Beschlussvorlage (Festsetzungen BP 86 Ge Entwurf)

STADT PULHEIM - RHEIN-ERFT-KREIS - BEBAUUNGSPLAN NR. 86 GEYEN Entwurf der TEXTLICHEN FESTSETZUNGEN PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN 1. Art der baulichen Nutzung Allgemeines Wohngebiet (WA) Gemäß § 1 Abs. 6 BauNVO wird festgesetzt, dass die nach § 4 Abs. 3 BauNVO im Allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässigen Betriebe des Beherbergungsgewerbes (Nr. 1), Gartenbaubetriebe (Nr. 4) und Tankstellen (Nr. 5) nicht Bestandteil des Bebauungsplanes sind. Sondergebiet Zweckbestimmung: Lebensmitteleinzelhandel als Nahversorger (SO 1) Die Verkaufsfläche des Lebensmitteleinzelhandelsbetriebes darf max. 1170 m² betragen. Der Betrieb muss die Funktion eines Nahversorgers besitzen. Die Ansiedlung eines großflächigen Lebensmitteleinzelhandels mit Funktion als Nahversorger ist nur zulässig mit einem Sortimentsschlüssel von 90/10. Das bedeutet, auf 90% der Verkaufsfläche sind der Nahversorgung dienende Sortimente zulässig, und nur auf 10% der Verkaufsfläche sonstige zentrenrelevante Sortimente. Als im Rahmen der Nahversorgung (90%) zulässige Sortimente gelten: • • • • • • • • Lebensmittel, Reformwaren Getränke, Tabakwaren Brot, Backwaren Fleisch-, Wurstwaren Drogerie- / Reinigungsartikel Kosmetikartikel Pharmazeutische Artikel Sanitätswaren Als im Rahmen der sonstigen zentrenrelevanten Sortimente zulässige (10%) gelten: • • • • • • • • • • • Blumen/Zimmerpflanzen Bücher Zeitschriften Papier-, Schreibwaren Bastelbedarf Bekleidung Wäsche / Miederwaren Schuhe Lederwaren Sportbekleidung Sportschuhe Seite 1 von 7 • Sportartikel • • • • • • • • • • • • • • • • • • • Elektrokleingeräte Elektrozubehör Leuchten / Lampen Radio, TV, Video („braune Ware“/ Unterhaltungselektronik) Ton-, Bildträger Telefone / Telefonzubehör Fotoartikel Glas, Porzellan, Keramik (GPK) Geschenkartikel Haushaltswaren Kunst / Kunstgewerbe Spiegel Heimtextilien, Bettwaren, Raumausstattungsartikel Kurzwaren, Handarbeitsartikel Optikartikel Hörgeräte Uhren, Schmuck Babyartikel Musikalien Sondergebiet, Zweckbestimmung: Getränkemarkt (SO 2) Die Verkaufsfläche des Getränkemarktes darf max. 500 m² betragen. Auf maximal 10 % der Verkaufsfläche dürfen nicht nahversorgungsrelevante Sortimente angeboten werden. Sondergebiet, Zweckbestimmung: Backshop (SO 3) Die Verkaufsfläche des Backshops darf max. 30 m² betragen. Im SO 3 ist ausschließlich der Verkauf von Brot und Backwaren zulässig. 2. Maß der baulichen Nutzung Höhe baulicher Anlagen Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. mit § 16 Abs. 2 und § 18 Abs. 1 BauNVO ist die Höhe baulicher Anlagen durch die max. Traufhöhe (TH) und die max. Höhe der Oberkante der baulichen Anlagen (OK) bestimmt. Als oberer Bezugspunkt für die TH wird die Schnittkante zwischen den Außenflächen des aufgehenden Mauerwerks und der Oberfläche der Dachhaut bestimmt. Die Oberkante der baulichen Anlage ergibt sich aus der Dachabschlusskante des versetzten Satteldaches (SO 1 und SO 2) bzw. des Firstes des Satteldaches. Als unterer Bezugspunkt gilt für die Sondergebiete SO 1 und SO 2 die mittlere Höhenlage der an das Baugrundstück angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche der Brauweiler Straße (Außenkante der Verkehrsfläche entlang der Grenze zum anschließenden Baugrundstück). Seite 2 von 7 Für die allgemeinen Wohngebiete gilt als unterer Bezugspunkt die durchschnittliche Höhe des vorhandenen Geländes an den Außenkanten der Festgesetzten überbaubaren Flächen. 