Beschlussvorlage (Abwägungstabelle_ BP 135 ST)

Bebauungsplan Nr. 135 Stommeln Abwägungsvorschläge zu Stellungnahmen Äußerungen zur frühzeitigen Beteiligung gem. § 3 (1) und § 4 (1) BauGB Stellungnahmen zur Beteiligung gem. § 3 (2) und § 4 (2) BauGB (Auslegung) Äußerungen zur frühzeitigen Beteiligung in der Zeit vom 16.08.2017 bis 13.09.2017 B1 fBÖ, Schreiben vom 10.09.2017 Inhalt der Äußerung 1. Gebäude dieser Größenordnung würden die Struktur des Stadtbereichs sehr negativ verändern. Auch wird auf den alten Baumbestand hingewiesen, dessen Fällung einen negativen Einfluss auf das Stadtbild hätte. Abwägungsvorschlag 1. Die Venloer Straße zeichnet sich bereits durch Gebäude ähnlicher Größenordnung aus, sodass im vorliegenden Fall nicht von einer negativen Auswirkung auf das Stadtbild ausgegangen werden kann. Zudem stellt der neu geplante Gebäuderiegel, im Gegensatz zum Bestand, einen Beitrag zum Schallschutz für die innenliegenden privaten Ruhebereiche dar. Auch die gegenüberliegenden Gewerbebetriebe sowie die viel befahrende Venloer Straße sind mit ihren Lärmemissionen als eher ungeeignet für ein Einfamilienhaus-Quartier einzustufen. Ausgehend von den Ergebnissen des Artenschutzgutachtens werden die Erkenntnisse in die Erarbeitung des Bebauungsplanentwurfes einfließen. Schützenswerter Baumbestand wird demnach erhalten bleiben. Unter Berücksichtigung der im Gutachten genannten Maßnahmen stehen den Planungen im Weiteren keine Bedenken entgegen. 2. In den umliegenden Gärten befinden sich Kröten und Bergmolche. 2. Im vorliegenden Artenschutzgutachten sind auf den im Plangebiet befindlichen Grundstücken keine Vorkommen von Kröten und Bergmolchen verzeichnet worden, sodass nicht von einem Teilhabitat auszugehen ist, zumal keine Gewässer in der Nähe sind. 3. Es wird angeregt, die Höhe der Gebäude auf ein Geschoss plus Dachgeschoss zu reduzieren und die Ausrichtung des Gebäudekörpers der Venloer Str. 502 zu ändern, um somit die Einsehbarkeit der privaten angrenzenden Gärten zu minimieren. Auf der Rückseite eines geplanten Gebäudekörpers solle auf Fenster verzichtet werden. 3. Der Bebauungsplanentwurf sieht eine dem Rahmen des angrenzenden Geschosswohnungsbau entsprechende Traufhöhe vor. Auf die Uneinsehbarkeit von Gärten besteht kein Anspruch, zumal die Wohnraumschaffung einen wichtigen Belang darstellt. Der Verzicht von Fenstern auf der Westseite ist weder sinnvoll, im Sinne des vorigen Satzes geboten, noch im Bebauungsplan zu regeln. Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Beschlussvorschlag Der UA und der PA empfehlen, der Rat beschließt, die Anregungen nicht zu berücksichtigen. Seite 1 von 8 Bebauungsplan Nr. 135 Stommeln B2 fBÖ, Schreiben vom 26.08.2017 Inhalt der Äußerung 1. Die künftige Parkplatzsituation ist nicht ablesbar. Es erfolgt der Hinweis, dass der gegenüberliegende Gewerbebetrieb Teile der Grundstücke zu Parkplatzzwecken nutzt. Abwägungsvorschläge zu Stellungnahmen Abwägungsvorschlag 1. Während der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange wurde ein grobes Bebauungskonzept dargestellt. Die Parkplatzsituation wird im Planentwurf dargestellt und in Absprache mit den Fachämtern über die textlichen Festsetzungen geregelt. Gewerbliche Stellplätze im (bereits bestehenden) Reinen Wohngebiet sind unzulässig. 2. Die in der Begründung genannte Nachfrage nach Geschosswohnungsbau wird angezweifelt. Dieser Bereich würde sich für die Schaffung von Einfamilienhäusern anbieten, da derzeit nur Ein- und Zweifamilienhäuser in den anliegenden Straßen vorhanden sind. 2. In Anbetracht des angrenzenden bestehenden Geschosswohnungsbaus an der Venloer Straße und der zentralen Lage zu Nahversorgern und ÖPNV hält die Verwaltung den Standort als geeignet für die Schaffung von Geschosswohnungsbauten. Zudem stellt der neu geplante Gebäuderiegel, im Gegensatz zum Bestand, einen Beitrag zum Schallschutz für die innenliegenden privaten Ruhebereiche dar. Auch die gegenüberliegenden Gewerbebetriebe sowie die viel befahrene Venloer Straße sind mit ihren Lärmemissionen als eher ungeeignet für ein EinfamilienhausQuartier einzustufen. Geschosswohnungsbau wird aktuell auch in Stommeln stark nachgefragt. Gerade im Zuge des Generationenwechsels ist er als Wohnalternative im Ort für Alternde notwendig, denen das EFH zu groß wird. 3. Ebenfalls erfolgt der Hinweis auf Kröten- und Lurchvorkommen. Durch den Wegfall der überdurchschnittlichen Grünstrukturen wäre der Natur- und Artenschutz nachhaltig betroffen. 