Beschlussvorlage (Planerläuterung Aufstellungsbeschluss)

Bebauungsplan Nr. 56 – ehemalige Zuckerfabrik Erläuterungen zum Aufstellungsbeschluss Stand: 30. Januar 2018 11 Seiten Bebauungsplan Nr. 56 – ehemalige Zuckerfabrik Erläuterungen zum Aufstellungsbeschluss Stand 30.01.2018 - Seite 2 Plangebiet Luftbildausschnitt (Quelle: Geoportal NRW) Bebauungsplan Nr. 56 – ehemalige Zuckerfabrik Erläuterungen zum Aufstellungsbeschluss Stand 30.01.2018 - Seite 3 Abgrenzung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Bebauungsplan Nr. 56 – ehemalige Zuckerfabrik Erläuterungen zum Aufstellungsbeschluss Stand 30.01.2018 - Seite 4 Flächennutzungsplan der Stadt Bedburg Um die Voraussetzungen für die Schaffung des Baurechts mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 56 - ehemalige Zuckerfabrik und die Realisierung des Vorhabens zu gewährleisten, wird im Rahmen der vorbereitenden Bauleitplanung der Flächennutzungsplan geändert. Die in der geltenden Fassung dargestellten Sonderbau-, Gewerbe- und IndustrieBauflächen wird im Rahmen der 29. Änderung durch die Darstellung von Wohbauflächen ersetzt, wobei die Bauflächen insgesamt am östlichen Rand deutlich zu Gunsten von Grünflächen und Flächen für die Forstwirtschaft reduziert wird. Im Rahmen der 29. Änderung werden auch zwischenzeitlich errichete Verkehrswege in die Darstellungen des Flächennutzungsplanes aufgenommen, wie die nachfolgenden Abbildungen zeigen. Es handelt sich bei der 29. Änderung des Flächennutzungsplanes um ein laufendes Verfahren. Der Feststellungsbeschluss der Stadt Bedburg erging am 12.07.2011. Da die Durchführung des damaligen Projektes nicht gesichert war, wurde die 29. Änderung der Bezirksregierung noch nicht zur Genehmigung vorgelegt. Das Verfahren wurde jedoch wieder aufgenommen und soll nun zum Abschluss gebracht werden. Die aktuellen Planungen zum Bebauungsplan Nr. 56 – ehemalige Zuckerfabrik können als aus der 29. Änderung des Flächennutzungsplanes entwickelt gewertet werden. Auszug aus dem Entwurf der laufenden 29. Änderung des Flächennutzungsplanes von 2017 Erläuterung der Planungsziele Als Grundlage für die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 56 – ehemalige Zuckerfabrik dient das nachfolgende Nutzungs- und Erschließungskonzept, für das der Bebauungsplan auf Ebene der verbindlichen Bauleitplanung die planungsrechtlichen Genehmigungsvoraussetzungen schaffen soll. Bebauungsplan Nr. 56 – ehemalige Zuckerfabrik Erläuterungen zum Aufstellungsbeschluss Stand 30.01.2018 - Seite 5 Lageplan (Stand 19.12.2017) Bebauungsplan Nr. 56 – ehemalige Zuckerfabrik Erläuterungen zum Aufstellungsbeschluss Stand 30.01.2018 - Seite 6 Beschreibung des Vorhabens Lage des Plangebiets Das Plangebiet im Rhein-Erft-Kreis liegt auf der brachliegenden Fläche der ehemaligen Zuckerfabrik der Firma Pfeifer & Langen und umfasst 22,3 Hektar. Es liegt im Süden der Bedburger Altstadt und dessen Sehenswürdigkeiten Bedburger Schloss und Sankt Lambertus Kirche. Östlich vom Plangebiet verläuft die renaturierte Erft, dahinter liegt unter anderem das Gewerbegebiet Bedburg-Silverberg. Südlich liegen die vier ehemaligen Klärteiche der Zuckerfabrik Bedburg, die seit 2002 unter Naturschutz stehen, und landwirtschaftlich genutzte Flächen. Im Westen grenzt das Gebiet an eine bewaldete Fläche, die als Puffer zur 140 m entfernten Landesstraße 361 wirkt. Die Anknüpfungspunkte an die bestehenden Strukturen sind zum einen die Verbindung zum Stadtkern über einen Kreisverkehr im Norden und im Weiteren die Erft-Brücke im Süd-Westen, die zum Bedburger Bahnhof führt. Anlass der Planung und Entwicklungsziele Die Stadt Bedburg befindet sich seit einigen Jahren wieder auf einem konsolidierten demographischen Wachstumspfad. Auch für die Zukunft ist ein weiterer Zuwachs an Einwohnern