Beschlussvorlage (Anlage zur Beschlussvorlage 8/2007)

Anmerkungen zum Bericht 01 - 12 / 2006 des Betriebszweigs "Bodenbevorratung und -entwicklung" Vorbemerkungen Die Fassung des Wirtschaftsplans 2006 (V 159/2006) wurde unter Vorbehalt der städtischen Haushaltsplanberatungen am 21.03.2005 vom Rat der Stadt Erftstadt – nach vorausgegangener Beratung und Beschlussempfehlung am 21.02.2006 im Ausschuss für Wirtschaftsförderung und Betriebsausschuss Immobilienwirtschaft – jeweils mehrheitlich genehmigt; der Wirtschaftsplan weist ein Ergebnis von plus EUR 75.000 aus. Gegenüber der Planungsrechnung haben sich bis zum Berichtszeitpunkt 31.12.2006 keine – zum Zeitpunkt der Planung nicht bekannten - weiteren Belastungen ergeben. Risiken bestehen jedoch in ggf. gegenüber der Planung höheren Aufwendungen hinsichtlich Beihilferückstellungen beamteter Pensionäre, da die Werte im Jahresabschluss 2005 (basierend auf Werten aus April 2006) gegenüber der Prognoserechnung der Rheinischen Versorgungs-Kasse 2005 (Stand September 2005) nochmals deutlich erhöht werden mussten. 1. Abgrenzungen innerhalb der Ergebnisrechnung In den HGB-Ziffern 1, 2, 5, 7, 8, 11 und 12 sind Abgrenzungen gegenüber den Konten der Buchhaltung in Höhe der erwarteten (anteiligen) Einnahmen/Erträge bzw. Aufwendungen des Jahres 2006 enthalten. Verkaufserlöse und Bestandsveränderungen sind ermittelt; Verkaufserlöse sind nur insoweit in die Betrachtung (in Übereinstimmung mit den Jahresabschlüssen) einbezogen, als die entsprechenden Zahlungen vereinnahmt werden konnten (Regelfall). In zwei Fällen stehen Kaufpreiszahlungen aus: a) Nachzahlung wegen Nichteinhaltung des Vertrags in der Solarsiedlung Lechenich; b) per Ende Dezember 2006 an den Eigenbetrieb Straßen übertragene Straßenflächen; beide Vorgänge sind bereits ertragswirksam in der Ergebnisrechnung 2006 enthalten. 2. Ergebnisabweichung Die Ergebnisabweichung (in TEUR) betrifft nachfolgend aufgeführte Positionen gegenüber der (anteiligen) Jahresplanung, wobei besonders gekennzeichnete Positionen (*) nachstehend gesondert erläutert werden : TEUR Einnahmen / Ertrag - Umsatzerlöse/Verkaufserlöse - Bestandsveränderungen - Aktivierte Eigenleistungen - Sonstige betriebliche Erträge -- davon periodenfremde Erträge - Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge Gesamtabweichung Einnahmen / Ertrag i.H.v. i.H.v. i.H.v. i.H.v. i.H.v i.H.v. i.H.v. + + + - 888 677 0 145 15 21 45 Ausgaben / Aufwendungen - Grundstückzukäufe/Materialaufwand - Personalaufwand - Abschreibungen - Sonstiger betrieblicher Aufwand -- davon periodenfremde Aufwendungen - Sonstige Zinsen und ähnliche Aufwendungen - Sonstige Steuern Gesamtabweichung Ausgaben / Aufwendungen i.H.v i.H.v. i.H.v. i.H.v. i.H.v. i.H.v. i.H.v. i.H.v. + + + + + 308 21 15 62 1 67 10 205 Saldo = Abweichung zum Wirtschaftsplan i.H.v. - 250 + * * * * * * * * Die Ergebnisabweichung gegenüber der anteiligen Jahresplanung resultiert im Wesentlichen aus Positionen, welche nur im Zusammenhang betrachtet werden können: 2/4 Seite 2/4 zum Tertialbericht des Betriebszweigs „Bodenbevorratung und –entwicklung“ zum 31.12.2006 2.1. Periodenergebnis a) Verkaufserlöse und Bestandsveränderungen Die Verkaufserlöse des Berichtszeitraums liegen unterhalb der Planungsansätze 2006, insbesondere resultierend aus den noch nicht begonnenen Verkäufen im BP 140/141 (Wirtschaftspark Erftstadt). Es hat sich bestätigt, dass die prognostizierten Verkaufzahlen für 2006 im Wesentlichen in den Baugebieten BP 119 (Wohnbau Gymnich) sowie BP 140/141 nicht erreicht werden konnten, mit