Daten
Kommune
Pulheim
Größe
497 kB
Datum
02.12.2009
Erstellt
23.11.09, 21:55
Aktualisiert
23.11.09, 21:55
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Kreisstadt Bergheim
Bebauungsplan Nr. 220 / Glessen "Östlich Dansweilerstraße"
Begründung
ENTWURF
Verfasser:
VDH Projektmanagement GmbH
Maastrichter Straße 8
41812 Erkelenz
Sachbearbeiter:
Dipl.-Ing. Brigitte Christ
Erkelenz, den 01. September 2009
1 Bebauungsplan Nr. 220 / Glessen "Östlich Dansweilerstraße"
Begründung
INHALT
1 AUSGANGSSITUATION – PLANUNGSZIEL ................................................. 1
2 LAGE DES PLANGEBIETES UND RÄUMLICHER GELTUNGSBEREICH .......... 2
3 PLANUNGSRECHTLICHE VORGABEN ......................................................... 3
4 PLANINHALT.............................................................................................. 5
4.1 Städtebaulicher Entwurf................................................................................................. 5
5 BEGRÜNDUNG PLANUNGSRECHTLICHER FESTSETZUNGEN ...................... 6
5.1 Art der baulichen Nutzung ............................................................................................. 6
5.2 Maß der baulichen Nutzung............................................................................................ 7
5.3 Bauweise ...................................................................................................................... 8
5.4 Überbaubare Grundstücksfläche ..................................................................................... 9
5.5 Nebenanlagen ............................................................................................................... 9
5.6 Zulässige Zahl der Wohnungen ...................................................................................... 9
5.7 Öffentliche Grünflächen ................................................................................................. 9
5.8 Flächen für die Abfall- und Abwasserbeseitigung, einschließlich der Rückhaltung und
Versickerung von Niederschlagswasser, sowie für Ablagerungen .................................... 10
5.9 Geh-, Fahr- und Leitungsrecht...................................................................................... 10
5.10 Immissionsschutz .................................................................................................... 10
5.11 Flächen für das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (§
9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB) .............................................................................................. 10
5.12 Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern, soweit sie für die
Herstellung des Straßenkörpers erforderlich sind ........................................................... 11
5.13 Erschließung (Verkehr, Ver- und Entsorgung) ............................................................ 11
5.13.1 Straßenverkehr ................................................................................................. 11
5.13.2 Technische Infrastruktur ................................................................................... 13
6 UMWELTVERTRÄGLICHKEIT/LANDSCHAFTSPFLEGERISCHER
PLANUNGSBEITRAG ................................................................................ 13
7 STÄDTEBAULICHE
KENNZIFFERN
/
BODENORDNERISCHE
MAßNAHMEN ........................................................................................... 14
8 HINWEISE ............................................................................................... 14
2 Bebauungsplan Nr. 220 / Glessen "Östlich Dansweilerstraße"
Begründung
9 UMWELTBERICHT .................................................................................... 15
9.1 Einleitung ................................................................................................................... 15
9.1.1 Kurzdarstellung der Ziele und Inhalte des FNPs .................................................. 15
9.1.2 Relevante Umweltschutzziele aus Fachgesetzen und Fachplänen ......................... 16
9.2 Beeinträchtigungen der Auswirkungen auf die Schutzgüter ............................................ 16
9.2.1 Schutzgut Boden .............................................................................................. 16
9.2.2 Schutzgut Wasser ............................................................................................. 17
9.2.3 Schutzgut Klima und Luft .................................................................................. 17
9.2.4 Schutzgut Tiere und Pflanzen ............................................................................ 18
9.2.5 Schutzgut Landschaftsbild ................................................................................. 18
9.2.6 Schutzgut Mensch ............................................................................................ 19
9.2.7 Kultur- und Sachgüter ....................................................................................... 19
9.3 Erläuterungen und Hinweise zu den landespflegerischen Maßnahmen ............................. 20
9.3.1 Festsetzungen für das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen
Bepflanzungen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB ............................................................. 20
9.4 Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern ............................................................. 20
9.5 Entwicklungsprognosen ............................................................................................... 20
9.5.1 Prognose bei Nichtdurchführung der Planung (Nullvariante) ................................ 20
9.5.2 Prognose bei Durchführung der Planung (erhebliche Umweltauswirkungen der
Planung) ..................................................................................................................... 20
9.6 Geplante Vermeidungs-, Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen .................................. 21
9.7 Ausgleichsflächen und -maßnahmen ............................................................................. 22
9.8 Hinweise auf Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung der Unterlagen ........................ 22
9.9 Vorhabenalternativen .................................................................................................. 23
9.9.1 Angaben zu geplanten Überwachungsmaßnahmen ............................................. 23
9.9.2 Allgemein verständliche Zusammenfassung ........................................................ 23
1 Bebauungsplan Nr. 220 / Glessen "Östlich Dansweilerstraße"
Begründung
1
AUSGANGSSITUATION – PLANUNGSZIEL
Die Kreisstadt Bergheim liegt ca. 20 km Luftlinie vom Ballungszentrum Köln entfernt und umfasst
ein Gebiet von ca. 96 qkm. Innerhalb des Stadtgebietes, zu welchem insgesamt 15 Stadtteile zählen, leben ca. 62.250 Einwohner. Bergheim ist Kreisstadt des Rhein-Erft-Kreises und ist zweitgrößte Stadt des Kreises. Die Kreisstadt verfügt über ein vielfältiges Angebot an schulischen, sportlichen, sozialen und kulturellen Einrichtungen und bietet daher ein attraktives Umfeld. Das Ziel der
Kreisstadt Bergheim ist langfristig, die Einwohnerzahl auf dem heutigen Stand zu halten. Dies erfordert neue Wohnbereiche, die in den einzelnen Ortschaften entwickelt werden sollen.
Plangebiet
Abb. 1: Übersicht des Stadtgebietes von Bergheim
Quelle: www.tim-online.nrw.de
Der Ortsteil Glessen mit ca. 5.300 Einwohnern bildet den östlichsten Stadtteil des Stadtgebietes
von Bergheim. Durch die Landesstraßen 91 und 213 ist Glessen an das überregionale Verkehrsnetz angeschlossen. Das Bundesautobahnnetz ist in ca. 10-15 Autominuten (A4, A1) zu erreichen.
Eine der Buslinien im Ort verbindet Glessen mit Königsdorf, wo sich eine S-Bahnstation nach Köln
befindet. Diese günstige Lage mit der Nähe zum Ballungsraum Köln und des dennoch ländlichen
Charakters, sowie das Angebot an wichtigen Geschäften und Einrichtungen machen Glessen zu
einem attraktiven Wohnstandort. Die Nachfrage nach Wohnbauland ist daher konstant vorhanden.
Die wachsende Bevölkerungszahl in Glessen erfordert die weitere Ausstattung mit Einzelhandelseinrichtungen, um den Lebensmittelbedarf der Bevölkerung zu decken. Eine Verträglichkeitsuntersuchung1 der Universität Bonn aus dem Jahre 2007 weist die Verträglichkeit von Einzelhandelsnutzungen nach. Im in Aufstellung befindlichen gesamtstädtischen Einzelhandelskonzept Bergheim2
wird zur Sicherstellung eines ausreichenden und zukunftssichernden Nahversorgungsangebotes in
Glessen ein Nahversorgungsstandort notwendig. Nach Abstimmung mit der Stadt und der Bezirks1
2
Dr. Waldhausen-Apfelbaum, J. (2007): „Untersuchung der Ansiedlung eines Fachmarktzentrums in Bergheim-Glessen
im Hinblick auf Auswirkungen und die Standortauswahl“, Universität Bonn, Geographisches Institut
Dr. Haensch, W. (2009): „Gesamtstädtischen Einzelhandelskonzept Bergheim“, CIMA, Köln, S. 47-50
2 Bebauungsplan Nr. 220 / Glessen "Östlich Dansweilerstraße"
Begründung
regierung wird der hier geplante Standort aufgrund seiner städtebaulich integrierten Lage favorisiert.
Nördlich des Plangebietes auf der gegenüberliegenden Seite der L 213 ist Gewerbe angesiedelt
worden. Dieses Gebiet soll südlich der L 213 in Form eines Mischgebietes erweitert werden, um
auch weiteren Gewerbetreibenden einen angemessenen Standort anbieten zu können. Zudem
sollen hier auch weitere Wohnmöglichkeiten zur Verfügung gestellt werden.
Das Plangebiet liegt unmittelbar an den beiden Landesstraßen und dient als erste Maßnahme einer
mittel- bis langfristig geplanten Ortsabrundung im Südosten des Stadtteils. In der jetzigen Situation fehlt eine angemessene Ortsrandsituation mit einer Begrünung zur Abgrenzung zwischen Bebauung und Freiflächen. Im Plangebiet befinden sich bereits zwei Gebäude. Das restliche Gebiet
dient der Landwirtschaft (Ackerbau). Es erfolgt folglich eine Planung auf einer anthropogen genutzten Fläche, so dass völlig unberührte Bereiche des Stadtteils Glessen verschont bleiben. Das
Gebiet ist derzeit nicht überplant, so dass hier ein Planungsbedürfnis gemäß § 1 Abs. 3 BauGB
besteht.
Ziel der städtebaulichen Planung ist es, ein attraktives Wohnflächenangebot für die weitere Entwicklung des Ortes zu schaffen und ein ausreichendes Angebot an Einzelhandelseinrichtungen und
Gewerbeflächen zur Verfügung zu stellen. Das Plangebiet wird als Sondergebiet, Mischgebiet und
Allgemeines Wohngebiet ausgewiesen. Der Flächennutzungsplan, der für das gesamte Gebiet
Wohnbaufläche ausweist, wird im Parallelverfahren geändert.
2
LAGE DES PLANGEBIETES UND RÄUMLICHER GELTUNGSBEREICH
Das Plangebiet befindet sich am südöstlichen Rand des Stadtteils von Glessen
am Kreuzungsbereich der L 91 und L
213. Nordöstlich des Plangebietes verläuft die L 213 (Brauweilerstraße) mit
einem nördlich hiervon liegendem
Wohn- und Mischgebiet. Nordöstliche
liegt ein Gewerbegebiet. Im Osten und
Süden grenzt landwirtschaftliche Fläche
an das Plangebiet. Im Westen verläuft
die L 91 (Dansweilerstraße) mit angrenzender Wohnbebauung.
Abb. 2: Lage des Plangebietes
Quelle: www.tim-online.nrw.de
Der räumliche Geltungsbereich des
Bebauungsplanes umfasst die Flächen
der Gemarkung Hüchelhoven, Flur 24,
Flurstücke 52, 100-103, 104 (teilw.),
138/56, 151, 152 (teilw.), 153, 245
(teilw.), 398, 399 (teilw.), 418, 423, 434
(teilw.), 439, 440, 442, 443, 444
(teilw.), 445-451, 491, 492.
Die Fläche der geplanten Bebauung beträgt ca. 6,4 ha, wovon ca. 10.538 qm
auf das Sonstige Sondergebiet, ca. 6.055
qm auf das Mischgebiet und ca. 30.152
qm auf das Allgemeine Wohngebiet fal-
3 Bebauungsplan Nr. 220 / Glessen "Östlich Dansweilerstraße"
Begründung
len. Die verfahrensgegenständliche Fläche wird derzeit fast vollständig landwirtschaftlich genutzt
und ist folglich überwiegend unbebaut. Im nördlichen Bereich befinden sich zwei Gebäude im
Plangebiet.
