Beschlussvorlage (Erläuterung der Planung "Jahnshof")

Dipl.-Ing. Anke Schniewind Beratende Ingenieurin (Verm.Ass.) Bauleitplanung Immobilienberatung Liegenschaftsbewertung Städtebauliche Konzeption "Jahnshof" [Nördliche Teilfläche BPL Nr. 159 Frenzenstraße] Erftstadt-Konradsheim Begr0112.doc 08. Jun. 2009 Inhaltsübersicht 1. Räumlich-strukturelle Situation 2. Anlass und Ziele der Planung 3. Städtebauliche Konzeption 4. Planungsrecht 5. Frühzeitige Trägerbeteiligung 6. Standort- / Planungsalternativen 7. Planverwirklichung Anlage: 1. Bestandsplan des ÖBVI Ehrenstein (DIN A3-Format) 2. Städtebaulicher Entwurf Jahnshof des ÖBVI Ehrenstein (DIN A3-Format) Prinzeß-Luise-Straße 92, 45479 Mülheim an der Ruhr Tel. 0208/43757-12 Fax: 0208/43757-13 Mobil: 0173/3572178 Email: info@anke-schniewind.de Seite 2 (15) Dipl.-Ing. Anke Schniewind Städtebauliche Konzeption "Jahnshof" 1. Räumlich-strukturelle Situation Bei dem "Jahnshof" handelt es sich um ein ehemaliges landwirtschaftliches Gehöft in nordöstlicher Ortsrandlage von Erftstadt-Konradsheim. Die Hofanlage ist über die Frenzenstraße, Landessstraße L 162, erschlossen. Mit schweren landwirtschaftlichen Maschinen wurde der Hof von Osten über die K 44 angedient. Die zugehörigen landwirtschaftlichen Flächen erstrecken sich östlich des Lechenicher Mühlengrabens bis an den Rotbach. In diesem Bereich befindet sich auf Privatgrundstück ferner ein großes Regenrückhaltebecken mit Grabenzulauf parallel zur K 44, Am Golfplatz. Über eine vorhandene Brückenanlage erfolgt die nördliche Zufahrt von der Kreisstraße aus zu den Freiflächen. Der Lechenicher Mühlengraben erstreckt sich unmittelbar östlich der vorhandenen Hoflage in nordsüdlicher Richtung und befindet sich in städtischem Eigentum. Über fünf Brücken sind die Freiflächen von der Hofanlage aus erreichbar. Insgesamt sind die Höhenverhältnisse weitgehend eben. Der übrige Stadtteil Konradsheim zeichnet sich im Wesentlichen durch eine beidseitige Bebauung entlang der Frenzenstraße aus. Neben Wohnbebauung sind vereinzelte wohnverträgliche gewerbliche Nutzungen sowie ein landwirtschaftlicher Betrieb vorhanden. Infrastruktureinrichtungen sind im Norden des Stadtzentrums Lechenich über das vorhandene ÖPNV- und Individualverkehrsnetz unmittelbar erreichbar. Ein neu eingerichteter Fußgängerüberweg in Höhe des Jahnshofes ermöglicht die sichere Querung der Frenzenstraße. Quelle: ÖBVI-Büro Ehrenstein Seite 3 (15) Dipl.-Ing. Anke Schniewind Städtebauliche Konzeption "Jahnshof" Der Jahnshof gliedert sich im Bestand flächenmäßig wie folgt: Nutzungsart bebaute Flächen sonstige versiegelte Flächen teilversiegelte Flächen (Schotter) Wasserflächen (Graben, Regenrückhaltebecken) Garten-, Acker- und Grünflächen Gesamtfläche Fläche ca. 6.856 m² ca. 3.059 m² ca. 2.999 m² ca. 6.177 m² ca. 48.687 m² ca. 67.778 m² Die versiegelte bzw. teilversiegelte Fläche beträgt mit rd. 13.000 m² im Bestand rd. 19 % der Gesamtfläche. Siehe auch den nachfolgenden Übersichtsplan "Bestand" im DIN A3-Format als Anlage 1. Quelle: ÖBVI-Büro Ehrenstein Zurzeit bestehen für den Jahnshof drei Zu- und Abfahrten von der Frenzenstraße aus sowie fünf Brückenschläge über den Lechenicher Mühlengraben mit Anschluss an die K 44. Seite 4 (15) Dipl.