Beschlussvorlage (HKW-Wesseling_Endbericht)

empirica Forschung und Beratung Handlungskonzept Wohnen Wesseling Schlussbericht Auftraggeber: Stadt Wesseling Ansprechpartner: Thomas Abraham, Philipp Schwede, Arthur Rachowka Projektnummer: 2016107 Datum: 21. 12. 2017 Zweigniederlassung Bonn Kaiserstr. 29 53113 Bonn Tel. (0228) 91 48 9‐0 Fax (0228) 21 74 10 empirica ag Kurfürstendamm 234 10719 Berlin Tel. (030) 88 47 95‐0 Fax. (030) 88 47 95‐17 berlin@empirica‐institut.de Büro: Bonn www.empirica‐institut.de bonn@empirica‐institut.de Handlungskonzept Wohnen Wesseling i INHALTSVERZEICHNIS 1. Einleitung ....................................................................................................................................... 1 1.1 Hintergrund .......................................................................................................................................... 1 1.2 Vorgehen und Methodik ....................................................................................................................... 2 2. Wirtschaftliche und demografische Rahmenbedingungen ....................................................... 3 2.1 Wirtschaft .............................................................................................................................................. 3 2.2 Demografie ............................................................................................................................................ 5 2.3 Zwischenfazit: Bedeutung des Wohnstandortes Wesseling gewachsen – hohe Wanderungsgewinne seit 2013 bremsen Alterungsprozesse ......................................................... 13 3. Aktuelle Trends auf dem Wohnungsmarkt Wesseling............................................................. 14 3.1 Wohnungsbestand und Bautätigkeit ................................................................................................. 14 3.2 Teilsegmente des Wesselinger Wohnungsmarktes ......................................................................... 19 3.3 Teilräumlicher Blick auf den Wesselinger Wohnungsmarkt .......................................................... 47 3.4 Zwischenfazit: Angebotsengpässe in allen Segmenten – qualitative Mängel im Wohnungsbestand – Stadtteile mit unterschiedlichen Qualitäten ................................................. 59 4. Perspektiven des Wesselinger Wohnungsmarktes .................................................................. 61 4.1 Entwicklung von Bevölkerung und Wohnungsnachfrage ............................................................... 61 4.2 Vorhandene Wohnbauflächenpotenziale ......................................................................................... 67 4.3 Zwischenfazit: Einwohnerpfad der Variante „Wachstum“ möglich – Angebotsengpässe ab 2026 gefährden ein fortgesetztes Wachstum ................................................................................... 72 5. Empfehlungen ............................................................................................................................. 74 5.1 Überblick ........................................................................................................................................... 74 5.2 Handlungsfeld „Strategisches Flächenmanagement“ ................................................................ 77 5.3 Handlungsfeld „Zielgruppen“ ......................................................................................................... 83 5.4 Handlungsfeld „Bezahlbarer Wohnraum“ ................................................................................... 89 5.5 Handlungsfeld Bestandsqualifizierung ........................................................................................ 93 5.6 Umsetzung des Handlungskonzepts Wohnen ............................................................................. 97 ANHANG ............................................................................................................................................ 99 empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling ii ABBILDUNGSVERZEICHNIS ABBILDUNG 1: HANDLUNGSKONZEPT WOHNEN WESSELING ‐ ABLAUF 2 ABBILDUNG 2: BESCHÄFTIGTENENTWICKLUNG IN WESSELING IM REGIONALEN VERGLEICH, 2002‐2015 3 ABBILDUNG 3: PENDLERENTWICKLUNG IN WESSELING, 2002‐2015 ABBILDUNG 4: BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG IN WESSELING IM REGIONALEN VERGLEICH, 1990‐2015 5 ABBILDUNG 5: NATÜRLICHE ENTWICKLUNG UND WANDERUNGSDYNAMIK IN WESSELING, 1990‐2015 6 ABBILDUNG 6: WANDERUNGSSALDEN NACH ALTERSGRUPPEN IN WESSELING, 2000‐2015 6 ABBILDUNG 7: WANDERUNGSSALDEN NACH REGION IN WESSELING, 2000‐2015 7 ABBILDUNG 8: VERSCHIEBUNG DER ALTERSSTRUKTUR IN WESSELING, 1995, 2000, 2015 8 ABBILDUNG 9: ALTERSSTRUKTUR IN WESSELING IM VERGLEICH, 2000 UND 2015 9 ABBILDUNG 10: ENTWICKLUNG DER ZAHL DER FLÜCHTLINGE IN WESSELING 10 ABBILDUNG 11: UNTERBRINGUNG DER ASYLBEWERBER UND FLÜCHTLINGE IN WESSELING 11 ABBILDUNG 12: ANZAHL DER ANERKANNTEN FLÜCHTLINGE IN FLÜCHTLINGSUNTERKÜNFTEN DER STADT WESSELING 11 ABBILDUNG 13: STRUKTURDATEN ZU DEN FLÜCHTLINGEN 12 ABBILDUNG 14: WOHNUNGSBESTAND IN WESSELING, 2011 14 ABBILDUNG 15: WOHNUNGSBESTAND IN WESSELING IM VERGLEICH MIT DEM RHEIN‐ERFT‐KREIS, 2011 15 4 ABBILDUNG 16: ALTER DES WOHNGEBÄUDEBESTANDS IN WESSELING IM VERGLEICH MIT DEM RHEIN‐ 16 ERFT‐KREIS, 2011 ABBILDUNG 17: GRÖßEN DES MEHRFAMILIENHAUSBESTANDS IN WESSELING IM VERGLEICH MIT DEM RHEIN‐ERFT‐KREIS, 2011 16 ABBILDUNG 18: WOHNUNGSBAUTÄTIGKEIT IN WESSELING, 1990‐2015 17 ABBILDUNG 19: WOHNUNGSBAUINTENSITÄT IN WESSELING IM VERGLEICH MIT DEM RHEIN‐ERFT‐KREIS U. RHEIN‐SIEG‐KREIS, 1990‐2015 18 ABBILDUNG 20: GEBÄUDETYPOLOGIE IM EIN‐ UND ZWEIFAMILIENHAUSBESTAND 2011 19 ABBILDUNG 21: LEERSTANDSQUOTE VON WOHNUNGEN IN EIN‐ UND ZWEIFAMILIENHÄUSERN, 2011 20 ABBILDUNG 22: BAUFERTIGSTELLUNGEN VON WOHNEINHEITEN IN EIN‐ UND ZWEIFAMILIENHÄUSERN IN WESSELING 21 ABBILDUNG 23: BAUFERTIGSTELLUNGEN VON WOHNEINHEITEN IN EIN‐ UND ZWEIFAMILIENHÄUSERN IN WESSELING NACH HAUSTYP 21 ABBILDUNG 24: VERKAUFSFÄLLE: EIN‐/ZWEIFAMILIENHÄUSER UND BAUGRUNDSTÜCKE FÜR EIN‐ UND ZWEIFAMILIENHÄUSER IN WESSELING, 2010‐2015 22 empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling iii ABBILDUNG 25: VERKAUFSFÄLLE VON EIN‐ UND ZWEIFAMILIENHÄUSERN JE 1.000 EINWOHNER ( 2010‐ 23 2012/ 2013‐2015) ABBILDUNG 26: VERKAUFSFÄLLE VON GRUNDSTÜCKEN FÜR EIN‐ UND ZWEIFAMILIEN‐HÄUSER JE 1.000 EINWOHNER (2010‐2012/ 2013‐2015) 23 ABBILDUNG 27: ANTEIL VERKAUFSFÄLLE VON EIN‐ UND ZWEIFAMILIENHÄUSERN NACH PREISKLASSEN (IN TSD. EURO), 2010‐2015 24 ABBILDUNG 28: BODENRICHTWERT FÜR DEN INDIVIDUELLEN WOHNUNGSBAU (EZFH) – MITTLERE LAGE, 2010‐2015 25 ABBILDUNG 29: DIE KLASSISCHE NEUBAUNACHFRAGE VON FAMILIEN: DAS FREISTEHENDE EINFAMILIENHAUS 26 VERDICHTETE FORMEN DER NEUBAUNACHFRAGE VON FAMILIEN: DOPPEL UND REIHENHÄUSER UND MEHRFAMILIENHÄUSER 27 ABBILDUNG 31: VERMIETETE WOHNUNGEN NACH GEBÄUDEGRÖßE, 2011 28 ABBILDUNG 32: NEUBAU‐MIETWOHNUNGEN IN WESSELING 29 ABBILDUNG 33: ANGEBOTSMIETEN FÜR GEBRAUCHTE WOHNUNGEN IN DER REGION – 1. HJ. 2016 UND ENTWICKLUNG 2012‐2016 30 ABBILDUNG 34: MEDIAN DER ANGEBOTSMIETEN FÜR GEBRAUCHTE WOHNUNGEN IN WESSELING IM VERGLEICH, 2012‐2016 ABBILDUNG 30: 31 ABBILDUNG 35: MEDIAN DER ANGEBOTSMIETEN FÜR GEBRAUCHTE WOHNUNGEN IN WESSELING NACH WOHNUNGSGRÖßEN, 2012‐2016 32 ABBILDUNG 36: MEDIAN‐ANGEBOTSMIETEN (€ JE M²) FÜR GEBRAUCHTE WOHNUNGEN BIS 49M² IN DER REGION, 2015/16 (WESSELING = PLZ 50389) 33 ABBILDUNG 37: ENTWICKLUNG DES MARKTAKTIVEN WOHNUNGSLEERSTANDS IM RHEIN‐ERFT‐KREIS, 2001‐2015 34 ABBILDUNG 38: ANTEIL PREISGEBUNDENER MIETWOHNUNGEN AM GESCHOSSWOHNUNGSBESTAND, 2015 35 ABBILDUNG 39: ANTEIL GEFÖRDERTER MIETWOHNUNGEN NACH STADTTEILEN, 2015 35 ABBILDUNG 40: ANGEBOTSMIETEN IN WESSELING 2012 UND 2017 IM VERGLEICH (OHNE GEFÖRDERTE WOHNUNGEN) 36 ABBILDUNG 41: HAUSHALTE MIT TRANSFERLEISTUNGEN UND WOHNGELDHAUSHALTE IN WESSELING 2015 37 ABBILDUNG 42: ENTWICKLUNG DER HAUSHALTE MIT TRANSFERLEISTUNGEN UND WOHNGELDHAUSHALTE IN WESSELING 2014‐2016 38 ABBILDUNG 43: WOHNUNGSSUCHENDE JE 100 PREISGEBUNDENER MIETWOHNUNGEN, 2015 38 ABBILDUNG 44: ANZAHL AUSGESTELLTER WOHNBERECHTIGUNGSSCHEINE IN WESSELING 39 ABBILDUNG 45: WOHNUNGSSUCHENDE HAUSHALTE IN WESSELING: EINKOMMENSNIVEAUS 40 ABBILDUNG 46: WOHNUNGSSUCHENDE HAUSHALTE IN WESSELING: HAUSHALTSGRÖßEN 40 empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling iv ABBILDUNG 47: STRUKTURDATEN DER WOHNUNGSSUCHENDEN HAUSHALTE 41 ABBILDUNG 48: GRÜNDE FÜR DIE BEANTRAGUNG EINES WOHNBERECHTIGUNGSSCHEINS 42 ABBILDUNG 49: BAUFERTIGSTELLUNGEN VON EIGENTUMSWOHNUNGEN IN WESSELING, 2007‐2015 43 ABBILDUNG 50: MEDIAN DER ANGEBOTSPREISE FÜR GEBRAUCHTE WOHNUNGEN IN WESSELING IM VERGLEICH, 2012‐2016 44 ABBILDUNG 51: NEUBAU‐EIGENTUMSWOHNUNGEN IN WESSELING 45 ABBILDUNG 52: ENTWICKLUNG DER HAUSHALSZAHLEN IN DEN STADTTEILEN, 2007‐2015 48 ABBILDUNG 53: GRÖßE DER HAUSHALTE, 2011 48 ABBILDUNG 54: WOHNGEBÄUDE NACH ANZAHL DER WOHNUNGEN, 2011 49 ABBILDUNG 55: WOHNUNGSGRÖßEN, 2011 50 ABBILDUNG 56: VARIANTEN DER ZUKÜNFTIGEN BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG IN WESSELING, 2015 ‐ 2040 61 ABBILDUNG 57: ENTWICKLUNG DER ALTERSSTRUKTUR IN DER VARIANTE „OHNE WANDERUNG“ IN WESSELING, 2015 ‐ 2040 ABBILDUNG 58: ENTWICKLUNG DER ALTERSSTRUKTUR IN DER VARIANTE „STABIL“ IN WESSELING, 2015 ‐ 2040 63 ABBILDUNG 59: ENTWICKLUNG DER ALTERSSTRUKTUR IN DER VARIANTE „WACHSTUM“ IN WESSELING, 2015 ‐ 2040 64 ABBILDUNG 60: VARIANTE „STABIL“: ZUKÜNFTIGE NEUBAUNACHFRAGE IN WESSELING 66 ABBILDUNG 61: VARIANTE „WACHSTUM“: ZUKÜNFTIGE NEUBAUNACHFRAGE IN WESSELING 67 ABBILDUNG 62: BAUTRÄGEROBJEKTE IM 2. BAUABSCHNITT VON EICHHOLZ (KELDENICH) 68 ABBILDUNG 63: KONZEPT DES ENTWICKLERS DES RHEINTAL‐QUARTIERS (WESSELING) 69 ABBILDUNG 64: BEBAUTE BAULÜCKEN (WOHNEN) IN WESSELING ZWISCHEN 2007 UND 2016 71 ABBILDUNG 65: AKTUELLE FLÄCHENPOTENZIALE IN BAULÜCKEN 71 ABBILDUNG 66: ABGLEICH NEUBAUNACHFRAGE UND ANGEBOTSPOTENZIALE 73 ABBILDUNG 67: BEVÖLKERUNGSPROGNOSEN FÜR DIE KÖLN‐BONNER‐REGION, 2014‐2040 73 ABBILDUNG 68: WOHNUNGSMARKT WESSELING: HANDLUNGSBEDARFE, ZIELE UND STRATEGISCHE HANDLUNGSANSÄTZE 75 ABBILDUNG 69: HANDLUNGSEMPFEHLUNGEN 76 ABBILDUNG 70: WOHNUNGSBAUINTENSITÄT IN WESSELING (EIN‐/ZWEIFAMILIENHÄUSER) IM VERGLEICH MIT DEM RHEIN‐ERFT‐KREIS U. RHEIN‐SIEG‐KREIS, 1990‐2015 99 ABBILDUNG 71: WOHNUNGSBAUINTENSITÄT IN WESSELING (MEHRFAMILIENHÄUSER) IM VERGLEICH MIT DEM RHEIN‐ERFT‐KREIS U. RHEIN‐SIEG‐KREIS, 1990‐2015 99 62 empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling v ABBILDUNG 72: WOHNUNGSBAUINTENSITÄT IN WESSELING (EIN‐/ZWEIFAMILIENHÄUSER) IM VERGLEICH MIT DEN KOMMUNEN IM RHEIN‐ERFT‐KREIS, 1990‐2015 100 ABBILDUNG 73: WOHNUNGSBAUINTENSITÄT IN WESSELING (MEHRFAMILIENHÄUSER) IM VERGLEICH MIT DEN KOMMUNEN IM RHEIN‐ERFT‐KREIS, 1990‐2015 101 ABBILDUNG 74: MEDIAN DER ANGEBOTSMIETEN FÜR GEBRAUCHTE WOHNUNGEN IN WESSELING IM VERGLEICH, 2012‐2016 102 ABBILDUNG 75: ENTWICKLUNG DES MEDIANS DER ANGEBOTSPREISE FÜR GEBRAUCHTE WOHNUNGEN IN WESSELING IM VERGLEICH, 2012‐2016 102 ABBILDUNG 76: WOHNGEBÄUDETYPEN, 2011 103 ABBILDUNG 77: BAUALTER DER WOHNGEBÄUDE, 2011 103 ABBILDUNG 78: EIGENTÜMER‐ UND MIETERHAUSHALTE, 2011 104 ABBILDUNG 79: WOHNBAUPOTENZIALE IN WESSELING: ÜBERBLICK 104 ABBILDUNG 80: WOHNBAUPOTENZIALE IM STADTTEIL WESSELING 105 ABBILDUNG 81: WOHNBAUPOTENZIALE IM STADTTEIL KELDENICH 105 ABBILDUNG 82: WOHNBAUPOTENZIALE IM STADTTEIL BERZDORF 106 ABBILDUNG 83: WOHNBAUPOTENZIALE IM STADTTEIL URFELD 106 empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 1. Einleitung 1.1 Hintergrund 1 Das vorliegende Handlungskonzept Wohnen ist eine Grundlage im Rahmen der Neu‐ aufstellung des Flächennutzungsplans für die Stadt Wesseling. Die Festlegung von Wohnbauflächen in einer längerfristigen Perspektive erfordert, den Wesselinger Wohnungsmarkt quantitativ und qualitativ zu untersuchen, die zukünftige Woh‐ nungsnachfrage der unterschiedlichen Zielgruppen realistisch abzuschätzen und da‐ raus strategische Handlungsempfehlungen abzuleiten. Seit 2012 ist die Einwohnerzahl von Wesseling stärker gewachsen als im Rhein‐Erft‐ Kreis und im Land NRW. Wanderungsüberschüsse durch die zentrale Lage von Wes‐ seling in der wachsenden Köln‐Bonner Region sind der Grund. Im Zuge dieser dyna‐ mischen Entwicklung haben die Flüchtlingsbewegungen in 2015 den Markt zusätzlich angespannt. Die Folge: Mieten und Kaufpreise für Wohnimmobilien sind in den letzten Jahren ge‐ stiegen und zeigen, dass die Nachfrage nach Wohnraum in Wesseling größer ist als das Angebot. Für Haushalte mit geringen Einkommen ist es auch in Wesseling schwie‐ riger geworden, preisgünstigen Wohnraum zu finden. Ein Plus: Im Vergleich mit der Region zählt Wesseling aber nach wie vor zu den preisgünstigen Städten. Diese aktuellen Entwicklungen verlaufen vor dem Grundrauschen des demographi‐ schen Wandels. Trotz Wanderungsüberschüssen ist das Durchschnittsalter der Wes‐ selinger Bevölkerung gestiegen. Das ist aber nichts Außergewöhnliches und findet in fast allen Städten und Gemeinden in Deutschland statt. Für den Wohnungsmarkt be‐ deutet das eine veränderte qualitative Nachfrage nach Wohnraum. Altersgerechter Wohnraum wird auch in Wesseling wichtiger. Die erfolgreiche Entwicklung des ersten Bauabschnitts von Eichholz in Keldenich be‐ legt die hohe Attraktivität von Wesseling für Familien aus der gesamten Region. Dies wird sich im zweiten Bauabschnitt mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit fortsetzen. Neubauangebote wie auch gebrauchte Eigenheime für Familien werden von Familien aus Wesseling wie aus der gesamten Region nachgefragt. Wesseling ist aber auch für andere Zielgruppen attraktiv. Berufstätige Ein‐ und Zwei‐ personenhaushalte schätzen die Erreichbarkeit von Wesseling. Die Wege mit dem ÖPNV und mit dem Auto zum Arbeitsplatz sind kurz. Auch Studenten der Hochschulen in Köln und Bonn ziehen in zunehmendem Maße nach Wesseling, da die Mieten in den beiden Großstädten stark angestiegen sind und es kaum noch Wohnraum gibt. Das Handlungskonzept Wohnen ist auch ein Beitrag zu gesamten Stadtentwicklung von Wesseling. Die im Rahmen der vorliegenden Untersuchung durchgeführten Be‐ rechnungen der zukünftigen Einwohnerentwicklung und –struktur sind nicht nur Ausgangspunkt für den Wohnungsmarkt, sondern betreffen auch andere Themen. Die Frage nach erforderlichen Qualitäten am Wohnstandort betrifft in erster Linie den empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 2 Wohnraum, tangiert aber bereits beim Wohnumfeld und der Ausstattung mit Versor‐ gungs‐ und Infrastrukturangeboten schon viele andere Aspekte der Stadtentwick‐ lung. Vor diesem Hintergrund ist das Handlungskonzept immer auch in einer inte‐ grierten Perspektive zu sehen. 1.2 Vorgehen und Methodik empirica wurde im Dezember 2016 mit der Erarbeitung des Handlungskonzepts Wohnen beauftragt. Nachfolgende Abbildung stellt den Ablauf und die einzelnen Ar‐ beitsschritte dar. Abbildung 1: Handlungskonzept Wohnen Wesseling ‐ Ablauf Quelle: eigene Darstellung empirica Ausgehend vom oben dargestellten Ablauf ist der vorliegende Bericht folgenderma‐ ßen strukturiert     In Kapitel 2 sind die wirtschaftlichen & demografischen Rahmenbedin‐ gungen für den Wesselinger Wohnungsmarkt dargestellt. Kapitel 3 umfasst die aktuellen Trends auf dem Wohnungsmarkt Wes‐ seling. Die möglichen Pfade der zukünftigen Wohnungsnachfrage & die verfüg‐ baren Wohnbaulandpotenziale werden in Kapitel 4 aufgezeigt. Strategische Ziele & Handlungsempfehlungen sind Inhalte des Kapitels 5. empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 3 2. Wirtschaftliche und demografische Rahmenbedingungen 2.1 Wirtschaft 2.1.1 Beschäftigungsentwicklung Hohe Bedeutung als Arbeitsort ‐ wirtschaftliche Entwicklung stagniert seit 2012 In der Stadt Wesseling arbeiteten im Juni 2015 rd. 12.500 sozialversicherungspflich‐ tig Beschäftigte (Arbeitsort). Mit 348 Beschäftigten je 1.000 Einwohner zählt Wes‐ seling zusammen mit Brühl, Hürth und Frechen zu den Kommunen mit einem über‐ durchschnittlichen Arbeitsplatzbesatz im Rhein‐Erft‐Kreis. Nach einem Anstieg der Beschäftigung zwischen 2010 und 2012 stagnierte die Beschäftigungsentwicklung in den letzten Jahren – im Unterschied zur Wachstumsdynamik im Rhein‐Erft‐Kreis ins‐ gesamt und in der Region. Dies liegt vor allem am relativ hohen Anteil von Beschäf‐ tigten im Produzierenden Gewerbe (57% aller Beschäftigten, v.a. in der Chemischen Industrie) in Wesseling – die Beschäftigung in diesem Sektor hat sich in den letzten Jahren seitwärts entwickelt. Abbildung 2: Beschäftigtenentwicklung in Wesseling im regionalen Vergleich, 2002‐2015 Quelle: eigene Darstellung nach Bundesagentur für Arbeit empirica empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 4 2.1.2 Pendelverflechtungen Steigende Auspendlerüberschüsse sind Ausdruck einer wachsenden Bedeu‐ tung des Wohnortes Wesseling In den letzten Jahren hat eine steigende Zahl von Auspendlern aus der Stadt Wes‐ seling dazu geführt, dass der negative Pendlersaldo angestiegen ist. Während 2014 rd. 11.000 Personen am Tag zur Arbeit einpendelten, verließen gleichzeitig rd. 12.300 Personen die Stadt Wesseling um einer Arbeit außerhalb nachzugehen.1 Der Großteil der Tagesauspendler fährt nach Köln (5.500 Personen), in das übrige Kreisgebiet (2.400 Personen) sowie nach Bonn (1.300 Personen) und den Rhein‐Sieg‐Kreis (1.000 Personen) zur Arbeit (zusammen 84% aller Tagesauspendler). Die Tagesein‐ pendler stammen ebenfalls zu Großteilen aus diesen Orten (69% aller Tageseinpend‐ ler). Die steigende Zahl von Auspendlern ist nicht darauf zurückzuführen, dass mehr Wesselinger Bewohner andernorts arbeiten, sondern auf eine wachsende Zahl von Zuwanderern aus der Region (vgl. Kap. 2.2.2), die nach Wesseling gezogen sind, aber nach wie vor z.B. in Köln arbeiten. Insofern ist das auch Ausdruck einer wachsenden Bedeutung von Wesseling als Wohnstandort. Abbildung 3: Pendlerentwicklung in Wesseling, 2002‐2015 Quelle: eigene Darstellung nach Bundesagentur für Arbeit empirica 1 Die Zahlen beziehen sich auf Tagespendler (Summe aus sozialversicherungspflichtig Beschäftigten, Beamten, Selbständigen, geringfügig Beschäftigten). empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 2.2 5 Demografie 2.2.1 Einwohnerentwicklung Wesseling profitiert erst seit 2012 von Bevölkerungszuwachs in der Region Die Stadt Wesseling zählte Ende 2015 rd. 36.000 Einwohner. Bis 2012 profitierte Wesseling nicht vom Bevölkerungszuwachs im Rhein‐Erft‐Kreis und in der gesamten Köln‐Bonner Region in den 2000er Jahren. Die Stadt hat über weite Strecken der 2000er Jahren Einwohner verloren. Erst seit 2012 wächst die Einwohnerzahl wieder, zwischen 2012 und 2015 um rd. 1.000 Einwohner (ca. 40% Flüchtlinge). Mit dieser Dynamik lag Wesseling (+2,9%) oberhalb des Kreiswachstums. Abbildung 4: Bevölkerungsentwicklung in Wesseling im regionalen Vergleich, 1990‐2015 Quelle: eigene Darstellung nach IT.NRW empirica 2.2.2 Natürliche Entwicklung und Wanderungen Steigende Wanderungsüberschüsse treiben das jüngste Bevölkerungswachs‐ tum Ursächlich für die positive Einwohnerentwicklung Wesselings seit 2013 sind Wande‐ rungsgewinne. Während der Wanderungssaldo zwischen 2005 und 2012 häufig ne‐ gativ ausfiel bzw. nur geringe Wanderungsüberschüsse erzielt wurden, lagen die Wanderungsüberschüsse in den letzten drei Jahren auf einem höheren Niveau. In 2015 wurde zudem erstmals nach fünf Jahren wieder ein leichter Geburtenüber‐ schuss erzielt. empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling Abbildung 5: 6 Natürliche Entwicklung und Wanderungsdynamik in Wesseling, 1990‐2015 Quelle: eigene Darstellung nach IT.NRW Abbildung 6: empirica Wanderungssalden nach Altersgruppen in Wesseling, 2000‐ 2015 Quelle: eigene Darstellung nach IT.NRW empirica empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 7 Seit 2013 Wanderungsüberschüsse in fast allen Altersgruppen Die positive Bevölkerungsentwicklung Wesselings seit 2013 ist begründet durch Wanderungsgewinne in fast allen Altersgruppen (Abbildung 6). Einzige Ausnahmen sind die 50 bis 64‐Jährigen und die älteren ab 65 Jahren. Dort gab es auch im Zeitraum von 2013 bis 2015 in Summe Wanderungsverluste. Besonders hoch waren die Wan‐ derungsgewinne seit 2013 bei Familien (unter 18 Jahre und 30 bis unter 50 Jahre). Diese Gewinne stehen auch im Zusammenhang mit der gewachsenen Bedeutung Wes‐ selings als Wohnort für Familien – so wurde z.B. in den letzten Jahren im Wesselinger Stadtteil Keldenich ein großes Einfamilienhausneubaugebiet realisiert. Wanderungsgewinne mit dem Ausland – Überschwappeffekte aus Köln/Bonn Differenziert nach Regionen zeigt sich (siehe nachfolgende Abbildung):  dass die Wanderungsgewinne aus dem Ausland in den letzten drei Jahren deutlich gestiegen sind. Diese jüngste Entwicklung steht auch im Zusammen‐ hang mit der Flüchtlingszuwanderung nach Deutschland und ist auch in an‐ deren Kommunen in Deutschland zu beobachten. Aber auch schon in den Vor‐ jahren zogen mehr Menschen aus dem Ausland nach Wesseling als in umge‐ kehrter Richtung fort; Einfluss haben hier schwerpunktmäßig innereuropäi‐ sche Wanderungen mit EU‐Staaten. Abbildung 7: Wanderungssalden nach Region in Wesseling, 2000‐2015 Quelle: eigene Darstellung nach IT.NRW  empirica Die Wanderungsgewinne mit Köln (rd. 100 Personen pro Jahr zwischen 2007 und 2015) und seit 2009 auch mit Bonn (im Umfang von rd. 20 Personen jähr‐ lich) stehen in hohem Maße im Kontext der dortigen knappen und teuren Wohnungsmärkte, die preissensible Haushalte in die Region abwandern lässt. empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling   8 Allerdings erreichen die jüngsten Wanderungsgewinne mit der Stadt Köln nicht die Gewinne, die Wesseling vor 2005 mit Köln erzielen konnte (2000‐ 2004: rd. 250 Personen im Jahresschnitt). Seit 2005 hat Wesseling jedes Jahr im Saldo Einwohner an den übrigen Rhein‐ Erft‐Kreis verloren. Die Volumina schwanken allerdings – von weniger als 20 Personen (z.B. in 2008 und in 2015) bis 120 Personen in 2012. Dies hängt in hohem Maße vom Wohnungsangebot ab – wurde viel in Wesseling gebaut, dann waren die Verluste in den übrigen Kreis gering und umgekehrt. Seit 2012 haben gesunkene Wanderungsverluste mit dem Kreis dann auch positiv zur Einwohnerentwicklung Wesselings beigetragen. Die Wanderungssalden mit dem übrigen NRW schwanken – liegen aber auf ähnlichem Niveau wie mit der Stadt Bonn. 2.2.3 Altersstruktur Alterungsprozess schon seit Jahren in Gange Der demografische Alterungsprozess ist kein neuer Trend. Schon in den letzten zwan‐ zig Jahren hat sich die Altersstruktur Wesselings mehr und mehr in Richtung der hö‐ heren Altersgruppen verschoben (siehe nachfolgende Abbildung). 