3
PLANUNGSRECHTLICHE VORGABEN
Landesentwicklungsprogramm (LEPro)
Die bisherige landesplanerische Kernvorschrift für großflächigen Einzelhandel aus § 24 Abs. 3
LEPro wurde ab dem 5. Juli 2007 durch § 24 a LEPro ersetzt. Dieses Ziel der Raumordnung ist bei
der Planung und Genehmigung von Einzelhandelsvorhaben zu beachten. Demnach dürfen Sondergebiete für großflächigen Einzelhandel im Sinne des § 11 Abs. 3 BauGB, wie dies bei dieser Planung zutrifft, nur in zentralen Versorgungsbereichen (ZVB) geplant werden.
Im in Aufstellung befindlichen gesamtstädtischen Einzelhandelskonzept für die Kreisstadt Bergheim wurde für den Stadtteil Glessen ein bipolarer ZVB ermittelt, d.h. das zwei solitäre ZVB in
Glessen bestehen bzw. entwickelt werden sollen. Das geplante Sondergebiet befindet sich in einem der ZVB. Desweiteren wurde Glessen als Nahversorgungszentrum eingestuft. Die Planung
entspricht folglich § 24 a LEPro.
Regionalplan
Plangebiet
Abb. 3: Ausschnitt des Regionalplanes
Im gültigen Regionalplan3 ist das Plangebiet als „Allgemeiner
Siedlungsbereich“ dargestellt. In diesem Bereich „sollen
Wohnungen, Wohnfolgeeinrichtungen, wohnungsnahe Freiflächen, zentralörtliche Einrichtungen und sonstige Dienstleistungen sowie gewerbliche Arbeitsstätten in der Weise zusammengefasst werden, dass sie nach Möglichkeit unmittelbar, d.h. ohne größeren Verkehrsaufwand untereinander erreichbar sind“4. Zudem ist als Ziel 1 aufgeführt, dass Sondergebiete für großflächige Einzelhandelsbetriebe i. S. v. § 11
Abs. 3 BauNVO nur in ASB geplant werden dürfen.
Die L 213 (Dansweilerstraße) ist als überörtliche Straße dargestellt.
Nicht unmittelbar am Plangebiet befindet sich im Süden
„Schutz der Landschaft und landschaftsorientierte Erholung“.
Die Planung entspricht somit den Vorgaben der Regionalplanung.
Quelle: http://www.bezregkoeln.nrw.de/brk_internet/gremien/
regionalplaung/teilabschnitt_aachen/
index.html
3
Bezirksregierung Köln (2003): Regionalplan (ehemals Gebietsentwicklungsplan) für den Regierungsbezirk Köln, 1.
Auflage 2003 mit Ergänzungen (Stand: 01/08), Köln
4
Bezirksregierung Köln (2006). Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Bonn/ Rhein-Sieg,
2. Auflage, Köln, S. 13
4 Bebauungsplan Nr. 220 / Glessen "Östlich Dansweilerstraße"
Begründung
Flächennutzungsplan
Im Flächennutzungsplan ist das gesamte Gebiet als Wohnbaufläche dargestellt. Im Parallelverfahren erfolgt
die Darstellung im Bereich der Einzelhandels- und Gewerbenutzung als
Sonderbaufläche und gemischte Baufläche.
Plangebiet
Abb. 4: Ausschnitt aus dem FNP
Quelle: Stadt Bergheim
Schutzgebiete
Das Plangebiet liegt, wie ein Großteil des gesamten Gebietes von Bergheim, im Naturpark Rheinland.
Südwestlich von Glessen befindet sich das Naturschutzgebiet „Quellgebiet Glessener Bach“. Im
Süden von Glessen befindet sich Naturschutz- und FFH-Schutzgebiet „Königsdorfer Forst“. Schutzgebiete nach FFH- und Vogelschutzrichtlinie sind jedoch durch die Planung nicht betroffen. Andere
fachrechtliche Schutzgebiete sind im Plangebiet ebenfalls nicht vorhanden.
5 Bebauungsplan Nr. 220 / Glessen "Östlich Dansweilerstraße"
Begründung
4
PLANINHALT
4.1 Städtebaulicher Entwurf
Allgemeines Wohngebiet
Im Plangebiet sind zur Anpassung an die Umgebungsbebauung und die Ortsrandlage eine Ein- bis
Zweifamilienhausbebauung geplant. Die kleinteilige Bebauungsstruktur der Umgebung soll hier
übernommen werden.
Die Grundstücksgrößen entsprechen mit Größenordnungen von ca. 300 qm bis zu maximal ca. 700
qm ebenfalls ihrer Umgebung und gewährleisten eine entsprechende Wohnqualität. Die Gartenflächen bieten durch die Süd-/Westlage eine hohe Aufenthaltsqualität mit sehr guter Belichtung.
Eine optische und gestalterische Integration der Bebauung garantieren die entsprechenden gestalterischen Festsetzungen des aufzustellenden Bebauungsplanes. Diese schaffen einen grundsätzlichen Rahmen der Gestaltung, lassen jedoch einen ausreichenden Spielraum der Kreativität und
Entfaltungsfreiheit.
Das Wohngebiet soll mittel- bis langfristig in Richtung Osten erweitert werden, so dass bereits in
dieser Planung eine Anschlussmöglichkeit eingeplant wird. Die durchgehende Sammelstraße mit
einer Fahrbahnbreite von 6 m und einem zusätzlichen beidseitigem Fußweg und einseitigen Stellplätzen verfügt über ausreichende Dimensionen, um auch ein höheres Verkehrsaufkommen aufnehmen zu können und durch die Trennung des Fuß- und motorisierten Verkehrs eine sichere
Verkehrsführung zu gewährleisten. Die Straße wird im Rahmen der vorgesehenen Erweiterung
weiter fortgeführt.
Mischgebiet 1 und 2
Die Mischgebiete sollen die Möglichkeit eröffnen, weitere Betriebe im Zusammenhang mit Wohnen
anzusiedeln. Es ist mittel- bis langfristig vorgesehen, das Mischgebiet 1 in Richtung Osten zu erweitern. Aufgrund dessen ist bereits in dieser Planung ein Anschluss vorgesehen. Die hier vorgesehenen Parkplätze entfallen bei einer Erweiterung und werden an einer anderen Stelle vorgesehen werden.
Sonstiges Sondergebiet
Im Plangebiet soll ein Vollsortimenter und ein Discounter mit einer Verkaufsfläche (VK) von insgesamt 2.400 qm realisiert werden. Es ist vorgesehen, den Gebäudekomplex im südlichen Bereich
des Grundstückes zu errichten, um eine Abschirmung in Richtung der südlich gelegenen Wohnbebauung zu bilden und die Eingangsbereiche der Hauptverkehrsstraßen zuzuwenden. Das Gebäude
schirmt folglich die entstehenden Immissionen des Parkplatzes mit ca. 165 Stellplätzen und des
Eingangsbereiches des Marktes ab, so dass Lärmimmissionen auf die Wohnbebauung vermindert
werden können und ein städtebaulich ansprechendes Erscheinungsbild entsteht.
Das Gebäude selbst soll einer modernen Bauweise mit einer verglasten Front, um eine Sichtbeziehung des Innen- und Außenbereiches zu erreichen, entsprechen. Der Eingangsbereich ist durch
einen Vorbau und einer Überdachung betont. Der Zulieferbereich befindet sich im westlichen und
östlichen Bereich.
Das Sondergebiet soll vom Misch- und Wohngebiet separat erschlossen werden, so dass zur Vermeidung einer Durchfahrtmöglichkeit Poller aufgestellt werden.
6 Bebauungsplan Nr. 220 / Glessen "Östlich Dansweilerstraße"
Begründung
5
BEGRÜNDUNG PLANUNGSRECHTLICHER FESTSETZUNGEN
5.1 Art der baulichen Nutzung
Allgemeines Wohngebiet
Das im Bebauungsplan festgesetzte Baugebiet im südlichen Teilbereich wird als „Allgemeines
Wohngebiet“ (WA) ausgewiesen, da es hauptsächlich dem Wohnen dienen soll (§ 9 Abs. 1 Nr. 1
BauGB i.V.m. § 4 BauNVO).
Im Allgemeinen (WA) sind die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen der Betriebe des Beherbergungsgewerbes, der sonstigen nicht störenden Gewerbebetriebe, der Anlagen für Verwaltungen,
der Gartenbaubetriebe und der Tankstellen nach § 4 Abs. 3 Nr. 1, 2, 3, 4 und 5 gemäß § 1 Abs. 6
Nr. 1 BauNVO nicht zulässig.
Die ausgeschlossenen Nutzungen sind als nicht zulässig festgesetzt, da die damit einhergehenden
Bauformen die städtebauliche Struktur des Gebietes und die beabsichtigte Nutzungsstruktur stören würden. Überdies wird voraussichtlich kein Bedarf für diese Nutzungen im Plangebiet bestehen.
Mischgebiet 1 und 2
Das im Bebauungsplan festgesetzte Baugebiet im nordöstlichen Teilbereich wird als „Mischgebiet
1“ (MI 1) und das Baugebiet im westlichen Bereich als „Mischgebiet 2“ (MI 2) ausgewiesen, da
diese hauptsächlich dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen
nicht wesentlich stören, dienen soll (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO).
Gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO sind die nach § 6 Abs. 2 Nr. 3 und Nr. 6-8 BauNVO allgemein zulässigen Nutzungen der Einzelhandelsbetriebe, Gartenbaubetriebe, Tankstellen und Vergnügungsstätten nicht zulässig. Zudem sind Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 außerhalb der
in Absatz 2 Nr. 8 bezeichneten Teile des Gebietes nicht zulässig.
Die ausgeschlossenen Nutzungen sind als nicht zulässig festgesetzt, da die damit einhergehenden
Bauformen Nutzungsstruktur stören würden. Überdies wird voraussichtlich kein Bedarf für diese
Nutzungen im Plangebiet bestehen.
Sonstiges Sondergebiet
Das im Bebauungsplan festgesetzte Baugebiet im nordwestlichen Teilbereich wird als „Sonstiges
Sondergebiet“ (SO) mit der Zweckbestimmung „Nahversorgung“ ausgewiesen. Als Art der baulichen Nutzung werden ein Lebensmittelmarkt (Vollsortimenter) mit einer maximalen Verkaufsfläche
von 1.600 qm und ein Lebensmittelmarkt (Discounter) mit einer maximalen Verkaufsfläche von
800 qm festgesetzt. Die Festsetzung entspricht dem in Aufstellung befindlichen gesamtstädtischen
Einzelhandelskonzept.
