Beschlussvorlage (Anlage zur Beschlussvorlage 179.06)

Stadt Kerpen Seite - 1 Vorhabenbezogener Bebauungsplan BU 317 „Gesundheits- und Therapieeinrichtung für Pferde“ Kerpen-Buir Anlage 3 Stellungnahmen der Behörden und Träger öffentlicher Belange Offenlage vom 07.09.2006 – 09.10.2006 T1 Amt für Agrarordnung, Postfach 1562, 53865 Euskirchen, 27.09.06 Keine Anregungen. Planungen bzw. Maßnahmen des Amtes für Agrarordnung sind nicht vorgesehen. T2 Bezirksregierung Düsseldorf, Dienstgebäude Gaedenstraße 7, 50968 Köln, Kampfmittelbeseitigungsdienst NRW – Rheinland, Außenstelle Köln, 17.10.06 Keine Bedenken. Im unmittelbaren Plangebiet liegen keine Hinweise auf das Vorhandensein von Kampfmitteln vor. Eine Garantie der Freiheit von Kampfmitteln kann gleichwohl nicht gewährt werden. Zusätzliche Hinweise auf das Verhalten bei evtl. Kampfmittelfunden, Merkblatt für das Einbringen von Sondierbohrungen. Abwägungsvorschlag: Ein entsprechender allgemeiner Hinweis zum Verhalten bei Kampfmittelfunden ist bereits im Bebauungsplan vermerkt (Hinweise und Empfehlungen Nr. 2). T3 ASG – Antoniter Siedlungsgesellschaft mbH im Evangelischen Stadtkirchenverband Köln, 19.09.06 Der ev. Stadtkirchenverband ist nicht für die Kirchengemeinde Kerpen zuständig. T4 Erftverband, Postfach 1329, 50103 Bergheim, 18.09.06 Aus wasserwirtschaftlicher Sicht keine Bedenken, wenn die Stellungnahme vom 11.08.2005 weiterhin berücksichtigt wird. Inhalt der Stellungnahme vom 11.08.2005 (Vorverfahren): Aus wasserwirtschaftlicher Sicht bestehen dann keine Bedenken, wenn folgende Hinweise und Anregungen bei der Detailplanung berücksichtigt werden: Der Erftverband begrüßt die Nutzung bzw. Versickerung des Niederschlagswassers der Dachflächen. Ggf. kann das Niederschlagswasser der befestigten Hofflächen für Feuerlöschzwecke gesammelt werden. Abwägungsvorschlag: Die Anregung wird berücksichtigt. Entsprechende Festsetzungen zur Regenwasserbewirtschaftung sind im B-Plan enthalten (Textliche Festsetzung 1.6). Im Rahmen der Hochbauplanung wird geprüft, in welcher Weise das Regenwasser für betriebliche Zwecke eingesetzt werden kann (z.B. Beregnung des Außenreitplatzes, Gartenbewässerung, etc.). T5 Infracor GmbH, Paul-Baumann-Straße 1, 45772 Marl, 12.09.06 Im Plangebiet verlaufen keine von Infracor betreuten Fernleitungen. T6 Rhein-Erft-Kreis, Der Landrat, 50124 Bergheim, 09.10.06 Amt für Verbraucherschutz, Veterinärwesen und Lebensmittelüberwachung Zusammenfassende Beurteilung: Bei der überschlägigen Berechnung der Stallflächen und der Weideflächen erscheint eine artgerechte Tierhaltung und Versorgung unter den geplanten Umständen tierschutzgerecht möglich. D:\Programme\SD.NET\bin\BackSystems\tmp\T1204.doc Stadt Kerpen Seite - 2 Vorhabenbezogener Bebauungsplan BU 317 „Gesundheits- und Therapieeinrichtung für Pferde“ Kerpen-Buir Verschiedene Hinweise und Anmerkungen: - - - den Anforderungen des Tierschutzgesetzes ist Rechnung zu tragen, Hinweis auf die gültigen Leitlinien des Bundesministeriums für Verbraucherschutz, Ernährung und Landwirtschaft, zur Beurteilung von Pferdehaltungen unter Tierschutzgesichtspunkten (1995) sowie auf das Positionspapier der Tierärztlichen Vereinigung für Tierschutz (01.06.05), Hinweis auf die Vorgaben der Landwirtschaftskammer Rheinland, Angaben zu angemessenen Bewegungsmöglichkeiten für die Pferde (Boxen, Paddocks), Hinweis auf die Berechnung der Koppelfläche, Hinweise zur artgerechten Haltung (geeignete Einzäunung, sauberes Trinkwasser, Beschaffenheit der Stand- und Liegeflächen, ausreichende Belüftung, verletzungssichere Fütterungseinrichtungen, hygienisch einwandfreies Futter), reine Pensionspferdehaltung ist nach § 11 Abs. 1 Tierschutzgesetz nicht genehmigungspflichtig, für den therapeutischen Bereich ist dies im Einzelfall zu klären. Abwägungsvorschlag: Die Belange des Tierschutzes sind ausreichend berücksichtigt, das geplante Betriebskonzept ist mit den einschlägigen Vorschriften vereinbar. In der weiteren Planung werden Fragen der artgerechten Tierhaltung mit den zuständigen Behörden abgestimmt. Im Rahmen der Bauleitplanung sind keine weitergehenden Maßnahmen erforderlich. T7 Landesbetrieb Straßenbau Nordrhein-Westfalen – Niederlassung Euskirchen, Postfach 120161, 53874 Euskirchen, 19.09.06 Keine Bedenken. T8 Rheinisches Amt für Bodendenkmalpflege, Endenicher Straße 133, 53115 Bonn, 29.09.06 Die Belange des Bodendenkmalschutzes wurden bisher nicht ausreichend in die Abwägung eingestellt, da allein der Hinweis, dass die Fläche als Bodendenkmal erfasst und das Verfahren der Eintragung noch nicht abgeschlossen ist, keine Abwägung darstellt. Da die Planung nicht ohne Erdeingriffe vollzogen werden kann, bedarf es einer Abwägung zwischen den Belangen des Städtebaus und den Belangen des Bodendenkmalschutzes (dauerhafte Erhaltung und Sicherung der Originalsubstanz). Aus denkmalpflegerischer Sicht stehen die Belange des Bodendenkmalschutzes dem Projekt jedoch nicht in einer Weise entgegen, die das Vorhaben als Ganzes in Frage stellt. Eingriffe in den Boden sind aber nur dann mit den Belangen des Bodendenkmalschutzes vereinbar, wenn zum Ausgleich der widerstreitenden Interessen archäologische Untersuchungen durchgeführt werden (Ersatzmaßnahmen). Die Vorhabenträgerin hat die Kosten der archäologischen Untersuchungen zu tragen. Abwägungsvorschlag Die Abwägung wird entsprechend ergänzt. Ein entsprechender allgemeiner Hinweis zur archäologischen Begleitung von Erdarbeiten ist bereits im Bebauungsplan vermerkt (Hinweise und Empfehlungen Nr. 3). Das Bodendenkmal ist in der Planzeichnung gekennzeichnet. Am 2. November 2006 hat ein Ortstermin unter Beteiligung des Amtes für Bodendenkmalpflege stattgefunden. Als Ergebnis bleibt festzuhalten, dass lediglich im westlichen Teil des Plangebietes bei den anstehenden Erdarbeiten (Abriss und Neubau Stallungen) eine archäologische Überwachung erforderlich ist. Die Baugenehmigung wird eine entsprechende Auflage enthalten. Im Rahmen der Bauleitplanung sind keine weitergehenden Maßnahmen erforderlich. D:\Programme\SD.NET\bin\BackSystems\tmp\T1204.doc Stadt Kerpen Seite - 3 Vorhabenbezogener Bebauungsplan BU 317 „Gesundheits- und Therapieeinrichtung für Pferde“ Kerpen-Buir T9 Landwirtschaftskammer NRW, Kreisstelle Rhein-Erft-Kreis, Gartenstraße 11a, 50765 Köln, 12.09.06 Keine Bedenken aus landwirtschaftlicher Sicht. Das Vorhaben wird nachdrücklich unterstützt. T10 Neuapostolische Kirche NRW, Postfach 102842, 44028 Dortmund, 13.09.06 Keine Anregungen oder Bedenken. T11 RWE Westfalen-Weser-Ems Netzservice GmbH, Postfach 10 44 51, 44044 Dortmund, AssetService Transportnetz Gas, 13.09.06 Durch die Maßnahme werden keine Erdgashochdruckleitungen der Thyssengas GmbH betroffen. Neuverlegungen sind nicht vorgesehen. T12 Landesbetrieb Wald und Holz Nordrhein-Westfalen, Forstamt Bonn, Flerzheimer Allee 15, 53125 Bonn, 12.09.06 Kein Bedenken. Waldflächen im Sinne des Bundeswaldgesetze in Verbindung mit dem Landesforstgesetz sind nicht betroffen. T13 Wehrbereichsverwaltung West, Postfach 30 10 54, 40410 Düsseldorf, 06.10.06 und 11.10.06 Grundsätzlich keine Bedenken, wenn bauliche Anlagen einschließlich untergeordneter Gebäudeteile eine Höhe von 13 m nicht überschreiten. Sollte diese Höhe überschritten werden, müssen die Bauantragsunterlagen der Wehrbereichsverwaltung West zur Prüfung vorgelegt werden. Abwägungsvorschlag: Bei einer durchschnittlichen Geländehöhe von 106 – 107 m üNN sieht der Bebauungsplan eine maximale Gebäudehöhe von 114 m üNN (Stall) bis 118,5 m üNN (Longierzirkel) vor. Die geplanten Gebäude werden demnach das heutige Geländeniveau bis zu 12,5 m (< 13 m) überragen. Da diese Gebäudehöhe den üblichen Gebäudeabmessungen in der Ortslage Buir entspricht (Scheunen, Maschinenhallen, Speicher, Silos etc.), ist eine Beeinträchtigung des militärischen Flugverkehrs nicht zu befürchten. Ein entsprechender Prüfvorbehalt ist nicht erforderlich. T14 Staatliches Umweltamt Köln, Postfach 13 02 44, 50496 Köln, 13.10.2006 (nach Ablauf der Offenlagefrist) 14.1 Das Immissionsschutzgutachten von Graner + Partner, Bericht Nr. A5139 vom 12.12.2005 wurde auf Plausibilität geprüft. Es ist schlüssig und nachvollziehbar und weist keine erkennbaren Mängel auf. Das STUA Köln regt an, die vom Gutachter untersuchten Bedingungen zu berücksichtigen. 14.2 Gemäß den textlichen Festsetzungen sind auf dem Betriebsgelände bis zu 7 Wohnungen zulässig. Diese Wohnungen wurden in dem erstellten Gutachten nicht betrachtet bzw. nicht untersucht. Wenn Wohnungen nicht vom Betriebsinhaber oder von Personal bewohnt werden, sind berechtigte Nachbarbeschwerden über Lärm, insbesondere zur Nachtzeit und über Gerüche nicht auszuschließen. Die textlichen Festsetzungen sollen so geändert werden, dass die Wohnungen nur im Zusammenhang mit der Nutzung der Reitanlage bewohnt werden dürfen. D:\Programme\SD.NET\bin\BackSystems\tmp\T1204.doc Stadt Kerpen Seite - 4 Vorhabenbezogener Bebauungsplan BU 317 „Gesundheits- und Therapieeinrichtung für Pferde“ Kerpen-Buir Abwägungsvorschlag: 14.1 Die Plausibilität des Gutachtens wird bestätigt. Die Belange des Immissionsschutzes wurden sachgerecht ermittelt. Die Empfehlungen des Gutachters werden bei der weiteren Planung berücksichtigt. 