1995 waren die 30 bis 35‐Jährigen noch die Gruppe mit dem höchsten Bevölkerungsanteil. Zehn Jahre später waren es die 40 bis 45‐Jährigen und wiederum zehn Jahre später im Jahr 2015 die 50 bis 55‐Jährigen. Die Einwohner, die 1995 im Alter von 55 bis 60 Jahren waren, bildeten 2015 die Gruppe der 75 bis 80‐Jährigen Hochbetagten in Wesseling. Abbildung 8: Verschiebung der Altersstruktur in Wesseling, 1995, 2000, 2015 Quelle: eigene Darstellung nach IT.NRW empirica empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 9 Wesselinger Bevölkerung jünger als im Rhein‐Erft‐Kreis und in NRW Im Vergleich zum Rhein‐Erft‐Kreis und NRW insgesamt leben aktuell (2015) in Wes‐ seling anteilig etwas mehr Kinder und Jugendliche (unter 18 Jahren) sowie junge Er‐ wachsene im Alter von 187 bis unter 25 Jahren. Der Anteil der älteren Einwohner im Alter von 65 Jahren und älter fällt in Wesseling demgegenüber etwas geringer aus. 19,3% der Wesselinger Bewohner fällt in diese Altersgruppe, im Rhein‐Erft‐Kreis sind es 20,8% und in NRW 20,6%. Im Vergleich zum Jahr 2000 ist der Anteil der Kinder und Jugendlichen sowohl in Wesseling als auch im Rhein‐Erft‐Kreis und NRW zurück‐ gegangen. Der Anteil der älteren Einwohner hat sich dafür erhöht. Abbildung 9: Altersstruktur in Wesseling im Vergleich, 2000 und 2015 Quelle: eigene Darstellung nach IT.NRW empirica 2.2.4 Flüchtlinge Situation bei den zugewiesenen Flüchtlingen hat sich entspannt In der Stadt Wesseling gab es im April 2017 genau 318 Flüchtlinge. Davon waren der Großteil Asylbewerber bzw. Folgeantragssteller und der kleinere Teil Geduldete. Die Zahl der Flüchtlinge ist nach dem Höchststand im Jahr 2016 bis zum April 2017 zu‐ rückgegangen (‐18%). empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 10 Abbildung 10: Entwicklung der Zahl der Flüchtlinge in Wesseling Quelle: eigene Darstellung nach Stadt Wesseling empirica Die meisten Flüchtlinge sind in Übergangsheimen untergebracht Der Großteil der Asylbewerber und Geduldeten in Wesseling wird gegenwärtig in Übergangsheimen untergebracht und nur ein geringer Teil in Mietwohnungen. Anerkannte Flüchtlinge verbleiben aufgrund Angebotsengpässen auf dem Miet‐ wohnungsmarkt in Übergangsheimen Nach der Anerkennung sind die Flüchtlinge gehalten die Flüchtlingsunterkunft zu verlassen und sich eine Wohnung auf dem freien Wohnungsmarkt zu suchen. Durch die geltende Wohnsitzauflage in NRW müssen die Flüchtlinge drei Jahre lang vor Ort verbleiben und dürfen den Wohnort nur in bestimmten Fällen wechseln (z.B. Famili‐ enzusammenführung, Arbeitsstelle). Die Zahl der anerkannten Flüchtlinge, die weiterhin in der Flüchtlingsunterkunft ver‐ bleiben, ist in der letzten Zeit in Wesseling –wie in vielen anderen Kommunen – kon‐ tinuierlich gestiegen. Dies ist an Anzeichen dafür, dass die Versorgung der anerkann‐ ten Flüchtlinge auf dem freien Wohnungsmarkt nur bedingt funktioniert. empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 11 Abbildung 11: Unterbringung der Asylbewerber und Flüchtlinge in Wesseling Quelle: eigene Darstellung nach Stadt Wesseling empirica Abbildung 12: Anzahl der anerkannten Flüchtlinge in Flüchtlings‐ unterkünften der Stadt Wesseling Quelle: eigene Darstellung nach Stadt Wesseling empirica empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 12 Anerkannte Flüchtlinge: 70% Einpersonenhaushalte – durchschnittliche Haus‐ haltsgröße bei 1,8 Personen Bei den anerkannten Flüchtlingen überwiegt die Zahl der Einpersonenhaushalte. In den wenigen Mehrpersonenhaushalten mit 3 Personen und mehr, leben jedoch die meisten Personen. Im Schnitt leben hier 5 Personen zusammen. Nach der Altersstruk‐ tur zeigt sich, dass 70% der Einpersonenhaushalte zwischen 18 und 35 Jahre alt sind und auch Zweipersonenhaushalte dieser Altersklasse angehören und teilweise Kin‐ der haben. Die Mehrpersonenhaushalte sind sehr kinderreich. Abbildung 13: Strukturdaten zu den Flüchtlingen Quelle: eigene Darstellung nach Stadt Wesseling empirica empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 2.3 13 Zwischenfazit: Bedeutung des Wohnstandortes Wesseling gewachsen – hohe Wanderungsgewinne seit 2013 bremsen Alterungsprozesse Bei rd. 36.000 Einwohnern hat der Arbeitsort Wesseling mit rd. 12.500 sozialversi‐ cherungspflichtig Beschäftigten einen relativ hohen Arbeitsplatzbesatz im Rhein‐ Erft‐Kreis und in der Köln‐Bonner Region. Die Wesselinger Wirtschaft ist in hohem Maße durch die chemische Industrie geprägt. Dies hat auch das Image von Wesseling in der Vergangenheit bestimmt. Die 2000er Jahre waren in Wesseling dadurch ge‐ kennzeichnet, dass die Wirtschaft gewachsen ist, die Bevölkerungsentwicklung je‐ doch stagnierte – und dies obwohl die Einwohnerzahl im Rhein‐Erft‐Kreis und in der Köln‐Bonner Region insgesamt in dieser Phase kräftig gewachsen sind. Wesseling hat in den 2000er Jahren die Wachstumspotenziale der Region nicht genutzt. In der jüngsten Zeit hat sich dies jedoch zum Positiven gewandelt. Die Bedeutung des Wohnstandorts Wesseling ist in den letzten drei Jahren im Vergleich mit dem Rhein‐ Erft‐Kreis insgesamt gewachsen ‐ während die Beschäftigungsentwicklung am Ar‐ beitsort seit 2012 stagniert. Nichtsdestotrotz ist Wesseling nach wie vor ein wichtiger Arbeitsort in der Region. Wesseling ist in der jüngsten Zeit überdurchschnittlich ge‐ wachsen, weil zum einen arbeitsplatzmotivierte Wanderungsgewinne mit EU‐Staaten zugenommen haben und andererseits wohnungsmarktbezogene Wanderungsge‐ winne mit Köln und Bonn gewachsen sind und es zudem geringere Wanderungsver‐ luste mit dem Rhein‐Erft‐Kreis gab. Das Jahr 2015 ist zudem durch Flüchtlingszuwan‐ derungen geprägt. Der Trendwandel der demografischen Entwicklung in Wesseling ist begleitet von wohnungsmarktbezogenen Wanderungsgewinnen mit der Region insbesondere bei Familien. Aber auch bei der Gruppe der Auszubildenden und Studierenden (18 bis unter 25 Jahre) haben die Wanderungsverluste mit der Region abgenommen – ein Indiz dafür, dass Wesseling auch für Studierende aus Köln und aus Bonn als Wohnort zunehmend in Frage kommt. Ein Großteil der arbeitsplatzmotivierten Wanderungs‐ gewinne mit dem Ausland entfällt auf Altersgruppen bis ca. 40 Jahre. Auch die Flücht‐ lingszuwanderungen in 2015 fanden vor allem in jüngeren Altersgruppen statt. Die hohen Wanderungsgewinne von Wesseling in der jüngsten Zeit haben maßgeblich zu einer abgebremsten Alterung der Bevölkerung beigetragen. Das Durchschnittsal‐ ter der Wesselinger Bevölkerung ist in den drei Jahren zwischen 2012 und 2015 le‐ diglich um 0,2 Jahre auf 42,7 Jahre angestiegen. Zum Vergleich: In den drei Jahren von 2004 bis 2007, in denen Wesseling durch hohe Wanderungsverluste gekennzeichnet war, ist das Durchschnittsalter dagegen um 1,1 Jahre gestiegen. empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 3. Aktuelle Trends auf dem Wohnungsmarkt Wesseling 3.1 Wohnungsbestand und Bautätigkeit 14 3.1.1 Wohnungsbestand 54% des Wohnungsbestands in Mehrfamilienhäusern – anteilig mehr als im Rhein‐Erft‐Kreis In Wesseling gab es zum Zeitpunkt der Zensuserhebung 2011 rd. 16.300 Wohnein‐ heiten (WE). 46% davon befinden sich in Ein‐ und Zweifamilienhäusern, 54% in Mehrfamilienhäusern (ab 3 WE). Der Geschosswohnungsanteil ist höher als im Rhein‐ Erft‐Kreis (45,6%), liegt aber auf dem Niveau der meisten kreisangehörigen Kommu‐ nen im ersten Ring um Köln (Brühl, Hürth, Frechen). Ausnahme ist die Stadt Pulheim mit 34,2% Mehrfamilienhausanteil. Im angrenzenden Rhein‐Sieg‐Kreis liegen Born‐ heim, Alfter und auch das rechtsrheinische Niederkassel mit Mehrfamilienhausantei‐ len von 30 bis 40% unter dem Wesselinger Niveau. Während die WE in Mehrfamili‐ enhäusern größtenteils vermietet sind (82,2%), wird Wohnraum in Ein‐ und Zweifa‐ milienhäusern in Wesseling mehrheitlich von den Eigentümern selbstgenutzt (77,4%). Ferien‐ und Freizeitwohnungen spielen in Wesseling keine Rolle. Auch der Leerstand spielt eine untergeordnete Rolle. Abbildung 14: Wohnungsbestand in Wesseling, 2011 Quelle: eigene Darstellung nach Statistisches Bundesamt empirica empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 15 Selbstgenutzte Geschosswohnungen in Wesseling die Ausnahme Im Vergleich mit dem Rhein‐Erft‐Kreis sind WE in Mehrfamilienhäusern in Wesseling häufiger vermietet (82,2% vs. 75,9%). Bei Ein‐ und Zweifamilienhäusern gibt es keine Nutzungsunterschiede zwischen Wesseling und dem Rhein‐Erft‐Kreis. Abbildung 15: Wohnungsbestand in Wesseling im Vergleich mit dem Rhein‐ Erft‐Kreis, 2011 Quelle: eigene Darstellung nach Statistisches Bundesamt empirica Qualitätslücken im Wesselinger Wohnungsbestand (überaltert, großteilig) Der Mehrfamilienhausbestand in Wesseling weist höhere Anteile von Altbauten (Bau‐ jahre bis 1948) auf als im gesamten Rhein‐Erft‐Kreis. Deutlich höher ist auch der An‐ teil von Gebäuden aus der ersten Hälfte der 1990er Jahre (siehe hierzu auch Abbil‐ dung 18 mit der ausgeprägten Bautätigkeit von 1990 bis 1995). Da seit Mitte der 1990er die Wohnungsbautätigkeit im Geschoss in Wesseling stärker zurückgegangen ist als im Rhein‐Erft‐Kreis, sind jüngere Gebäude in Wesseling auch in leicht geringe‐ rem Maße als im Kreisgebiet insgesamt vertreten. Hier zeigen sich qualitative Unter‐ schiede. In der Stadt Wesseling gibt es zudem anteilig mehr Wohnungen in größeren Mehrfamilienhäusern, die über 13 und mehr Wohnungen verfügen als im gesamten Rhein‐Erft‐Kreis. Gleichzeitig fällt der Anteil der kleineren Mehrfamilienhäuser mit 3 bis 6 Wohnungen in der Stadt Wesseling geringer aus. empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 16 Abbildung 16: Alter des Wohngebäudebestands in Wesseling im Vergleich mit dem Rhein‐Erft‐Kreis, 2011 Quelle: eigene Darstellung nach Statistisches Bundesamt empirica Abbildung 17: Größen des Mehrfamilienhausbestands in Wesseling im Vergleich mit dem Rhein‐Erft‐Kreis, 2011 Quelle: eigene Darstellung nach Statistisches Bundesamt empirica empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 17 3.1.2 Wohnungsbautätigkeit Anstieg der Wohnungsbautätigkeit in 2014 und 2015 In den letzten fünf Jahren (2011 – 2015) wurden in Wesseling insgesamt rd. 300 WE neu gebaut, d.h. im Schnitt 60 WE pro Jahr (Abbildung 18). 57% davon wurden in Ein‐ und Zweifamilienhäusern errichtet, 43% in Mehrfamilienhäusern. Nachdem die Woh‐ nungsbautätigkeit in Wesseling über viele Jahre auf einem im Vergleich mit den 1990er Jahren und der ersten Hälfte der 2000er geringen Niveau lag, wurden 2014 und 2015 erstmals wieder mehr WE gebaut – aber auch in diesen beiden Jahren blieb die Summe jeweils unter 100 WE. Abbildung 18: Wohnungsbautätigkeit in Wesseling, 1990‐2015 Quelle: eigene Darstellung nach IT.NRW empirica Bauintensität in Wesseling geringer als in den Nachbarkreisen Im Vergleich mit dem Rhein‐Erft‐Kreis und dem Rhein‐Sieg‐Kreis lag die Bauintensi‐ tät (d.h. die Baufertigstellungen gemessen an der Einwohnerzahl) in Wesseling auf geringerem Niveau – sowohl bei Ein‐ und Zweifamilienhäusern als auch bei Mehrfa‐ milienhäusern (Abbildung 19 sowie Abbildung 70 und Abbildung 71 im Anhang). Kommunen im Rhein‐Erft‐Kreis wie Frechen und Hürth haben in den letzten Jahren relativ mehr Wohnungen gebaut als Wesseling. Es wird deutlich, dass die Bautätigkeit in hohem Maße mit der Einwohnerentwicklung korrespondiert: Die Phasen, in denen in Wesseling im Vergleich mit dem Rhein‐Erft‐Kreis relativ viel gebaut wurde, waren gekennzeichnet von kräftigen Einwohnerzuwächsen (z.B. die Jahre 1990 bis 1997), während „bauarme“ Zeiten von rückläufigen Einwohnertrends begleitet waren (z.B. die Jahre 2004 bis 2012). empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 18 Abbildung 19: Wohnungsbauintensität in Wesseling im Vergleich mit dem Rhein‐Erft‐Kreis u. Rhein‐Sieg‐Kreis, 1990‐2015 Quelle: eigene Darstellung nach IT.NRW empirica Für eine Kommune im ersten Ring um Köln werden in Wesseling zu wenige Ge‐ schosswohnungen gebaut Der Vergleich Wesselings mit einzelnen Kommunen im Rhein‐Erft‐Kreis zeigt im Ein‐ /Zweifamilienhausbereich einen Aufholprozess gegenüber den im ersten Ring um Köln liegenden Kommunen Frechen und Pulheim (vgl. Abbildung 72 Abbildung 73); dort wurde in den letzten Jahren relativ viel gebaut. Auch im Vergleich mit den Kom‐ munen des zweiten Rings hat Wesseling seit 2014 aufgeholt. Im Mehrfamilien‐ haussegment bleibt Wesseling aber im Vergleich mit anderen Kommunen im ersten Ring um Köln noch zurück. Hier wurde in Frechen und Hürth mehr gebaut. empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 3.2 19 Teilsegmente des Wesselinger Wohnungsmarktes 3.2.1 Einfamilienhausmarkt Ein‐/Zweifamilienhausbestand durch Reihenhäuser geprägt In der Stadt Wesseling gab es nach der Fortschreibung des Zensus im Jahr 2015 rd. 7.500 Wohneinheiten in Ein‐ und Zweifamilienhäusern, was einem Anteil von 46% an allen Wohneinheiten entspricht. Nach der Erhebung des Zensus 2011 sind der Groß‐ teil der Ein‐ und Zweifamilienhäuser Reihenhäuser (41%). Freistehende Häuser ma‐ chen einen Anteil von rd. 34% aus und Doppelhäuser von 23%. Im Vergleich mit dem Kreis und NRW gibt es in Wesseling anteilig wesentlich mehr Reihenhäuser und we‐ niger freistehende Häuser. Ein‐/Zweifamilienhausbestand jünger als im Rhein‐Erft‐Kreis Im Vergleich mit dem Rhein‐Erft‐Kreis ist der Ein‐ und Zweifamilienhausbestand in Wesseling jünger (vgl. Abbildung 20). Es gibt anteilig weniger Gebäude aus den Jahren vor 1978 und mehr aus den 1980er und 1990er Jahren sowie aus der Zeit nach 2008. Leerstand im Ein‐/Zweifamilienhausbestand gering Nach dem Zensus ist der Wohnungsleerstand in Ein‐ und Zweifamilienhäusern in Wesseling etwas geringer als im Kreis und in NRW. Während rd. 1,3% der Wohnun‐ gen in Einfamilienhäuser leer standen, waren es in Zweifamilienhäusern rd. 4,1%. Abbildung 20: Gebäudetypologie im Ein‐ und Zweifamilienhausbestand 2011 Quelle: eigene Darstellung nach IT.NRW empirica empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 20 Abbildung 21: Leerstandsquote von Wohnungen in Ein‐ und Zweifamilienhäusern, 2011 Quelle: eigene Darstellung nach IT.NRW empirica Anstieg der Bautätigkeit in 2014 und 2015 in Folge der Realisierung von Eich‐ holz in Keldenich Eine intensive Bautätigkeit im Segment der Ein‐ und Zweifamilienhäuser gab es in Wesseling in den 1990er Jahren. Dort wurde im Schnitt ca. 120 Wohneinheiten pro Jahr in Ein‐ und Zweifamilienhäusern in Wesseling fertig gestellt. Ab dem Jahr 2000 sanken die Fertigstellungszahlen deutlich ab und betrugen in den 2000ern durch‐ schnittlich nur noch rd. 50 Wohneinheiten in Ein‐ und Zweifamilienhäusern pro Jahr. Besonders gering war die Bautätigkeit in den Jahren 2011 bis 2013: in diesen drei Jahren wurden zusammen weniger als 70 WE errichtet (im Schnitt gerade einmal 23 WE pro Jahr). Die Jahre der geringen Bautätigkeit von Ein‐ und Zweifamilienhäusern in Wesseling waren geprägt durch eine Inanspruchnahme von Baulücken. Größere Neubaugebiete fehlten über einen langen Zeitraum in Wesseling. Erst mit der Reali‐ sierung des Baugebietes Eichholz im Stadtteil Keldenich stiegen die Fertigstellungs‐ zahlen wieder, so dass in den Jahren 2014 und 2015 im Schnitt rd. 55 WE pro Jahr in Ein‐ und Zweifamilienhäusern fertig gestellt wurden. Damit konnte Wesseling auch wieder an die Bauintensität der anderen Gemeinden im Umland von Köln anschließen (vgl. Abbildung 72/ Abbildung 73). Ein Blick auf das im ersten Bauabschnitt fertige und bezogene Baugebiet Eichholz zeigt, dass dort vor allem freistehende Einfamilien‐ häuser nachgefragt und realisiert wurden. Diese Bild ist auch in der Wohnungs‐ baustatistik von Wesseling ablesbar (Abbildung 23). empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 21 Abbildung 22: Baufertigstellungen von Wohneinheiten in Ein‐ und Zweifamilienhäusern in Wesseling Quelle: eigene Darstellung nach IT.NRW empirica Abbildung 23: Baufertigstellungen von Wohneinheiten in Ein‐ und Zweifamilienhäusern in Wesseling nach Haustyp Quelle: eigene Darstellung nach IT.NRW empirica empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 22 Relativ geringe Verkaufszahlen von Ein‐/Zweifamilienhäusern auf geringes An‐ gebot zurück zu führen Im Schnitt der letzten 6 Jahre wurden in Wesseling 93 Ein‐ und Zweifamilienhäuser pro Jahr verkauft. Bezogen auf die Einwohnerzahl war die Verkaufstätigkeit in Wes‐ seling geringer als in den Nachbargemeinden. Insbesondere in Pulheim und Frechen wurden sowohl im Zeitraum 2010 bis 2012 als auch 2013 bis 2015 wesentlich mehr Verkäufe je 1.000 Einwohner getätigt. Die Verkaufsintensitäten in Pulheim und Fre‐ chen sind höher gewesen, weil hier im Unterschied zu Wesseling mehr Neubauten von Bauträgern verkauft wurden. Abbildung 24: Verkaufsfälle: Ein‐/Zweifamilienhäuser und Baugrundstücke für Ein‐ und Zweifamilienhäuser in Wesseling, 2010‐2015 Quelle: eigene Darstellung nach Gutachterausschuss des Rhein‐Erft‐Kreises empirica Anstieg der Grundstücksverkäufe ist Ausdruck der hohen Nachfrage Mit Realisierung des Baugebietes Eichholz in Keldenich ist die Zahl der in Wesseling verkauften Baugrundstücke für individuelle Bebauung in Summe der letzten drei Jahre gestiegen. Waren es zwischen 2010 und 2012 durchschnittlich 29 Grundstücke pro Jahr, so konnten zwischen 2013 und 2015 im Schnitt 47 Grundstücke pro Jahr vermarktet werden. Befragte Wohnungsmarktexperten berichten von einem anfäng‐ lich unerwartet schnellen Verkauf der Grundstücke in Eichholz. Es hätten deutlich mehr Grundstücke verkauft werden können. Auch im Vergleich mit Nachbarkommu‐ nen hat sich Wesseling besser positioniert ‐ gemessen an der Einwohnerzahl lagen die Verkaufszahlen in Wesseling zuletzt höher als in Pulheim, Frechen, Hürth und Brühl. empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 23 Abbildung 25: Verkaufsfälle von Ein‐ und Zweifamilienhäusern je 1.000 Einwohner ( 2010‐2012/ 2013‐2015) Quelle: eigene Darstellung nach Gutachterausschuss des Rhein‐Erft‐Kreises empirica Abbildung 26: Verkaufsfälle von Grundstücken für Ein‐ und Zweifamilien‐ häuser je 1.000 Einwohner (2010‐2012/ 2013‐2015) Quelle: eigene Darstellung nach Gutachterausschuss des Rhein‐Erft‐Kreises empirica empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 24 Zahlungsbereitschaft für Ein‐ und Zweifamilienhäuser in Wesseling steigt Die Auswertung von verkauften Ein‐ und Zweifamilienhäusern nach Preisklassen zeigt, dass in den letzten Jahren anteilig mehr Ein‐ und Zweifamilienhäuser ab einem Kaufpreis von 250.000 € in Wesseling verkauft wurden. Insbesondere bei den Objek‐ ten in der Preisklasse zwischen 250.000 und 300.000 € sowie 300.000 bis 400.000 € kam es zu einer deutlichen Ausweitung. Abbildung 27: Anteil Verkaufsfälle von Ein‐ und Zweifamilienhäusern nach Preisklassen (in TSD. Euro), 2010‐2015 Quelle: eigene Darstellung nach Gutachterausschuss des Rhein‐Erft‐Kreises empirica Bauland in Wesseling relativ günstig in der Region Der Bodenrichtwert für den individuellen Wohnungsbau (mittlere Lage) lag in Wes‐ seling im Jahr 2015 bei 220 Euro pro m². Im Vergleich mit anderen Gemeinden im Kreis, die östlich der Ville liegen, ist Wesseling damit am preisgünstigsten. In Pulheim liegt der Bodenrichtwert bei 310 €/pro m², in Brühl und Frechen bei 300 €/pro m² und in Hürth bei 280 €/pro m². Geringer fällt demgegenüber der