Allgemeine Vorlage (2. Änd. OT Drove-Begründung)

Anlage 4 zu VL-Nr. 61/2017, 1. Ergänzung GEMEINDE KREUZAU Kreis Düren, Regierungsbezirk Köln Begründung gemäß § 9 (8) BauGB zum Bebauungsplan der Gemeinde Kreuzau Nr. D 7, 2. Änderung, Ortsteil Drove H i n w e i s - Vereinfachtes Verfahren nach § 13 BauGB Der Bebauungsplan wurde gemäß des § 13 BauGB „Vereinfachtes Verfahren“ aufgestellt, da die Grundzüge der Planung durch die Änderung nicht berührt werden. In diesem vereinfachten Verfahren kann gemäß § 13 (2) BauGB von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach §§ 3 (1) und 4 (1) BauGB, von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und von dem Umweltbericht nach § 2 a BauGB abgesehen werden. In diesem Bauleitplanverfahren wird hiervon Gebrauch gemacht. Darüber hinaus wird i. A. d. § 13 (3) BauGB von der zusammenfassenden Erklärung abgesehen. 1. Räumlicher Geltungsbereich Der Geltungsbereich der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. D 7 liegt im Ortsteil Drove, in der Straße „Kommweg“. Er umfasst die Grundstücke Gemarkung Drove, Flur 3, Flurstücke 23/2, 22/2, 291 und 293 mit den Teilbereichen, mit den Sie bereits im Gültigkeitsbereich des Bebauungsplan D 7 liegen. Der Geltungsbereich wird im Westen von landwirtschaftlich genutzter Fläche (Ackerland), im Osten von der Straße „Kommweg“ und im Norden und Süden von vorhandener Bebauung entlang der Straße „Kommweg“ abgegrenzt. 2. Bisherige Entwicklung und derzeitige Situation im Planbereich Der Bebauungsplan der Gemeinde Kreuzau Nr. D 7 erlangte mit Datum vom 21.10.1971 Rechtskraft und ermöglichte die Erschließung entlang des Kommweges. Mit der 1. Änderung des Bebauungsplanes aus dem Jahr 1998 wurde ein Weg angrenzend an das heutige Flurstück 325 verschoben. Im Bebauungsplan D 7 ist auf dem Flurstück 22/2 ein 9 Meter breiter Weg vorgesehen, der vom Kommweg in die landwirtschaftlich genutzten Flächen rückwärtig der Bebauung entlang des Kommweges führt. Der Weg ist so platziert, dass das Flurstück 22/2 in ungleich große Stücke geteilt wird und eine Bebauung des nördlich des Weges gelegenen Teilstücks unmöglich macht. Bei der Aufstellung des Bebauungsplanes wurde die Anlegung dieses Weges von der Landwirtschaftskammer zur Absicherung der dauerhaften Zuwegung der hinter der Bebauung liegenden landwirtschaftlichen Flächen gefordert. In der Örtlichkeit ist der Weg jedoch nicht vorhanden. Die Beibehaltung des Weges ist mit Hinblick auf die anstehende Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes als zusätzliche Erschließungsmöglichkeit für ein neues Baugebiet zwischen Kommweg und L 249 unerlässlich. 3. Ziele und Zwecke der Planung Mit der 2. Änderung des Bebauungsplans D 7 soll nun der Weg nach Süden bis auf die Grundstücksgrenze zu den Flurstücken 291 und 293 verschoben werden. Das Grundstück wird dann durch den Weg nicht mehr geteilt und kann somit besser genutzt werden. Nach -1- Anlage 4 zu VL-Nr. 61/2017, 1. Ergänzung Abzug des Weges verbleibt ein ca. 37 m breites Grundstück, welches mit zwei Einfamilienhäusern bebaut werden kann. Gleichzeitig wird mit der 2. Änderung die Bebaubarkeit des Grundstücks geändert. Die bisher vorgesehene überbaubare Fläche entlang des Weges