14.2 Der Anregung, wonach im Plangebiet nur privilegierte Wohnungen für Betriebsinhaber und Personal zugelassen werden sollen, kann nicht gefolgt werden. Im Zuge der weiteren Ausarbeitung des Betriebskonzeptes und der Hochbauplanung wurde deutlich, dass im Gegensatz zu früheren Nutzungsüberlegungen neben der Wohnung der Betriebsleiterin, einer bereits heute bestehenden Wohnung und einzelnen Wohnungen für Betriebsangehörige auch frei zu vermietende Wohnungen in dem geplanten Gebäude untergebracht werden sollen. Die veränderte Planung reagiert damit auf ein spezielles Nachfragesegment im Wohnungsmarkt (Wohnen mit Pferden, ländliches Wohnen etc.) und dient nicht zuletzt auch der Verbreiterung der wirtschaftlichen Basis für die geplante tiermedizinische Einrichtung. Der Gutachter hat diese Nutzungsüberlegungen frühzeitig in seinen Überlegungen berücksichtigt und kommt zu dem Ergebnis, dass Planung im Einklang mit den Anforderungen des Schallimmissionsschutzes steht. Der Gutachter empfiehlt, im nachgeschalteten Baugenehmigungsverfahren den Nachweis der ausreichenden Schalldämmung bei den internen Bauteilen zu führen. Nach Aussagen der Vorhabenträgerin kann es auch deshalb nicht zu Störungen im Nachtzeitraum kommen (22 Uhr bis 6 Uhr, z.B. nächtliche Anlieferung der Pferde, Ausführen der Pferde, Ausreiten), weil die Anlage nur tagsüber betrieben wird. Die Geruchsbelastung der Wohnungen im Obergeschoss wird durch geeignete bautechnische und organisatorische Maßnahmen verhindert (Lüftung, hohe hygienische Standards). Die ergänzende Stellungnahme des Immissionsschutzgutachters wird dem STUA Köln zur Prüfung vorgelegt. Die Vorhabenträgerin und der beteiligte Architekt werden ausdrücklich auf die Anregung des STUA Köln hingewiesen. D:\Programme\SD.NET\bin\BackSystems\tmp\T1204.doc Stadt Kerpen Seite - 5 Vorhabenbezogener Bebauungsplan BU 317 „Gesundheits- und Therapieeinrichtung für Pferde“ Kerpen-Buir Anlage 4 Stellungnahmen der Bürger Zur besseren Übersicht werden die einzelnen Teilanregungen der Bürgerinnen und Bürger mit Ordnungsziffern versehen (z.B.: B.1.1). Der Abwägungsvorschlag erscheint unmittelbar nach der jeweiligen Stellungnahme (kursiv). B1 28.09.2006 In der Stellungnahme werden folgende Anregungen vorgebracht: B.1.1 Die geplante Abrundung des Betriebsgeländes unter Einbeziehung einer ca. 1.200 m² großen Parkfläche wird abgelehnt. Der öffentliche Park an der Grundschule in Buir stellt ein wichtiges innerörtliches Naherholungsgebiet dar und soll nicht zugunsten des Betriebsgeländes verkleinert werden. Gerade in dem betrachteten Bereich stehen ortsbildprägende Bäume, die zum Verweilen einladen. Abwägungsvorschlag: Der Anregung, auf die geplante Einbeziehung einer ca. 1.200 m² großen Parkfläche zu verzichten, kann nicht gefolgt werden. Der Freizeitwert der insgesamt ca. 3 ha großen innerörtlichen Parkanlage wird durch die geplante Verkleinerung um ca. 1.200 m² (4 %) in keiner Weise beeinträchtigt. Der betroffene Bereich ist aufgrund des alten Baumbestands nur eingeschränkt als Spielfläche für Kinder und Jugendliche geeignet. Wege oder Bänke sind nicht vorhanden. Der eindrucksvolle Baumbestand soll erhalten werden. Bei umfassender Würdigung der Freiraumsituation im ländlichen Raum müssen auch die vielfältigen Fuß-, Rad- und Wanderwege in der Umgebung berücksichtigt werden. Wie in allen ländlich geprägten Ortsteilen stehen darüberhinaus die privaten Gärten als Spiel- und Aufenthaltsflächen zur Verfügung. Die Versorgung der ansässigen Bevölkerung mit Grün- und Freiflächen wird durch die geplante Maßnahme in keiner Weise beeinträchtigt. Um die Ziele der Bauleitplanung zu erreichen, ist es notwendig, eine solide wirtschaftliche Basis für das Vorhaben sicherzustellen. Zur Verbesserung der Betriebsorganisation und zur Vergrößerung der hofnahen Bewegungs- und Auslaufflächen ist die geplante Abrundung des Betriebsgeländes erforderlich. In der Begründung wird der Sachverhalt noch einmal umfassend dargestellt. B.1.2 Es wird bezweifelt, ob die vorhandenen Weideflächen zum Betrieb der Anlage ausreichen. Eine weitere Inanspruchnahme des Parks wird befürchtet (Ausverkauf). Abwägungsvorschlag: Mit der geplanten Abrundung des Betriebsgeländes stehen ausreichend hofnahe Freiflächen zur Verfügung. Langfristig ist es jedoch durchaus vorstellbar, dass zusätzliche Auslauf- oder Weideflächen im weiteren Umfeld der Anlage dazugepachtet werden. Eine Inanspruchnahme weiterer Flächen über die Grenzen des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes BU 317 hinaus, ist planungsrechtlich zurzeit nicht möglich. Ein „Ausverkauf“ des Parks ist daher nicht möglich. B.1.3 Die Eignung des Standortes wird bezweifelt. Eine gewerbliche Nutzung sollte nicht zwischen Wohnbebauung und Gemeinbedarfsflächen angesiedelt werden. Es sollte besser ein Standort abseits der Wohnbebauung gefunden werden (Gewerbegebiet). Abwägungsvorschlag: Von der geplanten Anlage gehen nach den Ergebnissen der beauftragten Gutachten keine erheblichen Störungen für die Nachbarschaft aus. Das Vorhaben fügt sich in den ländlichen Charakter der Umgebung ein. Ziel des Vorhabens ist die verträgliche Umnutzung der Hofanlage „Anstelburg“. Eine alternative Ansiedlung in einem Gewerbegebiet am Stadtrand ist nicht Gegenstand der aktuellen Bauleitplanung. D:\Programme\SD.NET\bin\BackSystems\tmp\T1204.doc Stadt Kerpen Seite - 6 Vorhabenbezogener Bebauungsplan BU 317 „Gesundheits- und Therapieeinrichtung für Pferde“ Kerpen-Buir B2 28.09.2006 Die Stellungnahme ist identisch mit B.1 (siehe dort). B3 30.09.2006 In der Stellungnahme wird das Vorhaben einer intensiven Prüfung unterzogen. Insgesamt 22 Gesichtspunkte werden dabei angesprochen. Die Anregungen im Einzelnen: B.3.1 Die Bezeichnung des Vorhabens ist irreführend. Der „normale“ Pferdehofbetrieb, d.h. die Pensionstierhaltung überwiegt (10 Plätze in der Rehabilitation, 25 Pensionspferde). Gerade aber mit der Pensionstierhaltung sind erhebliche Nachbarschaftskonflikte verbunden. Abwägungsvorschlag: Der Vorwurf des Etikettenschwindels wird zu unrecht erhoben. Der konzeptionelle Schwerpunkt der geplanten Anlage ist eindeutig in dem vielfältigen und in der Region einmaligen Angebot an Rehabilitationseinrichtungen zu sehen. In diesem Teil der Anlage konzentrieren sich auch die investiven Mittel. Die angegliederte Pensionstierhaltung mag rein zahlenmäßig über mehr Stallplätze verfügen, ausschlaggebendes Kriterium für den Erfolg des Betriebskonzeptes ist jedoch der Rehabilitationsbereich (Alleinstellungsmerkmal). Die Pensionstierhaltung ist auch nicht unabhängig vom Reha- Betrieb zu sehen. Beide Komponenten sind Teil eines ganzheitlichen Pflege- und Betreuungskonzeptes, das u.a. auch einen Beitrag zur artgerechten Tierhaltung leisten will. Schließlich verbreitert die Pensionstierhaltung die wirtschaftliche Basis für das Gesamtkonzept. Inwiefern mit der Pensionstierhaltung im Vergleich zur Reha- Anlage besonders schädliche Auswirkungen für die Nachbarschaft verbunden sein sollen, lässt sich nicht erkennen. B.3.2 Die angegebenen Betriebszeiten (Tagzeitraum, bis 19.30, bis 20.00) werden bezweifelt. Bei ähnlichen Anlagen kommt es durchaus vor, dass die Pferde am Wochenende bereits vor 6 Uhr mit dem Anhänger abgeholt werden. In den umliegenden Straßen kommt es dadurch zu Lärmbelastungen (Verbundpflaster in der Straße „Neuer Weg“). Es wird gefordert, zum Schutz der Anwohner entsprechende Lösungen zu erarbeiten (z.B. Durchfahrtverbot für KFZ auf dem Neuen Weg). Es sind verbindliche Betriebszeiten unter Berücksichtigung des Nachbarschutzes festzulegen. Abwägungsvorschlag: Ist nicht Gegenstand der Bauleitplanung. Einzelheiten zum Betriebsablauf werden im nachgeordneten Baugenehmigungsverfahren in Abstimmung mit dem Staatlichen Umweltamt Köln festgelegt. Die Vorhabenträgerin beabsichtigt, die Anlage im Tagzeitraum zu betreiben (06.00 – 22.00). Erfahrungsgemäß endet der Betrieb auf der Anlage an Wochentagen um 20 Uhr, am Wochenende um ca. 18 Uhr. Turniere oder andere sportliche Großveranstaltungen sind nicht vorgesehen. Das Immissionsschutzgutachten weist nach, dass von der Anlage keine erheblichen Störungen für die Nachbarschaft ausgehen. Angesichts des geringen Verkehrsaufkommens in den umliegenden Straßen ist - unabhängig von der Oberflächenbeschaffenheit - eine erhebliche Beeinträchtigung der Nachbarn durch den projektbedingten Zusatzverkehr auszuschließen D:\Programme\SD.NET\bin\BackSystems\tmp\T1204.doc Stadt Kerpen Seite - 7 Vorhabenbezogener Bebauungsplan BU 317 „Gesundheits- und Therapieeinrichtung für Pferde“ Kerpen-Buir B.3.3 Im Umfeld der geplanten Anlage werden durch die Pferde vermehrt beißende und stechende Insekten auftreten. Dadurch vergrößert sich das Risiko für Allergiker. Durch den Einsatz eines speziellen Moskitozauns am Rande der Koppeln sollen gesunde Wohnverhältnisse und eine uneingeschränkte Gartennutzung sichergestellt werden. Die Verwendung eines solchen Zauns sowie die regelmäßige Instandhaltung/Erneuerung ist verbindlich festzuschreiben. Abwägungsvorschlag: Der Anregung, einen besonderen Mückenzaun festzusetzen, kann nicht gefolgt werden. Erkenntnisse über eine besondere Gefährdung der ungebenden Wohnbebauung durch Insekten in Folge von Pferdehaltung im üblichen Rahmen liegen nicht vor. Die hohen Hygienestandards der klinikähnlichen Einrichtung tragen außerdem dazu bei, das Insektenaufkommen zu begrenzen. B.3.4 An der nördlichen Grenze des Betriebsgeländes, d.h. an der Grenzbebauung zum Kirmesplatz soll keine Werbung zugelassen werden. Abwägungsvorschlag: Der Anregung, Werbeanlagen an der Grenzbebauung zum Kirmesplatz im Interesse des Orts- und Landschaftsbildes auszuschließen, wird gefolgt. Die textlichen Festsetzungen werden entsprechend ergänzt. B.3.5 Um die Stellplatzsituation in der Umgebung nicht weiter zu verschärfen, sollte kein direkter Zugang aus dem Betriebsgelände zu dem öffentlichen Parkplatz an der Broichstraße zugelassen werden. Der Parkplatz sollte für Pferdeanhänger grundsätzlich gesperrt werden, um zu vermeiden, dass hier die mitgebrachten Pferdeanhänger abgestellt werden. Abwägungsvorschlag: Ein direkter Zugang zu dem öffentlichen Parkplatz ist nicht vorgesehen. Auf dem Betriebsgelände ist ausreichend Platz zum Abstellen der Anhänger vorhanden. Üblicherweise werden die Pferdeanhänger entweder am Wohnort des Freizeitreiters oder in der Nähe der Pferdepension in einer Garage/Scheune/Abstellhalle untergebracht. Auch Sicherheitsaspekte sprechen gegen eine unbeaufsichtigtes Abstellen auf einem öffentlichen Parkplatz über einen längeren