Beschlussvorlage (Begründung)

GEMEINDE LEOPOLDSHÖHE Begründung zur 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 04/07 „Ginsterweg“ Vorentwurf, Januar 2018 In Zusammenarbeit mit der Verwaltung: Stadtplanung und Kommunalberatung Tischmann Schrooten Stadtplaner, Architektin PartGmbB Berliner Straße 38, 33378 Rheda-Wiedenbrück Gemeinde Leopoldshöhe, Bebauungsplan Nr. 04/07 „Ginsterweg“, 2. Änderung - Begründung Teil I: Begründung 1. Einführung 2. Lage und Größe des Plangebiets, räumlicher Geltungsbereich 3. Städtebauliche Rahmenbedingungen und sonstige Planungsgrundlagen 3.1 Aktuelle Nutzung und städtebauliche Situation 3.2 Landesplanung und Flächennutzungsplan 3.3 Naturschutz und Landschaftspflege 3.4 Boden und Gewässer 3.5 Altlasten und Kampfmittel 3.6 Denkmalschutz und Denkmalpflege 4. Aktuelles Planungsrecht, Ziele der Bauleitplanung und Plankonzept 5. Inhalte und Festsetzungen der 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 04/07 5.1 Planungsrechtliche Festsetzungen 5.2 Örtliche Bauvorschriften 5.3 Sonstige Belange 6. Umweltrelevante Auswirkungen 7. Verfahrensablauf und Planentscheidung 2 Gemeinde Leopoldshöhe, Bebauungsplan Nr. 04/07 „Ginsterweg“, 2. Änderung - Begründung 1. 3 Einführung Der Gemeinde liegt ein Antrag zur Änderung des Bebauungsplans Nr. 04/07 „Ginsterweg“ vor. Beabsichtigt ist eine Erweiterung des bestehenden Alten- und Pflegeheims, um die bisherige Belegungskapazität auch unter Beachtung der geänderten gesetzlichen Vorgaben in der Altenpflege sicherstellen zu können. Das betroffene Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 04/07, der im Bereich des heutigen Alten- und Pflegeheims ein allgemeines Wohngebiet sowie im Bereich der geplanten Erweiterung eine private Grünfläche ohne weitergehende Zweckbestimmung festsetzt. Die Umsetzung der geplanten Erweiterung ist somit vom geltenden Planungsrecht nicht gedeckt. Im Gemeindegebiet besteht bereits heute ein hoher Nachfragedruck nach betreuten Wohn- und Pflegeangeboten. Darüber hinaus wird sich auch in Leopoldshöhe infolge des demographischen Wandels die Altersstruktur weiter verändern. So zeigt bspw. die Prognose von IT.NRW (Basisvariante) einen deutlichen Anstieg der Zahl älterer und hochbetagter Menschen: innerhalb des Zeitraums 2015 bis 2030 wird sich u. a. die Anzahl der 65- bis unter 80-Jährigen fast verdoppeln, bei den über 80-Jährigen wird sie um ca. 60 % steigen. Hiermit verbunden ist auch eine weitere Zunahme der pflegebedürftigen Menschen in der Gemeinde. Auch die Ergebnisse der Pflegebedarfsplanung für den Kreis Lippe (Mai 2017)1 belegen u. a. den zu erwartenden Anstieg im Bereich der vollstationären Dauerpflege. Darüber hinaus hat der Abgleich der pflegerischen Angebote mit dem entsprechenden Bedarf für die Gemeinde Leopoldshöhe im Rahmen dieser Untersuchung ein rechnerisches Defizit ergeben. Die Sicherung und Weiterentwicklung bestehender Angebote besitzt vor diesem Hintergrund bedeutendes Gewicht. Die Gemeinde unterstützt daher den beantragten bedarfsangepassten Umbau des Senioren- und Pflegeheims in Greste mit Ergänzungsbau im geplanten Umfang. Das privat geführte Senioren- und Pflegeheim Greste übernimmt bereits seit Mitte der 1980er Jahre eine wichtige Funktion der Versorgung älterer Menschen in Leopoldshöhe. Es verfügt über Wohnmöglichkeiten für 35 Bewohnerinnen und Bewohner überwiegend in Doppelzimmern. Unter anderem dieses Raumangebot entspricht jedoch nicht den geänderten Anforderungen des neuen Wohn- und Teilhabegesetzes (WTG), die u. a. einen überwiegenden Anteil von Wohnangeboten in Einzelzimmern umfassen. Die geplante Umbau- und Erweiterungsmaßnahme wird sich daher positiv auf die Wohnqualität auswirken. Bei alleinigem Umbau im Bestand würde sich jedoch die Zahl der heute vorhandenen Pflegeplätze deutlich verringern, so dass ein wirtschaftlich tragfähiger Weiterbetrieb der Einrichtung nicht mehr möglich wäre. Die vorliegende Änderungsplanung kann hier dazu beitragen, bestehende Versorgungsangebote für ältere Menschen und vorhandene Arbeitsplätzen zu sichern. Die für eine ergänzende Bebauung vorgesehene Gartenfläche der Einrichtung ist mit ca. 550-600 m² gemessen an den heutigen Verhältnissen und Anforderungen sehr groß. Grundsätzlich ist hier eine maßvolle Nachverdichtung gut umsetzbar und im Sinne der Innenentwicklung städtebaulich sinnvoll und folgerichtig. Ein Planungserfordernis im Sinne des § 1(3) BauGB ist gegeben, um den Bereich gemäß den kommunalen Zielsetzungen weiterzuentwickeln. 