-Ing. Anke Schniewind Städtebauliche Konzeption "Jahnshof" 2. Anlass und Ziele der Planung Bereits vor einigen Jahren wurde die landwirtschaftliche Nutzung des Jahnshofes aufgegeben. Der neue Eigentümer hat sich seitdem über Umnutzungsmöglichkeiten im Rahmen einer Bestandssicherung der das Straßenbild prägenden baulichen Anlage Gedanken gemacht. Vor diesem Hintergrund wurde zunächst für den nach § 34 BauGB zu beurteilenden Hofbereich eine Bauvoranfrage für eine Nutzungsänderung und den Umbau bzw. die Sanierung gestellt. Aufgrund der bereits stattgefundenen und noch zu erwartenden stadträumlichen Entwicklungsprozesse wurde seitens der Stadtverwaltung Erftstadt generell der Bedarf gesehen, die Ortslage Konradsheim östlich der Frenzenstraße einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zuzuführen. Vor diesem Hintergrund erfolgte die Einleitung des Bebauungsplanes Nr. 159 Erftstadt-Konradsheim, Frenzenstraße. Im Rahmen der frühzeitigen Trägerbeteiligung wurden keine Anregungen vorgetragen, durch die die Grundzüge der vorgesehenen Planung in Frage gestellt werden. Die seit den ersten konzeptionellen Erwägungen zur Umnutzung des Jahnshofes zu einer auf verschiedene Zielgruppen ausgerichtete Pflegeeinrichtung geführte fachtechnische Auseinandersetzung mit diesem Thema hat ergänzende raumbedeutende Bedarfe und Synergien erkennen lassen. Insbesondere wurde deutlich, dass der Umbau einer (mehrgeschossigen) Bestandsimmobilie zur Unterbringung und Versorgung von Demenzkranken nach neuzeitlichen Erkenntnissen nicht optimal ist, da in den vorgegebenen Rahmen die krankenspezifischen Raum- und Orientierungsstrukturen nicht zu realisieren sind. Diese Bedarfe lassen sich in der Regel nur in einem (eingeschossigen) Gebäude auf verhältnismäßig großer Grundfläche realisieren (hier rd. 90 x 56 m). Hieraus entwickelte sich unter Einbeziehung der JahnshofFlächen östlich des Lechenicher Mühlengrabens folgendes Gesamtkonzept: 1 Fachklinik für medizinische Rehabilitation
Umbau des III-geschossigen Bestandsgebäudes Bauteil BT 4 (ca. 60 betreute Wohneinheiten)
bedarfsorientiert optionaler Erweiterungsbau Bauteil BT 5 (ca. 20 betreute Wohneinheiten)
rechtliche Reglementierung nach Heimgesetz 2 Betreutes Wohnen
Neubau des Bauteils BT 3 mit ca. 20 (Kurzzeit-)Pflegeplätzen
behinderten- und seniorengerechter, barrierefreier Ausbau
rechtliche Reglementierung nach Heimgesetz 3 Demenzklinik
Neubau des Bauteils BT 7 in aktuell bewährter Bauform mit ca. 75 Demenz-Pflegeplätzen
rechtliche Reglementierung nach Heimgesetz Seite 5 (15) Dipl.-Ing. Anke Schniewind Städtebauliche Konzeption "Jahnshof" 4 Therapeutisches Reiten
Neubau einer Reithalle BT 8
Weidemöglichkeiten auf eigenem Grundstück von rd. 20.000 m² für ca. 20 bis 25 Pferde bzw. Ponys
Ausführung nach den einschlägigen Richtlinien, z.B. den Durchführungsbestimmungen für die Hippotherapie, Deutsches Kuratorium für Therapeutisches Reiten e.V. 5 Ökologischer Landbau
Integration von Schrebergärten mit Kleintierhaltung zu therapeutischen Zwecken in das Freiflächenkonzept i.S. einer gestalteten Parkanlage 6 Ärztliche Betreuung
Neubau Bauteil BT 6 mit 2 Arztpraxen einschließlich entsprechender Nebenräume 7 Ambulanter Pflegedienst
Umbau des Bestandsgebäudes Bauteil BT 2 im Erdgeschossbereich 8 Verwaltung
Umbau des Bauteils BT 1 zu Verwaltungszwecken
