Beschlussvorlage (Begründung)

STADT PULHEIM - RHEIN-ERFT-KREIS - BEBAUUNGSPLAN NR. 64 PULHEIM 1301 BEGRÜNDUNG ZUM SATZUNGSBESCHLUSS 1. Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 4. Bestand 5. Planungsziel 6. Inhalt der Planänderung 7. Auswirkungen der Planung 1 T1193.doc 1. Planerfordernis Der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 64 Pulheim setzt für den südwestlichen Teil der Streuobstwiese (ehemaliges Flurstück 125 bzw. jetzt Flurstück 517) eine trapezförmig festgesetzte überbaubare Fläche fest, welche dem Grundstückszuschnitt in diesem Teilbereich entspricht. Aufgrund der hohen Anzahl schützenswerten Baumbestandes dort wurde die Baugrenze parallel zum Elchweg in einem relativ großen Abstand von 7.0 m zur zukünftigen Straßenbegrenzungslinie festgesetzt. Diese Situation führt dazu, dass dieser trapezförmige Endteil des Grundstücks aufgrund der im rechtskräftigen Bebauungsplan festgesetzten Baufläche schwierig zu bebauen ist, denn: Eine den Festsetzungen des Bebauungsplanes entsprechende Bebauung würde eine Parzellengröße von ca. 900 qm voraussetzen – dies entspricht der derzeitigen Parzellierung. Da sich die Vermarktung einer derart großen Fläche jedoch als sehr problematisch darstellt, beantragt der Grundstückseigentümer eine Modifizierung der Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche für diesen Teilbereich, um die entsprechende Fläche - im Zusammenhang mit einer geringfügigen Vergrößerung der Fläche des jetzigen Flurstücks 517 - teilen und somit zwei Baugrundstücke mit entsprechend geringeren Grundstücksgrößen anbieten zu können, die dann mit zwei freistehenden Einzelhäusern bebaut werden können. 2. Räumlicher Geltungsbereich Der räumliche Geltungsbereich der vereinfachten Änderung umfasst somit den südöstlichen unteren Teilbereich des ehemaligen Flurstücks 125 (Streuobstwiese) und somit eine geringfügig größere Fläche als das dort bereits ausparzellierte Flurstück 517. Die genaue Planabgrenzung ist aus der Planzeichnung ersichtlich. 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim stellt den Geltungsbereich der Planänderung als „Wohnbaufläche“ dar. Da die im rechtskräftigen Bebauungsplan festgesetzte Art der baulichen Nutzung, nämlich „reines Wohngebiet“, nicht verändert wird, liegt keine Abweichung von der übergeordneten gemeindlichen Zielsetzung für die Entwicklung des Ortsteils vor. Der Planentwurf beinhaltet folglich keinen Verstoß gegen das Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 BauGB. 4. Bestand Die in Rede stehende Fläche ist derzeit unbebaut und ist Teil der dort vorhandenen Streuobstwiese. Auf dem nordöstlich jenseits des Stichwegs gelegenen Flurstück wurde bereits ein Doppelhaus errichtet, welches vom Elchweg aus erschlossen ist. Die nunmehr vorgesehene Bebauung mit zwei freistehenden Einzelhäusern fügt sich daher gut in die vorhandene Bebauungsstruktur ein. 2 T1193.doc 5. Planungsziel Ziel des Änderungsplans ist es, die bauleitplanerischen Voraussetzungen für eine Bebauung des südöstlichen unteren Teilbereichs der Streuobstwiese mit zwei freistehenden Einzelhäusern zu schaffen. Da aufgrund der derzeitigen Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche in diesem Teilbereich eine derartige Bebauung nicht realisierbar wäre, ist eine entsprechende Modifizierung der Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen notwendig. 6. Inhalt der Planänderung Die Planänderung besteht in erster Linie aus einer geänderten Festsetzung der Baugrenzen. Die ursprünglich festgesetzte Bautiefe von 25.0 m in Verbindung mit der parallel zum Elchweg in einem Abstand von 7.0 m festgesetzten Baugrenze wird aufgehoben. Stattdessen werden zwei Baufenster festgesetzt, die zukünftig die Errichtung der zwei vorgesehenen Einzelhäuser mit je einer Grundfläche von maximal 120 m² ermöglichen. Deren Lage wurde jeweils so gewählt, dass fast alle der im Ursprungsplan bereits festgesetzten erhaltenswerten Bäume auch weiterhin als solche festgesetzt werden können. Lediglich einer dieser Bäume, welcher im Bereich der dort geplanten Garagenzufahrt liegt, wird daher nicht erhalten werden können. Eine entsprechende Ersatzpflanzung ist vorgesehen und wird im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens sichergestellt. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass das im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 64 Pulheim festgesetzte Maß zur Regelung der baulichen Dichte, nämlich eine Grundflächenzahl von lediglich 0.25, nicht verändert wird und daher bei den konkreten Bauvorhaben (Grundfläche von Hauptgebäude plus Terrasse) strikt einzuhalten ist. Dies gilt im Übrigen auch für die damit unmittelbar verbundene Einhaltung der GRZ nach § 19 Abs. 4 BauNVO, wonach die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten sowie der Nebenanlagen i. S. des § 14 BauNVO mitzurechnen sind. Die festgesetzte GRZ darf durch diese baulichen Anlagen um bis zu 50 % überschritten werden, d.h. hier bis zu einem Wert von maximal 0.375. Im Zusammenhang mit der vorgesehenen geänderten Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche sieht der Änderungsplan auch eine Anpassung der festgesetzten Verkehrsfläche des Elchwegs an die vorliegende Ausbauplanung vor. Entsprechend dieser Ausbauplanung entfällt die im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 64 Pulheim noch vorgesehene Verbreiterung des Elchwegs auf insgesamt 7.0 m Breite. Dementsprechend wird sich die Festsetzung der Verkehrsfläche an der im Kataster bereits aufgenommenen Parzellierung orientieren, nach der der derzeitigen Straßenparzelle lediglich ein ca. 0.5 m breiter Streifen für den Endausbau zugeschlagen werden wird. 3 T1193.doc 7. Auswirkungen der Planung Die vorgesehene Planänderung führt – wie oben dargelegt – nicht zu einer stärkeren Verdichtung der Bebauung und somit auch nicht zu einem höheren Versiegelungsgrad als bei einer Umsetzung des geltenden Planungsrechtes; darüber hinaus berücksichtigt die beabsichtigte Bebauung mit zwei Einzelhäusern weitestgehend den vorhandenen Baumbestand. Daher ist nicht von relevanten „neuen“ Auswirkungen auf die Umwelt auszugehen. Pulheim, den 16.02.2009 Planungsabteilung 4 T1193.doc