Beschlussvorlage (Nordpark Pulheim 1. Beschluss über das städtebauliche Entwicklungskonzept nach § 171(b)Nr. 2 BauGB 2. Beschluss über die Festlegung als Stadtumbaugebiet nach § 171(b) Nr. 1 BauGB Mitteilung über die Vorbereitung einer Vorkaufsrechtssatzung nach § 25 (B)

Stadt Pulheim Der Bürgermeister V o r l a g e Nr: Zur Beratung/Beschlussfassung an: Gremium Rat IV/61- ri/kl/wo (Amt/Aktenzeichen) Termin ö. S. 30.06.2009 X Herr Ritter (Verfasser/in) 254/2009 nö. S. TOP 24 04.06.2009 (Datum) BETREFF: Nordpark Pulheim 1. Beschluss über das städtebauliche Entwicklungskonzept nach § 171(b)Nr. 2 BauGB 2. Beschluss über die Festlegung als Stadtumbaugebiet nach § 171(b) Nr. 1 BauGB 3. Mitteilung über die Vorbereitung einer Vorkaufsrechtssatzung nach § 25 (1) Nr.2 BauGB VERANLASSER/IN ANTRAGSTELLER/IN: Verwaltung HAUSHALTS- / PERSONALWIRTSCHAFTLICHE AUSWIRKUNGEN: Die Vorlage hat haushaltswirtschaftliche Auswirkungen: ja X nein Die Vorlage hat personalwirtschaftliche Auswirkungen: ja X nein wenn ja: Finanzierungsbedarf (ggf. inkl. zusätzlicher Personalkosten) gesamt: € davon: - im Haushalt des laufenden Jahres: € - in den Haushalten der folgenden Jahre: Jahr: Jahr: Jahr: € € € Die Mittel stehen haushaltswirtschaftlich zur Verfügung: ja nein wenn nein: Finanzierungsvorschlag: BESCHLUSSVORSCHLAG: Der Rat der Stadt Pulheim verzichtet gemäß Ziffer 3.3 der Zuständigkeitsordnung auf eine Vorberatung im zuständigen Fachausschuss (Umwelt- und Planungsausschuss). 1a) Der Rat der Stadt Pulheim fasst gemäß § 171(b) Nr.2 BauGB vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414) zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 22.12.2008 (BGBl. I S. 2986) in Verbindung mit § 7 (1) der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (GO NRW) vom 14.07.1994 (GV. NRW. S. 666) zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 24.06.2008 (GV. NRW. S. 514) folgenden Beschluss über die Abwägung der zur Planung des Nordparkes abgegebenen Anregungen und Stellungnahmen als Grundlage für den Beschluss des städtebaulichen Entwick-1- lungskonzeptes: Die Anregungen werden gemäß den vorgelegten Abwägungsvorschlägen berücksichtigt bzw. nicht berücksichtigt. 1b)Der Rat der Stadt Pulheim fasst gemäß § 171(b) Nr.2 BauGB vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414) zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 22.12.2008 (BGBl. I S. 2986) in Verbindung mit § 7 (1) der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (GO NRW) vom 14.07.1994 (GV. NRW. S. 666) zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 24.06.2008 (GV. NRW. S. 514) den Beschluss des städtebaulichen Entwicklungskonzeptes Nordpark Pulheim als Grundlage für die Ausweisung eines Stadtumbaugebietes. 2. Der Rat der Stadt Pulheim fasst gemäß § 171(b) Nr.1 BauGB (BGBl. I S. 2414) zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 22.12.2008 (BGBl. I S. 2986) in Verbindung mit § 7 (1) der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (GO NRW) vom 14.07.1994 (GV. NRW. S. 666) zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 24.06.2008 (GV. NRW. S. 514) den Beschluss des förmlichen Stadtumbaugebietes Nordpark Pulheim. 