Beschlussvorlage (Begründung)

STADT PULHEIM - RHEIN-ERFT-KREIS - BEBAUUNGSPLAN NR. 69 PULHEIM 1. ÄNDERUNG BEGRÜNDUNG (mit Ergänzungen nach der Auslegung in Kursiv- und Fettdruck) I STÄDTEBAU 1. Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich 3. Bestehende Rechtsverhältnisse 4. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 5. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes 6. Planungsziele 7. Inhalt des Planentwurfes 7.1 Art der baulichen Nutzung 7.1.1 Sondergebiet (SO) 7.1.2 Gewerbegebiet (GE) 7.2 Maß der baulichen Nutzung 7.2.1 Grundflächenzahl (GRZ) 7.2.2 Höhe baulicher Anlagen 7.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen 7.4 Erschließung 7.5 Grünflächen II UMWELTBERICHT 1. 2. Einleitung / Darstellung der Ziele und Inhalte des Bebauungsplanentwurfs Darstellung der in Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten für den Plan relevanten Ziele des Umweltschutzes Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustandes Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes Eingriff / Ausgleichsmaßnahmen Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen Alternative Konzepte und Nullvariante Methodik der Umweltprüfung und Darstellung der Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung der Angaben Maßnahmen zur Überwachung Zusammenfassung 3. 3.1 3.2 4. 5. 6. 7. 8. 9. T2355.doc 1 I STÄDTEBAU 1. Planerfordernis In einem in 2008 für die Stadt Pulheim erarbeiteten Einzelhandelskonzept kommt der Gutachter zu dem Ergebnis, dass die örtliche Einzelhandelsausstattung im Sortiment „Möbel“ defizitär ist. Ein Projektentwickler hat der Stadt Pulheim angeboten, für ein noch nicht verbindlich zu benennendes Möbelunternehmen ein Möbelhaus mit einer Verkaufsfläche von ca. 20.000 qm zu errichten. Als Standort wird ein Areal im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 69 Pulheim für geeignet angesehen. Direkt benachbart soll zusätzlich ein Autohaus entstehen. Die angestrebte Verkaufsflächengröße macht das geplante Möbelhaus zu einem sogenannten „großflächigen Einzelhandelsbetrieb“ i. S. d. § 11 Abs. 3 BauNVO. Sofern solche Betriebe sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, sind sie – außer in Kerngebieten – nur in einem für sie festgesetzten Sondergebiet zulässig. Für das geplante Möbelhaus ist von den genannten Auswirkungen auszugehen, so dass für den vorgesehenen Standort ein verbindlicher Bauleitplan mit einer Sondergebietsfestsetzung erforderlich ist. Da der Bebauungsplan Nr. 69 Pulheim die fraglichen Grundstücksflächen bisher als „Gewerbegebiet“ festsetzt, wird seine Änderung notwendig. 2. Räumlicher Geltungsbereich Der für die Änderung des Bebauungsplans vorgesehene Geltungsbereich grenzt im Nordwesten an das benachbarte Grundstück der Feuerwehr Pulheim und des städtischen Bauhofs und im Westen an die Kreisstraße K 6. Die südliche Grenze verläuft entlang der im rechtskräftigen Bebauungsplan festgesetzten Erschließungsstraße, die östliche und nördliche entlang festgesetzter Grünflächen. Die Flächengröße innerhalb des so abgegrenzten Plangebiets beträgt 6,97 ha. 3. Bestehende Rechtsverhältnisse Der unter 2. beschriebene Plangeltungsbereich ist bauleitplanerisch bereits durch den seit dem 17.10.2000 rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 69 Pulheim überplant. Dieser setzt für das gesamte Plangebiet ein „Gewerbegebiet“ fest. Weitere wesentliche Planinhalte sind eine als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzte Erschließungsschleife und die Sicherung eines Bodendenkmals durch Ausweisung einer öffentlichen Grünfläche. Der Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim stellt das Plangebiet als „Gewerbegebiet“ dar. Im Regionalplan war das Gebiet bisher als „Gewerbe- und Industrieansiedlungsbereich (GIB)“ ausgewiesen. In seiner Sitzung am 19.12.2008 beschloss der Regionalrat die 17. Änderung des Regionalplans. Durch sie wurde der Gewerbe- und Industrienansiedlungsbereich umgewandelt in einen „Allgemeinen Siedlungsbereich“(ASB). Zur Rechtswirksamkeit bedarf T2355.doc 2 diese Regionalplanänderung gegenwärtig noch der Genehmigung durch das Ministerium für Wirtschaft, Mittelstand und Energie des Landes NRW. 4. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Gemäß § 8 Abs. 2 BauGB sind Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Bei der gegenwärtigen FNP-Darstellung der Plangebietsflächen als „Gewerbegebiet“ würde die für die Zulassung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebs erforderliche Festsetzung eines „Sondergebiets“ einen Verstoß gegen dieses Entwicklungsgebot bedeuten. Daher wird parallel zur Änderung des Bebauungsplans Nr. 69 Pulheim eine Flächennutzungsplanänderung betrieben mit dem Ziel, die für die Errichtung des Möbelhauses erforderlichen Flächen nicht mehr als „Gewerbegebiet“ sondern als „Sondergebiet (SO)“ darzustellen. 5. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Im Plangebiet befinden sich ausschließlich landwirtschaftlich genutzte Flächen. Auch südlich der Geltungsbereichsgrenze bzw. südlich der im rechtskräftigen Plan festgesetzten Straße sind die Flächen – beidseitig der B 59n – landwirtschaftlich genutzt. Im Osten und Norden grenzen Gewerbeflächen an das Plangebiet, im Nordwesten das Gelände des städtischen Bauhofes bzw. der Feuerwehr Pulheim. Am südlichen Rand des Plangebiets ist während des Verfahrens zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 69 Pulheim ein Bodendenkmal entdeckt worden. 6. Planungsziele Anlass für die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 69 Pulheim ist das Ziel, für eine ausreichend große und auch überörtlich gut erschlossene Fläche die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Bau eines Möbelhauses zu schaffen. Damit soll eine Angebotslücke im Sortimentsspektrum des Pulheimer Einzelhandels geschlossen werden. Absicht ist also, für zur Zeit rechtskräftig festgesetzte gewerbliche Bauflächen die Baugebietsausweisung im erforderlichen Umfang in „Sondergebiet Möbelhaus“ umzuwandeln. 7. Inhalt des Planentwurfes 7.1 Art der baulichen Nutzung 7.1.1 Sondergebiet (SO) Auf der Basis eines von einem Projektentwickler vorgelegten Bebauungs- und Nutzungskonzepts setzt der Planentwurf im Westen des Plangebiets eine ca. 4,0 ha große Fläche als „Sondergebiet Möbelhaus“ fest. Durch Planeintrag und textliche Festsetzung 1.1.1 wird bestimmt, dass das Möbelhaus eine maximale Gesamtverkaufsfläche von 20.000 qm haben darf. Die sortimentsspezifische Kaufkraft in Pulheim rechtfertigt diese Flächengröße. T2355.doc 3 In einer Stellungnahme der IHK Köln legt diese dar, dass bei einer für Pulheim zugrunde zu legenden durchschnittlichen Kaufkraft für Einrichtungsbedarf von 629,- €/Einwohner und rund 54.000 Einwohnern sich ein Kaufkraftpotenzial von etwa 34 Mio. € ergibt. Ausgehend von einer beim Sortiment Möbel durchschnittlichen Flächenproduktivität von 1.200,- bis 1.800,- € pro qm Verkaufsfläche errechnet sich für den Mittelwert – 1.500,- €/qm – eine realistische Verkaufsfläche von rund 22.650 qm. Selbst bei Verwendung der Obergrenze für die Flächenproduktivität von 1.800 €/qm ergibt sich eine Untergrenze für die Verkaufsfläche von etwa 18.900 qm. Eine von der Stadt Pulheim in Auftrag gegebene Wirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Möbelhauses im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 69 kommt zu dem Ergebnis, dass dem projektrelevanten Kaufkraftvolumen vom 34 Mio. € eine Gesamtumsatzleistung des Vorhabens in Höhe von maximal 34 Mio. € gegenübersteht, wobei die Gutachter für die Berechnung des Umsatzes eine aus ihrer Sicht überdurchschnittliche Flächenleistung von 1.700,- €/qm zugrunde gelegt haben (sog. Worst-Case-Ansatz). Die Analyse fasst zusammen: „Aufgrund der angesetzten maximalen Umsatzumverteilungsquoten für die Innenstadt der Stadt Pulheim und der hieraus abzuleitenden Umsatzumverteilungen in den weiteren zentralen Versorgungsbereichen der Stadt Pulheim und im übergemeindlichen Einzugsgebiet sind aufgrund des deutlich unterschrittenen Schwellenwerts Existenzgefährdungen bestehender Betriebe nicht zu erwarten.“ Abschließend bewerten die Gutachter das Planvorhaben insgesamt sowohl in städtebaulicher als auch in landesplanerischer Hinsicht als verträglich mit den Zielvorgaben der Einzelhandelsentwicklung in Nordrhein-Westfalen (siehe im Einzelnen die als Anlage 1 zur Planbegründung bezeichnete Wirkungsanalyse). Mit der textlichen Festsetzung 1.1.2 erfolgt eine Beschränkung des Umfangs der für Möbelhäuser üblichen zentrenrelevanten Randsortimente auf 2.000 qm. Als zulässige Randsortimente werden im Einzelnen zugelassen: • • • • • Haushaltswaren, Hausrat, Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel Heim-/ Haustextilien, Bettwaren Leuchten Kunstgewerbe/Bilder Spielwaren, Baby-Zubehör Entsprechend den Berechnungen und Empfehlungen der Wirkungsanalyse werden für die einzelnen Randsortimente Verkaufsflächenobergrenzen festgesetzt, die nicht überschritten werden dürfen. Damit soll verhindert werden, dass Umverteilungseffekte auftreten, die unter versorgungsstrukturellen und städtebaulichen Aspekten für bestehende Einzelhandelsstrukturen schädigend sein würden. Zusammengefasst kann gesagt werden, dass mit der Begrenzung der Gesamtverkaufsfläche auf max. 20.000 qm, mit der Begrenzung der Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente auf 2.000 qm und mit spezifiziert festgelegten Verkaufsflächenobergrenzen für die einzelnen zugelassenen Randsortimente in ausreichendem Maße sichergestellt ist, dass weder die Funktionsfähigkeit zentraler Versorgungsbereiche in Pulheim oder in Nachbargemeinden noch die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich des Möbelhauses beeinträchtigt werden. Die Festsetzung einer Verkaufsflächenbegrenzung steht im vorliegenden Fall nicht im Widerspruch zur Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 03.04.2008, da das Plangebiet aus einem einzigen, im Eigentum der Stadt Pulheim stehenden Grundstück besteht und die Planung konkret auch nur ein Möbelhaus zulässt. T2355.doc 4 Zusätzlich zugelassen sind 2.000 qm Service-, Spiel- und Restaurantfläche. Damit berücksichtigt die Planfestsetzung das für Möbelhäuser übliche Nutzungs- bzw. Angebotskonzept. 