Beschlussvorlage (Begründung Aufhebungssatzung)

BEBAUUNGSPLAN NR. 25 PULHEIM ORTSKERN AUFHEBUNGSSATZUNG Begründung Stand September 2010 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 25 Pulheim Aufhebungssatzung Stand September 2010 BEGRÜNDUNG ZUR AUFHEBUNGSSATZUNG des Bebauungsplanes Nr. 25 Pulheim Ortskern im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 BauGB. Entwurf für die Auslegung Inhaltsverzeichnis 1. Anlass der Planung und Entwicklungsziel 2. Räumlicher Geltungsbereich 3. Planungsrechtliche Situation 4. Bestandbeschreibung und Aufhebungsbeurteilung 5. Planvermerk 6. Städtebauliche Kenndaten 7. Umweltbericht 8. Aufhebung rechtsverbindlicher Festsetzungen 9. Kosten Stadt Pulheim Abteilung 610 Planung Seite 2 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 25 Pulheim Aufhebungssatzung Stand September 2010 1. Anlass der Planung und Entwicklungsziel Die Bekanntmachung des Bebauungsplanes Nr. 25 Ortskern der Gemeinde Pulheim erfolgte am 26.08.1970. Er wurde als sogenannter nicht qualifizierter oder auch einfacher Bebauungsplan beschlossen, da ihm die Festsetzungselemente der örtlichen Verkehrsflächen und der überbaubaren Grundstücksfläche fehlten. Es wurde lediglich die Art, das Maß der baulichen Nutzung und die Bauweise festgesetzt. Der Bebauungsplan entstand in einer Zeit, in der Pulheim noch dörfliche Strukturen aufwies. Deshalb wurden in weiten Teilen des Planbereiches Dorfgebiete ausgewiesen. Als Vorort von Köln entwickelte sich Pulheim in den 70er und 80er Jahren rasant, so dass der Erhalt der dörflichen Strukturen nicht mehr zu den Entwicklungszielen gehörte. Die mangelnde Steuerungsfunktion dieses Bebauungsplanes wurde deutlich und 85 % der Fläche durch neue Bebauungspläne überplant. Diese Pläne regelten in dieser Zeit maßgeblich die städtebauliche Entwicklung im Ortskernbereich der Stadt Pulheim. Lediglich in den Randbereichen (siehe in der Anlage die Flächen ohne Schraffur) in denen nicht die Dynamik der Veränderungsprozesse vergleichbar der zentralen Ortskernlage vorlag, war eine Steuerung durch überarbeitetes Planungsrecht nicht erforderlich. Diese Bereiche sind nun Anlass für dieses Aufhebungsverfahren. Anfang der 80er Jahre wurde durch ein Rechtsgutachten festgestellt, dass der Bebauungsplan wegen Verstoßes gegen die Begründungspflicht des § 9 Abs. 6 a. F. BBauG unwirksam ist. Für die nicht überplanten Bereiche stellt der Bebauungsplan Nr. 25 Pulheim - trotz der erkannten Mängel - noch die Rechtgrundlage dar. Der Verwaltung und auch dem Gemeinderat selbst steht keine Verwerfungsbefugnis einer Rechtsnorm zu. Die Baugenehmigungsbehörde darf aber auch für unwirksam erkannte Rechtsnormen nicht anwenden, da sie sich sonst der Gefahr der Amtshaftung aussetzt. Um den durch den unwirksamen Plan erzeugten Rechtsschein zu beseitigen, fordert das Bundesverwaltungsgericht ein förmliches Aufhebungsverfahren. Eine Heilung der Verfahrensmängel ist hier nicht sinnvoll, da wie vorab bereits geschildert, der BP 25 mit seinen eingeschränkten Regelungsinhalten ohnehin im Zusammenhang mit § 34 BauGB anzuwenden wäre. Ziel dieses Verfahrens ist die Beseitigung des Rechtscheines. Ferner können nach Abschluss des Verfahrens Bauvorhaben in den nicht überplanten Bereichen nach den Regelungen des § 34 BauGB beschieden werden. Die Beurteilungskriterien dieser Rechtsnorm sind hinreichend geeignet, die weitere Entwicklung in diesen bereits bebauten Bereichen zu steuern. Das hier gewählte vereinfachte Verfahren kommt gem. § 1 Abs. 8 BauGB auch bei der Aufhebung von Bebauungsplänen in Betracht (vgl. hierzu den Kommentar zum BauGB von Ernst-Zinkahn-Bielenberg; Lfg. 94; Januar 2010; § 13, Rn. 28c, S. 