3. Der Rat der Stadt Pulheim nimmt zur Kenntnis, dass die Verwaltung eine Satzung zur Begründung eines besonderen Vorkaufsrechtes gemäß § 25(2)BauGB für den Nordpark Pulheim vorbereitet und dem Umwelt- und Planungsausschuss und dem Rat der Stadt Pulheim in einer der folgenden Sitzungen vorlegen wird. ERLÄUTERUNGEN: Zum Ausgleich des durch die Siedlungsentwicklung der letzten Jahrzehnte entstandenen Grünflächendefizits betreibt die Stadt Pulheim – im Rahmen der Planungen zur Regionale 2010 – eine auf einen Umsetzungszeitraum von bis zu 30 Jahren ausgelegte Planung für den Landschaftspark „Nordpark Pulheim“, der sich halbkreisförmig um die bereits ausformulierten Siedlungsränder zwischen Venloer Straße im Westen und Orrer Straße im Osten legen soll. Bereits im Sommer 2008 wurde zur Sicherung der Umsetzung eines – damals noch nicht vorliegenden - Parkkonzeptes ein Einleitungsbeschluss für vorbereitende Untersuchungen zu einem Sanierungsgebiet gefasst, der jedoch nach Vorliegen des relativ flexiblen Entwicklungskonzeptes (ermittelt über den Wettbewerb) wieder aufgehoben wurde. Das Sanierungsrecht stellt einen Eingriff in das Eigentumsrecht dar, der zudem mit einem hohen administrativem Aufwand gepaart ist (z.B. Sanierungsvermerke im Grundbuch). Auch im Hinblick auf Möglichkeiten der Städtebauförderung ergeben sich durch dieses Instrument keine weiteren Möglichkeiten, die eine Anwendung begründen würden. Stadtumbaugebiet Nachdem der Entwurf für den Nordpark nun im Wesentlichen feststeht, soll das Instrument der Stadtumbausatzung angewandt werden, welches wie das Sanierungsgebiet Teil des besonderen Städtebaurechtes ist. Das Stadtumbaugebiet nach § 171 b BauGB dient der Umsetzung von Stadtumbaumaßnahmen nach § 171a BauGB „durch die in von erheblichen städtebaulichen Funktionsverlusten betroffenen Gebieten Anpassungen zur Herstellung nachhaltiger städtebaulicher Strukturen vorgenommen werden.“ Entsprechende Funktionsverluste sind in Bezug auf Möglichkeiten zur Naherholung bzw. der sozialen Funktion öffentlicher oder öffentlich zugänglicher Flächen durch den Verzicht auf die Entwicklung innerörtlicher Freiräume im Zuge der Siedlungerweiterung auf nunmehr ca. 21.550 Einwohner entstanden. Ohne Entwicklung dieser sozial wichtigen Funktionsräume ist ein Nachlassen der Attraktivität der homogen strukturierten Wohngebiete zu erwarten, gerade in Verbindung mit dem demographischen Wandel. Das Instrument des Stadtumbaus eröffnet erweiterte Steuerungsmöglichkeiten mittels städtebaulicher Verträge und ermöglicht prinzipiell durch eine weitere Satzung nach § 171 d BauGB eine Sicherung von Durchführungsmaßnahmen (Genehmigungspflicht von Vorhaben und Maßnahmen), wobei derzeit von diesen Möglichkeiten kein Gebrauch gemacht werden soll. Das Stadtumbauge-2- biet stellt jedoch gemäß § 164a BauGB die Grundlage für den Einsatz von Städtebauförderungsmitteln zur Umsetzung der Maßnahme als Gesamteinheit dar. Städtebauliches Entwicklungskonzept Die Gesamtmaßnahme ist als förmliches städtebauliches Entwicklungskonzept samt einem Maßnahmenkatalog dem Beschluss zur Festlegung des Stadtumbaugebietes zu Grunde zu legen, Ergebnisse einer Beteiligung der Betroffenen bzw. der Öffentlichkeit sind dabei abzuwägen. Hierzu hat eine Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung zur Planung des Nordparkes und der Änderung 16.0 des Flächennutzungsplanes statt gefunden, einschließlich einem Informationstag vor Ort am 25.04.2009. Das Konzept ist in der Anlage „Stadtumbaugebiet“ zusammenfassend