlussvorlage (Begründung)

STADT PULHEIM - RHEIN-ERFT-KREIS - BEBAUUNGSPLAN NR. 1.15 SINNERSDORF 1303 BEGRÜNDUNG ZUR ÄNDERUNG 1303 des Bebauungsplans Nr. 1.15 Sinnersdorf bzw. Nr. 1.15 Sinnersdorf 1302 im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 BauGB Entwurf für die Auslegung 1. Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 4. Bestand 5. Planungsziel 6. Inhalt der Planänderung 7 Vereinfachtes Verfahren 8. Auswirkungen der Planung, Eingriff, Ausgleichserfordernis 1 1. Planerfordernis Der 1998 rechtskräftig gewordene Bebauungsplan Nr. 1.15 Sinnersdorf endet im Südwesten an der Christophstraße und schuf Baurechte für eine Wohnbebauung. Die an die Christophstraße angrenzenden, bisher noch städtischen Grundstücksflächen wurden – bereits vor Aufstellung des Bebauungsplans - mit 10 Asylbewerberheimen bebaut. Durch eine vereinfachte Änderung des Ursprungsplans wurden die bestehenden Heime 2008 planungsrechtlich gesichert (Bebauungsplan Nr. 1.15 Sinnersdorf 1302). Inzwischen sind sechs der zehn Häuser abgerissen worden, sodass die (teilweise) Veräußerung der Grundstücksflächen möglich wird. Vor dem Hintergrund der in naher Zukunft zu erwartenden Neubebauung der Flächen wird es als notwendig angesehen, auf der Nordseite der Christophstraße einen Gehweg anzulegen. Da der Bebauungsplan einen solchen Gehweg bisher nicht verbindlich ausweist, wird die entsprechende Änderung erforderlich. 2. Räumlicher Geltungsbereich Der Geltungsbereich liegt in der Südwestecke des Ursprungsbebauungsplans Nr. 1.15 Sinnersdorf und ist identisch mit dem der Änderung 1302. Seine südliche und westliche Grenze bilden die Christophstraße und die Hedwigstraße. Der Bereich erstreckt sich hauptsächlich auf die Flurstücke 242 und 188. Die genaue Planabgrenzung ist aus der Planzeichnung ersichtlich. 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Im Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim ist das Plangebiet als Wohnbaufläche dargestellt. Da durch die Planänderung 1303 kein anderes Baugebiet festgesetzt wird, als das reine Wohngebiet der Änderung 1302 ist das Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 BauGB beachtet. 4. Bestand Die Parzelle 242 ist gegenwärtig noch mit 4 kleinen Häusern zur Unterbringung von ausländischen Flüchtlingen bebaut. Das Flurstück 188 ist ungenutzt. 5. Planungsziel Vorrangiges Ziel des Änderungsplans ist es, die bauleitplanerischen Voraussetzungen für die Errichtung eines 1,50 m breiten Gehwegs auf der Nordseite der Christophstraße zu schaffen. 6. Inhalt der Planänderung 2 Öffentliche Verkehrsfläche Im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 1.15 Sinnersdorf 1302 ist am südöstlichen Rand als öffentliche Verkehrsfläche eine Fußwegverbindung von der Rurstraße bzw. Christophstraße zum bestehenden Spielplatz festgesetzt. Jedoch sieht der Plan keinen die Christophstraße auf ihrer nordöstlichen Seite begleitenden Gehweg vor. Zukünftige Anlieger würden beim Verlassen des Grundstücks direkt auf die Straße treten. Zur Verbesserung der Verkehrssicherheit sollte daher ein 1,50 m breiter Bürgersteig angelegt werden. Entsprechend sieht der Entwurf für den Änderungsplan die Ausweisung einer 1,50 m breiten öffentlichen Verkehrsfläche parallel zur heutigen Christophstraße vor. Überbaubare Grundstücksfläche Die bisher stets festgesetzte überbaubare Grundstücksfläche hat eine Tiefe von 15,0 m und war mit einem 3,0 m – Abstand von der Verkehrsfläche ausgewiesen. Der 3,0 m - Abstand soll auch von dem nunmehr geplanten Gehweg eingehalten werden, so dass der Planentwurf eine weiterhin 15,0 m tiefe Baufläche vorsieht, die allerdings um 1,50 m weiter nach Nordosten verschoben wurde. Dadurch verändert sich die Bebauungsmöglichkeit der Grundstücke für die zukünftigen Bauherrn nicht. Das dadurch bedingte Heranrücken der Neubebauung an die Bestandsgebäude in der Patriziusstraße ist angesichts der weiterhin bestehenden großen Abstände unbedenklich. Pflanzfläche Der Ursprungsplan 1.15 wie auch seine vereinfachte Änderung 