7.1.2 Gewerbegebiet (GE) Die im Plangeltungsbereich des Änderungsentwurfes festgesetzten Gewerbegebiets-Flächen wurden übernommen aus dem rechtskräftigen Bebauungsplan. Sie sind rund 2,5 ha groß und sollen dem Konzept des Projektentwicklers zufolge mit einem Autohaus bebaut werden. Die Baugebietsfestsetzung macht natürlich auch alle sonst im GE zulässigen und nicht durch ergänzende Regelungen ausgeschlossenen gewerblichen Betriebe und Anlagen genehmigungsfähig. Derartige einschränkende Bestimmungen finden sich in den textlichen Festsetzungen 1.2.1 und 1.2.4. Mit ersterer wird wie in anderen Bebauungsplangebieten mit GE-Ausweisung der Einzelhandel mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten ausgeschlossen. Ziel dabei ist der Erhalt funktionstüchtiger Versorgungsstrukturen in den Ortszentren. Es handelt sich im Prinzip um eine gleichlautende Festsetzung des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 69 Pulheim, wobei allerdings die Liste der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente insoweit aktualisiert ist, als sie derjenigen entspricht, die vom Rat der Stadt Pulheim auf Basis des Pulheimer Einzelhandelskonzepts am 17.06.2009 beschlossen wurde. Die Ausnahmeregelungen der textlichen Festsetzungen 1.2.2 und 1.2.3, denen zufolge der Verkauf von Sortimenten der Liste dann zulässig ist, wenn sie entweder aus eigener Herstellung stammen oder im Rahmen des Betriebes einer Tankstelle angeboten werde, entsprechen analogen Regelungen in anderen Gewerbegebietsplänen. Sie haben den Zweck, branchenübliche Betriebskonzepte genehmigungsfähig zu machen, die keine negativen Auswirkungen auf die Versorgungsstrukturen in den Ortslagen erwarten lassen Gemäß Festsetzung 1.2.4 sind Anlagen und Anlagen mit ähnlichem Emissionsgrad unzulässig, wenn sie in der Abstandsliste zum Abstandserlass 2007 unter den Nummern 1 – 80 (Abstandsklassen I – IV) aufgeführt sind. Diese Regelung konnte erfolgen, da das zum festgesetzten Gewerbegebiet nächstgelegene Wohngebiet 300 m oder mehr entfernt ist. Ziel ist der Schutz der „benachbarten“ Wohnbevölkerung vor schädlichen oder störenden Emissionen. 7.2 Maß der baulichen Nutzung 7.2.1 Grundflächenzahl (GRZ) Als Maß der baulichen Nutzung wird für beide Baugebiete der gemäß Baunutzungsverordnung höchstzulässige Wert für die GRZ von 0,8 festgesetzt. Auf eine GFZ-Festsetzung wird verzichtet, da mit den vorgenommenen Höhenbeschränkungen (s. 7.2.2) das Nutzungsmaß ausreichend bestimmt ist. Es wird eine optimale Ausnutzung der Gewerbegebietsfläche gewährleistet. 7.2.2 Höhe baulicher Anlagen Der Planentwurf setzt die Höhe baulicher Anlagen für das Sondergebiet mit 71 m üNN und für das Gewerbegebiet – wegen der dort niedrigeren Geländehöhe - mit 69 m üNN fest. Diese Werte erlauben die Errichtung ca. 12 m bis 15 m hoher Gebäude, je nach Umgang mit den vorhandenen Geländehöhen. Damit steht sowohl ausreichend Höhe für den Bau eines T2355.doc 5 Möbelhauses als auch für ein Autohaus oder sonstige gewerbliche Produktions- und Lagerhallen zur Verfügung. 7.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen Die Bauweise wird für beide Baugebiete als offene Bauweise - mit seitlichem Grenzabstand festgesetzt. Abweichend von § 22 Abs. 2 BauNVO wird gemäß § 22 Abs. 4 zusätzlich bestimmt, dass Gebäude über 50,0 m zulässig sind, um den Belangen der Gewerbebetriebe nach größeren Gebäudeeinheiten Rechnung zu tragen. Auch die überbaubare Fläche setzt der Änderungsentwurf wie der rechtskräftige Plan großzügig in zusammenhängenden Baufeldern fest. Ziel ist – ungeachtet des Bebauungskonzepts des Projektentwicklers - eine flexible Grundstücksaufteilung und Grundstücksausnutzung zu gewährleisten. 