1 Schmidt, W., Gieseking, A. & Kuhlmann, A. (2017). Pflegebedarfsplanung für den Kreis Lippe, Forschungsgesellschaft für Gerontologie e.V./ Institut für Gerontologie an der TU Dortmund, Dortmund. Gemeinde Leopoldshöhe, Bebauungsplan Nr. 04/07 „Ginsterweg“, 2. Änderung - Begründung 4 Die Planung wird vor dem erläuterten Hintergrund als Bebauungsplan der Innenentwicklung aufgestellt. Mit einer Gesamtgröße von knapp 0,2 ha sind die Anforderungen des § 13a BauGB an die maximale Größe der zulässigen Grundfläche erfüllt. Die vorliegende Planänderung dient auch nicht der Vorbereitung eines UVP-pflichtigen Vorhabens, es liegen keine Anhaltspunkte für Beeinträchtigungen von Natura 2000Gebieten vor. Die 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 04/07 kann damit im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB erfolgen. Die Festsetzungen im Geltungsbereich der 2. Änderung ersetzen mit Inkrafttreten die bisher geltenden Festsetzungen des Ursprungsplans vollständig. Sollte sich die vorliegende 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 04/07 als unwirksam erweisen, lebt das frühere Recht wieder auf. 2. Lage und Größe des Plangebiets, räumlicher Geltungsbereich Das Plangebiet mit einer Größe von ca. 1.900 m² liegt in der Innerortslage von Greste und umfasst die Flurstücke 1081 und 1105, der Flur 8, in der Gemarkung Greste. Es wird im Osten durch den Ginsterweg, im Süden durch den Milanweg und im Westen durch ein bebautes Wohngrundstück mit Garten begrenzt. Im Norden schließt die katholische Kirchengemeinde Auferstehung Christi mit ihren Gebäuden und Außenanlagen an. Genaue Lage und Abgrenzung des Geltungsbereichs ergeben sich aus der Plankarte. 3. Städtebauliche Rahmenbedingungen und sonstige Planungsgrundlagen 3.1 Aktuelle Nutzung und städtebauliche Situation Das Plangebiet erfasst die Fläche des Senioren- und Pflegeheims Greste. Diese ist bereits teilweise bebaut – im Osten wurde ein zweigeschossiges, traufständig zum Ginsterweg angeordnetes Gebäude mit Satteldach errichtet, das vollständig als Pflegeeinrichtung genutzt wird. Im Osten zum Ginsterweg vorgelagert befindet sich die zugehörige Stellplatzanlage mit 7 Stellplätzen. Auf der Westseite des Gebäudes schließen ein kleiner Wintergarten und ein Freisitz sowie eine größere Rasenfläche an. Im Südwesten erfasst der Geltungsbereich die Hälfte einer Doppelgarage. Das Grundstück wird im Bereich der Gartenflächen entlang des Milanwegs durch eine höhere Buchenhecke gefasst. Das städtebauliche Umfeld hat sich weitgehend als durchgrünter Wohnsiedlungsbereich entwickelt. Es befinden sich hier v. a. Ein- und Zweifamilienhäuser, die Wohnbebauung ist eher kleinteilig und mit jeweiligen Gartenbereichen umgesetzt worden. Beidseits des Milanwegs sind die Wohngebäude i. W. als sog. 1½-geschossige Gebäude errichtet worden, häufig werden die Dachgeschosse als ergänzender Wohnraum genutzt. Entlang des Ginsterwegs gegenüber dem Änderungsbereich befinden sich auch voll zweigeschossige Wohnhäuser. Die Gebäude sind sowohl giebel- als auch traufständig zu den jeweiligen Erschließungsstraßen angeordnet. Die Dächer sind als Sattel- oder Krüppelwalmdach mit unterschiedlichen Neigungen sowie mit roten/rotbraunen und anthrazitfarbenen Ziegeln ausgebildet. Bei den Fassaden überwiegen Klinker, entlang des Ginsterwegs finden sich teilweise auch Putzfassa- Gemeinde Leopoldshöhe, Bebauungsplan Nr. 04/07 „Ginsterweg“, 2. Änderung - Begründung 5 den. Die Flächen nördlich anschließend werden durch das Kirchengebäude mit seinen ergänzenden baulichen Anlagen und Freiflächen geprägt. Die Erschließung des Änderungsbereichs erfolgt über Milan- und Ginsterweg. Der Milanweg selbst ist als Stichstraße mit einer kleinen Wendeanlage im Westen angelegt worden. Der Ginsterweg bindet das Plangebiet über Starenweg und Berliner Straße an das örtliche und überörtliche Verkehrsnetz an. 3.2 Landesplanung und Flächennutzungsplan Im Regionalplan, Teilabschnitt Oberbereich Bielefeld ist das Plangebiet als Teil des allgemeinen Siedlungsbereichs (ASB) festgelegt worden. Die vorliegende bestandsorientierte Planung ist den Zielen der Raumordnung gemäß § 1(4) BauGB angepasst. Der wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Gemeinde Leopoldshöhe stellt das Plangebiet als Teil einer größeren zusammenhängenden Wohnbaufläche dar. Die vorliegende Planung zur Erweiterung einer Anlage für soziale und/oder gesundheitliche Zwecke gilt gemäß § 8(2) BauGB als aus dem wirksamen FNP entwickelt. 3.3 Naturschutz und Landschaftspflege Das Plangebiet liegt in Innerortslage und umfasst eine teilweise bebaute Fläche mit einer anschließenden Rasenfläche. Das Umfeld ist als durchgrünter Wohnsiedlungsbereich entwickelt, es grenzen i. W. Wohnbebauung mit Gärten sowie Verkehrswege an (s. o.). Die in der Örtlichkeit vorhandenen Biotope stellen i. W. siedlungstypische Lebensraumpotenziale dar, ökologisch wertvollere Strukturen sind nicht vorhanden. Der Geltungsbereich wird mit Blick auf die innerörtliche, bebaute Siedlungslage nicht von den Darstellungen und Festsetzungen eines Landschaftsplans erfasst. Für das Plangebiet sowie sein engeres Umfeld gelten darüber hinaus auch keine naturschutzfachlichen Regelungen im Sinne von Bundes- und Landesnaturschutzgesetz wie Natura 2000-Gebiete, Natur-/Landschaftsschutzgebiete, geschützte Biotope etc. Zu den mindestens 270 m südlich entlang des Holzkampbachs und rund 300 m nördlich im Bereich des Eselbachs liegenden gewässerbezogenen geschützten Bestandteilen von Natur und Landschaft bestehen mit Blick auf die zwischenliegenden bebauten Siedlungsbereiche keine räumlichen und funktionalen Beziehungen. 