Beschlussvorlage (Vorhabenbezogener Bebauungsplan KE 267 B Stiftsstraße/ Filzengraben Stadtteil Kerpen hier: erneute öffentliche Auslegung gem. § 4a (3) BauGB)

STADT KERPEN DIE BÜRGERMEISTERIN Amt/Abteilung: 16.1 / Stadtplanung Az.: TOP Drs.-Nr.: 8.07 Datum : Beratungsfolge Ausschuss für Stadtplanung und Verkehr Termin 30.01.2007 Stadtrat X 09.01.2007 Bemerkungen 13.02.2007 Öffentlicher Teil Nichtöffentlicher Teil Vorhabenbezogener Bebauungsplan KE 267 B Stiftsstraße/ Filzengraben Stadtteil Kerpen hier: erneute öffentliche Auslegung gem. § 4a (3) BauGB Durch die Vorlage entstehen keine haushaltsrelevanten Kosten X Durch die zu beschließende Maßnahme entstehen Kosten von ___ € (s. Anlage) X Mittel stehen haushaltsrechtlich zur Verfügung; Haushaltsansatz im Haushaltsjahr : 2007 HhSt.: 1.610.4145 und 1.630.5100 Mittel müssen über- außerplanmäßig bereitgestellt werden; Im Haushaltsjahr : HhSt.: Deckung: Mittel sollen im/in folgenden Haushaltsjahr/en veranschlagt werden: Beschlussentwurf: Der Ausschuss für Stadtplanung und Verkehr empfiehlt / der Rat der Stadt Kerpen beschließt: A Beschluss über die erneute öffentliche Auslegung gem. § 4a (3) und Einholung der Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange gem. § 4a (3) Satz 1 BauGB den Planentwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplan KE 267 B „Stiftsstraße/ Filzengraben“ mit seinen als öffentlich rechtlicher Bebauungsplan entwickelten Teilflächen Stadtteil Kerpen erneut öffentlich auszulegen, da er aufgrund geänderter Ziele des Vorhabenträgers geändert wurde. Die geänderte Begründung zum Bebauungsplan wird zur Kenntnis genommen. Das Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplan KE 267 B und Teile des öffentlich Beschlussausfertigung soll erhalten: Sachbearb eiter/in Abteilungsleiter/in Amtsleiter/in Zuständiger Dezernent Mitzeichnung Amt 20 Erster Beigeordne ter und Kämmerer Bürgermeisterin Büro des Rates rechtlichen Bebauungsplanes KE 267 B "Stiftsstraße / Filzengraben" liegen im Zentrum von Kerpen. Das Plangebiet wird im Süden durch die Stiftsstraße, im Westen durch die in Verlängerung der Vinzenzstraße verlaufende westliche Grundstücksgrenze der Bank, im Norden durch die vorhandene Grundstücksgrenze der bebauten Grundstücke Flurstücksnummer 163 und 165 an der Vinzenzstraße und im Osten durch die Straße Filzengraben begrenzt. Die Abgrenzung des Plangebietes ist in einem Lageplan, welcher Bestandteil dieses Beschlusses ist im Maßstab 1 : 5.000 dargestellt (siehe Anlage 1). Die genaue Lage ist der Planverkleinerung (Anlage 1 a) zu entnehmen. Ziel und Zweck der Planung Wesentliche Zielvorstellung der Planung für den Bereich des Bebauungsplangebietes Nr. KE 267 B ist es, die derzeit mangelhafte Situation in Form von in weiten Bereichen desolater Bausubstanz, Überfrachtungen und unverträglichen Nutzungen sowie den daraus resultierenden ungesunden Wohn-, Lebens- und Arbeitsverhältnissen. Planungsziel für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist die Realisierung einer Gebäudegruppe für Mehrfamilienhaus-Wohnen als "Wohnresidenz" mit 24 WE, die sich zur Stiftsstraße und zum Filzengraben hin orientiert. Zu einer neuen Erschließungsstraße zwischen Vinzenzstraße und Filzengraben werden 6 Einfamilienreihenhäuser im Stadthausstil angeordnet. Der Bebauungsplan KE 267 B wird als vorhabenbezogener Bebauungsplan (Vorhaben− und Erschließungsplan / VEP − Teil B) gemäß § 12 Abs. 1 BauGB entwickelt. Die im Süden des Plangebietes gelegenen bebauten Teilflächen an der Stiftsstraße (Teil A in zwei Teilflächen) werden gemäß § 12 Abs. 4 BauGB in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit einbezogen. Beschlussvorlage 8.07 Seite 2 MAßNAHME: Vorhabenbezogener B-plan KE 267 B Stiftsstr./Filzengraben ÜBERSICHT AUSGABEN / EINNAHMEN lfd. Jahr 1. Folgejahr 2. Folgejahr 3. Folgejahr 4. Folgejahr Einmalkosten Ausgaben Anschaffungskosten (z.B. Baukosten) --------- Einrichtungskosten --------- Personalkosten 9.000 € Honorare Architekten/Ingenieure o.ä. gesamt: 9.000 € Einnahmen -------- Zuschüsse -------- Beiträge --------gesamt: Aufwand netto: Folgekosten: Ausgaben Sachkosten (z.B. Unterhaltung) ----------- 2.700 € 2.700 € 2.700 € 2.700 € Schuldendienste/Zinsen ----------- ---------- ----------- --------- --------- Abschreibung ----------- ----------- ----------- --------- -------- Personalkosten ---------2.700 € 2.700 € 2.700 € 2.700 € gesamt ------------ Einnahmen Zuschüsse Gebühren gesamt Beschlussvorlage 8.07 Seite 3 Beschreibung, erneute öffentliche Auslegung: 1. Planungsanlass / Vorhabenträger Vor Beginn der Planungen war der Gebietszustand geprägt durch eine innerstädtische Gemengelage von Wohnen und weiteren teilweise gewerblichen Nutzungen in enger Verbindung mit gegenseitigen Beeinträchtigungen gesunder Wohn− und Arbeitsverhältnisse. Während entlang der Stiftsstraße die Gebäude innerhalb des Planbereiches wohnverträgliche Mischgebietsnutzungen nicht störendes Gewerbe und Bankgebäude, Beherbergungsgewerbe und Wohnen und am Filzengraben die in Allgemeinen Wohngebieten zulässige Nutzungen vorhanden sind, wurden die hinteren Grundstücke für gewerbliche Nutzungen (Dachdeckerbetrieb) sowie Infrastruktureinrichtungen (Feuerwehr) in Anspruch genommen. Diese Nutzungen führten im Plangebiet zu einer starken anthropogenen Überformung und auch zu einem hohen Versiegelungsgrad. Im Zuge eines vorausgegangenen städtebaulichen Ideenwettbewerbs für die Entwicklung dieses im Zentrum von Kerpen befindlichen Bereiches wurde ein Entwurfskonzept erarbeitet und das Bauleitplanverfahren konsequent bis zum Rechtsplanentwurf weiter betrieben. Die Realisierung des Konzeptes wurde möglich, da die vorgenannten Nutzungen zwischenzeitlich aufgegeben wurden, - die Flächen des Dachdeckerbetriebes ins Eigentum eines Vorhabenträgers gelangten, die Stadt eigene Flächen zur Entwicklung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes KE 267 B mit einbrachte und mit dem Vorhabenträger einen Durchführungsvertrag abschloss. Für den städtebaulichen Gesamtbereich wurde im Rahmen eines städtebaulichen Wettbewerbes das Konzept einer Blockrandartigen geschlossenen Bebauung am Filzengraben entwickelt mit einer neuen Erschließungsstraße zwischen Vinzenzstraße und Filzengraben. Entlang dieser neuen Erschließung waren im Wettbewerb Einfamilienreihenhäuser vorgesehen. Im Zuge der weiteren Planungen wurde das Konzept als Seniorenresidenz entwickelt, die sich auch im Bereich der Reihenhäuser erstrecken sollte. Die erforderlichen privaten Stellplätze für eine derartige Anlage sollten in einer großen Tiefgarage unter dem Wohnhof untergebracht werden, die Zufahrt war von dem heutigen Parkplatz der Bürgerbank aus vorgesehen mit Anbindung an die neue Erschließungsstraße zum Filzengraben. Ziel dieser Planung war es auch, den Baublock im rückwärtigen Bereich der Bürgerbank zu schließen, um so den Block in seiner städtebaulichen Gesamtform auszubilden und einen ruhigen "Klosterhof"-artigen Blockinnenbereich zu entwickeln. Diese Planung war Grundlage der ersten öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanes. Wegen fehlender Bereitschaft der beteiligten Grundstückseigentümer stellte sich das Planungsvorhaben einer Blockschließung als nicht durchführbar heraus. Die sehr große Tiefgarage und die Konzeption der Gesamtanlage als Seniorenresidenz machten es erforderlich, ein Bewirtschaftungs- und Trägerkonzept zu entwickeln. Hierbei stellten sich Probleme ein, welche eine konzeptionelle Veränderung des Vorhabens erforderlich machten. Beschlussvorlage 8.07 Seite 4 Damit wurden Änderungen des Vorhabens notwendig, die in den vorhabenbezogenen Teil des Bebauungsplanes eingearbeitet wurden und nunmehr zur erneuten öffentlichen Auslegung vorgelegt werden. Das Vorhaben, das der erneuten öffentlichen Auslegung zugrunde liegt, lässt sich wie folgt beschreiben: Planungsziel ist es, an der Kreuzung Stiftsstraße / Filzengraben eine Gebäudegruppe für ein Mehrfamilienhaus-Wohnen als "Wohnresidenz" mit 24 Wohneinheiten zu errichten, die sich zum Filzengraben und zur Stiftsstraße hin orientieren. Geplant ist ein differenzierter "Wohnungsmix" aus 1, 2 und 3-Zimmerwohnungen, die überwiegende Anzahl der Wohnungen (Ausnahme der kleine Baukörper an der Stiftsstraße – ehemaliges Kino mit 7 WE) wird seniorenfreundlich über Aufzüge erschlossen. Diese Wohnungen werden barrierefrei gebaut. Unter Ausnutzung der Topographie Richtung Stiftsstraße werden die für die Wohnungen notwendigen Stellplätze in einer Tiefgarage untergebracht, oberirdische Stellplätze sind für das Mehrfamilienhaus nicht vorgesehen. Zu einer neuen Erschließungsstraße der "Neuen Gasse" zwischen Filzengraben und Vinzenzstraße werden sechs Einfamilienhäuser im Stadthausstil mit Privatgärten angeordnet. Somit ist ein ausgewogener Wohnmix für "Alt und Jung" möglich und geplant. Die gemeinsame Orientierung zur grünen ruhigen Quartiersmitte bildet die gemeinsame Identität der Anlage, die für das Mehrfamilienhaus und die angrenzenden Stadthäuser eine hochwertige Gartengestaltung mit Sitz- und Aufenthaltsqualität erhält. Ein spezielles Angebot für Kleinkinder wird durch die Anlage eines ca. 200 qm großen privaten Spielbereiches geschaffen. Zum anderen eignet sich der ruhige Wohnhof mit seinen privaten Gartenbereichen auch zum gefahrenfreien "Spielen" und Aufenthalt für alle Altersgruppen. Die Architektur des Gebäudeensembles wird im "Duktus" der klassischen Moderne in kompositorischen Wechsel von großflächigen Wandelementen zu "stehenden" Fensterelementen gestaltet. Eine einfache, architektonisch hochwertige und ruhige Gestaltung der Gebäudekomposition in städtischem Maßstab wird zukünftig als "Blockrandbebauung" das Quartier sinnvoll arrondieren können. Die Gebäude an Filzengraben und "Neuer Gasse" werden in ruhigen Putzfassaden mit flach geneigten Flachdächern ausgeführt. Teilweise sind im Erdgeschoss Ziegelsockel zur Gestaltung vorgesehen. Die 6 Stadthäuser erhalten geneigte Pultdächer. Der Gebäudeteil auf dem ehemaligen Kinogelände an der Stiftsstraße erhält bei gleicher Fassadengestaltung ebenfalls ein geneigtes Pultdach, in Abstimmung mit den Belangen des Denkmalschutzes. Aus stadtplanerischen und architektonisch-kompositorischen Gesichtspunkten wird am Eingang der "Neuen Gasse" vom Filzengraben bewusst ein etwas höherer "turmartiger" Baukörper gesetzt, der diese neue Kreuzung definieren kann. Die Balkone und Terrassen zum Innenhof werden kleinteiliger, je nach Richtung zur Sonne und Licht gegliedert. Erschlossen wird die Mehrfamilienwohnanlage an der Stiftsstraße sowie am Filzengraben über eine gemeinsame Tiefgarage, die vom Filzengraben aus angefahren wird. Zur Vermeidung von störenden Verkehren auf der Schulstraße wird die Vinzenzstraße im Bereich des Kindergartens von der Schulstraße abführend Einbahnstraße. Als Geschwindigkeitsregelnde Maßnahme wird der Vorhabenträger in diesem Teilbereich der Vinzenzstraße zwei Fahrbahnkissen aufbringen. Beschlussvorlage 8.07 Seite 5 Am nördlichen Plangebietsrand, Richtung Westen, entstehen orientiert zum Blockinnenbereich ein neuer Wohnweg ("Neue Gasse") als Verbindung zwischen Vinzenzstraße und Filzengraben. Dieser erschließt die Reihen-Stadthäuser und ermöglicht ein Abfließen des Verkehrs aus der Vinzenzstraße und vom Parkplatz der Bank. Der Vorhabenträger verpflichtet sich zur Durchführung des Vorhabens im Vorhabengebiet nach den Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes KE Nr. 267 B "Stiftsstraße / Filzengraben". Folgende Bauausführung wird bei dem Vorhaben festgesetzt: 1. Rohbau und Baukonstruktion: Massive Konstruktion aus Decken, Unterzügen, Wänden und tragenden Innenwänden in Stahlbeton oder Mauerwerk gemäß Statik unter Berücksichtigung der Vorschriften gemäß DIN 4108 (Wärmeschutz) und DIN 4109 (Schallschutz). Nicht tragende Innenwände als Kalksandstein-Mauerwerk oder Vollgipsplatten. 2. Dachkonstruktion : Die Flachdächer Filzengraben / neue Gasse: werden in Flachdachausführung auf Betondecken gemäß DIN und Flachdachrichtlinie einschließlich Wärmedämmung mit darunter liegender bituminöser Dampfsperre als Kunststoff-Foliendach ausgeführt. Gefälle ca. 3 % nach Flachdachrichtlinie. Die Pultdächer der 6 EFH Stadthäuser und des Gebäudes an der Stiftstraße erhalten auf der Betondecke eine Warmdachkonstruktion mit Abklebung. 3. Fenster- und Außentüren: In den Treppenhäusern Aluminium-Leichtmetall-Konstruktionen oder Kunststoffkonstruktion mit Isolierverglasung, pulverbeschichtet, gemäß Ausführungsplanung des Architekten, Farbe anthrazitgrau. Kunststoff−Fenster: Größtenteils (alle Wohnräume) und die 6 EFH Stadthäuser hochwertige Kunststoff−Fensteranlagen mit Isolierverglasung, bei verglasten Brüstungen als IsolierSicherheitsverglasung. Farbe innen weiß, außen Folienbeschichtet anthrazitgrau dunkel. 4. Fassaden und Gestaltung der Außenwände: Außenputz als WDVS: Die Fassadenflächen erhalten ein gebrochen weißes mineralisches WDVS (Wärmedämmverbundsystem) Gesamtdicke ca. 11 cm als Dämmputz nach EN EV mit ca. 11,5mm Körnung als System STO oder gleichwertig. Das Vollwärmedämmsystem wird entsprechend den Dämmanforderungen der neuen Energieeinsparverordnung vorgesehen. Die Fassadenfarbgestaltung weiß gebrochen Beschlussvorlage 8.07 Seite 6 Ziegelverblender im EG bzw. Sockelbereich: In den Sockelbereichen des EG werden Ziegelfassaden Format NF bzw. Wahlformat rot/braun als zweischalige Fassade mit Kerndämmung ausgeführt. Wandaufbau: tragende KSV Außenwand ca. 15 cm - 20 cm; Kerndämmung ca. 10 cm; Hinterlüftung; Ziegel ca. 10 cm. Balkone und Terrassen: Balkone als Betonkonstruktionen mit Betonwerksteinbelag im Kiesbett; Geländer Lochblech beschichtet anthrazit-grau auf feuerverzinkter Unterkonstruktion. Terrassen EG in Betonwerksteinbelag Format 40/40 mit glatter Oberfläche im Kiesbett 5. Aufzugsanlagen Behindertengerechte Aufzüge vom Kellergeschoss bis ins Dachgeschoss. 6. Außenanlagen: Hochwertige Freianlagengestaltungen im Garten- wie Straßenbereich gemäß Architektenplanung: Landschaftsplanerische Ausgestaltung mit Baum- bzw. Gehölzpflanzungen etc. nach landschaftspflegerischem Fachbeitrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit Hecken und Buschgehölzen etc. Abgrenzung der Müllbehälter-Abstellplätze nach Architektenplanung an den Hauseingängen über begrünte Stahlpergolakonstruktion mit Holz– Lärchenpergolen, Die Privatgartenbereiche der 6 EFH werden über Heckenpflanzungen, z.B. Buchenhecken untereinander und zum Weg abgegrenzt. Hauszuwegungen: In Anpassung an die Umgebung gemäß Ausführungsplanung des Architekten und Verkehrsplaners in hochwertigem Betonwerksteinpflaster, grau. Wege: Private Gartenwege in wassergebundenen Splittdecken mit hochwertigen − Betonwerksteinpflaster − Randeinfassungen ca. 10/12. 5 private Pkw- stellplätze in einer offenen Car-Port Konstruktion in Stahl /Holzkonstruktion nach Architektenlageplan, Dächer extensiv begrünt. Wände begrünt, bzw. Trespa Verkleidung Achsmaß 3,00 m. Abtrennung in feuerverzinkten Gitterkonstruktionen. Fußboden im Betonwerksteinpflaster im Splittbett. 1.1 Vorhandenes Planungsrecht FNP Mit der 47. Änderung des Flächennutzungsplanes, der im Parallelverfahren geändert worden ist, wurden die vorhandenen und die geplanten Bereiche des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes entsprechend den tatsächlichen Nutzungen entlang der Stiftsstraße als gemischte Baufläche und in den rückwärtigen Bereichen sowie entlang des Filzengraben als Wohnbaufläche entsprechend den heutigen städtebaulichen Zielvorstellungen dargestellt. Die 47. Änderung des Flächennutzungsplanes wurde am 22.05.2006 durch Bezirksregierung Köln genehmigt und trat mit Bekanntmachung am 21.06.2006 in Kraft. die Der Bebauungsplan wird somit aus den Darstellungen des Flächennutzungsplanes gem. § 8 (2) BauGB entwickelt. 2. Lage des Plangebietes Das Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes KE 267 B und die Teile des öffentlich rechtlichen Bebauungsplanes KE 267 B "Stiftsstraße / Filzengraben" liegen im Beschlussvorlage 8.07 Seite 7 Zentrum von Kerpen im Eckbereich des Verkehrsknotenpunktes Stiftsstraße Filzengraben. Das Plangebiet wird im Süden durch die Stiftsstraße, im Westen durch die in Verlängerung der Vinzenzstraße verlaufende westliche Grundstücksgrenze der Bürgerbank, im Norden durch die vorhandene Grundstücksgrenze der bebauten Grundstücke Flurstücksnummer 163 und 165 an der Vinzenzstraße und im Osten durch die Straße Filzengraben begrenzt. 3. Ziel und Zweck der Planung Wesentliche Zielvorstellung der Planung für den Bereich des Bebauungsplangebietes KE 267 B ist es, die derzeit mangelhafte Situation in Form von in weiten Bereichen desolater Bausubstanz, Überfrachtungen und unverträglichen Nutzungen sowie den daraus resultierenden ungesunden Wohn−, Lebens− und Arbeitsverhältnissen städtebaulich neu zu ordnen. Planungsziel für den Vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist zum einen die Realisierung einer 3 - 4geschossigen Gebäudegruppe für Mehrfamilienhaus-Wohnen mit 24 Wohnungen, die sich zur Stiftsstraße und zum Filzengraben hin orientieren sowie eine Reihenhauszeile mit 6 Stadthaustypen. Ziel der Inhalte des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ist es, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung des oben bezeichneten Vorhabens zu schaffen. Der Bebauungsplan KE 267 B wird als vorhabenbezogener Bebauungsplan (Vorhaben – und Erschließungsplan/VEP) gemäß § 12 (1) BauGB entwickelt, wobei Teilflächen mit in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan gem. § 12 (4) BauGB einbezogen und als öffentlich rechtlicher Bebauungsplan entwickelt werden. Die vom Vorhabenträger vorgelegte Konzeption zur Durchführung des Vorhabens und der Erschließungsmaßnahmen (Vorhaben – und Erschließungsplan) wird Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes KE 267 B „Stiftsstraße/ Filzengraben“ im Stadtteil Kerpen. Durch den Abschluss eines Durchführungsvertrages zum Vorhaben – und Erschließungsplan zwischen der Stadt Kerpen und dem Vorhabenträger wird die Realisierung des Vorhabens gewährleistet. Das Vorhaben wird unter Ziffer 1 der Anlage B detailliert erläutert. Der Bereich wurde im Wohnbaulandentwicklungskonzept schon als realisierungsreif eingestuft und war somit bei der Betrachtung der Infrastruktur schon berücksichtigt.. 4. Verfahren Da der Satzungsbeschluss vom 13. 12. 2005 auf Grund geänderter Planungsziele des Vorhabenträgers nicht veröffentlicht wurde, erlangte der Bebauungsplan keine Rechtskraft und kann somit durch erneute öffentliche Auslegung im Verfahren weitergeführt werden. Deshalb wird er gemäß § 4a (3) BauGB erneut öffentlich ausgelegt und es sind die Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4(a) Satz 1 BauGB erneut einzuholen. Anlagen Anlage 1 : Anlage 1a : Anlage 2 : Anlage 3 : Lageplan Planverkleinerung Textliche Festsetzungen Begründung und Umweltbericht Beschlussvorlage 8.07 Seite 8