Die Bergheimer Liste weist folgende Sortimente als nahversorgungsrelevant aus:
•
•
•
•
•
•
Nahrungs- und Genussmittel
Reformwaren
Drogerieartikel (Körperpflege, Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel)
Pharmazeutische Artikel, Arzneimittel
Schnittblumen und kleinere Pflanzen
Zeitungen und Zeitschriften
7 Bebauungsplan Nr. 220 / Glessen "Östlich Dansweilerstraße"
Begründung
Auf höchstens 20 % der jeweiligen Verkaufsfläche, die nicht zu den nahversorgungsrelevanten
Sortimenten zuzurechnen sind, können zentrenrelevante und nicht-zentrenrelevante und nichtnahversorgungsrelevante Sortimente gemäß Bergheimer Liste angeboten werden:
Zentrenrelevante Sortimente
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•
•
Parfümerie und Kosmetikartikel
Medizinische und orthopädische Artikel (ohne pharmazeutische Artikel und Arzneimittel)
Optische und akustische Artikel
Bekleidung, Wäsche und sonstige Textilien
Baby-/ Kleinkinderartikel (ohne Kinderwagen)
Schuhe
Lederwaren, Koffer und Taschen
Uhren, Schmuck
Bücher
Fotoartikel, Video
Sport- und Freizeitartikel (außer Campingartikel und Großgeräte), Sportbekleidung und
schuhe
Spielwaren und Bastelartikel
Fahrräder
Musikalien, Waffen und Jagdbedarf, Nähbedarf, Briefmarken und vergleichbare Hobbyartikel
Papier- und Schreibwaren, Bürobedarf (sofern nicht überwiegend gewerbliche Abnehmer)
Elektrohaushaltsgeräte (nur Kleingeräte)
Geschenkartikel
Glaswaren, Porzellan und Keramik, Hausrat
Handarbeitsbedarf
Haus- und Heimtextilien (u.a. Stoffe, Kurzwaren, Gardinen und Zubehör)
Medien (Unterhaltungselektronik, Tonträger, Computer und Kommunikationselektronik, einschl. Zubehör
Antiquitäten, Kunstgegenstände, Bilder, Bilderrahmen, sonstiges Einrichtungszubehör
Nicht-zentrenrelevante und nicht-nahversorgungsrelevante Sortimente
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•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Elektrohaushaltsgeräte (nur Elektrogroßgeräte („Weiße Ware))
Sport- und Freizeitgroßgeräte, Campingartikel
Fahrzeuge aller Art und Zubehör (auch Kinderwagen, ohne Fahrräder)
Möbel (einschl. Küchen)
Büromöbel und -maschinen
Gartenmarktspezifisches Kernsortiment (u.a. Gartenbedarf (z.B. Erde. Torf), Gartenhäuser,
geräte, (Groß-) Pflanzen und Pflanzgefäße)
Baumarktspezifisches Kernsortiment (u.a. Bad-, Sanitäreinrichtungen und -zubehör, Bauelemente,
Baustoffe, Beschläge, Eisenwaren, Fliesen, Installationsmaterial, Heizungen, Öfen, Werkzeuge)
Farben und Lacke, Tapeten
Lampen und Leuchten
Teppiche und Bodenbeläge
Brennstoffe und Mineralölerzeugnisse
Tiernahrung, Tiere und zoologische Artikel
Es soll gewährleistet werden, dass das Gebiet überwiegend als Nahversorgungsstandort dient und
weitere Sortimente nur beschränkt zulässig sind. Dem Schutz der Innenstadt soll so Rechnung
getragen werden.
5.2 Maß der baulichen Nutzung
Grundflächenzahl (GRZ)
Für das WA wird die gemäß Baunutzungsverordnung (BauNVO) vorgesehene Obergrenze mit der
Festsetzung der GRZ auf maximal 0,4 festgesetzt (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 17 Abs. 1
BauNVO). Für das Mischgebiet 1 (MI 1) wird die Obergrenze mit der Festsetzung der GRZ auf ma-
8 Bebauungsplan Nr. 220 / Glessen "Östlich Dansweilerstraße"
Begründung
ximal 0,6 und für das MI 1 auf maximal 0,4 festgesetzt. Für das SO wird die Obergrenze mit der
Festsetzung der GRZ auf maximal 1,0 festgesetzt (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 17 Abs. 1
BauNVO). Diese Festsetzung hat den Sinn einer möglichst sparsamen Flächeninanspruchnahme
und geringem Versiegelungsgrad. Im MI 2 wird aufgrund der Lage inmitten des Sonstigen Sondergebietes und der geringen Grundstücksgröße die GRZ auf maximal 0,4 festgesetzt. Eine ausreichende Erweiterungsmöglichkeit des bestehenden Gebäudes ist durch die Festsetzung immer noch
in angemessener Weise gegeben.
Im WA wird gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB zusätzlich festgesetzt, dass Wintergärten und überdachte Terrassen die hintere Baugrenze bis zu einer Tiefe von 3,00 m überschreiten dürfen.
Geschossigkeiten / Höhen baulicher Anlagen
Für das WA wird eine maximale Geschossigkeit von zwei Vollgeschoßen (II) als Höchstmaß festgesetzt (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 20 BauNVO).
Im WA wird gemäß § 9 Abs. 3 BauGB die Firsthöhe baulicher Anlagen auf max. 9,50 m (oberster
Abschluss der baulichen Anlage) und die Traufhöhe (gemessen von der Oberkante Fertigfußboden
zum Schnittpunkt äußere/ obere Dachbegrenzungskante / Außenwand) auf max. 5,00 m über Bezugspunkt festgesetzt.
Für das MI 1 und 2 wird eine maximale Geschossigkeit von zwei Vollgeschoßen (II) als Höchstmaß
festgesetzt (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 20 BauNVO).
Zugleich wird eine maximale Firsthöhe der Gebäude von 9,50 m und die Traufhöhe (gemessen
von der Oberkante Fertigfußboden zum Schnittpunkt äußere/ obere Dachbegrenzungskante / Außenwand) auf max. 7,00 m über Bezugspunkt festgesetzt (§ 9 Abs. 3 BauGB i.V.m. § 18 BauNVO).
Für das SO wird eine maximale Geschossigkeit von zwei Vollgeschoßen (II) als Höchstmaß festgesetzt (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 20 BauNVO).
Zugleich wird eine maximale Firsthöhe der Gebäude von 9,50 m und die Traufhöhe (gemessen
von der Oberkante Fertigfußboden zum Schnittpunkt äußere/ obere Dachbegrenzungskante / Außenwand) auf max. 7,00 m über Bezugspunkt festgesetzt (§ 9 Abs. 3 BauGB i.V.m. § 18 BauNVO).
Gemäß § 9 Abs. 3 BauGB wird die Oberkante Fertigfußboden mit maximal 0,50 m über Bezugspunkt festgesetzt.
Das angegebene Höchstmaß der Firsthöhe darf durch untergeordnete Teile baulicher Anlagen
(z.B. Schornsteine, Belüftungsanlagen, Kühlaggregate) ausnahmsweise geringfügig überschritten
werden (§ 16 Abs. 6 BauNVO).
Bezugspunkt für die Höhenangaben sind die Höhenbezugspunkte gemäß Plandarstellung, welche
im weiteren Verfahren noch ergänzt werden. Dadurch soll eine zu starke Höhenentwicklung, die
das Landschaftsbild negativ beeinträchtigen könnte, verhindert werden. Gerade im Bereich des
Ortsrandes soll einer zu starken Höhenentwicklung entgegengewirkt werden. Durch die getroffenen Festsetzungen wird somit der Umgebungsstruktur entsprochen und eine verträgliche Integration erzielt.
5.3 Bauweise
Nach § 22 Abs. 2 BauNVO sind im WA ausschließlich Doppel- und Einzelhäusern gemäß Planzeichnung zulässig. Diese Festsetzung garantiert eine aufgelockerte und gleichmäßige Bebauungsstruktur des Plangebietes in Anpassung an die Umgebung. Ein hochwertiges optisches Erscheinungsbild
soll auf diese Weise garantiert werden.
9 Bebauungsplan Nr. 220 / Glessen "Östlich Dansweilerstraße"
Begründung
5.4 Überbaubare Grundstücksfläche
Die zulässige überbaubare Fläche wird nach § 9 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 23 Abs. 3 BauNVO durch
eine Baugrenze festgesetzt.
Die überbaubare Grundstücksfläche im WA wird durch Baugrenzen soweit eingeengt, dass aus
Gründen des Bodenschutzes zumeist eine Bebauung im vorderen Grundstücksteil möglich ist. Aufgrund der Größe der Baufenster bleibt jedoch genügend Spielraum für individuelle Bauwünsche.
Im WA beträgt die Mindestgröße für Baugrundstücke 400 qm je Baugrundstück. Bei Doppelhausbebauung beträgt das Mindestmaß 500 qm für das Doppelhausgrundstück insgesamt vor Grundstücksteilung bzw. 250 m je Grundstücksanteil für die Doppelhaushälfte, falls eine Grundstücksaufteilung erfolgt. Die Festsetzung soll die Entstehung von sehr kleinen Grundstücken vermeiden
und so einer engen Bebauung vorbeugen.
5.5 Nebenanlagen
Die der Versorgung des Baugebietes dienenden Nebenanlagen sind gem. § 14 Abs. 2 BauNVO als
Ausnahme zulässig.
Garagen und Stellplätze
Im WA und im MI 1 und 2 sind Garagen und Carports (überdachte Stellplätze) außer in den für sie
vorgesehen Flächen nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig.
Im SO sind Stellplätze außer in den für sie vorgesehen Flächen nur innerhalb der überbaubaren
Grundstücksflächen zulässig.
Der Abstand zwischen der Einfahrtseite der Garagen und der Straßenbegrenzungslinie muss im
WA mindestens 5,50 m betragen.
Im WA sind straßenseitige Garagen und Carports (überdachte Stellplätze) ein Meter von der Straßenbegrenzungslinie zu errichten.
5.6 Zulässige Zahl der Wohnungen
Die höchstzulässige Zahl der Wohnungen je Hauseinheit wird nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB auf
höchstens zwei Wohnungen festgesetzt. Mit dieser Festsetzung wird der umgebenden städtebaulichen Eigenart der Bestandsbebauung entsprochen und eine wesentliche Umstrukturierung der
vorhandenen Bebauungssituation verhindert.
5.7 Öffentliche Grünflächen
Es werden öffentliche Grünflächen nach § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB im Plangebiet ausgewiesen. Diese Grünflächen befinden sich zur Hälfte auf den geplanten Lärmschutzwällen und am südlichen
Rand des Plangebietes, wo das Versickerungsbecken entstehen soll, um diese Flächen von konkurrierenden Nutzungen freizuhalten.
Zudem wird die Errichtung einer Spielfläche (öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung
Spielplatz) im zentralen Bereich festgesetzt. Die Flächengröße errechnet sich aus den geplanten
Wohneinheiten im Plangebiet, so dass eine Spielfläche von ca. 484 qm eingeplant wird. Diese
wird von einem 3 m breiten Grünstreifen eingerahmt. Im Zuge der Erweiterung der Wohnflächen
in Richtung Osten wird die Möglichkeit der Spielplatzerweiterung aufgrund der Lage am Plangebietsrand eröffnet.
10 Bebauungsplan Nr. 220 / Glessen "Östlich Dansweilerstraße"
Begründung
5.8 Flächen für die Abfall- und Abwasserbeseitigung, einschließlich der Rückhaltung
und Versickerung von Niederschlagswasser, sowie für Ablagerungen
Das auf allen Dachflächen und versiegelten Flächen anfallende Niederschlagswasser der Baugrundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist dem Versickerungsbecken zuzuleiten
und dort zu versickern.
Es soll den gesetzlichen Forderungen des § 51 a LWG Rechnung getragen werden und eine ökologische Niederschlagswasserbeseitigung erreicht werden.