Bodenrichtwert in den Gemeinden, die westlich der Ville liegen, aus. Hier reicht die Bodenricht‐ wertspanne von 125 bis 180 €/pro m². Seit 2010 ist der Bodenrichtwert in Wesseling moderat gestiegen (+7%). In Brühl, Hürth und Frechen war der Anstieg mit über 10% deutlich stärker. empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 25 Abbildung 28: Bodenrichtwert für den individuellen Wohnungsbau (EZFH) – mittlere Lage, 2010‐2015 Quelle: eigene Darstellung nach Gutachterausschuss des Rhein‐Erft‐Kreises empirica Angebotsengpass bei Baugrundstücken Die gestiegenen Wanderungsgewinne bei Familien zeigen die wachsende Bedeutung von Wesseling als Wohnstandort für Familien (vgl. Kapitel 1.4). Insbesondere im Seg‐ ment von Baugrundstücken für den individuellen Wohnungsbau (Bau von Ein‐ und Zweifamilienhäusern) ist die Verkaufsintensität in Wesseling im Vergleich zur Region deutlich angestiegen (vgl. Kap. 2.2). Wenn Baugrundstücke im Angebot sind, dann werden diese schnell verkauft. Nach Aussage von befragten Wohnungsmarktakteu‐ ren hätten in den letzten Jahren deutlich mehr Baugrundstücke für den Eigenheimbau verkauft werden können. Gespräche mit Bewohnern in Neubaugebieten in Wesseling bestätigen das zu geringe Angebot in der gesamten Region. Familien suchen häufig mehrere Jahre passende Kaufangebote. Die Nachfrage kommt nicht nur aus Wes‐ seling, sondern auch aus Kommunen im übrigen Rhein‐Erft‐Kreis und aus dem links‐ rheinischen Rhein‐Sieg‐Kreis. Zudem „drücken“ Preissteigerungen in Köln und Bonn Familien in zunehmendem Maße in die Region und damit auch nach Wesseling. empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 26 Abbildung 29: Die klassische Neubaunachfrage von Familien: das freistehende Einfamilienhaus Baugebiet Eichholz in Keldenich Baulückenbebauung in Berzdorf Baulückenbebauung in Urfeld Quelle: eigene Aufnahmen empirica Der Stadtteil Keldenich war in den letzten Jahren der Schwerpunkt des Neubaus von freistehenden Einfamilienhäusern in Wesseling. Die Grundstücke im ersten Bauab‐ schnitt des Baugebiets Eichholz wurden schnell verkauft und auch im zweiten Bauab‐ schnitt zeichnet sich eine zügige Entwicklung ab. Eichholz verfügt über die Qualitäten, die von Familien gesucht werden, d.h. nicht nur die Möglichkeit, ein Eigenheim nach individueller Vorstellung zu bauen, sondern auch ein verkehrsarmes Wohnumfeld, kurze Wege ins Grün, eine sehr gute Verkehrsanbindung mit dem Auto sowie Ein‐ kaufsangebote in der Nachbarschaft sowie darüber hinaus im rd. 1km entfernten Nahversorgungszentrum von Keldenich. Der Stadtteil Keldenich hat zudem ein gutes Image als Wohnstandort in der Stadt Wesseling und in der Region. Aber auch in den anderen Wesselinger Stadtteilen werden Baugrundstücke für freistehende Einfamili‐ enhäuser gut verkauft – allerdings gab es in Wesseling, Urfeld und Berzdorf in den letzten Jahren nur ein geringes Angebot, u.a. in Baulücken. Baulücken sind auch des‐ wegen begehrt, weil hier bereits ein gewachsenes Umfeld besteht. Verdichtete Wohnformen im Neubau vor allem für Schwellenhaushalte Stärker verdichtete Wohnformen im Neubau werden in Wesseling in erster Linie von Familien mit unterdurchschnittlichen Einkommen akzeptiert. Während Familien mit überdurchschnittlichen Einkommen vor allem freistehende Objekte nachfragen, fo‐ empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 27 kussieren weniger kaufkraftstarke Familien (Schwellenhaushalte) im Neubau vor al‐ lem auf Reihenhäuser – hier wurden in den letzten Jahren von Bauträgern in Wes‐ seling preisgünstige Objekte angeboten. Neubau‐Eigentumswohnungen wurden in den letzten Jahren sehr selten von Familien nachgefragt. Dabei ist aber zu berücksich‐ tigen, dass die in den letzten Jahren auf den Markt gekommenen neuen Eigentums‐ wohnungen in Wesseling überwiegend im gehobenen Preissegment lagen – hier kon‐ kurrieren dann große Eigentumswohnungen in der Gesamtsumme preislich mit Ein‐ familienhäusern und sobald sich eine Familie in Wesseling ein Einfamilienhaus leis‐ ten kann, wird diese Option gewählt. Hier unterscheidet sich die Nachfrage von Fami‐ lien in Wesseling von den benachbarten Großstädten Köln und Bonn aber auch von Kommunen wie Brühl und Hürth im Rhein‐Erft‐Kreis – dort fragen auch Familien mit höheren Einkommen verdichtete Wohnformen nach, d.h. Reihenhäuser und Mehrfa‐ milienhäuser. Abbildung 30: Verdichtete Formen der Neubaunachfrage von Familien: Doppel und Reihenhäuser und Mehrfamilienhäuser Doppelhäuser in Keldenich Doppelhäuser in Wesseling Reihenhäuser in Berzdorf Quelle: eigene Aufnahmen empirica 3.2.2 Mietwohnungsmarkt Mietwohnungen in Wesseling häufiger in größeren Gebäuden Nach dem Zensus 2011 sind in Wesseling rd. 8.800 Wohnungen vermietet. Der größte Teil davon, 83% bzw. rd. 7.300 Wohnungen, befinden sich in Mehrfamilienhäusern. Innerhalb der Mehrfamilienhäuser überwiegen ‐ entsprechend der Baustruktur ‐ empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 28 Wohnungen in Gebäuden mit 3 bis 6 Wohnungen. Im Vergleich zum Kreis und insbe‐ sondere NRW gibt es anteilig mehr Mietwohnungen in größeren Mehrfamilienhäu‐ sern mit 13 und mehr Wohnungen. Abbildung 31: Vermietete Wohnungen nach Gebäudegröße, 2011 Quelle: eigene Darstellung nach IT.NRW empirica Überdurchschnittlicher Anteil der Mietwohnungen im Eigentum privater Un‐ ternehmen Der überwiegende Teil der Mietwohnungen in Wesseling befindet sich im Eigentum von Privatpersonen (41%). Jeweils 23% der Mietwohnungen sind im Besitz von Woh‐ nungseigentümergemeinschaften und privatwirtschaftlichen Wohnungsunterneh‐ men. Darüber hinaus sind 6% der Mietwohnungen im Besitz eines kommunalen Un‐ ternehmens. Die anderen Eigentümerformen spielen eine untergeordnete Rolle. Im Vergleich zum Kreis und NRW gibt es in Wesseling anteilig wesentlich mehr Wohnun‐ gen im Besitz von privaten Wohnungsunternehmen. Neubauwohnungen in Wesseling werden vor allem zur Miete angeboten Die meisten der wenigen in den letzten Jahren entstandenen Neubauwohnungen in Mehrfamilienhäusern in Wesseling wurden von privaten Investoren aus Wesseling und der Region und von der GWG als Mietwohnungen errichtet, u.a. in folgenden Pro‐ jekten:   Kurfürstenstr. 20 in Berzdorf: 6 Wohnungen (Baujahr 2015) zu Mieten von ca. 10 €/m² Willy‐Kreutzer‐Weg 11 in Keldenich: 12 Wohnungen (Baujahr 2016) der GWG zu einer Miete von rd. 8,50 €/m² empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling    29 Rheinstr. 50a in Urfeld: 6 Wohnungen (Baujahr 2013), die u.a. zu 8,75 €/m² angeboten wurden. Gotenstr. 3 in Wesseling: ca. 8 Wohnungen (Baujahr 2016) Rheinstr. 46 in Urfeld: 13 Wohnungen (Baujahr 2014) Die Neubaumietwohnungen in Wesseling werden nachgefragt von jüngeren Ein‐ und Zweipersonenhaushalten, die u.a. in Wesseling beschäftigt sind, von Familien sofern die Wohnungsgröße ausreichend ist (wie im Fall der 12 Wohnungen im Willy‐Kreut‐ zer‐Weg im Keldenicher Neubaugebiet Eichholz) sowie von älteren Haushalten aus Wesseling (etwa in der Rheinstraße 195 in Urfeld). Abbildung 32: Neubau‐Mietwohnungen in Wesseling Kurfürstenstraße 20 (Berzdorf) Gotenstraße 3 (Wesseling) Willy‐Kreutzer‐Weg 11 (Keldenich) Rheinstraße 50a (Urfeld) Rheinstraße 195 (Urfeld) Quelle: eigene Aufnahmen empirica empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 30 Neubauten in Wesseling mit durchschnittlich 9,0 €/m² günstiger als in Köln und Bonn Neubauwohnungen in Wesseling werden derzeit für einen Median von rd. 9,0€/m² angeboten (bei allerdings geringen Fallzahlen aufgrund eines insgesamt geringen Neubauangebots). Dies ist 10% günstiger als der derzeitige Neubau‐Median im Bon‐ ner Norden (dieser liegt im ersten Halbjahr 2016 bei 9,9€/m²) und 27% günstiger als im Kölner Süden (im ersten Halbjahr 2016 bei 12,4€/m²). Abbildung 33: Angebotsmieten für gebrauchte Wohnungen in der Region – 1. Hj. 2016 und Entwicklung 2012‐2016 PLZ Wesseling = 50389 Quelle: empirica Preisdatenbank (empirica‐systeme GmbH) empirica empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 31 Preisgünstige Miete in Wesseling Ergebnis von Qualitäts‐ und Imagedefiziten Eine gebrauchte Mietwohnung in Wesseling wird aktuell für eine Medianmiete von rd. 7,7 €/m² (nettokalt) angeboten (vgl. Abbildung 74 im Anhang). Damit liegt Wes‐ seling zwar auf dem Niveau des Rhein‐Erft‐Kreises, ist aber günstiger als ähnlich ge‐ legene Städte im ersten Ring um Köln (Hürth, Frechen, Brühl) und als der Bonner Nor‐ den2 (8,2€/m²) und sehr viel günstiger als der Kölner Süden3 mit 10,3 €/m². Diese Preisgunst Wesselings ist einerseits dem im Vergleich qualitativ schlechteren Woh‐ nungsbestand in Wesseling geschuldet (siehe auch Kapitel 3.1), andererseits dürfte dies auch Ausdruck des Wesselinger Images im Einzugsbereich sein. Wesselinger Mieten steigen aktuell ähnlich stark wie in der Region Seit 2012 hat sich das Bild jedoch positiv für Wesseling verändert. Mit einem Anstieg der Medianmiete gebrauchter Wohnungen um 12% liegt die Dynamik in Wesseling gleichauf mit dem gesamten Rhein‐Erft‐Kreis und dem Kölner Süden (Abbildung 34). Nur in einigen Lagen im Einzugsbereich sind die Mieten noch stärker gestiegen, d.h. im Bonner Norden und im Kölner Süden. Abbildung 34: Median der Angebotsmieten für gebrauchte Wohnungen in Wesseling im Vergleich, 2012‐2016 Quelle: empirica Preisdatenbank (empirica‐systeme GmbH) empirica 2 Zum Bonner Norden zählen die Stadtteile Graurheindorf, Tannenbusch, Auerberg, Dransdorf und Buschdorf 3 Kölner Süden entspricht dem Bezirk Rodenkirchen empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 32 In allen Wohnungsgrößen steigen die Mieten in Wesseling Während die Mietentwicklung für Neubauten aufgrund der geringen Angebotsmenge im Kontext unterschiedlicher Standortqualitäten in den Einzeljahren mit Vorsicht zu interpretieren ist, ist die Mietentwicklung für gebrauchte Wohnungen (aufgrund sehr viel höherer Fallzahlen) ein guter Indikator für Anspannung auf Wohnungsmärkten. Die Auswertung der Bestandsmieten für Wesseling (vgl. Abbildung 35) zeigt das typi‐ sche Bild, dass die Nettokaltmiete je m² Wohnfläche mit zunehmender Wohnfläche sinkt (für Wohnungen bis 49m² Wohnfläche liegt die Medianmiete derzeit bei 8,50m², für Wohnungen ab 90m² bei 7,50 €/m²). In allen Wohnflächenklassen sind die Medi‐ anmieten zwischen 2012 und 2016 gestiegen und weisen auf Nachfrageüberhänge bei allen Zielgruppen hin. Abbildung 35: Median der Angebotsmieten für gebrauchte Wohnungen in Wesseling nach Wohnungsgrößen, 2012‐2016 Quelle: empirica Preisdatenbank (empirica‐systeme GmbH) empirica Die Preisgunst Wesselings gibt es auch bei kleinen Mietwohnungen bis 49 m² Wohn‐ fläche (siehe nachfolgende Abbildung). Im Zeitraum vom 1.1.2015 bis 1.10.2016 in‐ serierte Wohnungen bis 49 m² Wohnfläche lagen in Wesseling in Summe bei 330 €/Monat (nettokalt) und damit auf dem Niveau von Bornheim, Alfter und den Stadt‐ teilen im Bonner Norden. Kleine Apartments im Kölner Süden sind demgegenüber deutlich teurer (Niveau von rd. 400€/Monat nettokalt). empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 33 Abbildung 36: Median‐Angebotsmieten (€ je m²) für gebrauchte Wohnungen bis 49m² in der Region, 2015/16 (Wesseling = PLZ 50389) Quelle: empirica Preisdatenbank (empirica‐systeme GmbH) empirica Geringe Leerstandsquote signalisiert angespannten Mietwohnungsmarkt In der Stadt Wesseling standen im Mai 2011 zum Zeitpunkt der Zensuserhebungen knapp 532 Wohneinheiten leer, davon der größte Teil in Mehrfamilienhäusern (rd. 385 WE). Bezogen auf den Wohnungsbestand in Mehrfamilienhäusern entsprach dies einer Leerstandsquote von 4,4%. Dieser Leerstand setzt sich zusammen aus   dem marktaktiven Leerstand: Wohnungen die unmittelbar dem Markt zur Verfügung stehen, da sie weniger als 6 Monate leer stehen (hierzu zählt auch der Fluktuationsleerstand), und dem nicht‐marktaktiven (häufig auch strukturell genannten) Leerstand (Wohnungen, die länger als 6 Monate leer stehen). Der marktaktive Leerstand ist der beste Indikator zur Beurteilung, ob ein Wohnungs‐ markt angespannt oder entspannt ist. Nach dem CBRE‐empirica Leerstandsindex4 ist der marktaktive Leerstand von Geschosswohnungen im Rhein‐Erft‐Kreis von 2,8% in 2011 auf derzeit 2,3% gesunken. Dies ist kaum mehr als die erforderliche Fluktuati‐ onsquote. Im bundesweiten Vergleich liegt der Rhein‐Erft‐Kreis mit einem Indexwert von 77 deutlich unterhalb des bundesdeutschen Durchschnitts. Vor diesem Hinter‐ grund ist davon auszugehen, dass der derzeitige marktaktive Leerstand in der Stadt Wesseling in etwa auf dem Niveau der für das Funktionieren eines Wohnungsmarktes erforderlichen Fluktuationsquote (2,0 bis 2,5%) liegt. 4 .http://www.empirica‐institut.de/thema/regionaldatenbank/cbre‐empirica‐leerstandsindex/ empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 34 Abbildung 37: Entwicklung des marktaktiven Wohnungsleerstands im Rhein‐Erft‐Kreis, 2001‐2015 Quelle: eigene Berechnungen (CBRE empirica Leerstandsindex) empirica 3.2.3 Preiswerter Mietwohnungsmarkt 8,5% des Geschosswohnungsbestands ist gefördert – geringfügig weniger als in den Nachbargemeinden Nach Angaben der NRW.BANK gab es 2015 in Wesseling insgesamt 735 geförderte Mietwohnungen. Gegenüber 2011 hat sich die Anzahl geringfügig erhöht. Im Jahr 2011 gab es insgesamt 729 geförderte Mietwohnungen. Bezogen auf den Geschoss‐ wohnungsbestand gibt es in Wesseling mit 8,5% anteilig etwas weniger preisgebun‐ dene Mietwohnungen als in den Nachbargemeinden Frechen, Hürth und Pulheim. Nur in Brühl fällt der Anteil geringer aus. Rund 470 geförderte Wohnungen laufen bis 2030 aus der Mietpreisbindung Die NRW.BANK geht in ihren Modellrechnungen davon aus, dass sich der geförderte Mietwohnungsbestand in Wesseling bis 2030 kontinuierlich verringern wird. Für das Jahr 2025 geht die NRW.BANK von insgesamt 357 Mietwohnungen im geförderten Segment aus (‐51% zu 2015) und für 2030 von 261 Wohnungen (‐64% zu 2015). 80% der geförderten Wohnungen befinden sich im Stadtteil Wesseling Der preisgebundene Mietwohnungsbestand in der Stadt Wesseling konzentriert sich auf den Stadtteil Wesseling. Im Stadtteil Wesseling befinden sich 80% aller preisge‐ bundenen Mietwohnungen. Einen nennenswerten Bestand gibt es noch in Keldenich, während es in Berzdorf und Urfeld lediglich Streubestände sind. empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 35 Abbildung 38: Anteil preisgebundener Mietwohnungen am Geschosswohnungsbestand, 2015 Quelle: eigene Darstellung nach IT.NRW/ NRW.BANK empirica Abbildung 39: Anteil geförderter Mietwohnungen nach Stadtteilen, 2015 Quelle: eigene Darstellung nach Stadt Wesseling empirica empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 36 Angebotsrückgang bei preiswerten freifinanzierten Mietwohnungen Im freifinanzierten preiswerten Segment ist die Zahl der angebotenen Wohnungen zwischen 2012 und 2017 geringer geworden. Ein Indikator für eine Marktanspan‐ nung im preiswerten Segment. Im Jahr 2012 wurden Wohnungen des unteren Drittels zu einem Mietpreis bis zu 6,50 € pro m² angeboten. Zu diesem Preis wurden in 2017 nur noch 10% der Wohnungen angeboten. Abbildung 40: Angebotsmieten in Wesseling 2012 und 2017 im Vergleich (ohne geförderte Wohnungen) Quelle: empirica Preisdatenbank (empirica‐systeme GmbH) empirica Transferleistungsempfänger als Kerngruppe der einkommensschwachen Haushalte Haushalte mit geringen Einkommen sind zum größeren Teil Haushalte, die Mindest‐ sicherungsleistungen erhalten ‐ d.h. Leistungen nach dem SGB II oder SGB XII (Grund‐ sicherung im Alter und bei Erwerbsminderung und Hilfe zum Lebensunterhalt) – so‐ wie Wohngeldhaushalte. Haushalte, die eine bestimmte im Wohngeldgesetz (WoGG) definierte Einkommensgrenze nicht überschreiten, können Wohngeld beantragen. Wohngeld wird als Zuschuss zur Miete gezahlt. Bei Wohngeldhaushalten wird zwi‐ schen Haushalten unterschieden, bei denen alle Mitglieder des Haushaltes Wohngeld beziehen (allgemeines Wohngeld) und Haushalten, bei denen nur ein Teil der Haus‐ haltsmitglieder Wohngeld beziehen (Teilhaushalte in Mischaushalten). Insgesamt gibt es in Wesseling rd. 2.600 Haushalte, die Transferleistungen/ Wohn‐ geld beziehen. Der Anteil an allen Haushalten liegt damit bei gut 17%. Der Großteil der Transferleistungsempfänger sind Bedarfsgemeinschaften nach dem SGB II. In der Stadt Wesseling beziehen rd. 77% aller Transferleistungshaushalte Leis‐ tungen nach dem SGB II, was rd. 2.000 Haushalten entspricht. Der Anteil der Haus‐ halte mit Leistungen nach dem SGB XII (Grundsicherung und HLU) macht gut 17% empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 37 der Haushalte mit Transferleistungen aus. Der Anteil der Wohngeldhaushalte liegt bei nur gut 6%. Abbildung 41: Haushalte mit Transferleistungen und Wohngeldhaushalte in Wesseling 2015 Transferleistung Bedarfsgemeinschaften nach SGB II davon mit 1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen 5 und mehr Personen Haushalte mit Leistungen nach dem SGB XII* Wohngeldhaushalte davon mit allgemeinem Wohngeld Wohngeldrechtliche Teilhaushalte in Mischhaush. Insgesamt *Grundsicherung u. Hilfe zum Lebensunterhalt Quelle: eigene Berechnungen nach IT.NRW, BA, Stadt Wesseling Anzahl Haushalte 2.008 948 433 283 205 139 446 159 Anteil 77% 47% 22% 14% 10% 7% 17% 6% 141 89% 18 11% 2.613 100% empirica Anstieg der Transferleistungsempfänger aufgrund von mehr SGB XII Empfän‐ gern In den letzten drei Jahren hat sich die Zahl der Transferleistungshaushalte leicht er‐ höht. Zwischen 2014 und 2016 stieg die Zahl der Transferleistungshaushalte um 5% (rd. 120 Personen). Am stärksten war der Anstieg bei den SGB XII‐Haushalten (+21%/ +78 Personen). Die Zahl der SGB‐II‐Haushalte stieg demgegenüber nur um 3% (+ 57 Personen) und die Zahl der Wohngeldhaushalte ging um 5% zurück (‐11 Personen). empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 38 Abbildung 42: Entwicklung der Haushalte mit Transferleistungen und Wohngeldhaushalte in Wesseling 2014‐2016 Quelle: eigene Berechnungen nach IT.NRW, BA, Stadt Wesseling empirica Abbildung 43: Wohnungssuchende je 100 preisgebundener Mietwohnungen, 2015 Quelle: eigene Darstellung nach NRW.BANK empirica empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 39 Rund 200 ausgestellte Wohnberechtigungsscheine pro Jahr Für den Bezug einer geförderten Wohnung ist ein Wohnberechtigungsschein notwen‐ dig. Interpretiert man die Zahl der erteilten Wohnberechtigungsscheine als Zahl der Wohnungssuchenden, kann die Nachfrageseite dargestellt werden. Nach Angaben der NRW.BANK wurden im Jahr 2015 in Wesseling insgesamt 198 Wohnberechtigungs‐ scheine an Haushalte ausgestellt (Wohnungssuchend). Auf 100 preisgebundene Miet‐ wohnungen kommen somit 27 wohnungssuchende Haushalte in Wesseling. Eine Quote die dem Niveau der Region entspricht. Die Zahl der ausgestellten Wohnberechtigungsscheine ist in den letzten Jahren mit in Schnitt 200 ausgestellten Scheinen relativ konstant geblieben. Abbildung 44: Anzahl ausgestellter Wohnberechtigungsscheine in Wesseling Quelle: eigene Darstellung nach Stadt Wesseling empirica Wohnungssuchende für geförderten Wohnraum: Schwerpunkt bei Geringver‐ dienern und Einpersonenhaushalten Eine Auswertung über die Antragsteller von Wohnberechtigungsscheinen in der Stadt Wesseling zeigt, dass zuletzt (2015/2016) knapp 60% der wohnungssuchenden Haushalte Geringverdiener sind, die die Einkommensgrenzen der nordrhein‐westfä‐ lischen Landeswohnraumförderung um mehr als 20% unterschreiten. Bei den Woh‐ nungssuchenden wächst der Anteil der Einpersonenhaushalte, die heute schon zwei von drei wohnungssuchenden Haushalten ausmachen. Über die Altersstruktur dieser Haushalte ist nichts bekannt. Der Anteil der Haushalte mit Kindern an den wohnungs‐ suchenden Haushalten liegt bei gut einem Drittel. empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 40 Abbildung 45: Wohnungssuchende Haushalte in Wesseling: Einkommensniveaus Quelle: eigene Darstellung nach Stadt Wesseling empirica Abbildung 46: Wohnungssuchende Haushalte in Wesseling: Haushaltsgrößen Quelle: eigene Darstellung nach Stadt Wesseling empirica empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 41 Wohnungssuchende leben bislang vor allem in freifinanzierten Wohnungen – wachsender Anteil in geförderten Wohnungen Wohnungssuchende leben bislang zu 60% in freifinanzierten Wohnungen, d.h. nicht in mietpreisgebundenen Wohnungen – ein Viertel wohnt in einer Sozialwohnung. Es gibt aber auch eine Reihe von Haushaltsgründern/Starterhaushalten – die noch im elterlichen Haushalt leben. Ihr Anteil liegt bei 13%. Die Größenordnungen der Anteile sind in den letzten Jahren weitgehend konstant geblieben – eine geringe Verschie‐ bung zeichnet sich ab bei dem leicht steigenden Anteil von Haushalten, die bereits in einer geförderten Wohnungen leben und einem parallel sinken Anteil von Haushal‐ ten, die bislang freifinanziert wohnen. Abbildung 47: Strukturdaten der wohnungssuchenden Haushalte Quelle: eigene Darstellung nach Stadt Wesseling empirica