dargestellt, ergänzend sind die Planungen des Büros Böhm, Benfer, Zahiri Teil des Konzeptes. Das Wettbewerbsergebnis als Grundlage der Planung war bereits Inhalt des zustimmenden Beschlusses vom 09.09.2008 (Vorlage 1799/2008) sowie der Beschlüsse zur 16. Änderung des Flächennutzungsplanes. In der Vorlage 251/2009 wird dem Rat der Stadt Pulheim bereits der Beschluss zur Entwurfsplanung für den ersten Realisierungsabschnitt des Nordparkes (Parkauftakt)zum Beschluss vorgelegt. Beteiligung der Öffentlichkeit und Berücksichtigung der privaten Belange Gem. § 171 b Abs. 2 BauGB sind im Rahmen der Aufstellung eines städtebaulichen Entwicklungskonzeptes die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Inhalt und Umfang der Abwägung lassen sich unter Berücksichtigung des informellen Charakters des Stadtentwicklungskonzeptes und des eher langfristigen Planungsprozesses nur situationsbedingt bestimmen. Diese informelle und prozesshafte Form der städtebaulichen Planung entwickelt keine unmittelbare Rechtswirkung gegenüber Dritten. Gleichwohl wurden, wegen der Bedeutung der Ziele und Maßnahmen des Stadtumbaus nicht nur für die Gemeinde sondern auch für die von der Planung Betroffenen, seitens der Stadt Pulheim bereits verschiedene Formen der Beteiligung durchgeführt. Im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung zu dem städtebaulichen Entwicklungskonzept Nordpark Pulheim wurde in einer ganztägigen Veranstaltung (vor Ort) am 25.04.2009 den Bürgerinnen und Bürgern die Gelegenheit gegeben, sich über die Planungen zu informieren, Fragen zu stellen und sich aktiv mit Vorschlägen und Anregungen in den Planungsprozess einzubringen. Im Bereich des ersten Realisierungsabschnittes des zukünftigen Pulheimer Nordparks wurde mit verschieden Aktionen versucht, der Bevölkerung den zukünftigen Planungsraum näher zu bringen. Begleitend zu dieser Veranstaltung wurde im Aufstellungsverfahren zur Teilbereichsänderung Nr. 16.0 des Flächennutzungsplanes der Stadt Pulheim, die sich inhaltlich auf das Stadtentwicklungskonzept Nordpark Pulheim bezieht, vom 22.04.2009 bis 13.05.2009 die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß den §§ 3 (1) und 4 (1) BauGB durchgeführt. Die eingegangenen Stellungnahmen werden ausführlich im FNP-Verfahren behandelt. Weiterhin führt die Koordinierungsstelle Umweltschutz, die das Projekt Nordpark Pulheim federführend betreut, Projekt begleitend Gespräche mit Eigentümern, Anwohnern und Betroffenen. Auch die in den §§ 137 und 139 BauGB geregelte Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen und der öffentlichen Aufgabenträger wird von dieser Stelle entsprechend der längerfristigen Orientierung des Projektes vergleichbar einer Sanierungsberatung wahrgenommen. In der Stadt Pulheim fehlen heute größere, gestaltete Grünflächen, die sich zur Freizeitnutzung eignen, fast vollständig. Um diesen Mangel auch vor dem Hintergrund des demographischen Wandels zu beseitigen, wurde auf Grundlage des Stadtentwicklungskonzeptes Nordpark Pulheim und in Zusammenarbeit mit der Regionale 2010 für den Weg in die Umsetzung ein landschaftsarchitektonischer Wettbewerb durchgeführt. Im Ergebnis soll nicht ein Park im herkömmlichen Sinne, sondern eine neue Form von Landschaft im Sinne einer verträglichen Durchdringung agrarischer Nutzungen mit raumbildenden und gliedernden