Zeitraum (Diebstahl, Vandalismus). Die Nutzung des öffentlichen Parkraums wird abschließend durch die Straßenverkehrsbehörde geregelt. Weitergehende Maßnahmen im Bebauungsplan sind nicht erforderlich. B.3.6 Alle Auflagen und Vorgaben müssen so formuliert und festgeschrieben werden, dass sie auch für etwaige Betriebsnachfolger gelten. Abwägungsvorschlag: Die Anregung wurde berücksichtigt. Die Festsetzungen des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gelten für die Vorhabenträgerin. Ein Wechsel des Vorhabenträgers kann nur mit dem Einverständnis der Stadt Kerpen erfolgen. Die Regelungen des Durchführungsvertrages sind bindend. B.3.7 Es ist zu erwarten, dass viele Reiter die umliegenden Straßen benutzen werden, um in die freie Landschaft zu gelangen. Es muss daher verbindliche Regelungen zur anschießenden Reinigung der öffentlichen Straßen geben. Der Hofbesitzer muss verpflichtet werden, den Pferdemist von öffentlichen Straßen und Wegen zu entfernen. Im angrenzenden Park und in der Straße „Neuer Weg“ soll darüberhinaus ein Reitverbot erlassen werden. Die umliegenden Straßen sind nicht zum Reiten geeignet (Verkehrsgefährdung, unübersichtliche Kurven, Engstellen, Behinderung durch parkende bzw. ladende Fahrzeuge, Schulwegsicherheit). Alternativrouten stehen nicht zur Verfügung. Abwägungsvorschlag: Ist nicht Gegenstand der Bauleitplanung. Die Nutzung des öffentlichen Straßenraums sowie die Reinigung werden abschließend durch die Straßenverkehrsbehörde bzw. die Ordnungsbehörde geregelt. Erfahrungsgemäß bewegen sich die Reiter rücksichtsvoll und vorsichtig innerhalb der vorhandenen Verkehrsflächen. Angesichts des geringen Verkehrsaufkommens ist weder mit einer Gefährdung der Reiter noch der anderen Verkehrsteilnehmer zu rechnen. Weitergehende Maßnahmen im Bebauungsplan sind nicht erforderlich. D:\Programme\SD.NET\bin\BackSystems\tmp\T1204.doc Stadt Kerpen Seite - 8 Vorhabenbezogener Bebauungsplan BU 317 „Gesundheits- und Therapieeinrichtung für Pferde“ Kerpen-Buir B.3.8 Es stehen keine ausreichenden Erweiterungsflächen zur Verfügung. Die verfügbaren Weideflächen sind zu gering bemessen. Das gesamte Betriebskonzept erscheint unschlüssig. Vergleichbare Pferdehöfe in der Umgebung verfügen über wesentlich größere Koppeln und Auslaufflächen. Es müssen daher wahrscheinlich noch Flächen angepachtet werden. Damit steigen dann das Verkehrsaufkommen und damit die Lärmbelastung. Abwägungsvorschlag: Die Aussage gründet auf bloße Vermutungen. Die Vorhabenträgerin hat ein schlüssiges Betriebskonzept erarbeitet. Das zuständige Amt für Verbraucherschutz, Veterinärwesen und Lebensmittelüberwachung beim Rhein-Erft-Kreis hat in einer ersten Stellungnahme bestätigt, dass bei der überschlägigen Berechnung der Stallflächen und der Weideflächen eine artgerechte Tierhaltung und Versorgung unter den geplanten Umständen tierschutzgerecht möglich erscheint. Die Landwirtschaftskammer Rheinland unterstützt das Vorhaben. B.3.9 Durch die geplante Grenzbebauung zum Kirmesplatz (Reithalle) geht ein vorhandener Grünstreifen und damit die zukünftige Randbegrünung des Gewerbebetriebes verloren. Da dieser Bereich gleichzeitig als rückwärtige Feuerwehrzufahrt genutzt wird, ist zu befürchten, dass hier nur einzelne Sträucher als Ersatz angepflanzt werden sollen, die als Sichtschutz ungeeignet erscheinen. Genaue Angaben zur Randbepflanzung sollen im Bebauungsplan festgesetzt werden (Pflanzqualität, Anzahl der Pflanzen etc.). Abwägungsvorschlag: Der Anregung Anpflanzungen nördlich der Reithalle vorzunehmen wird gefolgt. Im mit der Vorhabenträgerin abzuschließenden Pachtvertrag für die Teilfläche des Schützenplatzes werden Regelungen zu Anpflanzungen vorgesehen. Die Fläche ist nicht als Aufstellfläche für die Feuerwehr vorgesehen. Es soll geprüft werden, ob der 5m- Streifen nicht in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes mit aufgenommen werden soll. Abwägungsvorschlag: Im Zuge der Baustelleneinrichtung für die geplante Reithalle wird es ggf. erforderlich sein, Teile der vorhandenen Sträucher zu roden. Nach Abschluss der Baumaßnahme soll die Bepflanzung auf dem kommunalen Grundstück wieder ergänzt werden. Das Grundstück wird nicht dauerhaft für den Betrieb der Anlage benötigt. Eine Ausdehnung des Geltungsbereiches ist daher nicht erforderlich. Die Angaben in der Begründung zu einem erforderlichen Grundstückstausch sind unzulänglich. Es soll auch geprüft werden, ob wegen der erforderlichen Pflanzmaßnahmen ein Teil des asphaltierten Weges auf dem Kirmesplatz entfernt werden muss. Abwägungsvorschlag: Um einen geordneten Grundstückszuschnitt an der nördlichen Grenze des Betriebsgeländes zu ermöglichen, wird die gemeinsame Grenze der Fl.St.Nr. 1554 und 1854 (Park, Kirmesplatz) und der Fl.St.Nr. 1700 und 1616 (Wohnen, Landwirtschaft) im Detail angepasst. Dabei handelt es sich um Grundstücksverschiebungen in der Größenordnung um 1,2 – 1,6 m. Der asphaltierte Weg befindet sich ca. 4,5 – 5,5 m außerhalb des Betriebsgeländes und ist von der o.g. Grundstücksbegradigung nicht betroffen. Der exakte Verlauf der geplanten Grenze kann der Planzeichnung im Maßstab 1 : 500 entnommen werden. Als Ausgleich für die Verkleinerung des Kirmesplatzes durch die indirekte Inanspruchnahme des 5m- Streifens unmittelbar nördlich des Betriebsgeländes, soll auf der nördlichen Seite des Kirmesplatzes eine Ersatzfläche von der Kirche angepachtet werden. Diese Fläche ist dafür ungeeignet, weil sie als Bauplatz für eine Ersatzkirche vorgesehen ist und in Teilen mit Obstbäumen bestanden ist (naturschutzrechtlich besonders geschützte Ausgleichsmaßnahme). Abwägungsvorschlag: Die Ersatzfläche wird notwendig, weil der unmittelbar an das Betriebsgelände angrenzende Grünstreifen aufgrund der Nähe zur Reithalle nur noch eingeschränkt als Stellfläche für Fahrgeschäfte, Schießbuden etc. genutzt werden kann (Kirmes). Die Rahmenbedingungen zur Nutzung der o.g. Ersatzfläche wurden mit allen Beteiligten abgestimmt. Eine einvernehmliche Lösung liegt vor. D:\Programme\SD.NET\bin\BackSystems\tmp\T1204.doc Stadt Kerpen Seite - 9 Vorhabenbezogener Bebauungsplan BU 317 „Gesundheits- und Therapieeinrichtung für Pferde“ Kerpen-Buir Ein Ersatzstandort für eine Kirche wird nicht mehr benötigt, die angesprochenen Obstbäume werden durch die Maßnahme nicht beeinträchtigt. Die Grenzbebauung wird abgelehnt. Der Grünstreifen soll erhalten werden. Abwägungsvorschlag: Der Anregung, auf die Grenzbebauung zu verzichten und den Grünstreifen zu erhalten, kann nicht gefolgt werden (s.o.). Um die Kontur der ortsbildprägenden Hofanlage vor allem an der besonders sensiblen Südseite (zur St.-Michael-Straße hin) zu erhalten und gleichwohl die zum wirtschaftlichen Betrieb der Gesamtanlage erforderlichen Stallplätze anbieten zu können, war es erforderlich, das geplante Gebäude geringfügig nach Norden auszudehnen. Eine Grenzbebauung lässt sich nun angesichts der beengten Grundstücksverhältnisse nördlich der Hofanlage nicht vermeiden. Von der Grenzbebauung gehen keine schädlichen städtebaulichen Auswirkungen aus. Hier sind Werbeanlagen ausgeschlossen, ein ca. 5 m breiter Pflanzstreifen schirmt das Gebäude vom angrenzenden Kirmesplatz ab, weiterhin werden in diesem Bereich noch entsprechende Anpflanzungen vorgenommen. B.3.10 Die Erweiterungsmöglichkeiten zugunsten weiterer betriebsnaher Nutzungen sollen eingeschränkt werden (nur geräuscharmes Gewerbe, z.B. Veterinär). Abwägungsvorschlag: Der Anregung, nur geräuscharmes Gewerbe als Erweiterungsmöglichkeit zuzulassen, kann nicht gefolgt werden. Der Katalog der zulässigen Nutzungen (Textliche Festsetzungen Nr. 1.1) beschreibt abschließend die geplanten Anlagenteile und Einrichtungen. Ausnahmsweise sind auch Räume für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger bis zu einer Bruttogeschossfläche (BGF) von 150 m² zulässig. Im nachgeordneten Baugenehmigungsverfahren wird in Abstimmung mit dem Staatlichen Umweltamt Köln im Einzelfall zu prüfen sein, ob z.B. der Betrieb einer Veterinärpraxis oder eines Hufschmiedes mit den Anforderungen des gewerblichen Lärmschutzes vereinbar sein kann. Weitergehende Maßnahmen im Bebauungsplan sind nicht erforderlich. B.3.11 Durch den Zukauf der öffentlichen Parkflächen wird eine zusätzliche Ausnutzung des Grundstückes ermöglicht. Die Bezugsfläche der Grundflächenzahl (GRZ) wird entsprechend vergrößert. Abwägungsvorschlag: Die zusätzlichen Flächen werden überwiegend als private Grünflächen festgesetzt, die nicht zur Bezugsfläche der GRZ zählen (siehe auch: textliche Festsetzung Nr. 1.2). Die Angaben zu den geplanten Gebäudehöhen sind widersprüchlich. Abwägungsvorschlag: Zwischenzeitlich lagen missverständliche Angaben zur Höhenentwicklung des Geländes vor (Örtliches System, Höhe über Normal Null). Die Angaben wurden überprüft und korrigiert. An der Höhenentwicklung der geplanten Anlage hat sich dadurch nichts geändert. Die Höhe der Reithalle wird abgelehnt. Abwägungsvorschlag: Nach allgemeiner Auffassung ist die geplante Höhenentwicklung für einen ordnungsgemäßen Betrieb der Halle erforderlich (Bewegungsraum für Pferd und Reiter, ausreichender Luftraum, Belichtung, Befahrbarkeit der Halle mit LKW). Die geplante Halle fügt sich harmonisch in die umgebende Bebauung ein (landwirtschaftliche Scheunen, Schule, Kindergarten, Park). Nördlich der Reithalle befindet sich der Kirmesplatz, so dass mit Verschattungsproblemen nicht gerechnet werden muss. B.3.12 Nisthilfen für geschützte Arten sollen in jedem Fall abgebracht werden, nicht nur wenn beim Abbruch entsprechende Arten nachgewiesen werden. Die Empfehlungen der Unteren Landschaftsbehörde sind umzusetzen. Es liegen aus dem privaten Raum Hinweise vor, wonach D:\Programme\SD.NET\bin\BackSystems\tmp\T1204.doc Stadt Kerpen Seite - 10 Vorhabenbezogener Bebauungsplan BU 317 „Gesundheits- und Therapieeinrichtung für Pferde“ Kerpen-Buir Fledermäuse und Schleiereulen