Wohnungssuche aufgrund von nicht passender Wohnfläche – zu hohe Wohn‐ kosten weniger wichtig Die wohnungssuchenden Haushalte wurden auch nach den Gründen für den Woh‐ nungswechsel befragt. Als Hauptgrund wurde hier benannt, dass die Wohnfläche nicht passend ist, also entweder zu groß oder zu klein ist. Fast jeder zweite angege‐ bene Grund bezieht sich auf eine zu kleine Wohnfläche. Berücksichtigt man, dass der Anteil an größeren Haushalten unter den Wohnungsuchenden nicht gestiegen ist, ver‐ wundert dies, d.h. aus den Befragungsergebnissen lässt sich eine wachsende Unzu‐ friedenheit kleiner Haushalte mit der Wohnfläche ableiten. Möglicherweise ist die Un‐ zufriedenheit über eine zu kleine Wohnfläche auf den gestiegenen Anteil von Woh‐ nungssuchenden in gefördertem Wohnraum zurückzuführen (d.h. Mieter in geförder‐ ten Wohnungen sind eher unzufrieden mit der Wohnfläche als Mieter in freifinanzier‐ ten Wohnungen). empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 42 Auffällig ist auch, dass ein Umzug aus Kostengründen in den letzten beiden Jahren eine geringere Rolle spielt als in den Jahren davor. Bezogen sich 2011 noch ein Drittel der Nennungen auf eine zu hohe Miete / zu hohe Neben‐/Heizkosten, so lag dieser Anteil 2016 bei 17% ‐ wobei zu hohe Neben‐/Heizkosten keine Rolle mehr spielten. Auch der Standort der bisherigen Wohnung ist derzeit in geringerem Maße Grund für Umzüge als noch vor einigen Jahren. Bezogen sich 2011 noch 8% der Nennungen auf ein schlechtes Wohnumfeld und die Lage der Wohnung, so gab keiner der befragten Wohnungsuchenden 2016 dies als Umzugsgründe an. Abbildung 48: Gründe für die Beantragung eines Wohnberechtigungsscheins Quelle: eigene Darstellung nach Stadt Wesseling empirica 3.2.4 Eigentumswohnungsmarkt Eigentumswohnungen in Wesseling anteilig unterbesetzt In der Stadt Wesseling gibt es nach dem Zensus insgesamt rd. 3.300 Eigentumswoh‐ nungen (Gemeinschaft von Wohnungseigentümern), das entspricht gut 20% des ge‐ samten Wohnungsbestandes. Der Anteil ist etwas geringer als im Kreis und in NRW insgesamt (23%). Der Neubau von Eigentumswohnungen hat in Wesseling in den letzten Jahren kaum eine Rolle gespielt. Nur im Jahr 2008 wurde mit 40 neuen Eigen‐ tumswohnungen eine größere Anzahl fertiggestellt. In den letzten drei Jahren wurden jeweils weniger als 10 Eigentumswohnungen neu errichtet. Der Anteil an den Fertig‐ stellungen fällt entsprechend gering aus. empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 43 Abbildung 49: Baufertigstellungen von Eigentumswohnungen in Wesseling, 2007‐2015 Quelle: eigene Darstellung nach IT.NRW empirica Geringe Preissteigerungen bei gebrauchten Eigentumswohnungen Eine gebrauchte Eigentumswohnung in Wesseling wird derzeit für einen Medianpreis von rd. 1.370 €/m² angeboten (Abbildung 50). Damit ist Wesseling in der Region günstigster Standort. Im Rhein‐Erft‐Kreis ist das Medianniveau rd. 15% höher als in Wesseling. Der Bonner Norden5 mit 1.670 €/m² und der Kölner Süden6 mit 3.150 €/m² sind rd. 22% bzw. 129% teurer als Wesseling. Im Vergleich zum Mietmarkt sind die Unterschiede Wesselings bei Eigentumswohnungen zu den anderen Standorten im Einzugsbereich größer. Hier schlägt die unterdurchschnittliche Qualität des Woh‐ nungsbestands in Verbindung mit einem verhaltenen Image als Wohnort stärker durch. Hinzu kommt, dass in Wesseling anteilig relativ viele gebrauchte Wohnungen in Erbpacht auf den Markt kommen. Seit 2012 sind die Kaufpreise für gebrauchte Wohnungen in Wesseling weniger stark gestiegen als die Mieten: einer 9%igen Kaufpreissteigerung (vgl. Abbildung 75 im An‐ hang) steht eine 12%ige Mietensteigerung gegenüber. In Bonn und in Köln zeigt sich ein anderes Bild, dort sind die Kaufpreise mit 41% (Kölner Süden) und 24% (Bonner Norden) deutlich stärker gestiegen als in Wesseling. Zudem fielen die Kaufpreisstei‐ gerungen in Köln und Bonn deutlich stärker aus als die Mieten. Die geringen Kauf‐ preissteigerungen in Wesseling sind Ausdruck der geringen Zahlungsbereitschaft von 5 .Zum Bonner Norden zählen die Stadtteile Graurheindorf, Tannenbusch, Auerberg, Dransdorf und Buschdorf 6 .Kölner Süden entspricht dem Bezirk Rodenkirchen empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 44 Selbstnutzern (die v.a. aus Wesseling selbst kommen) und eines gewachsenen Risikos für Kapitalanleger im Wesselinger Wohnungsbestand. Abbildung 50: Median der Angebotspreise für gebrauchte Wohnungen in Wesseling im Vergleich, 2012‐2016 PLZ Wesseling = 50389 Quelle: empirica Preisdatenbank (empirica‐systeme GmbH) empirica empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 45 Kaum Neubauwohnungen zum Kauf in Wesseling In den letzten Jahren wurden kaum Neubauwohnungen zum Kauf in Wesseling reali‐ siert.    Im Wesselinger Wohnpark Eichendorfstraße im Stadtteil Keldenich wurden 2015/2016 in ruhiger und attraktiver Wohnlage (Nachbarschaft bestehend aus Einfamilienhäusern und kleinen Mehrfamilienhäusern) 22 Wohnungen mit Verkaufspreisen von 2.500 bis 3.250 €/m²realisiert. Gekauft haben vor allem Ein‐ und Zweipersonenhaushalte ab 40 Jahren, sowohl aus Wesseling als auch aus der Region. In der „Residenz Rheinblick Urfeld“ wurden in direkter Rheinlage 29 Eigen‐ tumswohnungen (Baujahr 2016) an Familien und ältere Haushalte vorwie‐ gend aus Urfeld verkauft. Seit Sommer/Herbst 2017 werden in dem Neubaugebiet „Berzdorfer Lich‐ tung“ (Akazienweg/Vochemer Straße) im Stadtteil Berzdorf 16 Eigentums‐ wohnungen mit Wohnflächen von ca. 68 m² bis ca. 105 m² vermarktet. Die Preise liegen auf einem Niveau von 3.300 bis 3.600 €/m². Mit diesen Preisen sind Eigentumswohnungen in Wesseling günstiger als in den übri‐ gen Kommunen im Rhein‐Erft‐Kreis und im Rhein‐Sieg‐Kreis im ersten Ring um Köln und Bonn. Abbildung 51: Neubau‐Eigentumswohnungen in Wesseling Rheinstraße 193‐195 (Urfeld) Eichendorffstraße 50 (Keldenich) Quelle: eigene Aufnahmen empirica 3.2.5 Altersgerechtes Wohnungssegment 5% der angebotenen Wohnungen sind barrierefrei Das altersgerechte Wohnungssegment lässt sich unterschiedlich definieren. Im Allge‐ meinen werden hierunter Wohnungen verstanden, die barrierefrei zugänglich sind und auch innerhalb der Wohnung eine barrierearme oder barrierefreie Bewegung er‐ möglichen. Das heißt zum einen ist ein barrierefreier/‐armer Zugang in das Gebäude und bis zur Wohnungstür möglich (Wohnungen im Erdgeschoss oder Aufzug im Ge‐ bäude) und zum anderen ist auch die Wohnung barrierefrei oder –arm gestaltet (schwellenfreie Räume, rollstuhlgerechte Türbreiten etc.). Amtliche Statistiken über empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 46 die Zahl der barrierearmen oder –freien Wohnungen liegen nicht vor. Eine Auswer‐ tung aus der empirica‐systeme Datenbank für die Stadt Wesseling zeigt, dass rd. 5% der angebotenen Mietwohnungen in der Stadt Wesseling in den letzten Jahren als bar‐ rierefreie Mietwohnungen angeboten wurden. In der Landesbauordnung von NRW ist definiert, dass in Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen, die Wohnungen eines Geschosses barrierefrei erreichbar sein müssen und in diesen Wohnungen die Wohn‐ und Schlafräume, eine Toilette, ein Bad und die Küche oder Kochnische mit dem Rollstuhl zugänglich sein müssen.7 Insbesondere beim Neubau von Mehrfamilienhäusern entstehen so barrierefreie/ ‐arme Wohnun‐ gen. Der barrierenarmen Modernisierung sind im Wohnungsbestand Grenzen ge‐ setzt. So ist es häufig nicht möglich bodengleiche Duschen aufgrund zu geringer De‐ ckenstärken zu realisieren. Auch ist die nachträgliche Anbringung von Aufzügen tlw. nicht möglich. Insofern ist davon auszugehen, dass auch zukünftig im Wohnungsbe‐ stand in Wesseling kein signifikanter Sprung zu einem höheren Grad der Barrierear‐ mut im Bestand erreicht werden kann. Zwei barrierefreie Neubauprojekte in Keldenich und Urfeld Im Neubau sind in Wesseling in den letzten Jahren zwei Projekte realisiert worden, die über barrierefreie bzw. –arme Wohnungen verfügen. So konnte das Angebot an barrierefreien Wohnungen in Wesseling vergrößert werden.   Die GWG Rhein‐Erft hat 2016 im Neubaugebiet Eichholz im Stadtteil Kelde‐ nich zwei Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 12 Wohnungen fertiggestellt, die über einen barrierefreien Zugang zu den Häusern verfügen. Im Stadtteil Urfeld wurden in direkter Rheinlage 19 barrierefreie Eigentums‐ wohnungen errichtet, die tlw. jetzt zur Miete angeboten werden. Barrierefreier Wohnraum wird allerdings nicht ausschließlich von älteren Haushal‐ ten nachgefragt, sondern ist für viele unterschiedliche Zielgruppen attraktiv. Zwei Einrichtungen des Betreuten Wohnens zur Miete An der Schnittstelle zwischen dem normalen Wohnungsmarkt und dem Pflegebereich liegt das Segment des Betreuten Wohnens. Dort leben ältere Haushalte, die noch kei‐ nen Pflegebedarf haben und eigenständig leben können, jedoch die Sicherheit schät‐ zen, die Option zu haben, zusätzliche Serviceleistungen in Anspruch nehmen zu kön‐ nen. In der Stadt Wesseling gibt es zwei dieser Service‐Wohn‐Anlagen:   CBT‐Wohnhaus St. Luica „Wohnen mit Service“ in der Sebastianusstraße 11 mit Wohnungen für rd. 100 Bewohner Pflegeteam Dreßen „Service Wohnen“ im Westring 15 mit Wohnungen zwi‐ schen 24 und 89 m². 7 vgl. Landesbauordnung (BauO NRW), Bekanntmachung der Neufassung vom 01.03.2000 empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 47 Ältere möchten am liebsten im gewohnten Umfeld bleiben Der Anteil von älteren Einwohnern ist in Wesseling geringer als im Rhein‐Erft‐Kreis. Im Zuge der Alterung der Gesellschaft hat der Anteil der älteren Einwohner aber auch in Wesseling deutlich zugenommen (siehe Kapitel 1.5) und auch für die Zukunft ist mit einem weiteren Anstieg der älteren Einwohner zu rechnen. Nach dem Zensus 2011 leben die Seniorenhaushalte (nur Senioren im Haushalt) in Wesseling je zur Hälfte im eigenen Eigentum und zur Miete. Deutschlandweite Stu‐ dien und Befragungen zeigen, dass beiden Gruppen gemein ist, dass sie zum überwie‐ genden Teil dort wohnen bleiben möchten, wo sie derzeit leben. Gleichzeitig möchten die Senioren solange wie möglich ein selbstbestimmtes Leben führen. Barrierearme und freie Wohnungen, teilweise in Kombination mit Service‐Wohnen, stehen also ebenfalls in der Nachfragegunst der Senioren. Dass ein örtlicher Bezug vorhanden bleiben soll bzw. gewünscht ist, zeigen die beiden barrierefreien Neubauprojekte in Wesseling, die im Ortsteil Keldenich und Urfeld entstanden sind. Die beiden Anlagen des betreuten Wohnens –also mit Service‐Angeboten‐ finden sich in zentraler Lage im Stadtteil Wesseling und spiegeln den Wunsch der Senioren nach einer fußläufigen Er‐ reichbarkeit von zentralen Infrastruktureinrichtungen wieder. 3.3 Teilräumlicher Blick auf den Wesselinger Wohnungsmarkt 3.3.1 Strukturen und Entwicklung in den vier Stadtteilen Die Stadt Wesseling gliedert sich in vier Stadtteile:     Wesseling Mitte Berzdorf Keldenich Urfeld Der größte Stadtteil von der Einwohnerzahl ist Keldenich mit rd. 15.300 Einwohnern (41% aller Einwohner), gefolgt von Wesseling‐Mitte mit rd. 13.100 Einwohner (35%). Im Stadtteil Berzdorf leben rd. 4.900 Einwohner (13%) und in Urfeld rd. 4.200 Ein‐ wohner (11%). Seit 2007 ist die Zahl der Haushalte in allen Stadtteilen gestiegen. In der gesamten Stadt nahm die Zahl der Haushalte zwischen 2007 und 2015 um 10% zu. Die stärkste Zunahme gab es im Stadtteil Urfeld mit +15%. Leicht unterdurchschnittlich war dem‐ gegenüber die Entwicklung in Berzdorf mit +8%. empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 48 Abbildung 52: Entwicklung der Haushalszahlen in den Stadtteilen, 2007‐2015 Quelle: eigene Darstellung nach Stadt Wesseling empirica Der Großteil der Haushalte in Wesseling sind Ein‐ und Zweipersonenhaushalte (67%). Im Stadtteil Wesseling‐Mitte liegt der Anteil mit 71% noch wesentlich höher. Im Stadtteil Keldenich gibt es mit 37% den größten Anteil von Zweipersonenhaushal‐ ten. Im Stadtteil Berzdorf gibt es demgegenüber anteilig mehr größere Haushalte mit 4 Personen und mehr. Abbildung 53: Größe der Haushalte, 2011 Quelle: eigene Darstellung nach Stadt Wesseling/ Zensus 2011 empirica empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 49 Der Wohngebäudebestand in Wesseling ist durch Ein‐ und Zweifamilienhäuser ge‐ prägt. Rund 83% der Wohngebäude sind Ein‐ und Zweifamilienhäuser (Abbildung 54). In Wesseling‐Mitte gibt es erwartungsgemäß den größten Anteil von Mehrfami‐ lienhäusern, wobei Mehrfamilienhäuser mit 3 bis 6 Wohnungen überwiegen. In den anderen Stadtteilen dominieren Ein‐ und Zweifamilienhäuser. Bei den Mehrfamilien‐ häusern hat der Großteil der Wohngebäude auch hier 3 bis 6 Wohnungen. Abbildung 54: Wohngebäude nach Anzahl der Wohnungen, 2011 Quelle: eigene Darstellung nach Stadt Wesseling/ Zensus 2011 empirica Entsprechend dem Anteil von Ein‐ und Zweifamilienhäusern sind über die Hälfte der Wohngebäude in Wesseling freistehende Häuser oder Doppelhäuser. Die anderen Wohngebäude sind Reihenhäuser (42%). In Wesseling‐Mitte halten sich Einzel‐ und Doppelhäuser und Reihenhäuser in etwa die Waage. In Keldenich sind die Hälfte aller Wohngebäude Reihenhäuser. In Urfeld spielen demgegenüber Reihenhäuser kaum eine Rolle (vgl. Abbildung 76 im Anhang). Der Wohngebäudebestand in Wesseling‐Mitte ist im Vergleich am ältesten (vgl. Abbildung 77 im Anhang). Wohngebäude, die bis Ende der 1970er erbaut wurden, machen hier einen Anteil von über 70 % aus. In Berzdorf gibt es im Vergleich beson‐ deres viele Wohngebäude aus den 1990er Jahren, während in Keldenich im Vergleich besonders viele Wohngebäude aus den 1980er stammen. In Urfeld liegt der Anteil von Wohngebäuden, die ab dem neuen Jahrtausend gebaut wurden, im Vergleich zu den anderen Stadtteilen höher. In Wesseling wohnen etwas mehr als die Hälfte der Haushalte zur Miete (55%). In Wesseling‐Mitte liegt der Anteil entsprechend der Gebäudestruktur mit über 70% deutlich höher. In den anderen Stadtteilen überwiegen anteilig die Eigentümerhaus‐ halte (vgl. Abbildung 78 im Anhang). empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 50 Kleine Wohnungen mit unter 40 m² gibt es in Wesseling kaum (Abbildung 55). Der Großteil der Wohnungen hat eine Wohnfläche von 40 bis unter 100 m². Etwas mehr als ein Drittel aller Wohnungen in Wesseling verfügt über eine Wohnfläche von 100 m² und mehr. In Urfeld gibt es anteilig die meisten großen Wohnungen mit 100 und mehr m². Ihr Anteil liegt bei rd. 53%. In Wesseling‐Mitte fällt der Anteil mit rd. 22% deutlich geringer aus. In Wesseling‐Mitte gibt es anteilig wesentlich mehr Wohnun‐ gen, die über eine Wohnfläche zwischen 40 und 80 m² verfügen. Abbildung 55: Wohnungsgrößen, 2011 Quelle: eigene Darstellung nach Stadt Wesseling/ Zensus 2011 empirica Nach dem Zensus standen 2011 3,3% aller Wohnungen in Wesseling leer. Einen über‐ durchschnittlichen Anteil gab es dabei im Stadtteil Keldenich. Im Stadtteil standen 2011 gut 4,1% der Wohnungen leer. In den anderen Stadtteilen war der Wohnungs‐ leerstand demgegenüber wesentlich geringer und lag deutlich unter dem städtischen Durchschnittswert. empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 51 3.3.2 Stärken und Schwächen der Wesselinger Stadtteile Wesseling Einwohner      rd. 13.100 Einwohner (35% aller Einwohner der Stadt) zweitgrößter Stadtteil höchster Anteil von Senioren (65+) höchster Anteil von jungen Erwachsenen (18 bis unter 30 Jahre) höchster Anteil von Personen mit Migrationshintergrund Fläche    Fläche: 5.535.832 m² größter Stadtteil nach der Fläche zweithöchste Einwohnerdichte aller Stadtteile Haushaltsent‐ wicklung  positive Haushaltsentwicklung im Schnitt der Stadt (2007‐2015 +10%) Haushalts‐ struktur      höchster Anteil von Einpersonenhaushalten geringster Anteil von 3 und 4‐Personenhaushalten durchschnittlicher Anteil von großen Haushalten (5+) unterdurchschnittlicher Anteil von Zweipersonenhaushalten Mieterhaushalte überwiegen eindeutig Wohngebäu‐ destruktur        höchster Anteil von Mehrfamilienhäusern bei Mehrfamilienhäusern überwiegen kleine Mehrfamilienhäuser (3‐6 WE) erhöhter Anteil von Reihenhäusern Wohnungen sind im Schnitt kleiner fast ein Drittel der Wohnungen hat eine Wohnfläche zwischen 60 und 79 m² ältester Wohnungsbestand, 70% der Wohnungen wurde vor 1978 erbaut zweithöchste Leerstandsquote (3,3%) Flächenpoten‐ ziale  11,9 Hektar (inkl. Rheintal Quartier) Immobilien‐ preise/ Bodenricht‐ wert   Medianangebotsmiete für Bestandswohnungen (2016/2017): 8,00 pro m² Bodenrichtwert für den individuellen Wohnungsbau (2017): 215‐220 pro m² ÖPNV‐Anbin‐ dung  gute ÖPNV‐Anbindung über Stadtbahnhaltestellen sowie verschiedene Busli‐ nien MIV‐Anbindung  gute MIV‐Anbindung (A555) Kindergärten und Schulen    zwei Grundschulen acht Kindertageseinrichtungen mehrere weiterführenden Schulen (Haupt‐ und Realschule, Gymnasium) Ärzte und Apo‐ theken  diverse Arztpraxen und mehrere Apotheken Nahversorgung  mehrere Supermärkte und weitere Nahversorgungsangebote Naherholung   Rheinpark (27.000 m²) Parkanlage Birkenwäldchen (23.000 m²) empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling Image  SWOT Stärken:    52 Image noch durch Industriestandorte geprägt und weniger als Wohnstandort gute Infrastrukturausstattung (Versorgungsangebote, Schulen, Kitas) gute ÖPNV‐ und MIV‐Anbindung gestiegene Attraktivitäten im Citybereich und am Rheinufer Schwächen:      tlw. negatives Image als Wohnstandort tlw. Modernisierungsstau bei Gebäuden schlechte Anbindung rheinnahe City/ Rheinufer an die südwestliche City kleinteilige Problemlagen (Mikrolagen) Lärmbelastung entlang des A 555 Korridors Chancen:     Qualifizierung des Wohnstandortes City (u.a. durch das Rheintal‐Quartier) Städtebauliche Aufwertung des Bahnhofsbereichs Aufwertung der Rhein‐nahen Lagen der Innenstadt Weiterentwicklung / Aufwertung der ehem. „GAG‐Siedlung“ an der Ahrstraße Risiken:    kaum Wohnbaupotenziale (nach Realisierung d. Rheintal‐Quartiers) unzureichende Weiterentwicklung der Bestände Versorgungsinfrastrukturen entwickeln sich nur unzureichend mit (Rheintal‐ Quartier) Fotos empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 53 Keldenich Einwohner     rd. 15.300 Einwohner (41% aller Einwohner der Stadt) größter Stadtteil leicht überdurchschnittlicher Anteil von Senioren (65+), Anteile anderer Alters‐ klassen liegt im Schnitt Durchschnittlicher Anteil von Personen mit Migrationshintergrund Fläche    Fläche: 5.535.832 m² zweitgrößter Stadtteil nach der Fläche höchste Einwohnerdichte aller Stadtteile Haushaltsent‐ wicklung  positive Haushaltsentwicklung im Schnitt der Stadt (2007‐2015 +10%) Haushalts‐ struktur     unterdurchschnittlicher Anteil von Einpersonenhaushalten überdurchschnittlicher Anteil von Zweipersonenhaushalten durchschnittlicher Anteil von Mehrpersonenhaushalten Eigentümerhaushalte überwiegen leicht Wohngebäu‐ destruktur         überdurchschnittlich viele Wohnungen in Ein‐ und Zweifamilienhäusern viele Einfamilienhäuser sind Reihenhäuser geringster Anteil von Wohnungen in kleinen Mehrfamilienhäusern (3‐ 6 WE) durchschnittlicher Anteil von größeren Mehrfamilienhäusern (> 6 WE) Mehrfamilienhäuser v.a. im Norden (Aachener Str.), entlang des nördlichen Kronenwegs und an der Sechtemer Strasse größere Wohnungen überwiegen (über 50% der Wohnungen: ab 80 m²) 70% der Wohngebäude wurden vor 1987 gebaut 2011: Höchste Leerstandsquote (4,1%) Flächenpoten‐ ziale  24,9 Hektar (inkl. Eichholz 2.BA) Immobilien‐ preise/ Bodenricht‐ wert   Medianangebotsmiete für Bestandswohnungen (2016/2017): 7,50 pro m² Bodenrichtwert für den individuellen Wohnungsbau (2017): 215‐280 pro m² ÖPNV‐Anbin‐ dung  ÖPNV‐Anbindung ausschließlich über Bus (verschiedene Linien) MIV‐Anbindung  gute MIV‐Anbindung ( rd. 2,2 km bis zur A555) Kindergärten und Schulen    zwei Grundschulen sieben Kindertageseinrichtungen keine weiterführende Schule Ärzte und Apo‐ theken  mehrere Arztpraxen und eine Apotheke Nahversorgung   mehrere Supermärkte und weitere Nahversorgungsangebote 1 Nahversorgungszentrum / Eichholzer Straße Naherholung  Gebiet Entenfang (mit See) Image  beliebter Wohnstandort mit gutem Image empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling SWOT 54 Stärken:     gute Versorgungsinfrastruktur beliebter Einfamilienhausstandort mit positivem Image (Neubaugebiet Eich‐ holz) Bezüge zu den Wohnorten im Vorgebirge gute MIV‐Anbindung Schwächen:   ÖPNV‐Anbindung (nur Bus) kleinteilige Problemlagen Chancen:    Verfügbarkeit größerer Wohnbaupotenziale Weiterentwicklung als EFH‐Standort Stabilisierung der kleinteiligen Problemlagen Risiken:  unzureichende Weiterentwicklung der Bestände Fotos empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 55 Berzdorf Einwohner     4.900 Einwohner (13% aller Einwohner der Stadt) kleinerer Stadtteil nach der Einwohnerzahl viele Familien, wenig Senioren:  überdurchschnittlicher Anteil von unter 18‐Jährigen  überdurchschnittlicher Anteil von 40 bis unter 65‐Jährigen  unterdurchschnittlicher Anteil von 65‐Jährigen und