Vorlage-Sammeldokument

Beschlussvorlage Federführend: Planungsamt Vorlage-Nr: Status: AZ: Datum: Verfasser: A 61/276/2013 öffentlich 13.11.2013 Amt 61 Manfred Orth Bebauungsplan Nr. 1200.1 "Tichelkamp", Erkelenz-Schwanenberg hier: Beschluss über die während der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB vorgetragenen Stellungnahmen und Satzungsbeschluss gemäß § 10 BauGB Beratungsfolge: Datum Gremium 10.12.2013 11.12.2013 18.12.2013 Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung Hauptausschuss Rat der Stadt Erkelenz Tatbestand: In seiner Sitzung am 19.02.2013 beschloss der Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung der Stadt Erkelenz die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens für den Bebauungsplan Nr. 1200.1 „Tichelkamp“, Erkelenz-Schwanenberg, die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB, der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB sowie de Bezirksausschusses Erkelenz-Schwanenberg. 1. Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB Die öffentliche Bekanntmachung des Termins der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wurde mit Amtsblatt Nr. 8 vom 26.04.2013 bekannt gemacht. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit wurde am 14.05.2013 im Rathaus der Stadt Erkelenz durchgeführt. Seitens der Öffentlichkeit wurden während des Beteiligungsverfahrens keine abwägungsrelevanten Stellungnahmen vorgetragen. 2. Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 3 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 BauGB Das Beteiligungsverfahren gemäß § 4 Abs. 1 BauGB wurde mit Schreiben vom 03.05.2013 an die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt werden kann, eingeleitet. Seitens der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden während des Beteiligungsverfahrens abwägungsrelevante Stellungnahmen vorgetragen. 3. Beteiligung des Bezirksausschusses Der Bezirksausschuss Erkelenz-Schwanenberg wurde mit Schreiben vom 03.05.2013 beteiligt. Der Bezirksausschuss Schwanenberg fasste in seiner Sitzung am 14.03.2013 folgenden Beschluss: Beschluss (als Empfehlung an die Verwaltung): „Der Bezirksausschuss Schwanenberg empfiehlt der Verwaltung, bei der Planung des Baugebietes „Tichelkamp“ zu berücksichtigen, dass die anzulegenden Wege und Straßen so breit ausgebaut werden, dass diese auch von großen landwirtschaftlichen Maschinen befahren werden können.“ 4. Öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Nach Beschluss des Ausschusses für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung vom 09.07.2013 und des Rates der Stadt Erkelenz vom 17.07.2013 wurde der Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 1200.1 „Tichelkamp“, Erkelenz-Schwanenberg, nach Bekanntmachung im Amtsblatt Nr. 13 vom 19.07.2013 in der Zeit vom 29.07.2013 bis 30.08.2013 öffentlich ausgelegt. Während der öffentlichen Auslegung wurde eine abwägungsrelevante Stellungnahme der Öffentlichkeit vorgetragen. Diese Stellungnahme ist in der Anlage - Stellungnahme der Öffentlichkeit - zur Beschlussvorlage des Bebauungsplanes Nr. 1200.1 „Tichelkamp“, Erkelenz-Schwanenberg, aufgelistet. In dieser Sitzung soll über die vorgetragene Stellungnahme gemäß § 1 Abs. 7 BauGB entschieden werden. Der Bebauungsplan Nr. 1200.1 „Tichelkamp“, Erkelenz-Schwanenberg, soll in dieser Sitzung als Satzung gemäß § 10 BauGB beschlossen werden. Aspekte Stadtmarketing/Lokale Agenda 21 Aspekte des Stadtmarketings sind durch die vorliegende Planung nicht betroffen. Durch den Bebauungsplan