Beschlussvorlage (Anlage 4: Erläuterung zur Planaufstellung)

Anlage 4: Erläuterung zur Planaufstellung 1. Seite 1 von 4 PLANUNGSANLASS Am nördlichen Ortseingang Kerpen plant die GEPA Kerpen GmbH einen Standort für die Errichtung von großflächigen Einzelhandelsbereichen mit dazugehörigen Parkplätzen und Anlieferbereichen sowie ergänzenden Nutzungen (z.B. Hotel/ Waschstraße) zu entwickeln. Zu Beginn dieses Planungsprozesses besteht ein „Vorläufiges Nutzungsschema“, in dem die geplanten Einzelhandelsnutzungen sowie die Erschließung grob dargestellt sind. Bis zur öffentlichen Auslegung erfolgt eine Konkretisierung zu einem städtebaulichen Entwurf, der Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wird. Der Bebauungsplan KE 321 wird als vorhabenbezogener Bebauungsplan (Vorhaben− und Erschließungsplan / VEP) gemäß § 12 BauGB entwickelt. Die das Planungsgebiet querenden Teilflächen der Verkehrsflächen der K 47 (Sindorfer Straße) so wie die Verkehrsflächen der das Plangebiet tangierenden L 122 (Erfttalstraße) werden gemäß § 12 Abs. 4 BauGB, soweit erforderlich, in den Vorhaben bezogenen Bebauungsplan einbezogen. 2. PLANUNGSVORGABEN 2.1 LAGE Das Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes liegt am nördlichen Ortsrand von Kerpen. Es wird im Süden und Südwesten begrenzt durch die Sindorfer Straße (K 47) und Fußwege nördlich des Schulzentrums, im Norden durch die Straße Auf dem Bürrig (K 17) und im Osten durch die Erfttalstraße (L 122). 2.2 FLÄCHENNUTZUNGSPLAN Der rechtswirksame FNP stellt für die Flächen des Plangebietes überwiegend Gemischte Baufläche – M sowie Grünfläche dar. Auf Teilflächen im östlichen Plangebiet stellt der FNP Fläche für Gemeinbedarf Zweckbestimmung Feuerwehr dar. Im Rahmen einer FNP- Änderung wird für die Flächen des Plangebietes sowie die Flächen des bereits bestehenden großflächigen Einzelhandelsbetriebs (Kaufland) Sondergebiet – SO mit der Zweckbestimmung: Großflächige Einzelhandelsbetriebe dargestellt. Durch die 56. Änderung des FNP im Parallelverfahren wird sichergestellt, dass der Bebauungsplan gemäß § 8 BauGB aus dem FNP entwickelt wird. 2.3 EINZELHANDELSKONZEPT KERPEN Aus dem Erfordernis heraus, die Einzelhandelentwicklung im Stadtgebiet zu steuern wurde von der Stadt Kerpen ein Einzelhandelskonzept erarbeitet. Das Einzelhandelskonzept soll dazu beitragen, die versorgungsstrukturelle Eigenständigkeit des Mittelzentrums Kerpen zu erhalten bzw. auszubauen. Es wurde ebenfalls vor dem Hintergrund der Gesetzesnovelle zum Landesentwicklungsplans (LEPro § 24 a) erarbeitet. Gemäß § 24 a LEPro soll sich großflächiger Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten zukünftig nur noch in den so genannten zentralen Versorgungsbereichen (Ortsmitten, Innenstädte, Stadtteilzentren) ansiedeln dürfen. Anlage 4: Erläuterung zur Planaufstellung Seite 2 von 4 Im Einzelhandelskonzept der Stadt Kerpen werden die zentralen Versorgungsbereiche im Stadtgebiet definiert für die Stadtteile Kerpen, Horrem und Sindorf. Für den Stadtteil Kerpen wird der zentrale Versorgungsbereich wie im Entwurf zur 56. FNP- Änderung räumlich dargestellt am nördlichen Ortseingang ergänzt und wie folgt städtebaulich begründet: Über dieses Hauptzentrum Kerpen hinaus wird am nördlichen Ortseingang nach Kerpen ein Ergänzungsbereich zum zentralen Versorgungsbereich definiert. Auszug aus dem Einzelhandelsgutachten (Zitat): „Die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches auf eine Fläche von ca. 120.000 m² orientiert sich in erster Linie an dem historischen gewachsenen Ortszentrum (Stiftsviertel, Alter