Beschlussvorlage (Verkauf von Grundstücken zur Wohnbebauung)

STADT KERPEN DIE BÜRGERMEISTERIN Amt/Abteilung: 17.2 / Liegenschaften Sachbearbeiter/in: Beate Langeneckhardt TOP Drs.-Nr.: 55.12 Datum : Beratungsfolge Termin Haupt- und Finanzausschuss X 13.02.2012 Bemerkungen 06.03.2012 Öffentlicher Teil Nichtöffentlicher Teil Verkauf von Grundstücken zur Wohnbebauung X Durch die Vorlage entstehen keine haushaltsrelevanten Kosten Durch die zu beschließende Maßnahme entstehen Kosten von ___ € (s. Anlage) Mittel stehen haushaltsrechtlich zur Verfügung; Haushaltsansatz im Haushaltsjahr : Produktsachkonto: Mittel müssen über- außerplanmäßig bereitgestellt werden; Im Haushaltsjahr : Produktsachkonto: Deckung: Mittel sollen im/in folgenden Haushaltsjahr/en veranschlagt werden: Durch die Vorlage entstehen stellenplanmäßige Auswirkungen (s. Begründung) Pflichtaufgabe Freiwillige Aufgabe Beschlussentwurf: Der Haupt- und Finanzausschuss nimmt den Sachstandsbericht zur Kenntnis. Beschlussausfertigung soll erhalten: Sachbearbeiter/in Langeneckhardt Abteilungsleiter/in Amtsleiter/in Comaccchio Zuständiger Dezernent Mitzeichnung Amt 20 Amt Kämmerer Erster Bürgermeisterin Abt. 10.1 Beigeordneter Ratsbüro Sieburg Seidenpfennig Begründung: Bezug nehmend auf den beiliegenden Antrag des Stadtverordneten Wolfgang Zimball vom 24.01.2012 (s. Anlage 1) nimmt die Verwaltung wie folgt Stellung: Türnich, Platanenallee Die neue Kindertagesstätte in der Platanenallee wurde zwischenzeitlich in Betrieb genommen. Für das alte Gebäude besteht aufgrund der Schadstoffbelastung keine Verwendungsmöglichkeit mehr und soll abgerissen werden. Es ist beabsichtigt, das gesamte Gelände einer Wohnbebauung zuzuführen. Hierfür ist der Bebauungsplan entsprechend zu ändern. Auf dem insgesamt 1.842 qm großen Grundstück befindet sich ein teilweise erhaltenswerter Baumbestand. Nach einer ersten Einschätzung können Teile dieses Baumbestandes in die Planung mit einbezogen werden. Die Grundstücksgröße erlaubt eine städtebaulich sinnvolle Bildung von Baugrundstücken. Denkbar sind sowohl Einzelhaus- als auch Doppelhausgrundstücke (s. Anlagen 2 bis 5). Eine detaillierte Aussage über die Anzahl und Höhe der Gebäude kann nach näherer Prüfung getroffen werden. Angepasst an die vorhandene Bebauung könnten moderne Flachdachhäuser entstehen. Die Lage des Grundstücks inmitten einer gewachsenen Struktur lässt eine zügige Vermarktung erwarten. Unter Zugrundelegung eine Bodenrichtwertes von 180 €/qm ergibt sich ein Verkaufserlös von rund 332.000 €. Die Abrisskosten liegen nach einer ersten Schätzung bei ca. 75.000 €. Unter Anrechnung dieser Kosten kann zum heutigen Zeitpunkt von einem Nettoerlös in Höhe von rund 250.000 € bis 260.000 € ausgegangen werden. Zeitschiene:    Die Ausschreibung der Abbrucharbeiten wird nach derzeitigem Stand bis Mitte März erfolgen, sodass nach Auswertung und Auftragsvergabe der Abriss in der Jahresmitte vorgenommen werden könnte. Ein Aufstellungs- und Offenlagebeschluss könnte frühestens im April im Planungsausschuss vorberaten und vom Rat in der Sitzung am 15.05.2012 gefasst werden. Nach der Offenlage vor den Sommerferien wäre dann im Juli/August die 33-iger Reife gegeben und damit ein Baubeginn möglich. Parallel hierzu könnte ab Mitte Mai mit der Vermarktung der Grundstücke begonnen werden. Brüggen, Waldstraße, ehemaliges Minigolfgelände Für den Bereich des ehemaligen Minigolfgeländes wurden zwischenzeitlich erste