Beschlussvorlage (Begründung BP 86 Ge Entwurf)

STADT PULHEIM RHEIN-ERFT-KREIS BEBAUUNGSPLAN NR. 86 GEYEN Entwurf der BEGRÜNDUNG 1. Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes 5. Planungsziele 6. Inhalt des Planentwurfes 6.1 6.1.1 Bauliche und sonstige Nutzung Art der Nutzung 6.2 6.2.1 6.2.2 Maß der baulichen Nutzung Grundflächenzahl Höhe der baulichen Anlagen 6.3 6.3.1 Bauweise Überbaubare Grundstücksflächen 6.4 Verkehrsflächen 6.5 Grünflächen / Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern 7. Niederschlagswasser und Abwasser 8. Eingriff in Natur und Landschaft, Bewertung und Ausgleichsmaßnahmen 9. Kennzeichnungen, nachrichtliche Übernahme (§ 9 Abs. 5 und 6 BauGB) 10. Örtliche Bauvorschriften 11. Kosten 12. Anlage 13. Umweltbericht erstellt von Frau Lomb im Auftrag der Firma Ten Brinke, Seite 1 bis 23 1. Planerfordernis Mit dem Bebauungsplan Nr. 86 Geyen soll die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes und eines Getränkemarktes mit der Funktion als Nahversorger für die Ortsteile Geyen, Sinthern und Manstedten ermöglicht werden. Gleichzeitig besteht seitens eines Investors das Interesse zur Errichtung eines großflächigen Lebensmitteleinzelhandelsbetriebs und eines Getränkemarktes. Seit Mitte der 1990er Jahre besteht in Geyen und Sinthern kein Lebensmittelmarkt mehr, sodass hier seit langem ein massives Defizit in der Nahversorgung vorhanden ist. Der vorgesehene Standort ist aufgrund seiner zentralen Lage und seines einem Nahversorger entsprechenden Einzugsgebiets, sowie der guten verkehrlichen Anbindung unter der Prämisse fehlender geeigneter alternativer Flächen in den zentralen Ortslagen von Geyen oder Sinthern, städtebaulich sinnvoll. Zur städtebaulichen Integration des Standorts für den Lebensmittel- und Getränkemarkt wird der nördlich angrenzende, bislang unbeplante Bereich südlich der Rather Straße in das Bebauungsplangebiet mit einbezogen, wobei im Wesentlichen die vorhandene Wohn- und Gartennutzung gesichert werden soll. 2. Räumlicher Geltungsbereich Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 86 Geyen umfasst die Grundstücke der Gemarkung Brauweiler, Flur 32, Flurstück 132/63 und Flurstück 130/64 und ein Teilstück der Parzelle 1000 am süd-östlichen Ortseingang von Geyen, sowie den Bereich der vor den Flurstücken 132/63 und 130/64 bestehenden Straßenfläche, (Brauweiler / Sintherner Straße). Darüber hinaus werden die südliche Bebauung der nördlich angrenzenden Rather Straße (Nr. 2 und 4) einschließlich der Straßenfläche sowie die bebauten Grundstücke Sintherner Straße 55 und 57 in das Plangebiet einbezogen. Zwischen der Wohnbebauung der Rather Straße und der Fläche für den Lebensmittel- und Getränkemarkt befinden sich teilweise verwilderte Gärten und ein Wirtschaftsweg, die auch mit überplant werden. 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Im derzeit wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim liegt der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 86 Geyen in einem Bereich, der überwiegend als ‚Fläche für die Landwirtschaft’ dargestellt ist. Für die Parzellen 132/63 und 130/64 sowie die vorhandene Wohnbebauung Rather Straße 2 und Sintherner Straße 55 und 57 lautet die Darstellung ‚Wohnbaufläche’. Der Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim befindet sich parallel zu diesem Bebauungsplan in Änderung (Teiländerung Nr. 14.3 Geyen). Die Darstellung der Flächennutzungsplanänderung soll Wohnbaufläche, Sonderbaufläche mit der Zweckbestimmung Lebensmitteleinzelhandel / Getränkemarkt als Nahversorger sowie 'Grünfläche' lauten. Die im Bebauungsplan Nr. 86 Geyen vorgenommenen Baugebietsfestsetzungen 'Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Lebensmitteleinzelhandel als Nahversorger' bzw. 