Beschlussvorlage (Stellna BP 73 PU 1303 Antrag auf Änd.)

Stellungnahme der Verwaltung: Der Verwaltung wurde ein Schreiben der Interessengemeinschaft „Edelsteingarten“ zugestellt (siehe Anlage 1). Die Interessengemeinschaft stellt in diesem Schreiben den Antrag auf Änderung des Bebauungsplanes Nr. 73 für die Bereiche Diamantallee, Achatweg, Jadeweg und Saphirallee. In dem in der Anlage beigefügten Schreiben wird der Antrag ausführlich erläutert. Der Bebauungsplan Nr. 73 Pulheim „Am Auweiler Pfad“ ist in seiner ursprünglichen Form seit dem 30.06.2003 rechtskräftig. Am 28.2.2007 fasste der Umwelt- und Planungsausschuss der Stadt Pulheim (Niederschrift TOP 1.8, Seite 404) den Aufstellungsbeschluss und Auslegungsbeschluss zur Änderung im südlichen Plangeltungsbereich (Teilbereiche des 5. und 6. Bauabschnitts, Diamantallee, Jadeweg und Achatweg). Die Änderung erhielt die Bezeichnung Bebauungsplan Nr. 73 Pulheim 1303 und wurde mit der Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses (21. Sitzung des Rates der Stadt Pulheim am 12.06.2007, Niederschrift TOP I.22, Seite 671) am 19.06.2007 im Amtsblatt rechtskräftig. Planungsziel dieses Änderungsverfahrens war aufgrund der durch die Fa. Zapf gemachten Vermarktungserfahrungen die moderate und städtebaulich verträgliche Nachverdichtung in Teilbereichen des 5. und 6. Bauabschnitts. Der diesem Änderungsverfahren zugrunde liegende städtebauliche Entwurf ist dieser Vorlage als Anlage 2 beigefügt. Die ausschließliche Einzel- und Doppelhausfestsetzung wurde aufgegeben, da die Fa. Zapf auf ihren Flächen auch den Bau von Reihenhäusern realisieren wollte. Die Ausnutzbarkeit der Grundstücke wurde gegenüber dem Ursprungsplan nicht erhöht. Die Bauweise und die Grundflächenzahl nach § 19 (2) BauNVO blieben unverändert. Die überbaubaren Flächen erfuhren lediglich kleinere Flächenanpassungen. Ab diesem Änderungsverfahren war klar, dass auch in diesem Plangebietsabschnitt eine verdichtete Baustruktur, die in den ersten Bauabschnitten besichtigt werden konnte, rechtlich möglich und auch vom Bauträger angestrebt war. Zwischenzeitlich hat die Fa. Zapf, bedingt durch die gesamtwirtschaftliche Situation, die Umsetzung des 5. und 6. Bauabschnitts mit eigenen Haustypen eingestellt und verkauft die in ihrem Besitz befindlichen Grundstücke am freien Markt. In der Vergangenheit hat ein Bauträger mehrere Grundstücke von der Fa. Zapf und der Stadt Pulheim erworben und hat diese mit seinem Doppelhaustyp bebaut. In der Anlage 3 sind die Grundstücke markiert, die mit diesem Haustyp bebaut sind. Dieser Haustyp ist Anlass des Änderungsantrages durch die Interessengemeinschaft „Edelsteingarten“. Der geänderte Bebauungsplan soll zukünftig für die noch unbebauten Grundstücke (siehe Anlage 3 mit Schrägschraffur – Grundstücke für die kein Bauantrag vorliegt) u. a. eine lediglich 1.5-geschossige Bebauung zulassen und den Bau von „Mehrfamilienhäusern“ ausschließen. Die Interessengemeinschaft führt in ihrem Schreiben an, dass es sich bei diesem Haustyp um Mehrfamilienhäuser handelt. Tatsächlich sind hier nach bauordnungsrechtlicher und planungsrechtlicher Beurteilung Doppelhaushälften mit je 2 Wohneinheiten errichtet worden. Der Bebauungsplan regelt unter Punkt 4.1 der textlichen Festsetzungen, dass je Hauseinheit maximal 2 Wohneinheiten zulässig sind, wobei 1 Doppelhaushälfte bzw. 1 Reihenhausteil als 1 Hauseinheit definiert sind. Diese Festsetzung entstand auch vor dem Hintergrund, dass bei allen Haustypen zukünftig die Möglichkeit besteht, bei einer entsprechenden