Allgemeine Vorlage (sth vg Garten Schaar Kreuzau 2016_06_01)

Verträglichkeitsanalyse für die Umstrukturierung eines Gartenmarkts (Gartenmarkt Schaar) in Kreuzau-Stockheim gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO Verfasser: Dipl.-Ing. Marc Föhrer Geogr. M. A. Andreas Q. Schuder Dortmund/Karlsruhe, 1. Juni 2016 Im Auftrag: Schaar Pflanzenwelt GmbH Am Burgholz 1 52372 Kreuzau-Stockheim Auftragnehmer Stadt + Handel Beckmann und Föhrer Stadtplaner PartGmbB Hörder Hafenstraße 11 44263 Dortmund Fon: +49 231 8626890 Fax: +49 231 8626891 Tibarg 21 22459 Hamburg Fon: +49 40 53309646 Fax: +49 40 53309647 Beiertheimer Allee 22 76137 Karlsruhe Fon: +49 721 14512262 Fax: +49 721 14512263 Markt 9 04109 Leipzig Fon: +49 341 92723942 Fax: +49 341 92723943 info@stadt-handel.de www.stadt-handel.de Amtsgericht Essen, Partnerschaftsregisternummer PR 3496, Hauptsitz: Dortmund Inhalt 1 Anlass und Untersuchungsziel _________________________________________ 2 2 Methodik ___________________________________________________________ 4 3 Räumliche und sozioökonomische Rahmenbedingungen_________________ 9 3.1 Gemeinde Kreuzau ______________________________________________ 9 3.2 Vorhabenstandort ______________________________________________ 10 4 Markt- und Standortanalyse _________________________________________ 12 4.1 Einzugsgebiet und Untersuchungsraum ___________________________ 12 4.2 Städtebauliche Analyse der zentralen Versorgungsbereiche _________ 14 4.2.1 Städtebauliche Analyse ZVB Gemeindezentrum Kreuzau ____________ 14 4.2.2 Städtebauliche Bewertung ZVB Hauptgeschäftszentrum Innenstadt Düren _________________________________________________________ 16 4.3 Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum _____________________ 18 4.4 Nachfrageanalyse ______________________________________________ 21 4.5 Zusammenfassung der Markt- und Standortanalyse _________________ 23 5 Vorhabendaten _____________________________________________________ 25 6 Prüfung der städtebaulichen/raumordnerischen Auswirkungen _________ 31 7 6.1 Betriebliche und städtebauliche Besonderheiten des Vorhabens _____ 31 6.2 Absatzwirtschaftliche und städtebauliche Einordnung der vorhabenbedingten Umsatzumverteilungen _______________________ 33 Zusammenfassung der wesentliche Ergebnisse ________________________ 36 Anhang _____________________________________________________________________ I Abbildungsverzeichnis ________________________________________________________ I Tabellenverzeichnis __________________________________________________________ I Literatur- und Quellenverzeichnis _____________________________________________ II 1 1 Anlass und Untersuchungsziel In Kreuzau-Stockheim beabsichtigt die Schaar Pflanzenwelt GmbH eine Veränderung und Umstrukturierung der Verkaufs- und Gastronomieflächen des bestehenden Gartenmarkts. Avisiert ist eine Erweiterung der Verkaufsfläche1 von derzeit 5.408 m² um 23 m² auf 5.431 m². Mit der Umstrukturierung gehen auch leichte Veränderungen der Sortimentsverkaufsflächen einher: Die VKF des nicht zentrenrelevanten Hauptsortiments Gartenbedarf/ Pflanzen wird um 1 m² VKF, der zentrenrelevante Randsortimentsbereich um 13 m² VKF und der nicht zentrenrelevante Randsortimentsbereich um 10 m² VKF erweitert. Das Vorhaben hat die Schwelle zur Großflächigkeit von 1.200 m² BGF2/800 m² VKF überschritten, d. h. dass gemäß der Regelvermutung nach § 11 Abs. 3 BauNVO raumordnerische oder städtebauliche Auswirkungen durch das Vorhaben unterstellt werden. Im Kontext des speziellen Betriebes ist jedoch auch § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO zu beachten: Es stellt sich die Frage, ob für das Vorhaben Anhaltspunkte bestehen, dass es sich gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO hinsichtlich seiner Art, Lage und seines Umfangs auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken kann, oder ob Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen trotz des Überschreitens der Schwelle zur Großflächigkeit (1.200 m² BGF/ 800 m² VKF) nicht vorliegen. Zur Klärung der Frage der Genehmigungsfähigkeit sind somit folgende Aspekte zu klären: Welche städtebaulichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und Versorgungsstrukturen in Kreuzau und Nachbarkommunen sind zu erwarten? Sind mehr als unwesentliche städtebauliche Auswirkungen auf Standortstrukturen in Kreuzau oder in Nachbarkommunen/im weiteren Einzugsbereich zu erwarten? Welche Konsequenz kann das Vorhaben auf die Entwicklung dortiger zentraler Versorgungsbereiche haben? Liegen insgesamt Anhaltswerte dafür vor, dass von dem Vorhaben keine mehr als unwesentlichen Auswirkungen auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung ausgehen3? Ziel des vorliegenden Gutachtens ist es, dem Auftraggeber eine fachfundierte und empirisch abgesicherte Entscheidungsgrundlage für das weitere Planverfahren und die 1 Im Folgendem abgekürzt durch VKF. 2 Bruttogeschossfläche. 3 Ggf. handelt es sich hierbei sodann um eine ‚atypische Fallgestaltung‘, d. .h. die Regelvermutung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO ist ggf. nicht zutreffend. Hierfür ist jedoch zu prüfen, ob betriebliche und städtebauliche Besonderheiten für das Vorhaben gelten gemacht werden können. 2 kommunale Abwägung bezüglich der Umstrukturierung des Gartenmarkts zur Verfügung zu stellen. Selbst wenn Gründe für eine ‚atypische Fallgestaltung‘ für das Vorhaben nicht erkennbar sind oder nicht in ausreichendem Maße vorliegen, kann das hier vorliegende Gutachten für das weitere Planverfahren und die kommunale Abwägung bezüglich der Umstrukturierung des Gartenmarkts genutzt werden, da in diesem Gutachten das Vorhaben auch eine Bewertung gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO erfährt. 3 2 Methodik Im Folgenden wird die dem Gutachten zu Grunde liegende Methodik in Kürze dargestellt. Untersuchungsraum Die Abgrenzung des Untersuchungsraums ist ein wesentlicher Schritt zur Vorbereitung der Modellberechnungen. Die Ableitung erfolgt v. a. unter Berücksichtigung der die Untersuchungsräume begrenzenden Konkurrenzstandorte sowie der Beachtung des sortimentsspezifischen Einkaufsverhaltens im Bereich Gartenfachmärkte und der verkehrlichen Anbindung des Vorhabenstandorts. Einzelhandelsbestandserhebung Für die im Sinne der Untersuchungsfragestellung relevanten Sortimente Gartenbedarf/Pflanzen, Glas/Porzellan/Keramik4, Einrichtungszubehör, Papier/Bastelbedarf und Floristik/Schnittblumen wurde durch Stadt + Handel im Oktober 2013 eine sortimentsspezifische Vor-Ort-Erhebung flächendeckend im Zentrum von Kreuzau sowie in den zentralen Versorgungsbereichen der Kommunen im Untersuchungsraum durchgeführt. Weiterhin wurden relevante strukturprägende Wettbewerbsbetriebe5 in den Kommunen des Untersuchungsraums erfasst. Die Gesamtverkaufsfläche (VKF) wurde dabei differenziert nach innen und außen liegender VKF6 sowie die sortimentsspezifischen Verkaufsflächen der untersuchungsrelevanten Sortimentsgruppen detailliert erfasst. Umsatz (Umsatzschätzung Bestand/Umsatzprognose Vorhaben) Aufbauend auf der Erhebung der sortimentsspezifischen Verkaufsflächen erfolgt eine Umsatzschätzung7 für die einzelnen Betriebe und Sortimente der Bestandsstrukturen sowie für das Vorhaben. Basis für die Umsatzschätzung der Bestandsstrukturen bilden branchen- und betriebsübliche Leistungskennziffern (u. a. handelsdaten.de, DIY Statistik Garten 2014), Kennwerte aus Unternehmensveröffentlichungen, laufende Auswertung von Fachliteratur und 4 Im Folgendem abgekürzt GPK. 5 Gartenfachmärkte, Baufachmärkte mit Gartenfachabteilung, großflächige Gärtnereien, Gartenbaubetriebe/ Baumschulen. 6 Vgl. hierzu auch die Ausführungen zur Gewichtung von Verkaufsflächen in Kapitel 5 und im Speziellen die Ausführungen zu Abbildung 7 (S. 26). 7 Alle Umsatzangaben brutto und per anno (p. a.). 