entsprechend negativen Auswirkungen auf das Periodenergebnis 2006 und – daraus resultierend gleichfalls auf die Liquiditätsausstattung des Betriebszweigs: Baugebiet 2006 BP 119 2006 BP 140/141 Gesamt Planverkäufe Ist-Verkäufe (qm) (qm) Ergebnisauswirkung (€) 7.500 7.500 15.000 3.892 0 3.892 - 257.000 - 75.000 - 332.000 fehlende Liquidität (€) - 469.000 - 225.000 - 694.000 Durch fehlende Umsätze im BP 140/141 wird das Zinsergebnis nach dem 01.01.2007 jährlich zur Zeit (bei unterstellt 4% Fremdkapitalzins) um 9.000 € belastet; im BP 119 liegen die Umsätze per 31.12.2006 kumuliert (gemessen an der ursprünglichen Planung) bei ca. 125%. Zu den Verkaufszahlen in Wohnbaugebieten ist anzumerken, dass in den Verkäufen des Jahres 2005 (durch den Fortfall der Eigenheimzulage ab dem 01.01.2006) „vorgezogene Verkaufserlöse“ in signifikanter Höhe enthalten sind. Weitere Einzelheiten zu den Verkaufszahlen des Jahres 2006 sind der folgenden Aufstellung zu entnehmen: Statistische Werte 2006: . Verkaufsprognose (qm) - BP 29 – Gewerbegebiet - Gymnich 1.300 - BP 119 – Wohnbaugebiet - Gymnich 7.500 - BP 125 – Gewerbegebiet - Lechenich 6.000 - BP 127 – Wohnbaugebiet – Dirmerzheim 1.000 - BP 150 – Wohnbaugebiet - Lechenich / Solarsiedlung 1.000 - BP 140 – Gewerbegebiet - Lechenich / Wirtschaftspark 7.500 - Verkäufe Straßenland für Eigenbetrieb Straßen 0 - Verkäufe an Stadtwerke (RRB/RÜB) 0 - Sonstige Verkäufe Liblar und andere 0 Gesamt 24.300 Ist-Verkäufe (qm) . 0 3.892 3.059 0 523 0 2.706 2.854 4.263 . 17.297 . b) Zukäufe und Bestandsveränderungen Gemessen an den Verkäufen ist das Zukaufvolumen im Zeitraum 01.01.2006 bis 31.08.2006 überproportional oberhalb des Planungsansatzes, mit entsprechend positiven Auswirkungen auf die Bestandsveränderungen und das Jahresergebnis: Statistische Werte 2006: . - Blessem - Bliesheim - Friesheim - Gymnich - Lechenich, u. a. Flurbereinigungsverfahren - Liblar - Sonstige Zukäufe Gesamt Zukäufe (qm) 22.000 23.500 37.500 3.000 13.500 2.000 800 102.300 Zukäufe (TEUR) 802 70 17 442 407 183 2 . 1.923 . 3/4 Seite 3/4 zum Tertialbericht des Betriebszweigs „Bodenbevorratung und –entwicklung“ zum 31.12.2006 c) Sonstiger betrieblicher Ertrag/Sonstiger betrieblicher Aufwand Bezüglich der Abweichung im sonstigen betrieblichen Ertrag (plus TEUR 145) sind ursächlich folgende Gründe zu nennen: - Erträge aus Ausgleichsflächen i. H. v. TEUR 27, - Periodenfremde Erträge, u. a. aus der Nachvermessung i. H. v. TEUR 15, - Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen (Schadenersatzforderung BP 125) i. H. v. TEUR 15 sowie - interne Erträge (= aktivierte Eigenleistungen) aus der Vermessung der Bebauungsgebiete BP 125 (Gewerbe Lechenich) und BP 127 Wohnbauflächen Dirmerzheim i. H. v. TEUR 89. Die Abweichung im sonstigen betrieblichen Aufwand (minus TEUR 62) betrifft im Wesentlichen die Positionen - Vermessung-/Katastergebühren im Zusammenhang mit internen Vermessungsleistungen i. H. v. minus TEUR 25, bedingt durch einen hohen Anteil aktivierungsfähiger Ausgaben, - anteilige Erschließungskosten des Eigenbetriebes i. H. v. minus TEUR 20, - Vermarktungskosten im BP 140/141 (Wirtschaftspark Erftstadt) i. H. v. minus TEUR 11 sowie - andere allgemeine Abweichungen i. H. v. minus TEUR 6. d) Personalaufwand Die Begründung für die Überschreitung des geplanten Personalaufwands liegt in erhöhten Beihilfeaufwendungen für pensionierte Beamte. e) Abschreibungen Höhere Abschreibungen resultieren aus der Anschaffung eines neuen Vermessungssystems (TEUR 5) sowie dem Zugang des Reisemobilstellplatzes Liblar (TEUR 5). f) Zinsen Bedingt durch die relativ späte Neukreditaufnahme Ende Dezember 2006 verbesserte sich das geplante externe Zinsergebnis signifikant um plus TEUR 70 bei gleichzeitiger Überschreitung der internen Zinsaufwendungen um TEUR 5, resultierend aus der Verrechnung der Betriebszweige. g) Sonstige Über-/Unterdeckungen Sonstige Über- / Unterdeckungen haben marginalen Charakter; sie werden an dieser Stelle entsprechend nicht näher betrachtet. 