3.4 Boden und Gewässer Gemäß Bodenkarte NRW2 hat sich im Plangebiet ursprünglich Pseudogley (z. T. Braunerde-Pseudogley) auf schluffigen Lehmböden entwickelt. Diese Böden sind u. a. durch eine mittlere bis hohe Sorptionsfähigkeit, eine geringere bis mittlere Wasserdurchlässigkeit sowie einen mittleren Staunässeeinfluss bis in den Oberboden gekennzeichnet. Die Kriterien der landesweit zu schützenden Böden in NRW3 treffen auf diese Böden nicht zu. 2 3 Geologisches Landesamt NRW: Bodenkarte NRW 1:50.000, Blatt L 4118 Detmold, Krefeld 1980 Geologischer Dienst NRW: Karte der schutzwürdigen Böden in NRW, Krefeld 2004 Gemeinde Leopoldshöhe, Bebauungsplan Nr. 04/07 „Ginsterweg“, 2. Änderung - Begründung 6 Eine besondere Empfindlichkeit des Plangebiets bzgl. Verschmutzung, Aufkommen und Neubildung des Grundwassers wird nach bisheriger Kenntnis nicht gesehen. Kennzeichnend für den hier betroffenen hydrogeologischen Teilraum „Steinheim – Ottensteiner Hochfläche“ sind eine Wechselfolge von Grundwasserleitern und -geringleitern sowie meist sehr hohe Grundwasserflurabstände und geringe bis sehr geringe Durchlässigkeiten. Aufgrund geologisch heterogener Untergrundverhältnisse ist die Ergiebigkeit stark schwankend, das Risiko von Stoffeinträgen in die Grundwasserleiter wird durch gering durchlässige Schichten vermindert.4 Oberflächengewässer sind im Geltungsbereich nicht vorhanden. Etwa 280 m südlich sowie rund 320 m nördlich fließen Holzkampbach bzw. Eselbach jeweils in nordöstlicher Richtung zur Windwehe. Festgesetzte oder sonstige ermittelte Überschwemmungsgebiete erfassen das Plangebiet ebenso wenig wie Wasser- oder Heilquellenschutzgebiete. 3.5 Altlasten und Kampfmittel Im Geltungsbereich sind der Gemeinde bislang keine Altlasten oder altlastverdächtigen Flächen bekannt. Unabhängig davon besteht nach Landesbodenschutzgesetz die Verpflichtung, den Fachbereich Umwelt des Kreises sofort zu verständigen, sofern z. B. bei Erdarbeiten Auffälligkeiten auftreten, die auf bisher noch nicht entdeckte Kontaminationen hindeuten können. Im Plangebiet sind der Gemeinde Kampfmittelfunde bisher nicht bekannt, ihr Vorkommen kann jedoch nie völlig ausgeschlossen werden. Tiefbauarbeiten sind daher mit entsprechender Vorsicht auszuführen. Weist der Erdaushub außergewöhnliche Verfärbungen auf oder werden verdächtige Gegenstände beobachtet, sind die Arbeiten umgehend einzustellen, der Kampfmittelräumdienst ist zu verständigen. Entsprechende Hinweise auf das Vorgehen beim Fund möglicher Altlasten, altlastverdächtiger Flächen bzw. möglicher Kampfmittel werden im Sinne der vollständigen Information auch auf der Plankarte zum Bebauungsplan geführt. 3.6 Denkmalschutz und Denkmalpflege Boden- und Baudenkmäler sind im Plangebiet oder seinem näheren Umfeld nicht bekannt. Es befinden sich hier auch keine besonders prägenden Objekte oder Situationen, die im Verzeichnis des zu schützenden Kulturguts der Gemeinde enthalten oder die kulturhistorisch von besonderem Wert sind. Denkmalpflegerische Belange werden soweit erkennbar nicht berührt. Vorsorglich wird jedoch auf die einschlägigen denkmalschutzrechtlichen Bestimmungen verwiesen, insbesondere auf die Meldepflicht bei der Entdeckung von Bodendenkmälern (§§ 15, 16 DSchG). 4 Landesamt für Natur, Umwelt und Verbraucherschutz NRW (LANUV), Wasserinformationssystem ELWAS-IMS Gemeinde Leopoldshöhe, Bebauungsplan Nr. 04/07 „Ginsterweg“, 2. Änderung - Begründung 4. 7 Aktuelles Planungsrecht, Ziele der Bauleitplanung und Plankonzept Der Bebauungsplan Nr. 04/07 „Ginsterweg“ der Gemeinde Leopoldshöhe hat im Jahr 1984 Rechtskraft erlangt. Er entwickelt auf ca. 3,3 ha zwischen Falkenweg, Ginsterweg und Grester Straße bis zum Ortsrand im Westen ein allgemeines Wohngebiet sowie eine Fläche für den Gemeinbedarf Kirche. Vorbereitet wurden insbesondere Neubaumöglichkeiten im Rahmen eines allgemeinen Wohngebiets (WA) für ein- bis zweigeschossige Wohngebäude in offener Bauweise, um dem Bedarf an freien Wohnbaugrundstücken nachzukommen. Im Rahmen einer 1. Änderung wurden die Baugrenzen einer Teilfläche geringfügig modifiziert. Für den vorliegenden Änderungsbereich gilt bislang die Ursprungsfassung. Die mit dem Bebauungsplan Nr. 04/07 vorbereitete Wohnbebauung ist überwiegend realisiert. Auf die entsprechenden Planunterlagen des Bebauungsplans Nr. 04/07 und seiner 1. Änderung wird ausdrücklich Bezug genommen. Im östlichen Teilbereich der vorliegenden 2. Änderung ist derzeit ein allgemeines Wohngebiet (WA) mit einer GRZ von 0,4, einer GFZ von 0,8 und einer Bauweise mit Einzel- oder Doppelhäusern vorgegeben (analog zu den weiteren WA-Teilflächen). Die Zahl der Vollgeschosse wurde auf II Vollgeschosse begrenzt, zulässig sind Satteldächer mit unterschiedlichen, von der Geschossigkeit abhängigen Dachneigungen. Auf der östlichen WA-Fläche wurde die Nutzung für ein Altenpflegeheim verortet, abweichend von den baugestalterischen Regelungen für die übrige Bebauung wurde hier eine Dachneigung von 40° vorgegeben. Festgesetzt ist weiterhin im westlichen Teilbereich eine private Grünfläche ohne Definition einer Zweckbestimmung. Eine Begründung zur Wahl dieser Festsetzung ist aus den Planungsunterlagen aus den 1980er Jahren nicht ablesbar. Auszug Bebauungsplan Nr. 04/07 einschließlich 1. Änderung, Geltungsbereich der 2. Änderung markiert Mit der 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 04/07 sollen vor dem Hintergrund der geänderten gesetzlichen Anforderungen an Wohn- und Betreuungsangebote