'Getränkemarkt als Nahversorger', 'Allgemeines Wohngebiet’ bzw. 'Grünfläche' entsprechen dieser Darstellung. Folglich ist der Bebauungsplan Nr. 86 Geyen als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt anzusehen. Ein Verstoß gegen § 8 (2) Satz 1 BauGB liegt nicht vor. 2 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Der Bereich des Bebauungsplanes Nr. 86 Geyen, der als Standort für den Lebensmittelmarkt / Getränkemarkt vorgesehen ist, wurde bisher landwirtschaftlich genutzt. Südlich der Rather Straße und östlich der Sintherner Straße besteht eine Wohnbebauung. Der Bereich der Brauweilerstraße bzw. Sintherner Straße, der innerhalb des Plangebietes liegt, bleibt als Erschließungsfläche erhalten; der bestehende Wirtschaftsweg wird ebenfalls einbezogen und bleibt in seiner Funktion unverändert erhalten. Nach Norden und Westen schließt an das Plangebiet Wohnbebauung an. Im Osten und Süden finden sich Acker- und Wiesenflächen. 5. Planungsziele Für den geplanten Standort der Einzelhandelsbetriebe ist die Festsetzung eines gegliederten Sondergebietes mit der Zweckbestimmung Lebensmitteleinzelhandel als Nahversorger bzw. Getränkemarkt als Nahversorger vorgesehen. Der großflächige Lebensmitteleinzelhandelsbetrieb soll dabei, genauso wie der Getränkemarkt, die Funktion eines Nahversorgers erfüllen. Entsprechend des Einzelhandelserlasses NRW vom 22.09.2008 ist ein wie in Geyen / Sinthern geplanter großflächiger Einzelhandelsbetrieb außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche nur als Nahversorger zulässig. Somit wird ausschließlich ein großflächiger Lebensmitteleinzelhandel mit einem Sortimentsschlüssel von 90 % für Lebensmittel / Waren des kurzfristigen Bedarfs und einem Randsortiment von 10 % für sonstige Sortimentsbestandteile möglich. Die Tragfähigkeitsanalyse für den Standort wurde vom Investor / Bauherrn erbracht. Das Grundstück am süd-östlichen Ortseingang von Geyen entspricht dem Anforderungsprofil eines Investors / Betreibers. Gleichzeitig kann mit den bisherigen Eigentümern hinsichtlich des Erwerbs Einigung erzielt werden. Aufgrund der derzeitigen Zuordnung der Flächen zum unbeplanten Außenbereich im Sinne des § 35 Baugesetzbuch (BauGB) ist die Aufstellung des Bebauungsplanes notwendig. Die parallel im Verfahren befindliche Teiländerung Nr. 14.3 Geyen des Flächennutzungsplanes der Stadt Pulheim schafft die vorbereitende Planung zum Bebauungsplan Nr. 86 Geyen. Der Bebauungsplan Nr. 86 Geyen stellt die verbindlichen planungsrechtlichen Voraussetzungen für die geordnete städtebauliche Entwicklung des süd-östlichen Ortseingangs von Geyen durch entsprechende Festsetzungen sicher. Der Bereich der südlich der Rather Straße vorhandenen, derzeit nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegenden Bebauung, soll als 'Allgemeines Wohngebiet' (WA) ausgewiesen werden. Die Einbeziehung dieses Bereichs in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist städtebaulich sinnvoll, weil damit der Übergang zu dem Lebensmittelmarkt planerisch geregelt wird. Eine Arrondierung der Wohnbebauung ist auf eine straßenbegleitende Bebauung der Rather Straße in dem Umfang beschränkt, welche bereits mit einer ehemals landwirtschaftlich begründeten Altbebauung bestanden ist. Dies folgt auch der Abgrenzung des Allgemeinen Siedlungsbereiches (ASB) im Regionalplan für den dortigen Ortsrand von Geyen; eine weitere Ausdehnung der Wohnbebauung nach Süden ist nicht vorgesehen. Der Bebauungsplan regelt mit dem Einbezug dieser Flächen die planungsrechtliche Zulässigkeit baulicher Anlagen und Nutzungen, die ohne verbindliche Bauleitplanung durch die 3 Errichtung des Supermarktes zum Innenbereich nach § 34 BauGB würde, dort jedoch bodenrechtliche Spannungen erzeugte und im Widerspruch zum Ziel der Erhaltung der vorhandenen Biotopstrukturen nördlich des Wirtschaftsweges stünde. Aus diesem Grunde ist die Festsetzung von 'privaten Grünflächen' geplant, um den teilweise auf den Grundstücken vorhandenen Gärten, mit umfangreichem Baumbestand, gerecht zu werden. 