Planungsentwürfe erstellt (s. Anlagen 6 bis 8). Das gesamte Areal einschließlich des Gemeindehauses hat eine Größe von 2.638 qm. Die Grundstücksteilung erfolgte in Anlehnung an die Nachbargrundstücke. Hierdurch ergibt sich eine vermarktbare Fläche von rund 1.500 qm. Gleichzeitig verbleibt für das ehemalige Gemeindehaus im Hinblick auf eine ggf. spätere Vermarktung eine angemessene Größe von rund 1.150 qm. Beschlussvorlage 55.12 Seite 2 Da sich das Grundstück in einem unbeplanten Innenbereich gemäß § 34 BauGB befindet, haben sich Art und Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise und die überbaubare Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einzufügen. Die Entwürfe sehen eine Bebauung mit zwei Doppelhaushälften oder zwei frei stehenden Einfamilienhäusern vor. Die Erschließung erfolgt über die Waldstraße. Aufgrund des sich leicht verjüngenden Grundstückszuschnitts ist eine freistehende Bebauung allerdings als nachrangig zu betrachten. Die Verwaltung geht von einer Vermarktung in diesem Frühjahr aus. Der Bodenrichtwert beträgt 170 €/qm, sodass eine Einnahme von rund 250.000 € erzielt werden könnte. Vor dem Einstieg in die Vermarktung sind jedoch einige Vorarbeiten zu leisten, da sich auf dem Gelände noch die ursprünglichen Beton-Spielbahnen aus den 1960-er Jahren einschließlich Beleuchtung befinden. Sowohl die Bahnen wie auch die Beleuchtung sind vor einer Bebauung zu entfernen. Entsprechende Angebote werden derzeit eingeholt. Die Kosten sind dann ggf. von dem zu erzielenden Kaufpreis in Abzug zu bringen. Vermarktung der Wohnbaugebiete Alle im Eigentum der Stadt bzw. der Grundstücksentwicklungs- und verwertungsgesellschaft stehenden Wohnbaugebiete wurden bzw. werden ab Vermarktungsreife auf der Homepage der Stadt Kerpen angeboten. Darüber hinaus werden die Grundstücke auf entsprechenden Werbetafeln in den jeweiligen Baugebieten – mit Ausnahme des Gebietes Buirer Weg - beworben. Um die Vermarktung der Gebiete zu forcieren, wurden im Sommer 2010 weitere öffentlichkeitswirksame Maßnahmen umgesetzt:    Präsentation der Wohnbauflächen in einer gemeinsamen Initiative mit den in Kerpen ansässigen Kreditinstituten (s. unten stehende Übersicht). Entwicklung einheitlicher Flyer und großformatiger Poster im Vorfeld (s. Anlagen 9 bis 23). Herausgabe einer entsprechenden Presseerklärung (s. Anlage 24). Ausstellung Wohnbaugebiete Kreditinstitute KSK Köln Raiffeisenbank Frechen-Hürth Raiffeisenbank von 1895 e.G. Commerzbank Zeitraum Geschäftsstellen/Filialen Kerpen, Sindorf, Horrem, 28.08. bis 15.10.2010 Brüggen Kerpen, Sindorf, Blatzheim, 29.12.10 bis 31.01.2011 Buir, Türnich 17.11. bis 31.12.2010 Horrem 17.11.2010 bis 31.12.2011 Kerpen Resonanz Die Resonanz bei den Kunden war nach Auskunft der Kreditinstitute durchweg positiv. Interessenten wurden der Verwaltung benannt bzw. haben sich direkt mit der Verwaltung in Verbindung gesetzt. In wieweit eine Grundstücksveräußerung nur durch diese Initiative bedingt war, ist jedoch nicht belegbar.   