Beschlussvorlage (G+V Kommantar Bodenbevorratung und -entwicklung)

Anmerkungen zum Bericht 01 - 04 / 2007 des Betriebszweigs "Bodenbevorratung und -entwicklung" Vorbemerkungen Die Fassung des Wirtschaftsplans 2007 (V 760/2006 sowie Änderungen/Ergänzungen V 121/2007) wurde unter Vorbehalt der städtischen Haushaltsplanberatungen am 19.12.2006 bzw. 27.03.2007 vom Rat der Stadt Erftstadt – nach vorausgegangener Beratung und Beschlussempfehlung am 28.11.2006 bzw. 06.03.2007 im Ausschuss für Wirtschaftsförderung und Betriebsausschuss Immobilienwirtschaft – jeweils mehrheitlich (bzw. einstimmig) genehmigt; der Wirtschaftsplan endete mit einem Ergebnis von plus EUR 3.000. Aufgrund zum Zeitpunkt der Planung nicht bekannter weiterer Belastungen zeigen sich im Tertialberichtswesen folgende Abweichungen zu den (anteiligen) Jahreswerten des verabschiedeten Wirtschaftsplans des Betriebszweigs: Planergebnis 2007 / vorläufig ./. Mehraufwand Abschreibungen (Investition Verm.-System 2006 usw.) ./. Mehraufwand Zinsen (Darlehensaufnahme Dezember 2006 – TEUR 1.500 Planergebnis 2007 / aktueller Stand i.H.v. + i.H.v. i.H.v. i.H.v. - 3.000 € 6.000 € 6.000 € 9.000 € 1. Abgrenzungen innerhalb der Ergebnisrechnung In den HGB-Ziffern 1, 2, 6, 7, 8, 12 und 21 sind Abgrenzungen gegenüber den Konten der Buchhaltung in Höhe der erwarteten (anteiligen) Einnahmen/Erträge bzw. Aufwendungen des Jahres 2007 enthalten. Verkaufserlöse und Bestandsveränderungen sind ermittelt; Verkaufserlöse sind nur insoweit in die Betrachtung (in Übereinstimmung mit den Jahresabschlüssen) einbezogen, als die entsprechenden Zahlungen vereinnahmt werden konnten. Daraus resultierend ist ein Brutto-Verkaufsvolumen i. H. v. ca. TEUR 40 aufgrund offener Forderungen bzw. Fälligkeiten nach dem 30.04.2007 nicht in diese Betrachtung einbezogen. 2. Ergebnisabweichung Die Ergebnisabweichung (in TEUR) betrifft nachfolgend aufgeführte Positionen gegenüber der anteiligen Jahresplanung, wobei besonders gekennzeichnete Positionen (*) nachstehend gesondert erläutert werden : TEUR Einnahmen / Ertrag - Umsatzerlöse/Verkaufserlöse - Bestandsveränderungen - Aktivierte Eigenleistungen - Sonstige betriebliche Erträge -- davon periodenfremde Erträge - Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge Gesamtabweichung Einnahmen / Ertrag i.H.v. i.H.v. i.H.v. i.H.v. i.H.v i.H.v. i.H.v. + + + + + - 467 522 0 0 7 7 48 Ausgaben / Aufwendungen - Grundstückzukäufe/Materialaufwand - Personalaufwand - Abschreibungen - Sonstiger betrieblicher Aufwand -- davon periodenfremde Aufwendungen - Sonstige Zinsen und ähnliche Aufwendungen - Sonstige Steuern Gesamtabweichung Ausgaben / Aufwendungen i.H.v i.H.v. i.H.v. i.H.v. i.H.v. i.H.v. i.H.v. i.H.v. + + + - 277 0 0 0 4 0 9 301 Saldo = Abweichung zum Wirtschaftsplan i.H.v. + 253 * * * * * Die Ergebnisabweichung gegenüber der anteiligen Jahresplanung resultiert im Wesentlichen aus Positionen, welche nur im Zusammenhang betrachtet werden können: 2/3 Seite 2/3 zum Tertialbericht des Betriebszweigs „Bodenbevorratung