Allgemeine Vorlage (Antrag der SPD-Fraktion auf Gründung einer Wohnungsbaugesellschaft oder Wohnungsbaugenossenschaft oder zur Stärkung des sozialen Wohnungsbaues in der Gemeinde Kreuzau)

Gemeinde Kreuzau Allgemeiner Vertreter des Bürgermeisters BE: Herr Schmühl Kreuzau, 28.02.2018 Vorlagen-Nr.: 23/2018 - öffentlicher Teil Sitzungsvorlage für den Sanierungs- und Entwicklungsausschuss Haupt- und Finanzausschuss Rat 13.03.2018 10.04.2018 24.04.2018 Antrag der SPD-Fraktion auf Gründung einer Wohnungsbaugesellschaft oder Wohnungsbaugenossenschaft oder zur Stärkung des sozialen Wohnungsbaues in der Gemeinde Kreuzau I. Sach- und Rechtslage: Mit Schreiben vom 08.11.2017 hat die SPD-Fraktion den o.a. Antrag eingereicht. Durch Mitteilungsvorlage Nr. 93/2017 habe ich diesen Antrag dem Rat am 13.12.2017 zur Kenntnis gegeben. Der Antrag wurde zur weiteren Beratung in die Fachausschüsse verwiesen. Das Antragsschreiben (einschließlich der Begründung) ist zur Information nochmals als Anlage 1 beigefügt. Der Antrag beinhaltet folgenden Beschlussvorschlag: 1. Die Verwaltung der Gemeinde Kreuzau wird beauftragt zu prüfen, welche Möglichkeiten die Gemeinde hat, um aktiv oder unterstützend den sozialen Wohnungsbau im Gemeindegebiet der Gemeinde Kreuzau zu fördern. 2. Dabei soll insbesondere untersucht werden, ob es sinnvoll ist, eine Wohnungsbaugenossenschaft, eine eigene Wohnungsbaugesellschaft zu gründen, oder sich an bereits bestehenden sozialen Wohnungsbauträgern zu beteiligen. 3. Für die Gründung einer eigenen Wohnungsbaugesellschaft oder einer Beteiligung werden in den Haushalt an geeigneter Stelle 50.000 € im Jahre 2018 eingestellt. Bevor ich auf die einzelnen Punkte des Antrages konkret eingehe, möchte ich Ihnen Informationen zum Wohnungsbestand und zu den unterschiedlichen Miethöhen in der Gemeinde Kreuzau an die Hand geben. 1. Wohnungsbestand und insbesondere Mietwohnungsbestand In der Anlage 2 füge ich ein aktuelles und gemeindebezogenes Wohnungsmarktprofil der NRW.BANK bei. Wohnungsmarktprofile sind Auszüge der landesweiten Wohnungsmarktbeobachtung der NRW.BANK. Sie richten sich an alle, die sich über die örtlichen Wohnungsmärkte informieren möchten. Die Kennzahlen und Grafiken geben einen guten Überblick über wichtige Trends und Strukturen des Wohnungsmarktes. So ist beispielsweise hieraus für Kreuzau ersichtlich: - Vom Gesamtwohnungsbestand von 8.310 Wohnungen ist ein Anteil von 73,4 % in Ein- und Zweifamilienhäusern und ein Anteil von 23,4 % in Mehrfamilienhäusern zu finden. - Der landesweite Durchschnitt in Gemeinden der Größenklasse 10.000 bis 20.000 Einwohner liegt im Verhältnis bei 70,1 % zu 25,6 %. (NRW-weit ist das Verhältnis: 41,3 % zu 54,4 %) Der Anteil des geförderten Mietwohnungsbestandes an allen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (Sozialwohnungen) beträgt 11,6 %. Wohnungsbestand nach Baualtersklassen; so liegt der Anteil der Wohnungen, die vor 1970 gebaut wurden an allen Wohnungen bei 39,5 % und damit unter dem Landesdurchschnitt. Wohnungsbestand und Art der Wohnungsnutzung (selbst genutzt, vermietet, leerstehend). Entwicklung der mittleren Angebotsmiete. Der Bestand öffentlich geförderter Mietwohnungen im Gemeindegebiet stellt sich zum 31.12.2017 nach Angaben der Bewilligungsbehörde (Kreis Düren) wie folgt dar: Ortsteil MEFH MW davon für ältere Menschen Kreuzau Stockheim Winden Drove 4 6 2 2 137 27 14 10 64 0 0 0 Insgesamt 14 188 64 Abkürzungsverzeichnis: MEFH = Miet-Einfamilienhäuser für