für ältere oder pflegebedürftige Menschen die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen Gemeinde Leopoldshöhe, Bebauungsplan Nr. 04/07 „Ginsterweg“, 2. Änderung - Begründung 8 werden, um den Standort des Alten- und Pflegeheims in Greste mit seinen Wohn- und Pflegeangeboten zu sichern und langfristig zu erhalten. Neben den Belangen von insbesondere älteren Menschen dient die Planung damit auch der Sicherung vorhandener Arbeitsplätze. Der Standort des Alten- und Pflegeheims in Nachbarschaft zu Wohnbebauung und Kirche liegt innerhalb des gewachsenen Siedlungsgefüges, ist auf allen Seiten von Bebauung umgeben und vollständig erschlossen. Die verbliebene größere Gartenfläche der Einrichtung bildet darüber hinaus ein innerörtliches Flächenpotenzial, das sich für die Errichtung des geplanten Erweiterungsbaus auch mit Blick auf den sparsamen Umgang mit Grund und Boden grundsätzlich gut eignet. Die Planung unterstützt somit auch die Mobilisierung von Nachverdichtungsmöglichkeiten im Bestand. Eine nachbarschaftlich vertretbare, maßvolle Verdichtung und ein Einfügen in die realisierten städtebaulichen Strukturen sind hierbei zu gewährleisten. Das Plankonzept sieht die Errichtung eines ergänzenden Gebäudeteils mit einem Abstand zum Bestandsgebäude vor. Über Verbindungsgänge auf allen Ebenen werden Alt- und Neubau miteinander verbunden. Insgesamt werden künftig 42 Plätze mit Wohn- und Pflegeangeboten am Standort möglich sein. Eine wesentliche Erweiterung der heutigen Wohn-/Pflegeplätze ist mit der Erweiterung somit nicht verbunden. Die Anbindung der Einrichtung erfolgt wie bisher über den Ginsterweg, dem weiterhin eine ausreichend große Stellplatzanlage vorgelagert ist. Ausgleichend für den wegfallenden Freisitz wird ein Aufenthaltsbereich auf einer Dachterrasse geplant. Erfahrungen haben gezeigt, dass größere Außenflächen für den Aufenthalt der Bewohner im Freien angesichts des Schwerpunkts der stationären Pflege i. d. R. nicht erforderlich sind. Erweiterung des Senioren- und Pflegeheims Greste, hier Lageplan (ohne Maßstab) Thomas Becker Architekten GmbH, Stand Januar 2018 Gemeinde Leopoldshöhe, Bebauungsplan Nr. 04/07 „Ginsterweg“, 2. Änderung - Begründung 9 Der Altbau soll vollständig entkernt und saniert werden, Änderungen in seiner baulichen Ausprägung (Gebäudehöhe rund 13 m, Satteldach mit 40° Dachneigung) sind hier nicht geplant. Der Ergänzungsbau ist vor dem Hintergrund der Anforderungen des WTG etc. in einer Länge von ca. 31 m sowie mit zwei Vollgeschossen und einer ergänzenden Nutzung der dritten Geschossebene (z. B. ausgebauter Dachraum, Staffelgeschoss o. ä.) geplant. Hinsichtlich des entstehenden Bauvolumens wurden für den Neubau mit Blick auf die Umgebungsbebauung insbesondere verschiedene Varianten der Dachgestaltung geprüft und politisch diskutiert (s. Beschlussvorlage Nr. 95/2017). Im Ergebnis soll eine Fortführung der bisherigen Regelungen des Ursprungsplans mit einem ca. 40° geneigten Satteldach aufgrund der dann sehr massiven Wirkung im Übergang zur eher kleinteiligen, 1½-geschossigen Nachbarbebauung für den Ergänzungsbau nicht erfolgen. Umgesetzt werden soll ein Flachdach mit einem ergänzenden Dachaufbau im Sinne eines Staffelgeschosses. Durch den umlaufenden Rücksprung dieses Dachaufbaus wirkt der Baukörper besonders aus der Straßenperspektive weniger dominant und fügt sich daher besser in den Bestand ein. Ansicht Milanweg Thomas Becker Architekten GmbH, Stand Januar 2018 5. Inhalte und Festsetzungen der 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 04/07 Als künftige Nutzung werden für die bislang als private Grünfläche überplante Fläche in Anlehnung an die Vorhabenplanung die rechtsverbindlichen Festsetzungen für eine städtebaulich angepasste Erweiterung der Pflegeeinrichtung getroffen. Die Festsetzungen leiten sich aus den o. g. Zielvorstellungen ab und orientieren sich an den örtlichen Gegebenheiten. Zur Wahrung von Einheitlichkeit, Transparenz und Verhältnismäßigkeit werden für den einbezogenen östlichen Teilbereich mit Bestandsgebäude die Regelungen des geltenden Bebauungsplans Nr. 04/07 i. W. beibehalten und soweit sinnvoll auch für den Erweiterungsbereich übernommen. Sofern zur hinreichenden Bestimmtheit oder aufgrund der geänderten Rechtsgrundlagen erforderlich, erfolgen klarstellende Ergänzungen bzw. Konkretisierungen. Gemeinde Leopoldshöhe, Bebauungsplan Nr. 04/07 „Ginsterweg“, 2. Änderung - Begründung 10 5.1 Planungsrechtliche Festsetzungen a) Art der baulichen Nutzung Die Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung wird aus dem Altplan übernommen. Das Plangebiet wird demzufolge als allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO ausgewiesen. Diese Gebiete dienen vorwiegend dem Wohnen, darüber hinaus ist aber eine gewisse Flexibilität und in diesem Rahmen ein verträgliches Nebeneinander nicht störender Nutzungen möglich. Hierunter fällt u. a. auch das betroffene Senioren- und Pflegeheim, das gemäß § 4(2) Nr. 3 BauNVO eine allgemein zulässige Anlage für soziale und/ oder gesundheitliche Zwecke darstellt und an diesem Standort aus den in Kapitel 1 erläuterten Bedarfen ausdrücklich auch weiterhin im Interesse der Gemeinde fortbestehen