Beschlussvorlage (Gebäude)

Anmerkungen zum Bericht 01 - 12 / 2007 des Betriebszweigs "Hochbau und Gebäudewirtschaft" Vorbemerkungen Die Fassung des Wirtschaftsplans 2007 (V 760/2006 sowie Änderungen/Ergänzungen V 121/2007) wurde unter Vorbehalt der städtischen Haushaltsplanberatungen am 19.12.2006 bzw. 27.03.2007 vom Rat der Stadt Erftstadt – nach vorausgegangener Beratung und Beschlussempfehlung am 28.11.2006 bzw. 06.03.2007 im Ausschuss für Wirtschaftsförderung und Betriebsausschuss Immobilienwirtschaft – jeweils mehrheitlich (bzw. einstimmig) genehmigt; der Wirtschaftsplan endete mit einem Ergebnis von minus EUR 285.000. Aufgrund zum Zeitpunkt der Planung nicht bekannter weiterer Be- bzw. Entlastungen zeigen sich im Tertialberichtswesen folgende Abweichungen zu den (anteiligen) Jahreswerten des verabschiedeten Wirtschaftsplans des Betriebszweigs: Planergebnis 2007 / vorläufig ./. Mehraufwand Abschreibungen (Investitionen OGATA 2006 usw.) ./. Minderertrag aus der Auflösung von Rückstellungen (Objekt # 65) + Mehrertrag aus der Auflösung von Rückstellungen (Altersteilzeit) Planergebnis 2007 / aktueller Stand i.H.v. i.H.v. i.H.v. i.H.v. + i.H.v. - 285.000 € 82.000 € 5.000 € 71.000 € 301.000 € 1. Abgrenzungen innerhalb der Ergebnisrechnung In den HGB-Ziffern 1, 3, 5, 6, 7, 8, und 12 sind Abgrenzungen gegenüber den Konten der Buchhaltung in Höhe der erwarteten (anteiligen) Einnahmen/Erträge bzw. Aufwendungen des Jahres enthalten. Verkaufserlöse und Bestandsveränderungen sind ermittelt; Verkaufserlöse sind nur insoweit in die Betrachtung (in Übereinstimmung mit den Jahresabschlüssen) einbezogen, als die entsprechenden Zahlungen vereinnahmt werden konnten. 2. Ergebnisabweichung Die Ergebnisabweichung (in TEUR) betrifft nachfolgend aufgeführte Positionen gegenüber der anteiligen Jahresplanung, wobei besonders gekennzeichnete Positionen (*) nachstehend gesondert erläutert werden : TEUR Einnahmen / Ertrag - Umsatzerlöse/Verkaufserlöse - Bestandsveränderungen - Aktivierte Eigenleistungen - Sonstige betriebliche Erträge -- davon periodenfremde Erträge - Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge Gesamtabweichung Einnahmen / Ertrag i.H.v. i.H.v. i.H.v. i.H.v. i.H.v i.H.v. i.H.v. + + + + + 451 163 0 126 93 13 427 Ausgaben / Aufwendungen - Grundstückzukäufe/Materialaufwand - Personalaufwand - Abschreibungen - Sonstiger betrieblicher Aufwand -- davon periodenfremde Aufwendungen - Sonstige Zinsen und ähnliche Aufwendungen - Sonstige Steuern Gesamtabweichung Ausgaben / Aufwendungen i.H.v i.H.v. i.H.v. i.H.v. i.H.v. i.H.v. i.H.v. i.H.v. + + + + - 557 220 92 33 17 24 3 441 Saldo = Abweichung zum Wirtschaftsplan i.H.v. - 14 *) *) *) *) *) *) *) 2/4 Seite 2/4 zum Tertialbericht des Betriebszweigs „Hochbau und Gebäudewirtschaft“ zum 31.12.2007 Die Ergebnisabweichung gegenüber der anteiligen Jahresplanung resultiert im Wesentlichen aus Positionen, welche nur im Zusammenhang betrachtet werden können 2.1. Periodenergebnis a) Umsatzerlöse/Verkaufserlöse In den Umsatzerlösen sind Verkaufserlöse „Grundstücke und Gebäude“ i. H. v. TEUR 221 enthalten. Die Umsatzerlöse des Berichtszeitraums beinhalten u. a. auch die Übertragung eines Zuschusses aus 2006, betreffend die Sanierung des Herriger Tores i. H. v. TEUR 33, entsprechend dem (anteiligen) Aufwand des Wirtschaftsjahres 2007 sowie einen weiteren Zuschuss des Jahres 2007 i. H. v. TEUR 21 für diese Maßnahme. Der Anstieg von Neubaumieten um TEUR 139 verbessert die Einnahmesituation des Betriebszweigs dauerhaft. Anzumerken ist jedoch, dass bereits ab dem bzw. den Vorjahr(en) entsprechende