Vegetationsstrukturen und verschiedenen Aktivitätszonen entstehen. Vorhandene und geplante Strukturen ergänzen sich zu einer neuen Form von Kulturlandschaft an der Nahtzone zwischen Stadt und Landschaft, sie sind flexibel und nut-3- zungsoffen. Dies ist aber auch das ausschlaggebende Merkmal für die Berücksichtigung der privaten Belange. Das nutzungsoffene Konzept und die Flexibilität der Planung ermöglichen es in enger Abstimmung mit den Privaten verträgliche Nutzungsvorschläge in den nachgeschalteten Konkretisierungsstufen und eventuell notwendigen Verfahrensschritten zu berücksichtigen. Die derzeitige planungsrechtliche Situation lässt nicht erkennen, dass die privaten Belange im Rahmen dieses informellen Planungsschrittes ungerecht abgewogen wären. Der Regionalplan stellt überwiegend allgemeine Freiraum- und Agrarbereiche dar. Der Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim in der derzeit gültigen Fassung stellt bereits heute entlang des westlichen Ortsrandes Grünfläche mit verschiedenen Zweckbestimmungen dar. Große Teile des Projektgebietes sind als landwirtschaftliche Fläche dargestellt. Das geplante Nutzungskonzept weist unterschiedliche Bereiche auf. Der innere zum Siedlungsrand orientierte Bereich soll die ihm zugewiesene Zweckbestimmung von Erholungs- und Freizeitnutzungen aufnehmen. Dieser Bereich wird von der Felderpromenade durchlaufen. An diesen Bereich schließt sich ein Freiraum an, der zur feldgeprägten Erholungslandschaft entwickelt werden soll. Eine weiterhin landwirtschaftliche Nutzung soll in diesem Bereich gerade nicht ausgeschlossen sein. Dieser Bereich wird durch die Horizontallee zur freien Landschaft hin begrenzt. Da sich die vorgesehene Konzeption einer flexiblen und nutzungsoffenen Parklandschaft nicht wesentlich von den derzeitigen Darstellungen unterscheidet, kann im derzeitigen Planungsstadium nicht erkannt werden, dass die privaten Belange gegenüber dem öffentlichen Belang der Beseitigung einer defizitären Grünraumversorgung ungerecht abgewogen wären, dies bezieht Einschränkungen durch die schrittweise Entwicklung von Flächen zur Nutzung durch Bürgergruppen bzw. zur Erholung (im Bereich der Felderpromenade) oder der Entwicklung derzeit intensiv in der Ackernutzung stehender Flächen in extensive Flächen bzw. eine Grünlandnutzung (bis zur Horizontallee) ebenso mit ein wie die Anlage eines gestalteten Wegenetzes. Dies gerade vor dem Hintergrund, dass der weitere Prozess in enger Abstimmung mit der Öffentlichkeit und den Betroffenen erfolgen soll und im fortlaufenden Prozess die erarbeitenden Konkretisierungsschritte zur öffentlichen Diskussion gestellt werden. Im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung wurden von Seiten der Bürger 4 schriftliche Stellungnahmen eingereicht (abgedruckt im nicht öffentlichen Teil unter B1 bis B4 mit einer Übersicht der betroffenen Flurstücke). Beratung und Beschlussfassung über die eingegangenen Anregungen und Stellungnahmen Die Eingabesteller B1 befürworten grundsätzlich das Projekt Nordpark Pulheim und bekunden ihr Interesse an der Planung und Umsetzung mitzuwirken. Sie legen Kritikpunkte dar und machen konstruktive Vorschläge für die spätere Ausführungsplanung. Das Schreiben liegt der Koordinierungsstelle Umweltschutz vor, die in Abstimmung mit den Beteiligten und dem beauftragten Büro die Ausführungsplanung