kinderreiche Familien MW = Mietwohnungen Von den insgesamt 188 MW befinden sich derzeit bereits 50 MW in der 10-jährigen Nachwirkungsfrist, d.h., die Anzahl der öffentlich geförderten Wohnungen wird sich in den nächsten 10 Jahren um diese 50 Wohnungen reduzieren. Ich habe Sie seit 1992 jährlich über die Anzahl der öffentlich geförderten Wohnungen im Gemeindegebiet Kreuzau informiert. Aus diesen jährlichen Informationen ist Ihnen bekannt, dass der öffentlich geförderte Mietwohnungsbau im Prinzip seit 2002 in Kreuzau fast zum Erliegen gekommen ist. Seit diesem Zeitraum wurden lediglich in 2007 6 Mietwohnungen und 2 Einfamilienhäuser für kinderreiche Familien errichtet. Einen vergleichsweisen Boom gab es noch im Jahre 2010. Hier wurden in Friedenau 22 öffentlich geförderte Mietwohnungen, davon 16 für ältere Menschen gefördert. Allgemein ist landesweit ein erheblicher Rückgang öffentlich geförderter Wohnungen zu verzeichnen. Hauptgrund dafür ist sicherlich die Entwicklung auf dem Kapitalmarkt. Viele Investoren scheuen die teils strikten Vorgaben im sozialen Wohnungsbau und natürlich auch die Mietpreishöhen, die vorgegeben werden. Ob und inwieweit sich hierzu Änderungen ergeben, bleibt abzuwarten. Die Gemeinde Kreuzau selbst kann hierauf keinen Einfluss nehmen. Zur Vervollständigung dieser Übersicht weise ich Sie noch darauf hin, dass die Gemeinde Kreuzau selbst über folgende Mietwohnungen verfügt: - Am Leversbach 24 ( im Dorfgemeinschaftshaus) eine - Gereonstraße 15 (ehemalige Dienstwohnung der Gereonschule) eine - Lehrer-Mainz-Straße 8 (ehemalige Lehrerdienstwohnung) drei Darüber hinaus verfügt die Gemeinde zwar über weitere Gebäude die sich für Mietwohnungen eignen würden, diese sind jedoch auf Jahre zweckgebunden zur Unterbringung von Asylbewerbern und Obdachlosen. Es handelt sich hierbei um folgende Objekte: - Kreuzauer Straße - Brigidastraße - Heidbüchel -2- - Hauptstraße - Auf dem Schildchen 2. Miethöhen Der Begriff sozialer Wohnungsbau ist in der öffentlichen Diskussion in den letzten Wochen und Monaten verdrängt worden durch den Begriff „bezahlbarer Wohnraum“. Was ist hierunter zu verstehen? Ein entsprechender Betrag pro qm ist nicht festgeschrieben. Von Interesse ist sicherlich, welche Miethöhen inzwischen tatsächlich gezahlt oder bei Empfängern staatlicher Leistungen überhaupt anerkannt werden. Bei den Empfängern öffentlicher Leistungen ist dies in der Regel abhängig von der Wohnungsgröße und der Anzahl der Familienmitglieder, bzw. auch des Alters der jeweiligen Mietwohnungen. Auch hierzu möchte ich Ihnen nachstehend einen Überblick geben: 2.1 Richtwertmieten für Unterkünfte im Rechtskreis SGB II/SGB XII (Angaben des Kreises Düren) Haushaltsgröße 1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen 5 Personen abstrakt angemessene Wohnfläche angemessene Nettokaltmiete 4,81 € 4,70 € 4,51 € 4,25 € 4,25 € 50 qm 65 qm 80 qm 95 qm 110 qm In den Zuständigkeitsbereich des örtlichen Sozialamtes fällt der Personenkreis des SGB XIIBereiches. Derzeit werden hier für 129 Bedarfsgemeinschaften Mieten übernommen. Auf den SGB II-Bereich (zuständig: Kreis Düren) entfallen 744 Personen. 2.2. Höchstbeträge für Mieten bei Wohngeldansprüchen Bei der Gewährung von Wohngeld ist die Höhe des Wohngeldes abhängig von der Personenzahl, einer Höchstmiete pro qm und selbstverständlich dem Einkommen. Folgende Höchstmieten werden anerkannt: Personenzahl 1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen 5 Personen Höchstmiete ./. qm = Miete/qm 351 € : 50 qm = 7,02 € 425 € : 65 qm = 6,53 € 506 € : 80 qm = 6,32 € 591 € : 95 qm = 6,22 € 675 € : 110 qm = 6,13 € Hinweis: Im Dezember 2017 betrug die Anzahl der Wohngeldempfänger im Gemeindegebiet Kreuzau 77 Personen/Familien. 