Daten
Kommune
Kreuzau
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30.01.18, 18:16
Aktualisiert
30.01.18, 18:16
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Inhalt der Datei
Anl 3 zu VL 1/2015, 3. Erg.
Flächennutzungsplan
der
Gemeinde Kreuzau
Ortsteil Stockheim
34. Änderung
Sonderbaufläche
„Gartenmarkt“
Gemeinde:
Kreuzau
Gemarkung:
Kreis:
Regierungsbezirk:
Land:
Stockheim
Düren
Köln
Nordrhein-Westfalen
______________________________________________________________________
Begründung gemäß § 5, Abs. 5, BauGB
Stand: Satzungsbeschluss, Januar 2018
Bearbeitung:
INHALTSVERZEICHNIS
Seite
1. Umfang der 34. Änderung des Flächennutzungsplanes
3
2. Planungsrechtliche Situation
3
3. Anlass und Ziel des Planverfahrens
4
4. Lage und Erschließung des Gebietes
5
5. Neue Plandarstellung
5
6. Belange von Natur und Landschaft
5
7. Beseitigung des Niederschlagswassers
6
8. Ver- und Entsorgung
6
9. Städtebauliche und raumordnerische Auswirkungen
6
Hinweise
9
PE Becker GmbH, Abteilung Städtebau und Bauleitplanung
Begründung
1. Umfang der 34. Änderung des Flächennutzungsplanes
Das Erfordernis zur 34. Änderung des Flächennutzungsplanes (FNP) der Gemeinde Kreuzau ergibt sich aus der festgestellten Großflächigkeit eines im Ortsteil Stockheim ansässigen gewerblichen Betriebes.
Der Geltungsbereich der Änderung liegt am nördlichen Ortsrand von Stockheim,
westlich der B 56 und nördlich der Landesstraße L 327. Die Abgrenzung des
Geltungsbereiches ist in der Planzeichnung eindeutig eingetragen.
Der Änderungsbereich umfasst das Grundstück eines vorhandenen Gartencenters (Gemarkung Stockheim, Flur 14 Nr. 593) sowie Teilflächen des Flurstückes
592 (Wegeparzelle) mit einer Gesamtfläche von ca. 4,1 ha.
Der Rat der Gemeinde Kreuzau hat in seiner Sitzung vom 18.08.2015 hierzu auf
Empfehlung des Bau- und Planungsausschusses den entsprechenden Aufstellungsbeschluss gefasst, um –im Parallelverfahren zur 1. Änderung des Bebauungsplanes F13– auch im FNP die Darstellung des Gebietscharakters anzupassen.
2. Planungsrechtliche Situation
Das Plangebiet liegt am nördlichen Ortsrand des Ortsteiles Stockheim und ist im
derzeit gültigen Flächennutzungsplan als „gewerbliche Baufläche“ dargestellt.
Das Plangebiet wird von einem gewerblichen Betrieb genutzt, der sich nicht wie
vorgesehen und im Bebauungsplan F 13 angedacht zu einem Gartenbaubetrieb
sondern durch eine stärkere Ausrichtung auf den Verkauf, zu einem großflächigen Einzelhandelsbetrieb entwickelt hat.
Im Regionalplan des Regierungsbezirks Köln, Teilabschnitt Aachen ist der überwiegende Bereich des Ortsteiles Stockheim als „Allgemeiner Siedlungsbereich“
(ASB) ausgewiesen. Die Flächen südlich der L 327 werden als „Bereich für gewerbliche und industrielle Nutzungen (GIB“) dargestellt, während dem Plangebiet
selbst die Funktion „Allgemeine Freiraum- und Agrarbereiche“ zugewiesen ist.
Das Plangebiet liegt mit einer Fläche von 4,1 ha unterhalb der Schwelle der Erheblichkeit des Regionalplanes, sodass eine Änderung des Regionalplanes nicht
notwendig ist.
Bei dem Änderungsbereich (Sonderbaufläche „Gartenmarkt“) handelt es sich um
das Plangebiet eines bestehenden Betriebes „Gartenbaubetrieb Schaar“, für den
im derzeit rechtsgültigen vorhabenbezogenen Bebauungsplan (VEP F13) eine
gewerbliche Fläche mit einer max. zulässigen Verkaufsfläche von 800 m² festgesetzt ist. Neben der Schaffung von Arbeitsplätzen war es Ziel dieses Bebauungsplanes die zwischenzeitlich erfolgte Ansiedlung eines Einzelhandelbetriebes
Gemeinde Kreuzau 34. Änderung FNP, Sonderbaufläche „Gartenmarkt“
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zu ermöglichen, um den Ort Stockheim – als einer der Allgemeinen Siedlungsbereiche der Gemeinde Kreuzau– in seiner Funktion als Versorgungsschwerpunkt des nördlichen Gemeindebereiches zu stärken.