Bedarfslage, Elternteile im Haus aufzunehmen. Somit sind bei einem Doppelhaus insgesamt max. 4 Wohneinheiten gemäß Bebauungsplan zulässig. Eine derartige Doppelhausbebauung war in diesen Bauabschnitten rechtlich auch schon vor dem Änderungsverfahren zulässig. Es musste also schon beim Erwerb der Grundstücke damit gerechnet werden, dass Haustypen mit 2 Wohneinheiten je Hauseinheit errichtet werden. Bei dem strittigen Doppelhaustyp wurden die festgesetzten Höhen deutlich unterschritten (siehe Anlage 4 - Kopie aus der Bauakte). Die Traufhöhe liegt bei 6,35 m (zulässig gem. BP 7,00 m) und die Firsthöhe liegt entsprechend der Definition der textlichen Festsetzungen bei 9,26 m (zulässig gem. BP 11,00 m). Die partiell festgesetzte, zulässige II-Geschossigkeit wird eingehalten. Zum Vergleich wird in der Anlage 5 die Schnittzeichnung eines der von der Fa. Zapf errichteten Pultdachhäuser beigefügt, so dass deutlich wird, dass der diskutierte Haustyp hinsichtlich der Höhenentwicklung den Rahmen im Gebiet einhält. Auch bei einer Realisierung dieser Bauabschnitte durch die Fa. Zapf hätte immer mit einer derartigen Bauform gerechnet werden müssen. Gerade im Bereich der noch unbebauten Grundstücke im Achatweg sah die Fa. Zapf eine verdichtete Bebauung mit zweigeschossigen Reihenhäusern vor. Das für das Gebiet ungewöhnliche an diesem Haustyp ist die Umsetzung von 2 Wohneinheiten je Doppelhaushälfte, für die aber aufgrund der textlichen Festsetzungen ein Genehmigungsanspruch bestand. Nach Aussage des Bauträgers vermarktet er diese überwiegend als Mietwohnungen. Der Bedarf an Mietwohnungen in Pulheim würde durch seine Wartelisten bestätigt. Durch die Größe der Wohnungen (ca. 117 und 125 qm) sind Warmmieten von über 1000 Euro zu zahlen, was deutlich über dem Mietpreisniveau von Wohnungen mit Sozialbindung liegt. Die, wenn manchmal auch wünschenswerte, Möglichkeit der Einflussnahme auf die architektonische Gestaltung durch die Verwaltung besteht im Baugenehmigungsverfahren nicht. Die Anregung, bei der Wahl des Klinkers zu variieren, wurde von der Verwaltung an den Bauträger weitergeleitet. Eine rechtliche Handhabe in dieser Hinsicht besteht nicht. Die Bebauungspläne der Stadt Pulheim sind sogenannte Angebotspläne. Das heißt, dass die Bebauungspläne über die Ausweisung der Bauflächen und ihre textlichen Festsetzungen einen notwendig groben Rahmen vorgeben, der von den Grundstückserwerbern nach ihren individuellen Ansprüchen unter den baurechtlichen Vorraussetzungen einer Umsetzung zugeführt werden kann. Diese Art der Bebauungspläne entspricht der durch die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes den Gemeinden nahe gelegten planerischen Zurückhaltung. Es war in der Vergangenheit beständig Beschlusslage des Rates der Stadt Pulheim, eine Überregulierung in den Bebauungsplänen zu vermeiden. Die Verwaltungspraxis zeigt, dass ein zu hoher Regulierungsgrad im Rahmen der Realisierung zu großen Akzeptanzproblemen führt. Die von der Interessengemeinschaft angeführten Abweichungen von der Dachform wurden unter der Berücksichtigung nachbarlicher Belange erteilt. Eine Beteiligung der Nachbarn ist bei einer Abweichung von gestalterischen Regelungen nicht vorgeschrieben, da sie keine nachbarschützende Wirkung entfalten. Auch einzelne Unterzeichner des Änderungsantrages haben unter der Erteilung einer Abweichung oder Befreiung Vorhaben in ihrem Interesse verwirklichen können. Es sei noch mal darauf hingewiesen, dass die hier beanstandeten Doppelhäuser in ihrer baulichen Ausprägung schon