abstimmt. Ein Beschluss hierfür ist im Rahmen der hier behandelten informellen Planungsstufe nicht erforderlich. Eingabesteller B2: Bürger, vertreten durch die Anwaltskanzlei Dr. Rudolf Wansleben Schreiben vom 08.05.2009 und 25.05.2009 Wesentlicher Inhalt der Anregung: Die Eingabesteller B2 tragen verschiedene Bedenken gegen das Projekt Nordpark Pulheim vor. Im Wesentlichen wird die Herausnahme der in ihrem Eigentum bestehenden Parzellen aus dem Planungsbereich gefordert mit dem Hinweis, dass eine „quasi enteignende“ Vereinnahmung der Fläche durch die Darstellung als Parktauftaktfläche gesehen werde. Im weiteren Schreiben tragen Sie noch vor, dass die Parkeingangsfläche der Friedhofruhe und einer ungestörten Religionsausübung entgegenstünde. Stellungnahme der Verwaltung / Abwägungsvorschlag zu B2: -4- Bei einer Planung dieser Größenordnung ist es weder unüblich noch anders möglich, als Flächen zu überplanen, die sich nicht im Besitz der Stadt befinden. Zur Umsetzung der Bestrebungen der Stadt Pulheim einen ortsnahen Landschaftspark für die Pulheimer Bürger/innen zu entwickeln, tritt die Stadt daher in Verhandlungen mit allen Grundstückseigentümer/innen, deren Grundstücke von der Planung betroffen sind. Dies gilt zunächst vorwiegend für den ersten Bauabschnitt von der Venloer Straße bis zum Ende der Friedhofserweiterungsfläche des Parkfriedhofs am Schürgespfad. Die bestehende planrechtliche Situation stellt sich wie folgt dar. Die Parzellen der Eingabesteller liegen innerhalb des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 46 „Friedhof“ Pulheim, der in Übereinstimmung mit der bestehenden Darstellung im Flächennutzungsplan Grünfläche (Zweckbestimmung Friedhof) festsetzt. Hieraus resultiert bereits derzeit formell ein allgemeines Vorkaufsrecht für die Stadt Pulheim nach § 24 (1) Nr. 1 BauGB, wenn auch für Friedhofszwecke. Die Planung des Nordparks nutzt hier die veränderten Bedarfe für Friedhofsflächen, um an dieser Stelle einen übergeordneten öffentlichen Belang bzw. Bedarf, nämlich den der Naherholung der Pulheimer Bürger durch die Schaffung eines Landschaftsparks zu decken. In der Auswirkung der Planung gegenüber der bestehenden rechtlichen Situation ist aus planrechtlicher Sicht kein wesentlicher Unterschied zu erkennen, die Darstellung als Grünfläche verändert sich lediglich in Ihrer bezeichneten Zweckbestimmung. Die Planung des Nordparks erfolgt zunächst als Änderung des Flächennutzungsplanes, wodurch sich zunächst keine Außenwirkung, d.h. keine unmittelbare rechtliche Wirkung gegenüber Dritten ergibt. Die durchgeführte Öffentlichkeitsveranstaltung zum Nordpark Pulheim war Bestandteil der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß den §§ 3 (1) und 4 (1) BauGB im Rahmen der Flächennutzungsplan-Teiländerung 16.0 -Nordpark Pulheim-. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit wurde fristgerecht und ortsüblich über die lokale Presse bekannt gemacht und anschließend durchgeführt. Daher wurde dem Antragsteller im ersten Antwortschreiben der Verwaltung mitgeteilt, dass seine Eingabe auch im Rahmen des FNP - Verfahrens behandelt wird. Im Bereich der Flächen der Eingabesteller wird der FNP in Bezug auf das sich in der Konkretisierung befindliche Parkkonzept eine Darstellung vorsehen, die eine landwirtschaftliche Nutzung nicht ausschließt. Eine Anpassung