Beschlussvorlage (Verkauf von Grundstücksflächen im Kernbereich von Brauweiler, Guidelplatz)

Stadt Pulheim Der Bürgermeister V o r l a g e Nr: Zur Beratung/Beschlussfassung an: Gremium Rat III / 26.20.01 (Amt/Aktenzeichen) Termin ö. S. 26.08.2009 X Herr Prieß (Verfasser/in) 316/2009 nö. S. TOP 3 05.08.2009 (Datum) BETREFF: Verkauf von Grundstücksflächen im Kernbereich von Brauweiler, Guidelplatz VERANLASSER/IN ANTRAGSTELLER/IN: Verwaltung/Grundstückskäufer HAUSHALTS- / PERSONALWIRTSCHAFTLICHE AUSWIRKUNGEN: Die Vorlage hat haushaltswirtschaftliche Auswirkungen: x ja ja Die Vorlage hat personalwirtschaftliche Auswirkungen: nein x nein wenn ja: Finanzierungsbedarf (ggf. inkl. zusätzlicher Personalkosten) gesamt: € davon: - im Haushalt des laufenden Jahres: € - in den Haushalten der folgenden Jahre: Jahr: Jahr: Jahr: € € € Die Mittel stehen haushaltswirtschaftlich zur Verfügung: x ja nein wenn nein: Finanzierungsvorschlag: BESCHLUSSVORSCHLAG: Der Rat fasst folgenden Beschluss: Die Stadt Pulheim wird in dem Grundstückskaufvertrag mit dem Erwerber der städtischen Baugrundstücke im Bereich des Guidelplatzes und der künftigen Verbindung zur Kaiser-Otto-Straße in Brauweiler folgende Verpflichtungen eingehen: 1. a) Die Stadtverwaltung wird dem Rat bzw. dem Umwelt- und Planungsausschuss des Rates die Änderung des Bebauungsplanes 33/9 1. und 2. Änderung zum Beschluss vorschlagen, um die in dem der Vorlage als Anlage beigefügten Lageplan kenntlich gemachten Verkehrsflächen künftig als Fußgängerbereich auszuweisen. b) -1- Die Stadtverwaltung wird dem Rat bzw. dem Ausschuss für Tiefbau und Verkehr des Rates zum Beschluss vorschlagen, die in dem dieser Vorlage als Anlage beigefügten Lageplan kenntlich gemachten Verkehrsflächen nach der unter a) genanten Änderung des Bebauungsplanes dem öffentlichen Verkehr zu widmen unter Beschränkung auf die Nutzung durch Fußgänger und den ausnahmsweise und zeitlich begrenzt zugelassenen Anlieferverkehr. 2. Die Stadt wird die Ausbauplanung für die Verkehrsflächen und deren Umsetzung mit dem Erwerber abstimmen und dessen Zustimmung einholen. Nach der erstmaligen Herstellung der Verkehrsflächen wird die Stadt Veränderungen an der Verkehrsfläche, soweit rechtlich und praktisch möglich, mit dem Erwerber abstimmen und dessen Zustimmung vorher einholen. Für den Fall, dass die Stadt die unter 1. genannten Verpflichtungen nicht bis zu einem noch festzulegenden Zeitpunkt erfüllt steht dem Erwerber ein Recht zum Rücktritt vom Grundstückskaufvertrag zu. Für den Fall, dass die Stadt die unter 2. genannte Verpflichtung nicht einhält steht dem Erwerber ein Schadenersatzanspruch gegen die Stadt zu. Der Nachweis des konkreten Schadens obliegt dem Erwerber. Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass es in den Verhandlungen zum Abschluss des Grundstückskaufvertrages zwischen der Stadt und dem Erwerber noch in einem Punkt keine Einigung gibt. ERLÄUTERUNGEN: Die Stadt ist seit 2003 bemüht für den Kernbereich von Brauweiler einen privaten Investor zu finden, der die städtischen und auch die privaten Baugrundstücke erwirbt, die durch den Bebauungsplan vorgegebene Randbebauung des Guidelplatzes und der künftigen neuen Verbindung zur Kaiser-Otto-Straße vornimmt und eine Tiefgarage errichtet. Aus vielfältigen Gründen, die hier nicht im Einzelnen wiederholt werden, war die Investorensuche sehr schwierig. Der hier in Rede stehende Investor ist nunmehr der einzige Interessent. In seiner Sitzung am 10.02.2009 hat der Rat den Beschluss gefasst, die städtischen Baugrundstücke und die für die Tiefgarage notwendigen Grundstücksflächen an den Erwerber zu veräußern und die Konditionen der Veräußerung festgelegt. Neben den städtischen Grundstücksflächen wird der Erwerber auch Eigentümer des Grundstückes am nördlichen Rand des Guidelplatzes sowie aller Voraussicht nach einzelner weiterer privater Grundstücke im Kernbereich von Brauweiler. Der Erwerber wird sich verpflichten die Bebauung nach dem Bebauungskonzept vorzunehmen, das in der gleichen Sitzung des Rates durch seinen Architekten vorgestellt worden ist, und dem zugestimmt wurde. Die Vorbereitungen zum Abschluss des Grundstückskaufvertrages sind nahezu abgeschlossen. Im Rahmen dieser Gespräche hat der Erwerber dann die Aufnahme der im