Beschlussvorlage (Anlage zur Beschlussvorlage 95/2010)

Begründung zum Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 3/115, „Helmeshof“, in WesselingBerzdorf Stand: Vorentwurf, § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB 1. Anlass, Ziel und Art der Planung 1.1 Anlass der Planung Auf Antrag der Vorhabenträgerin Helmeshof GbR, vertreten durch Herrn Rechtsanwalt Peter H. Lützeler, Riehler Straße 53, 50668 Köln, soll das seit Sommer 2009 brach liegende Gelände des ehemaligen landwirtschaftlichen Betriebes Hofgut „Helmeshof“ einer wohnbaulichen Nutzung zugeführt werden. Das Grundstück liegt überwiegend im Geltungsbereich des seit 1972 rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 3/8 „Friedhof Berzdorf“ und ist dort als Öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung ´Friedhof` festgesetzt. Somit besteht für die geplante Umnutzung und den Umbau des Helmeshofes in Wohnungen ein Planungserfordernis. 1.2 Ziel der Planung Die Vorhabenträgerin möchte als Grundstückseigentümerin die Gebäude der ehemaligen Hofanlage zu Wohnungen umbauen und umnutzen. Geplant sind 24 Wohneinheiten überwiegend als Maisonette-Wohnungen im Reihenhauscharakter bzw. als Etagenwohnungen. Weiterhin sollen 36 Kfz-Stellplätze, eine Fahrradabstellanlage und ein Müllsammelplatz auf dem Grundstück realisiert werden. Die Planung ist aus städtebaulicher Sicht zu begrüßen, da − durch den Umbau und die Wohnnutzung eine ökologisch und ökonomisch sinnvolle Wiedernutzbarmachung einer brach gefallenen Fläche mit einer ehemaligen landwirtschaftlich genutzten, unter Denkmalschutz stehenden Hofanlage erhalten werden kann − der Erhalt des Hofgutes und eine wohnbauliche Nutzung in diesem ländlich geprägten Bereich im Ortskern von Berzdorf auch aus ortsbildästhetischen Gründen anzustreben ist − durch diese Planung ein Teil des aktuellen Wohnungsbedarfes gedeckt werden kann, mit der Folge der geringeren Flächeninanspruchnahme in neu zu erschließenden Ortsrandbereichen − die Baumaßnahme auch aus ökologischer Sicht vertretbar ist, da überwiegend bereits versiegelte Flächen einer Wohnnutzung zugeführt werden und somit der Eingriff aus Sicht des Naturhaushaltes vertretbar ist. -1- 1.3 • Art der Planung / Rechtliche Voraussetzungen Bebauungsplan Durch den Bebauungsplan sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Wiedernutzbarmachung einer brachgefallenen Fläche mit aufgegebener Vornutzung geschaffen werden. Es soll ein Verfahren als vorhabenbezogener Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB durchgeführt werden. Der Flächennutzungsplan soll im Parallelverfahren geändert werden. Als Bestandteil des VEP wird eine Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4 BauGB für die Belange nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 und § 1a BauGB durchgeführt. Die Ergebnisse werden in einem Umweltbericht gemäß § 2a Nr. 2 BauGB dargestellt. Zwischen der Stadt Wesseling und der Vorhabenträgerin wird vor Satzungsbeschluss ein Durchführungsvertrag gemäß § 12 BauGB geschlossen, der Regelungen zur Erschließung, Finanzierung und Durchführung des Vorhabens zum Gegenstand hat. Sämtliche Kosten des Bebauungsplanverfahrens einschließlich aller erforderlichen Gutachten gehen zu Lasten der Vorhabenträgerin. Der Stadt Wesseling entstehen keine Kosten. 2. Erläuterungen zum Plangebiet 2.1 Abgrenzung des Plangebietes Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes umfasst überwiegend das Grundstück des ehemalig landwirtschaftlich genutzten Hofgutes „Helmeshof“, Hauptstraße 78-82, in der Ortsmitte von Berzdorf. Innerhalb des ca. 6.400 qm großen Plangebietes liegen die Flurstücke 1, 3, 50 (teilw.) und 139 (teilw.) der Flur 7, Gemarkung Berzdorf. 