4 Berücksichtigung der konkreten Standort- und Betriebsrahmenbedingungen vor Ort. Die tatsächliche Betriebsbegehung und die sortimentsspezifische Verkaufsflächenaufteilung der Bestandsstrukturen ist dabei notwendige Voraussetzung, um mögliche Abweichungen von branchenspezifischen Kennziffern anhand der konkreten örtlichen Situation fundiert bewerten zu können. Die Umsatzprognose für das geplante Vorhaben orientiert sich an branchen- und betriebsüblichen Leistungskennziffern (u. a. handelsdaten.de, DIY Statistik Garten 2014), Kennwerte aus Unternehmensveröffentlichungen, laufender Auswertung von Fachliteratur und Berücksichtigung der konkreten Standort- und Betriebsrahmenbedingungen vor Ort. Nachfrageanalyse Die Datenbasis der Nachfrageseite basiert auf sortimentsspezifischen, postleitzahlbezogenen Kaufkraftzahlen der IfH Köln aus dem Jahr 2015 für die relevanten Kommunen sowie auf veröffentlichten Einwohnerzahlen8. Prüfung des Vorhabens hinsichtlich einer ‚atypischen Fallgestaltung’ Der Einzelhandelserlass NRW konkretisiert die gesetzlichen Vorgaben der BauNVO und gibt in 2.7.2 und 2.8 Anhaltspunkte, wann für einen Einzelhandelsbetrieb wegen einer atypischen Fallgestaltung die Regelvermutung des § 11 Abs. 3 Satz 3 nicht gilt. Zu berücksichtigen sind insbesondere9: die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebes. Um zu klären, ob Anhaltspunkte dafür bestehen, dass es sich bei dem Vorhaben um eine atypische Fallgestaltung handelt und somit die Regelvermutung des § 11 Abs. 3 Satz 3 nicht gilt, ist zu prüfen, ob betriebliche und städtebauliche Besonderheiten für das Vorhaben geltend gemacht werden können. Betriebliche Besonderheiten des Vorhabens Als betriebliche Besonderheiten werden in der Fachdiskussion u. a. folgende Aspekte angeführt: Der Betrieb ist auf ein schmales Warensortiment beschränkt. 8 Nach IT.NRW Bevölkerungsstand vom 31.12.2014 (jeweils nur Hauptwohnsitz). 9 Vgl. Einzelhandelserlass NRW 2008: S. 17 ff. 5 Der Betrieb ist auf Artikel beschränkt, die üblicherweise in Verbindung mit handwerklichen Dienstleistungen angeboten werden oder auf Dienstleistungen, die in einer gewissen Beziehung zur Produktion stehen. Großflächige Einzelhandelsbetriebe, Fachmärkte mit nicht innenstadtrelevanten Hauptsortimenten, die i. d. R. nur großflächig betrieben werden können, ohne dass von ihnen in der Regel Auswirkungen i. S. von § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO zu erwarten sind (wie Baustoff- und Baumärkte, Möbelmärkte, Märkte für Bodenbeläge, Gartenmärkte, Reifenmärkte). Städtebauliche Besonderheiten des Vorhabens Als städtebauliche Besonderheiten werden in der Fachdiskussion u. a. folgende Aspekte angeführt: Keine negativen Auswirkungen auf die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung. Keine negativen Auswirkungen auf Bestand und die Entwicklung von zentralen Versorgungsbereichen. Anhand der Überprüfung der Aspekte der betrieblichen und städtebaulichen Besonderheiten kann bewertet werden, ob das Vorhaben die Kriterien der Atypik gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO erfüllt, die zu erwartenden absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen des Vorhabens können als zusätzliches Bewertungskriterium herangezogen werden. Absatzwirtschaftliche Einordnung der Ergebnisse der Umsatzumverteilung Die Ermittlung der durch das Vorhaben potenziell ausgelösten Umsatzumverteilungen wird in Ergänzung zur Analyse der städtebaulichen und betrieblichen Eigenschaften des Vorhabens (im Hinblick auf § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO) durchgeführt. Dadurch wird erkennbar, von welchen Einzelhandelsstandorten und wiederum aus welchen städtebaulichen Lagen eine Umsatzumverteilung in welcher Größenordnung zu erwarten sein wird. Damit steht ein absatzwirtschaftliches Untersuchungsergebnis fest, welches Rückschlüsse auf die daraus resultierenden Auswirkungen in den untersuchungsrelevanten Sortimentsbereichen auf die Bestandsstrukturen in Kreuzau sowie in den weiteren Kommunen im Untersuchungsraum zulässt. Anhand dieser Ergebnisse können sodann Rückschlüsse gezogen werden, welche städtebaulichen Auswirkungen durch das Vorhaben zu erwarten sind, unabhängig davon, ob das Vorhaben in diesem Sachverhalt als atypisch gemäß § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO oder nicht zu bewerten ist. Für das Vorhaben ist grundsätzlich zu berücksichtigen, dass es sich nicht um eine klassische Neuansiedlung, sondern um eine Umstrukturierung eines bestehenden Einzelhandelsbetriebs (s. hierzu nähere Ausführungen in Kapitel 5) handelt. Als wichtige Eingangsgröße hierfür dient das Soll-Umsatzvolumen als absatzwirtschaftliches Volumen des Vorhabens, welches auf Grundlage von plausibel erreichbaren Umsatzspannen anhand von spezifizierten Kennwerten der Handelsforschungsinstitute und standort- 6 spezifischen Rahmenbedingungen ermittelt wurde. Die Berechnung der Umsatzumverteilung erfolgt demnach anhand verschiedener Varianten, die jeweils unterschiedliche Grundannahmen als Gegenstand haben. Mit der daraus resultierenden Bestimmung von „Auswirkungskorridoren“ inkl. städtebaulicher Worst Case Annahmen wird ein hinreichender Abwägungsspielraum aufgezeigt. Eingangswerte in die Umsatzumverteilungsberechnung sind neben den Daten des Vorhabens gemäß den vorstehenden Erläuterungen: aktuelle Verkaufsflächen nach Sortimentsgruppen, Anbietern und Standorten; spezifische Flächenproduktivitäten nach Sortimentsgruppen, Anbietern, Standorten; sortimentsgruppenspezifische und summierte Umsatzzahlen der Anbieter/Standorte; Distanz und Raumwiderstände zwischen den Nachfrage- und Angebotsstandorten, die jeweils aus der Abhängigkeit der Sortimentsgruppen und der Gesamtattraktivität der Anbieter/Standorte (Kopplungsmöglichkeiten etc.) und ihrer jeweiligen Marktgebiete resultieren; der zu erwartende Umsatz eines Planvorhabens in realistischen Spannweiten (inkl. städtebaulichem Worst Case), darunter auch betreiberunabhängige Spannweiten; einzelhandelsrelevante Kaufkraft der relevanten Sortimentsgruppen im Untersuchungsraum. Berücksichtigung finden innerhalb der Umsatzumverteilungsberechnung die Wettbewerbsrelevanz (‚Systemähnlichkeit’) der Anbieter und Angebotsstandorte zueinander. Diese Kennwerte werden – jeweils nach Sortimentsbereich und Standorten differenziert – unter Berücksichtigung der Raumwiderstände nach Entfernung aufbereitet und in ein absatzwirtschaftliches Berechnungsmodell eingestellt. Da es sich nicht um eine klassische Neuansiedlung, sondern um eine Umstrukturierung eines Bestandsbetriebs handelt, sei auch auf die weiteren Ausführungen zum fachlich korrekten Umgang mit dieser Tatsache bei der Berechnung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen in Kapitel 5 verwiesen. Einordnung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen des Vorhabens Die durch das Vorhaben potenziell ausgelösten Umsatzumverteilungen sind ein Bewertungsaspekt für die Einordnung des Vorhabens. Aus diesen wird erkennbar, von welchen Einzelhandelsstandorten und wiederum aus welchen städtebaulichen Lagen eine Umsatzumverteilung in welcher Größenordnung zu erwarten sein wird. Damit steht ein absatzwirtschaftliches Untersuchungsergebnis fest, das Rückschlüsse auf die daraus resultierenden Auswirkungen auf die Einzelhandelsstrukturen in Kreuzau sowie im Untersuchungsraum zulässt. Dies ist ein Bewertungsparameter für die Beurteilung, ob das Vorhaben hinsichtlich seiner Auswirkungen der Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung entgegen steht, 7 oder ob Anhaltswerte für eine ‚atypische Fallgestaltung‘ gemäß § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO erkennbar sind. 8 3 Räumliche und sozioökonomische Rahmenbedingungen 3.1 Gemeinde Kreuzau Die Gemeinde Kreuzau im Kreis Düren befindet sich südlich der Kreisstadt Düren. In Kreuzau leben 17.192 Einwohner10. Nach dem Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen 1995 wie auch nach der Entwurfsfassung des neuen Landesentwicklungsplans NordrheinWestfalen (2015) ist der Gemeinde Kreuzau die zentralörtliche Funktion eines Grundzentrums zugewiesen. Die Gemeinde Kreuzau besteht aus 15 Ortsteilen, die einwohnerstärksten sind Kreuzau, Stockheim und Drove. Der Ortsteil Kreuzau ist Sitz der Gemeindeverwaltung sowie der Kernort der Gemeinde. Die verkehrliche Erschließung erfolgt über mehrere das Gemeindegebiet durchziehende Landes- und Kreisstraßen sowie die durch Stockheim verlaufenden B56 (Düren – Stockheim – Zülpich). Eine Anbindung an den ÖPNV erfolgt über lokale und regionale Busverbindungen sowie durch die Rurtalbahn (Düren – Heimbach). Abbildung 1: Quelle: 10 Lage Gemeinde Kreuzau Eigene Darstellung Stadt + Handel; Kartengrundlage OpenStreetMap – veröffentlicht unter ODbL. IT.NRW, Stand 31.12.2014, nur Hauptwohnsitz. 