Beschlussvorlage (Begründung)

STADT PULHEIM BEBAUUNGSPLAN NR. 88 DANSWEILER _______________________________________________________ BEGRÜNDUNG TEIL A STÄDTEBAULICHE PLANUNG 1. VORGABEN 1.1 Lage des Plangebietes, Geltungsbereich Das Plangebiet befindet sich in am südlichen Ortsrand von Pulheim - Dansweiler und wird im Norden vom Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 61/3, im Westen durch ein Wohngebäude mit Anlagen für eine Hobbypferdehaltung und im Süden von der Wegeparzelle 227/150 sowie dem begleitenden Graben begrenzt. Im Südosten reicht das Plangebiet bis an die östliche Grenze der K 25 an. Die östliche Grenze wird gebildet durch den vorhandenen Wirtschaftsweg in Verlängerung der Liethenstraße. Die genaue Abgrenzung des Plangebietes ist dem Bebauungsplan bzw. der Verkleinerung der Planung zu entnehmen. 1.2 Vorhandenes Planungsrecht 1.2.1 Flächennutzungsplan (FNP) Der Flächennutzungsplan stellt für den Bereich des Plangebietes Fläche für die Landwirtschaft dar. Der Flächennutzungsplan wird im Rahmen der Flächennutzungsplanänderung Nr. 14.8 im Parallelverfahren an die Ziele des Bebauungsplanes Nr. 88 ‚Dansweiler’ angepasst. 1.2.2 Bebauungsplan Für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 88 Dansweiler besteht derzeit kein rechtsverbindlicher Bebauungsplan. Nördlich an das Plangebiet angrenzend besteht der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 61/3 Brauweiler. Der Bebauungsplan Nr. 61/3 setzt als zulässige Art der Nutzung Reines Wohngebiet (WR) in eingeschossiger Bauweise fest. 1.2.3 Wasserschutzzone III b Das Bebauungsplangebiet liegt in der Wasserschutzzone III b der Wassergewinnungsanlagen Weiler und Worringen/Langel. Stadt Pulheim BP 88 Dansweiler, Begründung 2 1.2.3 Landschaftsplan / Geschützter Landschaftsbestandteil Der überwiegende Teil des Plangebietes liegt nicht im Geltungsbereich des seit 29.12.1992 rechtsgültigen Landschaftsplans des Rhein-Erft-Kreises. Lediglich der mit einem Linksabbieger umzubauende Abschnitt der K 25 liegt im Geltungsbereich des Landschaftsplans Nr. 7 „Rommerskirchener Lössplatte“ mit dem Entwicklungsziel „Anreicherung“. Die hier entlang der K 25 an der Südseite bestehende Baumreihe ist außerdem als Geschützter Landschaftsbestandteil (LB) Nr. 2.4-55 festgesetzt. Die Fahrbahnaufweitung für den geplanten Linksabbieger wurde in nordwestlicher Richtung vorgenommen. Die bestehende Baumreihe kann dadurch erhalten werden. Die Baumstandorte werden gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 b BauGB in der Planzeichnung als zu erhalten festgesetzt. 1.3 Bestehende Situation, Topographie Das Plangebiet ist bis auf eine Trafostation im Südosten nicht bebaut und wird zurzeit als Ackerfläche genutzt. Das Plangebiet grenzt im Norden an eine vor wenigen Jahren erstellte Wohnbebauung an. Westlich des Plangebietes befindet sich ein Wohngebäude mit Anlagen zur Hobbypferdehaltung. Im Süden und Osten grenzen an das Plangebiet weitere Ackerflächen an, die unter anderem über die wassergebundene Wirtschaftswege am Rand des Plangebietes erschlossen sind. Der östliche Weg bindet im Süden an die K 25 an und stellt als Bestandteil des Plangebietes die zukünftige Verlängerung der Liethenstraße dar. Der südliche Weg liegt bereits außerhalb des Bebauungsplangebietes und wird von einem