6. Inhalt des Planentwurfes 6.1 Bauliche und sonstige Nutzung 6.1.1 Art der Nutzung Sondergebiet SO Die Lage inmitten beider Ortsteile gewährleistet die Nahversorgung für Geyen und Sinthern, die auf der nordwestlichen Seite der K 25 in der Vergangenheit zusammen gewachsen sind. Eine Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche durch die Planung ist nicht zu erwarten. Das Einzelhandelskonzept der Stadt Pulheim weist zentrale Versorgungsbereiche für Pulheim, Stommeln und Brauweiler aus, diese Bereiche werden durch die nahversorgungsorientierte Planung für Geyen und Sinthern nicht beeinträchtigt. Gleichzeitig sichert die Planung die Versorgung von ca. 6.000 Einwohnern, die bislang zur Deckung ihres täglichen Bedarfes über kein entsprechendes Nahversorgungsangebot verfügen. Zur Sicherung der Planungsziele ist das Sondergebiet wie folgt gegliedert: Sondergebiet (SO 1), Zweckbestimmung: Lebensmitteleinzelhandel als Nahversorger Die Art der baulichen Nutzung wird nach § 11 (3) BauNVO, entsprechend des wesentlichen Planungsziels als ‚Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Lebensmitteleinzelhandel als Nahversorger’, festgesetzt. Gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO sind großflächige Einzelhandelsbetriebe nur in Kerngebieten (MK) und in für sie festgesetzten Sondergebieten (SO) zulässig, wenn sie sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können. Auswirkungen sind in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche des Betriebes 1200 qm bzw. die Verkaufsfläche 800 qm überschreitet. Dies trifft auf den hier geplanten Betrieb zu. Eine Tragfähigkeitsberechnung belegt, dass der zu erwartende Gesamtjahresumsatz die sortimentsspezifische Kaufkraft nicht übersteigt. Einem Merkblatt der Bezirksregierung zufolge sind damit keine negativen Auswirkungen hinsichtlich der Versorgungsfunktion zu erwarten (als Anlage dieser Begründung beigefügt). Die festgesetzte zulässige Verkaufsfläche bleibt unter der Maximalfläche der beschriebenen Tragfähigkeitsberechnung. Somit kann nach den Berechnungen des vorgesehenen Betreibers davon ausgegangen werden, dass es sich bei dem anzusiedelnden Lebensmittelmarkt um einen Einzelhandelsbetrieb zur Nahversorgung handeln wird, der außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche Pulheims zugelassen werden kann. Um den geplanten Betrieb des Supermarktes im festgesetzten Sondergebiet außerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs der Stadt Pulheim zulassen zu können, wird bestimmt, 4 dass auf 90 % der Verkaufsfläche nur der Nahversorgung dienende Sortimente zulässig sind. Auf den restlichen 10 % Verkaufsfläche dürfen sonstige zentrenrelevante Sortimente angeboten werden. Die entsprechend festgesetzten Sortimente entstammen der sogenannten „Pulheimer Liste“, die als Ergebnis der Erarbeitung des Pulheimer Einzelhandelskonzeptes (durch die GMA) vom Rat am 17.06.2008 beschlossen wurde. Dort sind Sortimente hinsichtlich ihrer Zentrenrelevanz in Pulheim als Grundlage für die Bewertung und bauleitplanerische Steuerung des Einzelhandels aufgeführt. Mit dieser Regelung wird sichergestellt, dass der anzusiedelnde Betrieb dauerhaft der Nahversorgung dient und eine Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche nicht zu