9 3.2 Vorhabenstandort Der Vorhabenstandort des in Rede stehenden Gartenmarkts Schaar (vgl. Abbildung 1 und Abbildung 3) befindet sich an der Straße Am Burgholz im Ortsteil Stockheim. Die verkehrliche Anbindung des Vorhabstandorts erfolgt über die L327 (nach Westen Richtung DürenNiederau), welche ca. 200 m östlich des Standorts in die B56 (Düren – Stockheim – Zülpich) mündet. Die Anbindung an den ÖPNV ist über die Bushaltstelle Kollweg gegeben, diese befindet sich in rd. 200 m südlich des Vorhabenstandorts. Nach Süden schließt südlich der L327 ein Gewerbegebiet an den Standort des Gartenmarkts an. Dieses Gewerbegebiet ist mit Einzelhandelsbetrieben durchsetzt, darunter auch ein Lebensmitteldiscounter. Südöstlich des Standorts befindet sich der Leerstand eines 2011 geschlossenen Obi-Baumarkts. Nach Westen schließt Wald an den Vorhabenstandort an, nach Norden und Osten landwirtschaftliche Flächen. Abbildung 2: Quelle: 10 Bestandsbetrieb Gartenmarkt Schaar Eigene Aufnahme Stadt + Handel 2013. Abbildung 3: Quelle: Vorhabenstandort im Gemeindegebiet Kreuzau Eigene Darstellung auf Basis Bestandserhebung Stadt + Handel November 2013, Kartengrundlage OpenStreetMap – veröffentlicht unter ODbL. 11 4 Markt- und Standortanalyse In diesem Analyseschritt werden die Angebots- und Nachfragekennziffern des Untersuchungsraums aufbereitet, dargestellt und mit Blick auf das Vorhaben bewertet. 4.1 Einzugsgebiet und Untersuchungsraum Das perspektivische Einzugsgebiet des in Rede stehenden Umstrukturierungsbetriebs Gartenmarkt Schaar wird im Wesentlichen durch die strukturprägenden Wettbewerber (Gartenfachmärkte, Baumärkte mit Gartenfachabteilung, Gärtnereien/Gartenbaubetriebe/ Baumschulen) im weiteren Umfeld und Raum-Zeit-Determinanten begrenzt. Aufgrund der speziellen Ausprägung des Gartenmarkts, der vorhandenen ausgeprägten Wettbewerbsstrukturen, insbesondere in Düren, und der guten örtlichen sowie überörtlichen Verkehrsanbindung des Vorhabenstandorts ist von einem eingeschränkten regionalen Einzugsgebiet auszugehen. Das Einzugsgebiet des Vorhabens dürfte sich auf die Standortkommune selbst sowie die südlichen Stadtteile von Düren und die Gemeinden Hürtgenwald, Nideggen, Vettweiß sowie eingeschränkt auch Nörvenich beschränken. Die an diesen Bereich angrenzenden Kommunen dürften dem weiteren Einzugsgebiet des Vorhabens zuzurechnen sein, die Kaufkraftbindung durch das Vorhaben wird in diesem Bereich mit zunehmender Entfernung zum Vorhabenstandort aufgrund der dort sowie der außerhalb dieses weiteren Einzugsgebiets verorteten Wettbewerbsstrukturen jedoch deutlich abnehmen. Für die Einordnung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen des Vorhabens in das direkte und indirekte Umfeld ist der Untersuchungsraum des Vorhabens weiter zu fassen als das Einzugsgebiet des Vorhabens. Diese Vorgehensweise stellt sicher, dass auch die Einzugsbereichsüberschneidungen von Standorten, welche bisher die Kaufkraft aus dem jeweiligen Einzugsbereich gebunden haben, mit dem Vorhaben hinsichtlich ihrer absatzwirtschaftlichen Bedeutung berücksichtigt werden. Durch diese Einzugsbereichsüberschneidung ergeben sich für diese Angebotsstandorte konsequenterweise Auswirkungen, welche in der Analyse der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen berücksichtigt werden müssen. Die nachfolgende Abbildung stellt das Einzugsgebiet (orange eingefärbt), den Untersuchungsraum und die in diesem angesiedelten strukturprägenden Wettbewerbsbetriebe11 dar. 11 12 Gartenfachmärkte, Baufachmärkte mit Gartenfachabteilung, großflächige Gärtnereien, Gartenbaubetriebe/ Baumschulen. Abbildung 4: Quelle: Einzugsgebiet, Untersuchungsraum, strukturprägende Wettbewerbsbetriebe Eigene Darstellung auf Basis Bestandserhebung Stadt + Handel November 2013, Kartengrundlage OpenStreetMap – veröffentlicht unter ODbL. Die Untersuchung der zentrenrelevanten Randsortimente des Vorhabens bleibt aufgrund der Ausprägung der entsprechenden Verkaufsflächen im Vorhaben sowie der in diesen Sortimentsbereichen differenziert ausgeprägten Bestandsstrukturen im Untersuchungsraum (insbesondere Düren) auf die zentralen Versorgungsbereiche der Nachbarkommunen von Kreuzau sowie auf Kreuzau selbst beschränkt. Dies sind: ZVB Gemeindezentrum Kreuzau ZVB Hauptgeschäftszentrum Innenstadt Düren. 13 In den Kommunen des Untersuchungsraums, welche zwar bewertungsrelevant für die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen des nicht zentrenrelevanten Hauptsortiments sowie der zentrenrelevanten Randsortimente (orange eingefärbtes Einzugsgebiet, s. Abbildung 4) sind, für welche jedoch oben stehend keine zentralen Versorgungsbereiche angeführt werden, wurden während der Bestandsanalyse und der damit einhergehenden städtebaulichen Analyse keine Lagen identifiziert, welche nach fachgutachterlicher Einschätzung die seitens der Rechtsprechung definierten (Mindest-) Anforderungen an einen zentralen Versorgungsbereich erfüllen. Die städtebauliche Analyse der zwei zentralen Versorgungsbereiche ist nachfolgend in Kapitel 4.2 stichpunktartig dargestellt. 4.2 Städtebauliche Analyse der zentralen Versorgungsbereiche 4.2.1 Städtebauliche Analyse ZVB Gemeindezentrum Kreuzau Die städtebauliche Analyse erfolgt auf Basis des Entwurfs des Einzelhandelskonzepts der Gemeinde Kreuzau bzw. auf der darin enthaltenen entsprechenden Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs durch die Gemeinde12. Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 5,0 km Verkehrliche Erschließung: Motorisierter Individualverkehr: L 249 (Dürener Straße) ÖPNV: Bahnhof Kreuzau, Rurtalbahn; lokale/regionale Buslinien der Dürener Kreisbahn GmbH Gewachsenes Ortszentrum mit Versorgungsfunktion für die Gemeinde Kreuzau Einzelhandelskonzentration bandartig entlang der Hauptstraße und Bahnhofstraße, ergänzt um den Bereich Mittelstraße/Mühlengasse/Teichstraße: Überwiegend kleinflächige Angebotsstrukturen in Fachgeschäftsausprägung, punktuell ergänzt durch großflächige Anbieter Angebotsschwerpunkt im kurz- und mittelfristigen Bedarfsbereich, ergänzt durch einzelne Angebotsstrukturen des langfristigen Bedarfsbereichs Magnetbetriebe: Edeka aktiv markt, Rewe Getränkemarkt, Lidl, Aldi Süd und Raiffeisen Landwelt 12 14 Der Entwurf zur Abgrenzung des ZVB Gemeindezentrum Kreuzau wurde Stadt + Handel durch die Gemeinde Kreuzau zur Verfügung gestellt (November 2013). Es sei auf den Entwurfscharakter desselben verwiesen. Hauptlage: Hauptstraße/Ecke Kirchweg bis Hauptstraße/Ecke Peschstraße; dort Mittlere Einzelhandelsdichte zusätzlich zentrenergänzende Funktionen13, teilweise jedoch auch Wohnnutzung in Erdgeschosslage Nebenlagen: Bahnhofstraße und im weiteren Verlauf Hauptstraße bis Kirchweg sowie Hauptstraße ab Peschstraße bis Einmündung Südstraße: dort nur vereinzelter Einzelhandelsbesatz und zentrenergänzende Funktionen; Mittelstraße/Mühlengasse/Teichstraße: niedrige Einzelhandelsdichte, überwiegend zentrenergänzende Funktionen und Wohnnutzung in Erdgeschosslage Randlage im Bereich Am Bahnhof und Windener Weg, jedoch mit versorgungsstrukturellen Magnetbetrieben (Aldi Süd bzw. Lidl) Streulage im Bereich Flemmingstraße (Raiffeisen Landwelt) Keine Fußgängerzone, aber beidseitig der Straßenführung breite Fußgängerwege (Hauptstraße) Aufenthaltsqualität wird durch hohes Verkehrsaufkommen (insbesondere Hauptstraße) gemindert Keine Massierung von Leerständen erkennbar, keine Bereiche mit eindeutigen Trading-Down-Tendenzen 13 Dienstleistungsbetriebe, öffentliche Verwaltung, kirchliche und kulturelle Einrichtungen sowie Gastronomie. 