Entwässerungsgraben, der ‚Brauweiler Ronne’ begleitet. Es handelt sich um einen künstlich angelegten Entwässerungsgraben, der als Gewässer II. Ordnung eingestuft ist. Im Bereich der Anbindung an die K 25 befindet sich am Rand der Fläche eine Trafostation. Das Plangebiet schließt im Südosten eine Teilfläche der K 25 mit ein. Eine Zufahrt für den Allgemeinverkehr besteht von der K 25 zurzeit jedoch nicht. Entsprechend der bisherigen Nutzung sind außer saumbildenden Gräser- und Krautfluren am Rand der bisherigen Ackerfläche keine Grünstrukturen im Plangebiet selbst vorhanden. An der westlichen Grenze bilden einreihige und heckenartige Bepflanzungen aus Zier- und Nadelgehölzen im Bereich des Hofes und eine Reihe aus markanteren mittelgroßen Kiefern den heutigen Ortsrand. Die Gärten der nördlich anschließenden Bebauung sind neben Ziergehölzen auch durch landschaftsgerechte Sträucher und Bäume, die im Zuge von Ausgleichsmaßnahmen angepflanzt wurden, zum Plangebiet hin abgegrenzt. Das Plangebiet liegt auf einer weitgehend ebenen Fläche (im Mittel ca. 78,5 m üNN), die von der nordwestlichen Ecke mit ca. 79,6 m üNN auf 77,6 m üNN nach Südosten zur geplanten Anbindung an die K 25 abfällt. Stadt Pulheim BP 88 Dansweiler, Begründung 3 1.4 Schutz des Bodens Zum Schutz des Bodens sind in den textlichen Festsetzungen Anforderungen an die Lagerung des Oberbodens und Entsorgung sowie zur Herstellung von wasserdurchlässigen Zuwegungen und Stellplätzen aufgenommen. Des Weiteren wird auf die Vorschriften des Bundes-Bodenschutzgesetzes (BBodSchG), der Bundes-Bodenschutzverordnung (BBodSchV) und des Landesbodenschutzgesetzes (LBodSchG) verwiesen. 2. ZIEL UND ZWECK DER PLANUNG Mit der vorliegenden Planung soll die bereits eingeleitete bauliche Entwicklung für eine Wohnbebauung fortgeführt werden. Es ist Ziel der Planung die im Norden vorhandenen Bebauungsstruktur zu übernehmen. Die Bebauung ist in lockerer Bauweise als Familienhausbebauung mit Doppelhäusern in 2-geschossiger Bauweise vorgesehen. Die geplante Wohnbebauung soll damit zu einer Ergänzung des vorhandenen Siedlungsraumes beitragen. Entlang der südlichen Plangebietsgrenze soll durch entsprechende Grüngestaltung der Ortsrand von Dansweiler neu definiert werden. 3. BEGRÜNDUNG DER PLANINHALTE 3.1 Art und Maß der baulichen Nutzung Der nördlich angrenzende Bebauungsplan Nr. 61/3 Brauweiler setzt als zulässige Art der Nutzung WR Reine Wohngebiete fest. Auf Grund der Vorbelastung des neuen Plangebietes durch den Verkehrslärm von der angrenzenden Kreisstraße (K 25) und gemäß den Zielen der Planung an dem Standort neben der Wohnnutzung auch die sonstigen allgemein zulässigen Nutzungen gemäß § 4 Abs. 2 BauNVO zuzulassen, wird für das Bebauungsplangebiet Nr. 88 Dansweiler als Art der Nutzung WA – Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Zum Schutz der im Umfeld bestehenden und der geplanten Wohnbebauung wird in den planungsrechtlichen Festsetzungen gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO festgesetzt, dass die nach § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungsarten nicht Bestandteil des Bebauungsplanes werden. Entsprechend der vorhandenen Nutzungsstruktur im Umfeld des Plangebietes soll die geplante Bebauung für eine überwiegende Wohnnutzung vorgehalten werden. Mit der Zulässigkeit von Nutzungen gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO wäre diese Zielsetzung der Planung ggf. gefährdet. Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschosszahl und die maximal zulässige Gebäudehöhe (H) über Bezugspunkt Stadt Pulheim BP 88 Dansweiler, Begründung 4 (BZP) definiert. Die festgesetzte Gebäudehöhe orientiert sich dabei an einer zweigeschossigen Bebauung mit einem geneigten Dach von 38° - 50° Neigung. Der Bebauungsplan setzt als zulässiges Maß für die GRZ den in § 17 Abs. 1 BauNVO aufgeführten Höchstwert von 0,4 fest. Die festgesetzte Grundflächenzahl entspricht den Höchstwerten des § 17 BauNVO und ist begründet in dem Ziel der Planung, bauliche Anlagen bis max. 40 % der Grundfläche zuzulassen. Gemäß den textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan darf die zulässige Grundfläche durch die Grundflächen von Garagen, Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen i.S. des § 14 und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, bis zu 50 vom Hundert überschritten werden. Eine weitere Erhöhung der zulässigen Grundflächenzahl ist darüber hinaus nicht zulässig. Ziel der Planung ist die Bereitstellung von Bauland für die Förderung der Eigentumsbildung breiter Schichten der Bevölkerung. Mit der Zulässigkeit der Überschreitung der GRZ bis zu 50 von Hundert sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden, dass auch bei relativ kleinen Grundstücksgrößen die Anlage der erforderlichen Garagen und Stellplätze mit den notwendigen Zuwegungen sowie die Anlage einer Terrasse möglich ist. 3.2 Überbaubare Grundstücksflächen und Bauweise Nördlich des Plangebietes grenzt vorhandene Wohnbebauung in Form von zweigeschossigen Doppelhäusern an. Die angrenzende Baustruktur soll auch innerhalb des Plangebietes fortgesetzt werden. Der Bebauungsplan setzt entsprechend dieser Zielsetzung für das Bebauungsplangebiet die offene Bauweise (o) mit Einzel- und Doppelhäusern fest. Die überbaubaren Grundstücksflächen werden für die geplante Bebauung ausschließlich durch Baugrenzen abgegrenzt und so großzügig umfahren, dass die Bebauungsabsichten nach den jeweiligen Bedürfnissen der künftigen Bauherren, unter Berücksichtigung der sonstigen planungsrechtlichen Festsetzungen, realisiert werden können. Mit Hinblick auf die angestrebte Nutzung der Solarenergie ist dem Aspekt der Stellung der Gebäude zur Himmelsrichtung bereits in den ersten Planüberlegungen ein hoher Stellenwert eingeräumt worden. Die Erschließung und die überbaubaren Grundstücksflächen sind insgesamt so ausgerichtet, dass eine Dachfläche oder zumindest Teile der Dach- oder Wandflächen nach Süden bzw. Südwesten orientiert sind. Mit der gewählten Anordnung der Gebäude soll den künftigen Bauherrn die Möglichkeit eingeräumt werden die Solarenergie nutzen zu können, ohne dies allerdings zwingend vorschreiben zu wollen. 3.3 Beschränkung der Anzahl der Wohneinheiten (WE) je Hauseinheit (HE) Die Beschränkung der zulässigen Wohnungen ist begründet in der vorhandenen lockeren Bebauung im Umfeld des Plangebietes sowie in dem Ziel der Planung, Stadt Pulheim BP 88 Dansweiler, Begründung 5 diese lockere Bebauung in der offenen Bauweise innerhalb des Plangebietes fortzuführen. Ohne die Beschränkung der zulässigen Zahl an Wohnungen je Hauseinheit würden ggf. im Innenbereich des Plangebietes weit mehr Wohneinheiten als städtebaulich vertretbar entstehen und sich auch weitaus mehr Verkehr einstellen. Insgesamt wäre damit das Ziel der Planung gefährdet, die Voraussetzung für einen attraktiven Wohnstandort mit den dazugehörenden Freiflächen zu schaffen. 