Beschlussvorlage (Handlungskonzept Wohnen Wesseling hier: Schlussbericht)

Sitzungsvorlage Nr.: 287/2017 Federführender Bereich Beteiligte Bereiche Stadtplanung II/B Vorlage für Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Rat Betrifft: (ggf. Anlagen bezeichnen) Handlungskonzept Wohnen Wesseling hier: Schlussbericht Namenszeichen des federführenden Bereichs Sachbearbeiter/in Leiter/in Datum Namenszeichen Beteiligte Bereiche II/B 04.01.2018 Namenszeichen I/10 Bearbeitungsvermerk Fachdezernent Kämmerer Bürgermeister STADT WESSELING Vorlagen-Nr.: 287/2017 Der Bürgermeister Sachbearbeiter/in: Datum: Matthias Otte 04.01.2018 X öffentlich nichtöffentlich Beratungsfolge: Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Rat Betreff: Handlungskonzept Wohnen Wesseling hier: Schlussbericht Beschlussentwurf: 1. Der Rat der Stadt Wesseling nimmt den vorliegenden Schlussbericht zur Kenntnis und beschließt das „Handlungskonzept Wohnen“ als städtebauliches Entwicklungskonzept gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB. Den aus der Analyse abgeleiteten Handlungsbedarfen, Entwicklungszielen und Handlungsempfehlungen wird zugestimmt. 2. Die Verwaltung wird mit der Umsetzung des „Handlungskonzeptes Wohnen“ unter Beteiligung wesentlicher Akteure beauftragt. Sachdarstellung: 1. Problem Die aktive Bereitstellung von Flächen für den Wohnungsbau hat in den vergangenen Jahren einen wichtigen Beitrag zur Stadtentwicklung von Wesseling geleistet, da dieses Angebot überwiegend von jungen Familien auch aus dem Umland zur Eigentumsbildung genutzt wurde. So wird die zunehmende Alterung der Bevölkerung abgemildert und trotz einer grundsätzlich rückläufigen „natürlichen“ Bevölkerungsentwicklung, ist in Wesseling ein Einwohnerzuwachs festzustellen. Seit 2012 hat Wesseling ca. 1.000 Einwohner (+ 2,9%) gewonnen und liegt damit oberhalb der durchschnittlichen Bevölkerungsentwicklung im Rhein-Erft-Kreis (empirica ag, 2017). Neben seiner Funktion als herausragender Industriestandort, hat sich Wesseling damit innerhalb der Region auch als attraktiver Wohnstandort etabliert. Die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnbauflächen im Stadtgebiet führt jedoch gleichzeitig auch für die ortsansässige Bevölkerung zu einer Preissteigerung am Wohnungsmarkt sowie zur Verdrängung von Haushalten mit geringem Einkommen. Darüber hinaus werden die Flächenkonkurrenz und das Konfliktpotenzial mit anderen, beispielsweise gewerblichen Nutzungen, erhöht. Der daraus resultierende Handlungsbedarf wird durch allgemeine wohnungsbezogene Entwicklungstendenzen, wie beispielsweise die Zunahme der Pro-Kopf-Wohnfläche, die Steigerung der Anzahl der (Einpersonen-)Haushalte im Zusammenhang mit der demographischen Entwicklung und schließlich der in den letzten Jahren besonders in Erscheinung getretenen Zuwanderung von EU-Bürgern, Kriegsflüchtlingen und Asylbewerbern, zusätzlich verstärkt Aufgabe der Stadt Wesseling ist es, für die Bevölkerung eine ausreichende und adäquate Wohnraumversorgung sicherzustellen. Das Wechselspiel von Wohnungsbedarf und Wohnungsangebot ist von vielerlei Faktoren abhängig. Diese reichen von weltwirtschaftlichen Einflüssen, wie zum Beispiel der Zinsentwicklung, bis hin zum konkreten Grundstücksangebot auf kommunaler Ebene. Soweit möglich, hat die Stadt Wesseling die Pflicht und die Verantwortung, im Rahmen ihrer administrativen Möglichkeiten, für eine möglichst weitgehende Deckung des Wohnungsbedarfs zu sorgen. 