2.2 Vorhandene Struktur – Nutzung, Bebauung, Begrünung Das Plangebiet ist mit der sanierungsbedürftigen, überwiegend II-geschossigen Hofanlage „Helmeshof“ bebaut. Die Gebäude der Hofanlage (Haupthaus, Scheune, Ställe, Boxen und Nebengebäude) haben eine Grundfläche von ca. 1.600 qm. Die zum Teil befestigten Hofflächen bzw. Zufahrten (Innenhof, Einfahrt südlich der Kirche) nehmen eine Fläche von 1.800 qm in Anspruch. Die ca. 3.000 qm großen Freiflächen liegen überwiegend im Landschaftsschutzgebiet und bestehen aus dem im Planbereich verlaufenden Teilabschnitt des Palmersdorfer Baches, dem ehem. Paddock (Pferdeauslauf) und einer angrenzenden brachgefallenen Weide mit geringem Baumbestand. Die Nachbarbebauung wird durch eine innerörtliche kleinteilig strukturierte II-geschossige Wohnbebauung, teilweise mit Nebengebäuden, geprägt. Nordwestlich angrenzend befindet sich die Kath. Kirche „Schmerzhafte Mutter“ von 1856 mit Friedhof. Südlich der Straße „Am Helmeshof“ befindet sich eine Grünfläche (Park) mit altem Baumbestand. Nordöstlich grenzt eine Obstplantage an den ehemaligen Reitplatz des Helmeshofes an. 2.3 Erschließung Die Vorhaltung ausreichender Ver- und Entsorgungsanlagen in dieser innerörtlichen, bebauten und von weiterer Bebauung umgebenen Fläche ist durch problemlose und weitgehend unaufwändige Anbindungsmöglichkeiten an alle vorhandenen Anlagen in unmittelbarer Nähe gewährleistet. Die verkehrliche Anbindung ist über die Hauptstraße und Hagenstraße gesichert. -2- 2.4 Alternativstandorte Da es sich um die städtebaulich gebotene Wiedernutzbarmachung einer Brache handelt, ist die Untersuchung von Alternativstandorten entbehrlich. 2.5 Planungsrechtliche Situation Das Grundstück des Helmeshofes liegt im Geltungsbereich des seit 1972 rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 3/8 „Friedhof Berzdorf“, der hier Öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung ´Friedhof` festsetzt. Die Grundstücksfläche östlich des Palmersdorfer Bachs liegt außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes und ist planungsrechtlich als Außenbereich gemäß § 35 BauGB einzustufen. Im bestehenden Flächennutzungsplan ist der Bereich des Vorhabens überwiegend als Grünfläche, teilweise als Verkehrstrasse und Landschaftsschutzgebiet darstellt. Die Verkehrstrasse soll nicht mehr realisiert werden. 3. Sonstige Planungsvorgaben Die Bachparzelle 139 und die Außenbereichsparzelle 3 an der Hagenstraße sind Bestandteil des Landschaftsschutzgebietes (LSG) (Ziffer 2.2-23) „Palmersdorfer Bach“, welches im Landschaftsplan 8 des Rhein-Erft-Kreises festgesetzt ist. Das an der Hauptstraße liegende Wohnhaus des Helmeshofes mit seitlichem Tor und Grundriss der umbauten Hoffläche ist seit 1989 als Denkmal in die Denkmalliste eingetragen (Ratsbeschluss vom 12.12.1989, Denkmalliste Nr. 79). Die restlichen Gebäude des Hofes (mit Ausnahme des östlichen Wohnflügels aus Backstein) wurden als denkmalwert erachtet. Der Kultur- und Partnerschaftsausschuss der Stadt Wesseling hat am 09.03.2010 den Eintrag von großen Teilen der Hofanlage „Helmeshof“ in die Denkmalliste der Stadt Wesseling beschlossen. Das Fließgewässer Palmerdorfer Bach unterliegt dem Wasserhaushaltsgesetz in Verbindung mit dem Landeswassergesetz. 4. Städtebauliches Planungskonzept Die historische Hofanlage „Helmeshof“ soll in eine Wohnanlage mit 24 Wohneinheiten umgebaut werden. Der Innenhof und die hofnahen Freiflächen sollen als den Wohnungen zugeordnete Gärten bzw. Gemeinschaftsflächen vorgesehen werden. Die für das Projekt erforderlichen privaten Kfz-Stellplätze (36) sind östlich der Hauptstraße (5 Stpl.), an der nordwestlichen Grundstücksgrenze (7 Stpl.) und westlich der Hagenstraße (24 Stpl.) angeordnet. In diesem Bereich sind auch eine Fahrradstellplatzanlage und ein Müllsammelplatz vorgesehen. Parkplatz, Fahrradabstellanlage und Müllsammelplatz werden über eine Brücke über den Palmersdorfer Bach fußläufig an die Hofanlage angebunden. Zwischen dem Palmersdorfer Bach und der Stellplatzanlage soll ein 12 m breiter Geländestreifen als Private Grünfläche/Fläche zum Anpflanzen bzw. Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen festgesetzt werden. Die hier geplanten Maßnahmen sowie die Bepflanzung der Stellplatzanlage werden im landschaftspflegerischen Begleitplan detailliert dargestellt. -3- 5. Planungsrechtliche Festsetzungen 5.1 Art der baulichen Nutzung In dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan soll die bauliche Nutzung - analog zur geplanten Nutzung und zu den umgebenden Strukturen - gemäß der Regelung des § 12 Abs. 3a BauGB allgemein festgesetzt werden. Es soll von der Regelungsmöglichkeit der BauNVO Gebrauch gemacht und ein Allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO festgesetzt werden, das vorwiegend dem Wohnen dienen soll. Zulässig sind Wohngebäude und Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke. Ausnahmsweise zugelassen werden sollen die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe, Anlagen für sportliche Zwecke und Betriebe des Beherbergungsgewerbes. Um die Wohnruhe gewährleisten zu können, sollen die ausnahmsweise zulässigen, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen nicht Bestandteil des Bebauungsplanes werden. 5.2 Maß der baulichen Nutzung • Grundfläche/Geschossfläche Zur angestrebten optimalen Ausnutzung dieser innerörtlichen WiedernutzbarmachungsFläche zu Wohnzwecken und damit zur baugesetzlich gebotenen Minimierung des Flächengesamtverbrauches wird die zulässige Grundfläche durch den mittels Baulinien gesicherten Baubestand der Hofanlage definiert. Die Geschossfläche wird durch die mittels Baulinien festgesetzten Grundfläche i.V.m. der zwingenden Geschossigkeit definiert. • Zahl der Vollgeschosse Die Zahl der Vollgeschosse wird zwingend auf I bzw. II Vollgeschosse entsprechend dem vorhandenen Baubestand festgesetzt. 5.3 Bauweise, Überbaubare Grundstücksfläche Entsprechend der Bauweise der vorhandenen Hofanlage wird die geschlossene Bauweise festgesetzt. Die überbaubaren Grundstücksflächen werden entsprechend dem heutigen Baubestand durch Baulinien festgesetzt. 5.4 Erschließung Die Versorgung der Wohnanlage mit Gas, Wasser und Strom erfolgt über das vorhandene Netz der Versorgungsträger. Die Gebäudeentwässerung wird an das vorhandene öffentliche Kanalnetz der Stadt Wesseling, Ortsteil Berzdorf, angeschlossen. Die verkehrliche Anbindung der geplanten Wohnanlage und teilweise der Kfz-Stellplätze ist über die Hauptstraße gesichert. Die 24 Stellplätze, die Fahrradabstellanlage sowie der zentrale Sammelplatz für die Müllsammelbehälter werden über die Hagenstraße erschlossen. Im Bereich der Stellplatzanlage an der Hagenstraße wird ein öffentlicher Gehweg mit 1,60 m Breite festgesetzt, um in diesem Bereich die vorhandene Verkehrsfläche fußgängergerecht zu erweitern. -4- 6. Gestalterische Festsetzungen (§ 9 Abs.4 BauGB i.V.m. § 86 Abs. 1 u. 4 BauO NRW) In Abstimmung mit der Denkmalbehörde sollen die nachfolgenden Festsetzungen zur Sicherung und zum Erhalt der denkmalgeschützten Hofanlage beitragen. Für das Haupthaus werden Holzfenster, weiß lackiert und Schlagläden in grün lasiertem Holz festgesetzt. Die Fenster in sonstigen Gebäuden sind als Holzfenster zu gestalten. Die bestehenden Feldbrandziegel sind zu erhalten und neu auszufugen, neue Bauteile sind zu verputzen. Dacheindeckungen sind nur in Form von dunklen Hohlfalzdachziegeln zulässig. 7. Nachrichtliche Übernahmen ( § 9 Abs. 6 BauGB) Das nach § 3 Denkmalschutzgesetz (DSchG) NRW Baudenkmal „Helmeshof“, Hauptstraße 78-82, Wesseling-Berzdorf wird nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen. Hierdurch wird den Belangen des Denkmalschutzes Rechnung getragen. Das Fließgewässer „Palmersdorfer Bach“ wird nach Wasserhaushaltsgesetz (WHG) und Landeswassergesetz (LWG) nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen, um den Belangen des WHG und LWG Rechnung zu tragen. Das nach §21 Landschaftsgesetz (LG) festgesetzte Landschaftsschutzgebiet im Bereich des Palmersdorfer Baches bzw. östlich des Fließgewässers wird nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen, um den Landschaftsschutzbelangen Rechnung zu tragen. -5-