sowohl im angrenzenden Park als auch im Bereich des Kirmesplatzes vorkommen sollen. Abwägungsvorschlag: Der Anregung, Ersatzniststätten in jedem Fall vorzusehen, kann nicht gefolgt werden. Die gewählte Festsetzung wurde mit der Unteren Landschaftsbehörde abgestimmt. Konkrete Hinweise über das Vorkommen von Fledermäusen oder Schleiereulen in den vorhandenen Gebäuden liegen nicht vor (siehe auch: Landschaftspflegerischer Begleitplan). Die geplanten Gebäude bieten geschützten Arten aufgrund ihrer besonderen Eigenart eine Vielzahl von potentiellen Lebensräumen (Mauervorlagen an den Außenfassaden, Vorsprünge, große Dachüberstände, extensiv genutzte Dachräume z.B. in den Stallungen, verschiedene Einflugmöglichkeiten durch Tore, Luken etc). Daneben dient der Erhalt des alten Baumbestandes dem Artenschutz. B.3.13 Die geplanten Eingriffe auf den neu hinzugekommenen Teilflächen (= außerhalb der rechtskräftigen Festsetzung „Fläche für die Landwirtschaft“ des Bebauungsplanes Nr. Nr. 6 der Gemeinde Buir aus dem Jahre 1971) begründen auch bei Anwendung des § 1a BauGB eine Ausgleichspflicht. Abwägungsvorschlag: Der rechtskräftige Bebauungsplan 6 setzt in dem betreffenden Bereich " Flächen für den Gemeinbedarf " und damit Baurechte fest. Auf den genannten Flächen werden durch den Vorhabenbezogenen Bebauungsplan BU 317 keine Baurechte begründet. Der Bebauungsplan sieht hier eine private Grünfläche und den Erhalt der vorhandenen Bäume vor. Ein ausgleichspflichtiger Eingriff in Natur und Landschaft ist hiermit nicht verbunden. B.3.14 Die Annahmen des Schallgutachtens zum Betriebsablauf (Anzahl der Pferde, Anlieferung, Mistabholung, Entmistung der Pferdeboxen) und zum Verkehr sind widersprüchlich und falsch. Das Gutachten ist unbrauchbar. Abwägungsvorschlag: Das Gutachten wurde vom Staatlichen Umweltamt Köln geprüft und für plausibel erachtet (siehe T14). Da die zu erwartenden gewerblichen Immissionen die einschlägigen Grenz- und Orientierungswerte sehr deutlich unterschreiten, würden selbst geringfügig erhöhte Annahmen z.B. zu der Zahl der voraussichtlichen Fahrzeugbewegungen keine erkennbare Auswirkung auf die Genehmigungsfähigkeit des Betriebes haben. Detailfragen zum gewerblichen Immissionsschutz werden im nachgeordneten Baugenehmigungsverfahren in Abstimmung mit dem Staatlichen Umweltamt Köln geklärt. Auflagenvorbehalt: Im Übrigen behält sich die Baugenehmigungsbehörde vor, die prognostizierten Angaben im Immissionsschutzgutachten nach Inbetriebnahme der Anlage durch Messungen zu überprüfen und ggf. geeignete immissionsmindernde Maßnahmen vorzuschreiben (z.B. veränderter Betriebsablauf, Anpassung der Haustechnik, Einhausung besonders emissionsträchtiger Anlagen etc.). B.3.15 Während der Bauphase soll keine Zufahrt über den Neuen Weg bzw. den Kirmesplatz erfolgen. Die Baustoffe, die beim Abbruch anfallen, sollen auf ihre Gesundheitsgefahren hin untersucht werden (z.B. Asbest). Es ist insbesondere zu klären, ob besondere Maßnahmen beim Abbruch, beim Transport oder bei der Lagerung des Abbruchmaterials notwendig sind. Dies ist insbesondere zum Schutz der Nachbarschaft erforderlich (Schule, Kindergarten). Abwägungsvorschlag: Ist nicht Gegenstand der Bauleitplanung. Fragen der Baustelleneinrichtung und zum Gebäudeabbruch werden abschließend im Rahmen des nachgeordneten Baugenehmigungsverfahrens geklärt. Die Vorhabenträgerin hat bereits im Abbruchantrag entsprechende Angaben zur Organisation der Baustelle und zum Verbleib der Materialien gemacht. B.3.16 In der Planzeichnung wird ein seit 2002 überholtes Höhensystem „NN“ verwendet. Grundsätzlich sollen nur noch „NHN“- Angaben gemacht werden. D:\Programme\SD.NET\bin\BackSystems\tmp\T1204.doc Stadt Kerpen Seite - 11 Vorhabenbezogener Bebauungsplan BU 317 „Gesundheits- und Therapieeinrichtung für Pferde“ Kerpen-Buir Abwägungsvorschlag: Die Anregung wird zur Kenntnis genommen - zur Beurteilung der städtebaulichen Auswirkungen der geplanten Höhe der Gebäude sind die gewählten Höhenangaben hinreichend aussagefähig. B.3.17 Hinweis zu unterschiedlichen Höhenangaben Abwägungsvorschlag: Fehler in den Vermessungsunterlagen siehe 3.3.11 B.3.18 In der Begründung wird die ehemalige Hofanlage „Voigtsburg“ südöstlich des Plangebietes fälschlicherweise als „Schickshof“ bezeichnet. Abwägungsvorschlag: Der Anregung wurde gefolgt, die Begründung wurde entsprechend geändert. B.3.19 Das geltende Planungsrecht (B-Plan Nr. 6 der Gemeinde Buir) wurde in der Begründung falsch dargestellt. Abwägungsvorschlag: Die Stadt Kerpen hat die Angaben anhand der Originaldokumente überprüft und ist zu dem Ergebnis gekommen, dass die Darstellung in der Begründung richtig ist. B.3.20 Es bleibt völlig offen, ob die in der Begründung dargestellten „hohen hygienischen Standards“ nur für den Reha- Bereich oder auch für den Pensionstierbereich gelten. Aus betriebswirtschaftlicher Sicht ist die Ausdehnung besonderer hygienischer Standards auf die „normalen“ Ställe nicht notwendig. Abwägungsvorschlag: Die Anregung beruht auf Vermutungen. Die Hygienestandards des Reha- Bereiches sind mit einer Tierklinik zu vergleichen. Da die Pensionstierhaltung räumlich und organisatorisch eng mit der Reha- Einrichtung verknüpft ist, müssen auch die hygienischen Standards nach einheitlichen Kriterien gesetzt werden. Beide Komponenten sind Teil eines ganzheitlichen Pflege- und Betreuungskonzeptes, das u.a. auch einen Beitrag zur artgerechten Tierhaltung leisten will. B.3.21 In der Begründung wird der zulässige Störungsgrad der Anlage mit dem eines Dorfgebietes verglichen. Zur sachgerechten Beurteilung evtl. Immissionskonflikte ist dies aber unerheblich, da die Umgebung als Allgemeines Wohngebiet einzuschätzen ist. Abwägungsvorschlag: Hier liegt ein Missverständnis vor. Der zulässige Störungsgrad beschreibt die Empfindlichkeit des Plangebietes selbst, nicht die Schutzbedürftigkeit der Umgebung. Im Immissionsschutzgutachten werden die umliegenden Baugebiete entsprechend ihrer planungsrechtlichen Ausgangslage beurteilt. Im Kapitel 3 der Begründung wird die planungsrechtliche Situation in der Umgebung dargelegt. B.3.22 Der Vergleich des Störungsgrades der geplanten Anlage zur ehemaligen landwirtschaftlichen Nutzung ist im Umweltbericht fehlerhaft dargestellt. Unter heutigen Bedingungen wäre eine Intensivhaltung wie vor Aufgabe der Tierproduktion (Rinder, Hühner) nicht mehr denkbar. Abwägungsvorschlag: Auch wenn die vorgetragene Schlussfolgerung zur Zulässigkeit einer landwirtschaftlichen Nutzung sicher kontrovers diskutiert werden kann, weist die Anregung auf eine missverständliche Formulierung im Umweltbericht hin. Der Umweltbericht wird an dieser Stelle angepasst. B4 05.10.2006 Die Stellungnahme setzt sich aus juristischer Sicht mit den Bebauungsplanunterlagen auseinander. Die Anregungen im Einzelnen: D:\Programme\SD.NET\bin\BackSystems\tmp\T1204.doc Stadt Kerpen Seite - 12 Vorhabenbezogener Bebauungsplan BU 317 „Gesundheits- und Therapieeinrichtung für Pferde“ Kerpen-Buir B.4.1 In verfahrensrechtlicher Hinsicht wird darauf hingewiesen, dass der Durchführungsvertrag entgegen einschlägiger Vorschriften nicht mit offengelegen hat. Auch der Inhalt des Durchführungsvertrages wurde nicht mitgeteilt. Da im Durchführungsvertrag aber wahrscheinlich abwägungsrelevante Regelungen getroffen wurden (Annahme, z.B. Regelungen zum Immissionsschutz), hätte der Vertrag mit offengelegt werden müssen. Abwägungsvorschlag:Nach einschlägiger Rechtslage sind lediglich die Begründung und die nach Einschätzung der Gemeinde wesentlichen bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen beizufügen. Weitere Unterlagen müssen nicht ausgelegt werden. B.4.2 Die Umwandlung der bisher als Gemeinbedarfsfläche genutzten öffentlichen Grünfläche in eine privat genutzte Gewerbefläche ist nicht als Ergebnis einer sachgerechten Abwägung anzusehen. Das öffentliche Interesse an der vollständigen Erhaltung der Grünanlage hat ein deutlich höheres Gewicht als das private Interesse an der Einbeziehung der Teilfläche in den privatwirtschaftlichen Betrieb. Abwägungsvorschlag: Bei der Entscheidung, das Betriebsgelände im Nordosten abzurunden und zu diesem Zweck ca. 1.200 m² öffentliche Grünfläche dem Betriebsgelände zuzuschlagen, war zwischen den Zielen der Bauleitplanung und dem öffentlichen Interesse am Erhalt der Parkanlage abzuwägen. Die Ziele der Bauleitplanung - Errichtung einer Gesundheits- und Therapieeinrichtung für Pferde mit angegliederter Pensionstierhaltung, Erhalt, Umnutzung und Weiterentwicklung einer ortsbildprägenden Hofanlage unter Wahrung einer im weitesten Sinne „landwirtschaftlichen“ Nutzung, Ergänzung der Freizeitangebote und Verbesserung der tiermedizinischen Versorgung im Stadtgebiet Kerpen können nur erreicht und nachhaltig gesichert werden, wenn eine solide wirtschaftliche Basis für das geplante Vorhaben geschaffen werden kann. Das Projekt muss funktionsfähig gestaltet werden. Aus diesem Grund ist es u.a. zwingend erforderlich, ausreichend hofnahe Freiflächen in unmittelbarer Zuordnung zu den Gebäuden zur Verfügung zu stellen. Andernfalls stände für die in der Anlage untergebrachten Pferde nicht genug Auslauffläche zur Verfügung. Auch aus der tiermedizinischen Einschätzung der zuständigen Behörde beim Rhein-Erft-Kreis wird deutlich, welche Bedeutung ausreichende Bewegungsflächen für die artgerechte Haltung von Pferden haben (siehe T6, Seite 2). Die Vorhabenträgerin hat auch innerhalb der Hofanlage durch Abbruch von Nebenanlagen, so z.B. den ehemaligen Hühnerstall, versucht, den Freiflächenanteil weiter zu erhöhen. Diese Bemühungen waren aber nicht ausreichend. Eine alternativ denkbare Ausweitung des Betriebsgeländes nach Westen oder Süden scheitert an den benachbarten Nutzungen (Wohnen, Straße). Zur Bedeutung des Parks: Der ausgedehnte Park im Herzen von Buir hat ohne Zweifel eine Vielzahl positiver Auswirkungen für das Orts- und