Gemäß den Textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes sind hier großflächige Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche > 800 m² nicht zulässig.
Der bestehende Betrieb ist jedoch mit einer Verkaufsfläche von 5.431m² als
großflächiger Einzelhandelsbetrieb im Sinne des § 11 (3) BauNVO und des Einzelhandelserlasses NRW einzuordnen.
Eine planungsrechtliche Legalisierung des Vorhabens erfordert daher eine Änderung des Flächennutzungsplanes sowie des Bebauungsplanes. Zur städtebaulichen und raumordnerischen Verträglichkeit der geplanten Erweiterung sei auf die
Erläuterungen in Kapitel 9 verwiesen.
Seitens der Gemeinde Kreuzau wurde am 09.04.2014 eine entsprechende Anfrage nach § 34 Landesplanungsgesetz (LPlG) an die Bezirksregierung Köln als
zuständige Planungsbehörde gestellt. In einem von der Gemeinde Kreuzau am
07.05.2014 mit der Bezirksregierung geführten Abstimmungsgespräch wurde
seitens der Bezirksregierung signalisiert, dass diese unter bestimmten Voraussetzungen grundsätzlich bereit sei ein entsprechendes Verfahren zur Ausweisung einer Sonderbaufläche gemäß § 11 (3) BauNVO mitzutragen.
Die Landesplanerischen Anfrage vom 09.04.2014 hat die Gemeinde Kreuzau auf
Empfehlung der Bezirksregierung (Gespräch vom 07.05.2014) zurückgezogen.
Eine neue landesplanerische Anfrage ist zwischenzeitlich gestellt worden; das
Verfahren läuft derzeit.
3. Anlass und Ziel des Planverfahrens
Konkreter Anlass zur Änderung des FNP ist die beabsichtigte Änderung des
rechtskräftigen Bebauungsplanes, welche die Umstrukturierung des Betriebes
und eine Anpassung der zulässigen Verkaufsfläche (VKF) vorsieht.
Der Flächennutzungsplan der Gemeinde Kreuzau weist den Änderungsbereich
als „Gewerbliche Baufläche“ aus. In Abstimmung mit den zuständigen Planungsund Genehmigungsbehörden soll im Parallelverfahren zur Änderung des Bebauungsplanes die FNP-Darstellung in Sonderbaufläche mit der Zweckbestimmung
„Gartenmarkt“ geändert werden. Im Bebauungsplan sollen dann – auf der Basis
des Sachlichen Teilplanes großflächiger Einzelhandel zum Landesentwicklungsplan (LEP NRW) – neue Festsetzungen getroffen werden, welche im Sinne einer
geordneten städtebaulichen und zentrenverträglichen Planung die weitere Entwicklung steuern und eine planungsrechtliche Grundlage für den Fortbestand
des ortsansässigen Betriebes am bestehenden Standort ermöglichen sollen.
Hauptbeweggrund für die Änderung des Flächennutzungsplanes ist die Tatsache, dass gemäß der Darstellung des rechtsgültigen FNP als gewerbliche Baufläche ein Standort des großflächigen Einzelhandels nicht zulässig ist. Die derzeit
im FNP ausgewiesene „gewerbliche Baufläche“ lässt Verbrauchermärkte in der
beabsichtigten Größenordnung nicht zu.
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Wesentliches Ziel der FNP-Änderung ist somit die Umwidmung des Bereiches in
eine „Sonderbaufläche“ mit der Zweckbestimmung „Gartenmarkt“, als planungsrechtliche Voraussetzung für die beabsichtigte Festsetzung einer max. zulässigen Verkaufsfläche (VK) von 5.431 m².
4. Lage und Erschließung des Gebietes
Das Areal ist an die Landesstraße 327 angebunden, welche die Funktion einer
Ortsumfahrt für Stockheim hat. Über die Straße „Am Burgholz“ ist auch eine Anbindung an das südlich des Plangebietes gelegene Gewerbegebiet gegeben.