erwarten ist. Die Sicherstellung des Nahversorgungscharakters des Betriebes durch den Sortimentenschlüssel 90/10 (s.o.) führt auch dazu, dass nur unwesentliche sonstige Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung, z.B. auf den Verkehr, zu erwarten sind. Sondergebiet (S0 2), Zweckbestimmung: Getränkemarkt Entsprechend der vorgesehen Ansiedlung eines Getränkemarktes wird ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Getränkemarkt direkt angrenzend an das Sondergebiet für den Lebensmittelmarkt festgesetzt, da die beiden Nutzungen in einem Baukörper realisiert werden sollen. Der Getränkemarkt als gesonderter Betrieb liegt mit einer maximalen Verkaufsflächengröße von 500 m² deutlich unterhalb der Großflächigkeit und wäre als der Nahversorgung dienend auch innerhalb eines Allgemeinen Wohngebietes oder eines Misch- / Dorfgebietes zulässig. Sondergebiet (S0 3), Zweckbestimmung: Backshop Die Festsetzung eines Sondergebiets mit der Zweckbestimmung Backshop erfolgt entsprechend dem der Planung zugrunde liegenden Nutzungskonzept des Investors. Allgemeines Wohngebiet Die Grundstücke Sintherner Straße 55 und 57 sowie Rather Straße 2 und 4 werden, entsprechend der dort vorhandenen Wohnbebauung, als ‚allgemeines Wohngebiet’ (WA) festgesetzt. 6.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung der Grundflächenzahl sowie die Festsetzung der maximalen Traufhöhe und der Oberkante der baulichen Anlage ausreichend bestimmt. Sie gewährleisten eine gebietsverträgliche Einbindung der künftigen Bebauung. 6.2.1 Grundflächenzahl Die Grundflächenzahl wird für das gegliederte Sondergebiet entsprechend der Größe des geplanten Baukörpers und des zu erwartenden Versiegelungsgrades mit dem Maß von 0,8 festgesetzt. Falls das Nutzungskonzept des Lebensmittel- bzw. Getränkemarktes mit der hohen Anzahl an erforderlichen Stellplätzen eine geringfügig höhere Versiegelung erfordert, kann die 5 Grenze von 0.8 nach § 17 (2) BauNVO ausnahmsweise überschritten werden, wenn entsprechende Ausgleichsmaßnahmen getroffen werden. Für das allgemeine Wohngebiet wird die Grundflächenzahl entsprechend § 19 BauNVO mit 0.4 festgesetzt. 6.2.2 Höhe der baulichen Anlagen Im Sondergebiet SO orientiert sich die Festsetzung der Höhe der baulichen Anlagen durch eine maximale Traufhöhe und eine maximale Oberkante der baulichen Anlagen an dem der Planung zugrunde liegenden und abgestimmten städtebaulichen Entwurf des Investors. Aufgrund der Lage des Lebensmittelmarktes am Ortsrand sollte die Höhe der Bebauung möglichst gering ausfallen und eine Gliederung aufweisen. Für das allgemeine Wohngebiet orientiert sich die Höhe der baulichen Anlagen mit der maximal zulässigen Traufhöhe und der maximalen Oberkante der baulichen Anlagen am Bestand. 6.3 Bauweise Für das allgemeine Wohngebiet wird, entsprechend der vorhandenen Baustruktur, eine offene Bauweise festgesetzt. 6.3.1 Überbaubare Grundstücksflächen Die Größe und der Zuschnitt der Baufläche für den Lebensmittelmarkt und den Getränkemarkt orientieren sich an dem abgestimmten Entwurf des Investors (ca. 1200 m² für den Lebensmittelmarkt und Backshop, ca. 500 m² für den Getränkemarkt). Die Lage der überbaubaren Grundstücksfläche ist durch Baugrenzen definiert. Im allgemeinen Wohngebiet orientiert sich der Zuschnitt der Bauflächen weitgehend am Bestand, ohne dabei geringfügige Erweiterungen (z. B. Wintergärten) auszuschließen. 6.4 Verkehrsflächen Das Plangebiet ist über die Sintherner Straße, die in die Brauweilerstraße übergeht, angebunden. Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes wird entlang der K 25 (Sintherner Straße) die Fläche für einen straßenbegleitenden Gehweg gesichert; die Herstellung ist zur Sicherung der Erschließung bei Realisierung der SO-Bebauung erforderlich. Im Hinblick auf die fußläufige Erschließung des Lebensmittelmarktes ist an der süd-östlichen Seite der Straße ein Gehweg anzulegen. Der nördlich des Lebensmittelmarktes vorhandene Wirtschaftsweg wird im Bestand festgesetzt. Die Rather Straße wird in das Plangebiet einbezogen und als Verkehrsfläche ausgewiesen. Entsprechend des geplanten Ausbaus sieht der Plan teilweise eine Verbreiterung der Straße vor. 6.5 Grünflächen / Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern Die südlich der Rather Straße gelegenen Gärten mit teilweise umfangreichem Baumbestand werden als private Grünfläche festgesetzt, da ein Erhalt dieser Bereiche Bestandteil des städtebaulichen Gesamtkonzepts ist. Der ökologische Wert dieses Bereiches ist auch in der insgesamt kritischen Stellungnahme des Rhein-Erft-Kreises vom 02.02.2009 erkennbar, der für diesen Siedlungsbereich ein „in seinen Nutzungen vielfältiges, an ökologischen Nischen 6 reiches Gebiet mit mosaikartig verteilten verschiedenen Biotoptypen“ sieht. Verwiesen wird dabei auch auf Privatgärten und ehemalige Gehöfte, zum Teil mit altem Baumbestand. Dies wird für den unmittelbaren Ortsrandbereich nördlich des Wirtschaftweges durch die Festsetzung einer privaten Grünfläche und die planerische Sicherung der maßgeblichen Bestandsbäume berücksichtigt. Diese Festsetzungen greifen nicht in bestehende Baurechte ein, da diese Flächen bisher als Außenbereichsfläche zu gelten haben und für die an der Rather Straße gelegenen Flächen des betreffenden Grundstücks nun eine Bebauung verbindlich ermöglicht werden wird. Die im Bereich des Lebensmittel- bzw. Getränkemarktes festgesetzten 'Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern' dienen zum einen als Abschirmung zur Erschließungsanlage Brauweilerstraße und zum anderen als Übergang zur Feldflur sowie zur Eingrünung der Stellplätze. Die Flächen werden mit entsprechenden Pflanzlisten sowie Festsetzungen zum Anpflanzen von Bäumen zur städtebaulichen Gliederung sowie der Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes ausgewiesen. Das Konzept der Grünflächen wird ergänzt durch die gestalterischen Festsetzungen zur partiellen Fassadenbegrünung (=> örtliche Bauvorschriften). 7. Niederschlagswasser und Abwasser Da Teile des Plangebietes in den vorliegenden hydrodynamischen Berechnungen nicht berücksichtigt sind und es auch keine konkrete Sanierungsplanung für diesen Bereich gibt, ist die entwässerungstechnische Erschließung des Gebietes derzeit nicht gesichert. Eine vor einigen Jahren von der Stadt beauftragte Untersuchung des Bodens hat in diesem Bereich sehr schlechte Versickerungsfähigkeit des Bodens festgestellt. Die Bohrprobe wurde bis 7 m unter GOK entnommen und hatte in der gesamten Tiefe nur schluffigen Boden vorgefunden. Vor diesem Hintergrund bleibt nur die Möglichkeit, Regenwasser und Schmutzwasser im Regenfalle in geeigneter Weise zurückzuhalten und in einer gedrosselten Menge von max. 5 l/s in die öffentliche Mischwasser-Kanalisation abzugeben. Die Drosseleinrichtung sollte mit einer Störmeldevorrichtung versehen sein oder alternativ, alle 3 Monate, auf Funktionalität überprüft und gewartet werden. Die durchgeführten Prüfungen sind zu protokollieren und auf Verlangen der Stadt vorzulegen. Diese Vorgaben werden bei der Baugenehmigung zur Bedingung gemacht. Die Auflage entfällt nach der Sanierung des Kanalnetzes. Dieser Tatbestand ist als Hinweis auf dem Plan enthalten. 