Landschaftsbild in der ländlichen Gemeinde. Er bereichert das Naherholungsangebot und steht als Bewegungsfläche für die Kinder und Jugendlichen in den angrenzenden Schulen und Kindergärten zur Verfügung. Der Freizeitwert der insgesamt ca. 3 ha großen innerörtlichen Parkanlage wird allerdings durch die geplante Verkleinerung um ca. 1.200 m² (4 %) in keiner Weise beeinträchtigt. Der betroffene Bereich ist aufgrund des alten Baumbestands nur eingeschränkt als Spielfläche für Kinder und Jugendliche geeignet. Wege oder Bänke sind nicht vorhanden. Der eindrucksvolle Baumbestand soll erhalten werden. Bei umfassender Würdigung der Freiraumsituation im ländlichen Raum müssen auch die vielfältigen Fuß-, Rad- und Wanderwege in der Umgebung berücksichtigt werden. Wie in allen ländlich geprägten Ortsteilen stehen darüberhinaus die privaten Gärten als Spiel- und AufentD:\Programme\SD.NET\bin\BackSystems\tmp\T1204.doc Stadt Kerpen Seite - 13 Vorhabenbezogener Bebauungsplan BU 317 „Gesundheits- und Therapieeinrichtung für Pferde“ Kerpen-Buir haltsflächen zur Verfügung. Die Versorgung der ansässigen Bevölkerung mit Grün- und Freiflächen ist durch die geplante Maßnahme in keiner Weise beeinträchtigt. Fazit: Die geplante Abrundung des Betriebsgeländes ist sachgerecht. Städtebauliche Nachteile für die Bevölkerung in Buir sind nicht zu erkennen. B.4.3 In der Begründung wird nicht hinreichend deutlich gemacht, warum mit der geplanten Umwandlung der 1.200 m² großen Parkfläche keine negativen städtebaulichen Auswirkungen verbunden sind. Abwägungsvorschlag: Die Begründung wird um einen entsprechenden Passus ergänzt (Argumentation s.o.). B.4.4 Der öffentliche Park ist im Rechtssinne eine öffentliche Sache im Gemeingebrauch. Die Umnutzung einer Teilfläche von 1.200 m² Größe für privatwirtschaftliche Zwecke bedarf deshalb der Entwidmung, die wiederum einen anfechtbaren Verwaltungsakt darstellt. Gegen diesen Verwaltungsakt können Rechtsbehelfe eingelegt werden. Die Notwendigkeit einer Entwidmung ist bisher offensichtlich nicht gesehen worden. Abwägungsvorschlag: Ist nicht Gegenstand der Bauleitplanung. B.4.5 Es wird der Versuch unternommen, durch die Namensgebung (Gesundheits- und Therapieeinrichtung...) ein öffentliches Interesse an der Bauleitplanung zu suggerieren (Interesse an der Gesunderhaltung von Tieren). Dieser Versuch muss jedoch bei näherer Betrachtung des Vorhabens scheitern. Denn zum einen werden durch die Behandlung der Pferde ausschließlich wirtschaftliche Interessen des Anlagenbetreibers verfolgt, zum anderen dient der überwiegende Teil der Anlage der Unterbringung und Betreuung von Pensionspferden. Abwägungsvorschlag:Die Festsetzung eines Sondergebietes mit der Zweckbestimmung „Gesundheits- und Therapieeinrichtung für Pferde“ gemäß § 11 Abs. 1 Bau NVO bringt den planerischen Willen zum Ausdruck, ein Vorhaben planungsrechtlich zu fassen, dass sich in seiner ganz speziellen Kombination verschiedener aufeinander bezogener Nutzungselemente (Wohnen, Pensionstierhaltung, veterinärmedizinische Einrichtung) wesentlich von anderen Baugebieten unterscheidet. Die Bezeichnung hebt auf den besonderen Charakter der geplanten Anlage ab, der diese von ähnlichen Einrichtungen unterscheidet (Reiterhof, Reitsportanlage etc.). Zum Gewicht der privaten wirtschaftlichen Interessen Die Wahrnehmung öffentlicher städtebaulicher Aufgaben mit Hilfe privatwirtschaftlicher Initiative und Risikobereitschaft ermöglicht auch in Zeiten knapper öffentlicher Mittel eine geordnete städtebauliche Entwicklung. Gerade beim Instrument des „Vorhabenbezogenen Bebauungsplan nach § 12 BauGB ist diese Verknüpfung geradezu systemimmanent, zulässig („public private partnership“) und ausdrücklich vom Gesetzgeber so vorgesehen. Für das Abwägungsergebnis, bzw. für die Art und Weise, wie widerstreitende Interessen in die Abwägung eingestellt werden, spielt es allerdings überhaupt keine Rolle, ob das Planungsrecht mithilfe eines „normalen“ Angebotsbebauungsplanes oder eines Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes geschaffen werden soll. Die Planungshoheit und die Kontrolle über alle Details des Verfahrens verbleibt in beiden Fällen bei der Gemeinde. Mit der Planung werden öffentliche Interessen verfolgt (s.o.) und wichtige städtebauliche Aufgaben wahrgenommen (Dorfentwicklung, Ansiedlung verträglicher Gewerbebetriebe im Innenbereich, Umnutzung erhaltenswerter Bausubstanz etc.). Der Vorwurf der unzulässigen Interessenplanung wird auch deswegen grundlos erhoben, weil das Planungsermessen der Stadt Kerpen nicht schon dadurch eingeschränkt wird, dass die Umnutzung des landwirtschaftlichen Anwesens die wirtschaftlichen Interessen der Vorhabenträgerin begünstigt. Dies D:\Programme\SD.NET\bin\BackSystems\tmp\T1204.doc Stadt Kerpen Seite - 14 Vorhabenbezogener Bebauungsplan BU 317 „Gesundheits- und Therapieeinrichtung für Pferde“ Kerpen-Buir ist lediglich ein Nebeneffekt der von der Stadt Kerpen in gesamtstädtischen Interesse verfolgten Planung. Auch der Vorwurf des Etikettenschwindels geht sachlich in die Irre. Zur Gewichtung der einzelnen Betriebsteile „Reha- Bereich“ und „Pensionstierhaltung“ siehe 3.3.1 auf Seite 7. B.4.6 Von der Anlage werden Emissionen ausgehen, die die Wohnnutzung der in der Nachbarschaft gelegenen Wohngebäude erheblich beeinträchtigen. Der Bebauungsplan entspricht damit nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse und berücksichtigt auch nicht die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung. Abwägungsvorschlag:Bei der Planung gewerblicher Anlagen im Innenbereich ist den Belangen des gewerblichen Immissionsschutzes besondere Aufmerksamkeit zu schenken. Die Planung wurde daher von Anfang an in enger Abstimmung mit dem Staatlichen Umweltamt Köln und mit gutachterlicher Unterstützung entwickelt. Die Empfehlungen des STUA Köln sind in die Planung eingeflossen (z.B. Lage des Dungplatzes, Lage des Außenreitplatzes etc.). Das Immissionsschutzgutachten wurde vom STUA Köln geprüft und als plausibel erachtet. Als Ergebnis der o.g. Untersuchungen und Planungsüberlegungen kann festgehalten werden, dass von der geplanten Anlage keine erheblichen Lärmemissionen oder sonstige Belästigungen ausgehen. Dies wurde auch ausführlich in der Begründung zum Bebauungsplan dargelegt (Kapitel 4.2.2,Tierhaltung und Immissionsschutz, angrenzende Wohnbebauung). Bei den Festsetzungen des Bebauungsplanes ist insoweit kein lösungsbedürftiges Problem ausgeklammert worden. Im Bebauungsplanverfahren müssen zudem nicht alle Einzelheiten in allen denkbaren Immissionskonflikten gelöst werden. Diese Konfliktbewältigung kann auch dem nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren überlassen werden, wenn absehbar ist, dass diese Konflikte dort adäquat lösbar sind. Dies ist hier der Fall. Gerade das Immissionsschutzgutachten macht deutlich, dass die einschlägigen Grenz- und Orientierungswerte der TA- Lärm an den maßgeblichen Immissionsorten durch das Vorhaben bei weitem nicht erreicht werden. Selbst unter geringfügig veränderten betrieblichen Rahmenbedingungen (z.B. Anzahl der Fahrzeuge auf dem Betriebsgrundstück) wäre demnach das Vorhaben mit den einschlägigen Vorschriften zum Immissionsschutz in Einklang zu bringen. Im Übrigen behält sich die Baugenehmigungsbehörde vor, die prognostizierten Angaben im Immissionsschutzgutachten nach Inbetriebnahme der Anlage durch Messungen zu überprüfen und ggf. geeignete immissionsmindernde Maßnahmen anzuordnen (veränderter Betriebsablauf, Anpassung der Haustechnik, Einhausung besonders emissionsträchtiger Anlagen etc.). Dieser sog. „Auflagenvorbehalt“ bietet sich insbesondere in Fällen prognostischer Bewertung an, um die Genauigkeit der Prognose ggf. zu bestätigen bzw. durch entsprechende Anordnungen Abhilfe zu schaffen. B.4.7 Der Dungplatz und der Platz für den Mistcontainer soll unmittelbar an der Ostgrenze des Plangebietes angelegt werden. Es ist zu erwarten, dass von diesem Platz erhebliche Geruchsbelästigungen für die Nachbarn ausgehen. Der dadurch entstehende Nutzungskonflikt hätte entschärft werden können, wenn der Platz in die Mitte des Planbereiches verlegt worden wäre. Offenbar ist dies nicht geschehen, um die im Sondergebiet selbst vorgesehenen Wohnungen und die Büronutzung nicht zu beeinträchtigen. Stattdessen sollen die Nachbarn den Geruchsbelästigungen ausgesetzt werden. Die Festsetzung wird dem Grundsatz möglichster Konfliktbewältigung nicht gerecht sondern provoziert geradezu einen Nutzungskonflikt. Von einer rücksichtsvollen Betriebsorganisation kann keine Rede sein. Abwägungsvorschlag: Bei der Wahl des Dungplatzes mussten organisatorische Anforderungen des Betriebes (Lage des Dungplatzes in der Nähe der Stallungen, Anfahrbarkeit, kurze Wege innerhalb des Betriebsgeländes, geringe Störungen des Betriebsablaufes) und Empfehlungen des Staatlichen Umweltamtes Köln gleichermaßen umgesetzt. Das Staatliche Umweltamt Köln hatte einen Standort „mit einem größeren Abstand zum Allgemeinen Wohngebiet“ gefordert (Der Dungplatz war ursprünglich nahe beim Rehabereich vorgesehen). D:\Programme\SD.NET\bin\BackSystems\tmp\T1204.doc Stadt Kerpen Seite - 15 Vorhabenbezogener Bebauungsplan BU 317 „Gesundheits- und Therapieeinrichtung für Pferde“ Kerpen-Buir Angesichts der vorherrschenden Windrichtung stellt der festgesetzte Standort auch unter Umweltgesichtspunkten eine akzeptable Lösung dar. Um die möglichen Beeinträchtigungen durch den Dungplatz darüberhinaus noch zu vermindern, wird die Vorhabenträgerin auf eine technische Lösung zurückgreifen, die es ermöglicht, den anfallenden Pferdemist in einen abdeckbaren Container zu lagern, der regelmäßig mit einem Containerfahrzeug abgefahren werden kann. Damit entfällt das sonst notwendige Umladen des Misthaufens, ein Vorgang, bei dem erfahrungsgemäß die größten Geruchsbelastungen auftreten. Die textlichen Festsetzungen werden entsprechend