2. Lösung Mit dem neuen Landesentwicklungsplan NRW (LEP NRW) und der aktuellen Überarbeitung des Regionalplanes für den Regierungsbezirk Köln wird der Rahmen für die räumliche Entwicklung der Region in den nächsten zwei Jahrzehnten definiert. Mit dem Beschluss des Ausschusses für Stadtentwicklung und Umweltschutz vom 03.06.2016 zur Einleitung der Flächennutzungsplan-Neuaufstellung (VL 110/2016) inklusive der Erarbeitung erforderlicher Fachgutachten, wie beispielsweise dem nun vorliegenden „Handlungskonzept Wohnen“, besteht die Möglichkeit für die Stadt Wesseling, sich aktiv in diese übergeordneten Planungsprozesse einzubringen und ihren Anspruch auf Planungshoheit fachlich fundiert deutlich zu machen. Ziel des „Handlungskonzepts Wohnen“ ist es, das aktuelle Angebot und den Bedarf an Wohnbauflächen bzw. Wohnraum in Wesseling zu ermitteln, zu bewerten und daraus konkrete Handlungsempfehlungen abzuleiten, die als Abwägungsgrundlage u.a. für künftige politische Entscheidungen herangezogen werden können. Mit der Erarbeitung des „Handlungskonzeptes Wohnen“ wurde das Büro empirica Bonn, ag im November 2016 beauftragt (VL 176/2016). In seiner Sitzung am 28.03.2017 wurden dem Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz die Ergebnisse der Grundlagenanalyse in einem Zwischenbericht vorgestellt (VL 49/2017) und am 01.06.2017 ein Zielworkshop zum „Handlungskonzept Wohnen“ durchgeführt, an dem ca. 25 bis 30 Vertreter aus Politik, Verwaltung und Wohnungswirtschaft teilnahmen. Aus der Analyse und der Prognose über die künftige Entwicklung des Wesselinger Wohnungsmarktes wurden für fünf Handlungsfelder Empfehlungen zur Steuerung des gesamtstädtischen und der teilräumlichen Wohnungsmarktentwicklung formuliert und dem Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz in seiner Sitzung am 19.09.2017 (VL 167/2017) vorgestellt. Im nun vorliegenden Schlussbericht wurden diese Empfehlungen unter Berücksichtigung der Hinweise und Anregungen aus dem Fachausschuss weiter konkretisiert. Das Handlungsfeld „Strategisches Flächenmanagement“ umfasst insbesondere Empfehlungen, die auf eine Fortsetzung der positiven Einwohnerentwicklung der vergangenen Jahre abzielen und damit insbesondere den Folgen des demographischen Wandels (natürliche Einwohnerentwicklung) entgegenwirken und das Image der Stadt Wesseling als attraktiver Wohnstandort innerhalb der Region weiter stärken. Die derzeitige Verfügbarkeit von Wohnbauflächen im Stadtgebiet konzentriert sich im Bereich der Neubaugebiete Eichholz und dem geplanten Rheintalquartier. Für weitere Wohnquartiere werden derzeit die planungsrecht- lichen Voraussetzungen geschaffen. Sollten die entsprechenden Konzepte umgesetzt werden, können bis zum Jahr 2025 ca. 1.200 neue Wohneinheiten geschaffen werden. Ab 2026 besteht jedoch das Risiko, dass die Bevölkerungsentwicklung deutlich gebremst wird und die prognostizierten Nachfragebedarfe von weiteren 1.700 Wohneinheiten bis zum Jahr 2040 nicht mehr gedeckt werden können. Als zentrale Maßnahmen für ein strategisches Flächenmanagement werden deshalb die Nutzung von Nachverdichtungspotenzialen im Innenbereich, die Aktivierung von Flächen mit Baurecht sowie die Ausweisung zusätzlicher Wohnbauflächen im Rahmen der Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes vorgeschlagen. Das Handlungsfeld „Zielgruppenorientierter