und –entwicklung“ zum 30.04.2007 2.1. Periodenergebnis a) Verkaufserlöse und Bestandsveränderungen Die Verkaufserlöse des Berichtszeitraums liegen deutlich oberhalb der Planungsansätze für das 1. Tertial 2007, resultierend aus Verkäufen mit einer Gesamtfläche von 12.645 qm, insbesondere: - Wohnbauflächen Dirmerzheim, BP 127 1.014 qm, - Wohnbauflächen Lechenich, BP 150 1.346 qm, - Gewerbeflächen Lechenich, BP 125 6.753 qm, - Lechenich allgemein 1.017 qm, - Wohnbauflächen Gymnich, BP 119 2.331 qm sowie - Verkauf von Straßenflächen 184 qm. Die Bestandsveränderungen aus Verkäufen betragen minus TEUR 537. Anmerkung: Die Betriebsleitung weist in diesem Zusammenhang darauf hin, dass die Verkäufe im 2. Tertial (Zeitraum 01.05.2007 bis zum Stichtag 22.06.2007) lediglich TEUR 30 betragen; diese Verkaufsrückgänge resultieren aus der zur Zeit schleppenden Nachfrage nach Bauflächen, mit entsprechend absehbaren Auswirkungen auf das Periodenergebnis des 1. und 2. Tertials (Zeitraum 01.01.2007 bis 31.08.2007). Verkäufe im BP 140/141 (WirtschaftsPark Erftstadt) fanden im Betrachtungszeitraum nicht statt; die entsprechenden kumulierten Planungsansätze per 31.12.2007 betragen (gemessen an den ursprünglichen Planungsansätzen aus dem Jahre 2004): - 32.500 qm. nicht verkaufte Flächen - TEUR 975 fehlende liquide Mittel im Eigenbetrieb Immobilienwirtschaft, - TEUR 650 fehlende liquide Mittel im Eigenbetrieb Straßen, - TEUR 650 fehlende liquide Mittel im Eigenbetrieb Stadtwerke. Das Gesamtvolumen der fehlenden liquiden Mittel beträgt per 31.12.2007 = TEUR 2.275; unter Berücksichtigung einer Verzinsung von 4,00 % Zinsen p. a. entstehen der Stadt Erftstadt daraus zur Zeit jährliche Kosten i. H. v. von 91.000,00 EUR. b) Zukäufe und Bestandsveränderungen Das Zukaufvolumen im 1. Tertial 2007 liegt mit TEUR 45 überproportional um TEUR 278 (minus 86,0 %) unterhalb des Planungsansatzes. Entsprechend zeigen sich zum Berichtszeitpunkt per Saldo negative Bestandsveränderungen. c) Sonstiger betrieblicher Ertrag/Sonstiger betrieblicher Aufwand Abweichungen s. b .Ertrag sind nicht festzustellen. Bezüglich der Abweichungen im s. b. Aufwand (TEUR minus 15) sind ursächlich folgende Gründe zu nennen: - Vermessungsaufwand/Katasterunterlagen i. H. v. minus TEUR 5, - anteilige Erschließungskosten EB Immobilien i. H. v. minus TEUR 7 sowie - periodenfremde Aufwendungen i. H. v. minus TEUR 3. Andere Abweichungen saldieren sich tendenziell gegen Null. d) Sonstige Über-/Unterdeckungen Aufgrund von Grundsteuererstattungen (Vorjahre betreffend) zeigen sich per 30.04.2007 im Gliederungspunkt 21 „Steuern“ Minderausgaben i. H. v. minus TEUR 9. Zinserträge (resultierend aus Tagesgeldanlagen des Eigenbetriebes im zentralen Cash-Pool der Stadt Erftstadt) weichen per 30.04.2007 um plus TEUR 9 von der Planungsgröße ab. Sonstige Über- / Unterdeckungen haben marginalen Charakter; sie werden an dieser Stelle entsprechend nicht näher betrachtet. 