Beschlussvorlage (Bebauungsplan Nr. 69 Pulheim Bereich: Am Schwefelberg Änderung gem. § 2 BauGB Aufstellungsbeschluss Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB)

Stadt Pulheim Der Bürgermeister V o r l a g e Nr: Zur Beratung/Beschlussfassung an: Gremium Umwelt- und Planungsausschuss IV-61 ro/wo (Amt/Aktenzeichen) Termin 22.10.2008 ö. S. X Herr Rosenkranz (Verfasser/in) 16/2008 nö. S. TOP 4 10.10.2008 (Datum) BETREFF: Bebauungsplan Nr. 69 Pulheim Bereich: Am Schwefelberg Änderung gem. § 2 BauGB Aufstellungsbeschluss Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB VERANLASSER/IN ANTRAGSTELLER/IN: Investor HAUSHALTS- / PERSONALWIRTSCHAFTLICHE AUSWIRKUNGEN: Die Vorlage hat haushaltswirtschaftliche Auswirkungen: ja X nein Die Vorlage hat personalwirtschaftliche Auswirkungen: ja X nein wenn ja: Finanzierungsbedarf (ggf. inkl. zusätzlicher Personalkosten) gesamt: € davon: - im Haushalt des laufenden Jahres: € - in den Haushalten der folgenden Jahre: Jahr: Jahr: Jahr: € € € Die Mittel stehen haushaltswirtschaftlich zur Verfügung: wenn nein: Finanzierungsvorschlag: BESCHLUSSVORSCHLAG: -1- ja nein 1. Der Umwelt- und Planungsausschuss der Stadt Pulheim beschließt gemäß § 2 (1 + 4) BauGB die Aufstellung der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 69 Pulheim (Bereich: Am Schwefelberg). Ziel der Änderung ist, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung eines Möbelhauses zu schaffen. Lage und Umfang des Plangeltungsbereiches sind aus dem beigefügten Übersichtsplan ersichtlich. - Aufstellungsbeschluss 2. Der Umwelt- und Planungsausschuss der Stadt Pulheim beauftragt die Verwaltung, auf der Grundlage der vorgelegten Planung die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) Baugesetzbuch durchzuführen. Die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit erfolgt während drei Wochen in den Sprechstunden der Verwaltung. ERLÄUTERUNGEN: Die Stadt Pulheim steht mit einem Projektentwickler in Verhandlungen, der erklärt hat, für einen Betreiber eines Möbelhauses die entsprechende Immobilie zu errichten. Als Standort ist eine Fläche im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 69 Pulheim, Am Schwefelberg, vorgesehen. Dieser setzt die fragliche Fläche als Gewerbegebiet (GE) fest. Im Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim ist der Bereich ebenfalls als Gewerbegebiet dargestellt. Das geplante Möbelhaus soll eine Verkaufsfläche von ca. 20.000 qm haben und wäre damit ein sog. großflächiger Einzelhandelsbetrieb i.S. v. § 11 Abs. 3 BauNVO. Da ein solcher Betrieb außer in einem Kerngebiet nur in einem eigens festgesetzten Sondergebiet zulässig ist, wird eine Änderung des Bebauungsplans Nr. 69 Pulheim erforderlich. Als „Nachbar“ des Möbelhauses ist im Bebauungskonzept des Projektentwicklers ein Autohaus vorgesehen. Ein solches kann auch in einem festgesetzten Gewerbegebiet zulässig sein. Die Erschließung für beide Häuser soll durch einen Straßenabzweig aus dem im angrenzenden Bebauungsplan (Bebauungsplan Nr. 69 Pulheim 1301, Logistikhalle) festgesetzten Kreisverkehrsplatz erfolgen (siehe ANLAGE 1). Daher kann die im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 69 Pulheim ausgewiesene Erschließungsschleife entfallen (ANLAGE 2). Die für Möbel- und Autohaus erforderlichen Stellplätze sind gemeinsam südlich und östlich der geplanten Gebäude angeordnet. Die Verwaltung hat auf der Grundlage des Bebauungs- und Nutzungskonzepts des Projektentwicklers einen „Bebauungsplan-Vorentwurf“ erarbeitet (ANLAGE 3). Mit ihm und mit dem Konzeptplan (ANLAGE 1) sollen die Öffentlichkeit sowie die Behörden und Träger öffentlicher Belange gemäß § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB frühzeitig über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und ihre voraussichtlichen Auswirkungen unterrichtet werden. -2- Zur Schaffung der landesplanerischen und sonstigen bauleitplanerischen Voraussetzungen für die angestrebte Bebauungsplanänderung werden parallel die 17. Änderung des Regionalplanes und die Teiländerung Nr. 15.8 des Flächennutzungsplans der Stadt Pulheim betrieben. Bisher gibt es keine Anhaltspunkte, dass diesen Planänderungen gravierende Bedenken entgegengebracht werden. Die Verwaltung schlägt daher vor, mit dem erarbeiteten Bebauungsplan-Vorentwurf das Änderungsverfahren zu beginnen. Im Folgenden werden stichwortartig die Planinhalte des Bebauungsplan-Vorentwurfs (ANLAGE 4) beschrieben. Es handelt sich nicht um die gemäß § 9 Abs. 8 BauGB vorgeschriebene Begründung zum Bebauungsplan. Diese soll zusammen mit den Angaben gemäß § 2a BauGB erst für die Offenlage des eventuell weiter detaillierten Änderungsentwurfs erarbeitet werden. • Art und Maß der Nutzung Dem Bebauungs- und Nutzungskonzept entsprechend enthält der BP-Vorentwurf als festgesetzte Baugebiete ein Sondergebiet und ein Gewerbegebiet. Die Flächenanteile orientieren sich an den für die geplanten baulichen und sonstigen (Stellplätze) benötigten Flächengrößen. Für das Sondergebiet wird als