prognostiziert, der Ausbau der derzeitigen RB-Verbindung zu einer S-Bahnverbindung nach Köln ab 2024 wird dies noch befördern. Die Stadt wird durch sie auch für Pendler attraktiver werden und dank der geplanten Stadterweiterung von dem Wohnungsengpass der benachbarten Großstädte profitieren können. Bestandsbeschreibung Städtebauliche Situation Die unmittelbare Nachbarschaft vom Grundstück durch die Erft-Aue und die Bahnstraße getrennt, besteht vorwiegend aus Gewerbearealen, allen voran einem Real-SB-Warenhaus nebst einiger Konzessionäre mit ca. 12.000 m² VK-Fläche in 125 m Entfernung zur Grundstücksgrenze. Diesem immissionsschutzrechtlichen Konfliktpotential stehen allerdings einige Gunstfaktoren für eine Siedlungsentwicklung gegenüber, etwa die Nähe zur Bedburger Innenstadt und zum Bahnhof sowie dem ZOB und zu Naherholungsgebieten. Im größeren Kontext ist die Nähe zu Städten wie Köln, Mönchengladbach und Aachen ein wertvoller Standortfaktor. Soziale Infrastruktur Im Stadtgebiet Bedburg bestehen mit vierzehn KITA‘s, vier Grundschulen und drei weiterführenden Schulen unterschiedliche Bildungs- und Betreuungsangebote. Diverse Einkaufsmöglichkeiten finden sich auf der Linden- und der Graf-Salm-Straße. Ebenso vielfältig zeigt sich das Kultur-, Sozial- und Freizeitangebot mit dem Schloss Bedburg, drei ansässigen Künstlergruppen und Galerien, zahlreichen Sportvereinen und zwei Schwimmbädern (u.a. das Wellnesszentrum Monte Mare) und dem Radwanderweg entlang der Erft. Verkehr / Erschließung / ÖPNV  Anschluss an das höherrangige Straßennetz A61, B477  Bahnhof Bedburg  Bushaltestellen Immissionsschutz Die Frage des Immissionsschutzes wird im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens gutachterlich geprüft und bewertet. Die Ergebnisse der gutachterlichen Untersuchungen werden in den Bebauungsplan aufgenommen. Sofern die Ergebnisse der gutachterlichen Untersuchungen dies erfordern, werden Flächen für Anlagen oder Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen und sonstigen Gefahren im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie zum Schutz vor solchen Einwirkungen oder zur Vermeidung oder Minderung solcher Bebauungsplan Nr. 56 – ehemalige Zuckerfabrik Erläuterungen zum Aufstellungsbeschluss Stand 30.01.2018 - Seite 7 Einwirkungen zu treffende bauliche und sonstige technische Vorkehrungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB im Bebauungsplan festgesetzt. Natur und Landschaft Die Potentiale aus der Lage und der das Plangebiet umgebenden Landschaft sollen im Entwurf zu einem bereichernden landschaftlichen Konzept zusammengefügt werden. Die renaturierte Erft mit ihrem Erholungsraum und Freizeitmöglichkeiten für Radfahrer, Wanderer und Spaziergänger, die das Gebiet flankiert, soll stark mit dem Quartier verknüpft werden; ebenso die landschaftlichen Flächen im Westen und Süden, sowie der Schlosspark, aber auch die Stadt Bedburg selbst im Norden. Bodenverunreinigungen / Kampfmittelfreiheit Die Frage von Bodenbeschaffenheit und potenzieller Kampfmittel wird im Rahmen des weiteren Bebauungsplanverfahrens geprüft und bewertet. Die Ergebnisse der Untersuchungen werden in den Bebauungsplan aufgenommen. Planungskonzeption Städtebauliches Leitbild Die Bebauung orientiert sich an dem Leitbild der „Gartenstadt“. Diese ist geprägt durch ein städtebauliches Raumgefüge aus Straßen und Plätzen, das eindeutig wiedererkennbare Orte schafft. Blickbeziehungen und eine Hierarchie der Straßenbreiten gliedern die Bebauung. Es entstehen Baufelder, die unterschiedliche Größen aufweisen und sich sowohl im Maß und als auch in der Dichte differenzieren. Es gibt eine „Mitte“ um einen Platz mit öffentlichen und gewerblichen Funktionen und auch qualitätsvolle Freiräume- Wassergracht, Park und Quartiersplatz-, die