Beschlussentwurf genannten Verpflichtungen in den Kaufvertrag gefordert. Er hat dabei deutlich gemacht, dass er ohne die gewünschten Verpflichtungen den Kaufvertrag nicht abschließen kann und wird. Aus Sicht der Stadtverwaltung ist das Projekt dann gescheitert, da nur dieser eine Investor zur Verfügung steht. Da die gewünschten Verpflichtungen die künftige Gestaltung und Nutzung der öffentlichen Flächen regeln, sollen diese hier öffentlich beraten und beschlossen werden. Die entsprechende vertragliche Umsetzung wird in der nachfolgenden Beschlussvorlage im nicht öffentlichen Teil behandelt. Zu 1: Seit dem Workshop „Entwicklungsperspektiven für die Ortsmitte“ von 1998 und dem Gutachterverfahren des Jahres 2000 mit dem ausgewählten Entwurf des Büro Fritschi, Stahl und Baum ist deutlich geworden, dass der Guidelplatz autofrei werden soll und der Stellplatzbedarf in einer Tiefgarage unter dem Guidelplatz zu decken ist. Die Verkehrsflächen sollen daher als Fußgängerbereich mit zeitlich befristetem Anlieferverkehr für die Anlieger gewidmet werden. Dies soll dem Rat bzw. dem TVA zum Beschluss vorgeschlagen werden. -2- Die zu widmenden Flächen sind momentan im Bebauungsplan festgesetzt als Verkehrsflächen. Diese Festsetzung lässt die Widmung als Fußgängerbereich nicht zu. Hierzu ist eine Änderung des Bebauungsplanes 33.9 von Brauweiler, 1. und 2. Änderung notwendig. Dies soll dem Rat bzw. dem UPA zum Beschluss vorgeschlagen werden. Die vom Erwerber gewünschte Widmung entspricht den Vorstellungen der Stadt. Insofern soll im Grundstückskaufvertrag vorgesehen werden, dass die Stadtverwaltung den politischen Gremien vorschlägt, die Verkehrsflächen als Fußgängerbereich zu widmen. Sollte die Widmung nicht bis zu einem noch festzulegenden Zeitpunkt erfolgt sein, soll dem Erwerber ein Recht zum Rücktritt vom Kaufvertrag zustehen. Zu 2: Die Stadt wird eine Ausbauplanung entwickeln für die Gestaltung des Guidelplatzes und der künftigen Verbindung zur Kaiser-Otto-Straße. Die Umsetzung soll nach Fertigstellung der Hochbebauung des Erwerbers beginnen. Der Erwerber stellt die Bedingung, dass diese Planung vorab mit ihm abgestimmt wird und nur die Planung umgesetzt wird, der er auch zugestimmt hat. Seine Zustimmung darf der Erwerber aber nur aus Gründen verweigern, die unmittelbar mit der Nutzung der durch ihn errichteten bzw. zu errichtenden Bauvorhaben auf den Baufeldern I bis V im Zusammenhang stehen. Der Stadt bleibt unbenommen eine Planung umzusetzen, der der Erwerber nicht zugestimmt hat. In diesem Fall steht dem Erwerber ein Schadenersatzanspruch aus der Vertragsverletzung gegen die Stadt zu. Der Nachweis des konkreten Schadens obliegt dem Erwerber. Der Erwerber erweitert seine Forderung noch dahingehend, dass nach der Herstellung der Platzflächen Veränderungen mit ihm abzustimmen sind und nur Veränderungen umgesetzt werden, denen er zugestimmt hat. Auch in diesen Fällen wird der Erwerber seine Zustimmung nur aus Gründen verweigern, die mit der Nutzung der durch ihn errichteten Baufelder I bis V im Zusammenhang stehen. Es können Situationen entstehen, in denen aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen, z.B. aus der Verkehrssicherungspflicht, die Stadt keine vorherige Abstimmung mit dem Erwerber treffen kann. Insofern muss diese Verpflichtung entsprechend eingeschränkt werden. Der Stadt bleibt unbenommen Veränderungen vorzunehmen, denen der Erwerber nicht zugestimmt hat. Dann steht dem Erwerber ein Schadensersatzanspruch aus Vertragsverletzung zu, es sei denn, die Abstimmung war aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht möglich. Der Nachweis des konkreten Schadens obliegt dem Erwerber. Um ein Scheitern des Projektes „Bebauungskonzept Kernbereich Brauweiler“ zu verhindern, schlägt die Stadtverwaltung vor dem Beschlussentwurf zuzustimmen. Durch die vertraglichen Regelung wird die übliche Gestaltungsfreiheit der Stadt privatrechtlich eingeschränkt. Je nach der Entscheidung im Einzelfall kommen Schadenersatzansprüche auf die Stadt zu. Der Nachweis des Schadens obliegt dem Erwerber/künftigen Eigentümer. In einem weiteren Punkt konnte bisher zwischen dem Erwerber und der Stadt keine Einigung erzielt werden. Hierzu wird in der Beschlussvorlage im nicht-öffentlichen Teil der Sitzung berichtet. -3-