Da durch eine ca. 200 m entfernt gelegene Bushaltestelle auch eine Anbindung
an den öffentlichen Personennahverkehr besteht, zeichnet sich der Standort des
Plangebietes durch eine hohe Verkehrsgunst aus.
Da die Planänderung eine deutliche Erhöhung der zulässigen Verkaufsfläche beinhaltet, wurde –auf Anregung des Landesbetriebs Straßenbau.nrw– ein Verkehrsgutachten erstellt, um zu prüfen, ob durch das Vorhaben ggf. die
Leistungsfähigkeit des Knotenpunktes der bestehenden Anbindung an die Landesstraße (L 327) beeinträchtigt wird. Das im April 2016 vorgelegte Gutachten
kommt dabei zu dem Ergebnis, dass der Knotenpunkt „in der bestehenden Ausbauform hinreichend“ ist, um „die prognostizierten Verkehrsbelastungen mit ausreichender Leistungsfähigkeit zu bewältigen.“
5. Neue Plandarstellung
Das Plangebiet der 34. Änderung des Flächennutzungsplanes erhält die Darstellung Sonderbaufläche mit der Zweckbestimmung „Gartenmarkt“. Gemäß den
Festsetzungen des Bebauungsplanes ist eine Gesamtverkaufsfläche von
max. 5.431 m² zulässig. Davon dürfen Randsortimente max. 543 m² (<10 % der
Verkaufsfläche) einnehmen.
Im Bebauungsplan werden darüber hinaus weitergehende Festsetzungen zu
Randsortimenten und deren zulässiger Verkaufsfläche getroffen, um sicherzustellen, dass von dem Vorhaben keine negativen Auswirkungen auf die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung sowie auf zentrale Versorgungsbereiche
ausgehen.
Die Änderung des Flächennutzungsplanes ist in einer Planzeichnung im Maßstab 1:5000 eindeutig dargestellt.
6. Belange von Natur und Landschaft
Da mit Erlangung der Rechtskraft des Bebauungsplans F13 bereits eine faktische Herausnahme aus dem Landschaftsschutzgebiet 2.2-3 „Börde bei Stockheim und Drove und Rurniederung zwischen Kreuzau und Niederau“ des Landschaftsplanes Kreuzau/Nideggen erfolgt ist, liegt der Planbereich nicht innerhalb
von Landschaftsschutzgebieten.
Das Plangebiet ist bereits bebaut, so dass mit der Planung voraussichtlich keine
nachhaltigen Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft verbunden sind.
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Zum Planvorhaben wurden ein Umweltbericht sowie eine artenschutzrechtliche
Vorprüfung erstellt, um ggf. auftretende Auswirkungen der Planung festzustellen.
Die Planungen sind demgemäß nach derzeitigem und in der ASVP beschriebenem Kenntnisstand artenschutzrechtlich unbedenklich.
Sofern durch die beabsichtigte Planung Eingriffe in den Naturhaushalt und das
Landschaftsbild gemäß § 1a BauGB in Verbindung mit § 8 a BNatSchG und §§
4-6 LG NW ausgelöst werden sollten, wären diese im Rahmen der Änderung des
Bebauungsplanes (Parallelverfahren) zu regeln.
7. Beseitigung des Niederschlagswassers
Die Entwässerung erfolgt im Trennsystem. Das anfallende Niederschlagswasser
wird im Plangebiet gesammelt und dort zur Versickerung gebracht.
Im Gebiet anfallendes Schmutzwasser wird über die Kanalisation des Ortsnetzes
Stockheim der Zentral-Kläranlage des WVER in Düren-Merken zugeführt.
8. Ver- und Entsorgung
Durch die Umwidmung des Plangebietes von gewerblicher Baufläche in Sonderbaufläche für den großflächigen Einzelhandel ist keine wesentliche Veränderung
der derzeitigen Situation zu erwarten. Die Ver- und Entsorgung des Plangebietes
(Trinkwasser, Strom, Telekommunikation, Abwasser,.....) ist durch den Anschluss an bestehende Systeme gegeben.
Die ursprünglich durch das Plangebiet führende Mittelspannungsleitung (20kV)
wurde zwischenzeitlich abgebaut und durch Erdkabel ersetzt.
