Beschlusstext (Präsentation)

Stadt Erftstadt Ausschuss für Stadtenfimic4 ._,ng und Wirtschaftsförderung 2 Strategien für eine effiziente Baulandentwicklung Theo Kötter universitätjo-nni Instrumenf e und Han lungs Cer Bau an uni SieCungsentwici - ung 1. Angebotsmodell: Hoheitliche und freiwillige Umlegung in Kombination mit Durchführungs-, Kostenübernahme- und Erschließungsvertrag etc. 2. Zwischenerwerb: Strategische Bodenvorratspolitik, projektbezogener mit zielgruppenorientierter Vergabe: Konzeptvergabe und Bauverpflichtung; Erbbaurechte 3. Baulandmodell: Strategischer Einsatz der Planungshoheit für den Flächenankauf und Aushandlung städtebaulicher Verträge 4. Innenentwicklung: Potenzialkataster, Handlungsprogramm zur Mobilisierung des Baulandes im Bestand und zur Nachverdichtung 5. Umstrukturierung: Einfamilienhausgebiete der 1950er bis 1980er Jahre 6. Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme • Professur für Städtebau und Bodenordnung, Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter universitäLM Baulandstrategie Konzeptionsphase Umsetzungssetzungsphase Integriertes Flächenmanagement Handlungskonzept amie zmogail • Konzept: Wohnbauland, GewerbeBauland, ••• • Analyse: •▪ quantitativer und qualitativer Baulandbedarf al ill III Strategien: • hoheitlich, • kooperativ, •Zwischenerwerb 1.! U • IN aanaena lam ke II 1. 4 UUUR Kt NSW Iiii 11111111,11111111 1111,111111111111111 Professur für Städtebau und Bodenordnung, Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter universitätb ilirl onn 3 7. Baurechtsnutzung . der Stadt• entwick. lung Flächen mit Bau rechten Ziele Entwicklungskosten und Bodenmarkt 1. Baurecht F-P lan; B-P la n, Satzungen und ilL ammommosizze ad Markttransparenz ' Leitbild . ▪ im maim NI asamit au wawa is inem ▪ Adore ?rungen an eine e iziente Bau an - entwick ung • Bedarfsgerecht: quantitativ ausreichend, geeignet für bezahlbaren Wohnraum U Wirtschaftlich: angemessene Kostenbeteiligung der Planungsbegünstigten • Risikominimiert: Geringes wirtschaftliches Risiko für Stadt U Kooperativ und konsensorientiert: Mitwirkungsbereitschaft erforderlich • Umsetzungs- und vollzugsorientiert: Verpflichtung zur zeitnahen Realisierung des Baurechts durch Eigentümer • Bestandsorientiert: Innenentwicklung, klimagerecht, sozialverträglich, stadtverträglich •• •• Professur für Städtebau und Bodenordnung, Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter universitäLbo linn Bausteine: 1. Angebotsmodell • Bebauungsplan oder sonstige Baurechtssatzung auf privaten Flächen Dritter • hoheitliche Bodenordnung • hoheitliche Erschließung Merkmale: • hohe Vorleistungen der Stadt • geringe Refinanzierung durch Beiträge, technische Infrastruktur teilweise, soziale Infrastruktur nicht • Abschöpfung des Umlegungsvorteils • keine städtischen Steuerungsmöglichkeit der Verwirklichung von Baurechten • kein Einfluss auf Vermarktung an Bauwillige • Umsetzungsgrad und verbleibende Baulücken je nach privater Interessen- und Marktlage Professur für Städtebau und Bodenordnung, Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter mp, univer5itätbonn 2. Zwisc merwerbsma - e I Bausteine: • Strategische Bodenvorratspolitik und revolvierender Bodenfonds • Projektbezogener Ankauf • Ankauf möglichst vor Aufstellung Bebauungsplan bzw. Änderung Flächennutzungsplan mit/ohne Nachzahlungsverpflichtung • Herstellung der Erschließung und Vermarktung Merkmale: • Rentierliche Grundstücksbevorratung • Steuerung des Bodenmarktes hinsichtlich Menge und Preis • Refinanzierung der technischen und der sozialen Infrastruktur • Zielgruppenorientierte Vermarktung • Bauverpflichtung durch Kaufvertrag • Hoher Umsetzungsgrad und keine Baulücken (marktabhängig) • Handlungsfähigkeit: Baulandentwicklung und Tauschflächen • Beteiligung der Eigentümer an der Wertschöpfung: z.B. 