5.9 Geh-, Fahr- und Leitungsrecht
Zugunsten des Anliegers des östlich angrenzenden Grundstücks wird ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht (GFL) an der östlichen Erschließung des Sonstigen Sondergebietes festgesetzt, so dass
dieser wie bisher sein Grundstück von der Brauweilerstraße aus erreichen kann.
Zudem erfolgt ein Gehrecht für die Allgemeinheit, um die Verkehrsfläche ebenfalls als Fußwegeverbindungen nutzen zu können.
5.10 Immissionsschutz
Von dem geplanten Vorhaben können Lärmimmissionen ausgehen (Verkehrslärm durch Kunden-/
Anlieferungsfahrzeuge, Betriebsgeräusche im Sonder-/Mischgebiet, Verkehrsaufkommen aufgrund
des Neubaugebietes).
Die Immissionsbelastungen werden im Laufe des Verfahrens untersucht und im Bebauungsplan
ergänzt.
5.11 Flächen für das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB)
Für die Grünfläche (ÖG 1) im Bereich des Versickerungsbeckens wird aus gestalterischen und ökologischen Gründen eine Bepflanzung mit 15 Sträuchern je 100 qm Fläche festgesetzt. Zu verwenden sind standortgerechte und heimische Laubgehölze gemäß Pflanzliste in der Qualität 2xv.
60/100. Bei der Anpflanzung ist darauf zu achten, dass die Funktionsfähigkeit der Versickerungsanlage gewährleistet wird. Die gesamte Fläche ist durch Ansaat einer standortgerechten und heimischen Kräutermischung (z.B. RSM 7.1.2) als Kräuterwiese herzustellen. Auf der restlichen Grünfläche (ÖG 2) sind ebenfalls 15 Sträuchern und ein Baum I. Ordnung je 100 qm Fläche festgesetzt. Zu verwenden sind standortgerechte und heimische Laubgehölze gemäß Pflanzliste. Die
Qualität der Sträucher beträgt 2xv. 60/100 und für die Bäume Hst. 3xv. StU. 16/18.
Entlang der südlichen Plangebietsgrenze (ÖG 3) wird die Pflanzung einer Strauchhecke zur gestalterischen Ortsrandabgrenzung und als zusätzlicher Lebensraum für Pflanzen und Tiere festgesetzt.
Die Qualität der Sträucher beträgt 2xv. 60/100.
Die Spielplatzfläche ist mit einer Baum-/Strauchhecke einzugrünen (ÖG 4), um eine Abschirmung
zu angrenzender Wohnbebauung zu gewährleisten und die Aufenthaltsqualität des Spielplatzes zu
optimieren. Die Qualität der Sträucher beträgt 2xv. 60/100 und für die Bäume Hst. 3xv. StU.
16/18.
Auf der öffentlichen Grünfläche ÖG 5 (Lärmschutzwall) sind je 100 qm Fläche 20 standortgerechte
und heimische Sträucher, Pflanzqualität 3xv., 60/100 und 1 standortgerechter und heimischer
Laubbaum II. Ordnung, Pflanzqualität Hst., 3xv., StU 12/14 zu pflanzen (Pflanzenarten s. Pflanzliste B und C). Die bezeichneten Flächen, ausgenommen die Pflanzflächen der Gehölze, sind mittels
geeigneter Gras-/Kräutermischung als Wildwiesen herzustellen.
11 Bebauungsplan Nr. 220 / Glessen "Östlich Dansweilerstraße"
Begründung
Auf den privaten Grünflächen PG 1 ist jeweils eine Strauchhecke mit einer Regelbreite von 2,0 m
aus standortgerechten und heimischen Gehölzen gemäß Pflanzliste C anzupflanzen und dauerhaft
zu erhalten. Die Sträucher sind in einem Abstand von 0,5 m, versetzt, Mindestqualität 60/100 anzupflanzen. Die Grünfläche dürfen durch jeweils maximal 1,50 m breite Fußwege, die aufgrund
brandschutztechnischer Vorschriften erforderlich sind, unterbrochen werden.
Im Allgemeinen Wohngebiet sind straßenseitige Garagen ein Meter von der Grundstücksgrenze zu
errichten. Der Bereich zwischen Garage und Grundstücksgrenze ist mit Sträuchern (Pflanzqualität
3xv., 60/100) gemäß Pflanzliste C zu begrünen oder die Garagen sind mit Rankpflanzen (Pflanzabstand 0,5 m) gemäß Pflanzliste D zu begrünen, um auch hier ein ansprechendes Straßenbild zu
erreichen.
Im Allgemeinen Wohngebiet wird festgesetzt, dass je Baugrundstück in den Baugebieten ein
standortgerechter und heimischer Laubbaum I. Ordnung gemäß Pflanzliste zu pflanzen ist. Die
Pflanzqualität soll mindestens Hst. 3xv. StU. 16/18 betragen.
Die im Bebauungsplan als Vorgartenfläche gekennzeichneten Bereiche sind zu mindestens 50 %
als unversiegelte Fläche herzustellen und als Gartenfläche zu gestalten.
Je angefangene 18 Stellplätze ist ein standortgerechter und heimischer Laubbaum I. und/oder II.
Ordnung gemäß Pflanzliste A und/oder B innerhalb des SO-Gebietes zu pflanzen und dauerhaft zu
erhalten. Die Pflanzqualität beträgt für Bäume I. Ordnung mindestens Hst. 3xv. StU. 16/18 und für
Bäume II. Ordnung Hst. 3xv. StU. 12/14.
Die Bepflanzungsfestsetzungen sollen eine angemessene Be- und Durchgrünung der einzelnen
Gebiete gewährleisten. Die standortgerechten und heimischen Pflanzenarten bieten Lebensraum
für Tiere und Pflanzen und wirken sich positiv auf die Gestaltung des Ortsbildes aus.
5.12 Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern, soweit sie für die
Herstellung des Straßenkörpers erforderlich sind
Es wird gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 26 BauGB festgesetzt, dass Rückenstützen der Straßenrandeinfassung in einer Breite von 25 cm auf privaten Grundstücken entschädigungslos zu dulden sind. Diese sind aus Verkehrssicherungsgründen im Zuge der Erstellung der Straßen und Wege notwendig.
Ein Entschädigungsanspruch kann schon deshalb nicht entstehen, weil den Eigentümern durch das
Maß und die Art der Anlagen kein Vermögens- oder Nutzungsschaden entsteht.
5.13 Erschließung (Verkehr, Ver- und Entsorgung)
5.13.1 Straßenverkehr
Die Erschließung des Plangebietes erfolgt über insgesamt drei Anschlüsse, wobei zwei separate
Ein-/Ausfahrten für das Sonstige Sondergebiet und eine Ein-/Ausfahrt für das Wohn- und Mischgebiet erfolgen.
Das Sonstige Sondergebiet wird zum einen von der Brauweilerstraße (L 213) erschlossen, die bereits über eine überfahrbare Mittelinsel (Linksabbiegespur) verfügt. Das Verkehrsgutachten bezeichnet die Linksabbiegespur als ausreichend, so dass hier keine Umbaumaßnahmen erforderlich
sind. Aus dem Plangebiet heraus wird ein Rechtsabbiegen möglich sein. Ein Abbiegen vom Plangebiet nach links ist aus Verkehrssicherheitsgründen nicht vorgesehen.
Zum anderen wird das Sonstige Sondergebiet von der Dansweilerstraße (L 91) an das örtliche
Verkehrsnetz angeschlossen. Ein Ausfahren von links und rechts vom Plangebiet ist vorgesehen.
Hier ist eine zusätzliche Linksabbiegespur auf der Dansweilerstraße erforderlich, um eine Behinderung des vorbeifahrenden Verkehrs zu vermeiden.
Die Stellplatzanlage des Sonstigen Sondergebietes kann folglich von zwei Seiten befahren werden,
so dass die Fahrzeugbewegungen auf zwei Bereiche fallen und ein Verkehrsstau vermieden wird.
12 Bebauungsplan Nr. 220 / Glessen "Östlich Dansweilerstraße"
Begründung
Die Anzahl der Beschäftigten und Kunden des Sonstigen Sondergebietes errechnet sich aus den
geplanten Verkaufsflächen und der geplanten Einzelhandelseinrichtungen (Discounter/Vollsortimenter). Für die Kunden beträgt die Wegeanzahl 2,0. Bei den Beschäftigten sind zusätzliche Wege und Fahrten, wie geschäftliche Wege und Pausenwege zu berücksichtigen, so dass
sich hier 2,5 Wege pro Werktag ergeben. Bei den Kunden wurde ein MIV-Anteil von 70 % gewählt, da Einkäufe auch zu Fuß oder mit dem Fahrrad getätigt werden. Bei den Beschäftigen ist
ein höherer Anteil im Fuß- und Radverkehr und im ÖPNV zu erwarten. Damit ergeben sich 2.936
Pkw-Fahrten pro Werktag. Im Güterverkehr (Warenanlieferung, Entsorgung usw.) werden 0,6
Lkw-Fahrten pro 100m² VKF angesetzt und ergeben 14 Lkw-Fahrten im Quellverkehr und 14 LkwFahrten im Zielverkehr am Werktag für den Einzelhandelsbereich. Im Bereich der Ausfahrt
Dansweilerstraße und Aus-/Einfahrt West ergibt sich die Qualitätsstufe B. Der 95%-Rückstau in
der Ausfahrt liegt bei 2 Fahrzeugen. Der Linksabbieger von der Dansweilerstraße liegt, wie alle
anderen Verkehrsströme auf dieser Straße auch, in Qualitätsstufe A. Der 95%-Rückstau liegt bei
einem Fahrzeug.
Im Bereich der Brauweilerstraße und der Einfahrt Nord ergibt sich ebenfalls Qualitätsstufe A.
Das Misch- und Wohngebiet werden ebenfalls von der Dansweilerstraße erschlossen. Zur Gewährleistung einer sicheren Verkehrsführung wird der Kreuzungsbereich Dansweilerstraße/Am
Sieberath/Planstraße als Kreisverkehr mit einem Durchmesser von 34 m ausgebaut. Die bestehenden fußläufigen Verbindung an der Dansweilerstraße, sowie der Radverkehr werden bei der Kreisverkehrsplanung berücksichtigt. Die bestehende Ampelanlage wird im Zuge der Errichtung der
neuen Kreuzungssituation entfallen. Durch das Wohngebiet führt eine durchgehende Sammelstraße, die mittel- bis langfristig zur Erschließung weiterer Wohnbauflächen im östlichen Bereich dienen wird. In diesem Konzept verbindet sie den nördlichen und südlichen Bereich miteinander. Der
nördliche Teilbereich wird durch Stichstraßen erschlossen. Im südlichen Bereich ist zusätzlich eine
Ringstraße geplant.
Im geplanten Wohngebiet ergibt sich eine Einwohnerzahl von ca. 200 Personen, d.h. es erfolgen
ca. 360 Pkw-Fahrten pro Werktag (180 Quellverkehr und 180 Zielverkehr). Der Besucherverkehr
beläuft sich auf 10% der Einwohnerzahl, so dass hier noch 36 PKW-Fahrten pro Werktag entstehen. Durch den Güterverkehr sind ebenfalls noch 10 Lkw-Fahrten pro hinzuzurechnen.