7.4 Erschließung Im Plangeltungsbereich des Änderungsentwurfs sind keine Erschließungsflächen festgesetzt. Das Bebauungs- und Nutzungskonzept des Projektentwicklers sieht vor, Möbelhaus und Autohaus in der nördlichen Hälfte des Plangebiets zu errichten und südlich, den Gebäuden vorgelagert, die erforderlichen Stellplatzflächen anzulegen. Dieses Konzept macht die im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 69 Pulheim festgesetzte Erschließungsschleife überflüssig. Im Änderungsplan ist sie ersatzlos entfallen. Die südliche Geltungsbereichsgrenze des Planänderungsgebiets verläuft entlang der im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 69 Pulheim festgesetzten öffentlichen Verkehrsfläche. Diese ist bereits als Baustraße vorhanden, liegt aber nicht innerhalb des Plangebiets. Mit dem Bebauungsplan Nr. 69 Pulheim 1301 wurde an der Südostecke des jetzigen Änderungsplans – außerhalb seines Geltungsbereichs – ein Kreisverkehrsplatz neu festgesetzt. Das Bebauungs- und Erschließungskonzept des Projektentwicklers sieht vor, die Bauflächen der beiden geplanten Baugebiete über eine gemeinsame Anbindung von diesem Kreisverkehrsplatz aus zu erschließen. Das heißt, dass bei vollständiger Umsetzung des Konzeptes keine weitergehende Festsetzung zur Erschließung der Plangebietsflächen erforderlich ist. Die in den rechtskräftigen Bebauungsplänen Nr. 69 Pulheim und Nr. 69 Pulheim 1301 ausgewiesenen öffentlichen Verkehrsflächen sichern die Plangebietserschließung. Damit bei Bildung von eigenständigen Baugrundstücken entsprechend der Ausweisung der Baugebiete die Erschließung der Sondergebietsflächen auch bauleitplanerisch gesichert ist, wird entlang des östlichen und nördlichen Plangebietsrands ein Geh- und Fahrrecht (G + F) zugunsten der Sondergebietsnutzung festgesetzt. Die G + F-Fläche bindet an den im Bebauungsplan Nr. 69 Pulheim 1301 ausgewiesenen Kreisverkehrsplatz an (siehe unten). Die an das Netz klassifizierter Straßen anbindende, im rechtskräftigen Ursprungsplan festgesetzte Plangebietsstraße ist hinsichtlich ihrer Dimensionierung für gewerbegebietstypischen Verkehr konzipiert. Eine 7,0 m breite Fahrbahn wird einseitig von einem 2,50 m breiten Parkstreifen und einem 3,0 m breiten, kombinierten Rad-/Fußweg flankiert (siehe Bebauungsplan Nr. 69 Pulheim). Die Anbindung an die K 6 erfolgt über einen großen, bereits gebauten Kreisverkehrsplatz, der Anschluss der K 6 an die Bonnstraße ist signalisiert. T2355.doc 6 Der Abstand zwischen den beiden Kreisverkehrsplätzen beträgt ca. 200 m. Bei Ausführung der vom Projektentwickler vorgesehenen Erschließung der Bauflächen im Planänderungsgebiet aus dem im Bebauungsplan Nr. 69 Pulheim 1301 neu festgesetzten, (noch nicht vorhandenen) Kreisel sind – den Ergebnissen einer in Auftrag gegebenen Verkehrsuntersuchung zufolge – die vorhandenen und geplanten öffentlichen Verkehrsflächen ausreichend leistungsfähig. Die Ziel- und Quellverkehre der Gewerbe- und Sondergebietsflächen werden das dann benutzbare Straßennetz nicht überlasten. Unter Umständen kann in Zeiten starker Ziel- und Quellverkehre des Möbelhausgrundstücks die Leistungsfähigkeit des Kotens L 183/K 6 eingeschränkt sein. Als Maßnahme zur ausreichenden Ertüchtigung wäre einer zum Verkehrsgutachten ergänzend angefertigten Untersuchung zufolge der Bau eines freien Rechtsabbiegers in der K6 zur L 183 geeignet. Die Baulastträger der beiden Straßen fordern, dass die Durchführung dieser Maßnahme im Bedarfsfall auf Kosten der Stadt Pulheim zu erfolgen hat. Hierüber wird eine Verwaltungsvereinbarung abzuschließen sein. Abgeraten wird vom Verkehrsgutachter, Grundstückserschließungen zu den Baugebietsflächen im Planstraßenabschnitt zwischen den Kreisverkehrsplätzen zuzulassen, da Linksabbiegeverkehre in Spitzenzeiten zu Stauungen in der Max-Planck-Straße führen können. Im Planentwurf ist daher durch Planzeichen festgesetzt, dass im fraglichen Straßenabschnitt die an die Max-Planck-Straße angrenzenden Grundstücksflächen keine Ein- oder Ausfahrt haben dürfen. Aus diesem Grund ist auch der Anschluss des oben beschriebenen Geh- und Fahrrechts an die öffentliche Verkehrsfläche im Bereich des (zweiten) Kreisverkehrsplatzes ausgewiesen (siehe oben). Zu den Ergebnissen der Verkehrsuntersuchung im Detail wird auf den als Anlage 2 zur Planbegründung bezeichneten Endbericht verwiesen. 7.5 Grünflächen / Pflanzungen Der Planänderungsentwurf setzt innerhalb seiner Grenzen zwei unterschiedlich qualifizierte Grünflächen fest. Es handelt sich um Grünflächen, die in gleicher oder reduzierter Größe als Planfestsetzungsinhalt aus dem rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 69 Pulheim übernommen wurden. In identischer Größe festgesetzt bleibt eine auch zum Schutz des vorhandenen Bodendenkmals als Rasenfläche zu entwickelnde, öffentliche Grünfläche in der südlichen Mitte des Plangebiets. Sie ist annähernd quadratisch und ca. 4.200 qm groß. Eine zwischen ihr und der Planstraße des BP 69 Pulheim sich ergebende „Restfläche“ wird wie im rechtskräftigen Plan als Fläche zum Anpflanzen mit Bäumen und/oder Sträuchern ausgewiesen. Konkret schreibt die textliche Festsetzung Ziffer 3 hierfür als Maßnahme 4 die Pflanzung von mindestens 5 Linden vor. Des Weiteren sind durch textliche Festsetzungen spezifizierte Baum- und/oder Strauchbepflanzungen entlang den öffentlichen Straßenverkehrsflächen bzw. am nordwestlichen Plangebietsrand vorgeschrieben. Sie sind ebenfalls identisch aus dem rechtskräftigen