15 Abbildung 5: Quelle: ZVB Gemeindezentrum Kreuzau Eigene Darstellung auf Basis Bestandserhebung Stadt + Handel November 2013 sowie Entwurf zur Abgrenzung des ZVB Gemeindezentrum Kreuzau durch die Gemeinde Kreuzau (Stand November 2013), Kartengrundlage OpenStreetMap – veröffentlicht unter ODbL. 4.2.2 Städtebauliche Bewertung ZVB Hauptgeschäftszentrum Innenstadt Düren Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 6,0 km Erschließung MIV: B264, L249, B56 Erschließung ÖPNV: Buslinien des AVV (Aachener Verkehrsverbund), insbesondere Haltestellen Kaiserplatz und Stadt Center Überwiegend gewachsenes Stadtzentrum mit Versorgungsfunktion für Düren (Hauptzentrum) und Umland: Hauptlage: Kölnstraße ab Ecke Am Pletzerturm, Markt, Wirtelstraße, JosefSchregel-Straße bis Ecke Arnoldsweilerstraße Nebenlage: Oberstraße, Annaplatz, Wilhelmstraße, Weierstraße, Kaiserplatz, Zehnthofstraße, Gutenbergstraße Überwiegender Teil des ZVB als Fußgängerzone gestaltet Innerstädtisches Einkaufszentrum (Stadt Center Düren) 16 Angebotsstrukturen aus dem kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfsbereich Magnetbetriebe: C&A, P&C, Galeria Kaufhof, Saturn (Stadt Center Düren), H&M (Stadt Center Düren) Wenig Ladenleerstände in der Hauptlage Abbildung 6: Quelle: ZVB Hauptgeschäftszentrum Innenstadt Düren Stadt Düren (2010): Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Düren, S. 26. 17 4.3 Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum Die Bestandserhebung im Untersuchungsraum erfolgt vor dem Hintergrund der voran stehenden Aspekte (vgl. Kapitel 4.1), differenziert nach Einzugsgebiet und einem weiteren Untersuchungsraum (vgl. Abbildung 4 sowie entsprechende Ausführungen), so dass sich eine zweigliedrige Bestandserhebung im Untersuchungsraum ergibt: Engerer Untersuchungsraum (Einzugsgebiet): Erhebung des untersuchungsrelevanten Einzelhandelsbestands in den zentralen Versorgungsbereichen (Kreuzau, Düren) sowie der strukturprägenden Anbieter. Weiterer Untersuchungsraum: Erhebung der strukturprägenden Wettbewerbsbetriebe14. Auf Grund der geplanten Verkaufsflächen- und Sortimentsausprägung des Vorhabens und der sich daraus ergebenden Umsatzprognosen (vgl. Kapitel 5) wurden bei der Bestandserhebung nur das Hauptsortiment Gartenbedarf/Pflanzen und sowie die beiden am größten ausgeprägten15 zentrenrelevanten Randsortimente Einrichtungszubehör und Glas/Porzellan/ Keramik (GPK) erfasst. Die Verkaufsflächen der restlichen zentrenrelevanten Randsortimente des Vorhabens, Bücher/Zeitschriften (nur Gartenfachliteratur) Nahrungs- und Genussmittel (insbesondere Obst, Gemüse, Kartoffeln) Schnittblumen/Floristikbedarf Papier/Bastelbedarf Bekleidung (nur Gartenarbeitsbekleidung) bzw. die für diese vorgesehenen Verkaufsflächen (vgl. Kapitel 5, insbesondere Tabelle 4, S. 25 und Tabelle 5, S. 27) werden in Wettbewerb zu den ausgeprägten Bestandsstrukturen in diesen Sortimentsbereichen im Untersuchungsraum (insbesondere Düren) treten. Anhand der geplanten Verkaufsflächen bzw. -erweiterungen/-umstrukturierungen und den sich daraus ergebenden Umsatzprognosen für diese Sortimentsbereiche (vgl. Kapitel 5) ist aus fachgutachterlicher Sicht keinesfalls davon auszugehen, dass diese geplanten Randsortimentsverkaufsflächen strukturprägende Wirkungen entfalten können. Somit ist nicht von negativen städtebaulichen Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklungsmöglichkeiten zentraler Versorgungsbereiche im Untersuchungsraum auszugehen. Durch die geplanten Dimensionierungen der Verkaufsflächen dieser angeführten zentrenrelevanten Randsortimente, sind auch keine negativen Auswirkungen auf die wohnortnahe Versorgung 14 Gartenfachmärkte, Baumärkte mit Gartenfachabteilung, Gärtnereien. 15 Gemessen an der sortimentsspezifischen Verkaufsfläche. 18 der Bevölkerung zu erwarten. Die Bestandsstrukturen dieser Sortimentsbereiche wurden demnach nicht erfasst. Nach den Planungen des Vorhabenträgers soll im Rahmen der Umstrukturierung auch das nicht innenstadtrelevante Randsortiment Gartenmöbel eine Verkaufsfläche von max. 20 m² aufweisen. Dieses nicht innenstadtrelevante Randsortiment weist einen direkten Bezug zum Hauptsortiment des Gartenmarkts auf. Es ergibt sich für dieses Sortiment eine Umsatzprognose von unter 0,1 Mio. Euro (vgl. Kapitel 5, insbesondere Tabelle 5, S. 27). Aus fachgutachterlicher Sicht ist daher ebenfalls anzunehmen, dass die geplante Verkaufsfläche dieses Sortiments keine strukturprägenden Wirkungen entfalten kann. Negative städtebauliche Auswirkungen sind bei der ermittelten Umsatzprognose im genannten, nicht zentrenrelevanten Sortiment demnach nicht zu erwarten. Die Bestandstrukturen in diesem Sortimentsbereich wurden demnach nicht erfasst. Nachfolgend wird der untersuchungsrelevante Einzelhandelsbestand der Sortimentsbereiche Gartenbedarf/Pflanzen, Einrichtungszubehör und Glas/Porzellan/Keramik im Untersuchungsraum dargestellt. Es ist bei den dargestellten Bestandsstrukturen zu berücksichtigen, dass nur die Verkaufsflächen in den zentralen Versorgungsbereichen (nur Einzugsbereich) und die strukturprägenden Wettbewerbsbetriebe des Vorhabens (Gartenfachmärkte, Baumärkte mit Gartenfachabteilung, Gärtnereien im Einzugsgebiet und Untersuchungsraum, vgl. Abbildung 4) erfasst wurden. Die Bestandsstrukturen der drei untersuchungsrelevanten Sortimentsbereiche wurden im weiteren Untersuchungsraum nur bei den wettbewerbsrelevanten Anbietern in dezentralen Lagen erfasst. Entsprechende Angebotsstrukturen von SB-Warenhäusern, Verbrauchermärkten oder weiteren großflächigen Betriebstypen (Randsortimentsverkaufsflächen) oder kleinflächige Betriebe mit entsprechendem Hauptsortiment wurden im weiteren Untersuchungsraum nicht erfasst. Keine Berücksichtigung fanden zudem entsprechende sortimentsspezifische Aktionswarenangebote bzw. deren Umsatzvolumina, bspw. des Lebensmitteleinzelhandels. 19 Tabelle 1: Bestandsstrukturen untersuchungsrelevante Sortimente im Untersuchungsraum Gartenbedarf/ Einrichtungszubehör GPK Pflanzen * Umsatz in Mio. Euro VKF in m² Umsatz in Mio. Euro VKF in m² Umsatz in Mio. Euro 350 0,3 100 0,2 < 50 < 0,1 2.350 0,6 150 0,3 < 50 < 0,1 ZVB Hauptgeschäftszentrum Innenstadt Düren 150 0,2 1.000 2,1 450 0,9 Sonstige Lagen Düren 16.500 12,0 600 1,1 200 0,3 Lage VKF in m² Engerer Untersuchungsraum ZVB Gemeindezentrum Kreuzau Sonstige Lagen Kreuzau ** Weiterer Untersuchungsraum: Nur strukturprägende Anbieter (in dezentralen Lagen) Erftstadt 2.400 2,1 - - - - Kerpen 6.500 7,0 250 0,5 < 50 < 0,1 Merzenich 6.650 2,6 - - - - Niederzier 3.950 3,7 350 0,6 100 0,1 Zülpich 9.900 2,7 < 50 < 0,1 - - Gesamt *** 48.750 31,1 2.500 4,7 750 1,4 Quelle: Eigene Berechnungen Stadt + Handel 2016 auf Basis: Bestandserhebung Stadt + Handel November 2013, laufende Auswertung einzelhandelsspezifischer Fachliteratur. Werte auf 50 m² bzw. 0,1 Mio. Euro gerundet. * Ungewichtete Verkaufsfläche. ** ohne Bestandsbetrieb Schaar. *** Differenzen zur Gesamtsumme rundungsbedingt. Die Bestandsanalyse verdeutlicht, dass im Sortimentsbereich Gartenbedarf/Pflanzen ausgeprägte Wettbewerbsstrukturen im Untersuchungsraum, insbesondere in Düren, Zülpich, Merzenich und Kerpen16 angesiedelt sind, welche vorrangig durch Betriebe in dezentralen Lagen dominiert werden. Für die beiden erfassten Sortimentsbereiche Einrichtungszubehör und Glas/Porzellan/ Keramik ist festzuhalten, dass diese insbesondere im ZVB Hauptgeschäftszentrum Innenstadt Düren, jedoch auch in den dezentralen Lagen von Düren relativ stark ausgeprägt sind. 16 20 Nur Bestandsstrukturen westlich der A61 erfasst. 