9. Städtebauliche Situation und raumordnerische Auswirkungen
Die Gemeinde Kreuzau weist eine heterogene Siedlungsstruktur auf. Die Gesamtbevölkerung verteilt sich auf insgesamt 15 Ortslagen, die z.T. räumlich deutlich voneinander getrennt liegen. Von den ca. 18.000 Einwohnern wohnen ca.
zwei Drittel in den Ortslagen Kreuzau, Drove, Stockheim und Winden. Die übrigen Einwohner verteilen sich auf die weiteren Ortslagen. Stockheim ist mit ca.
2.600 Einwohnern der zweitgrößte Ort in der Gemeinde Kreuzau.
Innerhalb des Kreises Düren ist der Gemeinde Kreuzau in der Hierarchie der
zentralen Orte die Funktion eines Grundzentrums zugewiesen. Somit übernimmt
Kreuzau i. d. R. keine überörtliche Versorgungsfunktion. Durch die Größe des
Gartenmarktes ist in dem Sortiment Gartenbedarf/Pflanzen jedoch die Funktion
einer überörtlichen Versorgung gegeben.
Gemäß den Aussagen einer vom Büro „Stadt+Handel“ zur Planung erstellten
Verträglichkeitsanalyse (Stand: Juni 2016) beschränkt sich das Einzugsgebiet
des Gartenmarktes im Wesentlichen auf die Gemeinde Kreuzau selbst, die südlichen Bereiche der Stadt Düren und der Gemeinde Nörvenich sowie die Gemeinden Hürtgenwald, Nideggen und Vettweiß, wobei die angrenzenden
Kommunen dem Weiteren Einzugsgebiet des Fachmarktes zuzurechnen sind.
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Der Gartenmarkt übernimmt dabei in den unterversorgten Gebieten der Nachbarkommunen wichtige ergänzende Versorgungsleistungen für die Wohnbevölkerung des ländlich strukturierten Bereiches.
Nach Aussage der vorgelegten Verträglichkeitsanalyse weist das Hauptsortiment
des Gartenmarktes (Gartenbedarf/Pflanzen) dabei keine Bedeutung für die
Funktionsfähigkeit des Zentralen Versorgungsbereiches der Dürener Innenstadt
oder des Geschäftszentrums der Gemeinde Kreuzau auf.
Die von den Gutachtern festgestellte große Spannweite zwischen der in Kreuzau
vorhandenen Kaufkraft und dem im Untersuchungsraum des Gutachtens generiertem Umsatz deutet auf stark ausgeprägte Kaufkraftverflechtungen hin, die
sich v.a. daraus ergeben, dass das Angebot in dem Sortimentsbereich Gartenbedarf/Pflanzen von wenigen großflächigen Angebotsstandorten geprägt wird,
welche deutlich über die Grenzen des Untersuchungsraumes hinaus ausstrahlen.
Die Gemeinde Kreuzau hat noch keine Festlegung über einen zentralen Versorgungsbereich getroffen. Es ist somit auch keine ortsspezifische Sortimentsliste
über zu schützende zentrenrelevante Sortimente festgelegt. Gemäß Ziel 6.5-5
des Landesentwicklungsplans NRW sind im Sondergebiet für Vorhaben i.S.d. §
11 Abs. 3 BauNVO maximal 10 % der Verkaufsfläche (somit max. 543 m²) zulässig. Die Festlegungen über die einzelnen Sortimente und die maximal zulässigen
Verkaufsflächen der Randsortimente sind in der parallel laufenden Änderung des
Bebauungsplans F 13 festgelegt.
Die von „Stadt+Handel“ erstellte Verträglichkeitsanalyse kommt zu dem Ergebnis, dass durch die beabsichtigte Umwidmung des vorhandenen Standortes voraussichtlich keine negativen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche in Kreuzau und der Nachbarkommunen im Sinne des § 11 Absatz 3
BauNVO zu erwarten sind.
Gemäß der Umsatzprognose des Gutachtens ist aufgrund der vorhandenen
Siedlungsstruktur und der Wettbewerbssituation davon auszugehen, dass weder
die aktuell bestehenden, noch die künftig geplanten Verkaufsflächenzuschnitte
des Sortimentes Gartenbedarf/Pflanzen oder der Randsortimente des Vorhabens
strukturprägende Wirkungen entfalten könnten, welche die Entwicklungsmöglichkeiten der Gemeinde Kreuzau und die vorhandenen Versorgungsstrukturen in
den zentralen Versorgungsbereichen der Nachbarkommunen in unzumutbarer
Weise negativ beeinflussen würden.