2.3. Miethöhen bei öffentlich geförderten Wohnungen Die Miete bei öffentlich geförderten Wohnungen (sozialer Wohnungsbau) wird durch die Wohnraumförderungsbestimmungen des Landes NRW bei der Errichtung des Mietobjektes festgelegt. Hierbei richtet sich die Miete nach der Einstufung der Gemeinde in Mietniveauklassen, einer Einkommensgruppe A und Einkommensgruppe B. Die Wohnungsgrößen entsprechen in etwa den bereits oben aufgeführten Wohnungsgrößen. Nachstehend die entsprechende Übersicht: -3- Gemeinden mit Mietniveau Einkommensgruppe A Einkommensgruppe B M1 M2 M3 M4 4,60 € 5,00 € 5,55 € 6,20 € 5,45 € 5,85 € 6,30 € 7,00 €. Die Gemeinde Kreuzau ist in der Mietniveaugruppe M 2 eingeordnet. Die o.g. Miethöhen wurden zum 1.2.2018 neu festgesetzt. In der für Kreuzau relevanten Mietniveaustufe M 2 betrug die max. Miethöhe vorher 4,65 € bzw. 5,75 €. 2.4. Mietspiegel für nichtöffentlich geförderte Wohnungen im Gemeindegebiet Kreuzau Dieser Mietspiegel wird seit Jahren zusammengestellt durch die Gemeinde Kreuzau, Haus und Grund Düren e.V. und dem Mieterverein Köln e.V. Er basiert auf freiwilligen Angaben. Er ist unterteilt in drei verschiedene Wohnungsgrößen und sechs verschiedenen Altersklassen der Gebäude. Der aktuelle Mietspiegel stellt sich wie folgt dar: Siehe Anlage 3. 2.5. Was wird denn aktuell im frei finanzierten Wohnungsbau bezahlt? Bei den vorstehenden Übersichten handelt es sich um anerkannte Höchstmieten oder um Orientierungswerte (Mietspiegel) und letztendlich kommt noch eine weitere Kategorie hinzu, nämlich die Höhe der Miete, die zumindest teilweise tatsächlich gezahlt werden muss. Da hierzu keine statistischen Angaben vorliegen, habe ich hierzu zahlreiche Gespräche mit Privatleuten geführt, aber auch mit zwei größeren, örtlichen Hausverwaltungen. Auf wie viele Wohnungen sich diese tatsächlich zu zahlenden Mieten beziehen ist mir nicht bekannt. In Relation zum gesamten Mietwohnungsbestand dürften hiervon nach meiner Einschätzung aber max. 10 % betroffen sein. Die Miethöhe für Neubauwohnungen, die in den letzten 2-3 Jahren entstanden sind, somit energetisch auf dem neuesten Stand und in der Regel auch mit einem Aufzug versehen, beläuft sich je nach Lage zwischen 8 und 9 €/qm. Mietwohnungen aus dem Altbestand, die sich durchaus am Mietspiegel der Gemeinde Kreuzau orientieren, werden bei Neuvermietung zu einem Mietpreis von 7,00 € bis 7,50 € vermietet. Wohl gemerkt: Bei allen genannten Miethöhen handelt es sich um die jeweilige Kaltmiete. Nach diesen Vorinformationen nehme ich nunmehr konkret zu den drei Punkten des vorliegenden Antrages Stellung: Zu 1 Die Verwaltung der Gemeinde Kreuzau wird beauftragt zu prüfen, welche Möglichkeiten die Gemeinde hat, um aktiv oder unterstützend den sozialen Wohnungsbau im Gemeindegebiet der Gemeinde Kreuzau zu fördern Wie oben angeführt ist der soziale Wohnungsbau (mit öffentlichen Mitteln geförderter, mietpreisgebundener Wohnungsbau) zu unterscheiden von der Begrifflichkeit „bezahlbarer Wohnraum“. Die Verwaltung geht davon aus, dass die Intention des Antragsstellers eher die zweitgenannte, weiter gehende Definition meint. Denn beim reinen Sozialwohnungsbau sind die bundes- und landespolitischen Förderkriterien sowie die Entwicklung des