Allgemeine Vorlage (Antrag auf Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans F 14, Ortsteil Stockheim, „Baugebiet Lichtung Marieneiche“)

Gemeinde Kreuzau Vorlagen-Nr.: 7/2018 Bauleitplanung, Wirtschaftsförderung - Frau Drewes-Janssen/Herr Gottstein BE: Herr Gottstein Kreuzau, 10.01.2018 - öffentlicher Teil Sitzungsvorlage für den Bau- und Planungsausschuss Haupt- und Finanzausschuss Rat 06.03.2018 10.04.2018 24.04.2018 Antrag auf Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans F 14, Ortsteil Stockheim, „Baugebiet Lichtung Marieneiche“ I. Sach- und Rechtslage: Mit Schreiben vom 04.12.2017, eingegangen am 13.12.2017, haben zwei Anwohner aus dem Neubaugebiet „Lichtung Marieneiche“ aus dem Ortsteil Stockheim einen Antrag auf Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans F 14, Ortsteil Stockheim, beantragt. Das Antragsschreiben ist als Anlage beigefügt. Der Antrag auf Befreiung von den Festsetzungen ist notwendig, da die Antragsteller die gemäß Bebauungsplan maximal zulässige überbaubare Grundfläche von 160 m² überschritten haben. Im März 2013 wurde für das in Rede stehenden Grundstück der Neubau eines Wohnhauses mit Kfz-Stellplatz im Rahmen der Genehmigungsfreistellung gem. § 67 (2) BauO NRW seitens der Gemeinde Kreuzau beschieden. Gemäß der dem Antrag beigefügten Anlagen war eine überbaute Fläche von 158,75 m² vorgesehen. Hiervon entfallen 145 m² der Grundfläche auf das Wohnhaus und 13,75 m² (5,5 m x 2,5 m) auf den Kfz-Stellplatz. Anlässlich eines Ortstermins im Baugebiet „Marieneiche“ wurde durch Mitarbeiter der Gemeindeverwaltung Kreuzau festgestellt, dass anstelle des genehmigten KFZ-Stellplatzes eine Garage errichtet wurde, für die bei der Gemeinde Kreuzau keine Genehmigung vorlag. Eine Überprüfung durch die Bauaufsichtsbehörde (Kreis Düren) ergab, dass die überbaute Grundfläche einschließlich der errichteten Garage 175,16 m² beträgt und damit die im Bebauungsplan festgesetzte, maximal überbaubare Grundfläche von 160 m² um 15,16 m² überschreitet, was eine nachträgliche Legalisierung der Garage nur mit einer Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes nach § 31 (2) BauGB möglich macht. Zuständig für die Erteilung der Befreiung ist das Bauordnungsamt des Kreises Düren. Hierzu ist das Einvernehmen der Gemeinde nach § 36 (1) BauGB erforderlich, welches die Gemeinde nur aus den in § 31 (2) BauGB genannten Gründen versagen kann. Nach § 31 (2) BauGB kann von den Festsetzungen des Bebauungsplanes befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und 1. Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, die Befreiung erfordern oder 2. die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder 3. die Durchführung des Bebauungsplanes zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Ein Verstoß gegen die Grundzüge der Planung ist in der Regel dann gegeben, wenn die vom Bauherrn beantragte Abweichung vom Bebauungsplan mit derselben oder zumindest vergleichbaren Berechtigung auch von einer Vielzahl anderer Grundstückseigentümer im Bebauungsplangebiet verlangt werden könnte. Sollte im vorliegenden Fall eine Befreiung erteilt werden, so würde man einen Berufungsfall für alle Eigentümer von Grundstücken im Baugebiet mit einer maximal überbaubaren Grundfläche von 160 m² (WA 1) schaffen, und dass sind immerhin 72 % der Grundstücke im Baugebiet. Somit würde eine Befreiung den Grundzügen der Planung widersprechen. Selbst wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt würden, kann gem. § 31 (2) Nr. 1 BauGB eine Befreiung erteilt werden, wenn Gründe des Wohls der Allgemeinheit dies erfordern. Private Anlagen und Einrichtungen, die nur einem beschränkten Personenkreis zu Gute kommen, dienen schon begrifflich nicht dem Wohl der