Beschlussvorlage (Zukünftige Baulandentwicklung in Erftstadt)

STADT ERFTSTADT öffentlich Der Bürgermeister V 390/2006 Az.: Amt: - 82 BeschlAusf.: - Datum: 04.05.2006 Beratungsfolge Ausschuss für Wirtschaftsförderung und Betriebsausschuss Immobilienwirtschaft Termin 31.05.2006 Ausschuss für Stadtentwicklung 07.06.2006 Rat 20.06.2006 Ausschuss für Wirtschaftsförderung und Betriebsausschuss Immobilienwirtschaft 24.01.2007 Ausschuss für Stadtentwicklung 08.03.2007 Betrifft: Bemerkungen Zukünftige Baulandentwicklung in Erftstadt Finanzielle Auswirkungen: Die Vorlage hat Auswirkungen auf Ausgaben und Einnahmen in den Wirtschaftsplänen kommender Jahre. Unterschrift des Budgetverantwortlichen Erftstadt, den 04.05.2006 Beschlussentwurf: Die Stadt Erftstadt, Eigenbetrieb Immobilienwirtschaft, beginnt Ende des Jahres 2006 mit dem Ankauf von rd. 4 ha in Erftstadt-Bliesheim im Bereich der Rochusstraße und vermarktet diese im 1. Bauabschnitt ab ca. 2008. Ab Frühjahr 2008 sollen ca. 55 Baugrundstücke im BP 145 in Blessem und ca 88 Grundstücke im II. Bauabschnitt des BP 119 in Gymnich vermarktet werden. In den Jahren 2007/2008 soll der Grunderwerb im Bereich der Waldorfschule in Erftstadt-Liblar getätigt und die Grundstücke in diesem Bereich in einer Größe von ca. 9 ha zu Bauland entwickelt werden. In den Jahren 2010/2011 soll der Grunderwerb von ca. 5,5 ha in Erftstadt-Lechenich (Erweiterungsfläche BP 150) realisiert werden, damit eine Vermarktung von rd. 6,8 ha Bauland ab 2012 erfolgen kann. Begründung: In der Stadt Erftstadt stehen z.Zt. in folgenden Ortsteilen noch rd. 85 Baugrundstücke zur Verfügung, die sofort, bzw. im Laufe diesen oder nächsten Jahres bebaut werden können. Es handelt sich dabei um 39 Baugrundstücke im BP 127 Dirmerzheim, 22 Baugrundstücke im BP 119 Gymnich, 23 Baugrundstücke im BP 150 Lechenich und 1 Baugrundstück in Erftstadt-Bliesheim. Hinzukommen ca. im Frühjahr 2008 weitere ca. 55 Baugrundstücke im BP 145 in Blessem und ca. 88 Grundstücke im II. Bauabschnitt des BP 119 in Gymnich. Der Bebauungsplan für Blessem befindet sich zur Zeit noch in der Aufstellung; eine Rechtskraft wird Anfang 2007 angestrebt. Gemäß Beschlussvorlage wird Ende 2006 mit den Grunderwerbsverhandlungen für Bliesheim begonnen. Ziel wird in Bliesheim ein Erwerb zu einem reduzierten Kaufpreis sein, da sich durch die Nähe zur Autobahn die Vermarktung über einen längeren Zeitpunkt erstrecken wird. In Bliesheim wird davon ausgegangen, dass die Entwicklung im Bereich der Rochusstraße in zwei Abschnitten erfolgt und die Stadt im ersten Abschnitt ca. 50% der Bauflächen sowie die Flächen für Erschließungsanlagen und Ausgleichsmaßnahmen erwirbt. Die verbleibenden 50% der Bauflächen sollen zur Risikominderung bei den Eigentümern verbleiben. Ich bitte auch zu bedenken, dass neben dem neu zu entwickelnden Baugebiet in Liblar parallel auch die Vermarktung der noch freien Grundstücke in Dirmerzheim, Blessem und Gymnich betrieben wird. Im Ausschuss für Wirtschaftsförderung und Werksausschuss Immobilienwirtschaft am 07.12.2005 habe ich diese Entwicklung auch