Beschlussvorlage (Vermarktung von städtischen Wohnbaugrundstücken im BP 114 Pulheim hier: Festlegung der Grundstückskaufpreise und der Vermarktungskriterien)

Vorlage Nr.: 2/2018 Erstellt am: 09.01.2018 Aktenzeichen: III/26.20.01 Vorlage zur Beratung/Beschlussfassung Gremium TOP ö. Sitzung Ausschuss für Liegenschaften und Hochbau X nö. Sitzung Termin 25.01.2018 Betreff Vermarktung von städtischen Wohnbaugrundstücken im BP 114 Pulheim hier: Festlegung der Grundstückskaufpreise und der Vermarktungskriterien Veranlasser/in / Antragsteller/in Verwaltung Haushalts-/Personalwirtschaftliche Auswirkungen Die Vorlage hat haushaltswirtschaftliche Auswirkungen: ― bei Einzahlungen bzw. Erträgen X ja nein ― bei Einzahlungen bzw. Erträgen ― bei Auszahlungen bzw. Aufwendungen X ja nein ― bei Auszahlungen bzw. Aufwendungen ja X nein Die Vorlage hat personalwirtschaftliche Auswirkungen: Finanzierungsbedarf gesamt: (ggf. inkl. zusätzlicher Personalkosten) € — im Haushalt des laufenden Jahres € — in den Haushalten der folgenden Jahre € € € Die Mittel stehen haushaltswirtschaftlich zur Verfügung: X ja nein Finanzierungsvorschlag (und ggf. weitere Erläuterungen): Die notwendigen Haushaltsmittel stehen vorbehaltlich der Beschlussfassung zum Nachtragshaushalt 2018 zur Verfügung. Vorlage Nr.: 2/2018 . Seite 2 / 4 Beschlussvorschlag Der Ausschuss für Liegenschaften und Hochbau des Rates der Stadt Pulheim fasst folgenden Beschluss: 1. Die Kaufpreise im Bereich des BP 114 Pulheim betragen:  370 €/m² für Grundstücke für eine Doppelhaushälfte mit Nordgarten (Grundstücke 43-50)  390 €/m² für Grundstücke für eine Doppelhaushälfte mit Südgarten (Grundstücke 53-58, 62-69)  400 €/m² für Grundstücke für freistehende Häuser mit Nordgarten (Grundstücke 3-5, 9, 11-27, 34-37, 42, 51, 70-77)  410 €/m² für Grundstücke für eine Doppelhaushälfte mit Feldrandlage (Grundstücke 78-79)  420 €/m² für Grundstücke für freistehende Häuser mit Südgarten (Grundstücke 6-8, 10, 28-33, 38-41, 52, 59-61)  440 €/m² für Grundstücke für freistehende Häuser mit Feldrandlage (Grundstücke 80-94)  480 €/m² für Grundstücke für Mehrfamilien- oder Reihenhäuser (Grundstücke A, B, C; Vermarktung an Bauträger und Investoren) 2. Im Kaufpreis enthalten sind der Erschließungsbeitrag, der Kanalanschlussbeitrag und die Kosten für den ökologischen Ausgleich. 3. Die mit der Durchführung des Kaufvertrages verbundenen Kosten, z.B. Notarkosten, Vermessungskosten und Grunderwerbsteuer, trägt der jeweilige Erwerber. 4. Der Besitz geht über am 31.12.2018, jedoch nicht vor vollständiger Zahlung des Kaufpreises. 5. Die Käufer übernehmen eine zeitlich abgestufte Bauverpflichtung und verpflichten sich zum Bau von Häusern nach dem Energieeffizienzhaus-Standard KfW 55. Für die Geschosswohnungsbaugrundstücke und die Grundstücke zur Bebauung mit Reihenhäusern erhalten die bekannten Bauträger und Investoren nach Satzungsbeschluss zum BP 114 Pulheim das Exposé. Sie werden aufgefordert, mit ihrer Bewerbung ein Baukonzept (bestehend aus einer Planzeichnung und einer Baubeschreibung in Textform) einzureichen. Hierfür wird im Exposé eine Frist genannt. Die Bewerbungen eines Bauträgers/Investors für mehrere Baufelder soll möglich sein. Die eingereichten Baukonzepte werden von der Stadtverwaltung bewertet und eine Auswahl der favorisierten Bewerber dem Ausschuss für Liegenschaften und Hochbau zur Entscheidung vorgelegt. Auf den Abschluss und die Durchführung der Verträge mit den Bauträgern und Investoren vor Vermarktung an die Einzelbewerber wird verzichtet. Für das Grundstück