die Qualität des Landschaftlichen Umfeldes in die Bebauungsstruktur integrieren. Eine Durchlässigkeit und städtebauliche Körnigkeit soll allen Bewohnern Anteil geben am Bild der „Neuen Stadt Bedburg“. Es wird darauf Wert gelegt, dass auch in der Umsetzung diese gemeinsame wiedererkennbare Identität in der Realisierung geschaffen wird. Dazu wird es eine Gestaltungsfibel und einen städtebaulichen Leitfaden geben. Bebauung und Nutzung Auf dem Plangebiet soll ein neues urbanes Wohnquartier für bis zu 2.500 Menschen (laut überschlägiger Ermittlungen anhand der aktuell geplanten BGF durch die Domus Immobilien AG) entstehen. Die gewachsene Altstadt Bedburg wird so durch die Neugründung eines Quartiers mit höchsten städtebaulichen Ansprüchen ergänzt. Der neue Stadtteil soll über eine funktionierende soziale und urbane Infrastruktur verfügen und in Sachen Nachhaltigkeit und Ökologie wegweisend sein. Insgesamt sind in den Neubauten ca. 140.000 m² Nutzfläche für Wohnen und Gewerbe geplant. Die Bebauungsstruktur ist locker, wobei an den Quartiersplätzen, an denen gewerbliche Nutzung und Gastronomie stattfindet, die Dichte zunimmt. Das Wohnen gliedert sich in unterschiedliche Wohnformen und Preissegmente. Von Einfamilienhäusern und Reihenhäusern über hochwertige Stadtappartements und Seniorenwohnungen bis hin zu sozialem Mietwohnungsbau in verkehrsberuhigtem Umfeld ist eine Vielfalt an Typologien vorhanden. Bebauungsplan Nr. 56 – ehemalige Zuckerfabrik Erläuterungen zum Aufstellungsbeschluss Stand 30.01.2018 - Seite 8 nördlicher Ausschnitt aus dem Lageplan Als Entrée zum neuen Stadtteil entstehen im Norden zwei sechsgeschossige Wohnbauten, die an der Haupterschließungsstraße ein einladendes Tor bilden. Die Torsituation wird flankiert vom geförderten Geschosswohnungsbau im nordöstlichen Bereich des Plangebietes und einem Seniorenzentrum, das die Bebauung der nordwestlichen Grenze des Gebiets einleitet. Entlang der K37 in Richtung Bedburger Innenstadt finden sich hier in direkter Nachbarschaft ein Kindergarten und ansprechende Außenbereiche, sowie ein Fitness-Center und ein Kultursaal, integriert in ein Hotel der gehobenen Klasse, das in südwestlicher Richtung den Abschluss des Bebauungskonglomerates bildet. Gefasst von dieser im Bogen verlaufenden Bebauung findet sich der Hauptquartiersplatz. Mit Nahversorgung, wie etwa einem Bio-Supermarkt, Gastronomie, Büros und einem Ärztehaus finden die Einwohner hier ein lebendiges Zentrum des neuen Stadtteils, welches durch den Blick zu den angrenzenden Erft-Auen und der Lage am Wasser des künstlichen Kanals noch an Attraktivität gewinnt. Ihm gegenüber bietet der über 4.300 m² große Stadtpark wertvolle Grünflächen im Quartier. Als weitere räumliche Betonung dieses zentralen Ortes fungiert ein zehngeschossiges Gebäude, in dessen Obergeschossen Wohnen mit städtischer Atmosphäre und einem Blick über die Erft, den neuen Stadtteil und die Bedburger Altstadt ermöglicht wird. Das Hochhaus bildet außerdem die Einleitung zur städtischen Hauptverkehrsachse des neuen Stadtteils, die in Richtung Süden verläuft und entlang der die Grundschule im Osten und eine Blockrandbebauung im Westen angeordnet sind. Letztere macht in ihren EckHäusern eine punktuelle Einzelhandelsnutzung vorstellbar, die sich aber deutlich integrieren muss, um das Ziel eines lebendigen Stadtteils mit urbanem Flair zu erreichen. Bebauungsplan Nr. 56 – ehemalige Zuckerfabrik Erläuterungen zum Aufstellungsbeschluss Stand 30.01.2018 - Seite 9 mittlerer Ausschnitt aus dem Lageplan Nach 300 m biegt die Hauptstraße in Richtung Südwesten ab, um den zweiten Stadtteileingang zu erreichen. Hier prägen städtische Bauformen wie Stadthäuser in Zeilenform, ein weiterer, kleiner Quartiersplatz und ein Gebäudeblock mit Café und Büronutzung den