23). Die Anwendung des Verfahrens nach § 13 BauGB begründet sich dadurch, dass lediglich ca. 15 % der Fläche des BP 25 noch nicht durch neuere Bebauungspläne ersetzt wurden. Durch die Aufhebung des Planes wird in den verbleibenden Bereichen der Zulässigkeitsmaßstab für die planungsrechtliche Beurteilung von Vorhaben nur unwesentlich verändert, da der BP 25 als einfacher Bebauungsplan bereits im Hinblick auf überbaubare Grundstücksflächen und örtliche Verkehrsflächen nur in Verbindung mit § 34 BauGB anzuwenden wäre (siehe § 30 (3) BauGB). Stadt Pulheim Abteilung 610 Planung Seite 3 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 25 Pulheim Aufhebungssatzung Stand September 2010 2. Räumlicher Geltungsbereich Die Aufhebungssatzung erhält die Bezeichnung: Aufhebungssatzung für den Bebauungsplan Nr. 25 Pulheim Ortskern. Die Aufhebungssatzung gilt für den gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 25 Pulheim Ortskern und entspricht dem in der Urkunde zum Bebauungsplan Nr. 25 Pulheim Ortskern festgesetzten Geltungsbereich. Der Bereich wird im wesentlichen begrenzt durch die Bahnlinie, einen Teilbereich der Blumenstraße, die westliche und südliche Grundstücksgrenze des Kindergartens (Flurstück 13) bis zur Hackenbroicher Straße, nach Süden bis zur Escher Straße, die Escher Straße in nordöstlicher Richtung, dann in südlicher Richtung entlang der Brückenstraße und der Witschgasse bis Orrer Straße, die Orrer Straße bis südlich der Straße Büngertchen, in südwestlicher Richtung mit unterschiedlichen Abständen parallel zum Büngertchen bis Pletschmühlenweg, Stöckheimer Straße, Karthäuserstraße, Venloer Straße, Johannisstraße und Zur Alten Wassermühle. Die genaue Lage des Geltungsbereiches ist aus der beigefügten Planzeichnung ersichtlich. 3. Planungsrechtliche Situation Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln stellt den gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 25 Pulheim als „Allgemeinen Siedlungsbereich“ (ASB) dar. Der gültige Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim stellt für diesen Bereich überwiegend Mischfläche dar. In Teilbereichen (die Bereiche 1 und 9 aus der beigefügten Planzeichnung) sind Wohnbauflächen dargestellt. In der Vergangenheit wurde durch verschiedene Bebauungsplanverfahren ca. 85 % der Fläche des Bebauungsplanes Nr. 25 Ortskern Pulheim (siehe schraffierte Bereiche in der Anlagenzeichnung) bereits überplant. Diese Bebauungspläne lösten als neues Ortsrecht für ihre Geltungsbereiche den Bebauungsplan Nr. 25 ab, ohne dass dieser ausdrücklich aufgehoben werden musste. Die in der Anlage dargestellten Bereiche ohne Raster sind nicht durch neuere Bebauungspläne überplant, so dass für diese Bereiche der Bebauungsplan Nr. 25 unter den Bedingungen, die Anlass für dieses Aufhebungsverfahren sind, noch geltendes Recht darstellt. 4. Bestandsbeschreibung und Aufhebungsbeurteilung Der Teilbereich 1 ist geprägt von grenzständiger Bebauung. Es sind aber auch Gebäude mit seitlichem Grenzabstand vorhanden. Die Geschossigkeit variiert von II – IV Geschossen. Neben reinen Wohngebäuden sind auch gemischt genutzte Gebäude (Praxen, Büronutzung, Augenoptiker, Motorradzubehör mit kleiner Werkstatt) vorhanden. Teilweise sind die Flächen der Grundstücke durch die Anordnung der Stellplätze im hinteren Grundstücksbereich vollständig versiegelt. Der BP 25 setzt für diesen Bereich ein Dorfgebiet mit max. II – geschossiger Bebauung in der geschlossenen Bauweise fest. Die Geschossflächenzahl ist auf 0,8 begrenzt. Durch die Aufhebung des Bebauungsplanes und die Überführung in den Anwendungsbereich des § 34 BauGB entsteht keine Herabstufung der zulässigen Nutzung für die Grundstückseigentümer. Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung wird durch Anwendung des § 34 BauGB der Zulässigkeitsmaßstab durch die vorhandene Bebauung erweitert. Der Erhalt der dorfgebietstypischen Nutzungen ist in diesem Bereich kein Entwicklungsziel mehr. Stadt Pulheim Abteilung 610 Planung Seite 4 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 25 Pulheim Aufhebungssatzung Stand September 2010 Im Teilbereich 2 entlang der Orrer Straße überwiegt Geschosswohnungsbau. Die Gebäude sind in der Mehrheit grenzständig errichtet. Das Maß der Nutzung hinsichtlich ihrer Höhenentwicklung reicht von zwei bis drei Geschossen. Der größte Teil der Nutzfläche ist durch Wohnnutzung geprägt, vereinzelt ist kleinteiliges nicht störendes Gewerbe (Reisebüro und Nagelstudio) vorhanden. Der BP 25 setzt in diesem Teilbereich ein allgemeines Wohngebiet mit einer max. zulässigen dreigeschossigen Bebauung fest. Die Geschossflächenzahl wurde auf 1,0 beschränkt. Wie im gesamten Plangeltungsbereich des BP 25 wurde eine geschlossene Bauweise festgesetzt. Auch in diesem Teilbereich kommt es durch die Überführung in den Anwendungsbereich des § 34 BauGB zu keiner Reduzierung der baulichen Nutzung für die Grundstückseigentümer. Der Teilbereich 3 nordöstlich der Stöckheimer Straße ist geprägt durch eine fast ausschließliche Wohnnutzung. Die bauliche Struktur ist eher heterogen. Verschiedentlich sind noch Gebäude aus der Zeit der Ackerbürgerstadt vorhanden. Eingeschossige giebelständige Langhäuser, die mit ihren Nebengebäuden tief in das Grundstück reichen, in Einzelfällen auch mit einer hofartigen Struktur. In der jüngeren Zeit der städtebaulichen Entwicklung zeichnet sich aber eine deutlich verdichtetere Bauform ab. Auch in diesem Bereich ist bei ausreichender Grundstücksbreite oder durch die Zusammenlegung von Gründstücken Geschosswohnungsbau in zwei- bis dreigeschossiger Bauweise, oft grenzständig, entstanden. Bedingt durch die Tiefe der Grundstücke ist in der Vergangenheit auch eine Bebauung in zweiter Reihe entstanden. Die Außenfläche einer Hofstelle, die einem Gartenbaubetrieb diente, wurde durch Bauleitplanung zu einem allgemeinen Wohngebiet mit zweigeschossiger Doppelhausbebauung. Gerade im Bereich des Pletschmühlenweges ist die ehemalige Kleinteiligkeit nicht mehr ablesbar. Hier ging die Entwicklung zum solitären Geschosswohnungsbau. Der BP 25 setzt in diesem Bereich ein Dorfgebiet mit einer maximalen Zweigeschossigkeit in der geschlossenen Bauweise fest. Die Geschossflächenzahl wurde auf 0,8 begrenzt. Die Entwicklung in der Vergangenheit und die Zielvorstellungen für diesen Bereich entsprechen nicht mehr der Nutzungsstruktur eines Dorfgebietes. Durch die zentrumsnahe Lage ist die Weiterentwicklung der Wohnnutzung ein Entwicklungsziel. Die Aufhebung des BP 25 und der dann zugrundeliegende Beurteilungsmaßstab des § 34 BauGB ermöglichen die Umsetzung dieser Zielvorstellung, da der Umgebungsbereich durch eine Wohnnutzung geprägt ist. Die festgesetzten Werte zum Maß der baulichen Nutzung werden im Rahmen der Anwendung des § 34 BauGB nicht unterschritten, so dass auch hier von einer die Grundstückseigentümer nicht benachteiligenden geänderten Rechtslage auszugehen ist. In den Teilbereichen 5 und 7 südwestlich der Stöckheimer Straße ist die vorhandene bauliche Struktur sowohl hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung, als auch von der Nutzungsart her mit dem Teilbereich 3 vergleichbar. Der kleine Teilbereich 7 ist mit einem zweigeschossigen Gebäude des Geschosswohnungsbaus incl. Tiefgarage bebaut. Der bauliche Zustand der Gebäude variiert stark. Der BP 25 setzt für den Teilbereich 5 ein allgemeines Wohngebiet