4.4 Nachfrageanalyse Für die Bewertung des Vorhabens hinsichtlich seiner Auswirkungen auf die Umlandkommunen sind neben der Kenntnis der angebotsseitigen Rahmenbedingungen auch die monetären Gegebenheiten auf der Nachfrageseite von Bedeutung. Anhand der ansässigen Bevölkerung in Kreuzau und den Kommunen des Untersuchungsraums sowie der einzelhandelsrelevanten Kaufkraftdaten in den Kommunen lässt sich das in einem Gebiet vorhandene einzelhandelsrelevante sortimentsgruppenbezogene Kaufkraftpotenzial ermitteln. Die Gemeinde Kreuzau weist eine leicht überdurchschnittliche Kaufkraftkennziffer von rd. 101,69 (vgl. IfH 2015) auf, d. h. sie liegt leicht über dem bundesdeutschen Durchschnitt (= 100). Die Kaufkraftkennziffern der übrigen Kommunen des Untersuchungsraums variieren zwischen leicht über- und leicht unterdurchschnittlich, die Werte bewegen sich zwischen 89,15 in Stadtteilen von Düren und 106,41 in Erftstadt. Tabelle 2: Kommune Einwohnerzahl und Kaufkraftkennziffer im Untersuchungsgebiet Einwohner Kaufkraftkennziffer Kreuzau 17.192 101,69 Düren 89.024 89,15 – 98,24 Erftstadt 49.179 106,41 Heimbach 4.322 95,64 Hürtgenwald 8.608 102,31 Kerpen 64.171 100,12 – 102,79 Merzenich 9.846 101,54 Nideggen 9.718 98,79 Niederzier 13.768 97,41 Nörvenich 10.366 98,99 Vettweiß 9.020 100,10 Zülpich 19.779 98,31 Gesamt 304.993 – Quelle: Kaufkraftdaten IfH Köln 2015; Einwohnerdaten: IT.NRW Bevölkerungsstand vom 31.12.2014 (jeweils nur Hauptwohnsitz). Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft in den untersuchungsrelevanten Sortimenten stellt sich demnach wie folgt dar: 21 Tabelle 3: Kommune Kaufkraft in den untersuchungsrelevanten Sortimentsbereichen (in Mio. Euro) Gartenbedarf/ EinrichtungsGPK Pflanzen zubehör Kreuzau 1,5 0,4 0,3 Düren 7,2 1,6 1,3 Erftstadt 4,4 1,1 0,9 Heimbach 0,4 0,1 0,1 Hürtgenwald 0,7 0,2 0,1 Kerpen 5,5 1,3 1,1 Merzenich 0,9 0,2 0,2 Nideggen 0,8 0,2 0,2 Niederzier 1,2 0,3 0,2 Nörvenich 0,9 0,2 0,2 Vettweiß 0,8 0,2 0,2 Zülpich 1,7 0,4 0,3 Gesamt * 25,9 6,1 5,0 Quelle: Eigene Berechnungen nach Kaufkraftdaten IfH Köln 2015 sowie Einwohnerdaten IT.NRW Bevölkerungsstand vom 31.12.2014 (jeweils nur Hauptwohnsitz). * Differenzen zur Gesamtsumme rundungsbedingt. 22 4.5 Zusammenfassung der Markt- und Standortanalyse Die Markt- und Standortanalyse lässt sich folgendermaßen zusammenfassen: Der Vorhabenstandort des Gartenmarkts Schaar befindet sich in städtebaulich nicht integrierter Lage am nördlichen Siedlungsrand von Stockheim, einem Ortsteil der Gemeinde Kreuzau. Kreuzau ist als Grundzentrum ausgewiesen. Für den MIV weist der Standort durch die Lage an der L327 eine hohe Verkehrsgunst auf. Die Anbindung an den ÖPNV ist über eine Bushaltestelle in rd. 200 m Entfernung gegeben. Aufgrund der Lage des Vorhabenstandorts in Zusammenschau mit den Wettbewerbsstrukturen ist von einem Einzugsgebiet auszugehen, das sich auf die Standortkommune selbst sowie die südlichen Stadtteile von Düren und die Gemeinden Hürtgenwald, Nideggen, Vettweiß sowie eingeschränkt auch Nörvenich beschränkt. Die an diesen Bereich angrenzenden Kommunen dürften dem weiteren Einzugsgebiet des Vorhabens zuzurechnen sein. Die Kaufkraftbindung durch den umzustrukturierenden Gartenmarkt wird in diesem Bereich mit zunehmender Entfernung zum Vorhabenstandort aufgrund der dort sowie der außerhalb dieses weiteren Einzugsgebiets verorteten Wettbewerbsstrukturen jedoch deutlich abnehmen. Neben den zentralen Versorgungsbereichen in Kreuzau und Düren sind im Einzugsgebiet des Vorhabens nach fachgutachterlicher Einschätzung keine Lagebereiche vorhanden, die den seitens der Rechtsprechung definierten (Mindest-) Anforderungen an einen zentralen Versorgungsbereich erfüllen. Die Darstellung des Einzelhandelsbestands im Untersuchungsraum hat gezeigt, dass der Verkaufsflächenbestand in dem Sortimentsbereich Gartenbedarf/Pflanzen v. a. durch systemgleiche/-ähnliche Wettbewerbsbetriebe geprägt ist. Das Sortiment Gartenbedarf/Pflanzen ist in allen Kommunen des Untersuchungsraums als nicht zentrenrelevant definiert, für die Kommunen, für welche keine Sortimentsliste vorliegt, ist die Sortimentsliste des Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel maßgeblich, welche das Sortiment ebenfalls als nicht zentrenrelevant definiert. Im Sortimentsbereich Gartenbedarf/Pflanzen wird im Untersuchungsraum auf einer ungewichteten VKF von 48.750 m² ein Umsatz von rd. 31,1 Mio. Euro durch die untersuchten Bestandstrukturen17 per anno generiert. Die erfassten Bestandsstrukturen der untersuchungsrelevanten Sortimente Einrichtungszubehör und Glas/Porzellan/Keramik18 weisen ihren Angebotsschwerpunkt insbesondere im Hauptgeschäftszentrum Innenstadt Düren auf. 17 Ohne den Bestandsbetrieb Schaar. 23 Der Untersuchungsraum weist für den Sortimentsbereich Gartenbedarf/Pflanzen eine Kaufkraft von rd. 25,9 Mio. Euro auf, in der Gemeinde Kreuzau beträgt die Kaufkraft dieses Sortiments 1,5 Mio. Euro. Die Spannweite zwischen vorhandener Kaufkraft und generiertem Umsatz im Untersuchungsraum deutet auf die stark ausgeprägten Kaufkraftverflechtungen in diesem Sortimentsbereich hin, die v. a. aus dem Umstand resultieren, dass wenige großflächige Angebotsstandorte das Angebot in diesem Sortimentsbereich prägen und diese deutlich über die Grenzen des Untersuchungsraums hinaus ausstrahlen (insbesondere die Standorte in Düren, Kerpen, Zülpich). Das untersuchungsrelevante Hauptsortiment des Vorhabens Gartenbedarf/Pflanzen weist – was anhand der Lage der strukturprägenden Betriebe deutlich wird – keine Bedeutung für die Funktionsfähigkeit von zentralen Versorgungsbereichen im Untersuchungsraum auf, auch nicht für den ZVB Gemeindezentrum Kreuzau und den ZVB Hauptgeschäftszentrum Innenstadt Düren. 18 24 Die Erfassung erfolgte im Einzugsgebiet nur in den zentralen Versorgungsbereichen sowie bei strukturprägenden Bestandsstrukturen in dezentralen Lagen sowie im weiteren Untersuchungsraum bei den wettbewerbsrelevanten Anbietern. 5 Vorhabendaten In Kreuzau-Stockheim beabsichtigt die Schaar Pflanzenwelt GmbH eine Veränderung und Umstrukturierung der Verkaufs- und Gastronomieflächen des bestehenden Gartenmarkts. Avisiert ist eine Erweiterung der VKF von derzeit bestehenden 5.408 m² um 23 m² auf 5.431 m². Mit der Umstrukturierung gehen auch leichte Veränderungen der Sortimentsverkaufsflächen einher: Die VKF des nicht zentrenrelevanten Hauptsortiments Gartenbedarf/Pflanzen wird um 1 m² erweitert, der zentrenrelevante Randsortimentsbereich um 13 m² VKF und der nicht zentrenrelevante Randsortimentsbereich um 10 m² VKF. Zeitgleich soll die Gastronomiefläche von 110 m² um 144 m² auf 254 m² erweitert werden. Konkret stellen sich die Verkaufsflächen des Bestands und der geplanten Umstrukturierung des Gartenmarkts Schaar wie folgt dar: Vorhabenausprägung Gartenmarkt Schaar VKF Bestand Sortimente in m² Gartenbedarf/Pflanzen 4.886 Warmhalle 671 Innenverkaufsfläche Pflanzhalle/Kalthalle 1.790 Freifläche überdacht (Baumschule) 581 Freifläche (Baumschule/Großpflanzen) 1.844 Zentrenrelevante Randsortimente 512 Bücher/Zeitschriften 1 (nur Gartenfachliteratur) Gartenarbeitsbekleidung 30 Einrichtungszubehör 155 GPK 155 Schnittblumen/Floristik 86 Papier/Bastelbedarf 55 19 Nahrungs- und Genussmittel 30 Innenverkaufsfläche Tabelle 4: Nicht zentrenrelevante Randsortimente Gartenmöbel (Innenverkaufsfläche) Gesamt Gastronomieflächen Warmhalle Freifläche überdacht (Baumschule) Quelle: 19 10 VKF Veränderung in m²* +1 – 26 – + 59 – 32 + 13 VKF Neu in m² 4.887 645 1.790 640 1.812 525 +4 5 – 15 0 0 +4 0 + 20 15 155 155 90 55 50 +10 20 10 + 10 20 5.408 + 23 5.431 * 110 0 110 + 144 + 144 0 254 144 110 Eigene Berechnung auf Angaben des Vorhabenträgers. * Differenzen Gesamtsumme VKF 5.432 m² zu geplanter VKF 5.431 m² rundungsbedingt. Das Sortiment Nahrungs- und Genussmittel ist nach dem Entwurf der Kreuzauer Sortimentsliste als nahversorgungsrelevant definiert. Da jedoch bisher keine Textfassung des Einzelhandelskonzepts vorliegt, welche die Unterscheidung zwischen bzw. Aussagen zum differenzierten Umgang mit zentrenrelevanten und nahversorgungsrelevanten Sortimenten erläutert, wird nachfolgend das Sortiment als zentrenrelevant behandelt. 