Beschlussvorlage (Bebauungsplan Nr. 10 Pulheim, 3. Änderung Bereich: Industriestraße Teiländerung der Baugebietsfestsetzung (GI in GE) Aktualisierung des Einzelhandelsausschlusses gem. Einzelhandelskonzept Aufstellungsbeschluss zur Änderung gemäß § 2 BauGB Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB)

Stadt Pulheim Der Bürgermeister V o r l a g e Nr: Zur Beratung/Beschlussfassung an: Gremium Umwelt- und Planungsausschuss IV-61 ro/wo (Amt/Aktenzeichen) Termin 03.12.2008 ö. S. X Herr Rosenkranz (Verfasser/in) 166/2008 nö. S. TOP 3 19.11.2008 (Datum) BETREFF: Bebauungsplan Nr. 10 Pulheim, 3. Änderung Bereich: Industriestraße Teiländerung der Baugebietsfestsetzung (GI in GE) Aktualisierung des Einzelhandelsausschlusses gem. Einzelhandelskonzept Aufstellungsbeschluss zur Änderung gemäß § 2 BauGB Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB VERANLASSER/IN ANTRAGSTELLER/IN: Investor / Verwaltung HAUSHALTS- / PERSONALWIRTSCHAFTLICHE AUSWIRKUNGEN: Die Vorlage hat haushaltswirtschaftliche Auswirkungen: ja X nein Die Vorlage hat personalwirtschaftliche Auswirkungen: ja X nein wenn ja: Finanzierungsbedarf (ggf. inkl. zusätzlicher Personalkosten) gesamt: € davon: - im Haushalt des laufenden Jahres: € - in den Haushalten der folgenden Jahre: Jahr: Jahr: Jahr: € € € Die Mittel stehen haushaltswirtschaftlich zur Verfügung: wenn nein: Finanzierungsvorschlag: -1- ja nein BESCHLUSSVORSCHLAG: 1. Der Umwelt- und Planungsausschuss beschließt gemäß § 2 Abs. 1 BauGB die Aufstellung der 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 10 Pulheim (Bereich: Industriestraße). Ziel der Planung ist zum einen, für einen Teil des Plangebiets die Baugebietsfestsetzung von Industriegebiet (GI) in Gewerbegebiet (GE) umzuwandeln, damit hier ein Nutzungs- und Bebauungskonzept eines Investors realisiert werden kann, welches u.a. die Errichtung einer Merkur Spielothek beinhaltet. Zum anderen soll für den gesamten Plangeltungsbereich der Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben auf der Basis der Sortimentsliste geregelt werden, die der Rat am 17.06.2008 mit dem Einzelhandelskonzept beschlossen hat, insofern also eine Aktualisierung erfolgen, die sukzessive für alle Bebauungspläne vorzunehmen ist, die Gewerbeund/oder Industriegebiete festsetzen. Zusätzlich soll eine Altlastfläche auf einem Grundstück im Plangebiet zeichnerisch dargestellt werden. - Aufstellungsbeschluss 2. Der Umwelt- und Planungsausschuss beauftragt die Verwaltung, auf der Grundlage des Nutzungs- und Bebauungskonzepts des Investors sowie mit der aktuellen Liste der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) Baugesetzbuch durchzuführen. Die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit erfolgt während drei Wochen in den Sprechstunden der Verwaltung. ERLÄUTERUNGEN: Der Bebauungsplan Nr. 10 Pulheim, 2. Änderung wurde aufgestellt in der Zeit vom 15.02.2005 bis 11.09.2007 (Satzungsbeschluss). Rechtskraft erlangte er am 09.10.2007. Mit ihm wurden im Wesentlichen drei Ziele verfolgt: Durch Anpassung des Bebauungsplans an die Baunutzungsverordnung von 1990 sollte die Steuerung der Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben möglich werden bei gleichzeitiger Beibehaltung der Industriegebietsfestsetzung (GI). Die Plangebietsflächen sollten (überwiegend) auch weiterhin für industriell geprägte gewerbliche Nutzungen zur Verfügung stehen. Schließlich wurde jeglicher Verkauf von zentren- und nahversorgungsrelevanten Waren mittels neuer, gutachterlich bestimmter Sortimentsliste für den Plangeltungsbereich ausgeschlossen. Der jetzt von der Verwaltung vorgelegte Aufstellungsbeschluss für eine 3. Änderung des BP 10 Pulheim ist in der Hauptsache veranlasst durch den Antrag einer Projektentwicklungsgesellschaft, die die Grundstücksflächen, die ehemals von der Firma Knauber genutzt wurden, einer Neubebauung zuführen möchte (siehe ANLAGE 1 n.