und für den Teilbereich 7 ein Dorfgebiet fest. Die Zahl der Geschosse ist in beiden Teilbereichen auf zwei begrenzt. Die geschlossene Bauweise und ein max. Geschossflächenzahl von 0,8 gilt für beide Bereiche. Dies Ausführungen zu den Auswirkungen für den Teilbereich 3 durch die Überführung in den § 34 BauGB gelten für die Bereiche 5 und 7 gleichlautend. Die Teilbereiche 4, 6 und 8 werden wegen ihrer Lage angrenzend an die Venloer Straße und der damit bedingten vergleichbaren Nutzungsstruktur zusammengefasst betrachtet. In diesen Bereichen liegt eine Mischnutzung vor. Haarstudio, Gastronomie, Baufachmarkt, Sonnenstudio, Spielhalle, Versicherungsagentur, Textilhandel, Nagelstudio, Lagerhalle und nicht störendes Handwerk gehören zum Nutzungsspektrum in diesen Bereichen. Hierbei weist der Bereich 4 die stärkste Durchmischung auf. Die Höhenentwicklung der Baukörper reicht von zwei bis vier Geschossen, vereinzelt sind sogar eingeschossige Gebäude noch vorhanden. Stadt Pulheim Abteilung 610 Planung Seite 5 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 25 Pulheim Aufhebungssatzung Stand September 2010 Die Gebäude wurden überwiegend grenzständig errichtet. Insgesamt wird ein recht hoher Ausnutzungsgrad erreicht. Der BP 25 setzt als Art der Nutzung in diesen Bereichen Mischgebiet (Bereich 4) und allgemeines Wohngebiet (Bereich 6 und 8) fest. Die Geschossigkeit wurde für alle Teilbereiche auf max. vier Geschosse beschränkt. Auch die Geschossflächenzahl liegt einheitlich bei 1,1. Durch die Aufhebung des Bebauungsplanes und die Überführung in den Anwendungsbereich des § 34 BauGB entsteht keine Herabstufung der zulässigen Nutzung für die Grundstückseigentümer. Allerdings ist die Höhenentwicklung im Rahmen der näheren Umgebung der Orrer Straße / Stöckheimer Straße nicht bei einer viergeschossigen Bebauung zu sehen. Dies bedeutet scheinbar eine Einschränkung. Wird der vorhandene Dichtegrad mit in der Beurteilung berücksichtigt, so erlaubt die festgesetzte Geschossflächenzahl schon jetzt keine über den Bestand hinausgehende Aufstockung, so dass unter Würdigung aller Beurteilungskriterien keine Herabstufung vorliegt. Der Teilbereich 9 stellt ein relativ homogenes Gefüge dar. Die Art der Nutzung ist eindeutig durch das Wohnen geprägt. Die Zahl der Geschosse reicht von einem bis mehrheitlich zwei Geschossen. In diesem Bereich wurden überwiegend Gebäude mit mehreren Wohneinheiten in der offenen Bauweise errichtet. Der Zustand der Gebäude kann bis auf einzelne Ausnahmen im Bereich der Johannisstraße als gut bezeichnet werden. Im Einmündungsbereich Johannisstraße / Zur Alten Wassermühle ist noch eine erhaltene, ehemalige Hofstelle vorhanden. Der BP 25 setzt für diesen Bereich ein Dorfgebiet in der geschlossenen Bauweise fest. Die Zahl der Geschosse ist auf max. zwei beschränkt und die Geschossflächenzahl liegt bei 0,8. Weder das Dorfgebiet noch die geschlossene Bauweise entsprechen heutigen Zielvorstellungen für diesen Bereich. Entsprechend der tatsächlichen Entwicklung ist die zukünftige Nutzungsstruktur eher nach den Kriterien eines allgemeinen Wohngebietes in der offenen Bauweise zu beurteilen. Maßgebliches Kriterium für den Ausnutzungsgrad der Grundstücke nach der Rechtslage des BP 25 sind die Geschosszahl und die Geschossflächenzahl. Die Höhenentwicklung der bestehenden Gebäude nach den Beurteilungskriterien des § 34 BauGB ermöglicht weiterhin eine zweigeschossige Bebauung. Selbst rechnerisch nach den Regelungen der BauO NRW beantragte dreigeschossige Gebäude wären nach der neuen Rechtslage zulässig, wenn nur die Trauf- und Firsthöhen der Gebäude den bestehenden Rahmen einhalten. Ähnliches gilt für die Geschossflächenzahl, die