3. Überschreiten der Baugrenze Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. mit § 23 Abs. 3 BauNVO wird festgesetzt, dass ein Überschreiten der im Plan mit gekennzeichneten Baugrenze durch maximal 3 m hohe Anbauten bis zu einer Tiefe von max. 3,0 m zulässig ist, sofern die max. zulässige GRZ von 0,4 durch diese baulichen Anlagen nicht überschritten wird. Die Errichtung von Dachterrassen auf den Anbauten ist unzulässig. 4. Stellplätze Die Stellplatzanlage für den Lebensmittel- bzw. Getränkemarkt ist mit Bäumen der nachfolgend aufgeführten Artenliste zu gliedern. Dabei sind mindestens 3 Bäume zu pflanzen (siehe Planzeichnung). Garagen oder Carports sind unzulässig. Artenliste Acer platanoides Acer platanoides ‘Globosum‘ Aesculus x carnea ‘Briotii‘ Crataegus laevigata ‘Paul’s Scarlet‘ Robinia pseudoacacia ’Umbraculifera‘ Sorbus intermedia ‘Brouwers‘ Fraxinus excelsior Spitzahorn Kugelahorn Scharlachkastanie Echter Rotdorn Kugelakazie Schmalkronige Mehlbeere Esche 5. Schallschutzmaßnahmen Lärmschutzwand Entsprechend dem Ergebnis des schalltechnischen Gutachtens der Ingenieure Graner und Partner vom 26.11.2009 (Seite14ff.) wird folgendes festgesetzt: Die festgesetzte Schallschutzwand muss 1.9 m hoch und 45 m lang sein. Sie muss den Anforderungen der ZTV Lsw06 „zusätzliche technische Vorschriften und Richtlinien für die Ausführung von Lärmschutzwänden an Straßen“ entsprechen. Die Kriterien der Schalldämmung DLR ≥ 24 dB (entsprechend Gruppe B3 der DIN EN 1793-2, Tabelle A1) und Schallabsorption DLa > 8 dB hochabsorbierend (entsprechend Gruppe A3 der ZTV Lsw06. Tabelle 1) müssen erfüllt werden. Die festgesetzte Schallschutzwand ist mit Pflanzen aus der nachfolgenden Artenliste zu bepflanzen. Hierbei ist eine Pflanze pro angefangenem Meter Länge der geschlossenen Wandabschnitte im Grundriss zu pflanzen und zu erhalten. Seite 3 von 7 Artenliste: Rankpflanzen ohne Rankhilfe Hedera helix Parthenocissus (Efeu) (Wilder Wein) Artenliste: mit Rankhilfe Clematis hybriden Clematis vitalba Lonicera-Arten Fallopia aubertii (Waldreben-Hybriden) (Waldrebe) (Geißblattartige) (Schlingen-Knöterich) 6. Nebenanlagen Gemäß § 14 Abs.1 Bau NVO i. V. mit § 23 Abs. 5 Bau NVO wird festgesetzt, dass im Sondergebiet SO auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen Nebenanlagen nicht zulässig sind. 7. Fläche für das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB (s. a. Landschaftspflegerischer Fachbeitrag) Im Bereich der mit A gekennzeichneten Fläche zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern sollen heimische Gehölze ausgebracht werden. Dabei ist eine durchgehende Hecke aus heimischen Sträuchern und Bäumen aufzubauen, wobei die Bäume 2. Ordnung nur vereinzelt eingestreut werden. Im Bereich der mit B gekennzeichneten Fläche ist ein Extensivrasen anzulegen. Je nach Zuschnitt der Fläche können Sträucher bzw. Bäume ausgebracht werden. Spätestens drei Jahre nach Baubeginn müssen die Pflanzmaßnahmen abgeschlossen sein. Die Bestände sind Fachgerecht anzulegen und dauerhaft zu erhalten, Ausfälle sind unaufgefordert art- und wertgleich zu ersetzen. Zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern sollen heimische Gehölze ausgebracht werden. Dabei ist eine durchgehende Hecke aus heimischen Sträuchern und Bäumen aufzubauen, wobei