soll. Dagegen werden die gemäß § 4(3) Nr. 4, 5 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen (Gartenbaubetriebe, Tankstellen) ausgeschlossen, da diese dem örtlichen Rahmen wegen ihres Flächenbedarfs und der Verkehrserzeugung nicht gerecht werden können. b) Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen etc. Die zentralen Regelungen gemäß § 9(1) Nr. 1, 2 BauGB werden bedarfsorientiert unter Berücksichtigung der örtlichen Rahmenbedingungen und in Anlehnung an die benachbarte Bebauung entwickelt. Die Regelungen im bestandsorientiert überplanten WA1 greifen die Vorgaben des Ursprungsplans auf (s. Kapitel 4) und setzen diese weitgehend auch im erweiterten WA2 fort. Ein dem örtlichen Rahmen angemessener Entwicklungsspielraum wird insgesamt gewährleistet. Für das gesamte Plangebiet werden darüber hinaus folgende ergänzende Regelungen im Vergleich zum Altplan aufgenommen:  Ergänzend werden Festsetzungen zur Höhe baulicher Anlagen getroffen. Volumen und Höhe der Gebäude können so sinnvoll gesteuert und aufeinander abgestimmt werden, ein harmonisches Einfügen in das bauliche Umfeld wird hiermit sichergestellt. Im Vorfeld des Planverfahrens wurde im Plangebiet und im direkten Umfeld eine Einmessung der Geländehöhen sowie einzelner Gebäudehöhen vorgenommen. Auf dieser Basis setzt der Bebauungsplan für die künftige Bebauung in Abhängigkeit der gewählten Dachform maximale Höhen fest, die sich auf Normalhöhennull (Höhensystem DHHN 92) beziehen und die bestehende Höhenentwicklung im Umfeld berücksichtigen. Damit wird ein eindeutiger Bezug zum Gelände und zur Nachbarschaft gewährleistet. Das Gebäude im bestandsorientiert überplanten WA1 wird so i. W. weiterhin Trauf- und Firsthöhen von ca. 7 m bzw. 13 m aufweisen. Ein Spielraum in der Ausnutzung wird hier insbesondere mit Blick auf die erforderliche energetische Ertüchtigung ermöglicht. Die Wand- und Gesamthöhen im westlichen WA2 werden projektbezogen mit Blick auf die geplante Bebauung mit zwei bzw. drei Vollgeschossen angepasst. Die Höhen werden mit maximal 7,5 m bzw. 10,5 m so gewählt, dass der Ergänzungsbau trotz dritter Geschossebene eine gestaffelte Höhenabstufung zwischen dem Bestandsgebäude des Pflegeheims und der westlich anschließenden 1½-geschossigen Wohnbebauung bewirkt. Ob die oberste Geschossebene bauordnungsrechtlich als Staffelgeschoss oder als drittes Vollgeschoss zu bewerten ist, ist bei Einhaltung der Höhen städtebaulich von untergeordneter Bedeutung. Darüber hinaus erfolgt für beide WA-Teilflächen die Aufnahme eines Mindestabstands für Garagen und Carports zur Verkehrsfläche auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen gemäß § 23(5) BauNVO. Hiermit wird eine Rücknahme dieser Anlagen gegenüber dem öffentlichen Raum gesichert. Gemeinde Leopoldshöhe, Bebauungsplan Nr. 04/07 „Ginsterweg“, 2. Änderung - Begründung 11 Grundlage der darüber hinaus für die erstmals bebaubaren Flächen im WA2 gewählten Vorgaben bildet das mit der Gemeinde abgestimmte Konzept des Architekten:  Die Grundflächenzahl GRZ wird entsprechend dem Höchstmaß für allgemeine Wohngebiete nach § 17(1) BauNVO mit 0,4 analog zu den Regelungen des Ursprungsplans definiert. Die Geschossflächenzahl (GFZ) wird mit Blick auf die zugelassenen Vollgeschosse und die angestrebte Bebaubaubarkeit entsprechend auf 1,2 angepasst. In Verbindung mit den ergänzenden Vorgaben zu den Gebäudehöhen kann somit eine gute Einbindung in das städtebauliche Umfeld gesichert werden, ein zu hohes Maß an baulicher Verdichtung wird insgesamt vermieden.  Die Zahl der maximal zulässigen Vollgeschosse wird mit zwei bzw. drei Vollgeschossen gewählt. Hierbei wird ein Zurücktreten der dritten Geschossebene im Sinne der Rücknahme von Bauvolumen und Höhenabstufung berücksichtigt. Im Zusammenspiel mit den Höhenvorgaben bleiben eine umfeldgerechte Maßstäblichkeit der Bebauung sowie ein ausreichender Spielraum bei der konkreten Vorhabenplanung insgesamt gewahrt.  Angesichts der angestrebten und in der Umgebung realisierten Bebauungsstruktur wird analog zum Altplan eine offene Bauweise mit Einzel- und Doppelhäusern vorgegeben. Lage und Tiefe der überbaubaren Grundstücksflächen werden bislang durch Baugrenzen bestimmt, diese werden in ihrer Lage im WA1 aufgegriffen und auf den Teilbereich des WA2 erweitert, um die gewünschte Bebauung zu ermöglichen. Eine ausreichend flexible Grundstücksausnutzung und Spielraum für die Ausführungsplanung wird gewährleistet. Zur Bestandsbebauung im Westen sind die Baugrenzen so gewählt, dass der Ergänzungsbau mindestens 6 m Abstand zur Grundstücksgrenze einhält. Damit nimmt der Bebauungsplan angemessen Rücksicht auf die bestehende Nachbarschaft. Zusammenfassend wertet die Gemeinde das Planvorhaben aufgrund der Rahmenbedingungen im Umfeld und der Anordnung und Begrenzung der zusätzlichen Baumöglichkeiten als städtebaulich und nachbarschaftlich vertretbar. Eine problematische oder in der Abwägung durchgreifende Beeinträchtigung der Nachbargrundstücke bzgl. Verschattungen, Erschließung etc. wird nicht ausgelöst. 