werden agendarelevante Aspekte berücksichtigt. Aufgrund der Gesetze, die in der Bauleitplanung zu beachten sind, ist eine nachhaltige ökologische, ökonomische und sozialverträgliche Ausführung von Planungen gewährleistet. Die Bauleitpläne sollen gemäß § 1 Abs. 5 BauGB eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten. Sie sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln, auch in Verantwortung für den allgemeinen Klimaschutz, sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln. Beschlussentwurf (als Empfehlung an Hauptausschuss und Rat): Vorlage A 61/276/2013 der Stadt Erkelenz Seite: 2/3 „1. 2. Über die während der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB von der Öffentlichkeit vorgetragene Stellungnahme zum Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 1200.1 „Tichelkamp“, Erkelenz-Schwanenberg, wird nach Abwägung aller erkennbaren öffentlichen und privaten Belange, wie in der als Anlage - Stellungnahme der Öffentlichkeit - beigefügten Abwägungstabelle vorgeschlagen, entschieden. Die Anlage - Stellungnahme der Öffentlichkeit – ist Bestandteil dieses Beschlusses. Der Bebauungsplan Nr. 1200.1 „Tichelkamp“, Erkelenz-Schwanenberg, wird unter Berücksichtigung dieses Beschlusses gemäß § 10 BauGB als Satzung beschlossen.“ Finanzielle Auswirkungen: Die Realisierung des Bebauungsplanes hinsichtlich der Erschließung wird durch einen städtebaulichen Vertrag zwischen der Stadt Erkelenz und der Grundstücksund Entwicklungsgesellschaft der Stadt Erkelenz GmbH & Co.KG (GEE) sichergestellt. Anlagen: Anlage - Stellungnahme der Öffentlichkeit - zur Beschlussvorlage Bebauungsplanes Nr. 1200.1 „Tichelkamp“, Erkelenz-Schwanenberg des Übersicht über den Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 1200.1 „Tichelkamp“, Erkelenz-Schwanenberg Vorlage A 61/276/2013 der Stadt Erkelenz Seite: 3/3 Seite 1 Anlage - Stellungnahmen der Öffentlichkeit - zur Beschlussvorlage des Bebauungsplanes Nr. 1200.1 „Tichelkamp“, Erkelenz-Schwanenberg im Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung am 10.12.2013, des Hauptausschusses am 11.12.2013 und des Rates am 18.12.2013 Lfd. Nr.: 1 Öffentlichkeit: XX Schreiben vom: Mail vom 21.08.2013 Inhalt: Die vorgelegte Planung benachteiligt das von uns erworbene noch nicht vermessene Eckgrundstück (siehe beigefügte Anlage) übermäßig stark. Wir regen daher an, 1. den 5 m breiten Grünstreifen an der Südseite des noch nicht vermessenen Eckgrundstückes (siehe beigefügten Plan) ersatzlos zu streichen und den 5 m breiten Grünstreifen an der Westseite auf 3 m zu reduzieren. 2. die Baugrenze dieses Grundstückes um mindestens 6 m in südliche Richtung zu verschieben (dies ermöglicht eine Teilung des Gesamtgrundstückes in zwei nahezu gleich große Grundstücke). 3. die Errichtung von Garagen, Carports, Stellplätzen an der Südseite zu erlauben. Begründung: Durch diese gewünschten Änderungen werden andere Grundstücke in keinster Weise negativ beeinflusst. Bei den Gesprächen mit der GEE, vertreten durch Herrn Schnitzler, war ausschließlich von einem 3 m breiten Pflanzstreifen an der westlichen Grundstücksgrenze die Rede. Die geplanten Pflanzstreifen an der südlichen und westlichen Grundstücksseite summieren sich auf eine Fläche von ca. 300 m², die der privaten Nutzung entzogen wird, für die aber ein Kapitaleinsatz von ca. 30.000,-- € erforderlich ist. Zusätzlich entstehen für diese 300 m² in den Folgejahren nicht unerhebliche Pflegekosten. Um dieses Eckgrundstück mit einem „normalen“ Einfamilienhaus einschließlich