älter geringer Anteil von Personen mit Migrationshintergrund Fläche    Fläche: 4.293.268 m² kleinster Stadtteil nach der Fläche geringe Einwohnerdichte Haushaltsent‐ wicklung  unterdurchschnittliche Haushaltsentwicklung seit 2007 mit +8% Haushalts‐ struktur   unterdurchschnittlicher Anteil von 1‐Personenhaushalten überdurchschnittlicher Anteil von Haushalten mit 3 bis 4 Personen sowie 5 und mehr Personen Eigentümerhaushalte überwiegen  Wohngebäu‐ destruktur    Wohnungen in Ein‐ und Zweifamilienhäusern überwiegen deutlich freistehende EFH und Doppelhäuser dominieren, gut ein Drittel der Wohnge‐ bäude sind zudem Reihenhäuser anteilig wenig kleine Wohnungen (<79 m²) und mehr größere Wohnungen Wohngebäude sind im Vergleich relativ jung: 40% der Gebäude wurden nach 1987 erbaut Wohnungsleerstand ist unauffällig: Leerstandsquote von 2,8% Flächenpoten‐ ziale  2,6 Hektar Miet‐ und Kauf‐ preise   Medianangebotsmiete für Bestandswohnungen(2016/2017): 8,4 € pro m² Bodenrichtwert für den individuellen Wohnungsbau (2017): 235‐250 pro m² ÖPNV‐Anbin‐ dung  ÖPNV‐Anbindung ausschließlich über Bus (Linie 722, 930) MIV‐Anbindung  gute MIV‐Anbindung (1,5 km zur A 553 u. 5 km zur A555) Kindergärten und Schulen    eine Grundschule vier Kindertageseinrichtungen keine weiterführende Schule Ärzte und Apo‐ theken  eine hausärztliche Gemeinschaftspraxis Nahversorgung   ein Lebensmittelladen, ein Discounter (Fachmarktzentrum) Bäckerei und Post Naherholung   Freizeit‐und Naherholungsanlage Entenfang (141.000 m²) Coenders Park (10.000 m²) Image  Einfamilienhausstandort, „Brühl näher als Wesseling“   empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling SWOT 56 Stärken:    dörflicher Charakter attraktive/gepflegte Ortsmitte Nähe zu Brühl Schwächen:    Nahversorgungsangebot ÖPNV‐Anbindung (nur Bus) tlw. Sichtbeziehungen zu Industrieanlagen Chancen:   Ansiedlung Nahversorgung Weiteretablierung als Familienstandort Risiken:   kaum Wohnbaupotenziale vorhanden unzureichende Weiterentwicklung Stadtteilkern Fotos empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 57 Urfeld Einwohner       4.200 Einwohner (11% aller Einwohner der Stadt) kleinster Stadtteil viele Familien (überdurchschnittlicher Anteil von unter 18‐Jährigen) überdurchschnittlicher Anteil von 40 bis unter 65‐Jährigen unterdurchschnittlicher Anteil von 30 bis unter 40‐Jährigen geringster Anteil von Personen mit Migrationshintergrund (9%) Fläche    Fläche: 5.756.363 m² zweitkleinster Stadtteil nach der Fläche geringste Einwohnerdichte aller Stadtteile Haushaltsent‐ wicklung  überdurchschnittliche Haushaltsentwicklung (2007‐2015 +15%) Haushalts‐ struktur    unterdurchschnittlicher Anteil von 1‐Personenhaushalten überdurchschnittlicher Anteil an Haushalten mit 3 bis 4 Personen Eigentümerhaushalte überwiegen (höchster Anteil im Vergleich) Wohngebäu‐ destruktur   Ein‐ und Zweifamilienhäuser bestimmen das Ortsbild (v.a. freistehende EFH und Doppelhäuser) kaum große Mehrfamilienhäuser (> 13 WE) über 50% der Wohnungen haben 100 m² und mehr an Wohnfläche. Wohngebäude sind im Vergleich relativ jung: 40% der Gebäude wurden nach 1987 erbaut Wohnungsleerstand spielt keine Rolle: Leerstandsquote von 1,9% Flächenpoten‐ ziale  12,6 Hektar Immobilien‐ preise/ Bodenricht‐ wert   Medianangebotsmiete für Bestandswohnungen (2016/2017): 7,70 pro m² Bodenrichtwert für den individuellen Wohnungsbau (2017): 205‐250 pro m² ÖPNV‐Anbin‐ dung   gute ÖPNV‐Anbindung durch Stadtbahnlinie 16 mit Haltepunkt Urfeld Busanbindung über Linie 721 MIV‐Anbindung  gute MIV‐Anbindung ( rd. 2,3 km bis zu A555; direkte Anbindung an L 300) Kindergärten und Schulen    eine Grundschule drei Kindertageseinrichtungen keine weiterführende Schule Ärzte und Apo‐ theken  mehrere Arztpraxen und eine Apotheke Nahversorgung  ein Supermarkt und eine Bäckerei Naherholung   Rheinlage Lage im Grünen Image  gutes durch Rheinlage geprägtes Image    empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling SWOT 58 Stärken:       dörflicher Charakter Rheinlage ruhiger Wohnstandort beliebter Einfamilienhausstandort mit positivem Image gute ÖPNV‐ und MIV‐Anbindung Neubautätigkeit Schwächen:    wenig Nahversorgungsangebote, v.a. im Zentrum fehlen Angebote tlw. Modernisierungsstau bei einzelnen Gebäuden Sonderfall Bauruine am Rheinufer Chancen:    größere Wohnbauflächenpotenziale Schließung kleiner Baulücken im Ortskern attraktive Potenziale für Modernisierungen Risiken:   Verlust des dörflichen Charakter durch zu starke Nachverdichtung Infrastrukturausstattung muss mit Siedlungsentwicklung mitgehen Fotos empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 3.4 59 Zwischenfazit: Angebotsengpässe in allen Segmenten – qualitative Män‐ gel im Wohnungsbestand – Stadtteile mit unterschiedlichen Qualitäten Wesseling liegt im ersten Ring um die Stadt Köln und befindet sich in zentraler Lage auf der Achse Köln‐Bonn. Über die Autobahn 555 und die Linie 16 ist Wesseling an Köln und Bonn gut angebunden. Angesichts der wachsenden Einwohner‐ und Haus‐ haltszahlen in der gesamten Köln‐Bonner Region und einer seit 2014 ausgeweiteten Wohnungsbautätigkeit konnte Wesseling in der jüngsten Zeit die Nachfragepotenzi‐ ale aus der Region, insbesondere aus der Stadt Köln, nutzen. In nahezu allen Segmen‐ ten ist der Wesselinger Wohnungsmarkt derzeit angespannt. Im Einfamilienhausbereich hat die Entwicklung des Baugebietes Eichholz im Stadtteil Keldenich zu Zuwanderungen aus der gesamten Region geführt. Maßgeblich hierfür war das Zusammenspiel aus attraktiver Lage, der Möglichkeit für Familien individuell zu bauen, einem insgesamt geringen Grundstücksangebot in der Region sowie einem günstigen Preisniveau. Im Ergebnis ist nicht nur ein funktionierendes Neubaugebiet entstanden. Vielmehr hat Eichholz dazu beigetragen, das über mehr als ein Jahrzehnt kaum noch am regionalen Wohnungsmarkt sichtbare Wesseling wieder auf das Radar wohnungssuchender Haushalte in der gesamten Region zu setzen. Auch wenn derzeit der zweite Bauabschnitt von Eichholz entwickelt wird, wird dieses Potenzial nicht ausreichen, um die Nachfrage nach familiengeeignetem Wohnraum in Wesseling voll‐ ständig zu bedienen. Während der Einfamilienhausbestand sich auf einem Verjüngungspfad befindet, läuft dieser Prozess im Mehrfamilienhausbestand in Wesseling langsam an. Erst seit 2014 sind wieder vermehrt Neubauwohnungen in Mehrfamilienhäusern entstanden. Der nächste große Schritt ist das Rheintal‐Quartier. Der Wesselinger Geschosswohnungs‐ bestand ist im Ergebnis einer geringen Bautätigkeit in den letzten 15 Jahren überpro‐ portional gealtert. Er ist zudem gekennzeichnet durch überdurchschnittlich viele Wohnungen in größeren Gebäuden. Dies führte in der Vergangenheit dazu, dass Ge‐ schosswohnungen in Wesseling für Haushalte von außerhalb, die eher qualitäts‐ als preisorientiert suchten, nur eingeschränkt geeignet waren. Dies sind z.B. Ein‐ und Zweipersonenhaushalte, die ihren neuen Arbeitsplatz in Wesseling antreten und eine gut ausgestattete Mietwohnung in der Nähe des Arbeitsplatzes suchen oder auch Haushalte, denen der Kauf einer neuen Eigentumswohnung in Köln zu teuer ist. Das Angebot an Mietwohnungen im Neubau in Wesseling ist jedoch mengenmäßig sehr eingeschränkt. Ältere Haushalte, die ihre Wohnsituation verbessern möchten, suchen vor allem bar‐ rierearmen Wohnraum in der Nähe ihrer bisherigen Wohnung. Wichtig dabei sind die fußläufige Nähe zum Einkaufen und wenigstens eine Bushaltestelle. Gesucht werden Wohnungen zur Miete und zum Kauf, die nicht zu groß sind. In den aktuell in Wes‐ seling realisierten Mehrfamilienhäusern im Neubau fragen auch ältere Haushalte nach, die bislang im Einfamilienhaus oder in einer Mietwohnung wohnen. Diese Nach‐ frage wird sich angesichts einer wachsenden Zahl älterer Haushalte in Wesseling aus‐ weiten. empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 60 Auch das preiswerte Segment der Mietwohnungen ist angespannt – zurückzuführen auf ein knapper gewordenes Angebot preisgünstiger freifinanzierter Wohnungen und einen Rückgang bei mietpreisgebundenen geförderten Wohnungen. Der Nachfrage‐ druck bei preisgünstigen Mietwohnungen ist am stärksten bei jüngeren und älteren Ein‐ und Zweipersonenhaushalten, hat aber auch an Fahrt gewonnen bei großen Fa‐ milienhaushalten. Auch anerkannte Flüchtlingshaushalte finden auf dem freien Miet‐ wohnungsmarkt in Wesseling kaum Wohnungen und müssen in den Übergangshei‐ men verbleiben. Eine Verbesserung der Lage ist in Kürze zu erwarten, da die Stadt Wesseling derzeit in Eigenregie preisgünstigen Wohnungsbau für Haushalte mit ge‐ ringem Einkommen schafft. Derzeit ist absehbar, dass einige größere Wohnungsbestände in Wesseling in den nächsten Jahren modernisiert werden. Dies ist eine wohnungswirtschaftliche und stadtentwicklungspolitische Notwendigkeit, um den qualitativ relativ schlechten Wesselinger Geschosswohnungsbestand auf einen modernen Stand zu bringen. Dabei kann es dazu kommen, dass ein Teil der dort wohnenden Haushalte mit geringen Ein‐ kommen sich neuen Wohnraum sucht, sofern die Mieten nach der Modernisierung deren Budgets übersteigen. Für die Stadtentwicklung kann hieraus ein Risiko resul‐ tieren, wenn es zu Konzentrationen von Haushalten mit geringen Einkommen an an‐ deren Standorten in der Stadt Wesseling kommt. Die vier Wesselinger Stadtteile haben unterschiedliche Profile und Qualitäten als Wohnstandorte. Berzdorf und Urfeld sind die kleinsten Stadtteile und in hohem Maß durch Familienwohnen geprägt. Urfeld hat durch seine Lage direkt am Rhein eine hohe Attraktivität, besitzt aber nur wenige Versorgungsangebote. Berzdorf hat ein at‐ traktives dörfliches Zentrum, ist aber in einigen Bereichen durch wenig attraktive Sichtbeziehungen zur Industrie geprägt. Keldenich hat durch seine Nähe zum Vorge‐ birge ein gutes Image als Wohnstandort. Es gibt aber auch Bereiche, die weniger at‐ traktiv sind. Die Kernstadt von Wesseling profitiert von ihrer guten Anbindung mit dem ÖPNV und ihrer guten Ausstattung mit Versorgungsangeboten, ist aber durch ein nach wie vor negatives Image als Wohnstandort gekennzeichnet, dass wiederum ne‐ gativ auf das Image der gesamten Stadt Wesseling wirkt. empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 61 4. Perspektiven des Wesselinger Wohnungsmarktes 4.1 Entwicklung von Bevölkerung und Wohnungsnachfrage 4.1.1 Drei Varianten der zukünftigen Bevölkerungsentwicklung Berechnung von drei Entwicklungspfaden empirica hat im Rahmen der vorliegenden Untersuchung drei Varianten der zukünf‐ tigen Bevölkerungsentwicklung für die Stadt Wesseling bis zum Jahr 2040 berechnet:    Die Variante „ohne Wanderung“ gibt wieder, wie sich die Bevölkerung in Wesseling zukünftig entwickeln würde, wenn der Wanderungssaldo „0“, d.h. ausgeglichen ist. Die Variante soll lediglich die Bedeutung der Wanderung für die Bevölkerungsentwicklung verdeutlichen bzw. darstellen, wie sich die Be‐ völkerung nur durch Sterbe‐ und Geburtenfälle entwickeln würde. In der Variante „stabil“ wird die zukünftige Bevölkerungsentwicklung in Wesseling auf Basis des Wanderungsverhaltens der Jahre 2010 bis 2014 so‐ wie unter Berücksichtigung der v.a. in 2015 aufgetretenen Flüchtlingsent‐ wicklung berechnet. Die Variante „Wachstum“ lehnt sich an die jüngste Gemeindemodellrech‐ nung für Wesseling von it.nrw an, die einen sehr positiven und langfristigen Wachstumspfad für die Stadt darstellt. Grundlage hierfür sind insbesondere die Zuwanderungsvolumina der Jahre 2013 und 2014. Abbildung 56: Varianten der zukünftigen Bevölkerungsentwicklung in Wesseling, 2015 ‐ 2040 Quelle: it.nrw, eigene Berechnungen empirica empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 62 Variante „ohne Wanderung“: Einwohnerverluste und schnelle Alterung Im Ergebnis dieser Variante sinkt die Einwohnerzahl von Wesseling aufgrund der zu‐ künftig wachsenden Sterbefallüberschüsse (und eines ausgeglichenen Wanderungs‐ saldos) sofort. Innerhalb der nächsten Dekade, d.h. bis 2025 verliert Wesseling in die‐ ser Variante bereits 2,4% seiner Einwohner. 2040 liegt die Einwohnerzahl Wes‐ selings bei nur noch rd. 32.300 Personen, dies wäre eine Schrumpfung zwischen 2015 und 2040 um knapp 10% (vgl. Abbildung 56). Abbildung 57: Entwicklung der Altersstruktur in der Variante „ohne Wanderung“ in Wesseling, 2015 ‐ 2040 Quelle: eigene Berechnungen empirica Variante „stabil“: Kein Wachstum mehr ab 2020 In dieser Variante bleibt die Einwohnerzahl von Wesseling über die meiste Zeit des Prognosezeitraums stabil. In kurzer Frist, d.h. bis 2020 steigt sie allerdings noch spür‐ bar. Hier kommen die beiden in dieser Variante angenommenen Effekte „Zuwande‐ rungsvolumen wie 2010 bis 2014“ und „Gewinne aus der Flüchtlingswanderung“ zu‐ sammen und überkompensieren die steigenden Sterbefallüberschüsse. Zwischen 2015 und 2020 steigt die Einwohnerzahl in der Variante „stabil“ noch um 1,8%, bleibt dann aber in den kommenden 20 Jahren stabil auf einem Niveau von rd. 36.500 Per‐ sonen. Es wird dabei angenommen, dass die Zuwanderung von Flüchtlingen nach 2020 nicht mehr so hoch ist wie in der aktuellen Phase (vgl. Abbildung 56). empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 63 Abbildung 58: Entwicklung der Altersstruktur in der Variante „stabil“ in Wesseling, 2015 ‐ 2040 Quelle: eigene Berechnungen empirica Variante „Wachstum“: Langfristiges Wachstum und Stabilisierung der Alters‐ struktur In der Variante „Wachstum“ führen die angenommenen Zuwanderungen auf dem Ni‐ veau der Jahre 2013 und 2014 dazu, dass die Einwohnerzahl von Wesseling bis 2020 um 3,1% auf rd. 37.000 Einwohner und von 2021 bis 2025 um weitere 2,3% auf knapp 38.000 Einwohner steigt. Trotz steigender Sterbefallüberschüsse (die aller‐ dings aufgrund der angenommenen kräftigen Wanderungsüberschüsse moderater ausfallen als in den beiden anderen Varianten) reichen die Wanderungsüberschüsse bis 2040 aus, dass die Einwohnerzahl von Wesseling langfristig zunimmt. Die Zu‐ wächse werden ab 2030 von Jahr zu Jahr geringer. Im gesamten Prognosezeitraum von 2015 bis 2040 steigt die Einwohnerzahl von Wesseling um 10% (vgl. Abbildung 56). Im Ergebnis wirken die nachhaltigen hohen Zuwanderungsvolumina in dieser Variante zu der günstigsten, d.h. jüngsten Altersstruktur, im Vergleich der Varianten. empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 64 Abbildung 59: Entwicklung der Altersstruktur in der Variante „Wachstum“ in Wesseling, 2015 ‐ 2040 Quelle: eigene Berechnungen empirica 4.1.2 Zukünftige Wohnungsnachfrage in Bandbreiten Zahl der wohnungsnachfragenden Haushalte Die Nachfrage nach Wohnraum wird nur indirekt durch die Bevölkerungs‐ entwicklung bestimmt. Die entscheidende Größe ist vielmehr die Zahl der Haushalte. In den letzten Jahrzehnten ist dank einer fortschreitenden Haushaltsverkleinerung die Zahl der Haushalte ständig stärker gestiegen als die Zahl der Einwohner. Dies ist ein Prozess, der sich auch in Wesseling vollzogen hat. Die im Rahmen der vorliegen‐ den Untersuchung verwendete Haushaltsprognose wurde für verschiedene Alters‐ und Haushaltsgrößenklassen erstellt. Bei der Haushaltsprognose werden Zahl und Struktur (Alter der Bezugsperson, Haushaltsgröße) der Haushalte auf Basis des empirica‐Haushaltsprognosemodells prognostiziert. Dabei wird die Zahl der Haus‐ halte mit Hilfe von alters‐ und kohortenspezifischen Haushaltsvorstandsquoten berechnet. Da nicht jeder Haushalt eine eigene Wohnung bewohnt oder eine Woh‐ nung besitzt, müssen bei der Abschätzung der zukünftigen Haushaltszahlen die Untermiet‐ und Zweitwohnungsquoten berücksichtigt werden. Hier wird auf die Ergebnisse des Zensus 2011 zurückgegriffen. Die um diese Quoten und statistische Sondereffekte von empirica bereinigten Haushaltszahlen liefern die Zahl der künftig Wohnraum nachfragenden Haushalte. Im nächsten Schritt wird die Zahl der wohnungsnachfragenden Haushalte aufgeteilt in die Nachfrage nach Wohnraum in Ein‐ und Zweifamilienhäusern und in Mehrfa‐ milienhäusern. Die Prognose der Nachfrage nach Wohnungen in Ein‐/Zweifamilien‐ häusern erfolgt anhand eines Kohortenmodells, das die regionalen Unterschiede, die empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 65 zeitliche Entwicklung sowie die altersspezifischen Strukturen der Ein‐/ Zweifamili‐ enhausquoten in Deutschland berücksichtigt. Die Einfamilienhausprognose ist ein wesentlicher Baustein auf dem Weg zur Prognose der Geschosswohnungsnachfrage als maßgeblicher preisbildender Faktor für den Mietwohnungsmarkt. In vielen Regio‐ nen Deutschlands ist der Einfamilienhausbau zum direkten Konkurrenten der Geschosswohnungen geworden, sodass sich die Geschosswohnungsprognose als Differenz aus Haushalts‐ und Einfamilienhausprognose ergibt. Zusätzliche Wohnungsnachfrage durch wachsende Haushaltszahl und durch qualitative Zusatznachfrage Die Nachfrage nach neuen Wohnungen ergibt sich aus zwei Komponenten.   Zum einen macht die steigende Wohnungsnachfrage (quantitative Zusatznachfrage) Neubau erforderlich. Daneben gibt es aber auch eine auf den Zustand bezogene Neubaunachfrage, die daraus resultiert, dass Haushalte Qualitäten suchen, die der aktuelle Wohnungsbestand nicht (mehr) bietet. In der Folge übersteigt der Neubau in vielen Regionen den Zuwachs an Haushalten. Während hohe Qualitäten in Zeiten kräftiger Haushaltszuwächse automatisch durch die quantitative Neubaunachfrage auf den Markt kommen, verlangsamt sich dieser Prozess künftig im Zuge der demografischen Schrumpfung. In der Folge können sich Leerstände ergeben, die sich auf weniger attraktive Standorte und Bauformen konzentrieren. Wohlhabende Haushalte mit hohen Ansprüchen fragen aber auch dann noch Neubau nach. Diese qualitative Zusatznachfrage wird alternativ zum klassischen Ersatzbedarf geschätzt. Dabei steigt die Neubaunachfrage genau dann über das demografisch bedingte Maß hinaus, wenn die Qualität des Wohnungsbestands nicht mehr den Anforderungen der Nachfrager entspricht. Dabei ergibt sich das Ausmaß der qualitativen Zusatznachfrage durch einen Vergleich der prognostizierten Mengengerüste der Wohnungsnachfrage mit den Qualitäten im vorhandenen Bestand. Auf Grundlage dieser Methodik wird für die beiden Varianten der Bevölkerungsprog‐ nose „stabil“ und „Wachstum“ nachfolgend die Wohnungsnachfrage dargestellt. Da die Variante „ohne Wanderung“ lediglich didaktischer Natur ist und nur aufzeigen soll, wie sich die Bevölkerung ausschließlich durch Geburten und Sterbefälle entwi‐ ckelt, wird hierfür keine zukünftige Wohnungsnachfrage dargestellt. Variante „stabil“: Ab 2021 kaum noch mengenmäßige Neubaunachfrage Die Variante „stabil“ ist dadurch gekennzeichnet, dass die Einwohnerzahl und damit auch die Zahl der wohnungsnachfragenden Haushalte bis 2020 noch deutlich wächst, die Wachstumsdynamik dann aber nachlässt. Da sich die Verkleinerung der Haushalte in Wesseling fortsetzt, wächst die Haushaltszahl einerseits bis 2020 stärker als die Bevölkerung und steigt nach 2020 trotz einer stabilen Einwohnerzahl noch moderat an. Erst ab 2026 nimmt auch die Zahl der Haushalte in Wesseling nicht mehr zu. empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 66 Für die Nachfrage nach Wohnraum bedeuten diese im Zeitablauf unterschiedlichen Trends folgendes: Bis 2020 besteht noch quantitativer Neubaubedarf im nennens‐ werten Umfang. Der Anteil der qualitativen Neubaunachfrage liegt bei weniger als der Hälfte. Zwischen 2021 und 2025 geht die mengenmäßige Neubaunachfrage deutlich zurück und es wird vermehrt qualitative Neubaunachfrage wirksam. Ab 2026 gibt es nur noch qualitative Neubaunachfrage in Wesseling. Die quantitative und qualitative Neubaunachfrage zusammen betrachtet, gibt es bis 2020 eine rechnerische Neubaunachfrage in Wesseling von 114 Wohneinheiten (WE) pro Jahr – aufgeteilt auf 70 WE in Mehrfamilienhäusern (MFH) und 44 WE in Ein‐ und Zweifamilienhäusern (EZFH). Ab 2021 sinkt die Neubaunachfrage ab, erst auf 95 WE (davon 60 WE in MFH) und ab 2026 auf 77 WE. Ab 2026 wäre aufgrund dann nicht mehr steigender Haushaltszahlen kein mengenmäßiger Neubau mehr erforderlich. In der Realität wird aber auch dann noch Wohnraum im Neubau nachgefragt werden, weil die Qualitäten im Bestand aufgrund der in den Vorjahren geringer gewordenen Neubautätigkeit nach und nach gesunken sind und dazu führen, dass diese schlechten Qualitäten nicht mehr den Anforderungen der Wohnungsnachfrager entsprechen. Dieser qualitativ nicht mehr adäquate Wohnraum wird dann langfristig leer stehen. Da die Qualitäten im Bestand in langer Frist sinken, kommt es zu der scheinbar para‐ doxen Situation, dass die qualitative Neubaunachfrage ab 2031 sogar steigt. Abbildung 60: Variante „stabil“: zukünftige Neubaunachfrage in Wesseling Quelle: it.nrw, eigene Berechnungen empirica Variante „Wachstum“: Neubau von 1.200 Wohnungen bis 2025 Da die Einwohner‐ und Haushaltszahl in der Variante „Wachstum“ langfristig steigt, gibt es in Wesseling auch eine nachhaltige mengenmäßige Neubaunachfrage. Auf‐ grund des hohen Wachstumsdrucks können bis 2030, d.h. in den kommenden rund empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 67 15 Jahren, im Schnitt rd. 120 WE pro Jahr in Wesseling neu gebaut werden – jeweils zur Hälfte in Ein‐/Zweifamilienhäusern und in Mehrfamilienhäusern. Ab 2030 sinkt das Volumen auf knapp 100 WE pro Jahr. Auch wenn die Variante „Wachstum“ in ho‐ hem Maß durch einen mengenmäßigen Zuwachs der wohnungsnachfragenden Haus‐ haltszahlen in Wesseling geprägt ist, lässt die Wachstumsdynamik ab 2030 sukzes‐ sive nach, so dass der Anteil der qualitativen Neubaunachfrage im Zeitablauf zu‐ nimmt. Es gilt das gleiche, wie in der zuvor dargestellten Variante: Qualitativ nicht mehr adäquater (d.h. den Präferenzen der Wohnungsnachfrager entsprechender) Wohnraum in Wesseling wird langfristig leer stehen – nur kommt es in der Variante „Wachstum“ später zu Leerständen als in der Variante „stabil“. Abbildung 61: Variante „Wachstum“: zukünftige Neubaunachfrage in Wesseling Quelle: it.nrw, eigene Berechnungen 4.2 empirica Vorhandene Wohnbauflächenpotenziale Wohnbaupotenziale: Flächen mit Baurecht, FNP‐Flächen Bei den derzeit in der Stadt Wesseling verfügbaren Wohnbauflächenpotenzialen wird unterschieden in   Flächen mit Baurecht (u.a. Baulücken) und Wohnbauflächen im Flächennutzungsplan (FNP). Zum Abgleich, ob die zukünftige Neubaunachfrage auf den verfügbaren Flächenpo‐ tenzialen realisiert werden kann, ist es notwendig, die zeitlichen Machbarkeiten und die möglichen Anzahlen an Wohneinheiten zu bestimmen. empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 68 4.2.1 Flächen mit Baurecht Flächen mit B‐Plänen: Eichholz und Rheintal‐Quartier ‐700‐800 Wohneinheiten kommen sicher bis 2025 Die Entwicklung von zwei Flächenpotenzialen in Wesseling ist sicher.  