ö.T.). Die seit Jahren leerstehende Alt-Knauber-Immobilie stellt gewissermaßen einen städtebaulichen Missstand dar, an dessen Beseitigung auch die Stadt Pulheim interessiert ist. Der Projektentwickler hat ein Nutzungs- und Bebauungskonzept vorgelegt, das die Errichtung dreier neuer Gebäude vorsieht (siehe ANLAGEN 1 und 2 ö.T.) Genutzt werden sollen sie durch einen Betreiberpool aus: 1. Fa. PV-Automotive, Kfz-Verschleißteile-Großhandel als Hauptnutzer 2. Merkur Spielothek, Entertainment 3. Futterhaus, Tiernahrung -2- Die vorgesehene Positionierung der Nutzungen in ihren jeweiligen Gebäuden ist dem Lageplan (ANLAGE 1 ö.T.) zu entnehmen. Dieser stellt auch die gewünschte Erschließung der Vorhaben dar. Bisher wurde das ehemalige Knauber-Grundstück über das ehemalige Zentex-Grundstück von der Industriestraße erschlossen. Der Projektentwickler strebt nun auch eine Erschließung von der Venloer Straße an. Geplant ist ein nur rechts auf das Grundstück Einfahren und ein rechts Ausfahren. Der Rhein-Erft-Kreis als Straßenbaulastträger hat grundsätzlich Einverständnis signalisiert, wobei er es allerdings für erforderlich hält, die neue Erschließung als öffentliche Verkehrsfläche im Bebauungsplan festzusetzen. Im Rahmen der zunächst durchzuführenden frühzeitigen Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange sollen hierzu weitere Abstimmungen erfolgen. Die Erschließung von der Industriestraße, die über eine Baulast gesichert ist, bleibt natürlich weiterhin erforderlich. Die ANLAGE 2 ö.T. visualisiert perspektivisch die Grundstücksbebauung und –nutzung. Dem Projektentwickler zufolge ist das Konzept erfolgversprechend nur umsetzbar, wenn das geplante Entertainment-Center in Gestalt der Merkur Spielothek gebaut und betrieben werden kann. Damit entsteht ein Änderungsbedarf für den Bebauungsplan. Der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 10 Pulheim, 2. Änderung setzt die fraglichen Grundstücksflächen als Industriegebiet (GI) fest. Vergnügungsstätten, und als solche gelten Spielhallen wie hier vom Projektentwickler geplant, sind in Industriegebieten unzulässig. Will man also die baurechtlichen Voraussetzungen schaffen, das Nutzungskonzept vollständig umzusetzen, ist im fraglichen Teilgebiet die Baugebietsfestsetzung in Gewerbegebiet (GE) zu ändern. Dieser Änderungsbedarf besteht also zunächst nur für die Grundstücksflächen, auf die sich das Entwicklungsprojekt bezieht. Der Plangeltungsbereich der – hier vorgeschlagenen – 3. Änderung, soll sich aber, wie der Übersichtsplan im Maßstab 1: 5000 zeigt, auf das gesamte Gebiet des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 10 Pulheim, 2. Änderung erstrecken. Das hat seinen Grund darin, dass der Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben im gesamten Bebauungsplangebiet insofern aktualisiert werden soll, als die zugrunde liegende Liste zentren- und nahversorgungsrelevanter Sortimente in der Aufstellung Festsetzungsinhalt des Bebauungsplans werden soll, wie sie der Gutachter, der das Einzelhandelskonzept für die Stadt Pulheim erarbeitete, zusammengestellt hat. Dabei ist allerdings die von dieser Liste abweichende Beschlusslage hinsichtlich des Sortiments „Tiere, zoologischer Bedarf, Tierfutter“, welches demnach als nicht zentrenrelevant gilt, zu beachten. Es gibt weitere Gründe, die Planänderung nicht nur vorhabenbezogen auf den Grundstücksbereich „Alt-Knauber“ zu beschränken. Zu ihnen gehören die nachträgliche Kennzeichnung einer Altlastfläche im Bereich des ehemaligen Bree-Geländes sowie die Änderung der Grundflächenzahl für alle Teilflächen mit einer GI-Festsetzung. Außerdem erscheint es bauleitplanerisch sinnvoll, die Umwandlung der GI-Ausweisung in eine GE-Ausweisung auch auf das ehemalige ZentexGrundstück zu erstrecken, da - wie in der Vergangenheit - auch zukünftig hier eine eher handelsoder dienstleistungsorientierte Nutzung vernünftig erscheint. An dieser Stelle soll die stichwortartige Aufzählung genügen. Detaillierter kann und soll im Rahmen der Begründung zum noch zu erarbeitenden Auslegungsexemplar eingegangen werden. Zunächst geht es darum, den Beschluss zur Baurechtschaffung für das neue Bebauungskonzept zu fassen. Die Verwaltung schlägt folglich vor, die Aufstellung der 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 10 Pulheim zu beschließen und die Verwaltung zu beauftragen, mit den Konzeptplänen des Projektentwicklers die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB durchzuführen. -3- -4-