einer Doppelgarage bebauen zu können, ist auf der Grundlage des vorgelegten Entwurfs eine Straßenfront von mindestens 28 m (12 m + 10 m + 6 m) erforderlich. Dies ergibt bei einer Grundstückstiefe von ca. 36 m eine Gesamtfläche von ca. 1.000 m². Bei einem Preis von ca. 100 €/m² ist somit für dieses Grundstück ein Kapitaleinsatz von ca. 100.000,-- € erforderlich. Die Entwicklung der Grundstücksgrößen bei Baugrundstücken hat in den letzten Jahren eindeutig gezeigt, dass diese immer kleiner geworden sind. Dieser Entwicklung hat die Stadt Erkelenz bei der Vorlage neuer Bebauungspläne auch immer Rechnung getragen. Somit ist für uns unverständlich, warum im vorliegenden Fall dieses betroffene Eckgrundstück so überproportional groß ausfallen soll. Eine junge Familie mit zwei Erwerbstätigen ist in der heutigen Zeit kaum noch in der Lage, den Pflegeaufwand bei einem solchen Grundstück zu bewältigen, geschweige denn, den finanziellen Aufwand zu stemmen. Wie bereits erwähnt, werden durch die geplanten Pflanzstreifen ca. 30 % der Fläche der privaten Nutzung entzogen. In vergleichbaren Fällen wurde die Bebauung durch die Stadt Erkelenz erheblich ökonomischer geregelt. Als Beispiele seien genannt: Seite 2 Anlage - Stellungnahmen der Öffentlichkeit - zur Beschlussvorlage des Bebauungsplanes Nr. 1200.1 „Tichelkamp“, Erkelenz-Schwanenberg im Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung am 10.12.2013, des Hauptausschusses am 11.12.2013 und des Rates am 18.12.2013 In der Schlei 55 Birkenpfad 40 Dieterich-Bonhöffer-Ring 10 Dietrich-Bonhöffer-Ring 38 Weezer Straße 26 Kerkener Straße 11 Gocher Ring 9 Klever Str. (?) 19 Insbesondere bei der Durchsicht des Bebauungsplanes für das Oerather Mühlenfeld fällt auf, dass die Bebauung vergleichbarer Eckgrundstücke deutlich ökonomischer geregelt wurde. Warum nun bei dem hier betroffenen Eckgrundstück die südliche Bebauungslinie 12 m von der Grundstücksgrenze entfernt gezogen wurde, erschließt sich uns nicht. Objektiv nachvollziehbare Gründe wurden uns bisher nicht genannt. In ca. 150 m Entfernung in südlicher Richtung wurde durch die Stadt Erkelenz eine Garage mit einer geschätzten Grundfläche von ca. 70 m² im sogenannten Außenbereich genehmigt (ein Bebauungsplan liegt für dieses Grundstück nicht vor). Die hintere Baulinie dieser Garage befindet sich ca. 60 m von der Straße entfernt. Das Erreichen dieser Garage ist nicht einmal über eine öffentliche Straße, sondern vielmehr nur über einen Wirtschaftsweg möglich. Die Nichtzulassung von der Errichtung von Garagen, Carpots, Stellplätzen im südlichen Bereich des hier betroffenen Eckgrundstückes empfinden wir als eklatanten Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz. Mit freundlichen Grüßen Abwägungsvorschlag der Verwaltung: Die betreffende, zum Zeitpunkt der Aufstellung des Bebauungsplanes noch nicht im Liegenschaftskataster aufgeführte Grundstücksfläche, ist im Entwurf des Bebauungsplanes festgesetzt als Allgemeines Wohngebiet, mit den für das WA1 geltenden Festsetzungen, Geschosszahl I, Grundflächenzahl 0,3, Geschossflächenzahl 0,5, Traufhöhe min. 3,50m, Traufhöhe max. 4,50m, Firsthöhe max. 9,50m sowie offene Bauweise Einzel-und Doppelhäuser. Die festgesetzte überbaubare Grundstücksfläche hat eine Tiefe von 17,25m und einen Abstand von 7,00m zur Festsetzung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB an der südlichen Grundstücksgrenze. Entlang der westlichen und südlichen Grenze des Grundstückes werden in einer Tiefe von 5,00m eine