mit Beginn der Entwicklung dieses Baugebietes in dieser Form rechtlich zulässig waren. D. h. den Grundstückserwerbern hätte bewusst sein müssen, dass aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplanes, angrenzend an ihre Grundstücke, Hauseinheiten mit je 2 Wohneinheiten und eine zweigeschossige Bebauung mit Staffelgeschoss entstehen können (zu besichtigen in den ersten Bauabschnitten). Wenn die Fa. Zapf in ihren Internetauftritten aus Marketinggründen den Verkauf fördernde Formulierungen wählt, ist dies unabhängig von den rechtlichen Rahmenbedingungen zu sehen. Der Bebauungsplan bestimmt Inhalt und Schranken des Grundeigentums. Die von der Interessengemeinschaft angestrebte Änderung des Bebauungsplanes mit einer Reduzierung des Maßes der baulichen Nutzung („1,5-geschossige Bebauung“) und der Reduzierung der max. zulässigen Zahl der Wohneinheiten, stellt einen Eingriff in das verfassungsrechtlich geschützte private Eigentum dar. Ein derartiger Eingriff ist in einem Bebauungsplanverfahren in die Abwägung einzustellen und muss aus Gründen des Allgemeinwohls gerechtfertigt sein. Das Bundesverfassungsgericht hat in seinen Beschlüssen vom 22.02.1999 – 1 BvR 565/91; BRS 62 Nr. 69 und 19.12.2002 – 1 BvR 1402/01; BRS 65 Nr. 6, hohe Anforderungen an die planerische Rechtfertigung eines derartigen Eingriffs gestellt: „Besteht…ein Recht zur Bebauung, kommt der normativen Entziehung desselben erhebliches Gewicht zu, das sich im Rahmen der Abwägung auswirken muss. Beim Erlass eines Bebauungsplanes müssen daher im Rahmen der planerischen Abwägung das private Interesse am Erhalt bestehender baulicher Nutzungsrechte mit dem öffentlichen Interesse an einer städtebaulichen Neuordnung des Plangebietes abgewogen werden. Dabei ist in die Abwägung einzustellen, dass sich der Entzug der baulichen Nutzungsmöglichkeiten für den betroffenen wie eine (Teil-) Enteignung auswirken kann … Über das schutzwürdige Interesse des Eigentümers an der Beibehaltung des Grundstückzuschnitts und der bisherigen Nutzung ist bei der Aufstellung des Bebauungsplanes zu entscheiden. Daher entspricht eine Festsetzung, die als Folge des gewählten Standorts die Nutzbarkeit nur bestimmter Grundstücke empfindlich beschneidet, den Anforderungen einer gerechten Abwägung grundsätzlich nur, wenn für die Festsetzung gerade an dieser Stelle einleuchtende Gründe bestehen, wenn etwa die natürlichen Geländeverhältnisse die planerische Lösung mehr oder minder vorzeichnen.“ Eine derart sachliche Rechtfertigung des Eingriffs in die Eigentumsrechte fehlt in dem hier angestrebten Änderungsverfahren, so dass ein eingeleitetes Änderungsverfahren des Bebauungsplanes in einem gerichtlichen Verfahren scheitern würde. Ferner führt in diesem Fall die Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung der zu überplanenden Grundstücke grundsätzlich zu einem Anspruch auf Ersatz des Planungsschadens. Der Wertverlust der Grundstücke, der sich aufgrund der eingeschränkten Nutzbarkeit ergibt, wäre ggfs. durch die Stadt Pulheim zu ersetzen. Umgekehrt kündigen die Vertreterinnen und Vertreter der Interessengemeinschaft „Edelsteingarten“ an, wegen der behaupteten Wertminderung ihrer Grundstücke – nach gutachterlicher Klärung – Schadenersatzforderungen gegenüber der Stadt geltend machen zu wollen, deren rechtlicher Anspruch aber als mindestens fraglich zu beurteilen ist. Aus den vorab genannten Gründen ist zusammenfassend aus Sicht der Verwaltung die beantragte Änderung des Bebauungsplanes Nr. 73 Pulheim planungsrechtlich nicht vertretbar.