3.4 Verkehr 3.4.1 Verkehrsgutachten 1999 wurde von BSV Büro für Stadt- und Verkehrsplanung Dr.-Ing. Reinhold Baier GmbH ein Verkehrsgutachten erstellt. Das Verkehrsgutachten betrachtet den Bereich des Bebauungsplanes Nr. 61/3 und des Plangebietes als Gesamtkonzept. Es werden 3 Varianten zur Erschließung vorgeschlagen. - Variante 1: Der Schiffgesweg1 wird zwischen Liethenstraße und K 25 in beiden Richtungen befahrbar ausgebaut. - Variante 2: Der Schiffgesweg wird am heutigen Ausbauende unterbrochen. - Variante 3: Der Schiffgesweg wird als Einbahnstraße (nach Norden oder Süden) angelegt. Aus verkehrlicher Sicht sind alle drei Varianten machbar und grundsätzlich auch vertretbar. Trotzdem ist aus Sicht des Gutachters die Variante 2 zu bevorzugen. Zum einen ist das Kfz-Verkehrsaufkommen zur K 25 das Geringste, was bei den Abstimmungen mit dem Kreis zur Anbindung an die K 25 eine Rolle spielen kann (siehe unten). Zum anderen ändern sich im nördlich angrenzenden, bestehenden Wohngebiet die Verkehrsverhältnisse nicht. Aus Leistungsfähigkeitsgesichtspunkten ist die Anlage eines Linksabbiegestreifens auf der K 25 nicht notwendig. Aus Sicherheitsgründen muss aber auf jeden Fall die Herabsetzung der zulässigen Höchstgeschwindigkeit auf der K 25 auf 50 km/h erfolgen. Im Zuge eines Knotenpunktausbaus wäre zu prüfen, ob und in welcher Form (evtl. Mittelinsel) eine Überquerungshilfe für Fußgänger und Radfahrer über die K 25 zum Erreichen des kombinierten Fuß-/Radweges auf der südlichen Straßenseite möglich ist. 1 Der Schiffgesweg schließt im Norden an die Liethenstraße an und verläuft gradlinig weiter in nördlicher Richtung bis zum Ortsrand von Dansweiler. Stadt Pulheim BP 88 Dansweiler, Begründung 6 3.4.2 Anbindung des Plangebietes an das übergeordnete Verkehrsnetz Entsprechend der Empfehlung des Verkehrsgutachtens wird als Grundlage für die Verkehrsplanung die Variante 2 mit der Unterbrechung im Bereich des Schiffgesweges / Liethenstraße herangezogen. Die Anbindung der Bebauung an der Liethenstraße (Bebauungsplan Nr. 61/3 und neues Plangebiet) erfolgt damit künftig ausschließlich von der K 25 aus. 3.4.3 Erschließung Die zur Liethenstraße hin orientierten 8 Doppelhaushälften sollen unmittelbar von der Liethenstraße erschlossen werden. Die Erschließung des Innenbereichs soll über die Liethenstraße erfolgen. Die Anbindung der Planstraße an die Liethenstraße ist im Norden des Plangebietes in einem Abstand von 20 m südlich der Geltungsbereichsgrenze vorgesehen. Die Planstraße ist U-förmig festgesetzt und endet an zentraler Stelle des Plangebietes in einer Wendeanlage. Von dieser Wendeanlage ist eine fußläufige Verbindung zur Liethenstraße geplant. Die geplante innere Erschließung ist in einer Breite von 5 m in verkehrsberuhigter Bauweise als Mischprofil vorgesehen. Zur Erschließung der Grundstücke nördlich und westlich der Planstraße setzt der Bebauungsplan kurze befahrbare Wohnstraßen mit Breiten von 5,0 m bzw. 3,00 m fest. Die Planstraßen werden vom Maßnahmenträger einschließlich aller erforderlichen Ver- und Entsorgungsleitungen erstellt und nach Fertigstellung an die Stadt Pulheim übertragen. 