Umbau des Bauteils BT 2 im Ober- und Dachgeschoss zu 3 Betriebswohnungen z.B. für Inhaber, Verwalter und Hausmeister. Die beteiligten Fachämter und potenziellen Betreiber bestätigten den aktuellen und steigenden Bedarf in den einzelnen Nutzungssegmenten. Ferner wurden die Standort- und Flächenbedarfe für die einzelnen Nutzungssegmente abgestimmt. Dieses gilt insbesondere für die Bauform der Demenzklinik, deren inneres Erschließungssystem aus medizinischen Erkenntnissen im Umgang mit Demenz-Erkrankten als Endlosschleife in 8-Form abzulesen ist. Ein positives Beispiel hierfür ist u.a. die Demenzklinik Pro 8 Bedburg in Bedburg-Blerichen. Durch die Errichtung eines Kompetenzcenters "Pflege" der vorliegenden Art sind die Synergieeffekte zwischen den einzelnen Nutzungssegmenten dazu geeignet,

Fachkompetenz zu einer wirtschaftlichen Einheit zu bündeln und durch die räumlichen und fachlichen Bezüge zum Marienhospital Erftstadt-Frauenthal weiter zu stärken. Der Vertreter des Marienhospital-Verwaltungsrates begrüßt das Vorhaben an diesem Standort und erwartet für seine Einrichtung positive Synergieeffekte. Der Eigentümer und Investor beabsichtigt mit den in Verhandlung stehenden Betreibern langfristige Mietverträge abzuschließen. Seite 6 (15) Dipl.-Ing. Anke Schniewind Städtebauliche Konzeption "Jahnshof" 3. Städtebauliche Konzeption Der Jahnshof stellt sich zurzeit als geschlossene Straßenrandbebauung in klassischer "Hofbauweise" dar. Dieses Straßenbild soll entsprechend der nachfolgenden Ansicht grundsätzlich erhalten bleiben: Quelle: Architekturbüro Zepp Entsprechend sollen die Bauteile BT 1, BT 2 und BT 4 entkernt und neu aufgebaut und durch Neubauten ergänzt werden. Insgesamt stellt sich die städtebauliche Konzeption wie folgt dar: BT 1 Verwaltung
II-geschossiges Bestandsgebäude mit nicht-ausgebautem Dachgeschoss
Zugang von der Frenzenstraße aus BT 2 Ambulante Pflege (Erdgeschoss) sowie 3 Betriebswohnungen (Ober- und Dachgeschoss)
II-geschossiges Bestandsgebäude mit ausgebautem Dachgeschoss
die Betriebswohnungen sollen z.B. für Inhaber, Verwalter und Hausmeister vorbehalten bleiben BT 3 Betreutes Wohnen
Rückbau der vorhandenen baulichen Anlage
II-geschossiger Neubau mit ausgebautem Dachgeschoss
nach Süden geöffnete U-Form mit Innenhof-Lage BT 4 Medizinische Rehabilitation (1)
II-geschossiges Bestandsgebäude mit ausgebautem Dachgeschoss in 2 Ebenen
ca. 60 betreute Wohneinheiten mit ca. 30 m² Fläche pro Einheit BT 5 Medizinische Rehabilitation (2)
Rückbau der vorhandenen baulichen Anlage
II-geschossiger Neubau mit ausgebautem Dachgeschoss in 2 Ebenen
ca. 20 weitere betreute Wohneinheiten möglich
bis zu einer Schließung der nördlichen Bebauungskante durch das Bauteil BT 5 wird der räumliche Übergang optisch zu der geplanten Stellplatzanlage gestalterisch geschlossen. Seite 7 (15) Dipl.-Ing. Anke Schniewind Städtebauliche Konzeption "Jahnshof" BT 6 Praxisgebäude
Rückbau der vorhandenen baulichen Anlagen
II-geschossiger Neubau mit ausgebautem Dachgeschoss
Einrichtung von 2 Praxen mit entsprechenden Nebenräumen. Damit fügen sich die Bauteile BT 1 bis BT 6 im Bereich der ehemaligen Hoflage höhenmäßig in den Bestand ein und sollen auch gestalterisch entsprechend angepasst werden. Die beiden Innenhoflagen sollen zukünftig optisch ansprechend als Aufenthaltsräume gestaltet und verkehrlich ausschließlich zur Anlieferung u.ä. dienen. Über eine zweite Zufahrt von der Frenzenstraße aus ist die nördliche Stellplatzanlage erreichbar. Ferner besteht eine Zufahrtsmöglichkeit über eine bestehende Brückenanlage mit Anschluss an die K 44. BT 7 Demenzklinik