Charakter. Als Verbindung zum großen Hauptplatz verläuft von hier aus der künstliche Kanal in Richtung Norden, der Blickachsen zur Bedburger Altstadt schafft und an eine weitere Form von Stadthäusern angrenzt. Die Bewohner profitieren hier von der direkten Wasserlage und einem Garten mit Blick auf die Erft. Diese Häuserreihe erzeugt die Silhouette, die den Abschluss der Bebauung nach Westen markiert. südlicher Ausschnitt aus dem Lageplan Die südliche Grenze des Stadtteils bildet eine Reihe von Doppelhaushälften, deren Grundstücke in süd-gerichteter Hanglage aber auch zu großen freistehenden Villengrundstücken zusammengeschlossen werden können. Nördlich dieser Ein- bis Zweifamilienhäuser entwickelt Bebauungsplan Nr. 56 – ehemalige Zuckerfabrik Erläuterungen zum Aufstellungsbeschluss Stand 30.01.2018 - Seite 10 sich ein verkehrsberuhigtes Gebiet mit Reihenhäusern in Nord-Süd-, bzw. Ost-WestAusrichtung und einigen Frei- und Kinderspielflächen. An dieses Gebiet anschließend führt eine Allee, die wie die Fortsetzung des angrenzenden Waldes wirkt, wieder nach Norden in das Zentrum des neuen Stadtteils. Sie endet vor einem Solitär, der sowohl Wohn- als auch Gewerbenutzung bietet und wie die meisten dieser Mischnutzungstypologien vor Ort im Erdgeschoss durch eine Arkade den Straßenraum mit dem Innenraum verschmelzen lässt. Östlich der Allee zugeordnet finden sich weitere großzügige Doppelhaushälften. Nordöstlich schließt eine Nachbarschaft aus zwei Reihenhäusern und Geschosswohnungsbau an. Im gesamten Planungskonzept ist die Typologie der Dächer ein wichtiger Faktor. Durch das Quartier zieht sich eine natürliche Höhenentwicklung und die skulpturale Wirkung eines traditionellen Haus-Typs mit schrägem Dach ist eines der Leitbilder des städtebaulichen Konzepts. Erschließung und Verkehr Das Planungsgebiet wird primär über die Hauptverkehrsstraße in Nord-Süd-Richtung erschlossen. Diese Achse ist durch ihre Dimensionierung klar erkennbar. Eine 6 m breite Straße flankiert von zwei Grünstreifen, zwei großzügigen Gehwegen, einem Steifen Parkbuchten in Längsrichtung und einem zweispurigen Fahrradweg, führt nach der Überquerung der Erft auf einen Kreisverkehr zu, der den Verkehr entschleunigt und eine Richtungsänderung vollführt. Von hier führt eine Blick- und Fußgängerachse direkt auf das Quartierszentrum zu, der motorisierte Verkehr wird allerdings umgeleitet und führt an dem „Baumhain“, der Schule und dem Park vorbei und läuft weiter an Geschosswohnbauten an der nördlichen Grenze in Richtung Altstadt. Quer zu dieser Hauptverkehrsachse gibt es Stichstraßen in die einzelnen Quartiersteile, die die Bewohner zum einen zu ihren Wohnungen und Häusern führen, die aber auch gleichzeitig die grünen Ränder des Plangebietes in die Quartiersmitte weiterführen und Fuß- und Radwegverbindungen schaffen. Hierbei handelt es sich um Anliegerstraßen oder verkehrsberuhigte Zonen, deren Straßenquerschnitte verringert sind, um breitere Bürgersteige zur Aktivierung des Stadtraums anzubieten und Elemente der Mobilität aufzunehmen (Fahrräder, Haltestellen etc.). Die „Promenade“ entlang des Wasserbeckens und der in der Mitte angelegten Sitzstufen schafft eine klare Orientierung und vermittelt die Urbanität städtischen Lebens. Um den Eingang zur Grundschule herum wird die Geschwindigkeit des Individualverkehrs auf der Hauptstraße von Tempo 30 noch einmal durch Bodenschwellen verringert. Die Stichstraße zwischen Schule und Wohnbebauung ist insgesamt als verkehrsberuhigter Bereich ausgelegt und ermöglicht ein sicheres Ein- und Aussteigen der Kinder aus Bus und PKWs. Neben dieser Bushaltestelle fährt der Bus eine weitere Haltestelle in der Nähe des Seniorenzentrums an und fährt nach dieser Schleife durch den Süden des Quartiers wieder zurück Richtung