Einbindung der Flyer in die Homepage der Stadt Kerpen. Anzeigenschaltungen in Immoscout 24, einem der größten und meistbesuchten InternetImmobilienanbieter Deutschlands, ab Juli 2011 für zunächst 12 Monate. Beschlussvorlage 55.12 Seite 3 Die Grundstücksnachfrage ist im vergangen Jahr im Vergleich zu 2010 gestiegen. Nach derzeitigem Stand sind von insgesamt 216 Grundstücken nur noch 55 Grundstücke verfügbar, hiervon sind bereits 26 Grundstücke reserviert. Insbesondere die Nachfrage nach Grundstücken im Vogelruther Feld ist ungebrochen. So liegen nach Aussage der DSK bereits heute für den künftigen vierten Bauabschnitt des Vogelruther Feldes über einhundert Anfragen vor. Nachfolgend eine Übersicht des aktuellen Vermarktungsstandes: Aktueller Vermarktungsstand Baugebiet Buirer Weg Burgackerstraße Schildgenstraße Vogelruther Feld Wahlenpfad * ² ³ freie davon Grundstücke reserviert 2 1 19 2 1 0 27 22 6 1 ursprünglich verfügbare Grundstücke 4 25 6 160 21 Kaufpreis in €/qm 165* 185² 175 155³ 200 Verhandlungsbasis Rabattierung des Kaufpreises im Rahmen der Förderung des Baus von Eigenheimen für junge Familien: Für jedes Kind wird auf der Grundlage des Basis-Kaufpreises von 140 €/qm ein Rabatt von 10 %, maximal 40 % gewährt. Ermäßigung in Höhe von 25 % des Nettokaufpreises bei Anspruch auf öffentliche Mittel Sachstand Burgackerstraße – Bunker Die genaue Lage und bauliche Substanz des ehemaligen Tiefstollens auf den Flurstücken 399 und 402 wurde zwischenzeitlich festgestellt. Durch Baggerschurf wurde die östliche Seite des Tiefstollens freigelegt und der Innenraum nach Durchführung einer Kernbohrung mittels Kanalfernauge untersucht. Im Rahmen dieser Arbeiten waren rund 260 t Bodenaushub zu entfernen, die Kosten betrugen rund 10.000 €. Gemäß Forderung der Denkmalschutzbehörde ist jedoch der Tiefstollen begehbar zu öffnen, was einen weiteren Baggerschurf am westlichen Zugang erfordert. Eine Überbauung beider Flurstücke ist nach Einschätzung des Statikers realistisch. Dies setzt jedoch voraus, dass der Bunker mit verdichtungsfähigem Material verfüllt wird, um potentielle Bodenabsenkungen auszuschließen. Auch aus Sicht des Denkmalschutzes kann der Bunker verschlossen und überbaut werden, wenn durch die Denkmalschutzbehörde eine komplette Dokumentation und Vermessung stattgefunden hat (=> begehbares Öffnen des Tiefstollens). An eine potentielle Verfüllung des Tiefstollens knüpft die Denkmalbehörde ferner die Bedingung, dass das Füllmaterial leicht wieder entfernt werden kann. Deshalb wird als Füllstoff KaFüMa (Kanalfüllmassse) in Betracht gezogen, der nach Abbinden die Festigkeit von verdichtetem Füllkies erreicht und notfalls mit händischen Mitteln entfernt werden kann. Die Kosten für die zweite Öffnung werden sich im Bereich der ersten Arbeiten, somit rund 10.000 €, bewegen. Die Verfüllung des Bunkers mit KaFüMa wird nach ersten Schätzungen ca. 25.000 € betragen. Beschlussvorlage 55.12 Seite 4 Der anstehende Boden ist nicht für eine Verfüllung geeignet. Daher wurde zur Klärung, mit welchem Material ein bebaubarer Untergrund hergestellt werden kann (Ausschluss von Setzungen, Stärke der Bodenplatte, ist die Errichtung eines Kellers möglich, etc.) und mit welchem Aufwand bzw. Mehraufwendungen dies für den Bauherrn verbunden ist, ein Bodengutachter eingeschaltet. Erste Ergebnisse werden voraussichtlich Mitte März vorliegen. Erst wenn alle Kosten bekannt sind, kann nach einer Kosten-Nutzen-Analyse die Entscheidung getroffen werden, ob eine Vermarktung der beiden Grundstücke sinnvoll ist oder ob von einer Bebauung abzusehen ist. Ein Antrag auf Denkmalschutz wurde zwischenzeitlich gestellt. Abschließend sei darauf hingewiesen, dass jede Fraktion je ein Exemplar dieser Vorlage vorab als Farbkopie erhalten hat, so dass die Anlagen bei Interesse in ihrer ursprünglichen Farbgebung angeschaut werden können. Beschlussvorlage 55.12 Seite 5