schon im Rahmen einer ausführlichen Power Point Präsentstation zur V 8/0949 vorgestellt. Entsprechend dem einstimmigen Wunsch der Ausschussmitglieder habe ich die Ausarbeitung im Januar diesen Jahres den Fraktionen als PDFDatei zur Verfügung gestellt. Wie Sie dieser Ausarbeitung entnommen haben, befinden sich derzeit in Liblar im Gebiet östlich der Waldorfschule bereits ca. 2,9 ha im Eigentum der Stadt Erftstadt. Gem. Vorgaben des aktuellen Flächennutzungsplanes müssen noch ca. 6,1 ha erworben werden. Der Ankauf sollte m. E. im Jahr 2007/08 nach Möglichkeit realisiert werden. Nach Rechtskraft des Bebauungsplanes und Erschließung des Plangebietes halte ich eine Vermarktung der Grundstücke ab 2009 für realistisch. In der 1. Erweiterungsfläche des vorhandenen Baugebietes im BP 150 ist die Stadt Erftstadt derzeit mit 1,3 ha Eigentümer. Ab 2010/ 11 soll dann der für diese Erweiterungsfläche noch fehlende Grunderwerb ( ca. 5,5 ha ) in Lechenich getätigt werden. Eine Vermarktung der erschlossenen Grundstücke halte ich ab 2012 für realistisch. Grundsätzlich ist es sicherlich wünschenswert, gleichzeitig in Lechenich und Liblar Bauflächen vorzuhalten. Da jedoch ein hohes Finanzierungsaufkommen und damit eine über Jahre verbundene hohe Zinsbelastung ansteht, sollte man sich für nur einen Standort entscheiden. Die Erlöse aus der Bodenbevorratung werden verstärkt für die Bauunterhaltung benötigt. Wünschenswert ist außerdem die zügige Umsetzung der Baugebiete, damit die Käufer nicht überproportional lang in einer großen Baustelle leben müssen. Erfahrungen aus bisher durchgeführten Baugebieten haben gezeigt, dass nach zwei Jahren verstärkt der Wunsch nach einem Endausbau der Verkehrsflächen an die Verwaltung herangetragen wird. Dieser Zeitrahmen ist bei zwei großen parallel laufenden Baugebieten nicht zu erwarten. Zwei große Baugebiete sollten aus diesen Gründen möglichst zeitversetzt entwickelt werden. Ziel einer Baulandentwicklung soll sein, die Bevölkerungsdichte zu halten, um die Auslastung der Infrastruktur zu stärken. Der demographische Wandel in Deutschland hat auch in Erftstadt Auswirkungen auf die Bevölkerungsstruktur. Die aktuellen Untersuchungen zur demographischen Entwicklung im Rahmen der Stadtentwicklungsplanung haben ergeben, dass die Grundschülerzahlen in Liblar ohne Wanderungsgewinne ab sofort bis 2013 um 1/3tel zurückgehen werden, in Lechenich ist aufgrund der derzeitigen Bevölkerungsstruktur mit einem späteren Einsetzen dieses Trends erst ab 2009 zu rechnen (um 23% bis 2013). Auch bei den Schülerzahlen der Sekundarstufe I ist in Liblar (ohne Wanderungsgewinne) mit einem sofortigen Rückgang um 35% bis 2020 zu rechnen, in Lechenich sind die Schüler der Sek. I erst ab 2013 rückläufig, ab diesem Zeitpunkt bis 2020 um 26%. Unter der Voraussetzung, dass keine Wanderungsgewinne erzielt werden, ergeben sich in Liblar entsprechend früher freie Kapazitäten in der Grundschule und Sekundarstufe I. Die Jugendlichen -2- von 16 bis unter 19 Jahren sind in Liblar ab 2012 rückläufig (um 32% bis 2020), in Lechenich ist dagegen noch mit einem