Allgemeinheit, so dass diese Ausnahmevorschrift im vorliegenden Fall keine Anwendung findet. Nach § 31 (2) Nr. 2 BauGB sind Befreiungen zulässig, wenn die Abweichung vom Bebauungsplan städtebaulich vertretbar ist. Eine Befreiung nach diesen Vorschriften ist vor allem dann geboten, wenn sich die Festsetzungen des Bebauungsplanes in Bezug auf ein einziges oder einige wenige Grundstücke als städtebauliche Fehleinschätzung erweisen. Bei dem Bebauungsplan F 14 handelt es sich um einen neuen Bebauungsplan aus dem Jahre 2012. Eine Befreiung von den Festsetzungen und somit Privilegierung des Bauvorhabens würde zu einer nicht vertretbaren Ungleichbehandlung der übrigen Bauherren im WA 1 führen, die die Höchstgrenze eingehalten haben. Es ist nicht erkennbar, dass sich der Bebauungsplan in Bezug auf das Grundstück des Antragstellers als Fehlentscheidung erweist und somit sind die Voraussetzungen des § 31 (2) Nr. 2 ebenfalls nicht erfüllt. Eine offensichtlich nicht beabsichtigte Härte gem. § 31 (2) Nr. 3 BauGB ist anzunehmen, wenn das für die Bebauung vorgesehen Grundstück in bodenrechtlicher Beziehung Besonderheiten aufweist, die es im Verhältnis zu der im Bebauungsplan getroffenen Festsetzung als Sonderfall erscheinen lassen. Eine Anwendung des § 31 (2) Nr. 3 BauGB verlangt zunächst, dass überhaupt eine Härte gegeben ist. Dies ist nicht schon dann zu bejahen, wenn der Bauherr nicht so bauen kann, wie er sich das vorgestellt hat. Vielmehr muss das Grundstück bei Einhaltung des Bebauungsplanes gar nicht oder nur mit unzumutbaren Einschränkungen bebaubar oder auf sonstige Weise nutzbar sein. Im vorliegenden Fall ist das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes bebaubar und somit liegen die Befreiungsvoraussetzungen der Ziffer 3 ebenfalls nicht vor. Aus den vorgenannten Gründen hat die Gemeinde schon einmal das Einvernehmen nach § 36 BauGB mit Schreiben vom 23.03.2017 zum Antrag auf nachträgliche Legalisierung der Garage, welchen die Antragsteller im Zuge eines bauordnungsbehördlichen Verfahrens beim Kreis Düren als zuständige Genehmigungsbehörde gestellt hatten, versagt. Der Kreis Düren hat mit Bescheid 05.04.2017 den Antrag abgelehnt. Nach weiterem Schriftwechsel hat der Kreis Düren den Antragstellern dann mit Schreiben vom 20.11.2017 empfohlen, die Garage um etwa die Hälfte der Grundfläche zurückzubauen und hat eine Duldung des dann noch vorhandenen Baukörpers in Aussicht gestellt. Um den Teilrückbau bzw. Rückbau der Garage zu verhindern, beantragt der Bauherr nunmehr, dass Einvernehmen nach § 36 BauGB mittels Ratsbeschluss herzustellen. Aus den voraufgeführten Gründen ist die Verwaltung weiterhin der Auffassung, das Einvernehmen im vorliegenden Fall zu versagen. Eine weitere theoretische Möglichkeit zur Legalisierung der Garage wäre die Änderung der Festsetzungen des Bebauungsplans. Diese Möglichkeit scheidet jedoch aus, da die Änderungen -2- der Festsetzungen alle oder zumindest eine Vielzahl an Grundstücken im Geltungsbereich des Bebauungsplans betreffen würde. Unabhängig davon, wie eine Bebauungsplanänderung en details ausfallen würde, führt dies zu einer Erhöhung der überbaubaren Fläche für große Teile des Baugebiets, was ergo einer Zunahme der versiegelten Flächen führt. Dies wiederum führt zu einem höheren Eingriff in Natur und Landschaft, was weitere Ausgleichsmaßnahmen erforderlich macht. Dieser immense Aufwand steht in keinem Verhältnis zum illegal errichteten Vorhaben der Antragsteller. II. Haushaltsmäßige Auswirkungen: Keine. III. Beschlussvorschlag: Der Antrag auf Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans F 14 wird abgelehnt. Der Bürgermeister - Ingo Eßer - IV. Beratungsergebnis: Einstimmig: Ja: Nein: Enthaltungen: ________ ________ ________ ________ -3-