8. Eingriff in Natur und Landschaft, Bewertung und Ausgleichsmaßnahmen Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes schafft die Stadt Pulheim im Sondergebiet SO die rechtlichen Voraussetzungen für die Erschließung einer Fläche für einen großflächigen Einzelhandel mit begleitenden Nutzungen. Der entsprechende ökologische Ausgleich hierzu kann nicht im Plangebiet erfolgen. Er erfolgt außerhalb des Plangebietes auf der Fläche des städtischen Grünordnungsplanes unter der Maßnahme I.18, 2. Teil über eine vertragliche Regelung entsprechend § 11 (1) Nr. 2 BauGB mit dem Investor. Bewertung und Berechnung sind unter Punkt 12, dem Umweltbericht, zu entnehmen. 7 Der als Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzte Teil des Baugebietes ist bereits überwiegend bebaut, die Planung führt dort nicht zu weiteren Eingriffen. 9. Kennzeichnungen, Nachrichtliche Übernahme (§ 9 Abs. 5 und 6 BauGB) Belange bezüglich der Wasserschutzzone, zu möglichen Bodendenkmälern und dem möglichen Vorhandensein von Kampfmitteln, sind auf dem Plan als Hinweise vermerkt. 10. Örtliche Bauvorschriften In Ergänzung der planungsrechtlichen Festsetzungen nach dem BauGB werden bauordnungsrechtliche Gestaltungsfestsetzungen nach § 86 BauO NRW getroffen. Mit der Festsetzung der Dachform und der Dachrichtung wird das Ziel verfolgt, ein geordnetes Ortsbild, in Anlehnung an den Bestand, zu erlangen. Die Dachlandschaft erfährt so eine ruhigere und homogenere Gestaltung. Die baugestalterischen Festsetzungen zur Materialwahl der Fassaden und Dächer beschränken sich auf städtebaulich wichtige Gestaltungselemente und greifen in die Bau- und Gestaltungsfreiheit der Grundstückseigentümer nicht unzumutbar ein. Wesentliche Bedeutung kommt im Sondergebiet SO auch der Festsetzung zur intensiven Begrünung der Fassaden (mit Ausnahme der Frontfassade und der Wand innerhalb der Anlieferungszone) zu. Der Baukörper des künftigen Nahversorgers rückt in die landschaftliche Fuge zwischen Geyen und Sinthern, welche ohne Abwägung zugunsten der Nahversorgung voraussichtlich von Bebauung frei geblieben wäre. Die Eingrünung der Fassaden mittels intensiver Berankung soll - zusammen mit der gegliederten Dachform – die Massivität des großflächigen Marktes mindern und zu einer verbesserten Einbindung in das Landschaftsbild beitragen. Zur Vermeidung von überdimensionierten, gestalterisch nicht vertretbaren Werbeanlagen für den Lebensmitteldiscounter werden Festsetzungen zu deren Größenbeschränkung und zulässiger Anzahl getroffen. Die relativ hohe Regelungsdichte der gestalterischen Festsetzungen im Sondergebiet ist der Tatsache geschuldet, dass die dortige Bebauung künftig den Ortseingang von Geyen prägen wird und das Marktgebäude bereits durch seine Größe im Verhältnis zu umgebenden Bebauung ein besonderes Maß an Gliederung und gestalterischer Steuerung erfordert. Auf diese Weise soll der Eingriff in das Orts- und Landschaftsbild an einem sensiblen Standort möglichst gering gehalten werden. Die den Festsetzungen zu Grunde liegende Gestaltung wurde mit dem Investor intensiv abgestimmt und sind auf das vorliegende Konzept abgestellt. Einerseits sollen die Nutzervorstellungen überwiegend ermöglicht werden, andererseits ein mögliches Übermaß vermeiden werden. 11. Kosten Durch die Planung entstehen der Stadt Pulheim keine Kosten. 8 12. Anlage Die für die Art der Ausführung der Lärmschutzwand (siehe Planzeichnung und textliche Festsetzung Nr. 5) zugrundeliegenden Teile der technischen Vorschriften und Richtlinien ZTV Lsw06 bzw. DIN EN 1793-2 sowie das Merkblatt der Bezirksregierung zur Berechnung der Nahversorgungsfunktion des Lebensmittelmarktes sind in Anlage beigefügt. 13. Umweltbericht erstellt von Frau Lomb im Auftrag der Firma Ten Brinke, Seite 1 bis 23 folgend Der Umweltbericht ist Teil dieser Begründung. Pulheim, den 05.02.2010 Planungsabteilung 9