präzisiert. Darüberhinaus gilt auch hier der o.g. Auflagenvorbehalt, nachdem die Behörde jederzeit die tatsächlichen Geruchsemissionen, die evtl. von dem Containerplatz ausgehen durch Ortsbegehung überprüft und ggf. ergänzende Maßnahmen zur Verringerung der Geruchsbelästigung anordnet. B.4.8 Von den auf der Anlage gehaltenen insgesamt 45 Pferden werden erhebliche Lärmimmissionen ausgehen. Es ist auch nicht davon auszugehen, dass sich die Pferde nachts stets ruhig verhalten. Zweifel an der Richtigkeit der vorliegenden Lärmberechnung drängen sich auf. Weitere Hinweise auf Widersprüche im Lärmschutzgutachten (Zahl der Pferde, Datum der Bauund Betriebsbeschreibung, Therapiestunden für behinderte Kinder, Entmistung der Ställe, Wasserführanlage, Besucher und Anlieferverkehr etc.). Abwägungsvorschlag:Das Gutachten wurde vom Staatlichen Umweltamt Köln geprüft und für plausibel erachtet (siehe T14, Seite 4). Da die zu erwartenden gewerblichen Immissionen die einschlägigen Grenz- und Orientierungswerte sehr deutlich unterschreiten, würden selbst geringfügig erhöhte Annahmen z.B. zu der Zahl der voraussichtlichen Fahrzeugbewegungen keine erkennbare Auswirkung auf die Genehmigungsfähigkeit des Betriebes haben. Detailfragen zum gewerblichen Immissionsschutz werden im nachgeordneten Baugenehmigungsverfahren in Abstimmung mit dem Staatlichen Umweltamt Köln geklärt. Zum Auflagenvorbehalt siehe 3.4.6. B.4.9 Besondere Beeinträchtigungen werden von der Wasserführanlage ausgehen, die im Erdgeschoss des auf der Westseite geplanten Gebäudes untergebracht werden soll. In dieser Anlage sollen die Pferde durch das Wasser geführt werden. Die Wasserfläche wird damit in erheblichem Umfange Bremsen und Mücken anziehen. Pferdebremsen sind bekannte Krankheitserreger. Unzumutbare Beeinträchtigungen der nahegelegenen Wohnbebauung können nur durch eine vollständige Einhausung der Anlage vermieden werden. Abwägungsvorschlag:Hier liegt ein Missverständnis vor. Die geplante Wasserführanlage befindet sich innerhalb des Gebäudes. Sie ist nach Außen durch ein luftdurchlässiges, engmaschiges Netz abgeschirmt, das u.a. auch Insekten abhält. Das Wasser hat aber ungeachtet dieser Tatsache schon aufgrund der besonderen hygienischen Anforderungen in der klinkähnlichen Einrichtung keine Gelegenheit, sich zur „Brutstätte für gefährliche Krankheitserreger“ zu entwickeln (Desinfektion, regelmäßiger Wasseraustausch etc). Erkenntnisse über besondere Gesundheitsgefahren für angrenzende Wohnbebauung liegen aus dem Betrieb ähnlich gelagerter Anlagen nicht vor. Ein möglichst geringes Insektenaufkommen liegt nicht zuletzt im ureigensten Interesse der Vorhabenträgerin, befinden sich doch in dem betreffenden Gebäudeteil auch Wohnungen (im Obergeschoss). Fazit: Die gesunden Wohnverhältnisse sind durch die geplante Wasserführanlage nicht gefährdet. D:\Programme\SD.NET\bin\BackSystems\tmp\T1204.doc Stadt Kerpen Seite - 16 Vorhabenbezogener Bebauungsplan BU 317 „Gesundheits- und Therapieeinrichtung für Pferde“ Kerpen-Buir B.4.10 Das Erfordernis einer 60 m langen Turnierhalle erschließt sich nicht. Eine solche Halle ist weder für das Halten von Pensionspferden noch für medizinische oder therapeutische Behandlung von Pferden erforderlich. Abwägungsvorschlag: Das geplante Gebäude entspricht den üblichen Anforderungen an zeitgemäße Reithallen. Auch unter therapeutischen Gesichtspunkten bietet eine Halle dieser Größe vielfältige Möglichkeiten. Der in der Stellungnahme verwendete Begriff „Turnierhalle“ beschreibt das geplante Gebäude nicht zutreffend. Die Vorhabenträgerin beabsichtigt nicht, Reiterturniere zu veranstalten. B.4.11 An der nördlichen Grenze des Plangebietes soll die geplante Reithalle ohne Berücksichtigung der notwendigen Abstandflächen errichtet werden. Dies erscheint nicht möglich. Denn auch in diesem Bereich ist zur Umgrenzung der überbaubaren Grundstücksfläche eine Baugrenze und nicht eine Baulinie, an die angebaut werden muss, festgesetzt. Abwägungsvorschlag: Der Vorhabenbezogene Bebauungsplan setzt eine abweichende Bauweise nach § 22 Abs. 4 BauNVO fest (textliche Festsetzung Nr. 1.4), wonach die Reithalle und die Longieranlage an die nördliche Grundstücksgrenze herangebaut werden können. Die Abstandflächen liegen im Einvernehmen mit dem jeweiligen Grundstückseigentümer auf den benachbarten Flächen (§ 7 BauONW). B.4.12 Der an die nördliche Grenze anschließende 5m- Streifen soll als Feuerwehrzufahrt freigehalten werden. Er wird damit für Zwecke der Einrichtung genutzt und hätte damit in den Bebauungsplanbereich mit einbezogen werden müssen. Die geänderte Nutzung ist nämlich von städtebaulicher Relevanz, da der Streifen bisher als Schützenplatz genutzt wurde und diese Nutzung künftig nicht mehr möglich ist. Abwägungsvorschlag:Hier liegt ein Missverständnis vor. Der o.g. 5m- Streifen wird nicht als Feuerwehraufstellfläche benötigt (siehe u.a. Brandschutzkonzept, Paul Corall GmbH, Meerbusch, Dezember 2005). Es ist nicht erforderlich, den Geltungsbereich auf die genannte Fläche auszudehnen. Als Kompensation für den für die Festplatznutzung entfallenden Bereich wird im nördlichen Teil des Schützenplatzes seitens der Vorhabenträgerin ein entsprechender Grundstücksteil zur Verfügung gestellt. B5 16.09.2006 In der Stellungnahme wird darauf hingewiesen, dass von der geplanten Weißdornhecke zwischen dem Betriebsgelände und dem angrenzenden Wohnungsbaugrundstück St.-MichaelStraße 10 (Fl.St.Nr. 1906, 1907) Störungen und Behinderungen für den angrenzenden Wohngarten ausgehen können (Gefährdung vorhandener Bäume, Probleme bei der Heckenpflege, Behinderung eines geplanten Carports etc.). Der vorhandene Zaum sollte instand gesetzt werden. Abwägungsvorschlag:Ist nicht Gegenstand der Bauleitplanung. Der Bebauungsplan sieht an dieser Stelle keine anzupflanzende Hecke vor. D:\Programme\SD.NET\bin\BackSystems\tmp\T1204.doc Stadt Kerpen Seite - 17 Vorhabenbezogener Bebauungsplan BU 317 „Gesundheits- und Therapieeinrichtung für Pferde“ Kerpen-Buir B6 04.10.2006 In der Stellungnahme werden bereits vorgetragene Anregungen wiederholt (z.T. im Wortlaut). Um an dieser Stelle nicht den Rahmen einer Zusammenschau zu sprengen wird im Folgenden jeweils auf die entsprechenden Abwägungsvorschläge verwiesen. B.6.1 Die geplante Abrundung des Betriebsgeländes und die damit einhergehende Umwandlung von ca. 1.200 m² öffentlicher Grünfläche wird abgelehnt. Abwägungsvorschlag: siehe ausführlich B.4.2, B.4.3 und B.4.4 auf Seite 15 und 16. Fazit: Die geplante Abrundung des Betriebsgeländes ist sachgerecht. Städtebauliche Nachteile für die Bevölkerung in Buir sind nicht zu erkennen. B.6.2 Es stellt sich für die Zukunft die Frage, ob die um den Hof gelegenen Weideflächen überhaupt ausreichen, um eine artgerechte Pferdehaltung zu sichern. Ist bereits ein weiterer Verkauf des Parks vorgesehen? Werden weitere Flächen geopfert, damit der Betrieb lebensfähig bleibt ? Abwägungsvorschlag: Mit der geplanten Abrundung des Betriebsgeländes stehen ausreichend hofnahe Freiflächen zur Verfügung. Eine Inanspruchnahme weiterer Flächen des Parks über die Grenzen des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes BU 317 hinaus, ist planungsrechtlich zurzeit nicht möglich. Langfristig ist es jedoch durchaus vorstellbar, dass zusätzliche Auslauf- oder Weideflächen im weiteren Umfeld der Anlage dazugepachtet werden. An einen „Ausverkauf“ des Parks ist dabei allerdings nicht gedacht. Das zuständige Amt für Verbraucherschutz, Veterinärwesen und Lebensmittelüberwachung beim Rhein-Erft-Kreis hat in einer ersten Stellungnahme bestätigt, dass bei der überschlägigen Berechnung der Stallflächen und der Weideflächen eine artgerechte Tierhaltung und Versorgung unter den geplanten Umständen tierschutzgerecht möglich erscheint. Die Landwirtschaftskammer Rheinland unterstützt das Vorhaben. B.6.3 Es bleibt unverständlich, warum beim Aufstellungsbeschluss keine Rede von einer Veräußerung des Parks bzw. von einer Inanspruchnahme einer Fläche des Festplatzes war. Aus den Unterlagen war ersichtlich, dass die Pferdeklinik im Rahmen des Anstelburg- Geländes entstehen sollte. Auch war damals von 10 Klinikpferden und 20 Pensionspferden die Rede (heute 30). Abwägungsvorschlag: Im Vorverfahren waren die programmatischen Überlegungen noch nicht vollständig abgeschlossen (genaue Anzahl der Pferde, Betriebsablauf, Angebot an Reha- Einrichtungen, benötigte Freiflächen, erforderliche PKW- Stellplätze etc.). Im Detail haben sich die Vorstellungen zur Betriebsorganisation und damit auch die Anforderungen an die Gebäudeplanung im Zuge der weiterführenden Planung gewandelt. Die Vorhabenträgerin ist nach der erforderlichen Konkretisierung der Planung mit der Bitte an die Stadt Kerpen herangetreten, das zukünftige Betriebsgelände im Nordosten geringfügig zu erweitern, um zusätzliche Freiflächen für die Tiere zu erhalten. Der Bereich ist gegenwärtig Teil des angrenzenden Parks (Wiese, Baumreihe, Altbaumbestand). Der Baumbestand soll erhalten werden. Die Grundstücksverhandlungen sind noch nicht abgeschlossen. Die Stadt Kerpen hat ihre grundsätzliche Bereitschaft zur Veräußerung der Teilfläche erklärt. Flächen des nördlich angrenzenden Kirmesplatzes werden nur indirekt von der Planung betroffen. Während der Bauphase müssen Teile der vorhandenen Vegetation gerodet werden. Die Bepflanzung wird allerdings nach Abschluss der Baumaßnahme wieder hergestellt. Eine dauerhafte Beeinträchtigung des Kirmesplatzes ist höchstens darin zu sehen, dass aufgrund der geplanten Grenzbebauung der Reithalle ein bis zu 5 m breiter Streifen nicht mehr in der bisherigen Weise zur Aufstellung von Fahrgeschäften, Imbiss- und Schießbuden etc. genutzt werden kann (Brandschutz). Zum Ausgleich für diese Nutzungseinschränkung werden geeig- D:\Programme\SD.NET\bin\BackSystems\tmp\T1204.doc Stadt Kerpen Seite - 18 Vorhabenbezogener Bebauungsplan BU 317 „Gesundheits- und Therapieeinrichtung für Pferde“ Kerpen-Buir nete Ersatzflächen am nördlichen Rand des Kirmesplatzes von der Vorhabenträgerin bereitgestellt. B.6.4 Bei dem Projekt steht nicht die Pferdeklinik, sondern die Unterbringung von Pensionspferden im Vordergrund Abwägungsvorschlag: zur Gewichtung der unterschiedlichen Betriebsteile siehe ausführlich B.1.1 auf Seite 6 bzw. B.4.5 auf Seite 16. Fazit: Die Bezeichnung hebt auf den besonderen Charakter der geplanten Anlage ab, der diese von ähnlichen Einrichtungen unterscheidet (Reiterhof, Reitsportanlage etc.). Sie ist sachgerecht und angemessen. B.6.5 Die Schaffung einer Sonderfläche mit gewerblichem Charakter inmitten von Wohnbebauung wird abgelehnt. Abwägungsvorschlag: Der gewählte Standort ist aufgrund seiner Lagekriterien durchaus zur Ansiedlung einer Gesundheits- und Therapieeinrichtung für Pferde geeignet. Von der geplanten Anlage gehen keine erheblichen Störungen für die Nachbarschaft aus. Das Vorhaben fügt sich in den ländlichen Charakter der Umgebung ein und dient der Erhaltung des Ortsbildes. B.6.6. Fraglich ist auch, wie das Verkehrsproblem auf der St.