Beschlussvorlage (Sachstandsbericht)

Bauleitplanung in Erftstadt-Gymnich Sachstandsbericht Stand: Mai 2007 Bebauungsplan 131 Ellernstraße Der Rat der Stadt Erftstadt hat in der Sitzung am 06.05.2003 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 131, Erftstadt-Gymnich, Ellernstraße beschlossen. Die Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) fand in der Zeit vom 14.05.2003 bis einschließlich 03.07.2003 statt. Aufgrund der während des Planverfahrens bisher geführten Gespräche mit den betroffenen Grundstückseigentümern sowie der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange konnte das Planverfahren bisher nicht zum Abschluss gebracht werden. Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes soll die Gesamtsituation des Innenbereiches des Planungsgebietes neu geordnet werden. Insbesondere sollte den Anwohnern der Ellernstraße die Nutzung ihrer tiefen Gärten als Baugrundstücke ermöglicht sowie die planungsrechtliche Absicherung eines im Plangebiet vorhandenen Wohnhauses ermöglicht werden. Um eine sinnvolle städtebauliche Neuordnung des Gebietes zu erreichen, wurde seinerzeit das Planungsgebiet nach Süden erweitert, so dass die Grenze des Bebauungsplanes bis zum Flurstück 185 (Nähe „Alter Burgweg“) festgelegt worden ist. Dieser südliche Teil des Bebauungsplanes entspricht jedoch nicht den aktuellen Darstellungen des Flächennutzungsplanes. Darin ist für diesen Bereich private Grünfläche mit der Zweckbestimmung: Parkanlage dargestellt. Bei dieser Parkanlage handelt es sich um einen Teil des Grünzuges, der direkt an den Schlosspark Gymnich angrenzt und einen besonders erhaltenswerten Baumbestand beinhaltet. Im Rahmen der bisherigen Beteiligung der Träger öffentlicher Belange hat der Rhein-Erft-Kreis aufgrund der Grünfläche sowie des Baumbestandschutzes entlang der geplanten Erschließung Bedenken gegen die geplante Bebauung des „Biotopkomplexes“ vorgetragen. Der Rhein-Erft-Kreis hat aus Sicht des Naturschutzes und der Landschaftspflege daher angeregt, den Bestand zu erhalten und als Parkfläche entsprechend den Darstellungen des Flächennutzungsplanes zu entwickeln. Eine Erschließung des Gebietes kann nur über die Balkhausener Straße, Grundstück Flur 9, Flurstück 96, erfolgen. Dieses Grundstück befindet sich zurzeit im privaten Besitz. Bisher lehnte die Eigentümerin aufgrund familiärer Gründe die Beplanung ihrer Grundstücke (ca. 50% des Gesamtplangebietes) jedoch kategorisch ab. Weitere Gespräche mit der Grundstücksbesitzerin sind geplant. Sollten die Gespräche zu einem positiven Ergebnis führen, wird von der Verwaltung empfohlen, das Bebauungsplanverfahren mit Priorität fortzuführen. Bebauungsplan 138 Kehler Weg Der Ausschuss für Planung der Stadt Erftstadt hat in der Sitzung am 23.06.2004 einem Antrag bezüglich der Aufstellung eines Bebauungsplanes für den Bereich des Stichweges zwischen Sonnenweg und Kehler Weg, Erftstadt-Gymnich stattgegeben. Der Antrag wurde seinerzeit von der FDP-Fraktion auf Bitten von Anliegern gestellt und sollte der mittel- und langfristigen Sicherung ausreichender Bauflächen in Gymnich dienen. Da der Planungsbereich im Flächennutzungsplan der Stadt Erftstadt als Wohnbaufläche dargestellt ist, entspricht der Antrag den städtebaulichen Zielen zur Schaffung von Baurecht. Seinerzeit ist beschlossen worden, vor der Einleitung des Bebauungsplanverfahrens den Zeitrahmen festzulegen und dabei den Fortschritt der Vermarktung der Bebauungsplangebiete Nr. 119 A und Nr. 119 B, Grisfeld, zugrunde zu legen. Vor diesem Hintergrund wird von der Verwaltung empfohlen, das Bebauungsplanverfahren unmittelbar nach der absehbaren Vermarktung der Bebauungspläne Nr.119 A und Nr. 119 B einzuleiten. Bebauungsplan, Am Fußfall In der Sitzung vom 14.09.2006 hat der Ausschuss für Stadtentwicklung im Ergebnis der Beratungen zur beantragten Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens in ErftstadtGymnich, Kohlstraße/Ausleger/Am Fußfall zunächst die Durchführung einer entsprechenden Eigentümerversammlung beschlossen. Die Intention zur Aufstellung eines Bebauungsplanes in diesem Bereich ist der Antrag eines Anwohners der Straße Ausleger, der seinen Gewerbebetrieb (Schlosserei) aussiedeln und das Grundstück einer nicht störenden Nutzung (Wohnbebauung) zuführen wollte. Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes soll der nördliche Innenbereich des Planungsgebietes nachverdichtet werden. Im Rahmen der Beratungen des Antrages wurde das Planungsgebiet um den südlichen Teil („Auf dem Herriger Weg“) erweitert. Mit einer Bebauung der südlichen Fläche soll insgesamt die im Flächennutzungsplan vorgesehene Ortsranderweiterung realisiert werden. Die Eigentümerversammlung fand am 21.11.2006 statt. Damit sollte das grundsätzliche Interesse an einer Wohnbebauung sowohl im nördlichen als auch im südlichen Bereich ermittelt werden. Für eine eventuelle Verdichtung des nördlichen Gebietes haben sich ca. 30% der Teilnehmer ausgesprochen, 70% waren jedoch dagegen. Für die Beplanung des südlichen Teilbereichs hat sich die Mehrheit der Teilnehmer ausgesprochen. Im Hinblick auf die notwendigen Regelungstatbestände bezüglich der Erschließung des nördlichen Gebietes sowie der Aussiedelung der Schlosserei und auf der Grundlage des Ergebnisses der Eigentümerversammlung wird von der Verwaltung empfohlen, das Bebauungsplanverfahren nach Abschluss des Planverfahrens BP Nr. 138, Kehler Weg, zunächst für den südlichen Teilbereich einzuleiten. Sobald für das nördliche Teilgebiet Bauabsichten erkennbar sind bzw. sich eine städtebauliche Realisierungsmöglichkeit ergibt, sollte ebenfalls dieser Bereich städtebaulich entwickelt werden. Bebauungsplan 136 Kerpener Str. / Vorpforte / Abrundungssatzung Der Rat der Stadt Erftstadt hat in der Sitzung am 10.04.2003 das Satzungsverfahren für die Abrundungssatzung Erftstadt-Gymnich, Vorpforte in ein Bebauungsverfahren umgewandelt. Des Weiteren wurde beschlossen, das Verfahren bis zur Vermarktung des Bebauungsplangebiets Nr. 119 A/B, Grisfeld, zurückzustellen. Der Bereich ist im Flächennutzungsplan der Stadt Erftstadt als Wohnbaufläche dargestellt. Mit dem vorgesehenen Bebauungsplanverfahren soll die planungsrechtliche Grundlage für eine geordnete städtebauliche Entwicklung geschaffen werden. Das Plangebiet soll als Allgemeines Wohngebiet mit einer eingeschossigen Einzel- oder Doppelhausbebauung entwickelt werden. Der Planungsbereich befindet sich im Einwirkungsbereich von landwirtschaftlichen und gewerblichen Betriebsstätten, wie einer Reparaturwerkstatt für Landmaschinen sowie einem landwirtschaftlichen Betrieb. Ein zweiter angrenzender landwirtschaftlicher Betrieb mit einer Sauenzucht ist kürzlich aufgegeben worden. Im Rahmen der bisherigen Beteiligung der Träger öffentlicher Belange sind seitens der Landwirtschaftskammer Rheinland Bedenken gegen die Planung vorgetragen worden. Aus landwirtschaftlicher Sicht stellt eine Wohnbebauung in der Nähe zu landwirtschaftlichen Betrieben eine Existenzgefährdung dar. Darüber hinaus hat das Staatliche Umweltamt seinerzeit die Geruchs- und Lärmsituation der Betriebe untersucht. Nur wenn es zu keiner Erweiterung der Betriebe kommt und zwischen ihnen und dem in der Nachbarschaft gelegenen Reitplatz sowie der geplanten Wohnbebauung ein Abstand von ca. 20 m eingehalten wird, ist mit keinen erheblichen Belästigungen im Sinne des Bundesimmissionsschutzgesetzes zu rechnen. Vor dem Hintergrund der div. immissionsrechtlichen Probleme (z.B. Geruchs- und Staubbelästigungen) wird vorgeschlagen, die Weiterführung des Bebauungsplanverfahrens grundsätzlich erst nach dem Abschluss der Vermarktung des Bebauungsplangebietes Nr.119 A/B, Grisfeld, auf der Grundlage eines dann zu beauftragenden Gutachtens einzuleiten. Bebauungsplan 29 A, Erweiterung Gewerbegebiet In der Sitzung vom 09.07.2003 hat der Ausschuss für Planung die Stellungnahme der Verwaltung zum Antrag bezüglich der Erweiterung des Gewerbegebietes in ErftstadtGymnich beschlossen. Nach den Vorgaben des Flächennutzungsplanes ist eine Erweiterung von ca. 3 ha, hauptsächlich