die Bäume 2. Ordnung nur vereinzelt eingestreut werden. Die Bäume werden nur ganz vereinzelt gebracht, der Pflanzabstand zwischen den Einzelbäumen soll mindestens 10 m betragen. Die zu pflanzenden Sträucher sollen 2x verschult sein und werden im Pflanzabstand von 1 m x 1 m ausgebracht. Für die festgesetzten Fläche zum Anpflanzen Grünflächen sind standortgerechte und heimische Gehölze der nachfolgenden Listen zu verwenden. Die festgesetzten zu pflanzenden Bäume sind entsprechend der folgenden Pflanzenliste zu wählen. Bei der Pflanzung müssen sie einen Stammumfang von mindestens 18-20 cm aufweisen. Seite 4 von 7 Pflanzenliste: Mittelhochwachsende Laubbäume: Acer campestre, Carpinus betulus, Malus sylvestris, Pyrus pyraster, Prunus avium, Sorbus aucuparia, Prunus padus, Feldahorn Hainbuche Wildapfel Wildbirne Vogelkirsche Eberesche Traubenkirsche Sträucher: Cornus mas, Corylus avellana, Crataegus monogyna, Euonymus europaeus, Ligustrum vulgare, Lonicera xylosteum, Prunus spinosa, Rosa canina, Rubus fruticosus spec., Sambucus nigra, Salix caprea, Viburnum lantana, Salix purpurea, Salix viminalis, Rhamnus frangula, Viburnum opulus, Kornelkirsche Haselnuss Weißdorn Pfaffenhütchen Liguster Heckenkirsche Schlehe Hundsrose Brombeere Holunder Salweide Gewöhnlicher Schneeball Purpurweide Korbweide Faulbaum Wasserschneeball 8. Kennzeichnung (§ 9 Abs. 5 BauGB) Bombenblindgänger / Kampfmittel Eine Garantie der Freiheit von Kampfmitteln kann nicht gewährt werden. Daher sind bei Kampfmittelfunden während der Erd-/ Bauarbeiten die Arbeiten sofort einzustellen und die nächstliegende Polizeidienststelle oder der Kampfmittelbeseitigungsdienst (KBD) zu verständigen. Kampfmittelbeseitigungsdienst Rheinland, Außenstelle Köln, Tel.-Nr.: 0221/229-2595. 9. Nachrichtliche Übernahme (§ 9 Abs. 6 BauGB) Wasserschutzzone Das gesamte Plangebiet liegt im Grundwassereinzugsbereich des Wasserwerkes Chorbusch in der Wasserschutzzone III B. Denkmalschutz Beim Auftreten archäologischer Bodenfunde oder Befunde ist die Gemeinde als Untere Denkmalbehörde oder das Rheinische Amt für Bodendenkmalpflege, Außenstelle Nideggen, Seite 5 von 7 Zehnthofstraße 45, 52385 Nideggen, Tel:. 02425/9039-0, Fax 02425/9039-199 unverzüglich zu informieren. Bodendenkmal und Fundstelle sind zunächst unverändert zu erhalten. Die Weisung des Rheinischen Amtes für Bodendenkmalpflege für den Fortgang der Arbeiten ist abzuwarten. 10. Hinweis Entwässerung Niederschlagswasser / Schmutzwasser Niederschlagswasser und Schmutzwasser ist in geeigneter Weise zurückzuhalten und in einer gedrosselten Menge von max. 5 l/s in die öffentliche Mischwasser-Kanalisation abzugeben. Die Drosseleinrichtung sollte mit einer Störmeldevorrichtung versehen sein oder alternativ, alle 3 Monate auf Funktionalität überprüft und gewartet werden. Die durchgeführten Prüfungen sind zu protokollieren und auf Verlangen der Stadt vorzulegen. Diese Vorgaben werden bei der Baugenehmigung zur Bedingung gemacht. ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN GEMÄSS § 86 BAUO NRW IN VERBINDUNG MIT § 9 (4) BAUGB ALS BESTANDTEIL DES BEBAUUNGSPLANES 1. Dachform Allgemeines Wohngebiet (WA) Zulässig sind ausschließlich Satteldächer 2. Dachaufbauten und Dacheinschnitte Allgemeines Wohngebiet (WA) Dachaufbauten und Dacheinschnitte sind nur bis max. 50 % der Trauflänge der entsprechenden Gebäudeseite zulässig. Dachüberstände werden nicht zur Trauflänge gerechnet. Die vorgenannten Bauteile sind mit ihrem oberen Abschluss in einem Abstand von mindestens 1,0 m unter der Oberkante der baulichen Anlage einzubinden und müssen einen Mindestabstand von 1,25 m von den Gebäudeabschluss- bzw. Gebäudetrennwänden einhalten. Sondergebiete (SO) Dachaufbauten und Einschnitte sind nicht zulässig. 