Nutzungsart ein Möbelhaus mit maximal 20.000 qm Verkaufsfläche vorgeschrieben. Das branchenübliche Randsortiment wird den Regelungen des § 24a LEPro gemäß auf 2000 qm = 10% begrenzt. Das Gewerbegebiet soll das geplante Autohaus aufnehmen. Wie im rechtskräftigen Plan bleiben die Anlagen der Abstandsklassen I-IV des Abstandserlasses ausgeschlossen. Das zulässige Maß der Nutzung wird über eine GRZ von 0,8 und eine auf NN bezogene Höhenbegrenzung festgelegt, welche umgerechnet maximale Gebäudehöhen von ca. 15 m über dem vorhandenen Gelände möglich macht. • Erschließung Die südliche Geltungsbereichsgrenze des Änderungsvorentwurfs (ANLAGE 4)verläuft entlang der im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 69 Pulheim festgesetzten öffentlichen Verkehrsfläche (siehe ANLAGE 2). Diese ist bereits als Baustraße vorhanden, liegt aber nicht innerhalb des Änderungsplans. Mit dem Bebauungsplan Nr. 69 Pulheim 1301 (ANLAGE 3) wurde an der Südostecke des jetzigen Änderungsplans – aber auch außerhalb seines Geltungsbereichs – ein Kreisverkehrsplatz neu festgesetzt. Das gegenwärtige Bebauungs- und Erschließungskonzept des Projektentwicklers sieht vor, die Bauflächen der beiden geplanten Baugebiete über eine gemeinsame Anbindung von diesem Kreisverkehrsplatz aus zu erschließen (siehe ANLAGE 1). Das heißt, dass zur Zeit keine weitergehende Festsetzung zur Erschließung der Plangebietsflächen erforderlich ist. Die in den rechtskräftigen Bebauungsplänen Nr. 69 Pulheim und Nr. 69 Pulheim 1301 ausgewiesenen öffentlichen Verkehrsflächen sichern die Plangebietserschließung. Die im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 69 Pulheim festgesetzte Erschließungsschleife wird überflüssig und entfällt im Änderungsvorentwurf (siehe ANLAGEN 2+4). -3- • Grünflächen, Ausgleichsmaßnahmen, Bodendenkmal Der Plangeltungsbereich des Änderungsplans ist so gewählt, dass von den umfangreichen, im rechtskräftigen Bebauungsplan festgesetzten, dem Eingriffs-Ausgleich dienenden Grünflächen nur diejenigen erfasst sind, die zum Schutz des vorhandenen Bodendenkmals ausgewiesen sind. Für den „engeren“ Bereich des Bodendenkmals – d.h. die als Schutzbereich festgesetzte Fläche – bleibt die Grünflächenfestsetzung unverändert erhalten. Von den darüber hinaus gehenden, die Schutzbereichsfläche innerhalb der (entfallenden) Erschließungsschleife umgebenden Grünflächen bleibt nur ein kleines Dreieck südlich des Schutzbereiches erhalten. Die Übrigen werden zugunsten der Festsetzung nicht überbaubarer Grundstücksfläche überplant. Die durch die Grünflächenüberplanung bedingte Steigerung des Ausgleichsdefizits, welches sich für den rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 69 Pulheim ergab, soll durch planexterne Maßnahmen kompensiert werden. Gleiches gilt für die entlang der entfallenden Erschließungsschleife festgesetzten, 3 m breiten Pflanzstreifen auf den privaten Grundstücksflächen. Genauere Festlegungen wird der Planentwurf enthalten, der für den Verfahrensschritt „Auslegung“ zu erarbeiten ist. Für die im rechtskräftigen Plan vorgeschriebenen Baumpflanzungen innerhalb der - jetzt entfallenden - öffentlichen Verkehrsfläche sollen Ersatzpflanzungen innerhalb der zukünftigen Parkplatzflächen als Pflicht für künftige Bauherren im neuen Plan verankert werden. • Umweltbericht Gemäß § 2 Abs. 4 BauGB ist bei der Aufstellung von Bauleitplänen eine Umweltprüfung durchzuführen, in der die voraussichtlichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet werden. Der Umweltbericht bildet einen gesonderten Teil der Begründung. Wie oben dargelegt, soll die Begründung zu dem Bebauungsplanänderungsentwurf erarbeitet werden, der gemäß § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich ausgelegt werden muss. Diese Begründung wird dann auch einen Umweltbericht enthalten. Zum gegenwärtigen Stand des Verfahrens beschränken sich Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen auf kurze Angaben zum derzeitigen Umweltzustand und zur voraussichtlichen Beeinflussung von Umweltmerkmalen. Das Plangebiet stellt sich derzeit noch als landwirtschaftlich genutzte Fläche dar, deren südliche Grenze allerdings durch eine vor ca. 6 Monaten angelegte Baustraße gebildet wird. Mit der Umsetzung der Planungsziele werden umweltbezogene Auswirkungen einhergehen, die typischerweise mit der großflächigen Versiegelung von Ackerflächen verbunden sind. Eine auf der Basis der für den rechtskräftigen Bebauungsplan erstellten Eingriffs- /Ausgleichsbilanz angepasste Bilanzierung wird erstellt. Nicht in negativer Weise betroffen sein wird die Gesundheit der Bevölkerung. Kulturgüter (hier: Bodendenkmal) bleiben unberührt, da die Schutzgebiets-Festsetzung erhalten bleibt. Schädliche Emissionen treten nur in dem Umfang auf, den üblicherweise ein hohes Kundenverkehrsaufkommen mit sich bringt. Bei der Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung werden diese aufgefordert, sich gerade auch im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung zu äußern. -4-