25 Nach dem BHB – Handelsverband Heimwerken, Bauen und Garten e.V. – sind die Verkaufsflächen bei der Berechnung des Vorhabenumsatzes für großflächige DIY-Fachmärkte20 – darunter sind auch Gartenfachmärkte wie das Vorhaben qua Definition zu zählen – mit einer überdachten Verkaufsfläche von mind. 1.000 m² wie nachfolgend dargestellt, zu gewichten. Die Gewichtung der Verkaufsflächen ist bei der Ableitung der Umsatzprognose für das Vorhaben wie auch bei der Umsatzschätzung für die Bestandsbetriebe zu berücksichtigen. Abbildung 7: Quelle: Gewichtung der Verkaufsfläche der verschiedenen Bereiche von Bau- und Gartenfachmärkten für Umsatzprognosen nach BHB – Handelsverband Heimwerken, Bauen und Garten e.V. http://www.heimwerkerverband.de/german/branchenzahlen/definition_baumarkt.html; abgerufen am 21.06.2012. Gewichtung ist anzuwenden für großflächige DIY-Fachmärkte mit einer überdachten Verkaufsfläche von mind. 1.000 m². Durch die Auswertung einzelhandelsspezifischer Fachliteratur sowie unter Beachtung der standortspezifischen Rahmenbedingungen für die Gemeinde Kreuzau und den Mikrostandort werden die zu erwartenden Flächenproduktivitäten für das Vorhaben abgeleitet. Dabei sind folgende Aspekte von besonderer Bedeutung: ein in etwa durchschnittliches Kaufkraftniveau im gesamten Untersuchungsraum; gute Verkehrslage und Außenwirkung des Vorhabenstandortes an der L327; ausgeprägte Wettbewerbsstrukturen im Untersuchungsraum; in den ausgeprägten Wettbewerbsstrukturen bereits etablierter Standort. 20 26 DIY-Fachmärkte = do-it-yourself-Fachmärkte, Bezeichnung für Bau- und Gartenfachmärkte. Für das Vorhaben ergeben sich unter Beachtung der standortspezifischen Rahmenbedingungen sowie der Angaben des Vorhabenträgers die nachfolgend dargestellten sortimentsspezifischen Flächenproduktivitäten und Umsätze in Spannweiten (Moderate und Worst Case) für das Vorhaben: Tabelle 5: Sortimente Umsatzprognose Vorhaben Gartenmarkt Schaar VKF Flächenproin m² duktivität in Euro/m² VKF Gartenbedarf/Pflanzen Innenverkaufsfläche 645 (Warmhalle) (Gewichtung VKF 100 %) Innenverkaufsfläche 1.790 (Pflanzhalle = Kalthalle) (Gewichtung VKF 100 %) 1.100 – 1.300 Freifläche überdacht 640 (Baumschule) (Gewichtung VKF 50 %) Freifläche 1.812 (Baumschule/Großpflanzen)) (Gewichtung VKF 25 %) Zentrenrelevante Randsortimente (Warmhalle, Gewichtung 100 %) Bücher/Zeitschriften 5 2.100 – 2.400 (nur Gartenfachliteratur) Gartenarbeitsbekleidung 15 2.100 – 2.400 Einrichtungszubehör 155 1.600 – 1.900 GPK 155 1.600 – 1.900 Schnittblumen/Floristik 90 2.100 – 2.400 Papier/Bastelbedarf 55 2.100 – 2.400 Nahrungs- und Genussmittel 50 2.100 – 2.400 Nicht zentrenrelevante Randsortimente (Kalthalle, Gewichtung 100 %) Gartenmöbel Gesamt * Quelle: Umsatzprognose in Mio. Euro 3,2 – 3,8 < 0,1 < 0,1 0,2 – 0,3 0,2 – 0,3 ~ 0,2 ~ 0,1 ~ 0,1 20 1.100 – 1.300 < 0,1 5.431 - 4,1 – 4,9 Eigene Berechnungen Stadt + Handel 2016 auf Basis: Angaben des Vorhabenträgers, laufende Auswertung einzelhandelsspezifischer Fachliteratur. Werte auf 0,1 Mio. Euro gerundet. * Differenzen zur Gesamtsumme rundungsbedingt. Für das Vorhaben Gartenmarkt Schaar kann ein Umsatz von rd. 4,1 – 4,9 Mio. Euro per anno prognostiziert werden, davon entfallen auf das Sortiment Gartenbedarf/Pflanzen rd. 3,2 – 3,8 Mio. Euro. Die Verortung der Gesamtverkaufsfläche des Vorhabens i. H. v. 5.431 m² stellt sich nach den Planungen zukünftig wie folgt dar: Warmhalle: 1.170 m² VKF Pflanzhalle/Kalthalle: 1.810 m² VKF Freifläche überdacht (Baumschule): Freifläche nicht überdacht (Baumschule/Großpflanzen): 640 m² VKF 1.812 m² VKF 27 Für das Vorhaben ist grundsätzlich zu berücksichtigen, dass es sich nicht um eine Neuansiedlung, sondern um eine Veränderung und Umstrukturierung der Verkaufs- und Gastronomieflächen eines bestehenden Einzelhandelsbetriebs handelt. In der Auswirkungsanalyse (vgl. Kapitel 6.2) wird daher die Wirkung des Gesamtvorhabens bewertet. In diese Bewertung fließen somit die gesteigerte Gesamtattraktivität (durch die Verkaufsflächenumstrukturierung, Neupositionierung des Betriebs sowie Erweiterung der Gastronomiefläche), die umstrukturierte Verkaufsfläche sowie die sich dadurch verändernde Flächenproduktivität mit ein. Im Rahmen des fachlich korrekten Umgangs mit der Veränderung und Umstrukturierung des Bestandbetriebs gilt es Folgendes zu berücksichtigen: Eine isolierte Betrachtung begrenzt auf die Verträglichkeit der veränderten Verkaufsflächen und deren Auswirkungen ist unzulässig, da mit einer Verkaufsflächenveränderung qualitative Änderungen einhergehen, welche die Attraktivität des gesamten Betriebs erheblich steigern können21. Durch die vorgesehene Verkaufsflächenumstrukturierung und Erweiterung des Gastronomieangebots des Bestandsbetriebs wird es zu einer gewissen Modernisierung und Anpassung des Betriebs an bestehende Wettbewerbsstrukturen (Verkaufsflächendimensionierung, Sortimentsstruktur) kommen. Unter Beachtung dieser Rahmenbedingungen ist davon auszugehen, dass das Vorhaben nach der Umstrukturierung eine nahezu gleichbleibende bis leicht höhere Flächenproduktivität im Vergleich zum Bestandsbetrieb erzielen wird. Dies ist zum einen durch die höhere Marktdurchdringung im derzeitigen Einzugsbereich des Vorhabens zu begründen, gleichzeitig kann jedoch nicht von einer grundsätzlichen Ausweitung des Einzugsbereichs durch die Umstrukturierung – aufgrund der ausgeprägten Wettbewerbsstrukturen im Untersuchungsraum – ausgegangen werden. Für den Bestandsbetrieb ist unter Beachtung der Aspekte ein in etwa durchschnittliches Kaufkraftniveau im gesamten Untersuchungsraum, gute Verkehrslage und Außenwirkung des Vorhabenstandortes an der L327, ausgeprägte Wettbewerbsstrukturen im Untersuchungsraum sowie in den ausgeprägten Wettbewerbsstrukturen bereits etablierter Standort folgende Umsatzschätzung zugrunde zu legen: 21 28 Vgl. Urteile des OVG Münster vom 06.11.2008 (10A 1417/07 und 10A/2601/07). Tabelle 6: Sortimente Umsatzschätzung Bestandsbetrieb Gartenmarkt Schaar VKF Flächenproin m² duktivität in Euro/m² VKF Umsatzprognose in Mio. Euro Gartenbedarf/Pflanzen Innenverkaufsfläche (Warmhalle) 671 (Gewichtung VKF 100 %) Innenverkaufsfläche (Pflanzhalle = Kalthalle) 1.790 (Gewichtung VKF 100 %) Freifläche überdacht (Baumschule) 581 (Gewichtung VKF 50 %) Freifläche (Baumschule) 1.844 (Gewichtung VKF 25 %) 1.000 2,9 Zentrenrelevante Randsortimente (Innenverkaufsfläche, Gewichtung 100 %) Bücher/Zeitschriften (nur Gartenfachliteratur) 1 2.100 < 0,1 Gartenarbeitsbekleidung 30 2.100 0,1 Einrichtungszubehör 155 1.600 0,2 GPK 155 1.600 0,2 Schnittblumen/Floristik 86 2.100 0,2 Papier/Bastelbedarf 55 2.100 0,1 Nahrungs- und Genussmittel 30 2.100 0,1 Nicht zentrenrelevante Randsortimente (Innenverkaufsfläche, Gewichtung 100 %) Gartenmöbel Gesamt * Quelle: 10 1.000 < 0,1 5.408 - 3,9 Eigene Berechnungen Stadt + Handel 2016 auf Basis laufende Auswertung einzelhandelsspezifischer Fachliteratur. Werte auf 0,1 Mio. Euro gerundet. * Differenzen zur Gesamtsumme rundungsbedingt. Durch das dargestellte Vorgehen wird letztlich erreicht, dass der Umsatz des Vorhabens, das mit einer leicht höheren Ausstrahlungskraft als der Bestandsbetrieb ausgestattet sein wird, korrekt in die Berechnung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen unter Berücksichtigung der gegebenen städtebaulichen Situation eingestellt wird. Zugleich wird berücksichtigt, dass es durch die Umstrukturierung der Verkaufsflächen nicht zu einem deutlichen Anstieg der Flächenproduktivität kommen wird, da das Vorhaben zwar attraktiver sein wird, aber das zur Verfügung stehende Kaufkraftpotenzial begrenzt ist. Durch die Differenz des Umsatzes des Vorhabens mit dem Bestandsumsatz ergibt sich der umverteilungsrelevante Umsatz für die Bestandsstrukturen im Untersuchungsraum. 29 Tabelle 7: Sortimente Umverteilungsrelevanter Umsatz des Vorhabens Gartenmarkt Schaar Umsatzschätzung Umsatzprognose UmverteilungsBestandsbetrieb Vorhaben relevanter in Mio. Euro * Umsatz in Mio. Euro * in Mio. Euro * Gartenbedarf/Pflanzen 2,9 3,2 – 3,8 0,3 – 0,8 Bücher/Zeitschriften < 0,1 < 0,1 < 0,1 (nur Gartenfachliteratur) Gartenarbeitsbekleidung 0,1 < 0,1 – Einrichtungszubehör 0,2 0,2 – 0,3 < 0,1 GPK 0,2 0,2 – 0,3 < 0,1 Schnittblumen/Floristik 0,2 ~ 0,2 < 0,1 Papier/Bastelbedarf 0,1 ~ 0,1 < 0,1 Nahrungs- und Genussmittel 0,1 ~ 0,1 ~ 0,1 Gartenmöbel < 0,1 < 0,1 < 0,1 Gesamt ** 4,0 0,3 – 1,0 Quelle: Eigene Berechnungen Stadt + Handel 2016 auf Basis: Angaben des Vorhabenträgers, laufende Auswertung einzelhandelsspezifischer Fachliteratur. * Werte auf 0,1 Mio. Euro gerundet. ** Differenzen zur Gesamtsumme rundungsbedingt. 