3. Dachform und Material Sondergebiete (SO) Zulässig ist ausschließlich ein versetztes Satteldach. Ein versetztes Satteldach ist ein Satteldach, das aus zwei gegeneinander ansteigenden Flächen besteht, die nicht in einem gemeinsamen First enden. Der Höhenunterschied / Abstand zwischen beiden Firstlinien muss dabei mindestens 2 Meter betragen. Für untergeordnete Gebäudeteile können Flachdächer zugelassen werden. Als Material ist ein Metalldach in blendfreier grauer Farbgebung vorgeschrieben. Seite 6 von 7 4. Fassaden Sondergebiete (SO) Die Fassaden des Hauptbaukörpers und der Anlieferung sind mit einem eierschalweißen Wärmedämmverbund- (WDV)-System bzw. einer entsprechenden Putzoberfläche auszuführen. Wandflächen sind oberhalb einer Höhe von 4 Metern mit einem grauen Blechbelag zu belegen. Der vorgezogene Eingangsbaukörper ist mit grauen Hochdrucklaminatplatten / Hartfaserplatten und einer roten Frontblende (Richtung Parkplatz) zu verkleiden. Das im Bebauungsplan mit 13 m vermaßte Teilstück der südwestliche Fassade (Anlieferung), die südöstliche Fassade sowie die nordöstliche Fassade sind entsprechend der Pflanzliste unter Nr. 5. der planungsrechtlichen Festsetzungen auf einer Höhe von 4 m intensiv zu begrünen. Die Begrünung ist dauerhaft zu erhalten und bei Abgang in gleicher Art zu ersetzen. 5. Einfriedungen Sondergebiete (SO) Als Grundstückseinfriedung sind neben Hecken (siehe Pflanzliste in Nr. 7 der planungsrechtlichen Festsetzungen) und der Lärmschutzwand Maschendraht- oder Stabgitterzäune bis max. 1,8 m zulässig. Sie sind in die Hecken einzugliedern bzw. zu begrünen. Die Grundstücksgrenze zur benachbarten landwirtschaftlichen Parzelle 128/65 ist mit einer Hecke (siehe Pflanzliste in Nr. 7 der planungsrechtlichen Festsetzungen) von mindestens 1 m Höhe zu bepflanzen. Die Hecke ist dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. Die festgesetzte Lärmschutzwand ist als steingefüllte Gabionenwand auszuführen. 6. Werbeanlagen Zulässig ist ein Werbemast bis zu einer Höhe von 5.8 m, einschließlich der daran angebrachten Werbetafeln. Die dort angebrachten Werbetafeln dürfen eine Gesamtfläche von 6 m² nicht überschreiten und nicht selbstleuchtend sein. Zulässig ist außerdem ein Fahnenmast gleicher Höhe. Beide Anlagen dürfen festgesetzte Baumstandorte nicht beinträchtigen. Werbetafeln am Gebäude sind wie folgt beschränkt: Auf der Nordwestfassade (SO1) dürfen max. 4 Plakate in einer max. Größe von 2 m x 3 m angebracht werden, die mittels eines horizontalen Bandes aus grauen HochdrucklaminatHartfaserplatten Platten architektonisch einzubinden sind. Auf der Blende des Eingangsbaukörpers ist Werbung im Bereich des horizontalen Balkens zulässig, jeweils einmal für jeden Teil des SO (Gesamtanzahl: 3). Diese ist als weiße Schrift in Einzelbuchstaben auszuführen. Für das SO 2 ist im Eingangsbereich ausnahmsweise eine weitere Werbeanlage zulässig, soweit sich diese oberhalb der Türebene und architektonisch eingebunden in die Fensteranlage befindet. Pulheim, den 05.02.2010 Seite 7 von 7