in der rechtlichen Beurteilung nach § 34 BauGB nicht den gleichen restriktiven Charakter bewirkt, die ihr als Festsetzung im Bebauungsplan zukommt. Im Gesamtzusammenhang betrachtet kann auch für den Teilbereich 9 die Aussage getroffen werden, dass die Aufhebung des BP 25 zu keiner maßgeblichen Reduzierung der baulichen Nutzung für die Grundstückseigentümer führt. Für den mit Bebauungsplänen überplanten Bereich (85 %) des BP 25 gelten folgende Aussagen. Der BP 25 entstand in einer Zeit in der Pulheim weitgehend durch dörfliche Strukturen mit einigen landwirtschaftlichen Hofstellen im Plangeltungsbereich geprägt war. Die Ausweisung der Art der Nutzung des größten Teils des Plangeltungsbereiches als Dorfgebiet trug dieser Situation Rechnung. Aufgrund der Entwicklung der Stadt Pulheim in den letzten 40 Jahren können diese Regelungen nicht mehr die ihnen zugedachte ordnende Funktion der städtebaulichen Steuerung erfüllen. Sollte z.B. einer der überlagernden Bebauungspläne in einem gerichtlichen Verfahren für nichtig erklärt werden, so würde der darunter liegende BP 25 wieder „aufleben“. Das ist aber aus den vorab genannten Gründen kein vertretbarer Lösungsansatz. In diesen bereits fast vollständig bebauten Gebieten ist eine Steuerung der zu erwartenden An-, Um- und Ersatzbauten auf Grundlage des § 34 BauGB der sinnvollere Ansatz. Stadt Pulheim Abteilung 610 Planung Seite 6 von 7 Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 25 Pulheim Aufhebungssatzung Stand September 2010 5. Planvermerk Auf dem Bebauungsplan Nr. 25 Pulheim Ortskern wird der Vermerk „Dieser Plan ist aufgehoben“ angebracht. Es erfolgt ein Hinweis auf diese Aufhebungssatzung. Das Aufhebungsverfahren wird durch eine Auflistung des gesamten Verfahrensablaufs in der Aufhebungssatzung dokumentiert. 6. Städtebauliche Kenndaten Der aufgehobene Bebauungsplan Nr. 25 Pulheim weist folgende Flächenbilanz auf. Flächenbilanz Plangebiet gesamt bisher rechtskräftiger Teilbereich 1 Bisher rechtskräftiger Teilbereich 2 Bisher rechtskräftiger Teilbereich 3 bisher rechtskräftiger Teilbereich 4 bisher rechtskräftiger Teilbereich 5 bisher rechtskräftiger Teilbereich 6 bisher rechtskräftiger Teilbereich 7 bisher rechtskräftiger Teilbereich 8 bisher rechtskräftiger Teilbereich 9 durch andere Bebauungspläne überlagerter Teilbereich ca. 434.600 m² ca. 3.900 m² ca. 4.760 m² ca. 18.380 m² ca. 4.920 m² ca. 10.790 m² ca. 3.310 m² ca. 1.520 m² ca. 1.940 m² ca. 1.750 m² ca. 383.330 m² 7. Umweltbericht Die Voraussetzungen für das Entfallen der Umweltprüfung gem. Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 in § 13 BauGB, die auch Voraussetzung für die Anwendung des Verfahrens nach § 13 sind, liegen vor. Somit wird im Rahmen der Aufhebung des BP 25 gem. § 13 Abs. 3 BauGB von der Umweltprüfung, dem Umweltbericht, von der Angabe welche Arten umweltbezogener Daten verfügbar sind und der zusammenfassenden Erklärung abgesehen. Durch die Aufhebung des nicht anzuwendenden Bebauungsplans Nr. 25 Pulheim Ortskern sind weder Auswirkungen auf die planungsrechtliche Beurteilung noch auf die Umwelt zu erwarten. Es besteht daher kein Erfordernis einen Umweltbericht zu erstellen. 8. Aufhebung rechtsverbindlicher Festsetzungen Der Geltungsbereich der Aufhebungssatzung umfasst den gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 25 Pulheim Ortskern. Mit dem Inkrafttreten der Aufhebungssatzung gelten alle Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 25 Pulheim Ortskern als aufgehoben. 9. Kosten Durch die Aufhebungssatzung für den Bebauungsplan Nr. 25 Pulheim Ortskern entstehen keine Kosten. Pulheim, den 15.09.2010 Stadt Pulheim Abteilung 610 Planung Seite 7 von 7