Beschlussvorlage (Begründung)

VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN NR. 95 PULHEIM BEGRÜNDUNG Entwurf zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit Stand: Mai 2010 1 Anlass und Planerfordernis 2 Räumlicher Geltungsbereich 3 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 4 Bestand 5 Planungsziele 6 Inhalt des Planentwurfs 7 8 6.1 Art der baulichen Nutzung 6.2 Maß der baulichen Nutzung 6.3 Bebaubare Grundstücksflächen 6.4 Höhe baulicher Anlagen 6.5 Bauweise 6.6 Anlagen zum Immissionsschutz Erschließung 7.1 Verkehr 7.2 Abwasser Eingriff in Natur und Landschaft 1 Anlass und Planerfordernis Der Regionalplan der Bezirksregierung Köln, Teilabschnitt Region Köln, sieht im Bereich des Plangebiets gewerbliche und industrielle Nutzung (GIB) vor. Zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine gewerbliche Nutzung dieser Flächen im Außenbereich ist im Interesse einer geordneten städtebaulichen Entwicklung die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich. Aktueller Anlass der Planung ist die erforderliche Umsiedlung der auf den benachbarten Flurstücken 90, 117 und 118 angesiedelten Unternehmen Schulz Recycling Bauschutt- und Schwarzdecken-aufbereitungs- und Baustoffhandel GmbH, Bruno Schulz GmbH und Schulz Tiefbau GmbH in das Plangebiet. Da die Planung ausschließlich der Baurechtschaffung für diesen Betrieb dienen soll, ist die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans vorgesehen. 2 Räumlicher Geltungsbereich Der Plangeltungsbereich erstreckt sich auf die Flurstücke 89 und 121 der Flur 1 und umfasst ca. 3,64 ha. Er grenzt im Nordwesten an die Otto-Lilienthal-Straße (früher: Mühlenweg). Südwestlich des Plangebiets verläuft ein Wirtschaftsweg, an den wiederum die Eisenbahntrasse Köln-Pulheim angrenzt. Nordöstlich schließt an das Plangebiet das Flurstück 8 an, das heute als Pferdekoppel genutzt wird. Südöstlich des Plangebiets liegt das Flurstück 14, das derzeit als Acker genutzt wird. 3 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim stellt das Grundstück Gemarkung Pulheim, Flur 1, Flurstück 89 mit der Größe von insgesamt ca. 2,7 ha als Industriegebiet dar. Der Bebauungsplan wird für das Flurstück 89 daher aus dem Flächennutzungsplan gemäß § 8 Abs. 2 BauGB entwickelt sein. Das Grundstück Gemarkung Pulheim, Flur 1, Flurstück 121 mit der Größe von insgesamt ca. 0,94 ha ist im Flächennutzungsplan als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt. Für dieses Flurstück 121 ist daher eine Änderung des Flächennutzungsplans erforderlich. Das Änderungsverfahren wird parallel zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans durchgeführt. 4 Bestand Die Planfläche liegt derzeit brach. Sie wurde im Hinblick auf die beabsichtigte gewerbliche Nutzung zur Umsiedlung durch die Firmengruppe Schulz erworben. 5 Planungsziele Mit dem Bebauungsplan soll die Umsiedlung der Firmengruppe Schulz ermöglicht werden, die am bisherigen Standort planungsrechtlich unzulässig ist. Ziel ist, die Weiterführung des bisherigen Betriebes sowie die Zulässigkeit zusätzlicher, für die Wirtschaftlichkeit des Projekts notwendiger Betriebsanlagen am neuen Standort sicherzustellen. Im Interesse des Grundwasserschutzes ist eine Vollversiegelung der betrieblichen Bereiche geplant. Zum Ausgleich der damit verbundenen Eingriffe in Natur und Landschaft sind eine ortsnahe Versickerung des unbelasteten Niederschlagswassers, die Wiederverwendung von Niederschlagswasser und landschaftspflegerische Entwicklungsmaßnahmen auf Teilen des bisherigen Betriebsgeländes vorgesehen. 