Rückbau der vorhandenen Halle
I-geschossiger Klinik-Neubau mit ca. 75 Pflegeplätzen
inneres Erschließungssystem in zwei Endlosschleifen
im Dachbereich des mittleren Gebäudeteils Konferenz- und Verwaltungseinheit Quelle: Architekturbüro Zepp. Insgesamt wird die Demenzklinik eine eingeschossige Wirkung mit ausgebautem Dachgeschoss vermitteln und sich damit gegenüber dem dann freigestellten Bauteil BT 4 der Hofanlage untergeordnet ins Stadtbild einfügen und den Blick auf den dazwischen geplanten Renaturierungsraum des Lechenicher Mühlengrabens freigeben. Ferner ist vorgesehen, rund um die Demenzklinik auf den ehemaligen landwirtschaftlichen Flächen eine ca. 20.000 m² große Parkanlage zu gestalten. BT 8 Reitanlage
Neubau einer Reithalle mit 2-hüftigem Pferdestall zur Unterbringung von 20 bis 25 Pferden bzw. Ponys
Die projektierte Anlage soll in erster Linie dem Therapeutischen Reiten dienen. Nach den einschlägigen Richtlinien für die Hippotherapie sind die Anwendungen in der Reithalle durchzuführen. Während der Therapiedauer dürfen keine weiteren Aktivitäten stattfinden. In begründeten Ausnah- Seite 8 (15) Dipl.-Ing. Anke Schniewind Städtebauliche Konzeption "Jahnshof" mefällen kann die Therapie unter Ausschluss der Öffentlichkeit auch auf einem eingefriedeten Reitplatz zulässig sein.
Die Kostenübernahme der verschiedenen Therapieformen mit Pferden und Ponys durch Krankenkassen und sonstige Sozialträger ist in Einzelfällen möglich. Damit vor diesem Hintergrund die Wirtschaftlichkeit der Reitanlage gewährleistet bleibt, soll diese auch für nicht-therapeutische Anwendungen offen stehen. Hieraus resultiert folgender Anlagenaufbau: o Halle mit 2 räumlich getrennten Longierplätzen o Zwischentrakt mit anlagentypischen Nebenflächen o zweihüftiger Pferdestall.
Das maximal geplante Boxenangebot dient als Ausbaupotential für die Unterbringung geeigneter Therapiepferde und -ponys. Mit der geplanten Lage der Demenzklinik sowie der Reithalle wurden die östlichen Baufluchten der vorhandenen baulichen Nutzungen im Süden aufgegriffen. Quelle: Terramapserver Der ruhende Verkehr soll gebündelt in größeren Einheiten zusammengefasst werden. Die Anzahl der projektierten Stellplätze wurde über die bauordnungsrechtlich vorgegebenen mittleren Richtzahlen für den Stellplatzbedarf abgeleitet. Die Zu- und Abfahrten können sowohl über die Frenzenstraße als auch über die K 44 erfolgen. Mit über 50.000 m² wird rd. 3/4 des Jahnshofes auch weiterhin Grün- und Wasserfläche umfassen. Diese soll entsprechend der jeweiligen flächenbezogenen therapeutischen bzw. landschaftsgestalterischen Zielsetzung als Park- und Gartenflächen und Weideland bzw. Renaturierungsfläche aufgewertet werden. Seite 9 (15) Dipl.