-Michael-Straße zu lösen ist (sind ausreichende Stellplatzflächen vorhanden, sind Turniere geplant? Abwägungsvorschlag:Angesichts des geringen Verkehrsaufkommens auf der St.-MichaelStraße und dem geringen projektbedingten Zusatzverkehr ist mit Verkehrsproblemen im Umfeld nicht zu rechnen. Im Plangebiet sind ausreichend Stellplätze vorgesehen. Entsprechend einer Anregung aus dem Planungsausschuss wurde die Anzahl der PKW- Stellplätze noch einmal erhöht. Die Vorhabenträgerin beabsichtigt nicht, Turniere durchzuführen. B7 04.10.2006 Die Stellungnahme gleicht inhaltlich B6 (siehe dort) B8 08.10.2006 Die Stellungnahme gleicht inhaltlich B1 (siehe dort) B9 08.10.2006 Die Stellungnahme gleicht inhaltlich B1 (siehe dort) B10 31.08.2006 Die Stellungnahme greift erneut die bisher vorgebrachten Argumente auf und geht noch einmal vertieft auf die möglichen Verkehrsprobleme ein. B.10.1 Der Begriff „Gesundheits- und Therapieeinrichtung für Pferde trifft nicht den Kern der tatsächlich geplanten Nutzung. Im Vordergrund steht die Errichtung einer Pferdepension und einer Reithalle mit angeschlossener Gastwirtschaft in einer Größe, die für Turniere geeignet ist. Abwägungsvorschlag: zur Gewichtung der unterschiedlichen Betriebsteile siehe ausführlich B.1.1 bzw. B.4.5. Fazit: Die Bezeichnung hebt auf den besonderen Charakter der geplanten Anlage ab, der diese von ähnlichen Einrichtungen unterscheidet (Reiterhof, Reitsportanlage etc.). Sie ist sachgerecht und angemessen. Die Vorhabenträgerin beabsichtigt nicht, auf dem Gelände Turniere zu veranstalten. Das Gelände ist dafür aufgrund seiner innerörtlichen Lage nicht geeignet und außerdem deutlich zu klein. Die „Turniermaße“ der Reithalle (20 x 60 m) sind als durchaus übliche Größenordnung D:\Programme\SD.NET\bin\BackSystems\tmp\T1204.doc Stadt Kerpen Seite - 19 Vorhabenbezogener Bebauungsplan BU 317 „Gesundheits- und Therapieeinrichtung für Pferde“ Kerpen-Buir beim Neubau von Reithallen zu betrachten. Hallen dieser Größe bieten auch unter therapeutischen Gesichtspunkten eine breite Palette an Einsatzmöglichkeiten. B.10.2 Die Errichtung einer Reitsporthalle und Pferdepension dieser Größenordnung im Innenbereich ist unverhältnismäßig und auch nicht zweckmäßig. Bereits heute gibt es im Raum Kerpen eine erhebliche Zahl von Reiterhöfen mit der Möglichkeit der zeitweiligen oder dauerhaften Unterbringung von Pferden, deren Kapazität bereits heute nicht annähernd ausgeschöpft ist. Der Bedarf für die Errichtung einer weiteren derartigen Anlage - noch dazu mitten im ansonsten reinen Wohngebiet - ist nicht zu erkennen. Solche Bauvorhaben werden üblicherweise im Außenbereich errichtet. Abwägungsvorschlag: Die Vorhabenträgerin hat sich im Vorfeld der Investitionsentscheidung eine Übersicht über die wirtschaftlichen Grundlagen des Projektes und die möglichen Marktchancen verschafft. Vergleichbare Rehabilitationseinrichtungen für Pferde sind in der Region nicht vorhanden. Das Projekt ist wirtschaftlich tragfähig. Die Vorhabenträgerin beabsichtigt nicht, eine weitere „Reitsporthalle“ mit angeschlossener Gastronomie, oder eine weitere Pferdepension zu errichten. Solche Einrichtungen sind in der Tat bereits heute zahlreich im Rhein-Erft-Kreis vertreten. Die alternative Errichtung der Reha- Einrichtung im Außenbereich ist nicht Gegenstand der aktuellen Bauleitplanung. Mit dem Bebauungsplan wird u.a. das Ziel verfolgt, eine ortsbildprägenden Hofanlage unter Wahrung einer im weitesten Sinne „landwirtschaftlichen“ Nutzung zu erhalten. Von der Anlage gehen keine erheblichen Störungen oder Belästigungen aus. Sie fügt sich verträglich in die Umgebung ein. B.10.3 Mit der geplanten Nutzung wird voraussichtlich eine ganz erhebliche Zunahme der Lärmimmissionen in den angrenzenden Wohngebieten einhergehen (kranke Pferde sind grundsätzlich lauter als gesunde Tiere, Zunahme des Verkehrs, An- und Abtransport von Therapie- und Pensionspferden, An- und Abfahrt von Besuchern, Anlieferung, Abtransport von Abfällen). Auch die Belastung durch KFZ- bedingte Luftschadstoffe wird zunehmen (Abgase). Abwägungsvorschlag: ausführlich dazu B.4.6, Seite 16 und B.4.8. Fazit: In Abstimmung mit dem Staatlichen Umweltamt Köln wurde ein übergreifendes Konzept zum Schutz der Umgebung vor Gewerbelärm entwickelt. Das Immissionsschutzgutachten kommt zu dem Ergebnis, dass alle einschlägigen Grenz- und Orientierungswerte der TA Lärm an den maßgeblichen Immissionsorten deutlich unterschritten werden. Das Gutachten wurde vom Staatlichen Umweltamt Köln geprüft und für plausibel erachtet (siehe T14, Seite 4). Die geplante Anlage kann problemlos in Einklang mit den einschlägigen Lärmschutzvorschriften betrieben werden. Aus der Tatsache, dass die einschlägigen Lärmschutzvorschriften sehr deutlich eingehalten werden, kann allerdings nicht geschlossen werden, dass die gewerblichen Emissionen in der Umgebung überhaupt nicht wahrgenommen werden können (Pferdewiehern, Unterhaltungen, Fahrzeuggeräusche, Kleintraktor etc.). Sie werden lediglich auf ein zumutbares und allgemein übliches Maß gesenkt. Aufgrund des geringen Verkehrsaufkommens in den umgebenden Straßen und des geringen projektbedingten Zusatzverkehrs kann eine erhebliche Beeinträchtigung der Nachbarschaft durch Verkehrslärm ausgeschlossen werden. Das gleiche gilt für die Abgasbelastung, die insbesondere im gut durchlüfteten und extensiv genutzten ländlichen Raum keine Probleme bereitet. B.10.4 Die zu erwartende Zunahme des Verkehrs wird sich auch negativ auf die Sicherheit insbesondere der Kinder auswirken, die an der St.-Michael-Straße wohnen (12 Kinder im Alter zwischen 2 und 12 Jahren). Hinweis auf zurückliegende Aktivitäten zur Verkehrsberuhigung (Sperrung für den Durchgangsverkehr, Durchsetzung der Geschwindigkeitsbeschränkung, wechselseitiges Parken). Durch die Nutzungsänderung wird die Verkehrssituation weiter verschlimmert. D:\Programme\SD.NET\bin\BackSystems\tmp\T1204.doc Stadt Kerpen Seite - 20 Vorhabenbezogener Bebauungsplan BU 317 „Gesundheits- und Therapieeinrichtung für Pferde“ Kerpen-Buir Abwägungsvorschlag:Die St.-Michael-Straße verfügt über deutliche Kapazitätsreserven, um völlig problemlos zusätzliche Fahrzeugbewegungen aufzunehmen, ohne dabei die Verkehrssicherheit in Frage zu stellen. Selbst in betriebsbedingten Spitzenstunden wird es in keinem Fall zu erheblichen Behinderungen in den angrenzenden Straßenräumen kommen. Sämtliche erforderlichen Stellplätze werden auf dem Betriebsgelände untergebracht (31 Stellplätze). B.10.5 Neben der zu erwartenden Lärmbelästigung ist auch mit einer erheblichen Geruchsbelästigung zu rechnen. Vor einigen Jahren wurde dem Eigentümer der Hofanlage Anstelburg untersagt, auf dem Grundstück eine Legebatterie für die Eierproduktion zu betreiben, was seinerzeit mit dem Schutz der Anlieger vor den Geruchsimmissionen begründet wurde. Es wird nicht deutlich, warum dieser Aspekt nun offenbar nicht mehr erheblich ins Gewicht fallen soll. Abwägungsvorschlag: zur Geruchsbelastung ausführlich siehe B.4.6 Seite 16 und B.4.7 Seite 17. Fazit. Nach üblicher Verkehrsauffassung gehen von einer klinikähnlichen tiermedizinischen Einrichtung mit besonders hohen hygienischen Standards regelmäßig keine erheblich belästigenden Gerüche aus. Die Vorhabenträgerin hat in enger Abstimmung mit dem Staatlichen Umweltamt Köln ein übergreifendes Immissionsschutzkonzept erarbeitet, um Geruchsemissionen der Anlage weitgehend zu vermeiden oder zumindest durch geeignete bautechnische und organisatorische Maßnahmen zu verringern. Siehe dazu auch Kapitel 4.2.2 der Begründung. Die Empfehlungen des Staatlichen Umweltamtes Köln wurden umgesetzt. Zur weiteren Verringerung der Geruchsbelastung wird auf einen offenen Dungplatz (Misthaufen) verzichtet und stattdessen ein Container zur Aufnahme des Pferdemistes vorgesehen. Darüberhinaus gilt auch hier der sog. „Auflagenvorbehalt“, nachdem die Behörde jederzeit die tatsächlichen Geruchsemissionen, die evtl. von der Anlage ausgehen durch Ortsbegehung überprüft und ggf. ergänzende Maßnahmen zur Verringerung der Geruchsbelästigung anordnet. B.10.6 Es ist mit einer erheblichen Verunreinigung der St. Michael-Straße zu rechnen (Pferdemist, Matsch). Abwägungsvorschlag: Ist nicht Gegenstand der Bauleitplanung (Ordnungsrecht) B.10.7 Die geplante Verkleinerung der öffentlichen Grünfläche durch den geplanten Verkauf eines Teils der derzeitigen Erholungsfläche an die Investorin. Die Infrastruktur und der Wohnwert des Wohngebietes werden dadurch nachhaltig beeinträchtigt. Abwägungsvorschlag: Ausführlich dazu siehe B.1.1 auf Seite 6, B.4.2 auf Seite 14 und B.4.3 auf Seite 15. Fazit: Die geplante Abrundung des Betriebsgeländes ist sachgerecht. Städtebauliche Nachteile für die Bevölkerung in Buir sind nicht zu