Für den bestehenden Kreisverkehr ergibt sich durch die neuen Nutzungen eine Qualitätsstufe der
Verkehrsqualität nach HBS 2001/2005 von B. Der Kreisverkehr wird somit auch weiterhin einen
guten Verkehrsablauf vorweisen. Auch wenn auf bestimmten Relationen später mehr Fußgänger
und Radfahrer unterwegs sein werden, so wird dies den Verkehrsablauf nicht beeinträchtigen.
Das Mischgebiet wird durch eine Stichstraße erschlossen. Der Wendehammer reicht für ein dreiachsiges Müllfahrzeug und Klein-LKWs aus. Aufgrund der Größe des Mischgebietes werden größere Fahrzeuge, wie z.B. Sattelschlepper seitens der Stadt Bergheim nicht erwartet, so dass der
Wendehammer in dieser Form ausreichend ist. Mittel- bis langfristig ist geplant, dass Mischgebiet
in Richtung Osten zu erweitern. Im Zuge dieser Erweiterung soll die Erschließung nicht mehr vom
Wohngebiet aus erfolgen, sondern mit einem neuen Anschluss an die Brauweilerstraße. Dies führt
dazu, dass die Verbindung zwischen Wohngebiet und Mischgebiet nicht mehr als Verkehrsfläche in
einer Breite von 6,0 m benötigt wird. Es ist vorgesehen, die Straße bis auf einen Fußweg in einer
Breite von 3,0 m zurückzubauen. Die verbleibende Fläche des Rückbaus wird den privaten Grundstücksflächen des Mischgebietes zugeschlagen, die den gleichen Festsetzungen wie der jetzigen
Mischgebietsfläche unterliegen. Die Festsetzung erfolgt durch eine befristete und bedingte Festsetzung nach § 9 Abs. 2 BauGB. Eine solche Festsetzung kann nur getroffen werden, wenn eine
städtebauliche Sondersituation vorliegt und eine in absehbarer Zeit auslaufende Nutzung beabsichtigt ist. In einem solchen Fall ist bereits eine Folgenutzung festsetzbar. Aufgrund der beabsichtigten Erweiterung des Mischgebietes in Richtung Osten im Rahmen des städtebaulichen Konzeptes der Kreisstadt Bergheim ist absehbar, dass die Erschließung zwischen Wohn- und Mischgebiet
ein „Baurecht auf Zeit“ darstellt. Bei Inkrafttreten des Bebauungsplanes für das östliche Gebiet
wird die erste Festsetzung außer Kraft treten und durch die zweite Festsetzung ersetzt.
13 Bebauungsplan Nr. 220 / Glessen "Östlich Dansweilerstraße"
Begründung
Im Mischgebiet werden in einer worst-case Betrachtung 74 Beschäftige tätig sein. Die Wegehäufigkeit im Gesamtverkehr beläuft sich auf 3,3 Wege pro Beschäftigten.
Bei einer Anwesenheitsquote der Beschäftigten von 85%, einem MIV-Anteil von 60% und einem
Pkw-Besetzungsgrad von 1,1 ergeben sich 113 Pkw-Fahrten an einem Normalwerktag für das
Mischgebiet.
5.13.2 Technische Infrastruktur
Schmutzwasser
Das Plangebiet wird an die bestehende Kanalisation (Schmutzwasserkanal) des Stadtteiles von
Glessen angeschlossen. Eine Prüfung erfolgt im weiteren Verfahren.
Niederschlagswasser
Das Niederschlagswasser ist gemäß § 51 a LWG entweder vor Ort zu versickern, ortsnah einzuleiten oder in den Kanal einzuleiten. Zunächst ist vorgesehen, dass Niederschlagswasser einem Versickerungsbecken im südlichen Bereich des Plangebietes zuzuführen und dort zu versickern. Im
weiteren Verfahren wird die detaillierte Niederschlagswasserbeseitigung geklärt.
6
UMWELTVERTRÄGLICHKEIT/LANDSCHAFTSPFLEGERISCHER
PLANUNGSBEITRAG
Im Verlaufe des weiteren Verfahrens wird untersucht werden, in wie weit Umweltbelange tangiert
sind. Es wird ein Landschaftspflegerischer Planungsbeitrag erstellt, in dem der Eingriff in Natur
und Landschaft ermittelt wird und Vorschläge für geeignete Ausgleichsmaßnahmen gemacht werden.
Gemäß § 2 Abs. 4 BauGB wird im Rahmen des Bauleitplanverfahrens eine Umweltprüfung durchgeführt, in der die erheblichen Umweltauswirkungen der Planung ermittelt werden. Die Umweltprüfung wird in einem Umweltbericht dokumentiert, der Teil der Begründung ist. Der Untersuchungsumfang und die Detailschärfe werden unter Berücksichtigung der Stellungnahmen der zuständigen Behörden nach Durchführung des Beteiligungsverfahrens nach § 4 Abs. 1 BauGB weiter
konkretisiert werden.
14 Bebauungsplan Nr. 220 / Glessen "Östlich Dansweilerstraße"
Begründung
7
STÄDTEBAULICHE
MAßNAHMEN
KENNZIFFERN
/
BODENORDNERISCHE
Die Größe des Plangebietes beträgt insgesamt ca. 6,4 ha.
ca. qm/ Anzahl
Allgemeines Wohngebiet (WA)
Gesamtgröße (exkl. Öffentliche Flächen)
Allgemeines Wohngebiet (WA)
davon zulässige Grundfläche (GRZ 0,4)
Verkehrsflächen
35.931 qm
30.152 qm
12.061 qm
5.779 qm
Geplante Grundstücksgrößen
300 qm - 400 qm
400 qm - 500 qm
< 500 qm
Hauseinheiten (ca.)
Wohneinheiten (ca.)
11
24
25
60
72
Mischgebiet 1 (MI 1)
Gesamtgröße (exkl. Öffentliche Flächen)
Mischgebiet 1 (MI 2)
davon zulässige Grundfläche (GRZ 0,6)
Verkehrsflächen
7.064 qm
6.055 qm
3.633 qm
1.009 qm
Mischgebiet 2 (MI 2)
Mischgebiet 2 (MI 2)/ Gesamtgröße
davon zulässige Grundfläche (GRZ 0,4)
409 qm
165 qm
Sonstiges Sondergebiet (SO)
Sonstiges Sondergebiet (SO) /Gesamtgröße
davon private Grünfläche
10.538 qm
557 qm
Öffentliche Verkehrsflächen
Öffentliche Grünflächen
3.139 qm
7.734 qm
8
Stck
Stck
Stck
Stck
Stck
HINWEISE
Es wird ein Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen, dass die Bestimmungen zum Auffinden
archäologisch relevanter Güter nach §§ 15 und 16 Denkmalschutzgesetz Nordrhein-Westfalen zu
beachten sind. Danach sind entsprechende Bodenfunde den zuständigen Behörden zu melden und
die Fundstelle ist nach erfolgter Meldung drei Werktage unverändert zu belassen.
15 Bebauungsplan Nr. 220 / Glessen "Östlich Dansweilerstraße"
Begründung
9
UMWELTBERICHT
9.1 Einleitung
Die Aufstellung von Bauleitplänen erfordert gemäß § 2a Abs. 1 BauGB die Aufnahme eines Umweltberichtes in die Begründung. Die inhaltlichen Anforderungen des Umweltberichts ergeben sich
aus § 2a Abs. 1-3 BauGB.
9.1.1 Kurzdarstellung der Ziele und Inhalte des FNPs
Die Kreisstadt Bergheim liegt ca. 20 km Luftlinie vom Ballungszentrum Köln entfernt und umfasst
ein Gebiet von ca. 96 qkm. Innerhalb des Stadtgebietes, zu welchem insgesamt 15 Stadtteile zählen, leben ca. 62.250 Einwohner. Bergheim ist Kreisstadt des Rhein-Erft-Kreises und ist zweitgrößte Stadt des Kreises. Die Kreisstadt verfügt über ein vielfältiges Angebot an schulischen, sportlichen, sozialen und kulturellen Einrichtungen und bietet daher ein attraktives Umfeld. Das Ziel der
Kreisstadt Bergheim ist langfristig, die Einwohnerzahl auf dem heutigen Stand zu halten. Dies erfordert neue Wohnbereiche, die in den einzelnen Ortschaften entwickelt werden sollen.
Der Ortsteil Glessen mit ca. 5.300 Einwohnern bildet den östlichsten Stadtteil des Stadtgebietes
von Bergheim. Durch die Landesstraßen 91 und 213 ist Glessen an das überregionale Verkehrsnetz angeschlossen. Das Bundesautobahnnetz ist in ca. 10-15 Autominuten (A4, A1) zu erreichen.
Eine der Buslinien im Ort verbindet Glessen mit Königsdorf, wo sich eine S-Bahnstation nach Köln
befindet. Diese günstige Lage mit der Nähe zum Ballungsraum Köln und des dennoch ländlichen
Charakters, sowie das Angebot an wichtigen Geschäften und Einrichtungen machen Glessen zu
einem attraktiven Wohnstandort. Die Nachfrage nach Wohnbauland ist daher konstant vorhanden.
Die wachsende Bevölkerungszahl in Glessen erfordert die weitere Ausstattung mit Einzelhandelseinrichtungen, um den Lebensmittelbedarf der Bevölkerung zu decken. Eine Verträglichkeitsuntersuchung5 der Universität Bonn aus dem Jahre 2007 weist die Verträglichkeit von Einzelhandelsnutzungen nach. Im in Aufstellung befindlichen gesamtstädtischen Einzelhandelskonzept Bergheim6
wird zur Sicherstellung eines ausreichenden und zukunftssichernden Nahversorgungsangebotes in
Glessen ein Nahversorgungsstandort notwendig. Nach Abstimmung mit der Stadt und der Bezirksregierung wird der hier geplante Standort aufgrund seiner städtebaulich integrierten Lage favorisiert.
Nördlich des Plangebietes auf der gegenüberliegenden Seite der L 213 ist Gewerbe angesiedelt
worden. Dieses Gebiet soll südlich der L 213 in Form eines Mischgebietes erweitert werden, um
auch weiteren Gewerbetreibenden einen angemessenen Standort anbieten zu können. Zudem
sollen hier auch weitere Wohnmöglichkeiten zur Verfügung gestellt werden.
Das Plangebiet liegt unmittelbar an den beiden Landesstraßen und dient als erste Maßnahme einer
mittel- bis langfristig geplanten Ortsabrundung im Südosten des Stadtteils. In der jetzigen Situation fehlt eine angemessene Ortsrandsituation mit einer Begrünung zur Abgrenzung zwischen Bebauung und Freiflächen. Im Plangebiet befinden sich bereits zwei Gebäude. Das restliche Gebiet
dient der Landwirtschaft (Ackerbau). Es erfolgt folglich eine Planung auf einer anthropogen genutzten Fläche, so dass völlig unberührte Bereiche des Stadtteils Glessen verschont bleiben. Das
Gebiet ist derzeit nicht überplant, so dass hier ein Planungsbedürfnis gemäß § 1 Abs. 3 BauGB
besteht.