-Ing. Anke Schniewind Städtebauliche Konzeption "Jahnshof" Die Flächenbilanz der vorliegenden Planung stellt sich wie folgt dar: Nutzungsart bebaute Flächen Fläche Fläche ca. 10.064 m² Altbestand ca. 72 m² geplante Bebauung ca. 7.975 m² bestehende Bebauung (überplant) ca. 2.017 m² sonstige versiegelte Flächen ca. 5.919 m² Altbestand ca. 20 m² Stellplätze ca. 1.348 m² teilversiegelte Flächen (Schotter) ca. 341 m² innere Erschließung ca. 4.210 m² Grün- und Wasserflächen ca. 51.795 m² geplante Park- und Grünanlage ca. 19.943 m² Renaturierung Lechenicher Mühlengraben ca. 4.528 m² Wasserflächen (Graben, Regenrückhaltebecken) ca. 5.614 m² Garten- und Weideland ca. 21.710 m² Gesamtfläche: ca. 67.778 m² Durch die Planung ist eine versiegelte bzw. teilversiegelte Fläche von rd. 16.000 m² bzw. rd. 23,6 % der Gesamtfläche vorgesehen. Die zusätzlich vorgesehene Flächeninanspruchnahme erscheint daher aufgrund der bereits gegebenen Bestandssituation sowie der Zielsetzung zur landschaftspflegerischen Neugestaltung verträglich. Siehe auch den nachfolgenden Übersichtsplan der Städtebauliche Konzeption im DIN A3-Format als Anlage 2. Quelle: ÖBVI-Büro Ehrenstein Projekt: Architekturbüro Zepp Das Vorhaben soll im Weiteren als Sonstiges Sondergebiet i.S. des § 11 Baunutzungsverordnung näher definiert werden. Seite 10 (15) Dipl.-Ing. Anke Schniewind Städtebauliche Konzeption "Jahnshof" 4. Planungsrecht 4.1 Regionalplan Der rechtswirksame Regionalplan (früher Gebietsentwicklungsplan) stellt für Konradsheim "allgemeinen Freiraum und Agrarbereich" dar. Die Darstellung dient ferner


dem Schutz der Landschaft, der landschaftsorientierten Erholung sowie dem Grundwasser- und Gewässerschutz. 4.2 Flächennutzungsplan Der rechtswirksame Flächennutzungsplan von Erftstadt enthält für das Plangebiet folgende Darstellungen:

zwischen Frenzenstraße und Lechenicher Mühlengraben: Gemischte Baufläche "Dorfgebiet" östlich des Lechenicher Mühlengrabens: "Fläche für die Landwirtschaft", überlagert mit "Fläche für eine Anreicherung und Aufwertung im Sinne von Naturschutz und Landschaftspflege. Der Flächennutzungsplan wäre entsprechend den neuen städtebaulichen Zielsetzungen zu ändern. Für die Änderung des Flächennutzungsplanes der Stadt Erftstadt wird die Anpassungsbestätigung gemäß § 32 Landesplanungsgesetz des Regierungspräsidiums Köln (Bezirksplanungsbehörde) erforderlich. 4.3 Abgrenzungs- und Abrundungssatzung Für den Stadtteil Erftstadt-Konradsheim besteht eine seit dem 14. September 1993 rechtskräftige Abgrenzungs- und Abrundungssatzung. Hiernach liegt das Projektgebiet bis zum Lechenicher Mühlengraben innerhalb und östlich vom Lechenicher Mühlengraben außerhalb des Satzungsbereiches. 4.4 Landschaftsplan Die landwirtschaftlichen Flächen des ehemaligen Jahnshofes liegen innerhalb des Landschaftsplanes Nr. 5 "Erfttal Süd" des Rhein-Erft-Kreises und damit innerhalb des Landschaftsschutzgebietes 2.2-5 "Rotbach-Mühlenbach bei Konradsheim". Entwicklungsziel ist u.a. die Aufwertung und Sicherung der Vernetzungsstruktur als Rückzugslebensräume für die Pflanzen- und Tierwelt in diesen Gebieten. In diesem Sinne sind entlang des Lechenicher Mühlengrabens lineare Grünstrukturen für eine Anreicherung und Aufwertung im Sinne von Naturschutz und Landschaftspflege vorgesehen. Ein weiteres landschaftsökologisches Ziel ist die Renaturierung des Fließgewässers. Seite 11 (15) Dipl.-Ing. Anke Schniewind Städtebauliche Konzeption "Jahnshof" Die Konzeption des hier vorgestellten Vorhabens soll somit durch die Freihaltung der "Auenbereiche" am Mühlengraben (außer Brücken) und die Durchführung von Renaturierungsmaßnahmen die Ziele des Landschaftsplanes berücksichtigen. 