kurzfristigen Zuwachs in dieser Altersgruppe und einem durchweg höheren Bevölkerungsstand im Prognosezeitraum bis 2020 zu rechnen (im Durchschnitt 15% höher als 2005). Derzeit ist der Anteil der Kinder und Jugendlichen in Liblar noch vergleichsweise hoch, Lechenich bereits viel stärker überaltert. Die vergleichsweise hohen Schülerzahlen in Liblar werden ohne Wanderungsgewinne jedoch nicht mit „nachwachsenden“ Kindern und Jugendlichen aufgefüllt, so dass ohne Wanderungsgewinne auch in Liblar mit einer verstärkten Überalterung zu rechnen ist. Die Bevölkerungszahlen der Liblarer im Grundschulalter und in der Sekundarstufe I werden sich ohne Wanderungsgewinne den heutigen absoluten Zahlen in Lechenich angleichen. Wanderungsgewinne in Lechenich könnten auf der anderen Seite dazu führen, dass die Kapazitäten in der Sekundarstufe II nicht mehr ausreichen. Aufgrund der aktuellen Untersuchungen der Schülerzahlen in Erftstadt haben die Schulen in Liblar die Möglichkeit ab 2010 ohne bauliche Veränderungen die zu erwartenden Schüler aufzunehmen. Im Kindergartenbereich ist diese Entwicklung voraussichtlich auch zu erwarten. Durch das vorhandene Baugebiet BP 150 sind z.Zt. die Schulen in Lechenich gut ausgelastet. Der geplante Baubeginn in 2012 könnte je nach Entwicklung die dann fehlenden Schülerzahlen ausgleichen. Untersuchungen in den neueren Baugebieten haben ergeben, dass der Anteil der Kinder und Jugendlichen dort fast doppelt so hoch ist, als im Gesamtdurchschnitt der Bevölkerung Erftstadts. Durch Umsetzung neuer Baugebiete ist demnach mit einem erhöhten Zuzug der Kinder und Jugendlichen zu rechnen. Um die vorhandene schulische Infrastruktur bestmöglich auszunutzen, sollte daher die Umsetzung des Standortes Liblar erste Priorität, die Umsetzung von Bauland in Lechenich zweite Priorität haben. An der Waldorfschule besteht durchaus planerisch die Möglichkeit, die schon im Eigentum der Stadt befindliche Grundstücksfläche von 2,9 ha mit ca. 40 – 50 Baugrundstücken als ersten Teilabschnitt selbständig zu entwickeln und den hier noch fehlenden Grunderwerb mit ca. 6 ha aus diesen Erlösen zu finanzieren; somit entfallen die Finanzierungskosten für diese Fläche. Bei dieser Vorgehensweise müssen auch nicht die gesamten Erschließungskosten vorfinanziert werden. Für den Standort Liblar spricht auch, dass 1996 in Liblar das letzte Baugebiet ( BP 112 ) vermarktet worden ist und ich aufgrund der Nachfrage nach Grundstücken in Liblar in den letzten Jahren bestätigen kann, dass hier durchaus Nachholbedarf besteht. In Liblar steht mir derzeit kein Baugrundstück mehr zur Vermarktung zur Verfügung, wobei in Lechenich aktuell noch 23 Grundstücke zur Verfügung stehen. Die Entscheidung zunächst für eine Erschließung in Liblar hat als positiven finanziellen Effekt, dass im Verhältnis zu Lechenich rd. 22.000,00 € für Zinsen weniger aufgewendet werden müssen. Unabhängig von der oben geschilderten Baulandentwicklung sollte je nach Bedarf auch in den anderen Stadtteilen nach Möglichkeiten eine Baulandentwicklung kleinerer Bereiche ermöglicht werden. (Bösche) -3-