2.2.. Periodenfremdes Ergebnis Das periodenfremde Ergebnis zeigt (auf geringem Niveau) einen leichten Überschuss i.H.v. plus TEUR 14, betreffend aus Neuvermessungen resultierende Kostenerstattungen sowie Erträge aus Nebenkostenabrechnungen. 3. Fazit Insgesamt liegt die Ergebnisabweichung der relativ exakt planbaren Einflüsse in einer vernachlässigbaren Größenordnung. 4. Einschränkungen/Berichtsqualität Auf die Darstellung der Bilanz zum Stichtag 31.12.2006 wird verzichtet, da aufgrund der terminlichen Situation (Stichtag der Auswertung: 05.01.2007 – Vorlagetermin: 10.01.2007) zwingend notwendige und umfangreiche Abschlussarbeiten nicht durchgeführt werden können. Anzumerken ist jedoch, dass alle für die Darstellung der Ertragslage wesentlichen und bekannten Einflussfaktoren in der Ergebnisdarstellung berücksichtigt worden sind; Schätzungen/Annahmen sind entsprechend dokumentiert. 4/4 Seite 4/4 zum Tertialbericht des Betriebszweigs „Bodenbevorratung und –entwicklung“ zum 31.12.2006 5. Liquidität Die Liquidität des Eigenbetriebes ist z. Zt. ausreichend; falls notwendig kann ggf. auch auf folgende kurzfristigen Zwischenfinanzierungsmaßnahmen zurückgegriffen werden: - Finanzmittel aus dem Betriebszweig „Hochbau und Gebäudewirtschaft“ (hierzu wird auf den Kommentar des betreffenden Tertialberichts verwiesen), - kurzfristige Kassenkredite bis zur Höhe von TEUR 500 sowie - anstehende Kaufpreiszahlungen aus „schwebenden“ Verkäufen. Kreditaufnahmen des Betriebszweigs sind laut Wirtschaftsplan bis zur Höhe von TEUR 3.000 bewilligt; per Ende Dezember 2006 wurden 3 Kredite mit einem Gesamtvolumen von TEUR 2.000 zwecks Finanzierung der Zukäufe 2006 (Volumen TEUR 1.923) sowie für Ausgaben im Rahmen der Fertigstellung des Reisemobilstellplatzes (Volumen TEUR 117) aufgenommen. Der Betriebszweig hat zum 30.12.2006 zwei Darlehen i. H. v. TEUR 825 planmäßig getilgt. 6. Risikomanagement Die Einführung des Risiko-Mangement-Systems (RMS) ist mit Datum 31.03.2006 abgeschlossen bzw. zum 31.05.2006 mit den Bilanzdaten des Jahresabschlusses 2005 fortgeschrieben worden. Das RMS beinhaltet aus heutiger Sicht alle Kernrisiken des Eigenbetriebes; marginale Ergänzungen hinsichtlich technischer Risiken (z. B. Konstruktion, technischer Einrichtungen und Nutzungsausfall) wurden bis 31.12.2006 eingearbeitet, ohne dass sich – aus heutiger Sicht - die Risikosituation verändert. Das RMS (mit Fortschreibungsstand 31.05.2007) wird mit gesonderter Vorlage im Form von Austausch- und/oder Ergänzungsseiten den Gremien voraussichtlich im September 2007 zur Kenntnisnahme vorgelegt. Insbesondere in der aktualisierten Fassung des RMS werden folgende Risikogesichtpunkte einer weitergehenden Analyse im Betriebszweig unterzogen: - Netto-Kreditentwicklung sowie - ergebnis- und liquiditätsmäßige Auswirkungen im Rahmen der Nichterreichung von Umsatzzielen im BP 140/141 (Wirtschaftspark Erftstadt). Gegenüber den Bewertungen zum 30.08.2006 hat sich die Risikobetrachtung per 30.12.2006 statistisch nicht verändert, da der Eigenbetrieb über ausreichende „freie Kreditlinien“ (vgl. Punkt 5) verfügt. .