5
6
Dr. Waldhausen-Apfelbaum, J. (2007): „Untersuchung der Ansiedlung eines Fachmarktzentrums in Bergheim-Glessen im Hinblick auf
Auswirkungen und die Standortauswahl“, Universität Bonn, Geographisches Institut
Dr. Haensch, W. (2009): „Gesamtstädtischen Einzelhandelskonzept Bergheim“, CIMA, Köln, S. 47-50
16 Bebauungsplan Nr. 220 / Glessen "Östlich Dansweilerstraße"
Begründung
Ziel der städtebaulichen Planung ist es, ein attraktives Wohnflächenangebot für die weitere Entwicklung des Ortes zu schaffen und ein ausreichendes Angebot an Einzelhandelseinrichtungen und
Gewerbeflächen zur Verfügung zu stellen. Das Plangebiet wird als Sondergebiet, Mischgebiet und
Allgemeines Wohngebiet ausgewiesen. Der Flächennutzungsplan, der für das gesamte Gebiet
Wohnbaufläche ausweist, wird im Parallelverfahren geändert.
9.1.2 Relevante Umweltschutzziele aus Fachgesetzen und Fachplänen
Landesentwicklungsprogramm (LEPro)
Die bisherige landesplanerische Kernvorschrift für großflächigen Einzelhandel aus § 24 Abs. 3
LEPro wurde ab dem 5. Juli 2007 durch § 24 a LEPro ersetzt. Dieses Ziel der Raumordnung ist bei
der Planung und Genehmigung von Einzelhandelsvorhaben zu beachten. Demnach dürfen Sondergebiete für großflächigen Einzelhandel im Sinne des § 11 Abs. 3 BauGB, wie dies bei dieser Planung zutrifft, nur in zentralen Versorgungsbereichen (ZVB) geplant werden.
Im in Aufstellung befindlichen gesamtstädtischen Einzelhandelskonzept für die Kreisstadt Bergheim wurde für den Stadtteil Glessen ein bipolarer ZVB ermittelt, d.h. das zwei solitäre ZVB in
Glessen bestehen bzw. entwickelt werden sollen. Das geplante Sondergebiet befindet sich in einem der ZVB. Desweiteren wurde Glessen als Nahversorgungszentrum eingestuft. Die Planung
entspricht folglich § 24 a LEPro.
Regionalplan
Im gültigen Regionalplan7 ist das Plangebiet als „Allgemeiner Siedlungsbereich“ dargestellt. In
diesem Bereich „sollen Wohnungen, Wohnfolgeeinrichtungen, wohnungsnahe Freiflächen, zentralörtliche Einrichtungen und sonstige Dienstleistungen sowie gewerbliche Arbeitsstätten in der Weise zusammengefasst werden, dass sie nach Möglichkeit unmittelbar, d.h. ohne größeren Verkehrsaufwand untereinander erreichbar sind“8. Zudem ist als Ziel 1 aufgeführt, dass Sondergebiete für großflächige Einzelhandelsbetriebe i. S. v. § 11 Abs. 3 BauNVO nur in ASB geplant werden
dürfen.
Die L 213 (Dansweilerstraße) ist als überörtliche Straße dargestellt.
Nicht unmittelbar am Plangebiet befindet sich im Süden „Schutz der Landschaft und landschaftsorientierte Erholung“.
Die Planung entspricht somit den Vorgaben der Regionalplanung.
Schutzgebiete
Das Plangebiet liegt, wie ein Großteil des gesamten Gebietes von Bergheim, im Naturpark Rheinland.
Südwestlich von Glessen befindet sich das Naturschutzgebiet „Quellgebiet Glessener Bach“. Im
Süden von Glessen befindet sich Naturschutz- und FFH-Schutzgebiet „Königsdorfer Forst“. Schutzgebiete nach FFH- und Vogelschutzrichtlinie sind jedoch durch die Planung nicht betroffen. Andere
fachrechtliche Schutzgebiete sind im Plangebiet ebenfalls nicht vorhanden.
9.2 Beeinträchtigungen der Auswirkungen auf die Schutzgüter
9.2.1 Schutzgut Boden
Das Plangebiet liegt im Bereich der Brauweiler Lößplatte (Untereinheit der Linksrheinischen Lößterrassenplatten) bestehend aus tiefgründigen Braunerden. Charakteristisch ist die weithin offene,
flachwellige Ackerbaulandschaft (insbesondere Weizen, Gerste und Zuckerrüben). Im Raum Brau7
Bezirksregierung Köln (2003): Regionalplan (ehemals Gebietsentwicklungsplan) für den Regierungsbezirk Köln, 1.
Auflage 2003 mit Ergänzungen (Stand: 01/08), Köln
8
Bezirksregierung Köln (2006). Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Bonn/ Rhein-Sieg,
2. Auflage, Köln, S. 13
17 Bebauungsplan Nr. 220 / Glessen "Östlich Dansweilerstraße"
Begründung
weiler sind eine obere und untere Mittelterrasse mit einer Geländestufe von etwa 15-20 m festzustellen. Die Lößmächtigkeit beträgt bis zu 6 m Tiefe. Die Flachgewellten, von Westen nach Osten
leicht einfallenden Flächen der beiden Mittelterrassen weisen eine nur sehr geringe Reliefenergie
auf.
Die bauleitplanerischen Festsetzungen des Bebauungsplans sowie die geplante Erschließung des
Baugebietes durch die Überbauung und die Anlage von Erschließungsstraßen führen zu einer Versiegelung von ca. 3,5 ha des bislang überwiegend versiegelungsfreien Pangebietes. Durch die
Versiegelung kommt es in den betroffenen Bereichen zu einem vollständigen Funktionsverlust des
Bodens, insbesondere sind hier Lebensraum-, Regulations- und allgemeine Produktionsfunktionen
zu nennen.
Zusätzlich muss während der Bauphase mit Beeinträchtigungen der Bodenstrukturen durch den
Einsatz von Baumaschinen gerechnet werden.
Schadstoffeinträge - beispielsweise durch Treibstoff- oder Ölverlust der Baumaschinen in den Boden - können nicht ausgeschlossen werden; allerdings ist zu beachten, dass dieses Risiko auch
beim Einsatz von landwirtschaftlichen Bewirtschaftungsmethoden besteht.
Die Geländeverhältnisse innerhalb des Plangebietes ermöglichen aufgrund der flachen Ausprägung
relativ geringe Eingriffe in das vorhandene Relief.
Hinweise auf Altlasten innerhalb des Plangebietes sind nicht bekannt.
9.2.2 Schutzgut Wasser
Im Plangebiet sind keine Oberflächengewässer vorhanden. Der Grundwasserspiegel ist derzeit
noch nicht bekannt.
Eine Überbauung und Versiegelung der bislang landwirtschaftlich genutzten Flächen führt zu einer
Reduzierung der Versickerungsfähigkeit des Bodens innerhalb des Plangebietes. Mögliche Folgen
sind neben einer Minimierung der Grundwasserneubildungsrate, eine zusätzliche Beeinträchtigung
der Lebensräume für Pflanzen und Tiere. Da allerdings der Bebauungsplan Nr. 220/Glessen "Östlich Dansweilerstraße" ein ökologisch orientiertes Entwässerungskonzept vorsieht, können diese
nachteiligen Auswirkungen reduziert werden. Mit einer erheblichen Veränderung der Grundwasserneubildungsrate ist folglich nicht zu rechnen.
Dennoch kann es aufgrund der Umsetzung des geplanten Bauvorhabens zu einer Störung des
Wasserhaushaltes durch die Beeinträchtigung der Grundwasserströmungsverhältnisse und eine
Verschmutzung des Grundwassers durch Schadstoffe kommen. Bei der Beurteilung des Eingriffs in
den Wasserhaushalt, der durch die Versiegelung und Überbauung bisher offen liegender Böden
hervorgerufen wird, ist allerdings auch zu beachten, dass es durch den Verlust bisher landwirtschaftlich genutzter Flächen zu einem Wegfall von Düngemittel- und Biozideinträgen kommt und
somit eine Auswaschung dieser Schadstoffe in das Grund- und Oberflächenwasser ausbleibt.
9.2.3 Schutzgut Klima und Luft
Die klimatische Funktion des Plangebietes für das örtliche Klima ist von Bedeutung. Einerseits
kommt es zwar auf den landwirtschaftlich genutzten Flächen nur jahreszeitlich bedingt zur Entstehung von Kaltluft. Andererseits führt das Dauergrün der öffentlichen und privaten Garten- bzw.
Grünflächen zur Entstehung von Kaltluft und einer gleichmäßigen Verdunstung und Verschattung.
Ein Beitrag zu einer stabilen Erhöhung der lokalen Luftfeuchtigkeit kann somit teilweise geleistet
werden.
Die Bebauung der bislang unbebauten Fläche im Rahmen der Realisierung und Umsetzung des
Bebauungsplans führt zu einer nachteiligen Veränderung des lokalen Temperatur- und Feuchtehaushaltes im betroffenen Plangebiet. Strahlungseffekte werden verändert und die verstärkte
18 Bebauungsplan Nr. 220 / Glessen "Östlich Dansweilerstraße"
Begründung
Wärmerückhaltung führt zu einer lokalen Erhöhung der Lufttemperatur in Verbindung mit einer
Senkung der Luftfeuchtigkeit.
Die Entwicklung des Bebauungsplans zieht zudem Veränderungen im Verkehrsgeschehen, verbunden mit entsprechenden Veränderungen von Luftschadstoffemissionen, nach sich. Insbesondere
während der Bauphase und nach vollständiger Bebauung des Plangebietes ist verstärkt mit Emissionen von Lärm, Staub und Abgasen, verursacht durch den Einsatz von Baumaschinen und später
durch den durch das Sonstige Sondergebiet, Misch- und Wohngebiet induzierten Individualverkehr
zu rechnen, was sich nachteilig auf die lokale Luftqualität auswirken dürfte. Die Zusatzbelastungen
können jedoch dadurch aufgefangen werden, dass sich das Plangebiet in Ortsrandlage befindet.
9.2.4 Schutzgut Tiere und Pflanzen
Der vorherrschende Biotoptyp innerhalb des Plangebietes sind intensiv genutzte Ackerflächen.
Diese werden durch eine eingeschränkte Artenvielfalt geprägt. Aufgrund des Düngemittel- und
Biozideintrags kommt es zu erschwerten Lebensbedingungen, weshalb Wildkräuter kaum noch
existenzfähig sind. Des Weiteren erfolgt die Bewirtschaftung bis hin zu den Wirtschaftswegen bzw.
Grundstücksgrenzen; Ackerraine sind kaum vorhanden.
Biotope oder förmlich festgesetzte Schutzgebiete sind innerhalb des vorgesehenen Plangebietes
nicht kartiert.
Die im Norden und Südwesten/Westen angrenzenden Wohn- und Gewerbebereiche besitzen nur
eine sehr artenarme Zoozönose (Lebensgemeinschaft).
Die intensiv landwirtschaftlich genutzten Flächen stellen sich aufgrund der intensiven Bewirtschaftung, der geringen Größe und der artenarmen Vegetation als Biotoptyp mit geringem Arten- und
Biotoppotenzial dar. Die Zootopstruktur ist demnach sehr schwach ausgeprägt. Zu Zeiten vorhandener Feldfrucht sind überwiegend Insektenarten vorzufinden, die an die schnell wechselnden
Lebensbedingungen angepasst sind oder eine hohe Lauffähigkeit besitzen, um so aus angrenzenden höherwertigen Biotopen die Ackerflächen wieder zu besiedeln.
Bei Vögeln und kleineren Säugetieren ist ebenfalls im Wesentlichen mit dem Auftreten unempfindlicher Arten zu rechnen.