Wohnungsmarkt“ beschreibt die für den Wesselinger Wohnungsmarkt relevanten Zielgruppen sowie Maßnahmen für eine Verbesserung der jeweils spezifischen Wohnangebote, beispielsweise durch die Schaffung familien- und altengerechte Neubauten, oder durch die Förderung des altersgerechten Umbaus bzw. Anpassungen im Bestand. Das Handlungsfeld „Bezahlbarer Wohnraum“ setzt den Fokus auf die Sicherung der Wohnraumversorgung von Haushalten mit geringen Einkommen und anerkannten Flüchtlingen. Insbesondere vor dem Hintergrund der allgemeinen Mietpreissteigerungen zeichnet sich ein, wenn auch im Vergleich zu den Nachbarkommunen derzeit noch moderat verlaufender, Angebotsrückgang im Bereich des preiswerten Mietwohnungsmarktes ab. Das Handlungskonzept empfiehlt deshalb neben der Sicherung von preiswerten Wohnungen im Bestand u.a. den ergänzenden Neubau von gefördertem Wohnraum, um die langfristigen Bedarfe zu decken. Das Handlungsfeld „Bestandsqualifizierung“ zeigt Möglichkeiten auf, wie vorhandene Siedlungsstrukturen sowohl auf Quartiersebene (Qualifizierungsstrategien für Bestandsquartiere) als auch auf Objektebene (Beratungsnetzwerk Modernisierung) in ihrer Wohnfunktion und -qualität aufgewertet und gestärkt werden können. Da sich der überwiegende Teil der Wohnflächen in privater Hand befindet, gilt es zur Umsetzung der Maßnahme die jeweiligen Eigentümer zu aktivieren. Das Handlungsfeld „Umsetzung des Handlungskonzeptes Wohnen“ betont die Fortführung des Prozesses und die Einführung eines Monitorings zu den einzelnen Handlungsempfehlungen. Mit dem Beschluss des „Handlungskonzeptes Wohnen“ als Leitlinie der künftigen Stadtentwicklung, soll verwaltungsintern eine Reihenfolge zur Umsetzung der konkreten Maßnahmen festgelegt werden und eine regelmäßige Berichterstattung in den zuständigen Fachausschüssen erfolgen. Das „Handlungskonzept Wohnen“ ist ein informelles Planungsinstrument zur Festlegung von strategischen, wohnungsmarktbezogenen Leitzielen der Stadt Wesseling in den nächsten 15 bis 20 Jahren und dabei Grundlage u.a. für die Neuaufstellung des Flächennutzungsplans. Nach einem entsprechenden Ratsbeschluss handelt es sich um ein von der Gemeinde beschlossenes städtebauliches Entwicklungskonzept gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB, das u.a. bei der Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes oder bei der Aufstellung von Bauleitplänen zu berücksichtigen ist. Zur Umsetzung der konkreten, im Handlungskonzept formulierten Maßnahmen, sind weitere Beschlüsse durch die zuständigen Fachausschüsse und / oder den Rat der Stadt Wesseling erforderlich. 3. Alternativen Das „Handlungskonzept Wohnen“ ist u.a. für die Abschätzung künftiger Wohnbauflächenbedarfe und damit für die Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes erforderlich. Es bestehen deshalb keine Alternativen. 4. Finanzielle Auswirkungen Die Kosten für die Erstellung des „Handlungskonzeptes Wohnen“ sind mit 23.681,00 € zu beziffern. Der Rat der Stadt Wesseling hat in seiner Sitzung am 20.09.2016 die Bereitstellung von 200.000 € für die Erarbeitung des Flächennutzungsplanes Wesseling, u.a. für die Beauftragung derartiger Fachgutachten, beschlossen. Die Mittel für die Erarbeitung der Wohnungsmarktuntersuchung stehen auf dem Produktsachkonto 51511-00-5431400 „Planung/Gutachten“ zur Verfügung. Anlage: Handlungskonzept Wohnen (Schlussbericht, Dezember 2017)