Bahnhof, Altes Rathaus) welches auch heute noch als Zentrum angesehen und angenommen wird. Der Zentrenbereich wurde mit einer Nord-Süd Ausdehnung von etwa 420m bzw. einer Ost-West Ausdehnung von 450 m sehr großzügig bemessen und umfasst nur Flächen auf denen eine Handelsnutzung planungsrechtlich verträglich sowie funktionell sinnvoll erscheint. Eine gute fußläufige Erreichbarkeit sowie ein funktionierendes ÖPNV Angebot bieten gute Vorraussetzungen zur Verdichtung des vorhandenen Geschäftsbesatzes. Auch die in nicht unerheblichen Umfang vorhandenen Reserven in Form von Baulücken, minder- oder fehlgenutzten Flächen von Leerständen lassen eine ausreichende Nachverdichtung in diesem Bereich zu. In einer gedachten Linie über die Sindorfer Straße wird der zentrale Versorgungsbereich bis zur Kaufland-Filiale und dem angrenzenden Falder/ Bürrig weiter gezogen und bildet hier einen Ergänzungsbereich zum zentralen Versorgungsbereich. Die Festlegung als zentraler Nahversorgungsbereich zur vorhandenen Kauflandfiliale bedeutet, dass hier zukünftig weitere nahversorgungsrelevante Nutzungen möglich sind. Im Ergänzungsbereich des zentralen Versorgungsbereich Falder / Bürrig sind als zentrenrelevante Nutzungen ein Unterhaltungselektroniker (UE) auf einer maximalen Größe von 4.000 qm Verkaufsfläche sowie alle weiteren zentrenrelevanten Sortimente zulässig, die in der Stadt unterrepräsentiert sind und wegen ihrer Großflächigkeit nicht in der Innenstadt angesiedelt werden können.“ Auf der Grundlage des Einzelhandelskonzeptes und dem vorläufigen Nutzungsschema des Vorhabenträgers ist geplant, das Plangebiet räumlich zu gliedern in einen „Zentralen Nahversorgungsbereich“ und in einen „Ergänzungsbereich zum Zentralen Versorgungsbereich“. Im Rahmen der Erarbeitung des Einzelhandelskonzeptes wurden zentrenrelevante Nutzungen in der so genannten “Kerpener Liste“ definiert. Entsprechend den Vorgaben des LEPro §24a werden hier die für die Kerpener Innenstadt festzustellenden zentrenrelevanten, nahversorgungsrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimente bestimmt. Diese „Kerpener Liste“ wird im weiteren Aufstellungsverfahren auch Eingang in die Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans finden. 2.4 ERSCHLIESSUNG Das Plangebiet wird an der nordöstlichen Seite von klassifizierten Straßen und einem bestehenden Knotenpunkt eingerahmt. Die verkehrliche Erschließung des Planbereiches ist mit den Straßenbaulastträgern frühzeitig abzustimmen. Bis zur öffentlichen Auslegung wird ein Verkehrsgutachten erarbeitet, dessen Empfehlungen in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan eingearbeitet werden. Anlage 4: Erläuterung zur Planaufstellung 3. Seite 3 von 4 AUSGANGSSITUATION 3.1 STADTRÄUMLICHE EINGLIEDERUNG Bereits im rechtswirksamen Flächennutzungsplan sind die Flächen nördlich der K 47 („Auf dem Bürrig“) bis zur L 122 als gemischte Bauflächen – M dargestellt. Hierdurch wurde eine räumliche Entwicklung des Siedlungskörpers bis zur Kreuzung K 17/ L 122 planerisch vorbereitet. Die bestehenden Verkehrsflächen sowie die nördlich angrenzenden Wald und Freiflächen begrenzen den zukünftigen Stadtraum. Durch das Ziel des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Ke 321 wird die im FNP dargestellte Siedlungserweiterung aufgenommen. Aufgrund der Nutzung durch großflächige Einzelhandelsnutzungen ist jedoch die Änderung der Baugebietsart erforderlich. Siedlungsräumlich werden jedoch die Vorgaben des rechtswirksamen FNP im Bereich „Auf dem Bürrig“ umgesetzt. Im Bereich „Am Falder“ stand vormals die Sicherung der bestehenden Gärtnerei im Vordergrund; daher wurde an diesem Standort Grünfläche im FNP dargestellt. Nach der Aufgabe der Gärtnerei und der Neudefinition des „Zentralen Nahversorgungsbereiches“ (Am Falder) wird der Siedlungskörper in der unmittelbaren Nachbarschaft zum bestehenden Schulzentrum und dem Einzelhandelsbetrieb Kaufland zukünftig baulich geschlossen. 