Finanzierungsaufwendungen langfristig zu tragen sind sowie (ab Fertigstellung) weitere laufende Kosten der Unterhaltung. Ein marginaler Anstieg der Altbaumieten wird durch einen entsprechend höheren Eigenkapitalabführungsbetrag kompensiert. b) Bestandsveränderungen resultieren aus den oben genannten Verkaufserlösen „Grundstücke und Gebäude“. c) Materialaufwand Der Materialaufwand zeigt per Stichtag eine signifikante Abweichung zur Planung (plus TEUR 557), und betrifft sowohl den Unterhaltungsbereich als auch den Bereich der Sondermaßnahmen. Anzumerken ist, dass verschiedene Projekte aus dem Bauprogramm 2007 zugunsten weiterer Maßnahmen im Zusammenhang mit der Sanierung Donatusschule in das Folgejahr verschoben worden sind. Schätzrisiken im Bereich Materialaufwand bestehen latent in den nachfolgend genannten Positionen: - Unterhaltungsmaßnahmen wurden im Rahmen des Berichts mit 85,0% Aufwandsanteil, Sondermaßnahmen mit 37,5% Aufwandsanteil angesetzt; positive oder negative Abweichungen – insbesondere im Teilbereich „Sondermaßnahmen“ - sind möglich. - Unsicherheiten bestehen zudem sowohl in der Zuführung als auch in der Auflösung von Projekt(budget-)rückstellungen. d) Personalaufwand Der Personalaufwand liegt zur Zeit deutlich unterhalb des Planungsansatzes, resultierend aus dem teilweise nicht in Anspruch genommenen „Vertretungsbudget“ (ca. TEUR 60) sowie der Inanspruchnahme von Altersteilzeitrückstellungen in beträchtlichem Umfang (TEUR 71). Unsicherheiten bestehen per Stichtag noch hinsichtlich des Zuführungsbetrags von Beihilfe- und Pensionsrückstellungen. e) Abschreibungen / Anlagenabgänge Die Abschreibungen werden durch das erhöhte Investitionsvolumen voraussichtlich um TEUR 42 über dem Planansatz liegen. Außerdem führt der Abgang der Ü-Heime im BP 125 zu einer einmaligen Belastung i.H.v. ca. TEUR 50. f) Sonstiger betrieblicher Ertrag/Sonstiger betrieblicher Aufwand Abweichungen im Bereich „Sonstiger betrieblicher Ertrag“ resultieren im Wesentlichen aus periodenfremden Erträgen. Weitere Abweichungen können im Jahresabschluss aus der Position „Auflösung von Sanierungsrückstellungen“ entstehen. Die Position „sonstiger betrieblicher Aufwand“ hat beim einem Volumen von minus TEUR 33 – bezogen auf den Umsatz i.H.v. TEUR 12.731 marginalen Charakter und wird an dieser Stelle nicht näher betrachtet. 3/4 Seite 3/4 zum Tertialbericht des Betriebszweigs „Hochbau und Gebäudewirtschaft“ zum 31.12.2007 2.2. Periodenfremdes Ergebnis Das periodenfremde Ergebnis zeigt (auf geringem Niveau) eine leichte Überdeckung i.H.v. TEUR 110, u. a. aus der Erstattung von Altersteilzeitentgelten (TEUR 13) durch das Arbeitsamt Brühl, Vorjahr(e) betreffend, interne Mieten aus Vorjahr(en) i.H.v. TEUR 45, da – bedingt durch Doppelhaushalt 2006 und 2007 – eine frühere Abrechnung nicht notwendig war, Nebenkostenabrechnungen und allgemeinen periodenfremden Erträgen i. H. .v. TEUR 7, der Übernahme bisher erfolglos gerichtlich verfolgter Forderungen aus dem GWG-Bestand (TEUR 13), welche in gleicher Höhe wertberichtigt werden sowie die GWG-Schlussabrechnung 2006 i. H. v. ca. TEUR 15. 3. Fazit Insgesamt liegt die Ergebnisabweichung der relativ exakt planbaren Einflüsse in einer vernachlässigbaren Größenordnung. 