für den ortsansässigen Bedarf, vorgesehen. Für diese Erweiterung ist von der Verwaltung bereits ein Vorentwurf für den neuen Bebauungsplan 29 A erarbeitet worden. Innerhalb des Gebietes ist eine Zonierung entsprechend des Abstandserlasses vorgesehen. Darüber hinaus sind Grünanlagen und Ausgleichsflächen geplant, die das Gebiet zur freien Landschaft und zum Ortsrand hin abschirmen. Die Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) fand in der Zeit vom 18.08.2005 bis einschließlich 15.09.2005 statt. In diesem Zusammenhang regte der Landschaftsverband Rheinland an, für die Fläche des Bebauungsplanes eine Bestandsaufnahme in Bezug auf den Umweltbestandteil der Kulturgüter durchzuführen. Diese archäologische Prospektion sollte von einer Fachfirma vorgenommen werden. Es wird von der Verwaltung empfohlen, das Bebauungsplanverfahren fortzuführen, sobald die Grunderwerbsverhandlungen sowie die noch zu beauftragende archäologische Prospektion abgeschlossen sind. Bebauungsplan 120, Bolzplatz, Erftstraße Auf der Grundlage des Antrages des Gymnicher Ortsvorstehers hat der Rat der Stadt am 17.12.2002 beschlossen, den Bebauungsplan Nr.120, Erftstadt-Gymnich, Erftstraße, aufzustellen. Mit dem Bebauungsplan sollten die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Verlegung des bestehenden Bolzplatzes an der Erftstraße auf eine Fläche östlich der Tennisanlage geschaffen werden. Der Bereich sollte als eine attraktive Jugendfreizeitanlage mit Aufenthaltsflächen für die Jugendlichen gestaltet werden. Die frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) fand in der Zeit vom 08.01.2003 bis einschließlich 20.02.2003 statt. In der Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung am 09.03.2005 wurden die von der Verwaltung erarbeiteten und vorgestellten städtebaulichen Vorentwürfe zur Kenntnis genommen und die Verwaltung beauftragt, auf der Grundlage der vorgestellten Planentwürfe die Bürgerbeteiligung durchzuführen. Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wurde in Form einer Bürgerversammlung am 07.06.2005 durchgeführt. Im Rahmen dieser Veranstaltung ist seitens der Anwohner die bereits bestehende und erwartete Lärmbelästigung sowie ein kaum erkennbarer Bedarf an Jugendfreizeiteinrichtungen in Gymnich beanstandet worden. Entsprechend den Hinweisen des staatlichen Umweltamtes bezüglich des Lärmschutzes sind im weiteren Verfahrensablauf zunächst Abstimmungsgespräche über notwendige bzw. zu planende Maßnahmen zur Lärmminderung geführt worden. Auch aus wasserrechtlicher Sicht erwies sich die Planung als problematisch. Das Gebiet liegt im Überschwemmungsgebiet der Erft. Darüber hinaus befindet sich das Planungsgebiet in einem Landschaftsschutzgebiet. Jegliche Änderung der Nutzung hätte entweder ein langwieriges Befreiungsverfahren oder eine FNP-Änderung zur Folge. Im Rahmen des Projektes zur Wiederherstellung und Entwicklung der Erftaue plant der Erftverband in Zusammenarbeit u.a. mit dem Rhein-Erft-Kreis die Umgestaltung von Erft, Kleiner Erft und deren Auenbereichen im Bereich zwischen den Ortslagen Gymnich und Türnich. Das Hauptgewicht des Projekts liegt dabei auf der Verbesserung des Hochwasserschutzes, der Gewässerdurchgängigkeit und des Biotopverbunds. Dazu beabsichtigt der Erftverband im Zuge der Kleinen Erft den Bau einer Drosseleinrichtung vor der BAB A 61. In diesem Zusammenhang findet ein Planfeststellungsverfahren statt, welches 2010 abgeschlossen sein soll. Nach Durchführung dieser Maßnahme besteht die Möglichkeit, das Hochwasserschutzgebiet erheblich zu reduzieren, sodass das Plangebiet nicht mehr im Hochwasserschutzgebiet liegt. Vor diesem Hintergrund wird von der Verwaltung empfohlen, das Bebauungsplanverfahren erst nach Abschluss der Renaturierungsmaßnahmen bzw. der Regelung der Überschwemmungssituation fortzuführen. Bebauungsplan 121, Schützenstraße In der Sitzung vom 20.06.2006 hat der Rat der Stadt die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr.121, Erftstadt-Gymnich, Schützenstraße beschlossen. Mit dem