3/3 Seite 3/3 zum Tertialbericht des Betriebszweigs „Bodenbevorratung und –entwicklung“ zum 30.04.2007 2.2.. Periodenfremdes Ergebnis Das periodenfremde Ergebnis zeigt (auf geringem Niveau) einen leichten Überschuss i.H.v. TEUR 11, betreffend überwiegend aus Neuvermessungen resultierende Kaufpreisnachzahlungen sowie Nebenkostenabrechnungen aus Vorperiode(n). 3. Fazit Insgesamt liegt die Ergebnisabweichung der relativ exakt planbaren Einflüsse in einer vernachlässigbaren Größenordnung. 4. Einschränkungen/Berichtsqualität Auf die Darstellung der Bilanz zum Stichtag 30.04.2007 wird verzichtet, da aufgrund der terminlichen Situation (Stichtag der Auswertung: 13.06.2007 – Vorlagetermin: 30.06.2007) zwingend notwendige und umfangreiche Abschlussarbeiten nicht durchgeführt werden können. Anzumerken ist jedoch, dass alle für die Darstellung der Ertragslage wesentlichen und bekannten Einflussfaktoren in der Ergebnisdarstellung berücksichtigt worden sind. 5. Liquidität Die Liquidität des Eigenbetriebes ist z. Zt. ausreichend; falls notwendig kann ggf. auch auf folgende kurzfristige Zwischenfinanzierungsmaßnahmen zurückgegriffen werden: - Finanzmittel aus dem Betriebszweig „Hochbau und Gebäudewirtschaft“ (hierzu wird auf den Kommentar des diesbezüglichen Tertialberichts verwiesen), - kurzfristige Kassenkredite bis zur Höhe von TEUR 500 sowie - anstehende Kaufpreiszahlungen aus Verkäufen. Kreditaufnahmen des Betriebszweigs sind laut Wirtschaftsplan bis zur Höhe von TEUR 3.000 bewilligt; weitere Kreditgenehmigungen - für besondere (zusätzliche) Projektmaßnahmen - sind den Protokollen des Betriebsausschusses zu entnehmen. Bei Ereichung eines signifikanten Zukaufvolumens erfolgt eine entsprechende Vorlage zwecks (Teil-) Genehmigung hinsichtlich Kreditaufnahme. Zu berücksichtigen ist, dass im Betriebzweig Ende 2007 zwei Darlehen i. H. v. TEUR 900 planmäßig zur Tilgung anstehen. 6. Risikomanagement Die Einführung des Risiko-Mangement-Systems (RMS) ist mit Datum 31.03.2006 abgeschlossen bzw. zum 31.05.2006 mit den Bilanzdaten des Jahresabschlusses 2005 fortgeschrieben worden. Das RMS beinhaltet aus heutiger Sicht alle Kernrisiken des Eigenbetriebes; marginale Ergänzungen hinsichtlich technischer Risiken (z. B. Konstruktion, technischer Einrichtungen und Nutzungsausfall) wurden bis 31.12.2006 eingearbeitet, ohne dass sich – aus heutiger Sicht - die Risikosituation verändert. Das RMS (mit Fortschreibungsstand 31.05.2007) wird mit gesonderter Vorlage im Form von Austausch- und/oder Ergänzungsseiten den Gremien voraussichtlich im September 2007 zur Kenntnisnahme vorgelegt. Insbesondere in der aktualisierten Fassung des RMS werden folgende Risikogesichtpunkte einer weitergehenden Analyse im Betriebszweig unterzogen: - Netto-Kreditentwicklung sowie - ergebnis- und liquiditätsmäßige Auswirkungen im Rahmen der Nichterreichung von Umsatzzielen im BP 140/141 (Wirtschaftspark Erftstadt). Gegenüber den Bewertungen zum 31.12.2006 hat sich die Risikobetrachtung per 30.04.2007 statistisch (noch) nicht verändert, da der Eigenbetrieb über ausreichende „freie Kreditlinien“ (vgl. Punkt 5) verfügt.