Kapitalmarktes ausschlaggebend und durch die Gemeinde nicht beeinflussbar. Darüber hinausgehende finanzielle Anreize aus der Gemeindekasse sind haushaltsrechtlich nicht zulässig. Zudem ist der Bedarf nach echten Sozialwohnungen schwer feststellbar. Im Bereich des privaten Einfamilienwohnungsbaus wurden in den 90er Jahren gemeindeeigene Grundstücke an kinderreiche Familien kostengünstiger verkauft. Aufgrund der seit Jahren -4- anhaltenden negativen Haushaltssituation wurde von dieser Möglichkeit (zuletzt im Baugebiet Drove) kein Gebrauch mehr gemacht. Eine aktive Unterstützung durch die Gemeinde könnte in diesem Bereich künftig wieder reaktiviert werden und zwar: 1. Bei der Aufstellung neuer Bebauungsplangebiete, insbesondere dann wenn sie von Erschließungsträgern realisiert werden, wird im Bebauungsplan oder im städtebaulichen Vertrag festgesetzt, bzw. vereinbart, das ein bestimmter Prozentsatz von Grundstücken (z.B. 5 % oder 10 %) für den Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern für kinderreiche Familien oder für Mehrfamilienhäuser mit Wohnungen, die ein bestimmtes Mietniveau nicht überschreiten dürfen, zu verwenden ist. 2. Sofern die Gemeinde eigene Grundstücke zukünftig veräußert, wird ebenfalls ein bestimmter Prozentsatz nur veräußert, wenn die vorgenannten Kriterien erfüllt werden. Derzeit muss jedoch festgestellt werden, dass weder entsprechende Bebauungspläne existieren bzw. gemeindeeigene Grundstücke vorhanden sind. Ende 2016 hat das Land eine Wohnungsbauoffensive gestartet und damit Angebote initiiert, die bei der Mobilisierung und Entwicklung von Wohnungsbaugrundstücken unterstützen sollen. So steht im Rahmen des Programms „Soziale Baulandentwicklung“ interessierten Kommunen die landeseigene Gesellschaft NRW.URBAN als „Entwicklungsgesellschaft auf Zeit“ zur Seite. Zudem bietet sie einen Standortcheck „Wohnen“ an, um Wohnungsbaupotentiale zu analysieren. Im Detail verweise ich auf den Schnellbrief des NWSTGB 245/2016 in der Anlage 4. Diese Option könnte ebenfalls gezogen werden. Andere aktive Unterstützungsmöglichkeiten sehe ich verwaltungsseitig nicht. Zu 2 Dabei soll insbesondere untersucht werden, ob es sinnvoll ist, eine Wohnungsbaugenossenschaft, eine eigene Wohnungsbaugesellschaft zu gründen, oder sich an bereits bestehenden sozialen Wohnungsbauträgern zu beteiligen! Der Dürener Bauverein AG ist mit derzeit 217 Häusern und 1397 Wohnungen sicherlich unstrittig der größte öffentlich getragene Wohnungseigentümer. Er agiert und investiert bisher ausschließlich auf dem Hoheitsgebiet der Stadt Düren, überwiegend in der Stadtmitte als auch den Stadtteilbezirken Grüngürtel, Düren-Ost, Düren-Nord, Düren-Süd, Rölsdorf und Gürzenich. Ich habe Januar 2018 eine ausführliche Unterredung mit der Geschäftsführung geführt. Hierbei wurde mir mitgeteilt, dass der Dürener Bauverein durchaus auch bereit wäre im Zentralort Kreuzau aktiv zu werden (auch ohne Mitgliedschaft der Gemeinde Kreuzau). Voraussetzung sei die Bereitstellung geeigneter Grundstücke (mindestens 6 Wohneinheiten pro Grundstück). Der Grundstückskaufpreis würde sich durchaus am Baulandrichtwert orientieren. Die Gründung einer eigenen Wohnungsbaugenossenschaft oder Wohnungsbaugesellschaft wäre nur dann wirtschaftlich darstellbar, wenn eine Größenordnung von 1000 Wohnungen zu verwalten wären. Diese Einschätzung habe ich bei meinen Gesprächen mit der Dürener Bauverein AG, der NRW.URBAN kommunale Entwicklung GmbH Düsseldorf und in Gesprächen mit der