Im Rahmen des Landschaftspflegerischen Fachbeitrags wird im Laufe des Verfahrens eine faunistische Untersuchung durchgeführt, die sich insbesondere auf die besonders geschützten Arten
bezieht.
Die Entwicklung des Plangebietes, die mit Flächenversiegelungen und Änderungen der bisherigen
Nutzungen verbunden ist, führt zu einer wenn auch aufgrund der vorbelasteten Ausgangssituation
geringen Beeinträchtigung der Lebensräume von verschiedenen Tier- und Pflanzenarten. Durch
die Überbauung bisher offener Flächen kommt es zu einem Verlust von Teillebensräumen und
Zerschneidungen von Lebensraumbeziehungen, die sich, ebenso wie Störungen durch Lärm und
Licht aus den geplanten Gebieten, auf die Verhaltens- und Bewegungsmuster von Tieren auswirken können.
Bezüglich der Lebensräume und Lebensgemeinschaften verschiedener Tier- und Pflanzenarten ist
auf der Fläche jedoch lediglich mit geringfügigen Beeinträchtigungen zu rechnen, sofern ein vollständiger Lebensraumverlust vermieden wird bzw. neuer Lebensraum (Parkfläche mit Entwässerungsbecken im südlichen Bereich) entsteht. Der weit überwiegende Teil des Plangebiets ist aufgrund der intensiven Nutzung durch den Menschen aus Sicht des Arten- und Biotopschutzes als
relativ geringwertig einzustufen.
9.2.5 Schutzgut Landschaftsbild
Der landschaftliche Eindruck der Gesamtsituation wird dominiert von den umgebenden bebauten
Flächen im Norden und Westen. Das Plangebiet wird folglich von bereits zwei Seiten von bestehender Bebauung eingerahmt. Ansonsten wir das Plangebiet durch die ackerbauliche Nutzung und
die beiden Gebäude im Plangebiet sehr geprägt.
19 Bebauungsplan Nr. 220 / Glessen "Östlich Dansweilerstraße"
Begründung
Im Bezug auf die Erholungsnutzung ist das eigentliche Plangebiet wegen seiner Strukturarmut und
öffentlichen Unzugänglichkeit bis auf den Wirtschaftsweg nur eingeschränkt von Bedeutung. Aufgrund der direkten Nähe zum Siedlungsrand und der derzeitigen Bebauungsfreiheit des Plangebietes kommt der Fläche jedoch eine Bedeutung für die Naherholung zu, da der Wirtschaftsweg als
Spazierweg genutzt wird.
Mit der Realisierung des Bebauungsplans ist aufgrund der vorhandenen Situation und der Lage
des Plangebietes am Rande bzw. neben dörflich-städtischer Strukturen nicht mit einer nennenswerten Beeinträchtigung des vorhandenen Landschaftsbildes und des Naherholungspotenzials zu
rechnen.
Aufgrund der vom Plangeber getroffenen Festsetzungen zur Höhenentwicklung, Farbgebung und
Gestaltung der Dachlandschaften der zukünftigen Gebäude und der Bepflanzungsfestsetzungen
soll eine schonende Integration in das Landschaftsbild und in die freie Landschaft ermöglicht werden.
9.2.6 Schutzgut Mensch
Das Plangebiet wird bisher überwiegend als landwirtschaftliche Nutzfläche (Rüben- und Getreideanbau sowie Baumschulfläche) genutzt und ist Teil des Landschaftsbildes und des Erholungsraumes.
Im Plangebiet befinden sich zudem zwei Gebäude. Das nordöstliche Gebäude wird überwiegend
als Wohnhaus genutzt, wobei das im Westen gelegene Gebäude ausschließlich dem Wohnen
dient. Die Grundstücke werden als Gartenflächen mit Baumbestand genutzt.
Im südlichen Teilbereich verläuft ein unbefestigter Wirtschaftsweg von Osten nach Westen, welcher als Spazierweg genutzt wird.
Im Westen werden ebenfalls Straßenverkehrsfläche und eine bestehende Grünfläche (parkähnliche Fläche) in die Planung mit einbezogen, da der Kreuzungsbereich als Kreisverkehrsplatz ausgebaut werden soll.
Durch eine Bebauung der bisherigen Freiflächen gehen landwirtschaftliche Produktionsflächen in
der Größenordnung von ca. 5,9 ha verloren. Generell sind landwirtschaftliche Flächen nur in städtebaulich unbedingt nötigem Umfang in Anspruch zu nehmen. Die auftretenden Produktionsverluste durch Verlust der landwirtschaftlichen Flächen sind jedoch aller Voraussicht nach großräumig
kompensierbar und gefährden nicht die Agrarstruktur.
Das Plangebiet wird durch die nördlich anschließende Landesstraße L 213 und die westlich angrenzende L 91 belastet. Die Immissionen des durch die Planung erzeugten Verkehrs auf die beiden Bestandsgebäude, die umgebende Bebauung und die neugeplante Wohnbebauung werden im
Laufe des Verfahrens untersucht werden.
Den Eingriffen gegenüber steht die Schaffung eines Nahversorgungsbereichs, eines Gebietes für
Wohnen und Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören und neuer Wohnbauflächen zur Befriedigung der örtlichen Entwicklung an einer Stelle, die im groben Planungsraster als
am besten geeignet für die weitere Siedlungsentwicklung identifiziert wurde.
9.2.7 Kultur- und Sachgüter
Für die Fläche liegen momentan keine konkreten Hinweise auf Bodendenkmäler vor.
20 Bebauungsplan Nr. 220 / Glessen "Östlich Dansweilerstraße"
Begründung
9.3 Erläuterungen und Hinweise zu den landespflegerischen Maßnahmen
9.3.1 Festsetzungen für das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
gem. § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB
Zur Strukturanreicherung heimischer Tier- und Pflanzenarten sollen im Plangebiet nur solche
Pflanzen angepflanzt werden, die im Planungsraum überwiegend heimisch sind und daher von den
heimischen Tierarten als adäquater Lebensraum genutzt werden können (vgl. Pflanzlisten). Dies
soll nicht nur für öffentliche Flächen, sondern auch für private Grundstücke gelten. Insbesondere
exotische Koniferen-Zuchtformen sind als Lebensräume für heimische Tierarten ungeeignet und
haben zusätzlich eine nachteilige Wirkung auf das Landschaftsbild.
9.4 Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern
Zwischen allen Schutzgütern bestehen vielfältige Wechselbeziehungen als Wirkungszusammenhänge oder –abhängigkeiten. Wird ein Schutzgut direkt beeinflusst, wirkt sich das meist indirekt
auch auf andere Schutzgüter aus. Um nur einige Beispiele zu nennen, verändert die Beseitigung
von Vegetation das Kleinklima und vernichtet Lebensraum für Tiere, Eingriffe in den Boden vermindern dessen Schutzfunktion für den Wasserhaushalt, ein veränderter Wasserhaushalt wirkt
sich u.U. auf die Vegetationszusammensetzung aus usw.. Diese Wechselbeziehungen sind nicht
nur bei der Betrachtung von Eingriffen in den Naturhaushalt wichtig, sondern müssen auch bei der
Wahl geeigneter Ausgleichsmaßnahmen beachtet werden.
Von den allgemeinen ökosystemaren Zusammenhängen abgesehen, bestehen keine besonderen
Wechselbeziehungen im Plangebiet.
9.5 Entwicklungsprognosen
9.5.1 Prognose bei Nichtdurchführung der Planung (Nullvariante)
Bei Nichtdurchführung der Planung würde das Plangebiet vermutlich weiter in der bisherigen Form
landwirtschaftlich genutzt werden. Die ökologische Funktion von Boden sowie Pflanzen und Tiere
würde nicht weiter beeinträchtigt. Die Entwicklung der Ortslage würde sich auf andere, u.U. weniger geeignete Flächen ausdehnen bzw. auf die reine Bestandssicherung beschränkt bleiben, was
voraussichtlich eine nachhaltige Verschlechterung der Ortsstruktur, insbesondere der Sozialstruktur zur Folge hätte.
9.5.2 Prognose bei Durchführung der Planung (erhebliche Umweltauswirkungen der Planung)
Die Durchführung der vorgesehenen Planung wird voraussichtlich zu erheblichen Umweltauswirkungen für die Schutzgüter Pflanzen und Tiere sowie Boden führen.
a) Erhebliche Auswirkungen auf Pflanzen und Tiere
Die Durchführung der geplanten Baumaßnahmen wird vermutlich zur kompletten Beseitigung der
vorhandenen Vegetation und damit auch der Lebensräume für Tiere führen. Im Falle der geplanten Verkehrsflächen und überbauten Flächen geschieht dies ersatzlos. In den Privatgärten auf den
nicht überbaubaren Flächen sowie den Grünflächen wird grundsätzlich eine Ersatzvegetation geschaffen. Im Falle der Privatflächen kann jedoch nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden,
dass diese als Ersatzlebensraum dienen kann, da in solchen Privatgärten häufig nicht standortgerechte Zierpflanzen genutzt werden. Einschränkend muss jedoch angeführt werden, dass die dann
beseitigte Vegetation durch die Arten- und Strukturarmut und die Bewirtschaftung einen vergleichsweise geringen Wert aufweist. Die Erheblichkeit der Auswirkungen auf Tiere und Pflanzen
21 Bebauungsplan Nr. 220 / Glessen "Östlich Dansweilerstraße"
Begründung
ergibt sich daher fast ausschließlich aus dem Umfang der Auswirkungen, nicht aus deren Qualität
und bezieht sich überwiegend auf die Tierwelt, weniger auf die Vegetation.
b) Erhebliche Auswirkungen auf den Boden
Auch der Boden, zumindest die oberste Bodenschicht ist vermutlich großflächig von Umformungen
und Eingriffen betroffen. Dies betrifft natürlich wieder in erster Linie die Bauflächen und Verkehrsflächen. Auf diesen Flächen geht die ökologische Funktionsfähigkeit der Böden nahezu vollständig
verloren. Aber auch die nicht überbaubaren Flächen können im Zuge der Baumaßnahmen durch
Umgestaltung oder Verdichtung in Folge von Befahrung und Lagerung betroffen sein. Die Erheblichkeit ergibt sich aus dem Umfang des Funktionsverlustes. Einschränkend kann jedoch ins Feld
geführt werden, dass durch die landwirtschaftliche Nutzung eine Vorbelastung, auch in Wechselwirkung mit der Vegetation, besteht. Zudem entstehen im Plangebiet Ausgleichsflächen, die zu
einer verbesserten Bodenfunktion führen.
c) Weitere Auswirkungen
Die übrigen Auswirkungen bei Durchführung der Planung sind nicht als erheblich anzusehen.
Die Auswirkungen auf den Mensch sind unerheblich. Es geht zwar landwirtschaftliche Fläche ersatzlos verloren, durch die Flächengröße und die Bewirtschaftungsstruktur hat dies jedoch vermutlich keine wesentlichen Auswirkungen auf die lokale Agrarstruktur. Auch der mit dem Freiflächenverlust verbundene Verlust der Erholungs- und Landschaftsbildfunktion ist aufgrund des geringen
Ausgangswertes unerheblich, soweit die Größenausdehnung der Baukörper ortsverträglich begrenzt wird. Die Immissionsbelastung der bestehenden Gebäude und die Auswirkungen der bestehenden Verkehre wird im Laufe des Verfahrens untersucht werden. Sonstige Lärm- oder Geruchsimmissionen fallen nicht an, da im Umfeld des Plangebiets keine emissionsträchtigen landwirtschaftlichen oder gewerblichen Betriebe existieren.
