Beschlussvorlage (Kommentare Boden)

Anmerkungen zum Bericht 01 - 08 / 2007 des Betriebszweigs "Bodenbevorratung und -entwicklung" Vorbemerkungen Die Fassung des Wirtschaftsplans 2007 (V 760/2006 sowie Änderungen/Ergänzungen V 121/2007) wurde unter Vorbehalt der städtischen Haushaltsplanberatungen am 19.12.2006 bzw. 27.03.2007 vom Rat der Stadt Erftstadt – nach vorausgegangener Beratung und Beschlussempfehlung am 28.11.2006 bzw. 06.03.2007 im Ausschuss für Wirtschaftsförderung und Betriebsausschuss Immobilienwirtschaft – jeweils mehrheitlich (bzw. einstimmig) genehmigt; der Wirtschaftsplan endete mit einem Ergebnis von plus EUR 3.000. Aufgrund zum Zeitpunkt der Planung nicht bekannter weiterer Belastungen zeigen sich im Tertialberichtswesen folgende Abweichungen zu den (anteiligen) Jahreswerten des verabschiedeten Wirtschaftsplans des Betriebszweigs: Planergebnis 2007 / vorläufig ./. Mehraufwand Abschreibungen (Investition Verm.-System 2006 usw.) ./. Mehraufwand Zinsen (Darlehensaufnahme Dezember 2006 – TEUR 1.500 Planergebnis 2007 / aktueller Stand i.H.v. + i.H.v. i.H.v. i.H.v. - 3.000 € 6.000 € 6.000 € 9.000 € 1. Abgrenzungen innerhalb der Ergebnisrechnung In den HGB-Ziffern 1, 2, 6, 7, 8, 12 und 21 sind Abgrenzungen gegenüber den Konten der Buchhaltung in Höhe der erwarteten (anteiligen) Einnahmen/Erträge bzw. Aufwendungen des Jahres 2007 enthalten. Verkaufserlöse und Bestandsveränderungen sind ermittelt; Verkaufserlöse sind nur insoweit in die Betrachtung (in Übereinstimmung mit den Jahresabschlüssen) einbezogen, als die entsprechenden Zahlungen vereinnahmt werden konnten. Daraus resultierend ist ein Brutto-Verkaufsvolumen i. H. v. ca. TEUR 148 aufgrund offener Forderungen bzw. Fälligkeiten nach dem 30.08.2007 nicht in diese Betrachtung einbezogen. 2. Ergebnisabweichung Die Ergebnisabweichung (in TEUR) betrifft nachfolgend aufgeführte Positionen gegenüber der anteiligen Jahresplanung, wobei besonders gekennzeichnete Positionen (*) nachstehend gesondert erläutert werden : TEUR Einnahmen / Ertrag - Umsatzerlöse/Verkaufserlöse - Bestandsveränderungen - Aktivierte Eigenleistungen - Sonstige betriebliche Erträge -- davon periodenfremde Erträge - Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge Gesamtabweichung Einnahmen / Ertrag i.H.v. i.H.v. i.H.v. i.H.v. i.H.v i.H.v. i.H.v. + + + + + - 77 *) 165 *) 0 18 *) 10 2 68 Ausgaben / Aufwendungen - Grundstückzukäufe/Materialaufwand - Personalaufwand - Abschreibungen - Sonstiger betrieblicher Aufwand -- davon periodenfremde Aufwendungen - Sonstige Zinsen und ähnliche Aufwendungen - Sonstige Steuern Gesamtabweichung Ausgaben / Aufwendungen i.H.v i.H.v. i.H.v. i.H.v. i.H.v. i.H.v. i.H.v. i.H.v. + + - 78 *) 0 0 73 *) 8 3 0 154 Saldo = Abweichung zum Wirtschaftsplan i.H.v. + 86 Die Ergebnisabweichung gegenüber der anteiligen Jahresplanung resultiert im Wesentlichen aus Positionen, welche nur im Zusammenhang betrachtet werden können: 2/3 Seite 2/3 zum Tertialbericht des Betriebszweigs „Bodenbevorratung und –entwicklung“ zum 30.08.2007 2.1. Periodenergebnis a) Verkaufserlöse und Bestandsveränderungen