Festsetzung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB für das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen getroffen. Die Pflanzmaßnahmen werden im Zuge der Erschließung durch den Erschließungsträger durchgeführt und an den Grundstückserwerber übergeben. Die Grundstücksverhandlungen der Grundstücks- und Entwicklungsgesellschaft der Stadt Erkelenz GEE erfolgten vor Aufstellung des Bebauungsplanes, in dem u. a. die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung sowie die Belange des Umweltschutzes und Seite 3 Anlage - Stellungnahmen der Öffentlichkeit - zur Beschlussvorlage des Bebauungsplanes Nr. 1200.1 „Tichelkamp“, Erkelenz-Schwanenberg im Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung am 10.12.2013, des Hauptausschusses am 11.12.2013 und des Rates am 18.12.2013 Natur und Landschaft zu berücksichtigen sind. Privatrechtliche Zusagen können hiervon abweichen. Zu 1.: Die Festsetzung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB ist mit der exponierten Lage der Grundstücke zum Landschaftsraum an den westlichen Grundstücksgrenzen und im vorliegenden Fall auch der südlichen Seite des Grundstückes begründet. Die gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB festgesetzten Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft betreffen alle westlichen und südlichen Randgrundstücke, die Maßnahmen dienen dem ökologischen Ausgleich und bilden gleichzeitig die landschaftliche Einbindung der Bebauung und den Übergang des Siedlungsgebietes an den Freiraum und Außenbereich. Weitere Ausgleichsmaßnahmen für Eingriffe in Natur und Landschaft sind im Bebauungsplan nicht festgesetzt, das verbleibende Ökodefizit von rd. 12.000 Punkten wird über das Öko-Konto der Stadt Erkelenz ausgeglichen. Die Zustimmung der Unteren Landschaftsbehörde zu der Planung erfolgte nur unter der Voraussetzung der Durchführung der Pflanzmaßnahmen entlang der westlichen und südlichen Grundstücksgrenzen. Die festgesetzten Maßnahmen sind für eine Einbindung des geplanten Wohngebietes in die Landschaft unverzichtbar. Zu 2. und zu 3.: Die festgesetzte überbaubare Grundstücksfläche hat eine Tiefe von 17,25m und einen Abstand von 7,00m zur Festsetzung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB an der südlichen Grundstücksgrenze. Eine weitere Verschiebung in südlicher Richtung um mind. 6,00m würden Baukörper unmittelbar am südlichen Rand zur freien Landschaft und den festgesetzten Pflanzmaßnahmen ermöglichen. Die zulässige Baukörperstellung mit der festgesetzten Baugrenze stellt bereits den geringsten Abstand aller Grundstücke im Plangebiet zur freien Landschaft dar. Die Grundstücksaufteilung und Grundstücksgröße wird im Bebauungsplan nicht vorgegeben, die Festlegung obliegt dem Erwerber. Die vorgeschlagene Grundstücksteilung im Bebauungsplan sieht für die betreffende Grundstücksfläche zwei Grundstücke mit jeweils 19,00m breiten überbaubaren Grundstücksflächen vor. Eine hinreichende Bebauungsmöglichkeit einschließlich für die Nutzung notwendiger Stellplätze und Garagen ist damit gegeben. Die in der Begründung der Stellungnahme angeführten Beispiele betreffen - Grundstücke In der Schlei 55 und Dietrich-Bonhoeffer-Ring 38 im Geltungsbereich des seit 2002 rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 1200.5 „In der Schlei“, Erkelenz-Schwanenberg, die Grundstücke grenzen nördlich an eine im Bebauungsplan gemäß § 20 Abs. Nr. 20 BauGB in einer Tiefe von ca. 7,00 bis 25,00m festgesetzte Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft zum Übergang