3.4.4 Ruhender Verkehr Die geplante Bebauung ist als Allgemeines Wohngebiet mit Doppelhäusern vorgesehen. Die Flächen für den ruhenden Verkehr (Stellplätze, Carports und Garagen) können daher unproblematisch auf den jeweiligen Baugrundstücken bereitgestellt werden. Die im Bebauungsplan festgesetzten Flächen wurden insgesamt so großzügig abgegrenzt, dass die Möglichkeit besteht, vor der Garage noch ein weiteres Fahrzeug abstellen zu können. Im Verlauf der geplanten inneren Erschließung sind zudem an mehreren Standorten insgesamt vier öffentliche Parkplätze für Besucher eingeplant. Stadt Pulheim BP 88 Dansweiler, Begründung 7 3.5 Ver- und Entsorgung Die übergeordnete technische Ver- und Entsorgung ist durch die vorhandenen Einrichtungen sichergestellt und muss für das Bebauungsplangebiet ergänzt werden. Das aus dem Plangebiet anfallende Schmutzwasser wird dem öffentlichen Kanal zugeführt. Gemäß § 51a LWG ist Niederschlagswasser von Grundstücken, die nach dem 1.01.96 erstmals bebaut, befestigt oder an die öffentliche Kanalisation angeschlossen werden, vor Ort zu versickern, zu verrieseln oder ortsnah in ein Gewässer einzuleiten, sofern dies ohne Beeinträchtigung des Wohles der Allgemeinheit möglich ist. Das Niederschlagswasser von den Dachflächen und von den privaten Erschließungsflächen soll gem. § 51a LWG gesammelt und im Südosten des Plangebietes innerhalb einer Versickerungsmulde zur Versickerung gebracht werden. Zur Beurteilung der generellen Eignung des Baugrundes für die Versickerung von Niederschlagswasser wurde im Vorfeld der Planung ein hydrogeologisches Gutachten (OWS Ingenieurgeologen, Greven, v. 25.01.08) erstellt. Als Ergebnis der durchgeführten Untersuchungen stellen die Gutachter fest, dass bis zur maximalen Aufschlusstiefe von 4,6/6,4 m unter der Geländeoberkante quartäre Niederterrassenablagerungen aus Sand und Kies anstehen. Bei der Einbindung der Versickerungsanlagen in diese Niederterrassenablagerungen ist eine Versickerung auf dem Grundstück möglich. 3.6 Versorgungsflächen Im Süden des Plangebietes besteht eine Station zur Elektrizitätsversorgung. Nach Auskunft des Betreibers ist für diese Anlage eine Baulast eingetragen und wird auch künftig weiter benötigt. Der Bebauungsplan setzt zur planungsrechtlichen Sicherung dieser Anlage Fläche für Versorgung mit der Zweckbestimmung ‚Elektrizität’ fest. 3.7 Flächen für die Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser Zur Beseitigung des Niederschlagswassers setzt der Bebauungsplan im Südosten des Plangebietes innerhalb der geplanten Grünfläche eine Versickerungsmulde fest. Die Versickerungsanlage soll mit wechselnden Böschungsneigungen ausgeführt und in die landschaftliche Gestaltung der Grünfläche mit einbezogen werden (weitere Ausführungen zur Versickerung s. unter Nr. 3.5). Stadt Pulheim BP 88 Dansweiler, Begründung 8 3.8 Ökologie 3.8.1 Vorbemerkungen Zur genauen Bestimmung der Eingriffs- und Ausgleichswerte wurde für das Plangebiet ein landschaftspflegerischer Fachbeitrag erarbeitet. Dieser Fachbeitrag untersucht und bewertet den vorhandenen Naturraum und zeigt die durch die beabsichtigten Maßnahmen hervorgerufenen Auswirkungen auf den Naturhaushalt und das