Die Verkaufserlöse des Berichtszeitraums liegen mit 107,5% oberhalb der Planungsansätze für das Wirtschaftsjahr 2007, resultierend aus Verkäufen des Betriebszweigs mit einer Gesamtfläche von 27.210 qm, insbesondere: - Wohnbauflächen Dirmerzheim, BP 127 1.014 qm, - Wohnbauflächen Lechenich, BP 150 1.626 qm, - Gewerbeflächen Lechenich, BP 125 10.495 qm, - Lechenich allgemein 4.338 qm, - Wohnbauflächen Gymnich, BP 119 2.863 qm, - Flächen in Friesheim 6.786 qm, sowie -sonstiger Flächenverkäufe 88 qm. Nicht in die Betrachtung einbezogen sind Verkäufe aus dem Betriebszweig „Hochbau und Gebäudewirtschaft (1.016 qm) sowie der Verkauf von Straßenflächen (187 qm). Die Abweichung in den Bestandsveränderungen aus Käufen und Verkäufen beträgt minus TEUR 165; es wird insbesondere auf den Gliederungspunkt b) „Zukäufe und Bestandsveränderungen“ verwiesen. Anmerkung: Die Betriebsleitung weist in diesem Zusammenhang nochmals darauf hin, dass Verkäufe im 2. und 3. Tertial (Zeitraum 01.05.2007 bis 31.12.2007) rückläufig sind bzw. sein werden; diese Verkaufsrückgänge resultieren aus der zur Zeit schleppenden Nachfrage nach Bauflächen, mit entsprechend absehbaren Auswirkungen auf das Jahresergebnis. Verkäufe im BP 140/141 (WirtschaftsPark Erftstadt) fanden im Betrachtungszeitraum nicht statt. Die entsprechenden kumulierten Planungsansätze per 31.12.2007 betragen (gemessen an den ursprünglichen Planungsansätzen aus dem Jahre 2004) 32.500 qm. nicht verkaufte Flächen und folgenden liquiditätsmäßigen Auswirkungen: - TEUR 975 fehlende liquide Mittel im Eigenbetrieb Immobilienwirtschaft, - TEUR 650 fehlende liquide Mittel im Eigenbetrieb Straßen, - TEUR 650 fehlende liquide Mittel im Eigenbetrieb Stadtwerke. Das Gesamtvolumen der fehlenden liquiden Mittel beträgt per 31.12.2007 = TEUR 2.275; unter Berücksichtigung einer Verzinsung von 5,00 % Zinsen p. a. entstehen der Stadt Erftstadt daraus zur Zeit jährliche Kosten i. H. v. ca. TEUR 114. b) Zukäufe und Bestandsveränderungen Das Zukaufvolumen im Berichtszeitraum 2007 liegt mit TEUR 553 um TEUR 95 (minus 14,6 %) unterhalb des Planungsansatzes. c) Sonstiger betrieblicher Ertrag/Sonstiger betrieblicher Aufwand Abweichungen s. b .Ertrag betragen TEUR 18 und resultieren im Wesentlichen aus dem Mehrwertausgleich im Rahmen des Umlegungsverfahrens BP 40A (Steinstraße).Bezüglich der Abweichungen im s. b. Aufwand (TEUR minus 72) sind ursächlich folgende Gründe zu nennen: - Vermessungsaufwand/Katasterunterlagen i. H. v. minus TEUR 15, - periodenfremde Aufwendungen i. H. v. minus TEUR 8 sowie - allgemeiner sonstiger betrieblicher Aufwand i. H. v. minus TEUR 49. Andere Abweichungen saldieren sich tendenziell gegen Null. d) Sonstige Über-/Unterdeckungen Sonstige Über- / Unterdeckungen haben marginalen Charakter; sie werden an dieser Stelle entsprechend nicht näher betrachtet. 3/3 Seite 3/3 zum Tertialbericht des Betriebszweigs „Bodenbevorratung und –entwicklung“ zum 30.08.2007 2.2.. Periodenfremdes Ergebnis Das periodenfremde Ergebnis zeigt (auf geringem Niveau) einen leichten Überschuss i.H.v. TEUR 17, betreffend überwiegend aus Neuvermessungen resultierende Kaufpreisnachzahlungen sowie Nebenkostenabrechnungen aus Vorperiode(n). 