C wird eine Bewerbung eines Bauträgers/Investors mit dem Ziel öffentlich geförderten Wohnungsbau zu errichten bevorzugt, wenn die übrigen Konditionen eingehalten werden. Die Grundstücke zur Bebauung mit freistehenden Häusern und Doppelhaushälften werden gemäß den allgemeinen Vermarktungskriterien für Einzelbewerber gemäß der Beschlüsse des Ausschusses für Liegenschaften und Hochbau vom 16.05.2013 (Vorlagen Nr. 178/2013), 05.12.2013 (Vorlagen Nr. 420/2013), 11.09.2014 (Vorlagen Nr. 306/2014) und 16.03.2017 (Vorlagen Nr. 22/2017) diesen nach Satzungsbeschluss zum BP 114 Pulheim zum Kauf angeboten. Die Verwaltung wird ermächtigt entsprechende Kaufverträge abzuschließen. Für die Grundstücke 1, 2, 95 und 96 wird die Vermarktung zunächst zurückgestellt. Das Vermarktungsverfahren für die Einzelbewerber wird für alle künftigen Baugebiete in der internen Abwicklung geändert. Bewerbungen können künftig nur noch bei der Zentralen Vergabestelle oder der Poststelle abgegeben werden. Die Öffnung der Bewerbungsumschläge wird künftig allein dem Immobilienmanagement obliegen, die Zentrale Vergabestelle Vorlage Nr.: 2/2018 . Seite 3 / 4 und das Rechnungsprüfungsamt nehmen hierbei nicht mehr teil. Es wird eine Liste aller (zulässiger und unzulässiger) Bewerbungen erstellt, die durch das Rechnungsprüfungsamt auf Vollständigkeit geprüft wird. Das Immobilienmanagement sortiert anschließend die Bewerbungen den einzelnen Grundstücken zu, hier prüft das Rechnungsprüfungsamt die korrekte Zuordnung. Die Auslosung des Zuschlags für die einzelnen Grundstücke erfolgt weiterhin unter notarieller Aufsicht. Das Ergebnis der Auslosung wird wiederum vom Immobilienmanagement in die Liste übertragen und die Rangfolge gemäß Auslosung festgelegt. Das Rechnungsprüfungsamt überprüft die Rangfolge. Das Immobilienmanagement informiert alle Bewerber über den Ausgang des Losverfahrens. Erläuterungen Die Stadt Pulheim hat die Grundstücke im Bereich des BP 114 Pulheim erworben. Der Auslegungsbeschluss für den Bebauungsplan 114 Pulheim wurde am 29.11.2017 vom Umweltausschuss empfohlen und am 05.12.2017 vom Planungsausschuss beschlossen. Die Auslegung soll in der Zeit vom 11.01.-14.02.2018 erfolgen. Im Anschluss daran wird das Planungsamt die Vorlage für den Satzungsbeschluss vorbereiten. Im Anschluss an den Satzungsbeschluss soll die Vermarktung der Grundstücke erfolgen. Parallel zur Vermarktung soll die Erschließung des Gebietes erfolgen. Die in 2018 zu vermarktenden Baugrundstücke sind insgesamt ca. 49.700 m² groß. Insgesamt sollen im Bereich des BP 114 Pulheim 2 Grundstücke für den Geschosswohnungsbau, 1 Grundstück für 9 Reihenhäuser, 24 Doppelhaushälften und 72 freistehende Häuser entstehen. Über die Grundstücke 1 und 2 (Grundstücke für freistehende Häuser mit Nordgarten) verläuft derzeit noch die Baustraße für das Gebiet des BP 115 Pulheim. Die Baustraße soll bis zum Straßenendausbau bestehen bleiben. Dieser ist für 2020 vorgesehen. Im Anschluss können die Grundstücke 1 und 2 veräußert werden. Die Grundstücke 95 und 96 sollen derzeit noch nicht vermarktet werden, um noch eine mögliche Erweiterungsfläche für die angrenzende Kita zu haben. Wenn festgestellt wird, dass kein Bedarf besteht, können die Grundstücke gemeinsam mit den Grundstücken 1 und 2 vermarktet werden. Erst kurz vor der Vermarktung soll für diese Grundstücke ein Kaufpreisbeschluss eingeholt werden. Von den insgesamt 72 Grundstücken für freistehende Häuser werden demnach nur 68 Grundstücke in 2018 angeboten. Auf den Abschluss und die Durchführung der