3.2 TOPOGRAPHIE / LANDSCHAFT Im Plangebiet gibt es keine nennenswerten Höhenunterschiede im Gelände. Der Bereich ist von großflächigen landwirtschaftlichen Nutzungen geprägt. Die Flächen „Auf dem Bürrig“ werden von einem natürlichen Gewässer (Graben) durchzogen, dessen Uferbereiche Gehölzbestand aufweisen. Nahe dem Einmündungsbereich der K 47 in die K 17 befindet sich der jüdische Friedhof, der als Denkmal festgesetzt ist. 3.3 RESTRIKTIONEN • • • • • 4. Immissionsbelastungen sind für die vorgesehene Nutzung derzeit nicht zu erwarten; werden im Rahmen des „Scoping“ (Umweltprüfung) Hinweise hierzu vorgetragen, werden diese bis zur öffentlichen Auslegung geprüft. Altlasten sind im Geltungsbereich des Plangebietes nicht bekannt; es gibt hierfür derzeit keine Hinweise und Verdachtsmomente. Werden im Rahmen des „Scoping“ (Umweltprüfung) Hinweise hierzu vorgetragen, werden diese bis zur öffentlichen Auslegung geprüft. Topographische Restriktionen und Tektonische Störzonen sind nach derzeitigem Kenntnisstand nicht vorhanden. FFH- Gebiet (Flora- Fauna- Habitat) nördlich der K 17 (Auf dem Bürrig); das Plangebiet unterschreitet den 300 m Abstand zum FFH- gebiet. Somit ist in Abstimmung mit der Unteren Landschaftsbehörde eine FFH- Vorprüfung zu erarbeiten. Bau-/ Bodendenkmal „Jüdischer Friedhof“, Sindorfer Straße – Umgebungsschutz gemäß Denkmalschutz- Gesetz AUFGABENSTELLUNG Entsprechend den Zielen der Planung soll das Vorhaben zur Errichtung von großflächigen Einzelhandelsnutzungen und ergänzenden Nutzungen planungsrechtlich gesichert werden. Zum Zeitpunkt des Einleitungsbeschlusses besteht ein vorläufiges Nutzungsschema, dass im Rahmen der nächsten Anlage 4: Erläuterung zur Planaufstellung Seite 4 von 4 Bearbeitungsschritte bis zur öffentlichen Auslegung zu einem städtebaulichen Konzept weiterentwickelt wird. Auf der Grundlage dieses Nutzungsschemas wird derzeit eine Tragfähigkeitsanalyse (BBE Unternehmensberatung, Köln) erarbeitet. 4.1 NUTZUNGSSCHEMA Das vorläufige Nutzungsschema beinhaltet als Kernsortimente für das Plangebiet: • Nahversorgungsrelevanter Einzelhandel • Zentrenrelevanter Einzelhandel • Nicht zentrenrelevanter Einzelhandel -Heimwerkermarkt • Gastronomie • Sonstige gewerbliche Nutzungen (z.B.: Autohaus, Hotel etc.) 4.2 ERSCHLIESSUNG Durch die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes KE 321 „Am Flader/ Auf dem Bürrig“ ist eine Anpassung der verkehrlichen Erschließung erforderlich. Daher wird ein Verkehrsgutachten erarbeitet, dessen Empfehlungen in die Bauleitplanung übernommen werden. 4.3 UMWELTBELANGE / UMWELTBERICHT Nach § 2 a BauGB ist eine Umweltprüfung durchzuführen, deren Ergebnis als Umweltbericht in die Begründung zum Bebauungsplan zu integrieren ist. 5. ERFORDERLICHE FACHPLANUNGEN Nach dem derzeitigen Planungsstand werden folgende Fachplanungen erforderlich und im Rahmen des Aufstellungsverfahrens erarbeitet: • Verkehrsgutachten • Umweltprüfung (inklusive FFH- Vorprüfung)/ Umweltbericht • Tragfähigkeitsuntersuchung Im Rahmen des Beteiligungsverfahrens gemäß § 4 (1) BauGB (so genanntes Scoping) können weitere fachliche Aspekte von den Fachbehörden vorgebracht werden. 6. STRUKTURDATEN Der Geltungsbereich ist ca. 15,8 ha groß Kerpen, März 2007