50 % der Nettobodenwertsteigerung, Nachzahlungsverpflichtung Professur für Städtebau und Bodenordnung, Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter r universitätimn 2. Zwischenerwerbsmodell Wirtschaftlichkeitsbetrachtung 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Jahre Kosten der Baulandbevorratung bei unterschiedlichen Finanzierungskosten Professur für Städtebau und Bodenordnung, Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter universitätbill onn 2. Zwischenerwerbsmodell Wirtschaftlichkeitsbetrachtung Rentierliche Bodenbevorratung: Netto-Bodenwertsteigerung 2% bei unterschiedlichen Ankaufspreisen Modellannahmen: 3% Bodenwertsteigerung, 1% Zinskosten, 20 Jahre Bodenbevorratung • Professur für Städtebau und Bodenordnung, Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter gg universitätjanni Zwischenerwerbsmodell tschaftlichkeitsbetrachtung Bodenwert [Vm 2] plan ungs- und maßnahmenbedingter Wertzuwach Verkehrswert / Marktwert Risiko Gewinn Wirtschaftlich tragfähiger Ankaufswert werdendes Bauland Bruttowertzuwachs Nettowertzuwachs Anfangswert Kosten und Aufwendungen baureifes Land Planungs-, Gutachter und Durchführungskosten technische Infrastruktur Naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen Geförderter Wohnungsbau Soziale Infrastruktur 4•. 9-. Professur für Städtebau und Bodenordnung, Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter igg universität1Torml 2. Zwischener erbsmoL ell Städtische Gesellschaft Aufgaben und Merkmale: • Instrument der Stadtentwicklung • Verwaltung und Bewirtschaftung des Bodenfonds • Flächenan- und -verkauf • Schwankungen im städtischen Haushalt wirken sich nicht auf Handlungsfähigkeit aus • Hohe Flexibilität hinsichtlich Handlungsstrategien, Projektdurchführung, Auftragsvergabe, Preisgestaltung etc. • Projektmanagementstrukturen verkürzen Entwicklungszeiten und minimieren Schnittstellen • Transparenz durch standardisierte Kostenkalkulation und Projektabläufe • Volle Steuerungsfähigkeit der Stadt Professur für Städtebau und Bodenordnung, Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter I r I universitätbund 2. Zwischenerwerbsmodell Konzeptvergabe für Grundstücke Vergabe der Grundstücke nach folgender Maßgabe: • Veräußerungsverfahren für MFH und bei EFH, DH und RH für Bauträger • Städtebauliche Kriterien — Forderung eines inhaltlichen und städtebaulichen Konzepts — Durchführung eines vom Bieter durchzuführenden Wettbewerbsverfahrens mit mind. 3 — 5 Teilnehmern • Wohnungs- und sozialpolitische Kriterien — Familien- und Seniorenfreundlichkeit — Mix an Wohnformen und Integration — Öffentlich geförderte Wohnungen • Energetische Kriterien: Kfw-Standard • Bewertung: Konzept 70 %, Preis 30 % • Keine Anwendung für Baugemeinschaften Professur für Städtebau und Bodenordnung, Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter gg 5 universitätuunn 11 2. Zwischene werf sm -ell Bindungen bei der Grundstücksnutzung Regelung mit städtebaulichen Verträge (§ 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB) oder Grundstücksveräußerungsverträgen: • Verpflichtung zur Errichtung eines bestimmten Anteils an Wohnungen oder Geschossfläche als Eigentums- oder Mietwohnung im Standard und mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung • Einräumung von Belegungs-, Besetzungs- oder Benennungsrechten zugunsten der Stadt mit bestimmten Bindungsfristen • Mietpreisbindungen mit bestimmten Bindungsfristen • Veräußerungsbeschränkungen, Zweckentfremdungsverbote und Umwandlungsverbote bei geförderten Miet- oder Eigentumswohnungen • • • • Professur für Städtebau und Bodenordnung, Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter u f iversitätuu 3. Baulandmodell Bausteirw • Baulandstrategie ohne kommunalen Zwischenerwerb • Kernbestandteile: B-Plan städtebauliche Verträge • Nutzung weiterer Instrumente sinnvoll: Baulandumlegung Merkmale: • Einsatz der kommunalen Planungshoheit zur Erreichung von städtebaulich-strategischen mit sozialen, ökologischen und finanziellen Zielen der Stadtentwicklung • Keine gesetzliche Normierung im BauGB • Entwicklung in der kommunalen Praxis (kommunale Bodenpolitik) Professur für Städtebau und Bodenordnung, Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter universitätblirl onn 3. Baulandmodell Zielbereiche komm aler Baulandmodelle Ökonomische Ziele Verbesserung des Wohnungsangebotes durch • Wohnraumförderquote: stadtweit einheitliche oder nach Stadtteilen differenzierte Quote für geförderten Wohnungsbau bei der Baulandentwicklung • Wohnungsbauquote: Quote für Anteil des Wohnens zur Schaffung funktionsgemischter Quartieren I • igg • Grundstücke: Verbilligte Abgabe der Grundstücke und Bindungen für geförderten Wohnungsbau • Kosten: - Planungskosten — Verfahrens- und Entwicklungskosten sowie — Sanierungs- und Ordnungskosten Technische Infrastruktur Soziale Infrastruktur Städtebauliche Ziele • Baukultur: — städtebaulicher Wettbewerb — Bauverpflichtung • Städtebauliche Standards — Dichtewerte — Freiflächenstandards • Umweltstandards — Klimaanpassung — CO2-Ausstoß — nachhaltiges Bauen Professur für Städtebau und Bodenordnung, Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter universitätFond 3. Baulandmodell Steuen ig der kooperativen Baulandentwicklung Stadt Eigentümer Gemeinde Developer Grundzustimmung MI BM MR« ..fE gemäß MIR Baulandbeschuss Aufstellungsbeschluss Mitwirkungsvereinbarung • Tech. u. soz. Infrastruktur • Nutzungsmix • geförd. Wohnungsbau etc. - to Mgt co 0_ Durchführungsvertrag Lfl C = • Bauverpflichtung Offenlagebeschluss M- • Kostenübernahme • Fristen etc. Co CLJ CO Satzungsbeschluss Durchführung Überwachung ma am moo se • Erschließung • Soziale Infrastruktur • Baurechtnutzung 9- ••• igg Professur für Städtebau und Bodenordnung, Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter u n lye rsitätbonn f:-3 3. Baulandmodell Werte und Kosten Bodenwert [€/m 21 plan ungs- und maßnahmenbedingter Wertzuwachs Kosten- Verkehrswert Marktwert struktur Nettowertzuwachs für Eigentümer Anfangswert vor Entwicklung werdendes Bauland Bruttowertzuwachs Nettowertzuwachs Kostenübernahmen der Eigentümer durch V baureifes Land Planungs-, Gutachter und Durchführungskosten technische Infrastruktur Naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen Anfangswert Geförderter Wohnungsbau Soziale Infrastruktur • • Professur für Städtebau und Bodenordnung, Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter gg universitätblirl onn echtliche Schranken Anforderungen: 1. Angemessenheitsgebot: Die Leistungen der Planungsbegünstigten und Vorteile durch Baulandentwicklung müssen in einem angemessenen Verhältnis stehen. Eine pauschale Abschöpfung von planungsbedingten Bodenwertsteigerungen ist unzulässig, sondern nur Aufwendungsersatz. 2. Kausalitätsgebot: Es sind nur solche Kosten und Leistungen übertragbar, die in einem kausalen Zusammenhang mit der Baulandentwicklung stehen (Voraussetzung oder Folge). Zuordnung in räumlicher und zeitlicher Hinsicht erforderlich. 3. Koppelungsverbot: Es dürfen lediglich städtebauliche Ziele verfolgt werden. Erforderlichkeitsgebot der Bauleitplanung beachten: ...sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist (§ 1 Abs. 3 BauGB). e • 8g. Professur für Städtebau und Bodenordnung, Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter univer itätb7Infil 4. nnenen ick ung Bausteine • lnnenentwicklungskataster (Potenziale, Qualitätsmerkmale, Preise etc.) • Handlungsprogramm mit Instrumenten • Baulandmobilisierung durch — Ansprache der Eigentümer — Webbasiertes Angebot — Bauleitplanung und Baulandumlegung — Zwischenerwerb Merkmale und Wirkungen: • Auslastung