des Bebauungsplanes kann nach erfolgter FNP-Änderung vorgenommen werden, in einem solchen Verfahren ist eine Beteiligung der Öffentlichkeit erneut vorgesehen. Den vorgebrachten Bedenken hinsichtlich der Friedhofsruhe und der freien Religionsausübung kann nicht gefolgt werden. Inwiefern eine intensive landwirtschaftliche die Nutzung die Friedhofsruhe und freie Religionsausübung weniger beeinträchtigen sollte, als eine Parknutzung erschließt sich nicht. Im Übrigen steht eine in eine Parklandschaft integrierte Friedhofsfläche den angeführten Belangen nicht entgegen. Im Vergleich zu anderen Friedhofslagen ist hier eher von einer verträglichen Integration der Friedhofsnutzung auszugehen. Diese Belange der Friedhofsnutzung werden in der Ausführungsplanung berücksichtigt. Beschlussentwurf: Der Rat der Stadt Pulheim beschließt, die Anregungen gemäß dem vorstehenden Abwägungsvorschlag nicht zu berücksichtigen. Eingabesteller B3 und B4: Bürger Wesentlicher Inhalt der Anregung: Die Eingabesteller legen gleichlautend gegen das beabsichtigte Planvorhaben für den Bereich der eigenen Grundstücke Widerspruch ein, ohne diesen näher zu erläutern. Sie weisen darauf hin, dass sie nicht bereit sind die Grundstücke zu veräußern und bitten um ausführliche Informationen und Gespräche für den weiteren Planungsprozess. -5- Stellungnahme der Verwaltung / Abwägungsvorschlag zu B3 und B4: Der Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim in der derzeit gültigen Fassung stellt für die Grundtücke der Eingabesteller Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage und Spielplatz dar. Die im Verfahren befindliche Teiländerung Nr. 16.0 des Flächennutzungsplanes der Stadt Pulheim wird für diese Grundstücke auch Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage darstellen, so dass es auf der FNP-Ebene durch das Projekt Nordpark Pulheim zu keiner Veränderung kommt. Die planungsrechtliche Grundlage für die Entwicklung eines Parkraumes im Bereich der Grundstücke der Eingabesteller war somit bereits in Vergangenheit gegeben. Die Verwaltung ist bestrebt aufgrund der informellen und prozesshaften Form der städtebaulichen Planung, die keine unmittelbare Rechtswirkung gegenüber Dritten entwickelt, einvernehmliche Lösungen mit den Grundstückseigentümern zu erzielen und diese intensiv an dem langfristig ausgerichteten Planungsprozess zu beteiligen. Ferner ist die Verwaltung durch den vorgesehenen Beschluss eines Stadtumbaugebietes an die §§ 137 und 139 BauGB gebunden. Beim Stadtumbau ist ein permanenter Dialog mit den Betroffenen wünschenswert und erforderlich. Die Betroffenen sind immer dann erneut zu beteiligen, wenn dies nach dem jeweiligen Stand der Planungsarbeiten möglich und sinnvoll ist. Das ist dann der Fall, wenn es einerseits hinreichend konkrete (neue) Vorstellungen gibt, die erörtert werden können. Beschlussentwurf: Der Rat der Stadt Pulheim beschließt, die Anregungen gemäß dem vorstehenden Abwägungsvorschlag nicht zu berücksichtigen. Vorkaufsrechtssatzung (Mitteilung) Die Planung legt zusammen mit § 25 (1) Nr.2 BauGB die rechtliche Grundlage für die Begründung eines besonderen Vorkaufsrechtes an Grundstücken. Die Verwaltung erarbeitet einen Entwurf für eine derartige Satzung einschließlich (einer Begründung), der nach der Sommerpause in die politische Diskussion eingebracht werden soll. -6-