Auf den überbauten und versiegelten Flächen wird zunächst zwar die Versickerung von Niederschlägen und damit die Grundwasserneubildung verhindert, jedoch wird durch die geplante zentrale Versickerung das Niederschlagswasser direkt wieder in den lokalen Wasserhaushalt zurückgeführt. Dazu kommt, dass durch den relativ geringen Versiegelungsgrad der Eingriff nicht flächendeckend im Plangebiet auftritt.
Mit der teilweisen Beseitigung der Vegetation im Plangebiet werden die klimatisch wirksamen Flächen verringert und durch Bebauung und Versiegelung die Belastung durch zusätzliches Erwärmungspotential erhöht. Dies geschieht jedoch in einem Umfang, der weder für das Plangebiet
noch für die bestehende Ortslage erheblich ist, da das Plangebiet so gut wie keine klimatische
Funktion für die Ortslage hat.
Die Auswirkungen auf das Landschaftsbild sind aufgrund des geringen Ausgangswertes ebenfalls
unerheblich. Die durch die Inanspruchnahme von Naturraumpotenzialen hervorgerufene Verpflichtung zu Kompensationsmaßnahmen eröffnet Möglichkeiten der Entwicklung von Landschaftsbildpotenzialen durch visuell wirksame Grünvernetzungen im Randbereich des Plangebietes.
9.6 Geplante Vermeidungs-, Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen
In der planerischen Abwägung sind die Belange von Natur und Landschaft zu berücksichtigen.
Dazu gehört auch die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung nach § 1a Abs. 3 BauGB. Danach
müssen für die durch die Planung zulässig werdenden Eingriffe und damit für die erheblichen
Umweltauswirkungen Vermeidungs-, Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen entwickelt und berücksichtigt werden.
a) Schutzgut Tiere und Pflanzen
Die beschriebenen erheblichen Umweltauswirkungen auf Tiere und Pflanzen sind aufgrund des
Zwecks des Bebauungsplanes, der Schaffung von Einzelhandels-, Misch- und Wohnflächen, unvermeidbar, da bei diesen Planungen immer eine komplette Umformung des Bestandes erwartet
werden muss. Auch die Abgrenzung und der Umfang der Bauflächen bietet kein Vermeidungs-
22 Bebauungsplan Nr. 220 / Glessen "Östlich Dansweilerstraße"
Begründung
oder Verminderungspotential, weil mit einer weiteren Reduzierung eine dem üblichen Betrachtungszeitraum der Bauleitplanung entsprechende Erfüllung der städtebaulichen Ziele nicht erreicht
werden könnte. Insofern handelt es sich bei den im Folgenden beschriebenen Maßnahmen ausschließlich um Ausgleichsmaßnahmen.
Auf der öffentlichen Grünfläche des Versickerungsbeckens sind je 100 qm Fläche 15 Sträucher zu
pflanzen. Bei der Anpflanzung ist darauf zu achten, dass die Funktionsfähigkeit der Versickerungsanlage gewährleistet wird. Die gesamte Fläche ist durch Ansaat einer standortgerechten Kräutermischung als Kräuterwiese herzustellen und dauerhaft zu erhalten.
Auf der öffentlichen Grünfläche (Parkfläche) sind je 100 qm Fläche 20 einheimische Sträucher,
Pflanzqualität 3xv., 60/100 und 1 einheimischer Laubbaum I. Ordnung, Pflanzqualität Hst., 3xv.,
StU 14/16 zu pflanzen. Die bezeichneten Flächen, ausgenommen die Pflanzflächen der Gehölze,
sind mittels geeigneter Gras-/Kräutermischung als Wildwiesen herzustellen.
Auf der öffentlichen Grünfläche (Ortsrandeingrünung) ist eine Hecke mit einer Regelbreite von 1,0
m aus einheimischen Gehölzen anzupflanzen.
Auf der öffentlichen Grünfläche (Spielplatz) ist eine Baum-/Strauchhecke mit einer Regelbreite von
3,0 m aus einheimischen Gehölzen gemäß Pflanzliste A und C anzupflanzen und dauerhaft zu erhalten.
Auf der öffentlichen Grünfläche (Lärmschutzwall) sind je 100 qm Fläche 20 einheimische Sträucher
pflanzen. Die bezeichneten Flächen, ausgenommen die Pflanzflächen der Gehölze, sind mittels
geeigneter Gras-/Kräutermischung als Wildwiesen herzustellen.
b) Schutzgut Boden
Die erheblichen Auswirkungen auf das Schutzgut Boden sind aus den bereits genannten Gründen
bei Verfolgen des Bebauungsplanzweckes unvermeidbar. Mindernd wirken jedoch die Festsetzung
einer GRZ und die räumliche Eingrenzung der Auswirkungen auf die Baufenster.
Da ein direkter, funktionaler Ausgleich nur durch Entsiegelungsmaßnahmen an anderer Stelle erreicht werden könnte, dies allerdings mangels ungenutzter versiegelter Flächen nicht möglich ist,
kann ein weiterer Ausgleich nur indirekt über eine Bodennutzung erfolgen, die für eine Förderung
der Bodenfunktionen sorgt. Dazu dienen die Ausgleichsmaßnahmen, die bereits beim Schutzgut
Tiere und Pflanzen erwähnt worden sind.
9.7 Ausgleichsflächen und -maßnahmen
Die im Bebauungsplan vorgesehenen Minimierungs- und Ausgleichsmaßnahmen reichen zur Kompensation des mit dem Vorhaben verbundenen Eingriffs in Natur, Boden und Landschaft nicht aus,
so dass externe Ausgleichsmaßnahmen erforderlich sind. Die detaillierte Gegenüberstellung der
Eingriffe und der Ausgleichsmaßnahmen kann dem Landschaftspflegerischen Fachbeitrag entnommen werden. Die externen Flächen werden im Laufe des Verfahrens ermittelt.
9.8 Hinweise auf Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung der Unterlagen
Zur Beurteilung der Planung aus naturschutzfachlicher Sicht wird ein Landschaftspflegerischer
Fachbeitrag (LBF) erstellt, der sich methodisch in der Eingriffsbetrachtung auf das Bewertungsverfahren „Numerische Bewertung von Biotoptypen für die Bauleitplanung in NRW“, herausgegeben
von der Landesanstalt für Ökologie, Bodenordnung und Forsten Nordrhein-Westfalen (LÖBF
NRW), 2006 stützt. Die Bestandsaufnahme erfolgt durch Ortsbegehung sowie verschiedene Literaturquellen, die im LBP aufgeführt sind.
Konkrete Schwierigkeiten bei der Ermittlung und Zusammenstellung der Angaben haben sich bisher nicht ergeben. Gleichwohl beruhen verschiedene Angaben auf allgemeinen Annahmen oder
großräumigen Daten (z.B. faunistische Daten, Klimaangaben) und beinhalten eine gewisse
Streuungsbreite. Zur Ermittlung und Beurteilung der erheblichen Umweltauswirkungen der Pla-
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Begründung
nung in der vorliegenden Form bilden die zusammengestellten Angaben jedoch eine hinreichende
Grundlage.
9.9 Vorhabenalternativen
Da sich in den letzten Jahren bereits eine Siedlungserweiterung in der Umgebung des Plangebiets
entwickelt hat, das Plangebiet Teil einer städtebaulichen Rahmenplanung der Kreisstadt Bergheim
ist und andere mögliche Erweiterungsflächen in Glessen aufgrund der Lage und der bestehenden
Nutzungen ungünstiger zu entwickeln sind, bestehen keine gleichwertigen Standortalternativen
zum Plangebiet.
Bezüglich des Planungskonzepts des Bebauungsplanes war die Erschließung aufgrund der vorhandenen Straßenflächen vorgegeben.
Verschiedene Varianten wurden vor dem Hintergrund folgender Rahmenbedingungen diskutiert:
•
•
•
Erschließungssystem und möglichst geringe Verkehrsflächen
Optimale Ausrichtung der Wohngebäude
Standort des Spielplatzes
Die Verteilung der Baugebiete und Freiflächen konnte sich nur in sehr engen Spielräumen bewegen, um die Wirtschaftlichkeit der Erschließung und die Sicherstellung einer angemessenen Bebauung der einzelnen Gebiete zu gewährleisten. Insofern bestehen unter der Zielsetzung des Bebauungsplanes keine Planungsalternativen, die geringere Umweltauswirkungen nach sich ziehen
würden.
9.9.1 Angaben zu geplanten Überwachungsmaßnahmen
Die Maßnahmen zur Begrenzung der Versiegelung bzw. Bebauung werden durch die Kreisstadt
Bergheim im Rahmen der Beteiligung an bauordnungsrechtlichen oder sonstigen Verfahren überwacht und durchgesetzt.
9.9.2 Allgemein verständliche Zusammenfassung
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans wird derzeit landwirtschaftlich genutzt. Wertvolle erhaltenswerte Grünstrukturen sind nicht vorhanden. Die Fläche weist insgesamt keine besonderen
Potenziale für das Landschaftsbild und den Naturhaushalt auf.
Die Untersuchung der Verkehrssituation und der -immissionen erfolgt im weiteren Verfahren. Relevante Schadstoffbelastungen innerhalb der Baugebiete sind nicht zu erwarten.
Das Baugebiet wird als Sonstiges Sondergebiet, Mischgebiet und Allgemeines Wohngebiet ausgewiesen. Insgesamt werden innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes ca. 67 Bauplätze entstehen.
Im Westen und Süden sind Grünstreifen sowie ein naturnah gestaltetes Entwässerungsbecken
geplant.
Durch die Gestaltung und Nutzung des Plangebietes bestehen geringe ökologischen Funktionen in
Bezug auf Klima und Landschaftsbild. Die Bedeutung für den Menschen ist ebenfalls eher gering.
Eine mittlere Bedeutung das Plangebiet besteht, wie bei jeder Freifläche, für das Schutzgut Wasser.
Die Planung verursacht erhebliche Umweltauswirkungen in Bezug auf die Schutzgüter Tiere und
Pflanzen und Boden. Relevant ist dabei die fast komplette Beseitigung oder Umformung der Vegetation und der vorhandenen Lebensräume durch die Anlage von Verkehrsflächen, Gebäuden und
Privatgärten, sowie die Abgrabung, Verdichtung und Versiegelung des Oberbodens durch den Bau
von Gebäuden und Verkehrsflächen. Auswirkungen auf andere Schutzgüter sind unerheblich, auch
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Begründung
was die Verhinderung der Niederschlagswasserversickerung durch Versiegelung betrifft, da diese
Auswirkungen durch die zentrale Versickerung wieder ausgeglichen werden.
Insgesamt reichen die innerhalb des Plangebietes getroffenen Minimierungs- und Vermeidungsmaßnahmen nicht aus, um den mit dem Vorhaben verbundenen ökologischen Eingriff ausgleichen
zu können. Daher wird sind externe Ausgleichsmaßnahmen notwendig.
Unter Berücksichtigung des bestehenden Planungskonzeptes und der genannten Minderungs- und
Ausgleichsmaßnahmen verursacht die Planung keine erheblichen Umweltauswirkungen bzw. sind
die verursachten erheblichen Umweltauswirkungen kompensierbar.