Beschlussvorlage (Anlage 2 zu 622/2007)

Anlage zu V 622/2007, Bebauungsplan Nr. 133.1; Erftstadt-Friesheim, Erweiterung Gewerbegebiet; Beschluss über eine Veränderungssperre Im Zusammenhang mit den Beratungen zu V 621/2007 (Bebauungsplan Nr. 133.1; Erftstadt-Friesheim, Erweiterung Gewerbegebiet; Aufstellungsbeschluss) und V 622/2007 (Bebauungsplan Nr. 133.1; Erftstadt-Friesheim, Erweiterung Gewerbegebiet; Beschluss über eine Veränderungssperre) ist u.a. die Frage relevant, mit welchen planungsrechtlichen Mitteln die künftige Planung bzw. das städtebauliche Zieldes Bebauungsplanes gesichert werden kann. Dazu sind im Baugesetzbuch (BauGB) u.a. die Instrumente der Veränderungssperre (§ 14 BauGB) und der Zurückstellung von Baugesuchen (§ 15 BauGB) vorgesehen: Veränderungssperre Die Gemeinde kann nach Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens durch eine Veränderungssperre verhindern, dass im Plangebiet Fakten geschaffen werden, die die Durchführung der Planung erschweren; dadurch werden Baurechte allgemein ausgesetzt. So dürfen sämtliche Vorhaben i. S. d. § 29 BauGB, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben, nicht durchgeführt werden; erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, dürfen ebenfalls nicht vorgenommen werden. Als planungsrechtliche Voraussetzung für eine Veränderungssperre muss ein Aufstellungsbeschluss für die Aufstellung, Änderung oder Aufhebung eines Bebauungsplans gefasst worden sein. Dieser Aufstellungsbeschluss muss zudem entsprechend der Gemeindeordnung wirksam gefasst und ortsüblich bekannt gemacht werden. Die Veränderungssperre kann in der gleichen Sitzung wie der Aufstellungsbeschluss (also noch vor Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses) beschlossen werden. Im Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplanes ist der Planbereich so zu bezeichnen, dass er klar bestimmbar ist. Die Grenzen des späteren Plangebiets müssen nicht mit dem Gebiet identisch sein, auf das sich der Aufstellungsbeschluss bezieht. Eine Veränderungssperre ist unzulässig, wenn sich das Ziel der Planung nicht verwirklichen lässt. Das Ziel darf dabei weder rechtlich unzulässig sein, noch an den inhaltlichen Anforderungen an eine geordnete städtebauliche Entwicklung scheitern. Die Planung muss überhaupt auf ein Ziel gerichtet sein, das mit Mitteln der Bauleitplanung erreichbar ist. Eine Veränderungssperre ist somit nur zulässig, wenn bereits hinreichend erkennbar ist, welchen Inhalt einer Planung sie sichern soll. Die Planung muss also einen Stand erreicht haben, der ein Mindestmaß dessen erkennen lässt, was Inhalt des zu erwartenden Bebauungsplans sein soll. Das Planungsziel darf sich zwischen Aufstellungsbeschluss und Veränderungssperre sowie während der Geltungsdauer der Veränderungssperre ändern; es darf jedoch nicht verschleiert werden. Eine Veränderungssperre ist unzulässig, wenn bei ihrem Erlass der Inhalt der beabsichtigten Planung noch in keiner Weise abzusehen ist. Eine ausreichende Konkretisierung ist nicht gegeben, wenn die Gemeinde lediglich das städtebaulich Unerwünschte feststellt. Dazu muss die Gemeinde bereits positive Vorstellungen über den Inhalt des Bebauungsplans entwickelt haben; eine reine Freihalteabsicht reicht nicht aus. Ein detailliertes und abgewogenes Planungskonzept kann nicht verlangt werden: Zur Ermittlung des künftigen Planinhalts kann auf Vorlagen Gemeinderatssitzungen oder sonstige Unterlagen zurückgegriffen werden. der Bereits das Ziel, durch Aufstellung eines Bebauungsplans eine Veränderung im Plangebiet erreichen oder verhindern zu wollen, rechtfertigt die Einleitung von Sicherungsmaßnahmen für dieses