Landschaftsbild auf. Der Fachbeitrag enthält des Weiteren Empfehlungen zum Ausgleich, die textlich und in einem Maßnahmenplan definiert sind. Der Ausgleich für die Eingriffe in Natur und Landschaft, die durch diesen Bebauungsplan vorbereitet werden, wird überwiegend durch Maßnahmen aus dem Grünordnungsplan der Stadt Pulheim außerhalb des Plangebietes innerhalb der Poolfläche (Ökokonto) kompensiert. Zur Ermittlung der ökologischen Wertigkeit sind zunächst die vom Eingriff betroffenen Flächen – im Zustand bei der Einleitung des Bebauungsplanverfahrens – und im Planzustand des Bebauungsplans Nr. 88 ‚Dansweiler’ bewertet und zum Zweck der Ermittlung der notwendigen Kompensationsmaßnahmen bilanziert worden. (-Ergänzung nach der Offenlage:) Aus der Gegenüberstellung ist ein Defizit von - 8.978 Punkten ermitteln worden. Bei einer Wertsteigerung auf potentiellen Ersatzflächen von 1,5 (Acker) auf 6 (z.B. Feldgehölz) – ergibt 4,5 Punkte – würden insgesamt 2.000 m² Ersatzfläche benötigt. Die Absicherung dieser Maßnahme erfolgt im Rahmen einer vertraglichen Regelung zwischen dem Investor und der Stadt Pulheim. Bezogen auf die Wertstufe 1 ergibt sich ein Defizit von 8978 Punkten, bezogen auf die Wertstufe 5 beträgt das Defizit 1795 m². Der Ausgleich soll über den städtischen Grünordnungsplan im Rahmen der GOPMaßnahme I. 15 Stommeln erfolgen. Der Investor (Ten Brinke Wohnungsbau GmbH & Co. KG, Bocholt) muss an die Stadt Pulheim für die Durchführung der Ausgleichsmaßnahmen eine Zahlung in Höhe von 20 € / m² Ausgleichsfläche leisten. Entsprechend des Ausgleichsflächendefizits von 1795 m² müssen 35900 € gezahlt werden. Ein Teil des Eingriffs wird aber auch im Baugebiet selbst kompensiert, hierzu leisten grünordnerische Festsetzungen auf der im Süden des Plangebietes festgesetzten Grünfläche einen Beitrag. Entsprechend den landespflegerischen Zielen sieht der Bebauungsplan aber auch im Plangebiet Festsetzungen vor, die neben der Eingrünung des zukünftigen Ortsrandes von Dansweiler sicherstellen und andererseits zu einer ökologisch orientierten und gestalterisch ansprechenden Durchgrünung des gesamten Baugebietes beitragen. Stadt Pulheim BP 88 Dansweiler, Begründung 9 3.9 Immissionsschutz 3.9.1 Heranrückende Wohnbebauung Das westlich an das Plangebiet angrenzende Hofgelände (Flurstück 1532) ist von seiner Nutzungsstruktur als Wohngebäude mit einer privaten Haltung von 5 - 6 Reitpferden zu bewerten. Es besteht keine gewerbliche Nutzung als Reiterhof. Nach den einschlägigen Vorschriften zum Immissionsschutz, wie z.B. dem Abstandserlass NRW ist kein besonderer Abstand zwischen einer privaten Pferdehaltung und geplanten Wohnhäusern gefordert, so dass eine Geruchsproblematik grundsätzlich ausgeschlossen werden kann (GRANER & PARTNER 05.06.2003). Nördlich an das Plangebiet angrenzend besteht der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 61/3 Brauweiler, der als zulässige Art der Nutzung Reines Wohngebiet (WR) festsetzt. Die Bebauung ist inzwischen entsprechend den Vorgaben des Bebauungsplanes realisiert. Da das Hofgelände (Flurstück 1532) im Nordosten an die vorgenannte Wohnbebauung angrenzt, ist bereits heute eine Verträglichkeit zwischen der Hofanlage und der Bebauung herzustellen. Die private Haltung von 5 – 6 Pferden dürfte daher auch für den Bereich des Bebauungsplanes 