Verträge mit den Bauträgern und Investoren vor Vermarktung an die Einzelbewerber, wie dies mit Beschluss des LHA vom 09.02.2012 (Vorlage Nr. 18/2012) beschlossen wurde, soll verzichtet werden, da den Bauträgern und Investoren ausschließlich die Grundstücke für den Geschosswohnungsbau und die Reihenhäuser angeboten werden, die sich nicht zur Vermarktung an die Einzelbewerber eignen. Der vom Gutachterausschuss des Rhein-Erft-Kreises für das Jahr 2017 ermittelte Richtwert für die benachbarten Grundstücke im Europaviertel, BP 58 Pulheim beträgt 330 €/m² und für die Grundstücke in den BP‘s 71, 76 und 113 Pulheim 360 €/m². Die Grundstücke im BP 76 Pulheim wurden von der Stadt Pulheim im Jahr 2013 für 290-330 €/m² veräußert, die Grundstücke im BP 113 Pulheim im Jahr 2016 für 340-400 €/m². Für den Bereich des BP 115 Pulheim hat der Gutachterausschuss noch keinen Bodenrichtwert ermittelt. Diese Grundstücke wurden 2017 durch die Stadt Pulheim für 370-440 €/m² veräußert. Vorlage Nr.: 2/2018 . Seite 4 / 4 Die Verwaltung schlägt vor, den Kaufpreis auf Grund der Nachfrage und der Marktlage im Vergleich zum BP 115 Pulheim nochmals anzuheben. Dabei unterscheiden sich die Preise nach Art der Nutzung und Sonnenausrichtung. Unter Berücksichtigung der vorgeschlagenen Kaufpreise beträgt der Kaufpreis für die zur Veräußerung anstehenden Grundstücke insgesamt 21.023.390 €. Der Buchwert beträgt 3.060.029 €. Unter Berücksichtigung der haushaltsrechtlichen Vorschriften zur Veräußerung von Vermögen ergäbe sich ein Gewinn von rund 13,1 Mio. €. Ein Teil der Verkaufsfläche kann auf Grund haushaltsrechtlicher Vorschriften im Jahr 2018 nicht ergebniswirksam vermarktet werden, so dass es sich lediglich um einen finanzwirksamen Vorgang handelt (investive Einzahlung in Höhe von ca. 340.000 €). Gemäß Beschluss des LHA vom 18.06.2015 (Vorlage Nr. 220/2015) werden alle Erwerber verpflichtet bei den zu errichtenden Neubauten die Vorgaben des KfW-Effizienzhaus-Standards 55 anzuwenden. Die Vermarktung der Grundstücke für den Geschosswohnungsbau und die Reihenhäuser sollen gemäß dem beim Planetenviertel, BP 113 Pulheim, dem städtischen Grundstück Steinstraße und den Grundstücken im Bereich Am Pulheimer Bach, BP 115 Pulheim, erprobten Vermarktungsverfahren den hier bekannten Bauträgern und Investoren zum Kauf angeboten werden. Den Kaufinteressenten wird aufgegeben ein Bebauungskonzept zu erstellen und dieses dem Kaufantrag beizufügen. Das Bebauungskonzept wird verwaltungsintern bewertet werden. Die Bewertung erfolgt in Bezug auf die folgenden Kriterien: 1. Beurteilung der städtebaulich-architektonischen Gestaltung (60 %)  Hinsichtlich des Gebäudes  Hinsichtlich des Freiraumkonzeptes 2. Nutzung/Konzeptionelle Besonderheiten (30 %)  In Bezug auf Verträglichkeit  In Bezug auf Attraktivität  In Bezug auf Barrierefreiheit 3. bessere Energieeffizienz als KfW 55 (10 %) Für das Grundstück C wird eine Bewerbung bevorzugt, wenn der Bewerber öffentlich geförderten Wohnungsbau errichtet. Die Käufer verpflichten sich mit Abschluss des Kaufvertrages die Bebauung innerhalb von drei Jahren fertig zu stellen. Die Vermarktung der Grundstücke für freistehende Häuser und Doppelhaushälften soll nach den o.g. Beschlüssen des LHA erfolgen. Diese Grundstücke sollen ausschließlich den Einzelbewerbern angeboten werden. Das Vermarktungsverfahren hat sich bei der Vermarktung der Grundstücke im Planetenviertel, BP 113 Pulheim, und Am Pulheimer Bach, BP 115 Pulheim, bewährt. Lediglich der interne Ablauf soll wie oben dargestellt verändert werden.