Planungsziel. Eine Abwägung LS.d. § 1Abs.7 BauGB ist nicht erforderlich. Die Erforderlichkeit der Veränderungssperre wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass auch die Zurückstellung eines einzelnen Baugesuchs nach § 15 BauGB verlangt werden könnte. Die Gemeinde kann auch einen Antrag für ein ansonsten - wie im vorliegenden Fall zulässiges Bauvorhaben zum Anlass nehmen, ändernde Planungsmaßnahmen einzuleiten. Eine Veränderungssperre führt grundsätzlich zur Unzulässigkeit der betreffenden Bauvorhaben. Ein Antrag auf Baugenehmigung ist daher abzulehnen und nicht nur, wie bei einer Zurückstellung, auszusetzen. Ist eine Baugenehmigung nicht erforderlich, sind die Bauvorhaben materiell unzulässig. Die Bauaufsichtsbehörde kann gegen sie einschreiten. Eine Beseitigungsanordnung ist aber erst dann zulässig, wenn nach In-Kraft-Treten des Bebauungsplans endgültig feststeht, dass das Vorhaben dauerhaft dem Bebauungsplan widerspricht. Werden wertsteigernde Veränderungen unzulässigerweise vorgenommen, werden sie nach § 92 Abs.2 Nr 4 BauGB bei der Festsetzung einer Entschädigung für eine Enteignung und nach § 42 Abs.2 BauGB beim Planungsschadensausgleich nicht berücksichtigt. Eine Ausnahme von der Veränderungssperre kann zugelassen werden, wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Das ist der Fall, wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten erkennbar ist, dass das Vorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widersprechen wird und auch nicht auf andere Weise die Verwirklichung des Bebauungsplans behindert. Die Voraussetzungen sind spätestens mit der Planreife nach § 33 BauGB gegeben. Stehen überwiegende öffentliche Belange nicht entgegen, besteht kein Anspruch auf Zulassung einer Ausnahme, sondern ein Ermessen der Bauaufsichtsbehörde, das auf Null reduziert sein kann. Die Zulassung von Ausnahmen kann mit Nebenbestimmungen erfolgen. Für die Zulassung ist das Einvernehmen der Gemeinde erforderlich. Die Veränderungssperre gilt grundsätzlich nicht für Vorhaben, die vor ihrem In-KraftTreten baurechtlich genehmigt wurden. Baurechtliche Genehmigungen in diesem Sinn sind die Baugenehmigung (auch in einem vereinfachten Verfahren) und die Teilbaugenehmigung. Ein bauplanungsrechtlicher Vorbescheid (Bebauungsgenehmigung) fällt darunter, wenn er nach der Landesbauordnung ein vorweg genommener Teil der Baugenehmigung ist, die darin behandelten Fragen also abschließend entschieden sind. Etwas anderes gilt, wenn er nur vorbehaltlich einer Änderung der Rechtslage ergeht. Unbeachtlich ist, wenn die Genehmigung auf Grund von Rechtsmitteln noch nicht bestandskräftig geworden ist. Wurde eine Genehmigung vor Erlass der Veränderungssperre rechtswidrig versagt, besteht ein Anspruch auf Zulassung einer Ausnahme. Die Veränderungssperre wird nach § 16 BauGB als Satzung erlassen. Gegen sie ist daher nach § 47 Abs.1 Nr.1 VwGO eine Normenkontrollklage möglich. Daneben kann der Bauherr gegen die Ablehnung seines Bauantrages bzw. gegen die Nichtzulassung einer Ausnahme auch eine Verpflichtungsklage nach § 42 VwGO erheben. Bei dieser Klage wird inzident auch die Wirksamkeit der Veränderungssperre überprüft. Ist die Veränderungssperre unzulässig oder wird rechtwidrig keine Ausnahme zugelassen, kommen Amtshaftungsansprüche in Betracht. Die rechtswidrige Versagung der Genehmigung kann auch zu Ansprüchen auf Ausnahmegewährung führen. Zurückstellung von Baugesuchen Anstelle des Erlasses einer Veränderungssperre, die Baumaßnahmen im gesamten Geltungsbereich unzulässig macht, kann die Gemeinde die Durchführung eines Bauvorhabens im Einzelfall durch Zurückstellung verhindern, damit keine