6 Inhalt des Planentwurfs 6.1 Art der baulichen Nutzung Gemäß dem unter 5 formulierten Planungsziel ist zunächst als Art der baulichen Nutzung die Festsetzung eines Industriegebiets (GI) gemäß § 9 BauNVO vorgesehen. Per textlicher Festsetzung soll dann einschränkend im Sinne einer besonderen Zweckbestimmung / VorhabenKonkretisierung geregelt werden, welche Betriebe bzw. Betriebsanlagen im Plangebiet zulässig sein sollen. Nach heutigem Stand der Planung gehören zur beabsichtigten gewerblichen bzw. industriellen Nutzung folgende Einrichtungen: • eine Behandlungsanlage für Abfälle zur rohstofflichen bzw. energetischen Verwertung durch Zerkleinerung, Klassierung, Sichtung und Zusammenstellung zu größeren Transporteinheiten; • eine Sortieranlage, in zurückgewonnen werden; der Stoffe durch sortieren für den Wirtschaftskreislauf • eine Aufbereitungsanlage für mineralische Abfälle zur Herstellung von kulturfähigen Böden, Bodenersatzstoffen, Rekultivierungsböden, Deponiebaustoffen, Baustoffen sowie für die Immobilisierung von mineralischen Abfällen; • eine Anlage zur Aufbereitung von Beton- und Mauerwerksabbruch, Straßenabbruch, Bodenaushub und sonstiger Materialien; • eine Siebmaschine zur Herstellung von Recycling-Material (RCL-Material); • eine Mischanlage zur Herstellung von Beton aller Klassen als Transportbeton, hydraulisch gebundener Tragschichten, sowie für die Immobilisierung von Abfällen; • eine Mischanlage zur Herstellung von Asphalt aller Klassen, hydraulisch gebundener Tragschichten, sowie für die Immobilisierung von Abfällen, (geplante Höhe: ca. 40,0 m); • ein Verwaltungsgebäude, Grundfläche 11,49 x 26,75 m; • eine Werkstatthalle, Grundfläche 22,50 x 24,36 m ; • eine Stahlsystembauhalle, Grundfläche 71,95 x 101,15 m; • eine Dieseltankstelle für den Eigenbedarf; • ein Wiegehaus; • LKW-Waagen; • befestigte Freiflächen zur Lagerung und zum Abstellen von Baustoffen, Abfallmaterialien, Anlagen, Geräten, Fahrzeugen, Transport- und Baugeräten sowie sonstigen Gegenständen im Rahmen eines gewerblichen Betriebes und zur Aufstellung von Maschinen und Lagerboxen; Am nordwestlichen Rand des Plangebiets ist eine Grünfläche vorgesehen, die eine Begrünung der Fläche auf der der Otto-Lilienthal-Straße zugewandten Seite sicherstellt. Die Anordnung von Ein- und Zufahrten sowie von Stellplätzen ist möglich. Die Grünfläche darf nur durchbrochen, nicht in ihrer Gesamtheit in Anspruch genommen werden. 6.2 Maß der baulichen Nutzung Als Maß der baulichen Nutzung soll für das gesamte Plangebiet eine GRZ von 0,9 zugelassen werden. Auf eine GFZ-Festsetzung wird verzichtet, da mit den vorgenommenen Höhenbeschränkungen (siehe 6.4) das Nutzungsmaß ausreichend bestimmt ist. Es wird eine optimale Ausnutzung der Industriegebietsfläche gewährleistet. Dem Nutzer wird ermöglicht, die Freiflächen zu versiegeln, was im Hinblick auf den Schutz des Grundwassers im Einzugsgebiet des Wasserwerks Köln-Weiler erforderlich ist. 6.3 Überbaubare Grundstücksflächen Die nordwestliche Hälfte des Plangebiets wird als überbaubare Grundstücksfläche durch Baugrenzen ausgewiesen werden. Zur nordwestlichen Grundstücksgrenze wird ein Abstand von 6 m, zur südwestlichen Grundstücksgrenze ein Abstand von 3 m gewahrt. Zur Straße hin ergibt sich ein Abstand durch die dort ausgewiesene Grünfläche. Die Flächen außerhalb der überbaubaren Fläche können als Freifläche gewerblich genutzt werden. Außerhalb der Baugrenzen sind damit insbesondere zulässig die erforderlichen Stellplätze und Zufahrten, sowie Lagerflächen, die Aufstellung von stationären und mobilen Maschinen und sonstigen Einrichtungen und baulichen Anlagen, z. B. Lagerboxen für Schüttgut, die keine Gebäude im Sinne des § 2 Abs. 2 BauO NW sind, oder Schutzanlagen wie Einhausungen zum Lärmschutz oder Auffangwannen zum Gewässerschutz. 