1.15 1302 setzten als eine planinterne Ausgleichsmaßnahme am nordöstlichen Rand der Parzelle 242 eine 11,50 m breite und 38,00 m lange Fläche zur Bepflanzung fest. Um die Nutzbarkeit der von der Straße abgewandten Grundstücksflächen als Hausgärten durch Vorschriften zur Bepflanzung (festgesetzt ist ein 1,50 m x 1,50 m Verband von Bäumen und Sträuchern) nicht zu sehr einzuschränken, entfällt im Planentwurf diese Pflanzfläche. Sie soll Plan-extern ersetzt werden (siehe Kapitel 8.). Örtliche Bauvorschriften Die mit der Änderung 1302 des Ursprungsplans 1.15 Sinnersdorf bereits einmal modifizierten Regelungen zur Dachform bzw. Dachneigung sollen in folgender Weise noch einmal „liberalisiert“ werden. Eine Dachform wird nicht mehr vorgeschrieben, per festgesetzter Dachneigung (mindestens 15°, maximal 40°) bleibt aber das geneigte Dach Ziel der gestalterischen Vorschriften. Dass die Errichtung von Satteldächern nicht mehr zwingend gefordert wird, lässt sich mit der Orientierung der Neubebauung zur Christophstraße hin begründen. Ein baulicher Zusammenhang mit den Wohnhäusern an der Patriziusstraße besteht nicht. Die Bebauung auf der Süd3 West-Seite der Christophstraße hat einen völlig anderen Charakter. Man findet hier auch Geschoßwohnungsbau oder – im weiteren Verlauf der Rurstraße – eingeschossige Bungalows mit Flachdächern. Den neuen Bauherrn an der Christophstraße z.B. auch Pultdächer oder andere Dachformen mit flacher Neigung zu ermöglichen, ist städtebaulich vertretbar. 7. Vereinfachtes Verfahren Die im vorangegangenen Kapitel aufgelisteten neuen bzw. modifizierten Festsetzungen stellen mit Blick auf die städtebauliche Konzeption des Ursprungsplans wie auch der Änderung 1302 keine derart gravierenden Veränderungen dar, dass durch sie die Grundzüge der Planung im Sinne von § 13 Abs. 1 BauGB berührt würden. Weder Art und Maß der Nutzung noch die Erschließung der Grundstücksflächen im Plangebiet erfahren eine Änderung. Die Neufestsetzung eines 1,50 m breiten Gehweges oder die Modifizierung der örtlichen Bauvorschriften stellen keinen gravierenden „Eingriff“ in die (ursprüngliche) Plankonzeption dar. Daher ist die Anwendung des vereinfachten Verfahrens gem. § 13 BauGB zulässig. 8. Auswirkungen der Planung, Eingriff, Ausgleichserfordernis Wie im Kapitel 7 dargelegt, ändern sich mit der Planänderung nicht Art und Maß der zulässigen Nutzung. Gegenüber den bestehenden Baurechten und damit den bisher möglichen Eingriffen in Natur und Landschaft sind durch den geänderten Plan daher keine zusätzlichen Auswirkungen zu erwarten. Dies gilt auch für die Neufestsetzung der 1,50 m breiten Gehwegfläche. Sie wird von den Grundstücksflächen „abgeschnitten“, die zur Zeit der Aufstellung des Ursprungsplans bereits mit zehn Unterkünften für Asylanten bebaut waren und aus diesem Grunde in der Eingriffs-/AusgleichsBilanz mit dem Biotopwert 0 angesetzt waren. Eine bereits mit Wertstufe 0 qualifizierte – als Baugrundstücksfläche ausgewiesene – Teilfläche des Plangebiets kann auch durch Festsetzung als Verkehrsfläche, also einer zukünftig voll versiegelten Fläche, nicht negativ zu Buche schlagen. Zur Aufrechterhaltung der für den Ursprungsplan beschlossenen Eingriffskompensation ist es natürlich erforderlich, die entfallende, 437 qm große Fläche zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern plangebietsextern zu ersetzen. Die durch Festsetzung vorgeschriebene Bepflanzung hätte dieser Pflanzfläche einen Biotopwert von 4 beschert. Da Pflanzmaßnahmen auf Flächen des Gründordnungsplans der Stadt Pulheim in der Wertstufe 5 erfolgen, errechnet sich eine planexterne Pflanzfläche von 350 qm. Die Maßnahme soll auf der GOP-Fläche I.29 bei Sinnersdorf vorgenommen werden. Die Kosten in Höhe von 7.000,. € gehen zu Lasten der Stadt Pulheim, da die fraglichen, durch die Pflanzfestsetzung des rechtskräftigen Bebauungsplans „belasteten“ Grundstücksflächen vollständig zum ungeminderten Baulandpreis verkauft werden können bzw. konnten. Pulheim, den .04.10.2010 Planungsabteilung 4