4. Einschränkungen/Berichtsqualität Auf die Darstellung der Bilanz zum Stichtag 31.12.2007 wird verzichtet, da aufgrund der terminlichen Situation (Stichtag der Auswertung: 16.01.2008 – Vorlagetermin: 25.01.2008) zwingend notwendige und umfangreiche Abschlussarbeiten nicht durchgeführt werden können. Anzumerken ist jedoch, dass alle für die Darstellung der Ertragslage wesentlichen und bekannten Einflussfaktoren in der Ergebnisdarstellung berücksichtigt worden sind. 5. Liquidität Die Liquidität des Eigenbetriebes ist zum 31.12.2007 – trotz der zusätzlichen Aufnahme eines Darlehens im Betriebszweig „Bodenbevorratung und –entwicklung“– über einen Zeitraum von ca. einer Woche nicht ausreichend; diesen Engpass hat der Eigenbetrieb Straßen mit einem – über den Zeitraum von zwei Wochen gewährten - Liquiditätszuschuss bis zur Höhe von max. TEUR 500 überbrückt. In der KW 04/2008 werden sowohl der Überziehungskredit bei der Kreissparkasse als auch die Liquiditätsunterstützung durch den Eigenbetrieb Straßen mittels regulärer (vorgezogener) Darlehensaufnahme abgelöst. Für die nach der Genehmigung des städtischen Haushalts anstehenden umfangreichen Maßnahmen aus dem Bauprogrammen 2007 und Vorjahre sowie Maßnahmen im Zusammenhang mit der Einführung der „offenen Ganztagsschule - OGATA“ wurden Darlehensaufnahmen i. H. v. TEUR 2.800 notwendig: - davon TEUR 1.400 aus KfW-Kredit „Kommunales Infrastrukturprogramm – Rahmenkredit - Nr. 246 “ (Zusage vom 13.03.2007, abgerufen per 27.03.2007, 3,85% nominal, 3,89% effektiv, fest bis 15.08.2027, Tilgung per 15.02.2037 beginnend am 15.08.2012 in 50 Halbjahresraten zu € 28.000); - davon TEUR 1.400 aus „freier“ Kreditaufnahme zwecks Erfüllung der KfW-Rahmenbedingungen, Aufnahme per 08.08.2007, 4,70% effektiv, fest bis 08.08.2027, Annuität = 19.950 € pro Quartal. An Tilgungsleistungen erbringt der Betriebszweig in 2007 ca. TEUR 1.705 netto ; in mehreren Fällen erfolgten Abbuchungen der Kreditinstitute erst in den ersten Januartagen 2008. Falls notwendig kann im Eigenbetrieb generell auf folgende kurzfristige Zwischenfinanzierungsmaßnahmen zurückgegriffen werden: - Finanzmittel aus dem Betriebszweig „Hochbau und Gebäudewirtschaft“ (hierzu wird auf den Kommentar des diesbezüglichen Tertialberichts verwiesen), - kurzfristige Kassenkredite bis zur Höhe von TEUR 500, - anstehende Kaufpreiszahlungen aus Verkäufen. sowie - ggf. Überbrückungsmittel aus den Eigenbetrieben Straßen und/oder Stadtwerke und einmalig - genehmigte (und noch nicht ausgeschöpfte) Darlehensaufnahme auf Basis des Wirtschaftsplans 2007 in Höhe von TEUR 500. 4/4 Seite 4/4 zum Tertialbericht des Betriebszweigs „Hochbau und Gebäudewirtschaft“ zum 31.12.2007 Anmerkung: Die in Summe höchste Belastung aus Zinsen und Tilgungsleistungen wird aus heutiger Sicht für das Jahr 2007 (durch relativ hohe Darlehensneuaufnahmen in den Jahren 2006 und 2007) erwartet; danach werden sich diese Liquiditätsabflüsse signifikant reduzieren, wobei die effektive Reduzierung von der Höhe der Darlehensneuaufnahmen und den dafür zu zahlenden Zinsen (=> Zinssätze) abhängen wird; tendenziell ist eine Reduzierung bis 2011 um mehr als TEUR 500 realisierbar. Sofern möglich und wirtschaftlich sinnvoll wird auch in den kommenden Jahren auf eine 50%-ige Finanzierung mittels KfW-Programme zurückgegriffen. 6. Risikomanagement Die Fortschreibung/Ergänzung des Risiko-Management-Systems (RMS) erfolgte zum 31.12.2006 mit den Bilanzdaten des Jahresabschlusses 2006 und wurde mit gesonderter Vorlage (V380/2007) im Form von Austausch- und/oder Ergänzungsseiten den Gremien im November 2007 zur Kenntnisnahme vorgelegt. Gegenüber den Bewertungen zum 31.08.2007 hat sich die Risikobetrachtung per 31.12.2007 statistisch (noch) nicht verändert, da der Eigenbetrieb – bis auf den überschaubaren und befristeten Liquiditätsengpass Anfang Januar 2008 - über ausreichende „freie Kreditlinien“ (vgl. Punkt 5) verfügt.