6.4 Höhe baulicher Anlagen Der Plan soll die Höhe baulicher Anlagen generell für alle Flächen mit einer maximalen Traufhöhe von 15 m und einer maximalen Firsthöhe von 18 m zulassen. Dies ermöglicht die Schaffung ausreichenden Volumens für die Errichtung gewerblicher Gebäude und sonstiger baulicher Anlagen. Auch der Bau eines viergeschossigen Bürogebäudes ist damit möglich. Die geplante Asphaltmischanlage soll bis zu einer Höhe von 40,0 m zulässig sein. 6.5 Bauweise Von einer generellen Festsetzung der Bauweise wird abgesehen. In dem bebaubaren Grundstücksteil wird durch Baugrenzen sichergestellt, dass die städtebaulich erwünschten Abstände zu den Nachbargrundstücken eingehalten werden. Nach Südwesten hin grenzt das Plangebiet an einen Wirtschaftsweg und die Eisenbahntrasse und nach Nordosten hin an ein derzeit landwirtschaftlich genutztes Grundstück. Eine ausreichende Belüftung und Besonnung ist gewährleistet. Gründe des Brandschutzes stehen einer solchen Ausnutzung der Fläche nicht entgegen. Durch die Grünfläche zur Straße ist gewährleistet, dass der Vorderbereich aufgelockert und begrünt gestaltet wird. 6.6 Anlagen zum Immissionsschutz Zur Sicherstellung des Schutzes der nordöstlich des Plangebiets vorhandenen Wohnnutzung vor schädlichen Umwelteinwirkungen wird entlang des südöstlichen Teils der nordöstlichen Plangrenze die Errichtung einer zwingend an der Grundstücksgrenze zu errichtenden Lärm- schutzwand mit einer Höhe von 5 m vorgeschrieben werden. Lage und Ausmaß der Anlage werden vom Vorhabenträger in Abstimmung mit dem Lärmgutachter festgelegt. Das im Rahmen des immissionsschutzrechtlichen Genehmigungsverfahren vorgelegte Lärmgutachten belegt, dass die in Abstimmung mit der Genehmigungsbehörde zugrunde gelegten Richtwerte der TA Lärm nicht überschritten werden. 7 Erschließung 7.1 Verkehr Das Grundstück ist verkehrlich erschlossen. Der Bebauungsplan Nr. 63 der Stadt Pulheim setzt die Otto-Lilienthal-Straße (früher: Mühlenweg) zwischen der Venloer Straße und der Bahnlinie in einer Breite von 12 m fest. Der Ausbauzustand ist für den Verkehr von Schwerlastkraftwagen ausgerichtet. Die Anbindung an den weiteren Verkehr erfolgt über einen Kreisverkehr an der Venloer Straße. Erheblicher zusätzlicher Verkehr ist nicht zu erwarten, da ein entsprechendes Fahrzeugaufkommen auch bisher bereits von dem bisherigen Betriebsgelände ausging. 7.2 Abwasser Die Ableitung von Schmutzwässern ist durch den Anschluss an den städtischen Schmutzwasserkanal gewährleistet. Regenwasser wird wieder verwendet oder, soweit es von den Dachflächen stammt, auch ortsnah auf dem Flurstück 121 versickert. Der Vorhabenträger hat hierzu einen Versickerungsnachweis vorgelegt, der zeigt, dass die geplante Versickerung des voraussichtlich anfallenden Niederschlagswassers möglich ist. Damit wird den Maßgaben des § 51a Abs. 1 LWG NW Rechnung getragen. 8 Eingriff in Natur und Landschaft Die Kompensation des zu erwartenden Eingriffs in Natur und Landschaft wird durch entsprechende Regelungen im Durchführungsvertrag zum Vorhaben- und Erschließungsplan festgelegt. Im Rahmen des Durchführungsvertrages verpflichtet sich der Vorhabenträger zur Realisierung der im landschaftspflegerischen Begleitplan erarbeiteten Maßnahmen.