4.5 Bebauungsplan Der Rat der Stadt Erftstadt hat in seiner Sitzung am 19. Juni 2008 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 159 Erftstadt-Konradsheim, Frenzenstraße, beschlossen. Gleichzeitig wurde für den Geltungsbereich eine Veränderungssperre erlassen: Zu dem Bebauungsplanverfahren Nr. 159 wurde bereits eine Frühzeitige Trägerbeteiligung durchgeführt. Diese müsste nunmehr für den Jahnshof noch einmal erfolgen. Es ist angedacht, den Vorhaben- und Erschließungsplan "Jahnshof" im Rah- Seite 12 (15) Dipl.-Ing. Anke Schniewind Städtebauliche Konzeption "Jahnshof" men eines Vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens zu entwickeln. In dieses Verfahren soll auch das südlich an den Jahnshof angrenzende Nachbargrundstück mit einbezogen werden. Dieses ist zurzeit mit einem alten kleinen Einfamilienhaus mit rückwärtigen Nebengebäuden bestanden. 4.6 Denkmal In eine Fassadennische des Wirtschaftsgebäudes Jahnshof ist ein Kruzifix eingelassen. Das Denkmal soll erhalten und vor die neue Fassadengestaltung integriert werden. 5. Frühzeitige Trägerbeteiligung Im Rahmen der Frühzeitigen Trägerbeteiligung zu dem Bebauungsplan Nr. 159 wurden keine Anregungen vorgetragen, die die Grundzüge der vorliegenden Planung berühren würden. Folgende Anregungen sind im weiteren Verfahrens besonders zu beachten:
Gutachterliche Erfordernisse wie z.B. o Umwelt- / Artenschutzrechtliche Prüfungen o Landschaftspflegerische Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung o hydrogeologische Untersuchungen bzgl. Niederschlagswasserbeseitigung o mögliche schallschutztechnische Erfordernisse
Nähe zu Baudenkmälern, hier insbesondere zu dem Areal der Burg Konradsheim und dem Bauernhof Frenzenstraße 147
bergbaubedingte Grundwasserabsenkungen Seite 13 (15) Dipl.-Ing. Anke Schniewind Städtebauliche Konzeption "Jahnshof"
geplante Wasserschutzzone III A der Wassergewinnungsanlage Dirmerzheim
Ausbau- und Unterhaltungsrichtlinien von Gewässerrandstreifen (Blaue Richtlinie) / Hochwasserschutz
Genehmigungsbedürftigkeit des Einbaus von Recyclingstoffen
räumliche Lage einer RWE-Freileitung. 6. Standort- / Planungsalternativen 6.1 Standortalternativen Aus regionalplanerischer Sicht sollte die bauliche Entwicklung innerhalb des Stadtgebietes Erftstadt vorrangig in den im rechtskräftigen Regionalplan als Allgemeine Siedlungsbereiche ausgewiesenen Stadtteilen Bliesheim, Dirmerzheim, Erp, Friesheim, Gymnich, Kiersdorf, Köttingen, Lechenich und Liblar erfolgen. Das geplante Pflegezentrum hat einen erheblichen Freiflächenbedarf, der hier über 75 % der Gesamtanlage ausmacht. Innerhalb der benannten, zur Entwicklung vorgesehenen Stadtteile sind keine Grundstücksflächen bekannt, die diese räumlichen Bedarfe des Pflegezentrums decken könnten und eigentumsrechtlich verfügbar wären. Zudem ist ein Standort innerhalb eines zentralen Siedlungsbereiches aus stadtplanerischer Sicht auch aufgrund der zu Therapiezwecken erforderlichen Freiflächenbedarfe einschließlich Klein- und Reittierhaltung nur bedingt geeignet. Für ein Vorhaben der geplanten Art ist daher ein Standort im Randbereich eines zentralen Siedlungsbereiches zu bevorzugen. Aufgrund der Nähe (1500 m) zum Ortszentrum des Siedlungsbereiches Lechenich (Siedlungsschwerpunkt) und seiner zentralen Lage im Stadtgebiet Erftstadt bietet sich der Jahnshof am nördlichen Siedlungsrand von Konradsheim als geeigneter Standort an, da
das Grundstück die für ein Pflegezentrum erforderlichen Flächenbedarfe bietet