vollendeten Tatsachen geschaffen werden, die eine Bebauungsplanung erschweren. Im Gegensatz zu einer Veränderungssperre, welche als Satzung alle Veränderungen in ihrem Geltungsbereich, wie bereits erläutert, ausschließt, ist die Zurückstellung bzw. Untersagung eines Bauvorhabens gem. § 15 BauGB ein Verwaltungsakt und bewirkt, dass ein einzelnes Bauvorhaben vorübergehend nicht durchgeführt werden kann. Alle anderen Vorhaben im vorgesehenen Geltungsbereich des Bauleitplans bleiben zulässig, soweit nicht ebenfalls eine Zurückstellung erfolgt. Die Zurückstellung bietet sich daher an, wenn mit nur wenigen unerwünschten Baumaßnahmen zu rechnen ist. Eine Zurückstellung oder Untersagung ist nur möglich, wenn eine Veränderungssperre an sich beschlossen werden könnte oder eine beschlossene Veränderungssperre noch nicht in Kraft getreten ist. Sie ist auch dann zulässig, wenn eine Veränderungssperre ausgelaufen und noch keine neue in Kraft getreten ist. Es müssen daher grundsätzlich die Voraussetzungen einer Veränderungssperre vorliegen, insbesondere ein bekannt gemachter Aufstellungsbeschluss für einen Bauleitplan, ein Sicherungsbedürfnis und eine hinreichend konkretisierte Planung. Eine Zurückstellung kann erfolgen, wenn konkrete Anhaltspunkte die Befürchtung rechtfertigen, dass das Vorhaben die Durchführung der Planung wesentlich erschwert oder unmöglich macht. Damit ist es erforderlich, dass die Gemeinde schon Vorstellungen zum Inhalt des Bebauungsplanes hat. Eine Nutzung kann nicht mit dem Ziel verhindert werden, sich alle Planungsmöglichkeiten offen zu halten. Je mehr die Planung konkretisiert ist und das Vorhaben mit dieser Planung übereinstimmt, desto weniger ist eine Zurückstellung zulässig. Die Zurückstellung oder Untersagung eines Bauvorhabens muss durch die Gemeinde beantragt werden. Stellt die Gemeinde einen entsprechenden Antrag, muss die Bauaufsichtsbehörde die Entscheidung über den Bauantrag aussetzen bzw. das Bauvorhaben vorläufig untersagen. Die Bauaufsichtsbehörde ist aber berechtigt und verpflichtet, die rechtlichen Voraussetzungen der Zurückstellung/Untersagung zu prüfen. Auch bei einem Antrag der Gemeinde auf Zurückstellung ist die Bauaufsichtsbehörde berechtigt, einen Bauantrag abzulehnen, da der Zurückstellungsantrag nur verhindern soll, dass durch die Durchführung eines Vorhabens die Planung beeinträchtigt wird. Diesem Anliegen wird auch durch die Ablehnung des Bauantrags Rechnung getragen. Bei genehmigungsbedürftigen Bauvorhaben wird die Sachentscheidung über den Bauantrag ausgesetzt. Genehmigungsverfahren in diesem Sinn ist auch ein Antrag auf einen Vorbescheid über die bauplanungsrechtliche Zulassung (Bebauungsgenehmigung). Ebenfalls als Genehmigungsverfahren anzusehen ist die immissionsschutzrechtliche Genehmigung. Zuständig für die Zurückstellung ist hier die Immissionsschutzbehörde. Planfeststellungsverfahren können nicht ausgesetzt werden. Ist keine Baugenehmigung erforderlich, tritt an die Stelle der Aussetzung des Genehmigungsverfahrens die vorläufige Untersagung der Baudurchführung. Keine Möglichkeit der Untersagung besteht bei den völlig verfahrensfreien Bauvorhaben entsprechend, die weder der Baugenehmigungsbehörde noch der Gemeinde bekannt gegeben werden müssen. Die Zeit nach einer rechtswidrigen Ablehnung ist als "faktische Bausperre" auf eine Zurückstellung und auf eine Veränderungssperre anzurechnen. Nach AufhebungIWegfall der Veränderungssperre ist das Verfahren von Amts wegen fortzuführen. Der Bauherr kann eine auf die Erteilung der Baugenehmigung gerichtete Verpflichtungsklage nach § 42 Abs.1 VwGO erheben. Dabei wird inzident auch die Zulässigkeit der Zurückstellung