30 6 Prüfung der städtebaulichen/raumordnerischen Auswirkungen 6.1 Betriebliche und städtebauliche Besonderheiten des Vorhabens Der Bestandsbetrieb Gartenmarkt Schaar, für welchen eine Umstrukturierung der Verkaufsund Gastronomieflächen (Erweiterung VKF von 5.408 auf 5.431 m²) geplant ist, hat die Grenze der Vermutungsregel des § 11 Abs. 3 BauNVO überschritten. Diese besagt, dass bei Betrieben mit mehr als 800 m² Verkaufsfläche bzw. 1.200 m² Geschossfläche negative Auswirkungen auf z. B. Verkehr, Infrastruktur, Umwelt und die Versorgung der Bevölkerung zu vermuten sind. Derartige Betriebe sind demnach i. d. R. nur in Kern- oder Sondergebieten zulässig. Eine abweichende Beurteilung lässt § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO zu, „[…] wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen […] bei mehr als 1.200 m² Geschossfläche nicht vorliegen“. Bei Vorliegen einer entsprechenden ‚atypischen Fallgestaltung’ kann von der Vermutungsregel abgesehen werden, dass negative Auswirkungen i. S. § 11 Abs. 3 BauNVO durch einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb entstehen. Um zu klären, ob Anhaltspunkte dafür bestehen, dass es sich bei dem Vorhaben um eine atypische Fallgestaltung handelt und somit die Regelvermutung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO nicht gilt, ist zu prüfen, ob betriebliche und städtebauliche Besonderheiten für das Vorhaben geltend gemacht werden können. Selbst wenn Gründe für eine ‚atypische Fallgestaltung‘ für das Vorhaben nicht erkennbar sind oder nicht in ausreichendem Maße vorliegen, kann das hier vorliegende Gutachten für das weitere Planverfahren und die kommunale Abwägung bezüglich der Umstrukturierung des Gartenmarkts genutzt werden, da in diesem Gutachten das Vorhaben auch eine Bewertung gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO erfährt (vgl. Kapitel 6.2). Der Einzelhandelserlass NRW konkretisiert die gesetzlichen Vorgaben der BauNVO und gibt in 2.7.2 und 2.8 Anhaltspunkte, wann für einen Einzelhandelsbetrieb wegen einer atypischen Fallgestaltung die Regelvermutung des § 11 Abs. 3 Satz 3 nicht gilt. Zu berücksichtigen sind insbesondere22: die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebes. Um zu klären, ob Anhaltspunkte dafür bestehen, dass es sich bei dem Vorhaben um eine atypische Fallgestaltung handelt und somit die Regelvermutung des § 11 Abs. 3 Satz 3 nicht gilt, ist zu prüfen, ob betriebliche und städtebauliche Besonderheiten für das Vorhaben gelten gemacht werden können. 22 Vgl. Einzelhandelserlass NRW 2008: S. 17 ff. 31 Betriebliche Besonderheiten des Vorhabens Der Betrieb ist auf ein schmales Warensortiment beschränkt. Es ist eine Veränderung des Bestandsbetriebs von der derzeit 5.408 m² auf 5.431 m² VKF vorgesehen. Das Vorhaben ist auf ein schmales Warensortiment, Gartenbedarf/Pflanzen (rd. 91 % der VKF) und einen schmalen, sich eindeutig auf dieses Hauptsortiment beziehenden Randsortimentsanteil beschränkt – nur rd. 9 % der VKF des Gesamtbetriebs entfallen auf zentrenrelevante Randsortimente. Demnach trifft die betriebliche Besonderheit zu. Der Betrieb ist auf Artikel beschränkt, die üblicherweise in Verbindung mit handwerklichen Dienstleistungen angeboten werden oder auf Dienstleistungen, die in einer gewissen Beziehung zur Produktion stehen. Zwar ist erkennbar, dass der Betrieb auch selbst erzeugte Waren – bspw. Pflanzen aus eigener Aufzucht oder Bäume/Sträucher aus der eigenen Baumschule – zum Verkauf anbieten wird, jedoch ist nicht erkennbar, dass dies ausschließlich oder üblicherweise in Verbindung mit einer handwerklichen Dienstleistung steht. Demnach trifft die betriebliche Besonderheit nur sehr eingeschränkt zu. Großflächige Einzelhandelsbetriebe, Fachmärkte mit nicht innenstadtrelevanten Hauptsortimenten, die i. d. R. nur großflächig betrieben werden können, ohne dass von ihnen in der Regel Auswirkungen i. S. von § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO zu erwarten sind (wie Baustoff- und Baumärkte, Möbelmärkte, Märkte für Bodenbeläge, Gartenmärkte, Reifenmärkte). I. d. R. können moderne Gartenfachmärkte/-center nur großflächig betrieben werden, zudem resultieren durch das Vorhaben – wie im nachfolgenden Kapitel 6.2 dargestellt – keine mehr als unwesentlichen Auswirkungen i. S. von § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO. Demnach trifft die betriebliche Besonderheit zu. Städtebauliche Besonderheiten des Vorhabens Keine negativen Auswirkungen auf die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung. Keine negativen Auswirkungen auf Bestand/Entwicklung von zentralen Versorgungsbereichen. Wie in Kapitel 6.2 dargelegt, sind weder negative Auswirkungen auf die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung noch negative Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklungsmöglichkeiten von zentralen Versorgungsbereichen im Untersuchungsraum zu erwarten. Demnach treffen beide städtebaulichen Besonderheiten zu. 32 Fazit zur Prüfung der betrieblichen und städtebaulichen Besonderheiten des Vorhabens Gartenmarkt Schaar: Durch die betrieblichen und städtebaulichen Besonderheiten des Vorhabens Gartenmarkt Schaar, Beschränkung auf ein schmales Warensortiment, Fachmarktausprägung mit nicht innenstadtrelevantem Hauptsortiment, der nur großflächig betrieben werden kann, ohne dass von diesem in der Regel Auswirkungen i. S. von § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO zu erwarten sind (s. nachfolgende Ausführungen in Kapitel 6.2), liegen demnach Anhaltswerte für eine atypische Fallgestaltung vor. 6.2 Absatzwirtschaftliche und städtebauliche Einordnung der vorhabenbedingten Umsatzumverteilungen Zur Einordnung der Auswirkungen des Vorhabens ist das Maß der vorhabenbedingten absatzwirtschaftlichen Auswirkungen auf Bestandsstrukturen in Kreuzau sowie im Untersuchungsraum von Relevanz. Die Berechnung der Umsatzumverteilungen erfolgt anhand von Varianten (Moderate und Worst Case), die jeweils unterschiedliche Grundannahmen als Gegenstand haben. Eingangswerte in die Umsatzumverteilungsberechnung sind neben den Daten des Vorhabens, die ermittelten Verkaufsflächen, die Flächenproduktivitäten gemäß einzelhandelsspezifischer Fachliteratur sowie die daraus resultierenden Umsatzsummen. Berücksichtigung finden innerhalb der Umsatzumverteilungsberechnung folgende Parameter: die Gesamtattraktivität der erfassten Standorte unter Einbeziehung der Entfernung zum Vorhabenstandort; Agglomerationswirkungen in den bestehenden Zentren; Verkaufsflächenausstattung der untersuchten Betriebe; großräumige und siedlungsstrukturelle verkehrliche Anbindung der untersuchten Betriebe; Wettbewerbsrelevanz der Anbieter und Angebotsstandorte zum Vorhaben. Für das Vorhaben ist grundsätzlich zu berücksichtigen, dass es sich nicht um eine klassische Neuansiedlung handelt, sondern um eine Umstrukturierung eines bestehenden Einzelhandelsbetriebs. Auf die entsprechenden Ausführungen zum fachgerechten Umgang mit einer solchen Fallkonstellation in Kapitel 5 sei nachdrücklich verwiesen. Auf Grund der Verkaufsflächenausprägung und der Umsatzprognose werden nur für das Hauptsortiment Gartenbedarf/Pflanzen die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen berechnet 33 und bewertet. Diese Sortimentsgruppe stellt mit Ihrer Verkaufsflächengröße den größten Sortimentsbereich dar. Wie in Kapitel 5 in Tabelle 5, Tabelle 6 und Tabelle 7 dargestellt, ergeben sich für die aktuell bestehenden wie auch zukünftig geplanten Verkaufsflächenzuschnitte der Randsortimente des Vorhabens Umsatzprognosen, aufgrund derer in Zusammenschau mit den Angebots- und Wettbewerbsstrukturen im Untersuchungsraum, sowie nicht erfasster Bestandstrukturen im Untersuchungsraum23 aus fachgutachterlicher Sicht keinesfalls angenommen werden kann, dass die geplanten Verkaufsflächenzuschnitte dieser Sortimente eine strukturprägenden Wirkungen entfalten können. Negative städtebauliche Auswirkungen sind anhand der ermittelten Umsatzprognosen des Vorhabens durch die zentrenrelevanten Randsortimente Bücher/Zeitschriften (nur Gartenfachliteratur), Gartenarbeitsbekleidung, Einrichtungszubehör, Glas/Porzellan/Keramik, Schnittblumen/Floristik Papier/Bastelbedarf, Nahrungs- und Genussmittel sowie durch das nicht zentrenrelevantem Randsortiment Gartenmöbel nicht zu erwarten. Unter Berücksichtigung des eng abgegrenzten Untersuchungsraums, der Beschränkung der Erhebung auf die strukturprägenden Bestandsstrukturen im Untersuchungsraum sowie der verkehrsgünstigen Lage des Vorhabens und der anzunehmenden Einkaufsverflechtungen im Untersuchungsraum bzw. der Bestandsstrukturen an den Rändern über diesen hinaus, wird für die Bestandsstrukturen des Untersuchungsraums ein umverteilungsneutraler Umsatzanteil im Sortimentsbereich Gartenbedarf/Pflanzen i. H. von 5 % des Gesamtumsatzes des Vorhabens angenommen. Demnach sind für die erfassten Bestandsstrukturen des Untersuchungsraums für die Berechnung der Umsatzumverteilung im Sortimentsbereich Gartenbedarf/Pflanzen von rd. 23 34 Randsortimentsverkaufsflächen des großflächigen Lebensmitteleinzelhandels, Aktionswaren, Randsortimente weiterer großflächiger Einzelhandelsbetriebe (bspw. Möbelfachmärkte). 