Plan übernommen bzw. in Anpassung an den Planänderungsentwurf modifiziert worden. Den Festsetzungen zu Grünflächen und Pflanzungen liegt das Ziel zugrunde, vom rechtskräftigen Bebauungsplan so wenig wie möglich abzuweichen. Die Eingriffs-/Ausgleichsbilanz T2355.doc 7 sollte sich für den Planänderungsbereich möglichst wenig ändern. (Näheres hierzu siehe Kapitel 4 des Umweltberichts). T2355.doc 8 II UMWELTBERICHT 1. Einleitung / Darstellung der Ziele und Inhalte des Bebauungsplanentwurfs Hauptzielsetzung des Bebauungsplanänderungsentwurfs ist die Baurechtschaffung für ein Möbelhaus. Die Ausgangslage für das Bauleitplanverfahren ist durch folgende Faktoren gekennzeichnet: • • • Ein in 2008 von der GMA erarbeitetes Einzelhandelskonzept für Pulheim kam u.a. zu dem Ergebnis, dass das Einzelhandelsangebot im Sortimentsbereich Möbel defizitär ist. Ein Projektentwickler legte der Verwaltung ein Bebauungs- und Nutzungskonzept für eine Teilfläche im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 69 Pulheim vor, nach welchem dort ein Möbelhaus und ein Autohaus entstehen sollen. Der rechtskräftige Bebauungsplan setzt die fragliche Fläche als Gewerbegebiet fest. Die aus planungsrechtlichen Gründen erforderliche Umwandlung der für das Möbelhaus benötigten Fläche von Gewerbegebiet in Sondergebiet stellt den wesentlichen Inhalt des Änderungsplans dar. Außerdem macht das Nutzungskonzept des Projektentwicklers die im rechtskräftigen Plan als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzte Erschließungsschleife überflüssig. Sie ist im Planentwurf entfallen. Ebenfalls entfallen sind drei von vier Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern, die im rechtskräftigen Bebauungsplan einen als öffentliche Grünfläche festgesetzten Schutzbereich eines Bodendenkmals rahmten. Damit ist der Planentwurf gekennzeichnet durch die Festsetzung zweier Baugebiete (SO, GE), die – unveränderte – Sicherung des Bodendenkmals durch Ausweisung einer öffentlichen Grünfläche und einige, am Plangebietsrand verlaufende, überwiegend dem ursprungsplan entstammende Flächenstreifen für die Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern. Die Festsetzungen zum Maß der Nutzung lassen eine für derartige Baugebiete übliche Bodenversiegelung zu, die zugelassenen Bauhöhen entsprechen mit bis zu 15,0 m der Höhe der in östlicher Nachbarschaft und im Geltungsbereich desselben rechtskräftigen Bebauungsplans kürzlich entstandenen Logistikhalle. Die in den rechtskräftigen Bebauungsplänen Nr. 69 Pulheim und Nr. 69 Pulheim 1301 ausgewiesenen öffentlichen Verkehrsflächen sichern die Plangebietserschließung. 2. Darstellung der in Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten für den Plan relevanten Ziele des Umweltschutzes Die Beschreibung der Umwelt und ihrer Bestandteile umfasst die in § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB benannten Schutzgüter. Innerhalb der Fachgesetze sind für die Schutzgüter allgemeine Grundsätze und Ziele formuliert, die im Rahmen der nachfolgenden Prüfung der relevanten Schutzgüter berücksichtigt werden müssen. Schutzgut Tiere und Pflanzen Bundesnaturschutzgesetz/Landschaftsgesetz NW Natur und Landschaft sind auf Grund ihres eigenen Wertes und als Lebensgrundlagen des Menschen auch in Verantwortung für die künftigen Generationen im besiedelten und unbe- T2355.doc 9 siedelten Bereich so zu schützen, zu pflegen, zu entwickeln und soweit erforderlich, wiederherzustellen, dass • • • • die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts, die Regenerationsfähigkeit und nachhaltige Nutzungsfähigkeit der Naturgüter, die Tier- und Pflanzenwelt einschließlich ihrer Lebensstätten und Lebensräume sowie die Vielfalt, Eigenart und Schönheit sowie der Erholungswert von Natur und Landschaft auf Dauer gesichert sind. Baugesetzbuch Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind • die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege (§ 1 Abs. 6, Nr. 7). • Erhaltungsziele und Schutzzweck der FFH-Gebiete und der europäischen Vogelschutzgebiete nach § 1 Abs. 6 Nr. 7b und § 1a Abs. 4 • Eingriffsregelung (§ 1a Abs. 3) zu berücksichtigen. Schutzgut Boden Bundesbodenschutzgesetz Ziele des Bundesbodenschutzgesetzes sind • • • • • • • • • der langfristige Schutz des Bodens hinsichtlich seiner Funktionen im Naturhaushalt, insbesondere als Lebensgrundlage und –raum für Menschen, Tiere, Pflanzen, Bestandteil des Naturhaushalts mit seinen Wasser- und Nährstoffkreisläufen Ausgleichsmedium für stoffliche Einwirkungen (Grundwasserschutz), Archiv für Natur- und Kulturgeschichte, Standorte für Rohstofflagerstätten, für land- und forstwirtschaftliche sowie siedlungsbezogene und öffentliche Nutzungen, der Schutz des Bodens vor schädlichen Bodenveränderungen, Vorsorgeregelungen gegen das Entstehen schädlicher Bodenveränderungen, die Förderung der