5.2 Örtliche Bauvorschriften Ergänzend zu den Inhalten gemäß § 9(1) BauGB wurden bereits in den Ursprungsplan ergänzende Bauvorschriften gemäß BauO NRW aufgenommen. Mit Blick auf den realisierten Bestand und das geplante Vorhaben werden entsprechende Regelungen, angepasst an die örtlichen Gegebenheiten und an das geplante Vorhaben, auch im Rahmen der vorliegenden Änderungsplanung für geboten erachtet. Besondere gestalterische Bedeutung hinsichtlich der Wirkung zum Straßenraum und damit auf das Ortsbild kommt hier weiterhin der Gestaltung von Dachlandschaft und Einfriedungen zu:  Die Vorgaben zur Dachgestaltung sollen in Verbindung mit den getroffenen Regelungen zu Nutzungsmaßen zu einem harmonischen Einfügen der Neubebauung beitragen. Das Plankonzept basiert auf einer Baukörpergestaltung mit Flachdach für den Ergänzungsbau sowie auf einer bestandsorientierten Sanierung für den Altbau mit Satteldach, welche somit als zentrale Festsetzung aufgenommen werden.  Einfriedungen können im Straßenraum und im nachbarschaftlichen Umfeld große Wirkung entfalten, wenn sie gestalterisch unbefriedigend, unmaßstäblich oder zu Gemeinde Leopoldshöhe, Bebauungsplan Nr. 04/07 „Ginsterweg“, 2. Änderung - Begründung 12 nah an den Verkehrsflächen angeordnet sind. Um einheitliche Vorgaben für die Gestaltung von Einfriedungen auch unter Berücksichtigung der Verkehrssicherheit im Gemeindegebiet zu erreichen, hat der Hochbau- und Planungsausschuss der Gemeinde Leopoldshöhe eine grundsätzliche Entscheidung zu Höhe und Material von Einfriedungen an öffentlichen Verkehrsflächen getroffen (s. Beschlussvorlage Nr. 50/2013). Diese wird im Sinne von Verhältnismäßigkeit und Transparenz auch für den vorliegenden Änderungsbereich umgesetzt. Die in den Bebauungsplan aufgenommenen Regelungen geben einen aus Sicht der Gemeinde angemessenen Rahmen für die künftige Bebauung zur Gestaltung der baulichen Anlagen und des Wohnumfelds vor. Sie sind im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben insgesamt verhältnismäßig und engen die Gestaltungsfreiheit der Bauwilligen nicht übermäßig ein. 5.3 Sonstige Belange a) Erschließung und Verkehr Das Grundkonzept der Erschließung wird durch die Änderungsplanung nicht berührt. Die verkehrliche Erschließung des Baugebiets erfolgt weiterhin über Milan- bzw. Ginsterweg. Sie wurde bereits im Zuge der Ursprungsplanung vorbereitet und ist ausreichend leistungsfähig. Im Bereich des Plangebiets ist die Geschwindigkeit auf 30 km/h reduziert. Grundsätzlich neue Baurechte werden nicht geschaffen, es wird lediglich ein Erweiterungsbau des bestehenden Pflegeheims ohne wesentliche Erhöhung der Versorgungskapazitäten ermöglicht. Ein erheblich größeres Verkehrsaufkommen wird insofern nicht verursacht, ebenso bleibt die Verkehrssituation für Fußgänger und Radfahrer unverändert. Private Stellplätze sind darüber hinaus nach den bauordnungsrechtlichen Anforderungen auf den Baugrundstücken selbst nachzuweisen. Infolge der baulichen Erweiterung wird aufgrund der nur untergeordneten Erweiterung der Zahl der Wohnplätze allenfalls geringfügiger zusätzlicher Stellplatzbedarf ausgelöst. Dieser kann weiterhin auf dem Grundstück gedeckt werden. b) Ver- und Entsorgung, Wasserwirtschaft und Brandschutz Das Plangebiet liegt in einer seit vielen Jahren realisierten Wohnsiedlung. Die vorliegende Planung ergänzt bestehende Baurechte in untergeordnetem Umfang, die technische Ver- und Entsorgung einschließlich Schmutzwasserentsorgung und Müllabfuhr ist hier durch Anschluss an die vorhandenen Netze im Gemeindegebiet bereits sichergestellt. Nach Landeswassergesetz i. V. m. dem Wasserhaushaltsgesetz ist Niederschlagswasser von Grundstücken, die erstmals bebaut werden, zu versickern, zu verrieseln oder unverschmutzt einem Vorfluter gedrosselt zuzuführen, sofern dies ohne Beeinträchtigung des Wohls der Allgemeinheit möglich ist. Das Plangebiet ist bereits teilweise bebaut und in dieser innerörtlichen Lage vollständig erschlossen. Die Planung lässt im Vergleich zu den bereits heute bestehenden Baumöglichkeiten den beantragten Erweiterungsbau des bestehenden Pflegeheims zu. Mit derzeitiger Kenntnis wird davon ausgegangen, dass der bestehende Anschluss an die Kanalisation auch künftig so Gemeinde Leopoldshöhe, Bebauungsplan Nr. 04/07 „Ginsterweg“, 2. Änderung - Begründung 13 genutzt werden kann. Weitere Regelungen auf Ebene des Bebauungsplans werden nicht als erforderlich angesehen. Die Erreichbarkeit für die Feuerwehr ist über die angrenzenden Straßen gesichert. Eine ausreichende Löschwasserbereitstellung sowie die Zugänglichkeit für die Feuerwehr ist zu gewährleisten (vgl. Technische Regeln des DVGW-Arbeitsblatts W 405, BauO NRW). c) Grünordnung Die Planänderung ermöglicht die erstmalige Bebauung einer im Altplan festgesetzten privaten Grünfläche, die als Gartenfläche dem Pflegeheim zugeordnet ist. Die Fläche stellt sich derzeit ganz überwiegend als Rasenfläche dar. Vor dem Hintergrund des bestehenden baulichen Erweiterungsbedarfs, den getroffenen Regelungen für eine maßvolle Verdichtung sowie den in dieser Größenordnung nicht erforderlichen Außenbereichsflächen für das Pflegeheim wird die Aufhebung der Grünfläche unter Abwägung der verschiedenen Belange gegen- und untereinander für vertretbar gehalten. Darüber hinausgehende grünordnerische Festsetzungen trifft der Altplan nicht. Diese werden mit Blick auf die Planungsziele, die untergeordnete Plangebietsgröße sowie die örtlichen Gegebenheiten auch künftig nicht für notwendig erachtet. 