Zum einen der zweite Bauabschnitt des Baugebietes Eichholz im Stadtteil Kel‐ denich.8 Im Gebiet entstehen rd. 250 Wohneinheiten. Baustart war im Früh‐ jahr 2017. Der Schwerpunkt liegt bei Einfamilienhäusern. Im Unterschied zum ersten Bauabschnitt soll der Anteil von Wohnungen in Mehrfamilienhäu‐ sern im zweiten Bauabschnitt höher sein (vorgesehen sind ca. 50 Wohnun‐ gen). Der zweite Bauabschnitt von Eichholz wird wie schon der erste Ab‐ schnitt von der Projektgesellschaft Eichholz mbH entwickelt.9 Für Baufelder an den Rändern des Gebietes wurden Bauträger ausgewählt. Abbildung 62: Bauträgerobjekte im 2. Bauabschnitt von Eichholz (Keldenich) Geplante Reihenhäuser von Areal Geplante Doppelhaushälften und Reihenhäuser von Dornieden Quelle: Areal, Dornieden empirica 8 Der Bebauungsplan Nr. 2/93.2 „Wohngebiet Eichholz – 2. Bauabschnitt" wurde vom Rat der Stadt Wesseling am 30.6.2016 beschlossen. 9 Gesellschafter der Projektgesellschaft Eichholz mbH sind die PARETO GmbH und die Stadtentwicklungsgesell‐ schaft Wesseling mbH empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling  69 Zum anderen steht die Entwicklung des Rheintal‐Quartiers im Stadtteil Wes‐ seling an.10 Im Quartier entstehen knapp 450 Wohneinheiten, die von der Bernd Reiter Gruppe realisiert werden. Im Schwerpunkt sollen Mehrfamilien‐ häuser mit Miet‐ und Eigentumswohnungen errichtet werden, es sind aber auch einige Stadthaustypologien (townhouse) vorgesehen. Abbildung 63: Konzept des Entwicklers des Rheintal‐Quartiers (Wesseling) Quelle: Bernd Reiter Gruppe empirica Baulücken: 20% Aktivierungsquote möglich – pro Jahr kaum mehr als 3 Baulü‐ cken für 10 Wohneinheiten machbar Die Stadt Wesseling erfasst Baulücken im Stadtgebiet. Baulücken sind unbebaute oder nur geringfügig bebaute (mindergenutzte) Grundstücke oder Grundstücksteile inner‐ halb des bestehenden Siedlungszusammenhangs, bei denen die äußere Erschließung und Infrastruktur in ausreichendem oder nur geringfügig zu ergänzendem Umfang vorhanden ist und keine oder nur geringe bodenordnende Maßnahmen für eine bau‐ liche Aktivierung erforderlich sind. Erfasst werden auch Flächen am Rand der vor‐ handenen Bebauung, auf die eine Ausdehnung der Besiedlung sinnvoll erscheint. Im Jahr 2007 startete die Stadt Wesseling eine Initiative zur Aktivierung von Baulü‐ cken. Hierfür wurde ein Baulückenkataster erstellt. Im Rahmen des „Programms zur Schließung von Baulücken“ sollte aufgezeigt werden, wie mindergenutzte Grundstü‐ cke zukünftig bebaut bzw. genutzt werden könnten. Dadurch sollten einerseits neue Der Rat der Stadt Wesseling hat in seiner Sitzung am 10.5.2016 den Satzungsbeschluss für den vorhabenbezo‐ 10 genen Bebauungsplan Nr. 1/114 "Westringquartier" gefasst. empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 70 Wohnungen oder Gewerbeflächen geschaffen und andererseits städtebauliche Miss‐ stände beseitigt werden. Im Rahmen der Maßnahme wurden die jeweiligen Eigentü‐ mer der Flächen durch die Stadt Wesseling angeschrieben und ein Informations‐ / Beratungsangebot über die jeweiligen Nutzungsmöglichkeiten der Grundstücke an‐ geboten. Aufgrund der damals fehlenden Resonanz bzw. der aktiven Mitwirkungsbe‐ reitschaft der Eigentümer, wurde das Verfahren jedoch wieder eingestellt. Die grundsätzliche Voraussetzung für die Aktivierung von Baulücken ist die Bereit‐ schaft des Eigentümers, die jeweilige Fläche einer baulichen Nutzung zuzuführen bzw. die Fläche an potenzielle Investoren zu veräußern. Eines der wesentlichen Hemmnisse bei der Aktivierung von Baulücken ist das fehlende Verkaufsinteresse bzw. die private „Bevorratung“ von Bauflächen. Oftmals erschweren auch unter‐ schiedliche Interessenlagen der Eigentümer, beispielsweise in Erbengemeinschaften, die bauliche Entwicklung der Flächen. Ein weiteres Hemmnis bei der Aktivierung von Baulücken ist die aktuelle Nutzung der Flächen, die ggf. einer baulichen Nutzung entgegensteht. Solche konkurrierende Nut‐ zungen können beispielsweise Stellplätze und Garagen, oder auch gärtnerische und landwirtschaftliche Nutzungen sein. In diesem Zusammenhang stehen auch langfris‐ tige Pachtverhältnisse, die eine kurzfristige bauliche Nutzung erschweren. Insbesondere in den nördlichen Stadtteilen von Wesseling stellt die Nähe zu den dort gelegenen Störfallbetrieben ein Hemmnis bei der Aktivierung potenzieller Wohnbau‐ flächen dar. Entsprechend den Vorgaben des Artikels 13 der Seveso‐III‐Richtlinie soll langfristig dem Erfordernis Rechnung getragen werden, dass zwischen den unter diese Richtlinie fallenden Betriebsbereichen einerseits und schutzbedürftigen Gebie‐ ten wie etwa Wohngebieten andererseits, ein angemessener Sicherheitsabstand ge‐ wahrt bleibt. Ein schutzbedürftiges Vorhaben nach der Seveso‐III‐Richtlinie, das den angemessenen Abstand unterschreitet, ist nur ausnahmsweise zulässig. Es bedarf be‐ sonderer Gründe bzw. Belange, die für ein Vorhaben sprechen, wenn es innerhalb der angemessenen Abstände zugelassen werden soll. Mit wachsender Schutzbedürftig‐ keit eines Vorhabens nehmen die Anforderungen an die Begründung einer Abstands‐ unterschreitung zu. In diesem Zusammenhang erarbeitet die Stadt Wesseling derzeit ein städtebauliches Entwicklungskonzept zur Seveso‐III‐Richtlinie, welches eine maßvolle Innenentwicklung und Nachverdichtung innerhalb der angemessenen Ab‐ stände sowie eine Weiterentwicklung und Neuansiedlung von schutzbedürftigen Nut‐ zungen gewährleisten soll. Darüber hinaus sollen durch die Wahrung der derzeit vor‐ handenen Abstände und die Vermeidung neuer Gemengelagen die Industriestandorte langfristig gesichert werden. Entsprechend dem vorliegenden Entwurf des Entwick‐ lungskonzeptes (Stand Dezember 2016) sollen in der unmittelbaren Nähe der vor‐ handenen Betriebsbereiche (innerer Planungsbereich) keine zusätzlichen schutzbe‐ dürftigen Nutzungen bzw. nur noch in geringer Größenordnung (mittlerer Planungs‐ bereich) ermöglicht werden. Vor diesem Hintergrund ist im konkreten Einzelfall zu prüfen, ob vorhandene Baulücken bzw. mindergenutzte Grundstücke in diesen Berei‐ chen künftig als Flächen für anderweitige, nicht schutzbedürftige Nutzungen (z.B. Umwandlung in gewerbliche Bauflächen, Freiraumnutzungen) geeigneter wären. empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 71 Im Zeitraum von 2007 bis 2016 wurde in der Stadt Wesseling etwa jede fünfte Baulü‐ cke (die im Kataster des Jahres 2007 erfasst war) bis zum Jahr 2016 mit einem Wohn‐ gebäude bebaut (Abbildung 70):   Im Segment der Einfamilienhausbebauung (Einfamilienhaus, Doppelhaus, Reihenhaus) wurden insgesamt 2,3 Hektar in Baulücken realisiert. In den Baulücken entstanden insgesamt 70 Wohneinheiten, was einem Dichtekenn‐ wert von 31 Wohneinheiten je Hektar entspricht. 0,6 Hektar wurden mit Mehrfamilienhäusern bebaut. In diesen Baulücken entstanden 49 Wohneinheiten, was einem Dichtekennwert von 80 Wohnun‐ gen pro Hektar entspricht. Abbildung 64: Bebaute Baulücken (Wohnen) in Wesseling zwischen 2007 und 2016 Quelle: Stadt Wesseling, eigene Berechnungen empirica Aktuell gibt es in Wesseling noch rd. 160 Baulücken, die zusammen ein Flächenpoten‐ zial von rd. 17 Hektar bilden (Abbildung 65). Die Baulücken sind relativ gleichmäßig auf die vier Wesselinger Stadtteile aufgeteilt. Legt man die o.g. realisierten 41 WE je ha als Dichte an, dann wären rein rechnerisch knapp 700 Wohneinheiten möglich. Abbildung 65: aktuelle Flächenpotenziale in Baulücken Stadtteil Wesseling Keldenich Berzdorf Urfeld Gesamtstadt Quelle: Stadt Wesseling ha 4,50 5,19 3,33 3,74 16,76 empirica Dieses rechnerische Baulückenpotenzial ist allerdings nur theoretischer Natur. Die spezifischen Wesselinger Erfahrungen zeigen, dass kaum mehr als jede fünfte Baulü‐ cke aktiviert werden kann, d.h. von 160 Baulücken nur rd. 30 Baulücken. Geht man von den bisher realisierten durchschnittlich rd. 3 WE je Baulücke aus, dann entspricht dies einem Potenzial von rd. 100 WE. Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass die Inan‐ spruchnahme von 20% der Baulücken über einen Zeitraum von zehn Jahren stattge‐ funden hat. Insofern wird deutlich, dass die o.g. 30 aktivierbaren Baulücken über ei‐ nen Zeitraum von geschätzten zehn Jahren an den Markt kommen können. Dies würde einen Beitrag zur Deckung der Wohnungsnachfrage von gerade einmal 3 Bau‐ lücken pro Jahr bzw. bei den angenommenen 3 Wohneinheiten je Baulücke von rd. 10 WE pro Jahr bedeuten. empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 72 4.2.2 FNP‐Potenziale FNP‐Flächen: Realisierung von 300 WE mit hoher Wahrscheinlichkeit – weitere 550 bis 720 Wohneinheiten noch offen Für einige Wohnbauflächenreserven des Flächennutzungsplans (FNP) bestehen der‐ zeit konkrete Überlegungen zur Entwicklung. Auf diesen Flächen können in Summe geschätzte rd. 300 Wohneinheiten realisiert werden. Darüber hinaus bestehen weitere rd. 18 Hektar (Bruttobauland/BBL) an Wohnbau‐ flächenpotenzialen im Flächennutzungsplan. Deren Entwicklung ist derzeit allerdings noch offen. Für die Flächen gibt es zum aktuellen Stand noch keine Interessenten bzw. Planungsvorstellungen.   Geht man in einer ersten Perspektive davon aus, dass auf diesen Flächen 40 WE pro Hektar entstehen könnten, wären auf diesen Flächen rd. 720 Wohneinheiten möglich. In einer zweiten Perspektive ist jedoch zu berücksichtigen, dass nicht alle im FNP als Wohnbauflächen definierten Potenziale auch tatsächlich entwickelt werden. Denn auch hier muss erst eine Verkaufs‐ oder Entwicklungsbereit‐ schaft gegeben sein, da die meisten Flächen sich nicht im Eigentum der Stadt Wesseling befinden. Da aus der Vergangenheit kein Erfahrungswert vorliegt, veranschlagen wir eine mögliche Aktivierungsquote von 50%, d.h. es wird da‐ von ausgegangen, dass rd. 360 WE realisiert werden. 4.2.3 Weitere Potenziale Der Vollständigkeit halber sind neben Flächen mit Baurecht und FNP‐Potenzialen weitere mögliche Wohnbaupotenziale zu ergänzen, die theoretisch genutzt werden könnten, z.B.:      Gewerbliche Brachen Umnutzungen (bislang gewerbliche Nutzungen) Umwandlungsobjekte (Nichtwohngebäude) Unterausgenutzte Grundstücke (sofern nicht bereits als Baulücke erfasst) Dachgeschossausbauten / ‐aufstockungen Zu den genannten Kategorien liegen in Wesseling bislang jedoch keine Erkenntnisse vor. 4.3 Zwischenfazit: Einwohnerpfad der Variante „Wachstum“ möglich – An‐ gebotsengpässe ab 2026 gefährden ein fortgesetztes Wachstum Absehbare Fertigstellungen bis 2025 ermöglichen Bevölkerungspfad der Vari‐ ante „Wachstum“ Wie im Kap. 4.2 dargestellt, werden mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit im Zeitraum von 2016 bis 2025 rd. 1.200 WE in Wesseling fertig gestellt werden. Diese entfallen auf das Rheintal‐Quartier (Wesseling), den 2. Bauabschnitt von Eichholz (Keldenich), empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 73 auf einige FNP‐Potenziale (Wesseling, Urfeld, Keldenich, Berzdorf) sowie auf weitere Fertigstellungen im Rahmen der üblichen Innenentwicklung. Ein solches Fertigstellungsvolumen lässt den in Kap. 4.1.2 dargestellten Bevölke‐ rungspfad der Variante „Wachstum“ möglich erscheinen. Nach der Variante „Wachs‐ tum“ bemisst sich das dafür erforderliche Neubauvolumen auf rd. 1.200 WE im Zeit‐ raum von 2016 bis 2025. Angebotsengpass ab 2025 gefährdet weiteres Bevölkerungswachstum von Wesseling Während in einer 10‐Jahres‐Perspektive die absehbaren Wohnungsbaufertigstellun‐ gen mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit zu einem fortgesetzten Bevölkerungswachs‐ tum in Wesseling führen werden, zeichnet sich unter heutiger Perspektive ab 2026 ein Angebotsengpass ab: einer Neubaunachfrage von 1.300 WE (Variante „stabil“) bis 1.700 WE (Variante „Wachstum“) im Zeitraum von 2026 bis 2040 steht nur ein Ange‐ botspotenzial von 450 WE gegenüber (Abbildung 66). Somit besteht ein hohes Risiko, dass die Bevölkerungsentwicklung ab 2026 deutlich gebremst wird – und das obwohl im Rhein‐Erft‐Kreis bzw. der Köln‐Bonner Region insgesamt auch nach 2025 nach Be‐ rechnung von IT.NRW ein nachhaltiges Bevölkerungswachstum zu erwarten ist und dies auch ein Nachfragepotenzial für die Stadt Wesseling ist (Abbildung 67). Abbildung 66: Abgleich Neubaunachfrage und Angebotspotenziale Angebot (Angabe in WE) Nachfrage (Angabe in WE) Variante "Wachstum" Variante "stabil" in Vorbereitung/Realisierung ‐ bis 2025 1.200 FNP (50% aktivierbar) 350 2016‐2025 1.200 2016‐2025 1.050 Baulücken (20% aktivierbar) 100 2026‐2040 1.700 2026‐2040 1.300 Summe 1.650 Summe 2.900 Summe 2.350 Quelle: Stadt Wesseling, eigene Berechnungen empirica Abbildung 67: Bevölkerungsprognosen für die Köln‐Bonner‐Region, 2014‐2040 Quelle: IT.NRW, eigene Darstellung empirica empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 5. Empfehlungen 5.1 Überblick 74 Aus Analyse und Prognose ergeben sich die nachfolgend dargestellten Handlungsbe‐ darfe am Wesselinger Wohnungsmarkt. Daraus abgeleitet sind Ziele und strategische Handlungsansätze (siehe nachfolgende Abbildung). Ausgehend von den strategischen Handlungsansätzen wurden für die Handlungsfel‐ der      Strategisches Flächenmanagement Zielgruppenorientierter Wohnungsmarkt Preiswertes Wohnen Bestandsentwicklung Umsetzung des Handlungskonzeptes Empfehlungen erarbeitet, die in den nachfolgenden Kapiteln dargestellt sind. Die Ab‐ bildung 69 zeigt die Empfehlungen im Überblick. In jedem Handlungsfeld werden zu‐ dem die jeweilige Ausgangssituation und die Ziele der Stadt Wesseling dargestellt. empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 75 Abbildung 68: Wohnungsmarkt Wesseling: Handlungsbedarfe, Ziele und strategische Handlungsansätze Quelle: eigene Darstellung empirica empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 76 Abbildung 69: Handlungsempfehlungen empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 5.2 77 Handlungsfeld „Strategisches Flächenmanagement“ 5.2.1 Thema „Stadtentwicklung / Demografie“ 5.2.1.1 Ausgangssituation     Über weite Strecken in den 2000er Jahren hat Wesseling nicht die Wachs‐ tumspotenziale in der Region Köln‐Bonn genutzt. Erst in den letzten drei Jah‐ ren konnte Wesseling wieder an die Wachstumsdynamik der Region durch ei‐ nen entsprechenden Wohnungsneubau anschließen. Der bis 2025 absehbare Wohnungsneubau in Wesseling wird zu einem fort‐ gesetzten Bevölkerungswachstum auf dem Niveau der letzten drei Jahre füh‐ ren. Damit besteht eine hohe Chance, dass Wesseling bis 2025 die Einwohner‐ zahl entsprechend der Variante „Wachstum“ der Einwohnerprognose errei‐ chen kann. Zuwanderung findet vor allem in jüngeren Altersgruppen statt. Je höher die Zuwanderung, desto positiver wirkt sich das auf die Altersstruktur aus. In den 2000er Jahren, in denen Wesseling hohe Wanderungsverluste hatte, ist die Bevölkerung überproportional gealtert. Dieser Alterungsprozess konnte erst seit 2013 durch kräftige Wanderungsüberschüsse gebremst werden. Über viele Jahre hatte die Stadt Wesseling ein negatives Image als Wohnstand‐ ort. In den letzten Jahren hat sich dies im Zuge von erhöhter Nachfrage vor allem aus Köln und gesteigerter Wohnungsbautätigkeit verbessert. Dies führte zu Zuwanderung vieler neuer Bewohner. 5.2.1.2 Ziele der Stadt Wesseling    Die Stadt Wesseling möchte ihre in den letzten Jahre begonnene positive Einwohnerentwicklung langfristig fortsetzen und die Zahl ihrer Einwohner steigern. Dies trägt auch dazu bei, den Alterungsprozess der Bevölkerung zu bremsen. Der fortgesetzte positive Einwohnerpfad kann vor allem durch erhöhte Wanderungsgewinne erreicht werden, d.h. eine reduzierte Abwanderung und einen verstärkten Einwohnerzuwachs. Durch ein fortgesetzes Bevölkerungswachstum will die Stadt Wesseling auch eine nachhaltige Verbesserung des Images des Wohnstandortes Wesseling erreichen. 5.2.2 Thema „Wohnbaulandpotenziale“ 5.2.2.1 Ausgangssituation  Die Stadt Wesseling verfügt über Wohnbaupotenziale in einer rechnerischen Größenordnung rd. 1.550 Wohneinheiten (vgl. Kapitel 4.2, ohne Baulücken). empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling    78 Dies sind Flächen mit bestehendem Baurecht und FNP‐Potenziale. Für einen Großteil dieser Potenziale gibt es bereits konkrete Entwicklungs‐ bzw. Bebau‐ ungsabsichten. In diesem Kontext ist davon auszugehen, dass im Zeitraum von 2016 bis 2025 rd. 1.200 Wohneinheiten in Wesseling entstehen werden. Nach den beiden Varianten der zukünftigen Wohnungsnachfrage (vgl. Kapitel 4.1.2) werden bis 2040 in Wesseling insgesamt zwischen 2.350 Wohneinhei‐ ten (Variante „stabil“) und 2.900 Wohneinheiten (Variante „Wachstum“) nachgefragt. Der Wachstumspfad erscheint für Wesseling angesichts des von IT.NRW prognostizierten Einwohnerwachstums in der gesamten Region Köln‐Bonn (vgl. Abbildung 67) plausibel. Im Ergebnis des Abgleichs von Wohnbaupotenzialen und zukünftiger Woh‐ nungsnachfrage ergibt sich bis ca. 2025 kein außerordentlicher mengenmä‐ ßiger Engpass. Die anstehenden Wohnbauentwicklungen (u.a. Rheintal‐Quar‐ tier, Eichholz) werden mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit zu einem fortge‐ setzten Bevölkerungszuwachs in Wesseling zumindest bis 2025 führen – so‐ fern die entstehenden Wohnangebote den Präferenzen der Nachfrager ent‐ sprechen. Für die Zeit nach 2025 ist aber schon heute erkennbar, dass für einen aus gut‐ achterlicher Perspektive möglichen fortgesetzten Bevölkerungszuwachs von Wesseling die notwendigen Wohnbaupotenziale fehlen. Berücksichtigt man die bis 2025 entstehenden rd. 1.200 Wohneinheiten, dann besteht im Zeit‐ raum von 2026 bis 2040 eine Neubaunachfrage im Umfang von 1.150 Wohneinheiten (Variante „stabil“) bis 1.700 Wohneinheiten (Variante „Wachstum“). Setzt man eine durchschnittliche Dichte von 40 Wohneinheiten je ha Wohnbauland an, dann wären 29 ha (Variante „stabil“) bzw. 43 ha (Va‐ riante „Wachstum“) erforderlich. 5.2.2.2 Ziele der Stadt Wesseling   Es ist Ziel der Stadt Wesseling, die vorhandenen Wohnbaupotenziale möglichst vollumfänglich einer Wohnbaulandentwicklung zuzuführen. Die Ausfälle bei der Aktivierung sollten so gering wie möglich sein (dies trifft insbesondere auf die FNP‐Potenziale zu). Das aktuell durchgeführte Verfahren zur Neuaufstellung des Regionalplans bietet die Chance für die Stadt Wesseling, neue Wohnbauflächen zu mobilisieren (ASB‐Flächen). 5.2.3 Thema „Nachverdichtungspotenziale“ 5.2.3.1 Ausgangssituation   In den letzten Jahren wurde in Wesseling im Bestand nachverdichtet. Dies ge‐ schah in Form von Baulückenschließungen sowie Bestandsoptimierung (Um‐ bau, ggf. Abriss und Neubau). Das Baulückenkataster der Stadt Wesseling weist derzeit noch rd. 160 Baulü‐ cken unterschiedlicher Größenordnung im gesamten Stadtgebiet auf. empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling    79 Weitere systematische Erfassungen zu Nachverdichtungspotenzialen liegen nicht vor. Insbesondere in der Kernstadt von Wesseling gibt es noch eine Reihe von Grundstücken, die mit Nichtwohn‐Nutzungen belegt sind, und bei denen die Frage zu stellen ist, ob dies noch zeitgemäße Nutzungen für eine Innenstadt sind. Es gibt Bereiche bzw. einzelne Grundstücke insbesondere in der Kernstadt von Wesseling, aber auch vereinzelt in den drei anderen Stadtteilen von Wes‐ seling, die augenscheinlich Modernisierungsstaus aufweisen und sich für eine Bestandsqualifizierung eignen würden (Umbau, ggf. Abriss und Neubau). 