Beschlussvorlage (beg. frühz. Beteiligung Bp 46 St.)

Bebauungsplan Nr. 46 Stommeln Bebauungsplan der Innenentwicklung § 13a BauGB BEGRÜNDUNG zu den Unterlagen der frühzeitigen Beteiligung Abteilung 610 Planung Stand November 2009 BEGRÜNDUNG zu den Unterlagen der frühzeitigen Beteiligung Bebauungsplan Nr. 46 Stommeln gem. § 13a BauGB Stand November 2009 INHALTSVERZEICHNIS 1. Planerfordernis Seite 3 2. Räumlicher Geltungsbereich Seite 3 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Seite 3 4. Bestand Seite 3 5. Planungsziel Seite 3 6. Erschließung Seite 3 7. Eingriff in Natur und Landschaft Seite 4 8 Umweltbelange Seite 4 9 Kosten Seite 4 Stadt Pulheim Abteilung 610 Planung Seite 2 von 4 BEGRÜNDUNG zu den Unterlagen der frühzeitigen Beteiligung Bebauungsplan Nr. 46 Stommeln gem. § 13a BauGB Stand November 2009 1. Planerfordernis Für den weiteren Betrieb im Sinne einer nachhaltigen Sicherung des bestehenden REWEMarktes als Ankerfläche des zentralen Versorgungsbereiches von Stommeln ist eine ca. 160 qm große Erweiterung erforderlich, die neben der Vergrößerung der Verkaufsfläche auch eine Neuorganisation des Grundrisses ermöglicht und diese zentrale Handelsfläche in Ihrer Funktion für die Ortsmitte sichern hilft. Das Areal ist derzeit nach § 34 BauGB zu beurteilen, der einer Realisierung dieses Vorhabens entgegen steht. Eine Bebauung des Innenbereiches wäre auf Grund der bestehenden Situation nicht möglich. Es bedarf der Schaffung von Planrecht in Form eines Bebauungsplanes. Zur Vermeidung bodenrechtlicher Spannungen ist das gesamte Geviert zwischen Hauptstraße und Berlich einzubeziehen, in dem sich auch die Synagoge befindet. Da es sich um einen Plan der Innenentwicklung mit Maßnahme einer Verdichtung handelt, wird das Verfahren gemäß § 13 a BauGB durchgeführt. 2. Räumlicher Geltungsbereich Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 46 Stommeln umfasst den Bereich zwischen Venloer Straße als östliche Grenze, der Hauptstraße als südliche Grenze, der Schmittegasse als westliche Grenze und dem Berlich als nördliche Grenze. 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 46 Stommeln liegt in einer durch den Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim dargestellten gemischten Baufläche (M-Fläche). Die Nutzungen an der Straße Berlich kommen im Bestand einer Wohnnutzung gleich und werden im Bebauungsplan entsprechend festgesetzt. Gemäß § 13 a (2) Nr. 2 BauGB kann im beschleunigten Verfahren ein Bebauungsplan aufgestellt werden, wenn er von den Darstellungen des Flächennutzungsplanes abweicht, bevor der Flächennutzungsplan geändert oder ergänzt ist. Für diesen Bereich wird eine Anpassung des Flächennutzungsplanes, Darstellung einer Wohnbaufläche (W) vorgenommen werden. 4. Bestand Der Bestand zeichnet sich entlang der Hauptstraße durch Gewerbe und Wohnen aus, wobei das Gewerbe im erdgeschossigen Bereich besteht und das Wohnen darüber. An gewerblichen Nutzungen sind ein Lebensmittelladen, ein Geldinstitut, ein Blumenladen, in dessen rückwärtigem Grundstücksbereich die denkmalgeschützte Synagoge von Stommeln liegt, ein Schreibwarenladen und auf der Ecke Hauptstraße/ Venloer Straße eine Wirtschaft vorhanden. Im Obergeschoss dieser Eckbebauung befindet sich eine katholische Einrichtung mit Veranstaltungsräumen und dem Pfarrsaal. Im Anschluss, erschlossen von der Venloer Straße, liegt ein nicht mehr betriebener Hof mit Wohnhaus, dessen Scheune als Parkplatzfläche genutzt wird. Die weitere Bebauung entlang der Venloer Straße/ Berlich bis Mitte der Schmittegasse (Hausnr. 3) ist durch eine Wohnnutzung geprägt. Daran angrenzend befindet sich der Parkplatz mit Anlieferzone für den Lebensmittelladen an der Hauptstraße. 5. Planungsziel Ziel ist die Steuerung der städtebaulichen Entwicklung dieses Areals unter besonderer Berücksichtigung der Sicherung und Entwicklung des zentralen Versorgungsbereiches und der Aspekte der Konfliktbewältigung in einer Gemengelage. 6. Erschließung Die Erschließung des Plangebietes erfolgt über die Venloer Straße, die Hauptstraße, die Schmittegasse und Berlich. Stadt Pulheim Abteilung 610 Planung Seite 3 von 4 BEGRÜNDUNG zu den Unterlagen der frühzeitigen Beteiligung Bebauungsplan Nr. 46 Stommeln gem. § 13a BauGB Stand November 2009 7. Eingriff in Natur und Landschaft Es handelt sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13 a BauGB, dessen zulässige Grundfläche weniger als 20 000 qm beträgt. In diesen Fällen gelten Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung eines Bebauungsplanes zu erwarten sind als Eingriffe die bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren. (§ 13 a Abs. 2 Nr.4 BauGB) Ein Ausgleich ist somit gem. § 1a Abs. 3 BauGB letzter Satz nicht erforderlich. 8. Umweltbelange Da es sich um einen Bebauungsplan gemäß § 13 a BauGB handelt, entfällt die Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB. Im weiteren Verfahren wir ein Lärmgutachten, im speziellen hinsichtlich der Parksituation und Anlieferung und der Nutzungen im Kerngebiet erforderlich sein. 9. Kosten Für die Stadt Pulheim entstehen durch die beabsichtigte Planung keine weiteren Kosten. Pulheim, den 13.11.2009 Planungsabteilung Stadt Pulheim Abteilung 610 Planung Seite 4 von 4