6. Umweltrelevante Auswirkungen a) Umweltprüfung und Umweltbericht Bei Maßnahmen der Nachverdichtung im Innenbereich nach § 13a BauGB wird von der Vorgabe der Umweltprüfung nach § 2(4) BauGB und von einem Umweltbericht nach § 2a BauGB abgesehen. Gleichwohl sind die umweltrelevanten Belange im Planverfahren inhaltlich zu prüfen und in der Abwägung angemessen zu berücksichtigen. Vor dem Hintergrund des untergeordneten Umfangs der Planung sowie der Planungsziele wird davon ausgegangen, dass die Auswirkungen nur geringfügig, auf das nahe Umfeld begrenzt und aus Umweltsicht insgesamt vertretbar sind. b) Bodenschutz und Flächenverbrauch Im Sinne des gesetzlich geforderten Bodenschutzes ist ein sparsamer Umgang mit Grund und Boden sinnvoll. Die Änderung des Bebauungsplans unterstützt die Sicherung und Weiterentwicklung eines seit Jahrzehnten bestehenden Senioren- und Pflegeheims im Innenbereich sowie eine städtebaulich angemessene Nachverdichtung im Bestand. Die Flächen sind in dieser innerörtlichen Lage bereits vollständig erschlossenen und teilweise versiegelt, ein zusätzlicher Eingriff in das Schutzgut Boden wird nur in geringem Umfang im Bereich der bislang unversiegelten Garten-/Rasenfläche verursacht. Die angestrebte Baulückenschließung innerhalb des entwickelten Wohnsiedlungsbereichs trägt hier dem Gebot des sparsamen Flächenverbrauchs gemäß BauGB Rechnung. Besonders zu schützende Böden mit hochwertigen Bodenfunktionen werden nicht beansprucht (s. Kapitel 3.4). Gemeinde Leopoldshöhe, Bebauungsplan Nr. 04/07 „Ginsterweg“, 2. Änderung - Begründung 14 c) Artenschutzrechtliche Prüfung Im Zuge des Planverfahrens sind die Belange des Artenschutzes zu beachten. Hierbei ist u. a. zu prüfen, ob die Planung Vorhaben ermöglicht, die dazu führen, dass Exemplare von europäisch geschützten Arten verletzt oder getötet werden können oder die Population erheblich gestört wird (artenschutzrechtliche Verbotstatbestände gemäß BNatSchG). Der Prüfung wird vorliegend die Handlungsempfehlung zum Artenschutz in der Bauleitplanung des Landes NRW5 zugrunde gelegt. Im Plangebiet sind i. W. die Lebensraumtypen „Gebäude“ sowie „Gärten/Parkanlagen/ Siedlungsbrachen“ vorhanden. Für diese Lebensraumkategorien sind entsprechend der Liste der planungsrelevanten Arten in NRW für das Messtischblatt 4018 „Lage“/Quadrant 1 insgesamt sechs Fledermaus- und 16 Vogelarten sowie der Kammmolch aufgeführt, die hier potenziell vorkommen können.6 Das vom LANUV entwickelte System stellt jedoch übergeordnete Lebensraumtypen mit einer jeweiligen Gruppierung mehrerer Biotoptypen dar, deren Potenzial in diesem Fall weit über das Vorkommen im Siedlungsbereich reicht. Bisher liegen keine konkreten Hinweise auf tatsächlich vorhandene geschützte Arten vor. Das Plangebiet stellt lediglich einen untergeordneten Bereich innerhalb der Ortslage dar. Die Strukturen im Plangebiet und der angrenzenden Nachbarschaft eignen sich hier v. a. als Lebensraum für häufig vorkommende, anspruchslose Arten der Siedlungsräume. Infolge der untergeordneten Neubebauung durch die Erweiterung des bestehenden Pflegeheims werden die vorhandenen Wohn- und Hausgartenstrukturen insgesamt nicht erheblich verändert. Geeignete Lebensraumbedingungen für planungsrelevante gefährdete Arten bestehen in diesem innerörtlichen Bereich angesichts vorhandener Störpotenziale innerhalb der bebauten Ortslage nicht. Daher geht die Gemeinde insgesamt davon aus, dass die Arten, die in der Liste der planungsrelevanten Arten NRW aufgeführt sind, nicht oder zumindest nicht regelmäßig im Plangebiet vorkommen und dass aufgrund der konkreten Planungssituation nach heutigem Stand keine artenschutzrechtlichen Konflikte und Verbotstatbestände gemäß BNatSchG ausgelöst werden. Eine vertiefende Artenschutzprüfung wird vor diesem Hintergrund insgesamt nicht für erforderlich gehalten. Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass die Artenschutzthematik auch im Rahmen der konkreten Projektplanung und -umsetzung zu berücksichtigen ist. d) Eingriffsregelung Die Änderung eines Bebauungsplans kann Eingriffe in Natur und Landschaft vorbereiten. Nach § 1a BauGB sind die Belange von Naturschutz und Landschaftspflege in die Abwägung einzustellen. Zu prüfen ist bei Planänderungen zunächst, ob die Maßnahme erforderlich und vertretbar im Rahmen der städtebaulichen Planungsziele ist. Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen sind zu klären. 