5.2.3.2 Ziele der Stadt Wesseling    In einer übergeordneten planerischen Perspektive, legt das im Baugesetzbuch verankerte Prinzip der Innen‐ vor der Außenentwicklung eine Nachver‐ dichtung im Innenbereich der Stadt Wesseling nahe. Die Stadt Wesseling strebt an, den Prozess der in den letzten Jahren begonne‐ nen Nachverdichtungen weiter zu verstärken und hierdurch vermehrt Baulücken zu schließen und Bestandsoptimierungen (Umbau, ggf. Abriss und Neubau) zu intensivieren. Gewerbliche Brachen in der Stadt Wesseling sollten auch im Hinblich auf ihre Potenziale für die Entwicklung als Wohnstandorte geprüft werden. empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 80 5.2.4 Maßnahmen 5.2.4.1 Intensivierung von Nachverdichtungen Intensivierung von Nachverdichtungen Ziele Nutzung der vorhandenen Potenziale im Bestand für Wohnbauentwicklung von Wesseling  Sicherung der Auslastung von Infrastrukturen  Reduzierung von Verkehrsaufkommen durch kürzere Wege  Schonender Umgang bei der Neuinanspruchnahme von Flächen  die zukünftige Inhalte Bestehende Baulücken     Pflege und Fortführung des vorhandenen Baulückenkatasters Prüfung konkreter Rahmenbedingungen bei größeren Baulücken Eigentümeransprache mit dem Ziel einer hohen Grundstücksaktivierung Prüfung eines Aufkaufs von Baulücken durch die Stadt Wesseling im Kontext von Quartiersentwicklungen Weitere Flächen im Bestand (z.B. gewerbliche Brachen)     Identifikation weiterer möglicher Potenziale für Wohnen Analyse der Eignung möglicher Flächen für eine Wohnbebauung Prüfen der Rahmenbedingungen für eine Wohnbauentwicklung Ansprache der Eigentümer Bestandsoptimierung (Umbau, ggf. Abriss und Neubau)    Identifikation möglicher Grundstücke / Objekte Verstärkte Beratung und Unterstützung für Eigentümer (u.a. was ist möglich) Ggf. Aufkauf im Kontext von Quartiersentwicklungen Nächste Schritte  Entwicklung einer Strategie der Nachverdichtung  Abstimmung der Inhalte der Strategie  Festlegung der Zeitplanung  Festlegung der erforderlichen organisatorischen Strukturen Beteiligte    Stadt Wesseling: Fachbereiche Stadtplanung, Liegenschaften Ggf. SEG Ggf. Dritte empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 81 5.2.4.2 Entwicklung von Potenzialen mit Baurecht Entwicklung von Potenzialen mit Baurecht Ziele  Schnelle Aktivierung von Flächen, die über Baurecht verfügen  Bedienen der hohen Nachfrage nach Wohnraum in Wesseling Inhalte Zielgruppenorientierte Entwicklung     Leitbild‐orientierte Entwicklung (Gesamtquartier und Teilquartiere) Möglichst immer eine Mischung aus Einfamilien‐ und Mehrfamilienhaustypen und ggf. ergänzenden Nutzungen Bildung von Teilquartieren (insbesondere bei größeren Flächenpotenzialen) Gestaltung attraktiver Außenräume (Wegeführung, Plätze) Risikobetrachtung für große Potenziale   Identifikation möglicher Risiken (Zeit, Volumen, Qualität) Begleitung / Austausch mit Entwicklern Nächste Schritte  Prüfen der Rahmenbedingungen der einzelnen Flächen (z.B. Nutzungshemmnisse)  Erarbeitung von Nutzungskonzepten  Ansprache der Flächeneigentümer (ggf. Flächenerwerb)  Möglichst frühzeitiger Start mit der Bebauung Beteiligte    Stadt Wesseling: Fachbereiche Stadtplanung, Liegenschaften Ggf. SEG Flächeneigentümer 5.2.4.3 Aktivierung zusätzlicher Wohnbauflächen Entwicklung zusätzlicher Wohnbauflächen Ziele  Finden von weiteren Wohnbauflächen für die längerfristige Entwicklung nach 2025  Nutzen der Wachstumschancen, die sich aus der posititiven Entwicklung in der Köln‐ Bonner Region auch nach 2025 ergeben Inhalte ASB‐Flächen des Regionalplans   Entwickeln von Nutzungskonzepten (Zielgruppen, Typologien) Zeitliche Phasierung (u.a. Bauabschnitte) empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling  82 Ansprache von Grundstückseigentümern Große Wohnbaupotenziale aus der Nachverdichtung (siehe Maßnahme „Intensivierung von Nachverdichtungen)    Klärung der Rahmenbedingungen Entwicklung von Nutzungsvorstellungen (Zielgruppen, Typologien) Ansprache von Eigentümern Nächste Schritte  Diskussion mit der Bezirksregierung über die Notwendigkeit der Entwicklung von zusätzlichen ASB‐Flächen, damit Wesseling auch langfristig wohnungsmarktpolitisch handlungsfähig sein kann  Entwicklung eines Kriterienkatalogs zur Identifizierung weiterer Wohnbauland‐ potenziale  Frühzeitige Einbindung der politischen Gremien  Akzeptanz schaffen (Politik, Bewohner)  Einbindung aller Akteure  Prüfen/Optimieren der bisherigen Akquisewege Beteiligte    Stadt Wesseling: Fachbereiche Stadtplanung, Liegenschaften Ggf. SEG Flächeneigentümer 5.2.4.4 Prüfung eines verstärkten Zwischenerwerbs Eine strategische Bodenvorratspolitik für Wesseling bietet die Chance, über ein aus‐ reichendes Portfolio an Wohnbauflächen zu verfügen, auf denen wohnungspolitische Zielsetzungen verfolgt werden können. Die Flächen werden von der Kommune oder einer städtischen Entwicklungsgesellschaft erworben. Dies können Flächen mit und ohne Baurecht sein. Der Nachteil bei Flächen mit vorhandenem Baurecht ist ein ver‐ mutlich hoher Kaufpreis, den die Eigentümer fordern werden. Der Vorteil ist eine so‐ fortige Verfügbarkeit unmittelbar bebaubaren Wohnbaulands und die Entwicklung gemäß städtischer Zielsetzungen. Flächen ohne Baurecht sind günstiger, allerdings mag die Verkaufsbereitschaft der Grundstückseigentümer unter unveränderten Rah‐ menbedingungen gering sein bzw. in Erwartung einer baldigen Baureife werden un‐ angemessen hohe Kaufpreise gefordert. Mit den Zielen, einerseits eine Grundstückspreise treibende Spekulation einzuschrän‐ ken und andererseits die Grundstückseigentümer an den Entwicklungs‐ und Folge‐ kosten für soziale und technische Infrastrukturen zu beteiligen, kann im Rahmen ei‐ nes Baulandbeschlusses die Regelung getroffen werden, eine Teilabtretung von Flä‐ chen zu vereinbaren. So muss z.B. ein Grundstückseigentümer in Dortmund 25% der Nettobaufläche an die Kommune abtreten, damit für das Areal ein Bauleitverfahren eingeleitet wird. Im Idealfall kann eine solche Regelung noch sehr viel weiter gehen und beinhalten, dass Baurecht nur auf Flächen entstehen kann, die sich im Eigentum der Kommune befinden und dass die Kommune im Rahmen eines Zwischenerwerbs empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 83 lediglich den Preis für Bauerwartungsland oder Rohbauland bezahlt. Über eine ge‐ sonderte Regelung ist es möglich, dass dem Grundstücksverkäufer als Verkaufsanreiz ein Teil des durch die Planung entstehenden Bodenwertzuwachses zu einem späteren Zeitpunkt gezahlt wird. Eine Kostenbeteiligung ist grundsätzlich auch möglich über Kostenbeiträge. Bei der Entwicklung von solchen Folgekostenmodellen bzw. entsprechenden Vereinbarun‐ gen müssen Kommunen allerdings aufgrund des anzuwendenden Prinzips der Kau‐ salität hohe Anforderungen erfüllen.11 Die Stadt Rheinbach hat z.B. durch ein unab‐ hängiges Büro die „gesamten folgekostenfähigen sozialen Infrastrukturen“ zusam‐ menstellen und eine Kostenspanne in Höhe von 6,60 bis 7,20 Euro / m² Nettobauland errechnen lassen. Dies gilt nur für die Folgekosten für die soziale Infrastruktur; die Folgekosten für die technische Infrastruktur werden in Rheinbach über Erschlie‐ ßungsverträge geregelt.12 Wie eine deutschlandweite Analyse kommunaler Baulandbeschlüsse zeigt, gibt es kei‐ nen standardisierten Baulandbeschluss.13 Vielmehr ist jeder Beschluss individuell auf die Kommune zugeschnitten und enthält unterschiedliche Inhalte und Regelungstie‐ fen. Für Wesseling würde dies bedeuten, einen möglichen Baulandbeschluss im Rah‐ men einer fächerübergreifenden Arbeitsgruppe aus Verwaltung und Politik, ggf. mit externen Beratern, zu erarbeiten. Ein breiter politischer Konsens ist Grundbedingung. In den meisten Fällen geht der Aufstellung eines Baulandbeschlusses ein langer und intensiver Arbeitsprozess voraus.14 5.3 Handlungsfeld „Zielgruppen“ 5.3.1 Thema „Familien“ 5.3.1.1 Ausgangssituation   Die Stadt Wesseling ist ein bei Familien beliebter und nachgefragter Wohnort in der Köln‐Bonner Region. Preisgunst und ein gute Infrastruktur für Familien sind die Vorteile von Wesseling. Anspannung auf dem Wohnungsmarkt der Stadt Wesseling gibt es derzeit am stärksten bei Baugrundstücken für individuelle Einfamilienhausbebauung und bei gebrauchten Objekten. Gebrauchte Ein‐/Zweifamilienhäuser werden zu überhöhten Preisen angeboten, finden aber dennoch Nachfrage, da das An‐ gebot knapp ist. Das Prinzip der Kausalität besagt, dass lediglich die (Folge)Kosten berücksichtigt werden dürfen, die aufgrund 11 der Entwicklung des jeweiligen Grundstücks entstehen. Forum Baulandmanagement NRW, Januar 2017, Kommunale Boden‐ und Liegenschaftspolitik – Wohnbauland‐ 12 strategien und Baulandbeschlüsse auf dem Prüfstand, S. 62 Forum Baulandmanagement NRW, Januar 2017, Kommunale Boden‐ und Liegenschaftspolitik – Wohnbauland‐ 13 strategien und Baulandbeschlüsse auf dem Prüfstand ebd., S. 72 14 empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling   84 Eine verstärkte Zuwanderung von Familien aus den Hochpreisstandorten in der Region auf der einen Seite und ein Halten von Familien, die schon jetzt in Wesseling leben, aber ihre Wohnsituation verbessern wollen, auf der anderen Seite, erfordern entsprechenden familiengeeigneten Neubau. Im Zuge der Flüchtlingszuwanderung werden zukünftig auch Familien Wohn‐ raum in Wesseling nachfragen. Dem wird aktuell u.a. mit dem Bau von preis‐ günstigem Wohnraum begegnet. 5.3.1.2 Ziele der Stadt Wesseling     Wesseling bleibt auch zukünftig ein attraktiver Wohnstandort für Familien, die in allen Segmenten geeignete und an die Kaufkraft angepasste Wohnange‐ bote finden. Wesseling schafft im Neubaubereich eine ausreichende Anzahl von Baugrund‐ stücken für die gesamte Bandbreite an Haustypen (vom Einfamilienhaus bis zum Geschosswohnungsbau). Neben Grundstücken für das klassische Einfamilienhaus ist es eine wichtige Herausforderung, Wohnraum in verdichteter Form (auch in Mehrfamilien‐ häusern) zu schaffen. Ein großer Teil der zukünftig als anerkannte Flüchtlinge in Wesseling leben‐ den Menschen wird im Familienverbund leben. Die Stadt bietet Flüchtlingsfa‐ milien durch entsprechende familienorientierte Wohnraumangebote eine Chance, sich in die Stadtgesellschaft zu integrieren. 5.3.2 Thema „Ältere Menschen“ 5.3.2.1 Ausgangssituation   Schon heute ist jeder vierte Bewohner von Wesseling 60 Jahre und älter. Bis zum Jahr 2040 wird sich dieser Bevölkerungsanteil auf ca. 30% erhöht haben. Dieser Alterungsprozess wird auch bei der Variante „Wachstum“ stattfinden, die durch hohe Zuwanderung vor allem jüngerer Menschen gekennzeichnet ist. Ältere Haushalte fragen heute in Wesseling Miet‐ und Eigentumswohnungen nach. In diesen Segmenten gab es in den letzten Jahren relativ wenig barrie‐ rearmes bzw. –freies Neubauangebot in Wesseling. Auch beim Betreuten Wohnen übertrifft die Nachfrage das Angebot. 5.3.2.2 Ziele der Stadt Wesseling   Auch angesichts des zukünftig fortschreitenden Prozesses des demografi‐ schen Wandels steigert die Stadt Wesseling ihre Attraktivität als Wohnstand‐ ort für ältere Haushalte. Wesseling mobilisiert eine steigende Anzahl von altersgerechten Neubauten sowohl im Miet‐ als auch im Eigentumsbereich. empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling  85 Der größte Teil der heutigen und der zukünftig älteren Haushalte in Wesseling wird weiter im Bestand wohnen bleiben. Für diese Haushalte gilt es, das er‐ forderliche altersgerechte Anpassungen in den Wohnungen und Einfamilien‐ häusern erfolgen. 5.3.3 Thema „Junge Menschen“ 5.3.3.1 Ausgangssituation   Aufgrund der guten Erreichbarkeit zwischen den beiden Hochschul‐ und Ar‐ beitsplatzstandorten Köln und Bonn und den relativ hohen Immobilienprei‐ sen in den beiden Städten hat Wesseling in den letzten Jahren auch zuneh‐ mend junge Menschen angezogen. Die Attraktivität von Wesseling für junge Menschen beschränkt sich nicht auf den Wohnungsmarkt. Freizeitangebote und die generelle Lebensqualität spie‐ len eine ebenso hohe Rolle – hier gibt es Schwächen in Wesseling. 5.3.3.2 Ziele der Stadt Wesseling  Auch wenn Wesseling nicht mit den Großstädten Köln und Bonn hinsichtlich genereller Attraktivität für junge Menschen konkurrieren kann, kümmert sich Wesseling darum, das Wohnangebot und die Lebensqualität für junge Men‐ schen zu verbessern. 5.3.4 Maßnahmen 5.3.4.1 Schaffung familiengerechter Neubauangebote Schaffung familiengerechter Neubauangebote Ziele  Durch Neubaumaßnahmen wird das Wohnungsangebot für Familien in Wesseling quantitativ und qualitativ verbessert.  Verhinderung von Abwanderung von Familien aus Wesseling und Anziehen von Familien aus der Region Inhalte Bei der Planung von Familiengerechten Wohnangeboten ist es wichtig, die nachfolgend dar‐ gestellten Präferenzen zu berücksichtigen. Bei Einfamilienhäusern sind diese einfacher zu berücksichtigen als bei Mehrfamilienhäusern. Im Hinblick darauf, Familien in Wesseling auch verdichtetes Wohnen zu ermöglichen, gilt es aber auch die u.g. Qualitäten möglichst umfassend zu realisieren. Berücksichtigung von Standortanforderungen von Familien empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling            86 Hausnahe sichere Aufenthaltsmöglichkeiten für kleinere Kinder mit Sichtbeziehung zu den Wohnungen Spielmöglichkeiten (Grünflächen, Spielplätze, Freiflächen) Verkehrssichere, verkehrsarme und gut beleuchtete Wege im Quartier: Radwege, Einbahnstraßen, Spielstraßen, Straßenbeleuchtung, keine Angsträume Fußläufige Nähe zu qualitativ guten Kindertagesstätten und Grundschulen Akzeptable Erreichbarkeit (zu Fuß, Rad, ÖPNV) weiterführender Schulen Verkehrssichere Wegeverbindungen Sichere, (halb‐)öffentliche Aufenthaltsmöglichkeiten für ältere Kinder und Jugendliche im Quartier/Stadtteil als Treffpunkte Sport‐/Bewegungsflächen Kommunikationsorte im Quartier für Eltern Einkaufsmöglichkeiten und Ärzte (u.a. Kinderarzt) in der Nähe Möglichkeit der Anfahrt mit dem Auto an das Haus (zum Ausladen) und hausnaher Stellplatz Berücksichtigung von Anforderungen von Familien an Gebäude/Wohnraum       Entscheidender als die Wohnfläche ist die Anzahl an Zimmern, d.h. mind. vier, besser noch fünf und mehr Zimmer Wohn‐/Lebensbereich mit Anbindung an private Freifläche (z.B. Küche oder Wohnzimmer direkt angrenzend an den eigenen Garten oder große kindersichere Terrasse) Hohes Maß an Privatheit im Haus/in der Wohnung, z.B. durch das Wohnen auf mehreren Etagen, lärmdämmende Wände und Decken Abstellmöglichkeiten (inklusive verschließbare) im Haus/der Wohnung und im hausnahen Bereich (z.B. für Spielsachen, Kinderwagen, Fahrräder) Privatheit am Haus, z.B. durch sichtgeschützte Eingangsbereiche und nicht einsehbare Balkone oder Dachterrassen Blick von der Küche auf den für Spielzwecke genutzten hausnahen Raum Nächste Schritte  Prüfung der Standorte, die in Wesseling für Familienwohnen in Betracht kommen  Berücksichtigung der o.g. Anforderungen von Familien bei der Planung (auch bei Abstimmungen mit Bauträgern und der Festlegung zu erreichender Qualitäten) Beteiligte     Stadt Wesseling: Fachbereiche Stadtplanung, Liegenschaften, Kultur/Sport, Verkehrsflächen, Kinder/Jugend/Familie, Sicherheit/Ordnung, Bauaufsicht Ggf. SEG Flächeneigentümer Bauträger empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 87 5.3.4.2 Schaffung altersgerechter Neubauangebote Schaffung altersgerechter Neubauangebote Ziele  Schaffung von zusätzlichen altersgerechten Neubauangeboten in Wesseling  Nutzen des Potenzials, um gebrauchte Einfamilienhäuser, die von älteren Haushalten bewohnt werden, für junge Familien freizuziehen Inhalte Bei der Planung von altersgerechten Wohnangeboten ist es wichtig, die nachfolgend darge‐ stellten Präferenzen von älteren Haushalten zu berücksichtigen. Berücksichtigung von Anforderungen älterer Haushalte an Standort /Wohnumfeld         Fußläufige Entfernung zu Angeboten der Alltagsversorgung Nähe zu Bereichen von hoher Aufenthaltsqualität im wohnungsnahen Bereich, u.a. Durchgrünung, belebte Bereiche ÖPNV‐Anbindung in fußläufiger Entfernung Sicheres Umfeld, beleuchtete Straßen, Vermeidung von Angsträumen Integration in Wohnquartiere im Sinne eines Mehrgenerationenwohnens in der Nachbarschaft Wunsch nach Kommunikation in der Nachbarschaft Wunsch nach gegenseitiger Unterstützung bei Hilfsbedürftigkeit Sicherheit im Falle der Hilfs‐ und Pflegebedürftigkeit durch Integration von Dienstleistungen bis hin zur Pflege in das Quartier (z.B. durch Betreutes Wohnen, Pflegekerne im Quartier) Berücksichtigung von Anforderungen von Familien an Gebäude/Wohnraum Berücksichtigung von Anforderungen älterer Haushalte an Gebäude/Wohnraum             Barrierearme oder –freie Gebäude mit Aufzug auf die volle Etage Barrierefreie bzw. –arme Erschließung der Gebäude Abstellmöglichkeiten (inkl. verschließbare) im hausnahen Bereich (z.B. für Fahrrad, Rollator) Große Eingangssituation: Briefkästen, Sitzmöglichkeiten im Innenbereich Im EG geschützte Lage, z.B. durch Sichtschutz oder erhöhte EG‐Zonen (Sicherheitsaspekt) Direkte Zufahrtsmöglichkeiten mit dem Auto bis vor die Haustür Wohnungen mit mindestens 1,5, besser zwei Zimmern (1‐Personen Haushalt) bzw. drei Zimmern oder mehr für Paare Großzügige private Freiflächen (Balkon/ Terrassen/ Mietergarten) Attraktive Sichtbeziehungen aus der Wohnung Abstellmöglichkeit in der Wohnung Bodengleiche Dusche im Bad Ausreichende Bewegungsradien in Bad und Küche Nächste Schritte  Prüfung der Standorte, die in Wesseling für Wohnen für ältere Haushalte in Betracht kommen empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 88  Berücksichtigung der o.g. Anforderungen älterer Haushalte bei der Planung (auch bei Abstimmungen mit Bauträgern und der Festlegung zu erreichender Qualitäten) Beteiligte     Stadt Wesseling: Fachbereiche Stadtplanung, Liegenschaften, Verkehrsflächen, Sicherheit/Ordnung, Bauaufsicht, Soziale Hilfen/Wohnungswesen / Seniorenbeauf‐ tragte) Ggf. SEG Flächeneigentümer Bauträger 5.3.4.3 Altersgerechte Anpassungen im Bestand Altersgerechte Anpassungen im Bestand Ziele  Verbesserung der Wohnsituation für ältere Haushalte in Wesseling  Modernisierung des Wesselinger Wohnungsbestands Inhalte       Zielgruppen sind ältere Haushalte in Mehrfamilienhäusern und Ein‐/Zweifamilien‐ häuser sowohl im Bestand privater Eigentümer als auch größerer Wohnungsgesellschaften Herstellung eines schwellenfreien Zugangs zum Gebäude (Rampen) Barrierearmut im Gebäude (z.B. Handläufe, Treppenlifte, wo kein Aufzug möglich bzw. vorhanden ist) Schaffung von Abstellflächen für Rollatoren Anpassung der Badsituation Zugang zum Balkon Nächste Schritte  Verbesserte Bereitstellung von Informationsangeboten zum altersgerechten Umbau  Initiierung einer Informationskampagne  Einbindung des Themas in ein Beratungsnetzwerk  Förderlicher Umgang mit genehmigungspflichtigen Anpassungsmaßnahmen Beteiligte      Stadt Wesseling: Fachbereiche Verkehrsflächen, Bauaufsicht, Soziale Hilfen/Wo‐ hnungswesen / Seniorenbeauftragte Rhein‐Erft‐Kreis Haus & Grund Architekten / Handwerk Wohnungsgesellschaften empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 89 5.3.4.4 Steigerung der Attraktivität für junge Menschen Steigerung der Attraktivität für junge Menschen Ziele  Halten und Anziehen von jungen Menschen in/nach Wesseling  Nutzen von jungen Menschen zur nachhaltigen Imageverbesserung Inhalte Optimierung des Wohnungsangebotes für junge Menschen (Fokus Bestand) Schaffung von Neubauangeboten für junge Menschen Verbesserung der Standortbedingungen von Wesseling für junge Menschen    Nächste Schritte  Gespräche mit Bestandshaltern für gezielte (preisgünstige) Angebote für junge Menschen  Gespräche mit Projektentwicklern zur Abstimmung von Wohnangeboten für junge Menschen  Diskussion von Möglichkeiten, Wesseling gezielt als Standort auch für junge Menschen zu entwickeln (Freizeitangebote, sonstige Qualitäten) Beteiligte Stadt Wesseling: Fachbereiche Kultur/Sport, Liegenschaften, Kinder/Jugend/Familie, ggf. Soziale Hilfen/Wohnungswesen, ggf. Stadtplanung Wohnungsgesellschaften Projektentwickler    5.4 Handlungsfeld „Bezahlbarer Wohnraum“ 5.4.1 Thema „Einkommensschwächere“ 5.4.1.1 Ausgangssituation    Aufgrund der Mietpreissteigerungen in Wesseling in den letzten Jahren ist die Versorgung von Haushalten mit geringen Einkommen schwieriger geworden. Größere Bestandshalter in Wesseling beschreiben die Lage auf dem preiswer‐ ten Mietwohnungsmarkt in Wesseling allerdings als keinesfalls so angespannt wie in Köln und Bonn. Anerkannte Flüchtlinge finden in Wesseling kaum Wohnraum und müssen daher in den Flüchtlingsunterkünften verbleiben. Dies wiederum schränkt die Aufnahmekapazitäten für neue zugewiesene Flüchtlinge ein. empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 90 5.4.1.2 Ziele der Stadt Wesseling In der Stadt Wesseling sollen Haushalte mit geringen Einkommen adäquaten, d.h. bezahlbaren Wohnraum finden. Vorrangig im Fokus einer Wohnraumversorgung stehen Haushalte mit den geringsten Einkommen, d.h. insbesondere Empfänger von Mindestsiche‐ rungsleistungen und auch wohnungslosen Personen. Der Neubau von geförderten Wohnungen sollte in Wesseling ergänzenden Charakter haben und ist standortbezogen und auf das Quartier abzustimmen.    