erkennen. Negative Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung mit Naherholungsflächen sind aufgrund der guten Freiflächenausstattung im ländlichen Raum und der geringen Größe des betrachteten Bereiches (ca. 1.200 m²) völlig ausgeschlossen. Der Wohnwert des angrenzenden Wohngebietes ist dadurch in keiner Weise gefährdet. B.10.8 Durch die geplante Nutzung ist zudem damit zu rechnen, dass eine erhebliche Belastung der Anwohner mit Insekten eintreten wird (Fliegen, Bremsen, Mücken). In Richtung der St.Michael-Straße soll z.B. eine Therapieanlage entstehen, in der die Pferde in flachem Wasser waten können. Dass dies eine optimale Brutstätte für Insekten ist, muss nicht weiter erläutert werden. Abwägungsvorschlag: Ausführlich dazu siehe B.4.9 auf Seite 18. Fazit: Die gesunden Wohnverhältnisse sind durch die geplante Wasserführanlage nicht gefährdet. Erkenntnisse über die besondere Gefährdung der angrenzenden Wohnbebauung durch Insekten liegen nicht vor. Der Betrieb vergleichbarer Anlagen zeigt, dass die befürchteten Auswirkungen nicht eintreten werden. D:\Programme\SD.NET\bin\BackSystems\tmp\T1204.doc Stadt Kerpen Seite - 21 Vorhabenbezogener Bebauungsplan BU 317 „Gesundheits- und Therapieeinrichtung für Pferde“ Kerpen-Buir B.10.9 Die geplante Lage des Dungplatzes wird zu erheblichen Belästigungen im benachbarten Kindergarten führen. Der Dungplatz soll ganz am Rande des Betriebsgeländes angeordnet werden, um das Wohngebäude der Investorin nicht zu belasten. Abwägungsvorschlag:Ausführlich dazu siehe B.4.9 auf Seite 18. Fazit: Der Standort des Dungplatzes ist auch unter Immissionsschutzgesichtspunkten als geeignet anzusehen (Empfehlung des STUA Köln). Um die möglichen Beeinträchtigungen durch den Dungplatz darüberhinaus noch zu vermindern, wird die Vorhabenträgerin auf eine technische Lösung zurückgreifen, die es ermöglicht, den anfallenden Pferdemist in einen abdeckbaren Container zu lagern, der regelmäßig mit einem Containerfahrzeug abgefahren werden kann. Damit entfällt das sonst notwendige Umladen des Misthaufens, ein Vorgang, bei dem erfahrungsgemäß die größten Geruchsbelastungen auftreten. Die textlichen Festsetzungen werden entsprechend präzisiert. B.10.10 Die Parksituation auf der St.-Michael-Straße wird sich gravierend verschlechtern. Die ohnehin knappen Parkplätze auf der Straße werden weiter verringert. Die Anwohner der St.-MichaelStraße sind darauf angewiesen, ihre KFZ auf der Straße abzustellen. Abwägungsvorschlag: Evtl. Verkehrsbehinderungen sind schon allein aufgrund des geringen Verkehrsaufkommens nicht zu befürchten. Alle erforderlichen KFZ- Stellplätze werden auf dem Betriebsgelände untergebracht. Entsprechend einer Anregung aus dem Planungsausschuss wurde die Anzahl der PKW- Stellplätze noch einmal erhöht Die öffentliche St.-MichaelStraße steht allerdings grundsätzlich allen Anliegern zur Verfügung (z.B. Besucher). B.10.11 Aufgrund der völlig überdimensionierten Größe der geplanten Reithalle und der geplanten Einrichtung von Räumlichkeiten zur Bewirtung von Gästen (Reiterstübchen) muss davon ausgegangen werden, dass es über kurz oder lang zur Durchführung von Veranstaltungen wie Reiterturnieren, Clubfesten etc. Auf dem Gelände der „Gesundheits- und Therapieeinrichtung“ kommen wird. Die damit verbundenen Lärmimmissionen werden nicht hingenommen. Abwägungsvorschlag: Die Vorhabenträgerin beabsichtigt nicht Reiterturniere oder ähnliche gelagerte publikumsintensive Veranstaltungen durchzuführen. Das Betriebsgelände ist dafür nicht geeignet. Der eher zurückgezogene, ruhige Charakter einer klinikähnlichen Einrichtung steht einer solch intensiven Nutzung auch entgegen. B.10.12 Es werden widersprüchliche Angaben zu den Betriebszeiten gemacht. Abwägungsvorschlag: Die Anlage wird im Tagzeitraum betrieben (06.00 – 22.00), Üblicherweise verringert sich die Intensität der Nutzung nach 20 Uhr (wochentags) bzw. nach 18 Uhr (Wochenende). B.10.13 Der Verkehrswert der anliegenden Grundstücke wird durch die zusätzlichen Immissionen und die Verschlechterung der Infrastruktur ganz erheblich reduziert. Abwägungsvorschlag: Von der geplanten Anlage gehen keine erheblichen Störungen oder Belästigungen aus. Das Vorhaben fügt sich harmonisch in die Umgebung ein. Mit dem ordnungsgemäßen Betrieb der Anlage sind keinerlei Wertminderungen in der Umgebung verbunden. Der geplante Erhalt einer ortsbildprägenden Hofanlage mit den umgebenden Freiflächen sowie die langfristige Sicherung der eindrucksvollen Zufahrtsallee sind im Gegenteil geeignet, das insgesamt attraktive Erscheinungsbild des Plangebietes zu stabilisieren. D:\Programme\SD.NET\bin\BackSystems\tmp\T1204.doc Stadt Kerpen Seite - 22 Vorhabenbezogener Bebauungsplan BU 317 „Gesundheits- und Therapieeinrichtung für Pferde“ Kerpen-Buir B11 03.10.2006 Die Stellungnahme wiederholt die bereits mehrfach vorgetragenen Anregungen (Verkleinerung des Parks, ungeeigneter Standort), geht zusätzlich auf Verkehrsaspekte ein und schlägt eine alternative Nachnutzung der Anstelburg vor. Die zusätzlichen Anregungen im Einzelnen: B.11.1 Es liegt kein schlüssiges Verkehrskonzept vor (kein ausreichendes Parkplatzangebot, Verkehrsführung zum Hof fehlt, Gefährdung der Kinder auf dem Weg zur Schule bzw. zum Kindergarten, Maßnahmen zur Verkehrsberuhigung fehlen). Abwägungsvorschlag: Angesichts des geringen Verkehrsaufkommens in den umliegenden Straßen und dem geringen projektbedingten Ziel- und Quellverkehr sind keine erheblichen Auswirkungen auf das Verkehrsgeschehen zu erwarten. Für ein Projekt dieser Größenordnung ist regelmäßig kein separates Verkehrskonzept zur Abschätzung der städtebaulichen Auswirkungen erforderlich. B.11.2 Der Standort wäre besser für ein Altenwohn-/Altenpflegeheim geeignet. Dafür wäre auch Bedarf in Buir vorhanden. Abwägungsvorschlag: Kenntnisnahme. B12 30.09.2006 In der Stellungnahme werden folgende Anregungen vorgebracht: B.12.1 Die geplante Abrundung des Betriebsgeländes unter Einbeziehung einer ca. 1.200 m² großen Parkfläche wird abgelehnt. Der öffentliche Park an der Grundschule in Buir stellt ein wichtiges innerörtliches Naherholungsgebiet dar und soll nicht zugunsten des Betriebsgeländes verkleinert werden. Gerade in dem betrachteten Bereich stehen ortsbildprägende Bäume, die zum Verweilen einladen. Abwägungsvorschlag: Der Anregung, auf die geplante Einbeziehung einer ca. 1.200 m² großen Parkfläche zu verzichten, kann nicht gefolgt werden. Der Freizeitwert der insgesamt ca. 3 ha großen innerörtlichen Parkanlage wird durch die geplante Verkleinerung um ca. 1.200 m² (4 %) in keiner Weise beeinträchtigt. Der betroffene Bereich ist aufgrund des alten Baumbestands nur eingeschränkt als Spielfläche für Kinder und Jugendliche geeignet. Wege oder Bänke sind nicht vorhanden. Der eindrucksvolle Baumbestand soll erhalten werden. Bei umfassender Würdigung der Freiraumsituation im ländlichen Raum müssen auch die vielfältigen Fuß-, Rad- und Wanderwege in der Umgebung berücksichtigt werden. Wie in allen ländlich geprägten Ortsteilen stehen darüber hinaus die privaten Gärten als Spiel- und Aufenthaltsflächen zur Verfügung. Die Versorgung der ansässigen Bevölkerung mit Grün- und Freiflächen wird durch die geplante Maßnahme in keiner Weise beeinträchtigt. Um die Ziele der Bauleitplanung zu erreichen, ist es notwendig, eine solide wirtschaftliche Basis für das Vorhaben sicherzustellen. Zur Verbesserung der Betriebsorganisation und zur Vergrößerung der hofnahen Bewegungs- und Auslaufflächen ist die geplante Abrundung des Betriebsgeländes erforderlich. In der Begründung wird der Sachverhalt noch einmal umfassend dargestellt. B.12.2 Es wird bezweifelt, ob die vorhandenen Weideflächen zum Betrieb der Anlage ausreichen. Eine weitere Inanspruchnahme des Parks wird befürchtet (Ausverkauf). Abwägungsvorschlag:Mit der geplanten Abrundung des Betriebsgeländes stehen ausreichend hofnahe Freiflächen zur Verfügung. Langfristig ist es jedoch durchaus vorstellbar, dass zusätzliche Auslauf- oder Weideflächen im weiteren Umfeld der Anlage dazugepachtet werden. Eine Inanspruchnahme weiterer Flächen über die Grenzen des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes BU 317 hinaus, ist planungsrechtlich zurzeit nicht möglich. Ein „Ausverkauf“ des Parks ist daher nicht möglich. D:\Programme\SD.NET\bin\BackSystems\tmp\T1204.doc Stadt Kerpen Seite - 23 Vorhabenbezogener Bebauungsplan BU 317 „Gesundheits- und Therapieeinrichtung für Pferde“ Kerpen-Buir B.12.3 Die Eignung des Standortes wird bezweifelt. Eine gewerbliche Nutzung sollte nicht zwischen Wohnbebauung und Gemeinbedarfsflächen angesiedelt werden. Es sollte besser ein Standort abseits der Wohnbebauung gefunden werden (Gewerbegebiet). Abwägungsvorschlag:Von der geplanten Anlage gehen nach den Ergebnissen der beauftragten Gutachten keine erheblichen Störungen für die Nachbarschaft aus. Das Vorhaben fügt sich in den ländlichen Charakter der Umgebung ein. Ziel des Vorhabens ist die verträgliche Umnutzung der Hofanlage „Anstelburg“. Eine alternative Ansiedlung in einem Gewerbegebiet am Stadtrand ist nicht Gegenstand der aktuellen Bauleitplanung. B 12.4 Es wird ein Reitverbot auf der St. Michaelstraße und im Park gefordert. Auch muss es verbindliche Regelungen geben, dass der Hofbesitzer den Pferdemist von öffentlichen Straßen und Wegen zu entfernen hat. Abwägungsvorschlag: Ist nicht Gegenstand der Bauleitplanung. Die Nutzung des öffentlichen Straßenraums sowie die Reinigung werden abschließend durch die Straßenverkehrsbehörde bzw. die Ordnungsbehörde geregelt. Erfahrungsgemäß bewegen sich die Reiter rücksichtsvoll und vorsichtig innerhalb der vorhandenen Verkehrsflächen. Angesichts des geringen Verkehrsaufkommens ist weder mit einer Gefährdung der Reiter noch der anderen Verkehrsteilnehmer zu rechnen. Weitergehende Maßnahmen im Bebauungsplan sind nicht erforderlich. D:\Programme\SD.NET\bin\BackSystems\tmp\T1204.doc