3. Fazit Insgesamt liegt die Ergebnisabweichung der relativ exakt planbaren Einflüsse in einer vernachlässigbaren Größenordnung. 4. Einschränkungen/Berichtsqualität Auf die Darstellung der Bilanz zum Stichtag 30.08.2007 wird verzichtet, da aufgrund der terminlichen Situation (Stichtag der Auswertung: 15.10.2007 – Vorlagetermin: 22.10.2007) zwingend notwendige und umfangreiche Abschlussarbeiten nicht durchgeführt werden können. Anzumerken ist jedoch, dass alle für die Darstellung der Ertragslage wesentlichen und bekannten Einflussfaktoren in der Ergebnisdarstellung berücksichtigt worden sind. 5. Liquidität Die Liquidität des Eigenbetriebes ist z. Zt. ausreichend; falls notwendig kann ggf. auch auf folgende kurzfristige Zwischenfinanzierungsmaßnahmen zurückgegriffen werden: - Finanzmittel aus dem Betriebszweig „Hochbau und Gebäudewirtschaft“ (hierzu wird auf den Kommentar des diesbezüglichen Tertialberichts verwiesen), - kurzfristige Kassenkredite bis zur Höhe von TEUR 500 sowie - anstehende Kaufpreiszahlungen aus Verkäufen. Kreditaufnahmen des Betriebszweigs sind laut Wirtschaftsplan bis zur Höhe von TEUR 3.000 bewilligt; weitere Kreditgenehmigungen - für besondere (zusätzliche) Projektmaßnahmen - sind den Protokollen des Betriebsausschusses zu entnehmen und belaufen sich z. Zt. auf ca. TEUR 500.. Bei Ereichung eines signifikanten Zukaufvolumens erfolgt eine entsprechende Vorlage zwecks (Teil-) Genehmigung hinsichtlich Kreditaufnahme. Zu berücksichtigen ist, dass im Betriebzweig Ende 2007 zwei Darlehen i. H. v. insgesamt TEUR 900 planmäßig zur Tilgung anstehen. Die zum 30.12.2007 anstehende Tilgung des Trägerdarlehens wurde – aufgrund der günstigen Zinskonditionen - zwischenzeitlich fremdfinanziert mit 4,61% fest bis zum Ende der Laufzeit. 6. Risikomanagement Die Einführung des Risiko-Mangement-Systems (RMS) ist mit Datum 31.03.2006 abgeschlossen bzw. zum 31.05.2006 mit den Bilanzdaten des Jahresabschlusses 2005 fortgeschrieben worden. Das RMS beinhaltet aus heutiger Sicht alle Kernrisiken des Eigenbetriebes; marginale Ergänzungen hinsichtlich technischer Risiken (z. B. Konstruktion, technischer Einrichtungen und Nutzungsausfall) wurden bis 31.12.2006 eingearbeitet, ohne dass sich – aus heutiger Sicht - die Risikosituation verändert. Das RMS (mit Fortschreibungsstand 31.05.2007) wird mit gesonderter Vorlage im Form von Austausch- und/oder Ergänzungsseiten den Gremien voraussichtlich im November 2007 zur Kenntnisnahme vorgelegt. Insbesondere in der aktualisierten Fassung des RMS werden folgende Risikogesichtpunkte einer weitergehenden Analyse im Betriebszweig unterzogen: - Netto-Kreditentwicklung sowie - ergebnis- und liquiditätsmäßige Auswirkungen im Rahmen der Nichterreichung von Umsatzzielen im BP 140/141 (Wirtschaftspark Erftstadt). Gegenüber den Bewertungen zum 30.04.2007 hat sich die Risikobetrachtung per 31.08.2007 statistisch (noch) nicht verändert, da der Eigenbetrieb über ausreichende „freie Kreditlinien“ (vgl. Punkt 5) verfügt.