0,2 – 0,8 Mio. Euro umsatzumverteilungsrelevant, der umsatzumverteilungsneutrale Anteil liegt jeweils (Moderate und Worst Case) deutlich unter 0,05 Mio. Euro. Die Umsatzumverteilungen im Sortimentsbereich Gartenbedarf/Pflanzen stellen sich wie folgt dar: Tabelle 8: Absatzwirtschaftliche Auswirkungen Sortimentsbereich Gartenbedarf/Pflanzen Bestandsumsatz Gartenbedarf/Pflanzen in Mio. Euro Umsatzumverteilung in in Mio. Euro % Lage Engerer Untersuchungsraum ZVB Gemeindezentrum Kreuzau 0,3 * Sonstige Lagen Kreuzau ** 0,6 * ZVB Hauptgeschäftszentrum Innenstadt Düren 0,2 * Sonstige Lagen Düren 12,0 0,1 – 0,4 Weiterer Untersuchungsraum: Nur strukturprägende Anbieter (in dezentralen Lagen) Erftstadt 2,1 * Kerpen 7,0 ~ 0,1 Merzenich 2,6 ~ 0,1 Niederzier 3,7 ~ 0,1 ~ 0,1 Zülpich 2,7 Für Bestandstrukturen im Untersuchungsraum umsatzum< 0,05 verteilungsneutraler Umsatzanteil i. H. v. 5 % 31,1 Gesamt *** 0,3 – 0,8 Quelle: * * * 1–4 * 1–2 1–3 1–3 1–3 – – Eigene Berechnungen Stadt + Handel 2016 auf Basis: Bestandserhebung Stadt + Handel November 2013, Angaben des Vorhabenträgers, laufende Auswertung einzelhandelsspezifischer Fachliteratur. Werte auf 0,1 Mio. Euro gerundet. * Umsatzumverteilungen empirisch nicht nachweisbar (deutlich geringer 0,05 Mio. Euro). ** ohne Bestandsbetrieb Schaar. *** Differenzen zur Gesamtsumme rundungsbedingt. Anhand der ermittelten absatzwirtschaftlichen Auswirkungen ergeben sich im untersuchten Sortimentsbereich Gartenbedarf/Pflanzen keine absatzwirtschaftlichen Auswirkungen, aus welchen negative städtebauliche Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in Kreuzau oder in den Kommunen des Untersuchungsraums resultieren. Negative Auswirkungen auf die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung sind durch die Auswirkungen des Vorhabens nicht zu erwarten. Das Vorhaben weist ein nicht zentrenrelevantes Hauptsortiment (Gartenbedarf/Pflanzen) auf, das nur aperiodisch nachgefragt wird. Die zentrenrelevanten Randsortimente des Vorhabens weisen derartige Dimensionierungen auf, dass diese keine strukturprägenden Wirkung entfalten werden und somit keine mehr als unwesentlichen Auswirkungen für die Bestandsstrukturen in zentralen Versorgungsbereichen wie auch an städtebaulich integrierten Standorten, welche der Sicherung der verbrauchernahen Nahversorgung dienen, in diesen Sortimentsbereichen resultieren. 35 7 Zusammenfassung der wesentliche Ergebnisse In Kreuzau-Stockheim beabsichtigt die Schaar Pflanzenwelt GmbH eine Veränderung und Umstrukturierung der Verkaufs- und Gastronomieflächen des bestehenden Gartenmarkts. Avisiert ist eine Vergrößerung der Verkaufsfläche von derzeit 5.408 m² um 23 m² auf 5.431 m²; zeitgleich soll die Gastronomiefläche von 110 m² um 144 m² auf 254 m² erweitert werden. Mit der Umstrukturierung gehen auch leichte Veränderungen der Sortimentsverkaufsflächen einher. Zur Bewertung des Vorhabens können folgende Sachverhalte angeführt werden: Das Vorhaben weist eine zentrenrelevante Randsortimentsverkaufsfläche von rd. 9 % auf. Das Kernsortiment Gartenbedarf/Pflanzen ist nach dem Entwurf der Kreuzauer Sortimentsliste wie auch nach den Sortimentslisten der Kommunen des Untersuchungsraum wie auch nach dem Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel als nicht zentrenrelevant eingestuft. Negative städtebauliche Auswirkungen sind anhand der ermittelten Umsatzprognosen des Vorhabens in den zentrenrelevanten wie auch den nicht zentrenrelevanten Sortimentsbereichen des Vorhabens sowohl in der Standortgemeinde als auch in den Umlandkommunen nicht zu erwarten. Anhand der ermittelten absatzwirtschaftlichen Auswirkungen ergeben sich im untersuchten nicht zentrenrelevanten Hauptsortimentsbereich Gartenbedarf/Pflanzen keine absatzwirtschaftlichen Auswirkungen, aus welchen negative städtebauliche Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in Kreuzau oder in den Kommunen des Untersuchungsraums resultieren. Vor diesem Hintergrund ist das Vorhaben als verträglich im Kontext des § 11 Abs. 3 BauNVO zu bewerten. Des Weiteren liegen Hinweise für eine atypische Fallgestaltung gemäß § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO vor: Das Vorhaben ist auf ein schmales Warensortiment beschränkt. Das Vorhaben ist ein Fachmarkt, der nur großflächig betrieben werden kann, ohne dass von diesem in der Regel Auswirkungen i. S. von § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO zu erwarten sind. Durch das Vorhaben resultieren keine negativen Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklung von zentralen Versorgungsbereichen. Negative Auswirkungen auf die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung sind durch das Vorhaben nicht zu erwarten. 36 Anhang Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Lage Gemeinde Kreuzau _____________________________________ 9 Abbildung 2: Bestandsbetrieb Gartenmarkt Schaar _________________________ 10 Abbildung 3: Vorhabenstandort im Gemeindegebiet Kreuzau ________________ 11 Abbildung 4: Einzugsgebiet, Untersuchungsraum, strukturprägende Wettbewerbsbetriebe_______________________________________ 13 Abbildung 5: ZVB Gemeindezentrum Kreuzau ______________________________ 16 Abbildung 6: ZVB Hauptgeschäftszentrum Innenstadt Düren _________________ 17 Abbildung 7: Gewichtung der Verkaufsfläche der verschiedenen Bereiche von Bau- und Gartenfachmärkten für Umsatzprognosen nach BHB – Handelsverband Heimwerken, Bauen und Garten e.V. __________ 26 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Bestandsstrukturen untersuchungsrelevante Sortimente im Untersuchungsraum ________________________________________ 20 Tabelle 2: Einwohnerzahl und Kaufkraftkennziffer im Untersuchungsgebiet _ 21 Tabelle 3: Kaufkraft in den untersuchungsrelevanten Sortimentsbereichen (in Mio. Euro) ______________________________________________ 22 Tabelle 4: Vorhabenausprägung Gartenmarkt Schaar_____________________ 25 Tabelle 5: Umsatzprognose Vorhaben Gartenmarkt Schaar _______________ 27 Tabelle 6: Umsatzschätzung Bestandsbetrieb Gartenmarkt Schaar _________ 29 Tabelle 7: Umverteilungsrelevanter Umsatz des Vorhabens Gartenmarkt Schaar ____________________________________________________ 30 Tabelle 8: Absatzwirtschaftliche Auswirkungen Sortimentsbereich Gartenbedarf/Pflanzen ______________________________________ 35 I Literatur- und Quellenverzeichnis Dähne Verlag (2014): Dähne Statistik Garten. Ettlingen. IFH RERAIL CONSULTANTS GmbH (2015): Einzelhandelsrelevante Kaufkraft 2015. Köln. Stadt Düren, Amt für Stadtentwicklung (2010): Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Düren. Düren BBE Unternehmensberatung (2011): Einzelhandels- und Zentrenkonzept Stadt Erftstadt. Köln. Staatskanzlei des Landes Nordrhein-Westfalen – Landesplanungsbehörde (2013): Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel, Düsseldorf. Sonstige Quellen Website HDE: www.einzelhandel.de Website Statistisches Bundesamt (Destatis): www.destatis.de Website handelsdaten.de: www.handelsdaten.de Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) (2016): Statistische Berichte: Bevölkerung der Gemeinden Nordrhein-Westfalens am 31. Dezember 2014, Düsseldorf. www.it.nrw.de II