88 Dansweiler keinen Lärmkonflikt hervorrufen. (-Ergänzung nach der Offenlage:) Im Hinblick auf die Verträglichkeit der geplanten Wohnbebauung mit der bestehenden Hobbypferdehaltung ist am 02.02.2009 ein zusätzliches Immissions-Prognosegutachten von einem unabhängigen Ingenieurbüro erarbeitet worden. Dieses Gutachten hatte erneut zum Ergebnis, dass die geplante Wohnbebauung mit der vorhandenen Hobbypferdehaltung verträglich ist. 3.9.2 Verkehrslärm Südöstlich des Plangebietes verläuft die Kreisstraße 25 ‚Bernhardstraße’. Um die hierdurch auf das Plangebiet einwirkenden Verkehrslärmimmissionen beurteilen und ggf. daraus Maßnahmen festsetzen zu können, ist im Rahmen der Planaufstellung ein Schalltechnisches Prognosegutachten (GRANER & PARTNER, 16.05.2008) erstellt worden. lm vorliegenden Gutachten wurden die zu erwartenden Verkehrslärmimmissionen im geplanten Bebauungsplangebiet Nr. 88 ‚Dansweiler’ untersucht und festgestellt, dass von einem geräuschmäßig vorbelasteten Plangebiet gesprochen werden muss. Durch die Anordnung eines Schutzwalles / einer Wand im Süden des Plangebietes können die innerhalb des Gebietes einwirkenden Verkehrsgeräusche reduziert werden. lm Ergebnis ist jedoch festzustellen, dass auch mit einer 3,0 m ho- Stadt Pulheim BP 88 Dansweiler, Begründung 10 hen Schallschutzmaßnahme die Orientierungswerte tags und nachts in Teilbereichen überschritten werden. Zur Sicherstellung von gesunden Wohnverhältnissen wurden daher Lärmpegelbereiche gemäß DIN 4109 definiert. Die zur K 25 nächstgelegene überbaubare Grundstücksfläche (nördlich des Versickerungsbeckens) befindet sich innerhalb des Lärmpegelbereichs IV gemäß DIN 4109. In der Planzeichnung sind die betroffenen Fassadenteile, die mit erhöhten Schallschutzanforderungen zu errichten sind, gekennzeichnet. Im Nahbereich zur K 25 sind zudem in Schlafräumen mechanische Lüftungseinrichtungen vorzusehen, die eine Lüftung ermöglichen, ohne dass die Fenster geöffnet werden müssen. In der Zusammenfassung der schalltechnischen Untersuchung wird abschließend von den Gutachtern ausgeführt, dass bei Beachtung der gemachten Vorgaben davon auszugehen ist, dass der Bebauungsplan im Einklang mit den Anforderungen an den Schallimmissionsschutz weiterentwickelt werden kann. 3.10 Altlasten Innerhalb des Bebauungsplangebietes sind keine Altlasten bzw. Altlastenverdachtsflächen bekannt. Stadt Pulheim BP 88 Dansweiler, Begründung 11 4. Flächenbilanz m² % 8.666 55 Trennprofil K 25 + Liethenstraße Verkehrsberuhigter Bereich (Mischprofil) darin enthalten 9 öffentliche Parkplätze Fußwege 3.695 1.455 24 9 134 1 PRIVATE GRÜNFLÄCHE 998 6 VERSICKERUNGSANLAGE 717 5 15.665 100 FLÄCHENBILANZ ALLGEMEINES WOHNGEBIET Nettobauland Anzahl der Hauseinheiten (HE) 30 Doppelhaushälften Garagen und Stellplätze 30 Garagen 30 Stellplätze vor Garagen VERKEHRSFLÄCHEN GESAMTGEBIET 5. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen Da der Bebauungsplan zwar auf die Art und das Maß der baulichen Nutzung und auf die Bauweise einwirken kann, jedoch Festsetzungen zur äußeren Gestaltung aus dem Planungsrecht nicht abzuleiten sind, wurden für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes neben den planungsrechtlichen Festsetzungen bauordnungsrechtliche (gestalterische) Festsetzungen aufgenommen. 