Bedburg. Fahrradfahrer stehen im Fokus und sind ein Punkt des verkehrstechnischen Konzepts hinsichtlich Qualitäten und sozialer Sicherheiten. Es gibt überdachte und bewachte Fahrradabstellmöglichkeiten, die jeweils am südlichen und nördlichen Quartiersplatz mit Stellflächen für Leihfahrräder und Elektroautos gekoppelt sind. Die privaten Parkplätze finden sich größtenteils in Tiefgaragen oder in Garagen der Einfamilienhäuser. Zusätzlich gibt es oberirdische Besucherparkplätze an verschiedenen Stellen. Bei der Ausgestaltung der Freianlagen werden für Feuerwehr sowie die notwendigen Ver- und Entsorgungsverkehre entsprechend befestigte Flächen in die Freianlagengestaltung integriert, ohne dass diese besonders ins Auge fallen. Grün und Freiraum Das Plangebiet soll in Bezug auf sein Freiraumkonzept als ein Bindeglied der es umgebenden vorhandenen Strukturen wirken. Diese Bindegliedfunktion wird durch ein Netz aus Verbindungen der öffentlichen Freiflächen erzeugt, welches mit „Grünfingern“, straßenbegleitendem Baubestand im Abstand von höchstens 15 m, die bebauten Strukturen durchzieht. Ergänzt wird dies durch ein Quartiersplatzsystem innerhalb der einzelnen zusammenhängenden Nachbarschaftsbereiche. Durch ein Herausarbeiten der Blickbezüge, optimalen Ausrichtungen und Identitätsstiftung kann Adressbildung entstehen. Verschiedene Typologien von öffentlichen Freiräumen, mal eher urbane gepflasterte Wege- und Platzflächen, mal mehr parkartige, teilweise landschaftliche Grünstrukturen mit Spiel- und Aufenthaltsangeboten durchkämmen das neue Quartier und bereichern so die neuen Wohn- und Mischgebiete mit Begegnungs- und Erholungsmöglichkeiten. Bebauungsplan Nr. 56 – ehemalige Zuckerfabrik Erläuterungen zum Aufstellungsbeschluss Stand 30.01.2018 - Seite 11 Energie In das Konzept der „Neuen Stadt Bedburg“ werden Ideen der sogenannten „Smart City“ integriert. Auf die lokale Gewinnung und Speicherung von erneuerbaren Energien, nachhaltiges Bauen und das Fördern von Elektromobilität durch ein Ladestellen-, Car- und Bike-SharingAngebot wird ein großes Augenmerkt gelegt. voraussichtliche wesentliche Planungsbelange Für die weitere Planung und die Aufstellung des Bebauungsplanes werden voraussichtlich folgenden Planungsbelange besonders relevant sein:  Genehmigung der 29. Änderung des Flächennutzungsplanes  Abstimmung der naturschutzfachlichen Belange mit den zuständigen Fachbehörden (u.a. Arten-, Landschafts- und Gewässerschutz)  gutachterliche Prüfung der Leistungsfähigkeit der äußeren Erschließung, insbesondere der vom künftig zu erwartenden Verkehrsaufkommen besonders betroffenen Knotenpunkte  Fachplanung zur inneren Erschließung  gutachterliche Prüfung der Schallschutzanforderungen, insbesondere bezogen auf Schallemissionen der Gewerbegebietes und der Einzelhandelsbetriebe westlich der Erft  ortientierende Untersuchung der gegenseitigen schalltechnischen Verträglichkeit unterschiedlicher Nutzungen im Plangebiet Die Genehmigung der 29. Änderung des Flächennutzungsplanes wird seitens der Verwaltung der Stadt Bedburg mit der Bezirksregierung abgestimmt. Zu Fragen aller Umweltbelange ist eine gemeinsame Besprechung der Verwaltung, des Vorhabenträgers und der Planer mit den Fachabteilungen des Rhein-Erft-Kreises vorgesehen. Für die Belange der äußeren und inneren Erschließung wurden vom Vorhabenträger gutachterliche Untersuchungen und Fachplanungen an die IGS Ingenieurgesellschaft Stolz mbH aus Neuss in Auftrag gegeben. Die Belange des Schallschutzes werden im Auftrag des Vorhabenträgers von Kramer Schalltechnik GmbH aus Sankt Augustin gutachterlich untersucht und bewertet. Sobald alle wesentlichen Planungsbelange grundsätzlich geklärt sind, wird die Verwaltung die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs.1 BauGB beteiligen.