Sanierung schädlicher Bodenveränderungen und Altlasten. Baugesetzbuch (§ 1a Abs. 2) Sparsamer und schonender Umgang mit Grund und Boden durch Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung und Innenentwicklung zur Verringerung zusätzlicher Inanspruchnahme von Böden. Schutzgut Wasser Wasserhaushaltsgesetz • Sicherung der Gewässer als Bestandteil des Naturhaushaltes und als Lebensraum für Tiere und Pflanzen und deren Bewirtschaftung zum Wohl der Allgemeinheit und zur Unterlassung vermeidbarer Beeinträchtigungen ihrer ökologischen Funktionen. Landeswassergesetz T2355.doc 10 • Ziel der Wasserwirtschaft ist der Schutz der Gewässer vor vermeidbaren Beeinträchtigungen und die sparsame Verwendung des Wassers sowie die Bewirtschaftung von Gewässern zum Wohl der Allgemeinheit. Wasserschutzgebietsverordnung Wassergewinnungsanlagen Weiler und Worringen/Langel vom 21. Oktober 1991 Schutzgut Luft Bundesimmissionsschutzgesetz • Schutz des Menschen, der Tiere und Pflanzen, des Bodens, des Wassers, der Atmosphäre sowie der Kultur- und Sachgüter vor schädlichen Umwelteinwirkungen (Immissionen) sowie der Vorbeugung hinsichtlich des Entstehens von Immissionen (Gefahren, erhebliche Nachteile und Belästigungen durch Luftverunreinigungen, Geräusche, Erschütterungen, Licht Wärme, Strahlen und ähnliche Erscheinungen). TA Luft • Schutz der Allgemeinheit und der Nachbarschaft vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen sowie deren Vorsorge zur Erzielung eines hohen Schutzniveaus für die gesamte Umwelt. Schutzgut Klima Landschaftsgesetz NW • Schutz, Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft zur Sicherung der Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes (und damit auch der klimatischen Verhältnisse) als Lebensgrundlage des Menschen und Grundlage für seine Erholung. Schutzgut Landschaft Bundesnaturschutzgesetz/Landschaftsgesetz NW • Schutz, Pflege, Entwicklung und ggfs. Wiederherstellung der Landschaft auf Grund ihres eigenen Wertes und als Lebensgrundlage des Menschen auch in Verantwortung für die künftigen Generationen im besiedelten und unbesiedelten Bereich zur dauerhaften Sicherung der Vielfalt, Eigenart und Schönheit sowie des Erholungswertes von Natur und Landschaft. Landschaftsplan • Der Landschaftsplan setzt für den überplanten Bereich das Entwicklungsziel 2 fest: Anreicherung einer im Ganzen zu erhaltenden Landschaft mit naturnahen Lebensräumen und mit gliedernden und belebenden Elementen. Schutzgut Mensch TA Lärm, Bundesimmissionsschutzgesetz und Verordnungen, DIN 18005 • Schutz der Allgemeinheit und der Nachbarschaft vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche sowie Vorsorge schädlichen Umwelteinwirkungen. T2355.doc 11 Als Voraussetzung für gesunde Lebensverhältnisse für die Bevölkerung ist ein ausreichender Schallschutz notwendig. Die Verringerung der Schallentstehung soll insbesondere am Entstehungsort erfolgen, aber auch durch städtebauliche Maßnahmen in Form von Lärmvorsorge und Lärmminderung bewirkt werden. Aus der nachfolgenden Analyse der Umweltauswirkungen der Planung ergibt sich die Art und Weise, wie die hier dargelegten Ziele berücksichtigt werden. Dabei ist festzuhalten, dass die Ziele der Fachgesetze einen bewertungsrelevanten Rahmen rein inhaltlicher Art darstellen. Sie stellen damit den Bewertungsrahmen für die einzelnen Schutzgüter dar. Schutzgut Kulturgüter und sonstige Sachgüter Denkmalschutzgesetz • Schutz, Pflege und sinnvolle Nutzung der Denkmäler . Berücksichtigung der Belange des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege bei öffentlichen Planungen und Maßnahmen. 3 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen 3.1 Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustandes Die Grundstücksflächen im Plangeltungsbereich sind ausschließlich ackerbaulich genutzt. An den nördlichen und nordwestlichen Bereichsgrenzen finden sich vereinzelt BuchenEichenwaldgesellschaften. Das Umfeld des Plangebiets wird durch das nördlich jenseits der Bahnlinie Köln – Mönchengladbach gelegene Pulheimer Gewerbegebiet, eine im Osten errichtete Logistik-Halle und im Westen durch die Gebäude der Pulheimer Feuerwehr und des städtischen Bauhofs geprägt. Entlang der Südgrenze verläuft eine Baustraße, über die die kürzlich in Betrieb genommene Logistikhalle erschlossen wird. Südlich der Baustraße erstrecken sich Ackerflächen bis zur B 59. Das Gebiet wird durch für die landwirtschaftliche Nutzung interessante Lößböden charakterisiert. Die Bodenkarte des Landes Nordrhein-Westfalen weist in Teilbereichen humose Böden aus. 3.