Kommunalagentur NRW erfahren. Zu dieser Einschätzung ist auch in den letzten Monaten der Kreis Düren gekommen, und zwar im Zusammenhang mit der Beratung eines Antrages der SPDFraktion im Kreistag Düren vom 26.01.2016 zum Thema „Ermittlung von Grundlagen für die Schaffung von sozialem Wohnraum im Kreis Düren“. Dieser Antrag ist zu Ihrer Information als Anlage 5 beigefügt. Die Beratungen hierzu sind auf Kreisebene inzwischen abgeschlossen. Als Ergebnis ist festzustellen, dass der Kreis Düren keine eigene Wohnungsbaugenossenschaft oder Gesellschaft gründet, vielmehr inzwischen durch die Beteiligungsgesellschaft des Kreises Düren einen Anteil von 25 % plus einer Aktie an der Dürener Bauverein AG erworben hat. Ziel dieses Anteilskaufs ist es, die Kompetenz der Bauverein AG auch außerhalb des Stadtgebietes Düren zum Ausbau des sozialen oder bezahlbaren Wohnungsbaus einzusetzen. Auch in dieser Angelegenheit habe ich inzwischen eine ausführliche Unterredung mit dem zuständigen Dezernenten Herr Hürtgen geführt. Der Kreis Düren wird in den nächsten Wochen diesbezüglich -5- mit den kreisangehörigen Kommunen Kontakt aufnehmen, um die weitere Vorgehensweise zu besprechen. Ich denke diese Option sollte die Gemeinde Kreuzau ebenfalls nutzen. Da aufgrund der Aussagen der Dürener Bauverein AG ohnehin eine generelle Bereitschaft ohne Mitgliedschaft der Gemeinde Kreuzau besteht in Kreuzau aktiv zu werden und dies nunmehr durch die Initiative des Kreises Düren sogar noch verstärkt wird, könnte meines Erachtens auf eine separate Beteiligung der Gemeinde Kreuzau verzichtet werden. Zu 3 „Für die Gründung einer eigenen Wohnungsbaugesellschaft werden in den Haushalt an geeigneter Stelle 50.000 € im Jahre 2018 eingestellt“ Im Rahmen der Haushaltsplanberatungen wurden einvernehmlich für das Jahr 2018 noch keine Haushaltsmittel eingestellt. Es bestand Einvernehmen, dass ein entsprechender Betrag ggf. außerplanmäßig zur Verfügung gestellt werden könnte. Aufgrund meiner Ausführungen zu Ziff. 2 wäre dies jedoch nicht erforderlich. Unter Berücksichtigung meiner vorstehenden Ausführungen unterbreite ich Ihnen den unter Ziff. III aufgeführten Beschlussvorschlag. II. Haushaltsmäßige Auswirkungen: Sofern Sie meinem Beschlussvorschlag folgen, entstehen derzeit keine Kosten. III. Beschlussvorschlag: Aufgrund des Antrages der SPD-Fraktion zur Gründung einer Wohnungsbaugesellschaft oder Wohnungsbaugenossenschaft bzw. zur Stärkung des sozialen Wohnungsbaus in der Gemeinde Kreuzau wird wie folgt beschlossen: 1. Um die Bereitstellung bezahlbaren Wohnungsraums im Gemeindegebiet der Gemeinde Kreuzau zukünftig aktiv zu unterstützen und zu fördern, werden bei der Aufstellung zukünftiger Bebauungspläne bzw. beim Abschluss städtebaulicher Verträge Festsetzungen bzw. Vereinbarungen getroffen, wonach ein jeweils festzulegender prozentualer Anteil von Grundstücken im Plangebiet für diese Zwecke verwendet werden müssen. 2. Sofern die Gemeinde Kreuzau zukünftig eigene Baugrundstücke anbietet, ist nach den gleichen Kriterien zu verfahren. 3. Auf die Gründung einer eigenen Wohnungsbaugenossenschaft/Wohnungsbaugesellschaft sowie einer Beteiligung an bereits bestehenden sozialen Wohnungsbauträgern wird verzichtet. Die sich zukünftig ergebenden Möglichkeiten der Zusammenarbeit mit der Dürener Bauverein AG werden genutzt und unterstützt. Der Bürgermeister Gez. - Ingo Eßer - IV. Beratungsergebnis: Einstimmig: Ja: Nein: Enthaltungen: ________ ________ ________ ________ Anlagen -6-