Beschlussvorlage (textliche Festsetzungen)

STADT PULHEIM - RHEIN-ERFT-KREIS - BEBAUUNGSPLAN NR. 94 BRAUWEILER Entwurf der TEXTLICHEN FESTSETZUNGEN A. Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 1 BauGB 1. Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) Allgemeine Wohngebiete (WA) gemäß § 4 BauNVO Gemäß § 1 Abs. 6 BauNVO wird festgesetzt, dass die nach § 4 Abs. 3 BauNVO im Allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässigen Betriebe des Beherbergungsgewerbes (Nr. 1) Gartenbaubetriebe (Nr. 4) und Tankstellen (Nr. 5) nicht Bestandteil des Bebauungsplanes sind. 2. Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) 2.1 Traufhöhe (TH) und Oberkante baulicher Anlagen (OK) Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. mit § 16 Abs. 2 und § 18 Abs. 1 BauNVO ist die Höhe baulicher Anlagen durch die max. Traufhöhe (TH) und die max. Höhe der Oberkante der baulichen Anlagen (OK) bestimmt. Als oberer Bezugspunkt für die TH wird die Schnittkante zwischen den Außenflächen des aufgehenden Mauerwerks und der Oberfläche der Dachhaut bestimmt. Dies gilt auch bei Flachdächern und Pultdächern. Die Brüstungen von Dachterrassen sind unabhängig von der Materialwahl in die Traufhöhe einzurechnen. Die Oberkante der baulichen Anlage ergibt sich aus der Dachabschlusskante der Sattelbzw. Walmdächer sowie der Spitze der Zeltdächer. Als unterer Bezugspunkt gilt die mittlere Höhenlage der an das jeweilige Baugrundstück angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche (Außenkante der Verkehrsfläche entlang der Grenze zum anschließenden Baugrundstück). 2.2 Überschreitung der Traufhöhe (TH) durch Staffelgeschosse Die festgesetzten Traufhöhen können durch Staffelgeschosse um maximal 2.3 m überschritten werden. Die daraus resultierende Höhe ist dabei gleich der maximal zulässigen Höhe der Oberkante baulicher Anlagen (OK). Staffelgeschosse müssen mit allen Bauteilen um mind. 1,0 m von allen (freien) Außenwänden zurückgesetzt sein. Ihre Grundfläche darf 2/3 der Fläche des darunter liegenden Geschosses nicht überschreiten. 1 T423.doc 3. Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) 3.1 Überschreiten der Baugrenze Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. mit § 23 Abs. 3 BauNVO wird festgesetzt, dass ein Überschreiten der im Plan mit gekennzeichneten Baugrenzen durch maximal 3 m hohe Anbauten bis zu einer Tiefe von max. 3,0 m zulässig ist, sofern die max. zulässige GRZ von 0,4 durch diese baulichen Anlagen nicht überschritten wird. Als unterer Bezugspunkt gilt die mittlere Höhenlage der an das jeweilige Baugrundstück angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche (Außenkante der Verkehrsfläche entlang der Grenze zum anschließenden Baugrundstück). Die Errichtung von Dachterrassen auf den Anbauten ist unzulässig. 4. Garagen, Stellplätze und Nebenanlagen 4.1 Stellplätze und Garagen Stellplätze und Garagen sind ausschließlich innerhalb der Bauflächen und den seitlichen Abstandsflächen zulässig. Ausnahmsweise kann die hintere Baugrenze durch Garagen um max. 3,0 m überschritten werden. 4.2 Nebenanlagen Gemäß § 14 Abs. 1 BauNVO i. V. mit § 23 Abs. 5 BauNVO wird festgesetzt, dass auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen untergeordnete oberirdische Nebenanlagen nur eingeschränkt bis zu einem Rauminhalt von max. 30 cbm zulässig sind. In den als Vorgartenfläche festgesetzten Bereichen sind Nebenanlagen unzulässig. Ausgenommen hiervon sind Anlagen für die Unterbringung von Abfall- und Wertstoffbehältern. 5. Entwässerung Gemäß § 9 Abs. 6 der Entwässerungssatzung der Stadt Pulheim vom 23.12.1999 (einschließlich 1. - 2. Änderung) sind in den im Trennsystem entwässerten Bereichen das Schmutz- und das Niederschlagswasser den jeweils dafür bestimmten Anlagen zuzuführen. Das Schmutzwasser ist über einen Schmutzwasserkanal in den Randsammler Nord Brauweiler einzuleiten. Das anfallende Niederschlagswasser ist in den Regenwasserkanal einzuleiten. 2 T423.doc B. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 4 BauGB i. V. mit § 86 Bauordnung NRW Dachform Für Baukörper, die nicht als Nebenanlagen und Garagen im Sinne der §§ 12 u. 14 BauNVO gelten, sind Flachdächer, Satteldächer, Walmdächer, Pultdächer und Zeltdächer zulässig. Dachaufbauten und Dacheinschnitte Dachaufbauten und Dacheinschnitte sind nur bis max. 50 % der Trauflänge der entsprechenden Gebäudeseite zulässig. Dachüberstände werden nicht zur Trauflänge gerechnet. Die vorgenannten Bauteile sind mit ihrem oberen Abschluss in einem Abstand von mindestens 1,0 m unter der Oberkante der baulichen Anlage einzubinden und müssen einen Mindestabstand von 1,25 m von den Gebäudeabschluss- bzw. Gebäudetrennwänden einhalten. Einfriedungen Als Abgrenzung der Vorgärten (siehe entsprechende Signatur) sind nur Hecken bis zu 1,2 m über der Oberkante der angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche zulässig. Eingebunden in diese Hecken sind Maschendrahtzäune bis max. 1.0 m Höhe zulässig. Als unterer Bezugspunkt gilt die mittlere Höhenlage der an das jeweilige Baugrundstück angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche (Außenkante der Verkehrsfläche entlang der Grenze zum anschließenden Baugrundstück). Außerhalb der Vorgärten sind Einfriedungen ausschließlich als lebende Hecken bis max. 2,0 m zulässig. Eingebunden in diese Hecken sind nur Maschendraht- oder Stabgitterzäune bis max. 1,8 m zulässig. Ausnahmsweise können solche Einfriedungen in Flächen für Vorgärten zugelassen werden, wenn sie zur seitlichen Abschirmung der rückwärtigen Ruhebereiche dienen. Vorgartenflächen Die mit gekennzeichneten Vorgartenbereiche sind unversiegelt anzulegen und gärtnerisch zu gestalten. Befestigte Flächen (Hauseingang, Zufahrt Garage) dürfen insgesamt 50 % der Vorgartenfläche nicht überschreiten. Stellplätze sind in diesen Bereichen nur auf der Fläche der Garagenzufahrt zulässig. 3 T423.doc Kennzeichnungen und nachrichtliche Übernahmen gemäß § 9 Abs. 5 und 6 BauGB 1. Wasserschutzzone Das gesamte Plangebiet liegt im Grundwassereinzugsgebiet des Wasserwerkes Köln-Weiler in der Wasserschutzzone III B. Die Regelungen der ordnungsbehördlichen Verordnung zur Festsetzung des Wasserschutzgebietes für die Gewässer im Einzugsgebiet der Wassergewinnungsanlagen Weiler und Worringen/Langel der Gas-, / Elektrizitäts- und Wasserwerke Köln AG sind zu beachten. 2. Bodendenkmäler Bei Bodeneingriffen können Bodendenkmäler (kultur- und/oder naturgeschichtliche Bodenfunde, d.h. Mauern, alte Gräben, Einzelfunde, aber auch Veränderungen und Verfärbungen in der natürlichen Bodenbeschaffenheit, Höhlen und Spalten, aber auch Zeugnisse tierischen und/oder pflanzlichen Lebens aus erdgeschichtlicher Zeit) entdeckt werden. Die Entdeckung von Bodendenkmälern ist dem Rheinischen Amt für Bodendenkmalpflege in Bonn (Tel.: 0228/9844-0, Fax.: 0228/9843-119) unverzüglich anzuzeigen und die Entdeckungsstelle mindestens drei Werktage in unverändertem Zustand zu erhalten (§§ 15 und 16 Denkmalschutzgesetz NW), falls diese nicht vorher von den Denkmalbehörden freigegeben wird. Der Landschaftsverband Rheinland ist berechtigt, das Bodendenkmal zu bergen, auszuwerten und für wissenschaftliche Erforschung bis zu 6 Monate in Besitz zu nehmen (§ 16 DSchG NW). Zur Vermeidung von Konflikten mit den Belangen der Bodendenkmalpflege/-schutz ist dem Fachamt die Begleitung der Erdarbeiten zu ermöglichen. Der Beginn der Erdarbeiten ist der Außenstelle Nideggen, Zehnthofstr. 45, 52385 Nideggen, Tel: 02425/7684, Fax: 02425/7584 drei Wochen vorher schriftlich mitzuteilen. 3. Baugrundverhältnisse Die Bodenkarte des Landes Nordrhein-Westfalen, Blatt L5106 weist in einem Teilbereich des Plangebietes Böden aus, die humoses Bodenmaterial enthalten. Humose Böden sind empfindlich gegen Bodendruck und nur eingeschränkt tragfähig. Hier sind die Bauvorschriften der DIN 18196 "Erd- und Grundbau; Bodenklassifikation für bautechnische Zwecke" sowie die Bestimmungen der Bauordnung des Landes NRW zu beachten. Ferner können im Plangeltungsbereich Mergelgruben vorhanden sein. 4. Kampfmittel Weist bei der Durchführung von Bauvorhaben der Erdaushub auf außergewöhnliche Verfärbungen hin oder werden verdächtige Gegenstände beobachtet, sind die Arbeiten sofort einzustellen und der Staatliche Kampfmittelräumdienst zu verständigen. 4 T423.doc Hinweise Schallschutz Für die Grundstücke, die am nördlichen Siedlungsrand und somit der L 213 nahe liegen, hat die schalltechnische Untersuchung errechnet, dass die Orientierungswerte der DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) geringfügig überschritten werden, ohne dass dies die Festsetzung passiver Schallschutzmaßnahmen erfordert hätte. Dennoch spricht der Gutachter für diese Grundstücke folgende Empfehlung aus: An allen Straßenfronten und den Seitenfronten der der L 213 nächstgelegenen Wohnhäuser wird an zum Schlafen bestimmten Räumen (Schlaf- und Kinderzimmern) empfohlen, fensterunabhängige Belüftungseinrichtungen vorzusehen, welche den hygienisch erforderlichen Luftaustausch sicherstellen und den Rauminnenpegel über Nacht nicht über Li-30db(A) steigen lassen. Pulheim, den 30.09.2008 5 T423.doc