5.4.2 Maßnahmen 5.4.2.1 Sicherung von preiswertem Wohnen im Bestand Sicherung von preiswertem Wohnen im Bestand Ziele  Wohnraumversorgung für Haushalte mit geringen Einkommen Inhalte      Grundsätzlich gilt, dass mit einem hohen Wohnungsneubau insgesamt, der sich an der zukünftigen Wohnnachfrage orientiert (siehe Kapitel 4.1.2), auch die Mieten im Wesselinger Wohnungsbestand moderat gehalten werden können. Dies gilt insbesondere für freifinanzierte gebrauchte Wohnungen. Kosten der Unterkunft: Für die Gruppe der Haushalte mit den geringsten Einkommen in Wesseling, d.h. Empfänger von Mindestsicherungsleistungen (SGB II, SGB XII) übernimmt das Jobcenter die Kosten der Unterkunft, sowohl für mietpreisgebundene geförderte als auch freifinanzierte Wohnungen. Unter der Voraussetzung, dass die Kosten der Unterkunft seitens des Kreises regelmäßig der Mietpreisentwicklung in Wesseling angepasst werden, sichern die Kosten der Unterkunft die Wohnraumversorgung für die einkommensschwächsten Haushalte in Wesseling. Aus der Mietpreisbindung laufende Wohnungen: Bundesweite Studien belegen, dass Wohnungen, die aus der Mietpreisbindung gelaufen sind, auch langfristig im preiswerten Segment Haushalte mit geringen Einkommen versorgen. Die Gründe hierfür sind vielfältig (gesetzliche Regulierungen bei Mietpreiserhöhungen, Baualter/ Zustand der Wohnung, sozial verpflichtete Eigentümer wie z.B. Genossenschaften oder kommunale Wohnungsunternehmen). Mittelbare Belegungsrechte: Der Neubau von Mietwohnungen ohne Bindung wird mit Mitteln der nordrhein‐westfälischen Landeswohnraumförderung gefördert, wenn im Gegenzug Besetzungsrechte an freien oder frei werdenden Ersatzwohnungen im Bestand eingeräumt werden. Kauf von Belegungsrechten im Bestand: Die Stadt Wesseling kann Belegungsrechte für bestehende Wohnungen erwerben, muss eine ggf. vorhandene Ertragslücke (Vergleich von preisgebundener Miete zur Marktmiete) jedoch dem Eigentümer der Wohnung zahlen. Diese Option wäre auch für die aus der Mietpreisbindung gelaufenen Wohnungen vorstellbar. empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 91 Nächste Schritte  Schaffen der Voraussetzungen für einen an der zukünftigen Wohnungsnachfrage orientierten Wohnungsneubau  Einwirken der Stadt Wesseling auf die Ausgestaltung der Kosten der Unterkunft (Rhein‐Erft‐Kreis)  Beobachtung, wie sich die Mieten der zukünftig aus der Mietpreisbindung laufenden Wohnungen entwickeln  Ansprache von Bestandshaltern, die auch Neubauten realisieren (können), um die Option der mittelbaren Belegungsrechte zu prüfen. Beteiligte    Stadt Wesseling: Fachbereiche Soziale Hilfen/Wohnungswesen, Immobilienmanage‐ ment, Liegenschaften, Stadtplanung Rhein‐Erft‐Kreis Bestandshalter / Wohnungsgesellschaften 5.4.2.2 Ergänzender Neubau von gefördertem Wohnraum Ergänzender Neubau von gefördertem Wohnraum Ziele  Wohnraumversorgung für Haushalte mit geringen Einkommen Inhalte    Die nordrheinwestfälische Landeswohnraumförderung stellt für Bauherren Fördermittel für den Bau von mietpreisgebundenen geförderten Wohnungen zur Verfügung. Damit einher geht die Verpflichtung des Bauherrn/Investors, eine anfängliche Maximalmiete von 5,75€/m² nettokalt (Bewilligungsmiete für Kommunen mit Mietniveau M4, Einkommensgruppe A) nicht zu überschreiten. Ab dem Jahr der Bezugsfertigkeit kann die Miete entsprechend den Bestimmungen des BGB jährlich 1,5% erhöht werden. Die Mietpreis‐ und Belegungsbindung gilt für den in der Förderzusage festgelegten Zeitraum. Die geförderten Wohnungen dürfen nur von Haushalten bezogen werden, die in den Einkommensgrenzen der nordrhein‐westfälischen Landeswohnraumförderung liegen und die einen Wohnberechtigungsschein vorweisen (wird von der Kommune Wesseling ausgestellt). Angesichts des nach wie vor negativen Images von Wesseling als Wohnstandort und tlw. räumlich fokussierten schwierigen sozialen Problemlagen sollte aus gutachterlicher Einschätzung die Zahl der zukünftig in Wessseling entstehenden mietpreisgebundenen geförderten Wohnungen einerseits möglichst gering gehalten werden und andererseits keine geförderten Wohnungen in Quartieren gebaut werden, deren soziale Ausgangssituation als schwierig zu bewerten ist. Daher wird in der vorliegenden Untersuchung auch keine Zahl an zu bauenden geförderten Wohnungen definiert – es ist immer einzelfallbezogen zu entscheiden, welches Volumen an welchem Standort insgesamt verträglich und förderlich für eine gute Projekt‐ und Quartiersentwicklung ist. Nichtsdestoweniger ist die sich aus der Wohnungsnach‐ frageprognose ergebende Anzahl von zu bauenen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 92 (vgl. Kapitel 4.1.2) Richtschnur zur Bewertung des Volumens an zu bauenden gefördreten Wohnungen. Ihr Anteil sollte im langjährigen Schnitt nicht mehr als 10‐ 15% aller neu gebauten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in Wesseling sein. Nächste Schritte  Fortsetzung der Beratung von Investoren, die geförderten Wohnraum in Wesseling errichten möchten.  Aufstellen eines transparenten Kriterienrasters, unter welchen Bedingungen mietpreisgebundene geförderte Wohnungen an Standorten entstehen können Beteiligte   Stadt Wesseling: Fachbereiche Soziale Hilfen/Wohnungswesen, Immobilienmanage‐ ment, Liegenschaften, Stadtplanung Bauherren / Investoren 5.4.2.3 Wohnraum für Flüchtlinge im Bestand Wohnraum für Flüchtlinge im Bestand Ziele  Wohnraumversorgung für anerkannte Flüchtlinge Inhalte    Anerkannte Flüchtlinge werden in den nächsten Jahren unterschiedliche Haushaltstypen in Wesseling bilden. Junge Alleinreisende werden eher in kleinen Haushalten leben, Familien in größeren Mehrpersonenhaushalten. Ausgehend von der heutigen Anzahl von bereits anerkannten Flüchtlingen (vgl. Kapitel 2.2.4) und den vermutlich zukünftig Anerkannten ist davon auszugehen, dass die Zahl der Haushalte mit anerkannten Flüchtlingen im Gesamtkontext der Wesselinger Bevölkerung sehr gering sein wird und daher in geringerem Maße ein „Mengenthema“. Die Sicherung von preiswertem Wohnen im Wesselinger Wohnungsbestand ist somit die Maßnahme, die auch anerkannten Flüchtlingen am zielführendsten helfen kann. Die Sicherung von preiswertem Wohnen im Bestand ist wiederum nur möglich, wenn in Wesseling insgesamt möglichst viel Wohnungsneubau in den nächsten Jahren entsteht. Unabhängig von der Mengenfrage ist davon auszugehen, dass anerkannte Flüchtlinge auch in der Zukunft Zugangsschwierigkeiten auf den normalen Wohnungsmarkt haben werden, u.a. da es auf Seiten von Vermietern Unsicherheiten bzw. tlw. auch Vorbehalte gibt. Hier ist mit unterstützenden Maßnahmen anzusetzen und das hohe bestehende Engagement für Flüchtlinge in Wesseling zu nutzen. Aufklärungsarbeit bei und Kommunikation mit potenziellen Vermietern (in erster Linie private Vermieter) ist dabei entscheidend. Gleichzeitig sind auch Flüchtlinge weiterhin dabei zu unterstützen, sich in die Wesselinger Stadtgesellschaft zu integrieren – dies betrifft auch Fragen des Wohnens. Nächste Schritte  Unterstützung von anerkannten Flüchtlingen bei der Suche nach Wohnraum empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 93  Modellprojekt „Junge Flüchtlinge in Wohngemeinschaften in Wesseling“ (gemeinsam mit Studierenden/Auszubildenden/jungen Berufstätigen) Beteiligte Stadt Wesseling: Fachbereiche Soziale Hilfen/Wohnungswesen, Integrationsbeauf‐ tragte, Immobilienmanagement, Kinder/Jugend/Familie Wohnungseigentümer   5.5 Handlungsfeld Bestandsqualifizierung 5.5.1 Thema „Qualitätsorientierte Quartiersentwicklung“ 5.5.1.1 Ausgangssituation    Die Stadt Wesseling verfügt über teilräumliche Lagen mit sehr unterschiedli‐ chen Qualitäten. Dabei sind weniger die Unterschiede zwischen den Stadttei‐ len als vielmehr Unterschiede zwischen den Quartieren von Bedeutung. Im Zuge des Nachfragedrucks auf dem Wohnungsmarkt und der von der Stadt Wesseling verfolgten Strategie, Stadtbereiche zu stabilisieren bzw. auch auf‐ zuwerten, gab es und gibt es an verschiedenen Stellen der Stadt solche positi‐ ven Trends. Bei einer auch weiterhin fortgesetzten positiven Nachfrageentwicklung in der Zukunft – davon ist im Rahmen der auch langfristig stark wachsenden Köln‐ Bonner Region auszugehen – wird dieser Druck zur qualitativen Stabilisie‐ rung von Teilbereichen der Stadt Wesseling bestehen bleiben. 5.5.1.2 Positionierung der Stadt Wesseling     Die Stadt Wesseling verfolgt das Ziel, auch weiterhin bestehende Wohnstandorte zu attraktivieren. Dieser Prozess wird auch weiterhin räumlich selektiv stattfinden (es geht nicht um eine stadtweite flächendeckende Aufwertung – diese wäre eine Mammutaufgabe und erscheint angesichts der bestehenden Sozialstrukturen auch nicht zielführend) Es sollten Quartiere entwickelt werden, die aus städtebaulicher Sicht, aufgrund einer Lagegunst und im Kontext der Generierung einer erforderlichen Zusatznachfrage geeignet sind. Bei der Entwicklung wird darauf geachtet, eine gute soziale Mischung zu erreichen. empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 94 5.5.2 Thema „Bestandsmodernisierungen“ 5.5.2.1 Ausgangssituation       Ein großer Teil des Wesselinger Wohnungsbestands ist überaltert. Dies trifft sowohl auf Mehr‐ als auch auf Einfamilienhäuser zu. Damit einhergehend sind Wohngebäude oftmals unzureichend altersgerecht ausgestattet, weisen nicht mehr nachfragegerechte Größen und Grundrisse auf und haben zudem Mängel im energetischen Zustand. Mit dem in den letzten Jahren gewachsenen Nachfragedruck wurden Wohn‐ gebäude vermehrt von den Eigentümern modernisiert, auch weil die Ertrags‐ perspektiven im Zuge gestiegener Mieten günstiger wurden. Auch die größeren Bestandshalter in der Stadt Wesseling haben in den letzten Jahren modernisiert. Davon ist auch in den kommenden Jahren auszugehen. Die meisten Wohngebäude in der Stadt Wesseling befinden sich im Eigentum von Privatpersonen. Hier zeigt sich oftmals die Herausforderung, dass nicht in dem Maße wie es aus städtebaulicher und immobilienwirtschaftlicher Per‐ spektive heraus sinnvoll wäre, modernisiert wird. Das hat vielfältige Ursachen (Alter der Eigentümer, Unsicherheit, ob sich Modernisierungen auch lohnen oder nicht nur kosten). In den kommenden Jahren werden sich die Wohnpräferenzen der Nachfrager verschieben. Verstärkt altersgerechte Objekte werden nachgefragter sein, ge‐ rade auch im Bestand, ebenso wird stärker auf die Nebenkosten geachtet, was eine Herausforderung für die energetische Modernisierung ist. Gleichzeitig ist die Frage zu stellen, ob nicht auch eine von der Stadt Wesseling verfolgte Stra‐ tegie der schrittweisen Qualitätserhöhung auf dem Wesselinger Wohnungs‐ markt nicht auch Investitionen in den Bestand erfordern. 5.5.2.2 Positionierung der Stadt Wesseling    Die Stadt Wesseling verfolgt die Strategie einer selektiven Modernisierung des Wohnungsbestands, d.h. Modernisierungen machen dort Sinn, wo auch längerfristig eine Nachfrage nach Wohnraum adäquat befriedigt werden kann. Die Anpassung bzw. Schaffung von Baurecht nach zukunftsfähigen städtebaulichen Kriterien kann insbesondere in den Altbeständen erforderlich sein. Dort, wo selektive Modernisierung nicht sinnvoll ist, sollte die qualitative Zusatznachfrage durch entsprechenden Neubau bedient werden. Um auch private Eigentümer zur Modernisierung ihres Bestandes zu motivieren, sind entsprechende Instrumente zu finden und anzuwenden. empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 95 5.5.3 Maßnahmen 5.5.3.1 Beratungsnetzwerk „Modernisierung“ Beratungsnetzwerk „Modernisierung“ Ziele  Initiierung eines Beratungsnetzwerkes mit dem Ziel, Modernisierungen im Wesselinger Wohnungsbestand zu unterstützen. Inhalte      Zielgruppe der Leistungen eines Beratungsnetzwerk sind in erster Linie private Eigentümer in Wesseling. Im Rahmen eines Modernisierungs‐Netzwerks soll über Modernisierungsinhalte, Vorgehen, Finanzierung informiert werden, Privateigentümer für das Thema Modernisierung sensibilisiert werden und auch konkret unterstützt werden. Ein Beratungsnetzwerk besteht üblicherweise aus allen für Modernisierungen rele‐ vanten Akteuren, d.h. Verbraucherberatung, Architekten, Finanzierer, Wohnungsunternehmen, Haus & Grund, Makler und zielt auf unterschiedliche Aspekte der Modernisierung (z.B. altersgerechte Anpassung, energetische Modernisierung, zielgruppengerechte Modernisierungen). Ein Beratungsnetzwerk kann von der Stadt Wesseling initiiert und für einen begrenzten Zeitraum begleitet werden (z.B. im Rahmen eines Modellprojekte über eine Laufzeit von 2 Jahren), sollte sich langfristig aber selbst organisieren. Dies erfordert aber einen „Kümmerer“, wie z.B. Haus & Grund (da diese Institution an der Schnittstelle zu Privateigentümern verortet ist). Wichtig für die Partner eines solchen Netzwerkes ist es, langfristig wirtschaftliche Optionen durch das Netzwerk zu erhalten (z.B. Beratung eines Privateigentümers durch einen Architekten). Nur dann gelingt es, die Mitwirkungsbereitschaft der Akteure langfristig zu sichern. Nächste Schritte  Auswahl eines Quartiers als Modellprojekt (mögliche Auswahlkriterien: gut abgrenzbar, überschaubare Anzahl von Einwohnern bzw. Immobilien, Quartier mit Modernisierungsbedarf)  Eigentümerbefragung (Modernisierungszustände, Vermietungssituation etc.)  Ansprache möglicher Netzwerkpartner (auch über Multiplikatoren)  Etablierung des Netzwerks / regelmäßige moderierte Treffen (Ziel des Beratungsnetzwerks, Themen/Inhalte, Vorgehen) Beteiligte    Stadt Wesseling: Fachbereiche Soziale Hilfen/Wohnungswesen, Immobilienmanage‐ ment, Bauaufsicht Potenzielle Netzwerkpartner Eigentümer empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 96 5.5.3.2 Qualifizierungsstrategien für Bestandsquartiere Qualifizierungsstrategien für Bestandsquartiere Ziele  Steigerung der Attraktivitäten von ausgewählten Wesselinger Quartieren als Wohnstandorte  Profilierung der vier Wesselinger Stadtteile als Wohnstandorte  Verbesserung des gesamtstädtischen Images von Wesseling als Wohnstandort Inhalte    Mögliche Quartierstypen o Mischtypen (Wohnen, Handel, Dienstleistungen) in der Wesselinger Innen‐ stadt o Durch Großwohntypologie geprägte Quartiere stadtweit o Gewachsene Einfamilienhausquartiere Prüfung der Qualifizierungsanforderungen für ausgewählte Bestandsquartiere in Wesseling hinsichtlich (Auswahl von Kriterien, kann sich von Quartier zu Quartier unterscheiden) o Sozialstruktur o Städtebaulicher Zustand o Zustand der Gebäude o Infrastrukturausstattung Strategien und Maßnahmen in ausgewählten Quartieren, z.B. o Beitrag der Quartiersentwicklung zu einer verbesserten gesamtstädtischen Entwicklung von Wesseling (siehe auch o.g. Ziele) o Altersgerechte und energetische Modernisierung von Gebäuden o Stabilisierung der Sozialstruktur (Fokus soziale Mischung) o Ergänzender Neubau (z.B. im Zusammenhang mit einem forcierten Generationswechsel im Bestand der Bau von barrierefreien Wohnungen im Quartier) Nächste Schritte  Auswahl möglicher Quartiere (Festlegung anhand welcher Kriterien Quartiere ausgewählt werden)  Analyse der Ausgangssituation (qualitativ und quantitativ)  Ableitung von Handlungsbedarfen Beteiligte    Stadt Wesseling: Fachbereiche Soziale Hilfen/Wohnungswesen, Kinder/Jugend/ Familie, Bauaufsicht, Immobilienmanagement, Verkehrsflächen, Sicherheit/Ordnung, Stadtplanung Bestandshalter / Wohnungsunternehmen Weitere relevante Akteure in den jeweiligen Quartieren empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 5.6 97 Umsetzung des Handlungskonzepts Wohnen 5.6.1 Ziele der Stadt Wesseling Das Handlungskonzept Wohnen Wesseling soll nach Verabschiedung durch den Rat umgesetzt werden. Eine Steuerung der Umsetzung des Handlungskonzepts durch die Verwaltung ist erforderlich Als wichtige Steuerungsgrundlage sollte eine Wohnungsmarktbeobachtung eingerichtet werden    5.6.2 Maßnahmen 5.6.2.1 Strategische Steuerung Strategische Steuerung Ziel  Umsetzung des Handlungskonzepts Wohnen Wesseling Inhalte     Auswahl / Reihenfolge der zur Umsetzung anzugehenden Maßnahmen Festlegung eines Fahrplans mit entsprechendem Zeitplan (konkrete Schritte der Umsetzung) Umgang mit Hemmnissen der Umsetzung Regelmäßige Berichterstattung an die Verwaltungsspitze und die Politik Nächste Schritte  Aufgabendefinition einer Stelle innerhalb der Verwaltung, die das Management bzw. die Steuerung der Umsetzung übernimmt  Festlegung der Organisationsstruktur Beteiligte   Verwaltungsvorstand der Stadt Wesseling Weitere relevante Fachbereiche der Stadt Wesseling empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 98 5.6.2.2 Wohnungsmarktbeobachtung Wohnungsmarktbeobachtung Ziel  Unterstützung für die strategische Steuerung des Handlungskonzeptes Wohnen  Monitoring der zukünftigen Wohnungsmarktentwicklung gesamtstädtischen und teilräumlichen Inhalte Erfassen und Darstellung wichtiger Kennziffern des Wesselinger Wohnungsmarktes (auch im regionalen Kontext)  Nachfrageseite o Einwohner‐ und Haushaltsentwicklung o Entwicklung der sozio‐demografischen Strukturen (Alter, Nationalitäten) o Entwicklung der Wanderungsverflechtung (Alter, Herkunft/Ziel) o Entwicklung von Nachfragern mit geringen Einkommen (Bedarfsgemein‐ schaften SGB II, SB XII‐empfänger, Wohngeldhaushalte, WBS‐Antragsteller) o Entwicklung der Kaufkraft  Angebotsseite o Entwicklung des Wohnungsbestands / Bautätigkeit o Leerstandsentwicklung o Preisentwicklung Diese quantitativen Kennzahlen sollten ergänzt werden durch qualitative Informationen (z.B. im Rahmen eines Wohnungsmarktbarometers).  Situation in den Teilsegmenten des Wohnungsmarktes (Einfamilienhäuser, Mietwohnungen, preiswertes Wohnen, Eigentumswohnungen)  Entwicklung der Präferenzen der Nachfragergruppen (Standort, Immobilie)  Herausforderungen Nächste Schritte  Festlegung der quantitativen und qualitativen Beobachtungsparameter (Quellen, ggf. Kosten)  Festlegung des Beobachtungsintervalls (z.B. jährlich)  Festlegung der Berichtsform bzw. des –inhalts (z.B. Kurzbericht, Presseinfo) Beteiligte    Verwaltungsvorstand der Stadt Wesseling Weitere relevante Fachbereiche der Stadt Wesseling Wohnungsmarktakteure empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 99 ANHANG Abbildung 70: Wohnungsbauintensität in Wesseling (Ein‐/Zweifamilien‐ häuser) im Vergleich mit dem Rhein‐Erft‐Kreis u. Rhein‐Sieg‐ Kreis, 1990‐2015 Quelle: eigene Darstellung nach IT.NRW empirica Abbildung 71: Wohnungsbauintensität in Wesseling (Mehrfamilienhäuser) im Vergleich mit dem Rhein‐Erft‐Kreis u. Rhein‐Sieg‐Kreis, 1990‐2015 Quelle: eigene Darstellung nach IT.NRW empirica empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 100 Abbildung 72: Wohnungsbauintensität in Wesseling (Ein‐/Zweifamilien‐ häuser) im Vergleich mit den Kommunen im Rhein‐Erft‐Kreis, 1990‐2015 Erster Ring Zweiter Ring Quelle: eigene Darstellung nach IT.NRW empirica empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 101 Abbildung 73: Wohnungsbauintensität in Wesseling (Mehrfamilienhäuser) im Vergleich mit den Kommunen im Rhein‐Erft‐Kreis, 1990‐ 2015 Erster Ring Zweiter Ring Quelle: eigene Darstellung nach IT.NRW empirica empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 102 Abbildung 74: Median der Angebotsmieten für gebrauchte Wohnungen in Wesseling im Vergleich, 2012‐2016 Quelle: empirica Preisdatenbank (empirica‐systeme GmbH) empirica Abbildung 75: Entwicklung des Medians der Angebotspreise für gebrauchte Wohnungen in Wesseling im Vergleich, 2012‐2016 PLZ Wesseling = 50389 Quelle: empirica Preisdatenbank (empirica‐systeme GmbH) empirica empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 103 Abbildung 76: Wohngebäudetypen, 2011 Quelle: eigene Darstellung nach Stadt Wesseling/ Zensus 2011 empirica Abbildung 77: Baualter der Wohngebäude, 2011 Quelle: eigene Darstellung nach Stadt Wesseling/ Zensus 2011 empirica empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 104 Abbildung 78: Eigentümer‐ und Mieterhaushalte, 2011 Quelle: eigene Darstellung nach Stadt Wesseling/ Zensus 2011 empirica Abbildung 79: Wohnbaupotenziale in Wesseling: Überblick Quelle: Stadt Wesseling, eigene Darstellung empirica empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 105 Abbildung 80: Wohnbaupotenziale im Stadtteil Wesseling Quelle: Stadt Wesseling, eigene Darstellung empirica Abbildung 81: Wohnbaupotenziale im Stadtteil Keldenich Quelle: Stadt Wesseling, eigene Darstellung empirica empirica Handlungskonzept Wohnen Wesseling 106 Abbildung 82: Wohnbaupotenziale im Stadtteil Berzdorf Quelle: Stadt Wesseling, eigene Darstellung empirica Abbildung 83: Wohnbaupotenziale im Stadtteil Urfeld Quelle: Stadt Wesseling, eigene Darstellung empirica empirica