des Bauantrags geprüft. Zulässig ist auch eine Anfechtungsklage nach § 42 Abs.1 VwGO , da es dem Bauherrn zunächst nicht um den Erlass eines beantragten Verwaltungsakts, sondern um die isolierte Beseitigung eines Verwaltungsakts geht, damit das Genehmigungsverfahren fortgeführt werden kann. Setzt die Baugenehmigungsbehörde das Genehmigungsverfahren nicht aus, sondern erteilt die Baugenehmigung, kann auch die Gemeinde mit der Anfechtungsklage nach § 42 VwGO dagegen vorgehen. Die Gemeinde kann den Antrag auf Zurückstellung innerhalb von sechs Monaten ab förmlicher Kenntnis von dem Bauvorhaben stellen. Als förmliche Kenntnisnahme kommt insbesondere die Beteiligung zur Erteilung des Einvernehmens nach § 36 BauGB in Betracht. Nach Erteilung der Genehmigung ist ein Antrag nicht mehr möglich. Ist die Gemeinde Genehmigungsbehörde, läuft die Frist ab Eingang des Genehmigungsantrags. Die Zurückstellung kann für maximal ein Jahr erfolgen. Auf rliF!~F!n 7F!itr~lIm i~t rliF! 7F!itrl~llF!r rlF!~ ~F!nF!hminllnn~vF!rf~hrF!n~ nllr in~owF!it nir.ht Das sind bei Baugenehmigungsverfahren i.d.R. drei Monate. Ein längerer Zeitraum kommt bei Besonderheiten des Einzelfalls (z.B. Erforderlichkeit einer Umweltverträglichkeitsprüfung) oder bei unvollständigen Antragsunterlagen in Betracht. Fazit: Grundsätzlich ist die Veränderungssperre als gemeindliche Satzung ein Instrument, welches wesentlich tiefer in die Eigentumsrechte eingreift als die Zurückstellung eines Baugesuchs. So dürfen sämtliche Vorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben, nicht durchgeführt werden; erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, dürfen ebenfalls nicht vorgenommen werden. Ausnahmen von der Veränderungssperre können nur im Einvernehmen mit der Gemeinde zugelassen werden, wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Die Veränderungssperre setzt somit den Status quo in seinem Geltungsbereich fest; d.h., dass davon auch Vorhaben erfasst werden, welche nicht in unmittelbaren Zusammenhang mit den eigentlichen Zielen der Veränderungssperre stehen. Mit dem Instrument der Zurückstellung von Baugesuchen kann die Entscheidung über die Zu lässigkeit von Vorhaben im Einzelfall für einen Zeitraum von zwölf Monaten ausgesetzt werden, wenn zu befürchten ist, das die Durchführung der Planung durch dieses Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert wird. Planungsrechtliche Voraussetzung für die Zurückstellung eines Baugesuchs ist der Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan. Das Instrument der Zurückstellung eines Baugesuchs gewährt somit gegenüber der Veränderungssperre eine flexible und bedarfsbezogene Plansteuerung, ohne gleichzeitig Gefahr zu laufen, bebauungsplankonforme Vorhaben bzw. Investitionen zu verhindern bzw. zeitlich zu verzögern. Im Ergebnis kann, wie bereits in der Ausschusssitzung am 04.12.2007 von der Verwaltung dargelegt, festgestellt werden, dass im vorliegenden Planverfahren zum Bebauungsplan Nr. 133.1 aufgrund der Einzeifalllage (Antrag auf Nutzungsänderung einer Lagerhalle für das Umladen von Leichtverpackungen) und den formulierten Planungszielen die Zurückstellung von Baugesuchen als Instrument der Plansicherung ausreicht; insbesondere auch vor dem Hintergrund der Tatsache, das inzwischen der Antrag zurückgezogen wurde. Die Erweiterung des Bebauungsplanaufstellungsbeschlusses um den Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 80, E.-Friesheim, Wildweg, ist planungsrechtlich grundsätzlich möglich. Die Aussagen bzgl. der Sicherung der Bebauungsplanung (Veränderungssperre oder Zurückstellung von Baugesuchen) sind auch in diesem Fall analog anwendbar. -- ~