Laut Grundsatz 6.5-4 des Landesentwicklungsplans NRW soll „bei der Darstellung und Festsetzung von Sondergebieten für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten“
[…..] „der zu erwartende Gesamtumsatz der durch die jeweilige Festsetzung ermöglichten Einzelhandelsnutzungen die Kaufkraft der Einwohner der Gemeinde
für die Sortimentsgruppe nicht überschreiten“.
Dieser Grundsatz wird bei dem hier vorhandenen Fall nicht erfüllt. Da es sich
hierbei jedoch lediglich um einen Grundsatz und kein Ziel der Landesplanung
handelt, kann bei der vorliegenden Planung hiervon abgewichen werden, weil die
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Gemeinde Kreuzau sich mit dem Grundsatz im Rahmen der städtebaulichen
Abwägung auseinandersetzt.
Die Gemeinde Kreuzau hat ein großes Interesse am Erhalt und der Sicherung
des Gartenmarktes am derzeitigen Standort in Kreuzau-Stockheim. Das vorliegende Planverfahren der Gemeinde Kreuzau verfolgt daher primär das Ziel, den
Bestand des im Ortsteil Stockheim ansässigen Betriebes planungsrechtlich zu
legalisieren. Dies, nicht zuletzt im Interesse der Erhaltung gemeindlicher Arbeitsplätze und der Wirtschaftskraft der Gemeinde sowie der Tatsache, dass die Gemeinde Kreuzau über keinen weiteren Fachmarkt verfügt, der für die
ortsansässige Bevölkerung vergleichbare Sortimente bereithält.
Überdies hat der Gutachter festgestellt, dass durch das Vorhaben „keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der eigenen Gemeinde oder in Nachbargemeinden“ entstehen, „da sich die schädlichen
Auswirkungen nur auf zentrenrelevante Sortimente beziehen und diese nur
520 qm des Gesamtvorhabens umfassen.“
Somit werden durch die vorliegende Planung weder der Versorgungsbereich der
Gemeinde Kreuzau noch Umlandstädte und Gemeinden in ihrer zentralörtlichen
Funktion beeinträchtigt.
Die Änderung ist daher im Sinne einer geordneten städtebaulichen Entwicklung
angemessen. Sie stellt sicher, dass sich der Gartenmarkt in die vorhandene Bedarfs- und Angebotsstruktur einfügt und befindet sich somit im Einklang mit der
Zielsetzung den Einzelhandelsstandort Stockheim zu stabilisieren.
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Hinweise:
Landesamt für Bodendenkmalpflege:
Obwohl während der Bauphase keine Bodenfunde gemacht worden sind, enthält
der Bebauungsplan –auf Empfehlung des Amtes für Bodendenkmalpflege– weiterhin einen entsprechenden Hinweis, dass beim Auftreten archäologischer Bodenfunde o.ä. die untere Bodenschutzbehörde oder das Amt für Bodendenkmalpflege
unverzüglich zu informieren sind.
Bundeswehr:
Der Planungsbereich liegt im Bauschutzbereich des militärischen Flugplatzes Nörvenich.
Weiter grenzt der Planungsbereich an die B56 (MilStr. 704), die ein Teil des Militärstraßengrundnetzes ist. Bei Veränderung des Verlaufs oder der Streckenführung
sind die Mindestanforderungen an Straßen des Militärstraßengrundnetzes gemäß
RIST und RABS für den militärischen Schwerlastverkehr einzuhalten.
Den Beginn und das Ende der Baumaßnahme sind dem Landeskommando Hessen, Fachbereich Verkehrsinfrastruktur, Moltkering 9, 65189 Wiesbaden, E-Mail:
LKdoHEVVerkInfra@bundeswehr.org zuzuleiten.
Bergwerkstätigkeiten:
Das Plangebiet befindet sich über dem auf Braunkohle verliehenen Feld Eustachia.
Die „Chemische Fabrik Kalk Kalk GmbH“ hat hierzu mitgeteilt, „dass im Bereich des
Plangebietes kein einwirkungsrelevanter Bergbau dokumentiert ist.“
Aufgestellt: Kall, Januar 2018
20180122 34 änd-fnp-krezuau.pdf
22.01.2018
_______________________________________
Kreuzau,
, der Bürgermeister
i.A.
– Gottstein –
Gemeinde Kreuzau 34. Änderung FNP, Sonderbaufläche „Gartenmarkt“
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