entfällt. Dafür wird das Baufenster in Fortführung der auf dem nördlich angrenzenden Flurstück Nr. 23/2 befindlichen überbaubaren Fläche bis zum Weg fortgeführt. Auch die auf diesem Flurstück geltenden weiteren Festsetzungen sollen übernommen werden. Dies sind im Einzelnen: - WA - allgemeines Wohngebiet - I-geschossige Bebauung in offener Bauweise - GRZ 0,4 / GFZ 0,5 - Firstrichtung parallel zur Straße - Garagen sind außerhalb der überbaubaren Flächen innerhalb eines 10 Meter tiefen Bereichs entlang der Straßenbegrenzungslinie nicht gestattet. 4. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Der Planbereich der 2. Änderung des Bebauungsplanes ist im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche festgesetzt. Sowohl die Planänderung als auch der ursprüngliche Plan weisen für das Plangebiet ein allgemeines Wohngebiet aus. Eine Änderung des Flächennutzungsplanes ist daher nicht erforderlich. 5. Erläuterungen zu den Planinhalten und Festsetzungen 5.1 Art der baulichen Nutzung WA-Gebiet 5.2 Maß der baulichen Nutzung GRZ 0,4, GFZ 0,5. 5.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche Die bisherige überbaubare Grundstückfläche auf der Parzelle 22/2 entfällt. In Anlehnung an die auf der nördlichen Nachbarparzelle 23/2 bestehenden überbaubaren Flächen entsteht nun eine überbaubare Fläche mit einer Tiefe von ebenfalls 12 Metern. Es wird eine eingeschossige Bebauung in offener Bauweise festgesetzt. Auf der Parzelle 23/2 entfällt die kleine, an die Nachbarparzelle 22/2 grenzende, überbaubare Fläche. Auf der Parzelle 291 wird die überbaubare Fläche verkleinert, so dass zur Nachbarparzelle 22/2 eine 3 Meter breite Abstandfläche entsteht. Insgesamt verringert sich die überbaubare Fläche im Plangebiet. 5.4 Erschließung/ Verkehrsfläche Die an das Plangebiet angrenzenden Erschließungsstraßen sind endgültig ausgebaut. 5.5 Gestalterische Festsetzungen -2- Anlage 4 zu VL-Nr. 61/2017, 1. Ergänzung - geneigtes Dach, - Firstrichtung parallel zur Straße, - Garagen sind außerhalb der überbaubaren Flächen innerhalb eines 10 Meter tiefen Bereichs entlang der Straßenbegrenzungslinie nicht gestattet 6. Ver- und Entsorgung Das Plangebiet ist über die Straße „Kommweg“ erschlossen. Im Rahmen des geltenden Anschluss- und Benutzungszwangs sind neue Gebäude sowohl an den Schmutzwasser als auch an den Regenwasserkanal anzuschließen. 7. Umweltbelange 7.1 Umweltbericht Ein Umweltbericht ist nicht erforderlich, da es sich hier um ein vereinfachtes Verfahren nach § 13 BauGB handelt. 7.2 Bodenaltlasten Hinweise auf Bodenaltlasten liegen für den Geltungsbereich nicht vor. 8. Kosten Die im Zuge des Änderungsverfahrens entstehenden Kosten werden vom Antragsteller übernommen. Dies wird über den Abschluss eines städtebaulichen Vertrages gem. § 11 BauGB gesichert. Für die Gemeinde Kreuzau entstehen keine Kosten. Hinweis: Der Rat der Gemeinde Kreuzau hat in seiner Sitzung am 18.10.2017 den Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Abs. 1 BauGB gefasst. In derselben Sitzung hat der Rat dem Planentwurf zugestimmt und die Verwaltung ermächtigt die öffentliche Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB durchzuführen. Kreuzau, 07.12.2017 Der Bürgermeister I.A. - Gottstein - -3-