Bebauungsplan sollen die planungsrechtlichen Grundlagen für die Erweiterung des vorhandenen Friedhofs, zur Schaffung eines Parkplatzes für die Friedhofsbesucher sowie zur Errichtung eines Spielplatzes geschaffen werden. In diesem Zusammenhang bekundeten einige Grundstückseigentümer der Haagstraße das Interesse, ihre hinteren Grundstücksflächen in den Bebauungsplan einzubeziehen und damit einer Bebauung zuzuführen. Um eine mögliche Kollidierung der vorgesehenen Wohnnutzung und des Parkplatzes mit der Nutzung der Schützenhalle zu untersuchen, wurde von der Verwaltung ein Lärmgutachten in Auftrag gegeben. Dieses stellte heraus, dass keine Immissionsbeeinträchtigungen von dem geplanten Parkplatz auf die Umgebung zu erwarten sind. Erhebliche Richtwertüberschreitungen innerhalb der Nachtzeit (ab 22.00 Uhr) gehen jedoch vom Jugendraum des benachbarten Schützenvereins auf die beabsichtigte Wohnbebauung aus. Nur mit einem unverhältnismäßigen hohen Aufwand und enormen Auflagen könnten die Nachtrichtwerte eingehalten werden. Die frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) fand in der Zeit vom 09.08.2006 bis einschließlich 08.09.2006 statt. Die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) in Form einer Bürgerversammlung fand am 12.09.2006 statt. Im Rahmen der Veranstaltung sowie mit einem späteren Anschreiben bekundeten die Anwohner der Haagstraße erneut, dass sie ihre Bauinteressen auch mit rechtlichen Mitteln umsetzen wollen. In weiterem Verlauf stellte sich die grundsätzliche Frage, ob im Bebauungsplanverfahren die Planung einer Wohnbebauung im Rahmen der Festsetzungen von aktiven und passiven Schallschutzmaßnahmen (Lärmschutzfenster, Anordnung der Wohnräume / „architektonische Selbsthilfe“) weiter verfolgt werden sollte. Aufgrund der Berechnungsergebnisse sowie in Rücksprache mit dem Staatlichen Umweltamt, der Bezirksregierung Köln sowie der gutachterlichen Aussage der Rechtsanwaltskanzlei Lenz und Johlen, Köln, muss von einer Wohnbebauung abgeraten werden. Die Auferlegung der schalltechnischen Maßnahmen wird als unverhältnismäßig erachtet. Auch die Lösung des Konfliktes durch eine Eintragung einer Baulast / Grunddienstbarkeit erweist sich rechtlich als nicht haltbar. Darüber hinaus sei zu beachten, dass nach der neuen Rechtsprechung bei der Planung auch die Außenwohnbereiche mit ihrem Schutzanspruch berücksichtigt werden müssen. Dies bedeutet, dass eine Nutzung des Gartens jederzeit ohne eine unzumutbare Lärmstörung gewährleistet sein muss,. Die bisherige Nutzung des Jugendraumes und der nächtliche Aufenthalt von Personen im Freien kollidieren mit dem Schutzanspruch der Außenwohnbereiche der geplanten Wohnnutzung. Aus Sicht der Verwaltung sollte nach derzeitiger Sachlage der Bebauungsplanentwurf ohne die Wohnbebauung für den Offenlegungsbeschluss vorbereitet werden. Aktuell werden zur Zeit Abstimmungsgespräche zwischen der Schützenbrüderschaft und einigen Anwohnern der Haagstraße bezüglich der Lärmproblematik geführt. Sollten diese Gespräche zu keinem positiven Ergebnis zugunsten einer Wohnbebauung führen, soll das Bebauungsplanverfahren zeitnah ohne Wohnbebauung – zum Abschluss gebracht werden. Bebauungsplan 119 B, Grisfeld Der Rat der Stadt hat in der Sitzung vom 12.12.2000 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 119, Erftstadt-Gymnich, Grisfeld beschlossen. Nach Abschluss der erforderlichen archäologischen Untersuchungen, Ausgrabungen und Bergungen für den nördlichen Teilbereich des Bebauungsplanes und um die Realisierung und Vermarktung des Neubaugebietes nicht zu verzögern, hat der Rat der Stadt in der Sitzung vom 30.09.2003 beschlossen, den Bebauungsplan in zwei eigenständige Bebauungspläne (Nr. 119 A und 119 B) zu teilen und sie in zeitlicher Abfolge zu realisieren. Gleichzeitig wurde der Bebauungsplan Nr. 119 A als Satzung beschlossen. Es wird von der Verwaltung vorgeschlagen, den Bebauungsplan Nr. 119 B nach Abschluss der aktuell laufenden archäologischen Untersuchungen dem Rat vorzulegen und als Satzung zu beschließen.