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes Zum gegenwärtigen Zeitpunkt lassen sich hinsichtlich der oben genannten Schutzgüter Umweltauswirkungen unterschiedlicher Intensität prognostizieren. Schutzgut Tiere und Pflanzen Eine starke Umweltbeeinträchtigung ergibt sich durch Inanspruchnahme von Pflanzenstandorten und Tierlebensräumen für Versiegelung bzw. Überbauung. T2355.doc 12 Schutzgut Boden Durch Versiegelung und Überbauung gehen Bodenfunktionen verloren. Schutzgut Wasser Natürliche Fließ- oder Stillgewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden. Die zukünftig umfangreich versiegelten Flächen werden einen stark reduzierten Beitrag zur Grundwasserneubildung leisten. Schutzgut Luft Die mit dem Änderungsplan angestrebte gewerbliche Nutzung ist nicht mit luftverunreinigenden Emissionen verbunden. Die Entstehung der neuen Bebauung in unmittelbarer Nachbarschaft zum vorhandenen Pulheimer Gewerbegebiet wird auch nicht zu einer dramatischen Beeinträchtigung bei der Frischluftzufuhr führen. Die mit dem Gewerbe- und Kundenverkehr einhergehende steigende Luftverunreinigung durch Autoabgase ist zwar nicht völlig irrelevant, bringt aber keine bedenkliche Verschlechterung des Ist-Zustandes. Das Schutzgut Luft wird nicht nachhaltig beeinträchtigt. Schutzgut Klima Die Umsetzung des Planungsziels wird voraussichtlich keine Auswirkungen auf das Mikroklima haben; eine spürbare Veränderung der Klimasituation im Ortsteil wird nicht eintreten. Schutzgut Landschaft Das Plangebiet stellt sich heute als ausgeräumte Feldflur mit nur wenigen gliedernden Elementen am nördlichen und nordwestlichen Gebietsrand dar. Die Schädigung des Landschaftsbildes durch tendenziell großvolumige Gewerbebauten kann als relativ gering bewertet werden, da das Plangebiet auf den benachbarten Flächen im Nordwesten, Nordosten und Osten bereits von Bebauung umgeben ist. Eine im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 69 Pulheim auch als Ausgleichsfläche festgesetzte Grünachse, die das Plangebiet des BP 69 in Nord-Süd-Richtung durchquert, wird durch Strauch- und Baumpflanzungen eine Anreicherung der Landschaft mit Grünstrukturen bewirken. Schutzgut Mensch Umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen sind nicht bzw. nur in geringem Maße zu erwarten. Im Plangebiet selbst werden keine Menschen wohnen, in unmittelbarer Nachbarschaft gibt es wenige, in Gewerbegebieten zulässige Wohnnutzungen. Für diese, nördlich der Bahnlinie Köln – Mönchengladbach gelegenen Wohnungen, werden Lärmemissionen, die im Plangebiet ausschließlich verkehrsbedingt sein werden, keine relevanten, über den heutigen Zustand hinausgehenden Beeinträchtigungen mit sich bringen. T2355.doc 13 Insoweit der durch die geplante Nutzung induzierte Verkehr zu einem höheren Aufkommen auch auf der Bonnstraße führen wird, ist ausweislich einer im Rahmen der durchgeführten Verkehrsuntersuchung vorgenommenen Lärmabschätzung nicht von einer spürbaren nachteiligen Lärmentwicklung für das „Wohngebiet Asternweg-Aurikelweg“ auszugehen (siehe Anlage 2 zur Planbegründung) Schutzgut Kulturgüter und sonstige Sachgüter Ein am südlichen Rand des Plangeltungsbereichs gelegenes Bodendenkmal (römischer Burgus) wird durch eine Grünflächenfestsetzung in seinem Erhalt gesichert. In der Nachbarschaft dieser festgesetzten Grünfläche sind Reste einer metallzeitlichen Siedlung im Boden zu erwarten. Sonstige Sachgüter sind nicht betroffen. 4. Eingriff / Ausgleichsmaßnahmen Der Planänderungsentwurf lässt die im rechtskräftigen Bebauungsplan festgesetzte Erschließungsschleife ersatzlos entfallen. Damit gehen bisher vorgeschriebene Baumpflanzungen in der öffentlichen Verkehrsfläche verloren. Außerdem entfallen die Straßenschleife beidseitig begleitende, festgesetzte 3 m-breite Pflanzstreifen auf privaten Grundstücksflächen. Und schließlich sind bisher ausgewiesene Grünflächen, die die Fläche des Bodendenkmals großzügig einrahmten, nicht mehr im Plan enthalten bzw. stark reduziert worden. Die im Planänderungsentwurf enthaltenen bzw. verbliebenen Regelungen zu Pflanzmaßnahmen oder Grünflächen wurden in der Planzeichnung und in den textlichen Festsetzungen mit denselben Maßnahmenziffern gekennzeichnet, wie sie der rechtskräftige Plan verwendet. Hinsichtlich der durch die Planänderung reduzierten, bisher im Plangebiet vorgesehenen Ausgleichsmaßnahmen ergibt sich folgende Bilanz: Maßnahme Flächenverlust ökol. Wert 4 3.618 qm 6 21.708 5 575 qm 6 3.450 6 323 qm 6 1.938 10 2.348 qm 3 7.044 Summe: Wertverlust 34.140 Dieser Flächenwertverlust von 34.140 reduziert sich auf den Wert 33.063 durch eine um 359 qm vergrößerte Fläche für die Maßnahme 9. Bei einer ökologischen Wertigkeit von 3 resultiert daraus ein Flächenwert-Plus von 1.077. T2355.doc 14 Bereits durch die vereinfachte Änderung 1301 des Bebauungsplans Nr. 69 Pulheim (LogistikHalle) gingen plangebietsinterne Ausgleichsmaßnahmen verloren. Dadurch vergrößerte sich das planexterne Ausgleichserfordernis. Die Eingriffs-/Ausgleichsbilanz für den Ursprungsplan Nr. 69 Pulheim wies einen 77%igen Ausgleich der Eingriffe in Natur und Landschaft innerhalb des Plangebietes aus. Gemäß Begründung zum Plan bzw. als Ergebnis einer Abwägung beschloss der Rat der Stadt Pulheim, durch zusätzliche planexterne Ausgleichsmaßnahmen einen Ausgleichsumfang von 85% zu erzielen. Das hatte zur Folge, dass – bei einer zugrunde gelegten ökologischen Punktwertigkeit von 4 – Ausgleichsmaßnahmen auf einer 8.167 qm großen Fläche außerhalb des Plangebietes durchzuführen sein würden. Die vereinfachte Änderung 1301 erhöhte den Wert um 5.436 qm auf 13.603 qm. Mit der jetzt geplanten 1. Änderung des BP 69 Pulheim wird die erforderliche planexterne Ausgleichsfläche um weitere 8.535 qm größer, so dass für einen 85%igen Ausgleichsumfang Maßnahmen auf einer Fläche von insgesamt 22.138 qm durchzuführen sind. 5. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen Die Realisierung der mit dem Planänderungsentwurf zulässig werdenden baulichen und sonstigen Grundstücksnutzung hat nachteilige Auswirkungen insbesondere auf die Umweltschutzgüter „Tiere und Pflanzen“ und „Boden“. Eher gering sind die Auswirkungen auf die Schutzgüter „Landschaft“, „Wasser“ und „Mensch“. Hinsichtlich des Schutzgutes „Kulturgüter“ ist bei Funden, die im Verlauf von Baumaßnahmen gemacht werden, nach Maßgabe der §§ 15 und 16 DSchG NRW zu verfahren. Zur Verringerung bzw. zum Ausgleich der Auswirkungen auf Boden und Landschaft – vermeidbar sind sie im Falle der Umsetzung der Planung nicht (siehe Kap. 6) – werden die in Kap. 4 dargelegten Maßnahmen vorgeschrieben. Die Auswirkungen auf das Schutzgut „Wasser“ werden durch die Festsetzung zur Versickerung bzw. Einleitung des Niederschlagswassers im bestmöglichen Umfang begrenzt. 6. Alternative Konzepte und Nullvariante Der Entwurf des Bebauungsplans Nr. 69 Pulheim, 1. Änderung stellt eine auf eine Teilfläche bezogene Überplanung des seit dem 17.10.2000 rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 69 Pulheim dar. Er verändert das ursprüngliche Plankonzept lediglich hinsichtlich der zulässigen Art der Nutzung und einer daraus resultierenden Reduzierung öffentlicher Verkehrsflächen. Da es spezielles Ziel der Planänderung ist, die Ansiedlung eines Möbelhauses zulässig zu machen, um so eine Angebotslücke im Sortimentsspektrum des Pulheimer Einzelhandels zu schließen, ist die Planung alternativlos. Ein Verzicht auf die Änderungsplanung würde hinsichtlich der Auswirkungen auf die Umweltschutzgüter keinen vermeidenden oder verringernden Effekt haben, da der rechtskräftige Bebauungsplan eine gleichartige bauliche Nutzung der Plangebietsflächen weiterhin zulassen würde. T2355.doc 15 7. Methodik der Umweltprüfung und Darstellung der Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung der Angaben Viele Angaben der Umweltprüfung beruhen auf Erfahrungswerten und Abschätzungen und haben rein beschreibenden Charakter ohne auf konkreten Rechnungen oder Modellierungen zu basieren. Somit können bestimmte Umweltbeeinträchtigungen zwar als potentielle Beeinträchtigung identifiziert werden, aber nicht genau beziffert werden, da Detailuntersuchungen fehlen. Für den Bodendenkmalschutz ist ein entsprechendes Gutachten erstellt worden. Die Eingriffsbewertung bzw. ihre Veränderung gegenüber dem rechtskräftigen Plan ist nach den Planvorgaben qualifiziert worden. 8. Maßnahmen zur Überwachung Zur frühzeitigen Ermittlung unvorhergesehener nachteiliger Auswirkungen wird die Stadt nach Realisierung der Planung bei den Fachbehörden abfragen, ob diesbezügliche Erkenntnisse vorliegen. 9. Zusammenfassung Mit dem Bebauungsplan Nr. 69 Pulheim, 1. Änderung erfolgt eine Überplanung von bisher landwirtschaftlichen Grundstücksflächen, für die aber die gewerblich-bauliche Nutzung durch einen seit 2000 rechtskräftigen Bebauungsplan bereits planungsrechtlich zulässig ist. Spezielles Ziel ist, im Geltungsbereich des Änderungsplans die Errichtung eines Möbelhauses genehmigungsfähig zu machen. Die durch diese Sondernutzung möglicherweise bedingten Auswirkungen sind in erster Linie ökonomischer oder nutzungsstruktureller Art. Nachteilige Auswirkungen auf die in § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB normierten Umweltschutzgüter sind kaum in anderem Umfang zu erwarten, als dies für eine übliche sonstige – seit 2000 zulässige – gewerbliche Nutzung der Plangebietsflächen der Fall wäre. Die mit der großflächigen Versiegelung von Ackerflächen einhergehende Beeinträchtigung von Natur und Landschaft ist unvermeidbar. Kompensationsmaßnahmen sind auf der Basis der Eingriffs-/Ausgleichsbilanz des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 69 Pulheim und der entsprechenden Nachbesserung planextern vorzunehmen. Lärmemissionen, die ein erhöhtes Verkehrsaufkommen auf der Bonnstraße für die Bewohner des Wohngebiets Asternweg-Aurikelweg mit sich bringen könnte, erreichen keine relevante Größenordnung. Pulheim, den 10.11.2009 Planungsabteilung T2355.doc 16