in die freie Landschaft - Grundstück Dietrich-Bonhoeffer-Ring 10 im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 1200.5 „In der Schlei“, Erkelenz-Schwanenberg, das Grundstück grenzt nicht an den Außenbereich und die freie Landschaft - Grundstück Birkenpfad 40 im Geltungsbereich der 5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. I „Schwanenberg“, rechtskräftig seit 1990 vor gesetzlicher Anwendung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung Seite 4 Anlage - Stellungnahmen der Öffentlichkeit - zur Beschlussvorlage des Bebauungsplanes Nr. 1200.1 „Tichelkamp“, Erkelenz-Schwanenberg im Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung am 10.12.2013, des Hauptausschusses am 11.12.2013 und des Rates am 18.12.2013 - Grundstück Weezer Straße 26 im Geltungsbereich des seit 2003 rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 02.3 „Oerather Mühlenfeld“, das Grundstück grenzt an eine Fläche für Versorgungsanlagen sowie öffentliche Grünfläche und nicht an den Außenbereich - Grundstück Keerkener Straße 11 im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 02.3 „Oerather Mühlenfeld“, das Grundstück grenzt westlich an eine im Bebauungsplan gemäß § 20 Abs. Nr. 20 BauGB festgesetzte Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft zum Übergang in die freie Landschaft sowie nördlich öffentliche Grünfläche - Grundstück Gocher Ring im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 02.3 „Oerather Mühlenfeld“, das Grundstück grenzt an eine öffentliche Grünfläche - Grundstück Klever Straße im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 02.3 „Oerather Mühlenfeld“, das Grundstück grenzt westlich und südlich an eine im Bebauungsplan gemäß § 20 Abs. Nr. 20 BauGB festgesetzte Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft zum Übergang in die freie Landschaft sowie nördlich öffentliche Grünfläche - Grundstück Buscherbahn 38 im Außenbereich n. § 35 BauGB, für das Grundstück wurde in 1991 eine Baugenehmigung für Garage sowie Geräteraum und überdachter Terrasse mit Erschließung über einen Wirtschaftsweg einschließlich Eingrünung zur freien Landschaft im rückwärtigen Grundstücksteil erteilt. Eine „Benachteiligung“ der betreffenden Grundstücksfläche gegenüber Grundstücken im Plangebiet des Bebauungsplanes Nr. 1200.1 “Tichelkamp“ mit größeren Bebauungsabständen zur freien Landschaft sowie den angeführten Beispielen ist nicht erkennbar. Ebenso liegt eine Beeinträchtigung des privaten Eigentums mit den getroffenen Festsetzungen im Verhältnis zu der besonderen Lage des Grundstückes zum Außenbereich und der freien Landschaft nicht vor. Das Grundstück ist mit den Festsetzungen hinreichend flexibel auch mit zwei Gebäuden zu bebauen. Der Erwerb von zwei nahezu gleich großen Grundstücksflächen ist im Plangebiet grundsätzlich auch an mehreren Stellen möglich. Den Anregungen zur Änderung der Festsetzungen des Bebauungsplanes wird nicht gefolgt. Beschlussvorschlag: Den Anregungen zur Änderung der Festsetzungen des Bebauungsplanes wird nicht gefolgt. Lfd. Nr.: Öffentlichkeit: Schreiben vom: Inhalt: Seite 5 Anlage - Stellungnahmen der Öffentlichkeit - zur Beschlussvorlage des Bebauungsplanes Nr. 1200.1 „Tichelkamp“, Erkelenz-Schwanenberg im Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung am 10.12.2013, des Hauptausschusses am 11.12.2013 und des Rates am 18.12.2013 Abwägungsvorschlag der Verwaltung: Beschlussvorschlag: Lfd. Nr.: Öffentlichkeit: Schreiben vom: Inhalt: Abwägungsvorschlag der Verwaltung: Beschlussvorschlag: