Beschlussvorlage (Anlage 3: Stellungnahmen / Textliche Festsetzungen / Begründung)

Seite - 1 Stadt Kerpen, Stadtteil Horrem Bebauungsplan HO 183/ 1.Änderung " Am Wahlenpfad " Anlage 3 Beteiligung der Öffentlichkeit - Träger öffentlicher Belange T 1 Bezirksregierung Düsseldorf – Luftverkehr/Email vom 23.01.2006 Kurzinhalt: Keine Anregungen Abwägungsvorschlag: entfällt T 2 Infracor /Schreiben vom 13.01.2006 Kurzinhalt: Keine Anregungen Abwägungsvorschlag: entfällt T 3 Straßen NRW/Schreiben vom 17.01.2006 Kurzinhalt: Keine Anregungen Abwägungsvorschlag: entfällt T 4 Landesbetrieb Wald und Holz NRW/Schreiben vom 27.01.2006 Kurzinhalt: Keine Anregungen Abwägungsvorschlag: entfällt T 5 Erftverband/Schreiben vom 23.01.2006 Kurzinhalt: Folgende Hinweise sind in der Detailplanung zu berücksichtigen: Bei natürlicher, vom Bergbau unbeeinflusster Grundwassersituation werden im Bereich des Baugebietes flurnahe Grundwasserstände unter 3m gemessen. In der Erftaue wird das Grundwasser zum Schutz der Bebauung dauerhaft durch wasserwirtschaftliche Maßnahmen einige Meter unter dem natürlichen Stand gehalten. Abwägungsvorschlag: Kenntnisnahme T 6 BUND Rhein-Erft-Kreis/Schreiben vom 21.01.2006 Kurzinhalt: Die geplanten Änderungen werden aus ökologischer Sicht für nicht ausreichend angesehen. Es werden keine Aussagen zur Reduzierung des Flächenverbrauchs gemacht. Es wird angeregt, für Stellplätze, Fußwege und Terrassen Wasser durchlässige Beläge festzuschreiben. Um eine aktive Solarnutung effektiv nutzen zu können, sollte eine Ost – West Firstausrichtung erfolgen. Es ist eine Regenwassernutzung vorzusehen. Durch eine Begrünung von gering geneigten Dächern kann das Kleinklima verbessert werden. Die Festlegung von bestimmten Pflanzen und Pflanzenwuchshöhen bringt nur dann etwas, wenn in Fällen der Nichteinhaltung die Stadt von sich aus regulierend eingreift. Abwägungsvorschlag: Durch die 1. Änderung des Bebauungsplanes HO 183 wird bis auf eine geringfügige Erweiterung in einem Baufenster, keine zusätzliche Versiegelung ermöglicht. Eine Versickerung von Regenwasser ist aufgrund der natürlichen Bodenbeschaffenheit im Plangebiet nicht möglich. Die vom BUND gemachten Anregungen zur Gebäudestellung wurden bereits durch den rechtskräftigen Bebauungsplan erfüllt. Eine Dachbegrünung ist möglich und zulässig. T 7 Bergamt Düren/Schreiben vom 27.01.2006 Kurzinhalt: Keine Anregungen Abwägungsvorschlag: entfällt Seite - 2 Stadt Kerpen, Stadtteil Horrem Bebauungsplan HO 183/ 1.Änderung " Am Wahlenpfad " Anlage 3 Beteiligung der Öffentlichkeit - Träger öffentlicher Belange T 8 RWE Westfalen-Weser-Ems Netzservice/Schreiben vom 26.01.2006 Kurzinhalt: Über den Bereich des o.g. Bauleitplanes verläuft in einem Schutzstreifen eine Hochspannungsfreileitung. Es ist vorgesehen diese Freileitung noch in diesem Jahr zu demontieren. Bis zur Demontage der Leitung behalten die mit früheren Schreiben gemachten Auflagen für Bebauungen und Bepflanzungen in dem Schutzstreifen ihre Gültigkeit. Abwägungsvorschlag: Die Anregung wird zur Kenntnis genommen. Mit der aufzustellenden 2. Änderung des Bebauungsplanes wird eine Überplanung des Schutzstreifens vorgenommen. T 9 Bezirksregierung Düsseldorf/Schreiben vom 02.02.2006 Kurzinhalt: Es wird auf die Anfrage der Stadt Kerpen vom 14.04.2004 und die Stellungnahme vom 09.11.2004 verwiesen. In der Stellungnahme wird darauf hingewiesen, dass der Planbereich auf Kampfmittel überprüft wurde und mit den Bauarbeiten begonnen werden kann. Abwägungsvorschlag: Kenntnisnahme T 10 Wehrbereichsverwaltung West/Schreiben vom 14.02.2006 Kurzinhalt: Keine Anregungen Abwägungsvorschlag: entfällt T 11 IHK Köln/Schreiben vom 17.02.2006 Kurzinhalt: Keine Anregungen Abwägungsvorschlag: entfällt T 12 Staatliches Umweltamt Köln/Schreiben vom 03.03.06 Keine Anregungen Abwägungsvorschlag: entfällt D:\Programme\SD.NET\bin\BackSystems\tmp\T452.doc Seite - 3 Stadt Kerpen, Stadtteil Horrem Bebauungsplan HO 183/ 1.Änderung " Am Wahlenpfad " Anlage 4 A Textliche Festsetzungen RECHTSGRUNDLAGEN Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. der Bekanntmachung vom 27.08.1997 (BGBL. I S. 2141, 1998 I, S.137), zuletzt geändert durch Artikel 21G vom 21.06.2005 (BGBL. I S. 1818) Weitere Grundlagen der Planzeichnung und der Festsetzungen: • Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBL. I S. 132), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22.04.1993 (BGBL. I S. 466) • Planzeichenverordnung (PlanzV '90) i.d.F. vom 18.12.1990 (BGBL. I 1991 S. 58, BGBL. III 213-1-6) • Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauONRW) vom 01.03.2000 (GV. NRW S. 926) in der zurzeit geltenden Fassung in Verbindung mit § 9 (4) BauGB Gegenüberstellung der Festsetzungen Textliche Festsetzungen - rechtskräftige Fassung Bebauungsplan 2. MASS DER BAULICHEN NUTZUNG (§ 9 (1) 1 BauGB) 2.1.2 FESTSETZUNGEN ZUM MASS DER BAULICHEN NUTZUNG ENTSPRECHEND § 17 BAUNVO Bei Festsetzungen zur Höhe der baulichen Anlagen gilt als Bezugspunkt (BZP) die mittlere Höhenlage der Endausbauhöhe Straße (Grenze zwischen öffentlicher Verkehrsfläche und jeweiligem Baugrundstück). Änderung 2.1.2 Festsetzung der Geländeoberfläche gem. § 9 (3) BauGB i.V.m. § 2 (4) LBauONW Als festgelegte Geländeoberfläche nach § 2 (4) LBauO NW gilt die Höhe der Oberkante der ausgebauten Verkehrsfläche, von der aus die Haupterschließung des Baugrundstückes erfolgt, Bezugspunkt (BZP) ist die mittlere Höhenlage der Endausbauhöhe Straße (Grenze zwischen öffentlicher Verkehrsfläche und jeweiligem Baugrundstück) Höhenfestsetzung nicht überbaubarer Flächen (gem. § 9 Abs. 1 Nr. 10/22 i.V.m. § 9 (3) BauGB) Die Vorgärten, Stellplätze und Hauszugänge sind auf Bezugspunkt Endausbauhöhe Straße anzuheben. D:\Programme\SD.NET\bin\BackSystems\tmp\T452.doc Seite - 4 Stadt Kerpen, Stadtteil Horrem Bebauungsplan HO 183/ 1.Änderung " Am Wahlenpfad " Textliche Festsetzungen - rechtskräftige Fassung Bebauungsplan Änderung Der Punkt 2.1.7 wird ergänzt: 2.1.7 ----- II. BAUORDNUNGSRECHTLICHE GESTALTUNGSVORSCHRIFTEN (§ 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 86 (4) LBauO NW) 3. EINFRIEDUNGEN Überbaubare Grundstücksfläche (gem. § 9, Abs. 1 Nr. 2 BauGB) Überbaubare Grundstücksflächen Gemäß § 31, Abs. 1 BauGB i.V. mit § 23, Abs. 3 BauNVO sind im Baufenster WA 27 geringfügige Abweichungen (Vor – und Rücksprünge) von der straßenseitigen Baulinie um bis zu 0,50 m, sowie Überschreitungen der rückwärtigen Baugrenze bis zu einer Tiefe von 2,5m für vorspringende Gebäudeteile, Glasvorbauten, Wintergärten und Loggien ausnahmsweise zulässig. 3. EINFRIEDUNGEN Einfriedungen sind im gesamten Plangebiet nur in Form von Hecken – Artenauswahl gem. Pflanzliste zulässig. In den unter 3.2 genannten Teilbereichen ist ausnahmsweise zusätzlich zu den Hecken die Errichtung von lichten Metallzäunen oder Maschendrahtzäunen zulässig. In der zeichnerische Fassung (Anlage E – Einfriedungen - zum Bebauungsplan) sind die Bereiche 3.1 bis 3.2 dargestellt 3.1 Vorgärten Im Bereich der Vorgärten (Bereich zwischen überbaubarer Fläche und angrenzenden Verkehrsflächen) sind Hecken bis zu 60 cm Höhe entsprechend dem Landschaftspflegerischen Fachbeitrag anzupflanzen. Ausgenommen von dieser Festsetzung sind die Allgemeinen Wohngebiete WA 3,4,5, 9,10 und 17 (östliches Baufenster). 3.2 Hausgärten Außerhalb der unter 3.1 beschriebenen Grundstücksflächen sind als Einfriedungen nur D:\Programme\SD.NET\bin\BackSystems\tmp\T452.doc 3.1 Einfriedungen Vorgärten In den in der Anlage E dargestellten Bereichen sind innerhalb der Vorgartenflächen als Einfriedung nur Hecken bis zu einer Höhe von 60 cm zulässig. Ausgenommen von dieser Festsetzung sind die unter 3.2 aufgeführten Flächen. Die zulässige Artenauswahl der Hecken ist der Pflanzliste zu entnehmen. 3.2 Einfriedungen von Hausgärten Außerhalb der unter 3.1 dargestellten Bereiche sind als Einfriedungen nur Hecken bis zu einer Seite - 5 Stadt Kerpen, Stadtteil Horrem Bebauungsplan HO 183/ 1.Änderung " Am Wahlenpfad " Textliche Festsetzungen - rechtskräftige Fassung Bebauungsplan Änderung Hecken - Artenauswahl entsprechend dem Landschaftspflegerischen Fachbeitrag - zulässig. Ausnahmsweise ist zusätzlich zu den anzupflanzenden Hecken die Errichtung von Zaunanlagen als Metallzäune vom Straßenraum aus betrachtet, hinter den anzupflanzenden Hecken zulässig. Höhe von 180 cm zulässig. Ausnahmsweise ist zusätzlich zu den anzupflanzenden Hecken die Errichtung von Zaunanlagen als Metallzäune oder Maschendrahtzäune zulässig. In den Bereichen WA 3,4,5, 9, 10 und 17 (östliches Baufenster) sind als Einfriedung zur öffentlichen Verkehrsfläche und zu öffentlichen Grünflächen Heckenanlagen entsprechend den Pflanzlisten des Landschaftspflegerischen Fachbeitrag herzustellen. Ausnahmsweise ist zusätzlich zu den anzupflanzenden Hecken die Errichtung von Zaunanlagen als Metallzäune vom Straßenraum aus betrachtet, hinter den anzupflanzenden Hecken, zulässig. Anlage 3 – Pflanzliste Hecken – Privatflächen Carpinus betulus – Hainbuche Fagus sylvatica - Rotbuche Ligustrum vulgare – Liguster Prunus Laurocerasus – Kirschlorbeer in Sorten Hinweis: Die übrigen Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplanes HO 183 " Am Wahlenpfad " haben unverändert Bestand! D:\Programme\SD.NET\bin\BackSystems\tmp\T452.doc Seite - 6 Stadt Kerpen, Stadtteil Horrem Bebauungsplan HO 183/ 1.Änderung " Am Wahlenpfad " Anlage 5 Begründung 1. Räumlicher Geltungsbereich Der Änderungsbereich umfasst das komplette Plangebiet des rechtskräftigen Bebauungsplanes HO 183 " Am Wahlenpfad ". Das Plangebiet liegt am südöstlichen Rand des Stadtteiles Horrem östlich der Hauptstraße. Den Kern des Plangebietes bildet eine derzeit landwirtschaftlich genutzte Fläche zwischen der östlichen Randbebauung der Hauptstraße sowie dem ehemaligen Grubenrand des aufgegebenen und inzwischen verfüllten Tagebaues Frechen. Das Plangebiet wird im Osten und Südosten von der Hangkante und einem Grünsaum zum ehemaligen Tagebau, im Westen von der Hauptstraße (L 163) einschließlich eines neu anzulegenden Kreisverkehrsplatzes im südlichen Bereich und im Norden vom Trassenverlauf der Autobahn BAB 4 begrenzt. Die Abgrenzung ist dem Übersichtsplan im Maßstab 1 : 5000 , die genaue Abgrenzung dem Bebauungsplan im Maßstab 1 : 500 zu entnehmen. 2. Geltendes Planungsrecht Der Bebauungsplan HO 183 " Am Wahlenpfad " wurde vom Rat der Stadt Kerpen am 11.05.2004 als Satzung beschlossen. Mit Veröffentlichung des Satzungsbeschlusses am 03.11.2004 wurde der Bebauungsplan rechtskräftig. Zielsetzung des Bebauungsplanes HO 183 "Am Wahlenpfad" ist, auf derzeit landwirtschaftlich genutzten Flächen die planungsrechtliche Grundlage zur Errichtung eines Wohngebietes mit unterschiedlichen Hausformen vom Geschosswohnungsbau bis hin zum freistehenden Einfamilienwohnhaus in ein bis dreigeschossiger Bauweise zu schaffen. 3. Planungsanlass/Ziele und Zwecke der 1.Änderung 3.1 Planungsanlass Der rechtsverbindliche Bebauungsplan HO 183 beinhaltet Festsetzungen zur Höhe baulicher Anlagen. Die Höhenbemessung bezieht sich auf den Bezugspunkt – Endausbauhöhe Straße. Da der BP keine Geländeoberfläche definiert, wird bei der Bemessung der Gebäudeabstandsflächen nach Landesbauordnung NRW zurzeit als Bezugshöhe die natürliche Geländeoberfläche, die teilweise bis zu 90 cm unterhalb der geplanten Endausbauhöhe der Straßen liegt, zu Grunde gelegt. Diese Tatsache führt zu Problemen bei der Bemessung der Gebäudeabstandsflächen, da die Häuser bei Ausnutzung der im Bebauungsplan festgesetzten Höhenmaße plus der Differenz (natürliches Gelände zur Straße) die erforderlichen Grenzabstände unterschreiten würden. Abweichungen von Baugrenzen und Baulinien An der Beisselstraße ist im Bereich des Baufensters WA 27 die Errichtung von 2 Gebäuden mit öffentlich geförderten Altenwohnungen geplant. Aufgrund der förderungstechnischen Anforderungen sind z.B. ein barrierefreier Zugang zum Gebäude und Mindestwohnungsgrößen vorgeschrieben. Weiterhin ist der Bau von Gemeinschaftsräumen für Senioren - Wohngruppen erforderlich. Um diesen Anforderungen gerecht zu werden, sind geringfügige Überschreitungen der festgesetzten Baugrenzen und Baulinien erforderlich. Diese sollen durch die Planänderung ausnahmsweise zugelassen werden. Ergänzende Festsetzungen zu Einfriedungen Um den Anforderungen an eine größere Privatsphäre in den Gartenbereichen unter Wahrung des für das Baugebiet Wahlenpfad prägenden gestalterischen Elementes - der Hecke Rechnung zu tragen, wurden ergänzende und differenziertere Festsetzungen zu Einfriedungen von privaten Grundstücksflächen getroffen. D:\Programme\SD.NET\bin\BackSystems\tmp\T452.doc Seite - 7 Stadt Kerpen, Stadtteil Horrem Bebauungsplan HO 183/ 1.Änderung " Am Wahlenpfad " 3.2 Ziele und Zwecke der Planänderung Ziel und Zweck der 1. Änderung ist es, durch Festlegung der Geländeoberfläche einheitliche Regelungen zur Höhenentwicklung von Gebäuden und Freiflächen zu schaffen, sowie durch differenzierte Festsetzungen zu Einfriedungen unter Wahrung gestalterischer Gesichtspunkte ein größtmögliches Maß an Privatsphäre in den privaten Gärten zu schaffen. Weiterhin werden innerhalb eines Baufensters geringfügige Überschreitungen der festgesetzten überbaubaren Fläche planungsrechtlich ermöglicht. 4. Umweltbelange Durch die 1. Änderung des Bebauungsplanes HO 183 werden keine Umwelt relevanten Belange berührt, weiterhin bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 (6) Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter. Das Änderungsverfahren des Bebauungsplanes wird als vereinfachtes Verfahren nach § 13 (2) BauGB durchgeführt. Es wird daher nach § 13 (3) BauGB von der Umweltprüfung nach § 2 (4) BauGB, dem Umweltbericht nach § 2 a und von der Angabe nach § 3 (2) Satz 2 BauGB, welche Arten umweltbezogener Daten verfügbar sind, abgesehen. 5. Begründung der geänderten Planinhalte 5.1 Festsetzung der Geländeoberfläche Es wird eine Geländeoberfläche festgesetzt, um im Zusammenspiel mit den im Bebauungsplan festgesetzten Gebäudehöhen (Trauf – und Firsthöhen) eine möglichst homogene Gestaltqualität unter Berücksichtigung eines ausreichenden architektonischen Gestaltungsspielraums planerisch zu gewährleisten. 5.2 Höhenfestsetzung nicht überbaubarer Flächen Durch die Höhenfestsetzungen zu den straßenseitigen nicht überbaubaren Grundstücksflächen (Vorgärten, Stellplatzzufahrten und Hauseingängen) soll eine Anpassung an die im Vergleich zur natürlichen Geländeoberfläche höher liegenden Erschließungsanlagen erreicht werden. 5.3 Überbaubare Grundstücksfläche WA 27 Ein planerisches Leitbild für den Bebauungsplan HO 183 ist die Schaffung eines Quartiers mit sehr unterschiedlichen Wohnformen für verschiedenen Lebensphasen. Neben den Angeboten an Einfamilienhausflächen, die überwiegend von Familien mit Kindern nachgefragt werden, bietet der Bebauungsplan im Bereich der Beisselstraße (Baufenster WA 27) Flächen für Geschosswohnungsbau. Dieser zentrale Teil des Plangebietes eignet sich u.a. für ein Angebot an Altenwohnungen. An der Beisselstraße ist im Bereich des Baufensters WA 27 die Errichtung von 2 Gebäuden mit öffentlich geförderten Altenwohnungen geplant. Aufgrund der förderungstechnischen Anforderungen sind z.B. ein barrierefreier Zugang zum Gebäude und Mindestwohnungsgrößen vorgeschrieben. Um das Vorhaben realisieren zu können, wird eine Abweichung von der Baulinie zur Beisselstraße, sowie eine Überschreitung durch untergeordnete Gebäudeteile und Anbauten im rückwärtigen Bereich zugelassen. Da die festgesetzte Grundflächenzahl von 0,4 unverändert Bestand hat, entsteht im Vergleich zu dem rechtskräftigen Bebauungsplan keine zusätzliche Flächeversiegelung. 5.4 Festsetzungen zu Einfriedungen Die Festsetzungen zu zulässigen Einfriedungen sind im Vergleich zu dem rechtskräftigen Bebauungsplan stärker differenziert worden. Es soll damit planungsrechtlich ein größerer Spielraum für den Schutz der Privatsphäre unter Wahrung des für das Baugebiet Wahlenpfad typischen und prägenden Elementes der Heckenpflanzung als Einfriedung D:\Programme\SD.NET\bin\BackSystems\tmp\T452.doc Seite - 8 Stadt Kerpen, Stadtteil Horrem Bebauungsplan HO 183/ 1.Änderung " Am Wahlenpfad " geschaffen werden. Mit Ausnahme der Vorgartenbereiche sind auf den privaten Flächen Kombinationen von Heckenpflanzungen und lichten Zaunanlagen (Metallgitter oder Maschendraht) möglich. Damit wird die Planung sowohl dem gestalterischen Element - der das Plangebiet prägenden Heckenpflanzung -, als auch dem Sicherheitsinteresses (Schutz des Eigentums) der Bevölkerung gerecht. Die in der zeichnerischen Darstellung Anlage E (Einfriedungen) gekennzeichneten Bereiche sind wie folgt differenziert: In den Bereichen der Vorgärten – Fläche zwischen überbaubarer Fläche und angrenzender Verkehrsfläche sind als Einfriedungen nur Hecken bis zu einer Höhe von 60 cm zulässig. Damit soll durch die Eingrünung mit geringer Höhe eine optische Aufweitung des Straßenraumes entstehen. Ein besonderer Schutzanspruch der privaten Gartenbereiche liegt z.B. bei der Abgrenzung der privaten Gärten zueinander, zu Grünflächen und zu Straßen vor. Um diesen Anforderungen Rechnung zu tragen, sind in diesen Bereichen Einfriedungen bis zu 1,80m Höhe in Form von Hecken und lichten Zaunanlagen zulässig. Hinweis: Die Begründung der unveränderten Planinhalte ist dem Textteil des rechtskräftigen Bebauungsplanes HO 183 " Am Wahlenpfad " zu entnehmen. Kerpen, November 2005 K.H. Mayer (Amtsleiter) D:\Programme\SD.NET\bin\BackSystems\tmp\T452.doc