5.1 Dachneigungen Die Dachform als Hauptelement einer Siedlungsdachlandschaft hat durch ihre gestalterische Ausprägung einen entscheidenden Einfluss auf das städtebaulichbaugestalterische Gesamterscheinungsbild eines Siedlungsgefüges. Mit der Zulässigkeit von Dächern, die eine Neigung von 38° - 50° aufweisen, wird in Anlehnung an die vorhandene Bebauung sowohl einer eingeleiteten Entwick- Stadt Pulheim BP 88 Dansweiler, Begründung 12 lung entsprochen, als auch ein ortstypisches Gestaltungsmerkmal aufgenommen. Den künftigen Bewohnern verbleiben mit der getroffenen Vorschrift ausreichende Gestaltungsspielräume bei der Planung der Dachkonstruktion. Für Garagen, Carports und Terrassenüberdachungen gilt diese Festsetzung nicht, da sich kein direkter zwingender Gestaltungsgrund ergibt, für Garagen Dachneigungen vorzuschreiben. Hier soll es den Bauherren freigestellt werden, welche Dachneigung sie unter Berücksichtigung sonstiger Bindungen für ihre Garage wählen. 5.2 Dachaufbauten, Dacheinschnitte Durch die einschränkenden Vorschriften bezüglich der Gesamtlänge der Aufbauten und Einschnitte und der Dachflächenfenster von maximal 50% sowie durch die Beschränkung der Breite der Zwerchhäuser von maximal 1/3 der Trauflänge des Gebäudes soll erreicht werden, dass auch nach Ausbildung von Dachgauben bzw. Dacheinschnitten die festgesetzte Geschoßzahl am Gebäude ablesbar bleibt und zumindest eine teilweise gliedernde Funktion gewahrt ist. Um dieses Ziel zu erreichen wurde des Weiteren ein Mindestabstand der Aufbauten / Einschnitte zu den Giebelwänden und bei den Zwerchhäusern vorgeschrieben, dass die Firsthöhe nicht in das obere Viertel des Hauptdaches reichen darf. 5.3 Gestaltung der Vorgärten Die Vorschrift zur Gestaltung der Vorgärten, wonach nur maximal 50% der Fläche versiegelt werden darf, ist begründet in dem gestalterischen Ziel, die Vorgartenflächen auch optisch als Garten wirksam werden zu lassen. Damit trägt diese Festsetzung auch dazu bei, dass der Anteil der versiegelten Flächen in den Vorgärten soweit wie möglich reduziert wird. 5.4 Einfriedungen Mit der Vorschrift, dass begleitend zu Heckenpflanzungen, die an öffentlich zugängliche Flächen grenzen, Zäune bis 1,20 m Höhe zulässig sind, soll den künftigen Bewohnern die Möglichkeit eingeräumt werden, den privaten Bereich sichtbar abgrenzen zu können, ohne jedoch damit die Ziele der Planung zu beeinträchtigen. Von diesen Festsetzungen sind Einfriedungen für Terrassen, die unmittelbar an die Wohngebäude anschließen, bis zu einer Tiefe von 3,5 m ausgenommen. Hiermit soll den Bauherrn die Möglichkeit eingeräumt werden, den Freisitz zum öffentlichen Raum hin sichtgeschützt herstellen zu können. 5.5 Standplätze für Müllboxen und Carports Nach den gestalterischen Vorschriften sind Müllboxen und Carports mit Heckenoder Kletterpflanzen einzugrünen. Mit dieser Vorschrift wird das Ziel verfolgt, bei Stadt Pulheim BP 88 Dansweiler, Begründung 13 der Anlage von Carports, die Fahrzeugstandorte möglichst verträglich in das Straßenbild integrieren zu können. Mit der Begrünungsvorschrift für Müllboxen wird ebenso das Ziel verfolgt, die zumeist störend wirkenden Abfallbehälter auf natürliche – und ökologische – Weise der allgemeinen Wahrnehmung zu entziehen. Aufgestellt im Auftrag der Stadt Pulheim Bergheim, den 01.10.2008 LA CITTÀ Stadtplanung