5 6 Ministerium für Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen und Verkehr und Ministerium für Klimaschutz, Umwelt, Landwirtschaft, Natur- und Verbraucherschutz NRW (2010): Artenschutz in der Bauleitplanung und bei der baurechtlichen Zulassung von Vorhaben; Düsseldorf. Arbeitshilfe für die Berücksichtigung der Artenschutzbelange des Landesamts für Natur, Umwelt und Verbraucherschutz NRW (LANUV): Liste der planungsrelevanten Arten in NRW sowie großmaßstäbliche Angaben über deren Vorkommen in den einzelnen Regionen des Landes, Messtischblattabfrage, abgerufen am 12.12.2017. Gemeinde Leopoldshöhe, Bebauungsplan Nr. 04/07 „Ginsterweg“, 2. Änderung - Begründung 15 Die vorliegende 2. Änderung wird aus den in Kapitel 1 und 4 erläuterten Zielen von der Gemeinde Leopoldshöhe begründet eingeleitet. Die vorliegende Baulückenschließung in untergeordnetem Umfang innerhalb eines bereits seit vielen Jahren planungsrechtlich gesicherten und realisierten Baugebiets wird unter dem Aspekt der Nachverdichtung als sinnvoll erachtet. Zudem werden gemäß BauGB im Rahmen des beschleunigten Verfahrens gemäß § 13a BauGB u. a. Nachverdichtungen im Innenbereich ausdrücklich gefördert und von der Eingriffsregelung grundsätzlich freigestellt. Die Eingriffe, die aufgrund der Änderung des Bebauungsplans zu erwarten sind, gelten gemäß § 1a(3) Satz 6 BauGB als bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt bzw. zulässig. Ein Bedarf an naturschutzfachlichen Ausgleichsmaßnahmen wird angesichts des dargelegten Planinhalts i. V. m. den örtlichen Rahmenbedingungen nicht gesehen. e) Immissionsschutz Im Umfeld des Plangebiets befinden sich weder relevante Haupt- oder Sammelverkehrsstraßen noch landwirtschaftliche oder gewerbliche Nutzungen, von denen jeweils ggf. beeinträchtigende oder auch schädliche Emissionen (Lärm, Abgase, Staub, Gerüche etc.) verursacht werden könnten. Durch die Planung werden vor dem Hintergrund der Planungsziele auch keine ggf. schädlichen Immissionen für die umgebenden Nutzungen bewirkt. Nach heutigen Kenntnissen wird somit kein immissionsschutzbezogener Untersuchungs- und Handlungsbedarf gesehen. f) Klimaschutz und Klimaanpassung Das Plangebiet liegt innerhalb des Wohnsiedlungsbereichs von Greste und ist baulich bereits vorgeprägt. Aktuelle, kleinräumige Daten zum Klima oder zur Luftbelastung in Leopoldshöhe/Greste liegen nicht vor. Eine besondere ortsklimatische Bedeutung des Plangebiets ist bislang nicht erkennbar. Die vorliegende Änderungsplanung dient der Nachverdichtung eines seit vielen Jahren bebauten und durchgrünten Wohngebiets in untergeordnetem Umfang. Die bestehenden Baumöglichkeiten werden nur geringfügig und städtebaulich verträglich erweitert, ein kleinräumiger Luftaustausch ist weiterhin möglich. Die angestrebte Standortsicherung und Nachverdichtung in untergeordnetem Umfang trägt allgemein zur Reduzierung der Flächeninanspruchnahme im Außenbereich und der damit verbundenen negativen Auswirkungen auf das Ortsklima bei. Zusätzliche Freiraumflächen werden nicht beansprucht. Eine Anbindung an vorhandene Anschlusspunkte des öffentlichen Straßennetzes ist bereits vorhanden. Maßgebliche Auswirkungen auf das Ortsklima werden vor dem Hintergrund der bestandsorientierten Planung und der vorbereiteten geringen baulichen Erweiterung insgesamt nicht erwartet. Der Rat der Gemeinde Leopoldshöhe hat im März 2013 das integrierte Klimaschutzkonzept als Basis für die zukünftige Arbeit beschlossen. Ziel des Konzepts ist die wirksame Senkung der lokalen CO2-Emissionen. Als Maßnahme im Rahmen der Bauleitplanung soll die Nutzung erneuerbarer Energien unterstützt werden. Die Fassung der Baugrenzen ermöglicht vorliegend eine optimierte Ausrichtung für künftige Baukörper und gewährleistet erforderliche Mindestabstände zur Nachbarbebauung. Angesichts der festgesetzten Dachform für den hinzutretenden Neubau werden insgesamt günstige Voraussetzungen zur solarenergetischen Nutzung geschaffen. Die Verwendung regenerativer Energiequellen ist auf Grundlage der Festsetzungen des Bebau- Gemeinde Leopoldshöhe, Bebauungsplan Nr. 04/07 „Ginsterweg“, 2. Änderung - Begründung 16 ungsplans somit möglich. Durch Hinweis auf der Plankarte wird die Beachtung weiterer ökologischer Aspekte wie z. B. Wasser- und Energieeinsparung oder die Verwendung umweltverträglicher Baustoffe empfohlen. Darüber hinaus sind bei der Errichtung von neuen Gebäuden und bei wesentlichen Änderungen an bestehenden Häusern die Vorgaben der Energieeinsparverordnung und des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes zu beachten. Die Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung sind daher auch im Rahmen der Umsetzung weiter zu berücksichtigen. 7. Verfahrensablauf und Planentscheidung Mit der vorliegenden Bauleitplanung unterstützt die Gemeinde den Erweiterungsbau des seit den 1980er Jahren ansässigen Senioren- und Pflegeheims in Greste. Wesentliche Planungsziele liegen in der Sicherung und langfristigen Ausrichtung des Standorts des Alten- und Pflegeheims und seiner Wohn- und Pflegeangebote sowie in einer maßvollen, nachbarschaftsverträglichen Nachverdichtung im Siedlungsbestand. Die Planung unterstützt damit insbesondere die Belange älterer Menschen, die Sicherung vorhandener Arbeitsplätze sowie die Mobilisierung eines innerörtlichen Flächenpotenzials. Die Erweiterung des bereits vorgeprägten Standorts im geplanten Umfang wird von der Gemeinde aus den genannten Gründen insgesamt aus städtebaulicher Sicht für sinnvoll angesehen. Auf die Beratungs- und Abwägungsunterlagen des Rats der Gemeinde Leopoldshöhe und seines Fachausschusses wird ausdrücklich Bezug genommen, insbesondere auf die Vorlagen der Verwaltung zur Einleitung des Planverfahrens sowie zur Vorstellung des Bebauungskonzepts (Beschlussvorlagen Nr. 66/2015 und Nr. 95/2017). Gemeinde Leopoldshöhe, im Januar 2018