sich die geplante Nutzung einschließlich der therapeutischen Klein- und Reittierhaltung in die nähere Umgebung mit überwiegend Dorfgebietscharakter einfügt
über die K 44 an das BAB-Netz A1/A61 ein guter Anschluss an das überörtliche Individualverkehrsnetz genutzt werden kann und darüber
insbesondere auch eine gute Anbindung an das Marienhospital ErftstadtFrauenthal besteht (Entfernung ca. 3 km)
die nahe gelegenen Stadtteile Lechenich (ca. 1 km), Dirmerzheim (ca. 1 km) und Liblar (ca. 4 km) auch über das bestehende ÖPNV-Netz erreichbar sind und
die Immobilie eigentumsrechtlich verfügbar ist. Damit erfüllt der Standort Jahnshof nicht nur die wesentlichen projektspezifischen Anforderungen, sondern erscheint auch aus regionalplanerischer Sicht gut geeignet. Diese Integration in die gegebenen räumlichen Strukturen wäre in den zentralen Siedlungsbereichen nicht gegeben. Seite 14 (15) Dipl.-Ing. Anke Schniewind Städtebauliche Konzeption "Jahnshof" Ein Alternativstandort mit vergleichbaren Gebäude- und Freiflächenqualitäten der beschriebenen Art ist nicht bekannt. 6.2 Planungsalternativen Als Planungsalternative ist der Verzicht auf das vorliegende Zukunftsprojekt "Pflegezentrum Jahnshof" zu behandeln ("Nullvariante"). Mit diesem Verzicht würde nicht nur eine Möglichkeit der Nachnutzung einer das Straßenbild prägenden Bestandsbebauung im Norden von Konradsheim entfallen. Vielmehr bietet sich der Standort, wie ausgeführt, insbesondere aufgrund


des vorhandenen Gebäude- und Flächenangebotes, der regionalen Lage und fachlichen Bezüge, u.a. zum Marienhospital Erftstadt-Frauenthal für die bedarfsorientierte Errichtung eines Kompetenzzentrums "Pflege" des vorgestellten Nutzungsspektrums an. Gleichzeitig sollen mit dem Gesamtkonzept die landschaftsökologischen Zielsetzungen aus dem rechtskräftigen Landschaftsplan

zur Renaturierung des Lechenicher Mühlengrabens sowie Umsetzung bestimmter Nutzungs- und Gestaltungsinhalte für die ehemaligen landwirtschaftlichen Flächen berücksichtigt werden. Negative Auswirkungen auf die städtebaulichen Strukturen von Konradsheim werden nicht erwartet,
da sich das Pflegezentrum zur Frenzenstraße in den Bestandsstrukturen der ehemaligen Hofanlage einfügt,
die Einrichtung ein weitgehend autarkes Versorgungssystem gewährleisten wird,
zusätzliche Infrastruktureinrichtungen nicht erforderlich werden,
die wesentliche Erschließung über die K 44 mit unmittelbarem Anschluss an das überörtliche Individualverkehrsnetz erfolgen wird,
die Tiefenentwicklung nach Osten die bereits im Süden vorhandenen Bebauungs-Fluchtlinien aufgreift und
sich vor der Kulisse der bestehenden Hofanlage moderat in das Landschaftsbild einfügt. Vor diesem Hintergrund wird auch die projektbedingte Entwicklung über den Lechenicher Mühlengraben hinaus nach Osten aus planerischer Sicht als vertretbar erachtet. Seite 15 (15) Dipl.-Ing. Anke Schniewind Städtebauliche Konzeption "Jahnshof" 7. Planverwirklichung Die Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung bedingt die Aufstellung eines Bebauungsplanes sowie die entsprechende Anpassung von Landschafts- und Flächennutzungsplan. Aufgrund der gegebenen Eigentumsstrukturen wären zur Umsetzung des geplanten Sondergebietes keine bodenordnerischen Maßnahmen erforderlich. Die mit der Planung, Umsetzung und Erschließung verbundenen Kosten würden von dem Eigentümer getragen.