vorhandener Infrastruktur • Stabilisierung von Innenbereichen • Einvernehmliche Entwicklungen • Inwertsetzung des Bestands • Verringerung von zusätzlichen Baulandentwicklungen am Stadtrand (Außenentwicklung) Quelle: Baulandbedarfsprognose 2030, Stadt Versmold (2011) 1119 Professur für Städtebau und Bodenordnung, Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter u n wersitätbonn 18 4. mr r r 'clung Beispie Emsdetten Flächenmanagementstrategie zur Innenentwicklung Beispiel Emsdetten: • Kooperative Strategien Freiwillige Umlegung § 11 BauGB • Orientierungsrahmen und ein strategisches Handlungsprogramm • Handbuch zur Binnenentwicklung Emsdetten • auf Kommunikation, Kooperation und Konsens ausgerichtetes Verfahren • • • gg universitätbei nn 1i 5. U 11 ,trukturierung von Einf ir der 195 er 8i er Jahre ii Bausteine • Demografie- und Gebäudeleerstandskataster • Eigentümeransprache • Quartiersmanagement • Ergänzender Wohnungsbau (Miet- und Eigentumswohnungen im Quartier) • Zwischenerwerb von Grundstücken • Erneuerung der Erschließung • Aufwertung des öffentlichen Raumes 11, lerkrnale und Wirkungen • Vermeidung von Überalterung und Verödung älterer Siedlungen • Inwertsetzung, Qualitätssicherung und Weiterentwicklung • Förderung des Generationenwechsels • Effiziente Nutzung vorhandenen Wohnraums • Verringerung zusätzlicher Baulandentwicklungen am Stadtrand Professur für Städtebau und Bodenordnung, Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter universitätei nn 20 5. Umstrukturierung von Einfamilienhausgebieten der 1950er - 80er Jahre Kommunale Förderprogramme • Beispiel: Programm der Gemeinde Hidden hausen: „Jung kauft alt - Junge Leute kaufen alte Häuser" • Zielgruppe: junge Familien • Zuschuss für Erwerb einer mindestens 25 Jahre alten Immobilie • 600€ Grundbetrag zuzügl. 300€ für jedes Kind <18. Lebensjahr pro Jahr • maximaler Förderungsbetrag: 1.500 €/Jahr bzw. 9.000 € für 6 Jahre • Altbaugutachten bis maximal 1.500 € Auszeichnung mit Kommunalfuchs 2008 4 • u n ve rsitätb—o-n n 6. Si .cit baulicF Er wic- ingsm' i irr EM Bausteine • Kein Instrument für normalen Bedarf • Voraussetzungen: z.B. erhöhter Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten • Ziel: Schaffung neuer Ortsteile • Zwischenerwerb i.d.R. freihändig durch Stadt/Eigenbetrieb oder Abwendungsvereinbarung • Finanzierung durch Abschöpfung der planungs- und maßnahmenbedingten Bodenwertsteigerung Merkmale und Wirkungen • Geschlossene Gesamtmaßnahme • Zeitnahe Realisierung • Anfangs- und Endwerte • Durchsetzungsstarkes Instrument • Klare politische Mehrheit -v— Stadt Grevenbroich • • • 4 • i Professur für Städtebau und Bodenordnung, Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter unive sitäilTind 22 Sch ussbemerkur ,en 1. Wohnungsbaukonzept 20xx mit quantitativem und qualitativem Bedarf 2. Spektrum der unterschiedlichen bodenpolitischen Instrumente je nach Anforderungen und Problemlage nutzen 3. Baulandmodell: — Einfache und eindeutige Regelungen — Gleichbehandlung der Planungsbegünstigten — Transparenz und Kostenklarheit — Langfristigkeit und Verlässlichkeit — Konsequente Anwendung 4. Räumliche Steuerung des geförderten Wohnungsbaus zur Quartiersmischung erforderlich 5. Kompetente Stelle für das gesamte Aufgabenspektrum des Flächen- und Immobilienmanagements Professur für Städtebau und Bodenordnung, Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter n ivers itä LeA rill 23 Kontakt: Prof. Dr.- Ing. T. Kötter Professur für Städtebau und Bodenordnung Institut für Geodäsie und Geoinformation Rheinische Friedrichs-Wilhelms-Universität Bonn Nußallee 1 53115 Bonn Tel.: +49(0)228/73-26 12 Fax: +49(0)228/73-37 08 www.igg.uni-bonn.de/psb koetter@uni-bonn.de Professur für Städtebau und Bodenordnung, Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter urtiv rsitätbiligl onn