3. Hier wird auf die beigefügte Artenschutzprüfung und die Stellungnahme zu B1 fBÖ verwiesen. Derallgemeine Wohnraumbedarf steht dem Erhalt der Freiflächen entgegen, die sich aufgrund Ihrer Lage zur Deckung dieses Bedarfes gut eignen. B3 fBÖ, Schreiben vom 10.09.2017 Inhalt der Äußerung Abwägungsvorschlag 1. Im Plan ist nicht ersichtlich, wie 1. siehe Stellungnahme der Verwaltung die Parkplatzsituation gelöst werunter B 2 fBÖ den könnte. 2. Sofern Tiefgaragen geplant sind, sollen deren Zufahrten nicht über den Nußbaumer Weg erfolgen. Stadt Pulheim Beschlussvorschlag Der PA empfiehlt, der Rat beschließt, die Anregung nicht zu berücksichtigen. Der UA und der PA empfehlen, der Rat beschließt, die Anregung nicht zu berücksichtigen. Beschlussvorschlag Der PA empfiehlt, der Rat beschließt, die Anregungen nicht zu berücksichtigen. 2. Die Zufahrten der Tiefgaragen werden im Baugenehmigungsverfahren in Abstimmung mit dem Tiefbauamt unter Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 2 von 8 Bebauungsplan Nr. 135 Stommeln Abwägungsvorschläge zu Stellungnahmen größtmöglicher Berücksichtigung der Schonung des fließenden und ruhenden Verkehrs geplant. 3. Hinweis auf bestehende ein- und 3. Siehe Stellungnahme der Verwaltung zweigeschossige Einfamilienhäuser unter B 2 fBÖ als vorherrschende Struktur B4 fBÖ, Schreiben vom 12.09.2017 Inhalt der Äußerung 1. Minderung des Wertes der eigenen Immobilie und Beeinträchtigung der Lebensqualität und des privaten Ruhebereichs. Abwägungsvorschlag 1. Zur Wahrung der privaten Ruhebereiche der angrenzenden Grundstücke sind die geplanten Neubauten in ausreichendem Abstand (mindestens 12,00m) geplant. Eine Wertminderung der Immobilie ist aus Sicht der Verwaltung nicht absehbar. 2. Die geplante Gebäudetiefe ist nicht nachvollziehbar. 2. Die dargestellte Gebäudetiefe leitet sich aus dem Planungsziel Geschosswohnungsbau zu etablieren ab. Die vorhandenen Gebäudetiefen stellen keine ausreichende Tiefe zur Schaffung von mehrspännigen Geschosswohnungsbauten dar, woraufhin die neu geplanten Baufenster mit einer Tiefe von 15,00m geschaffen wurden. Ferner siehe Stellungnahme der Verwaltung unter B 1 fBÖ. 3. Hinweis auf Baumbestand als prägendes Bild der Umgebung. Dieses würde durch die Umsetzung zerstört werden. 3. Der Baumbestand wurde im Rahmen der Artenschutzprüfung begutachtet. Auch das entsprechende verwaltungsinterne Fachamt wurde beteiligt. Die allgemeine Wohnraumversorgung wiegt hier höher. 4. Eine Umweltprüfung wäre sehr wohl vonnöten, da neben Vogelarten, Kleinsäugern und Insekten auch Amphibien dort vorkommen. 4. Artenschutzrechtlich relevante Tierarten sind im Rahmen der Artenschutzprüfung untersucht worden; ein Umweltbericht ist weder erforderlich noch weitergehender. B5 fBÖ, Schreiben vom 12.09.2017 Inhalt der Äußerung 1. Es werden Einwände gegen die geplanten Gebäudehöhen erhoben, da dort eingeschossige Gebäude prägend sind. Stadt Pulheim Abwägungsvorschlag 1. In Fortführung der dreigeschossig angrenzenden Geschosswohnungsbauzeile wird die Firsthöhe übernommen. Die zulässigen Traufhöhen der Hauptbaukörper sind dagegen so gestaltet, dass nur zwei Regelgeschosse mit 6,50 m Traufhöhe entstehen werden. Die Anknüpfung an einen GeschosswohAmt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Beschlussvorschlag Der PA empfiehlt, der Rat beschließt, die Anregungen nicht zu berücksichtigen. Der UA und der PA empfehlen, der Rat beschließt, die Anregungen nicht zu berücksichtigen. Beschlussvorschlag Der PA empfiehlt, der Rat beschließt, die Anregungen nicht zu berücksichtigen. Seite 3 von 8 Bebauungsplan Nr. 135 Stommeln Abwägungsvorschläge zu Stellungnahmen nungsbaubestand legt eine Fortführung durchaus städtebaulich nahe, auch wenn umliegend niedrigere Wohngebäude angrenzen. 2. „Innerstädtische Nachverdichtung“ an dieser Stelle kann nicht akzeptiert werden, da es sich weder um den Kernbereich von Stommeln noch um die Innenstadt handelt. 2. Bei dem zu beplanenden Bereich handelt es sich um einen zentrumsnahen Standort, der zudem ideal an das öffentliche Verkehrsnetz und den Nahversorgungsbereich angeschlossen ist. Innerstädtische Nachverdichtung muss im übertragenen Sinn nicht unmittelbar im Ortskern oder der Innenstadt stattfinden. Vielmehr spielen Aspekte wie Anbindung, Nahversorgung etc. eine elementare Rolle. 3. Der Eingabesteller führt aus, dass lediglich die Venloer Str. 506 eine Ausnahme in dem ansonsten von Einfamilienhäusern geprägten Bereich darstellt und man an dieser einzigen Ausnahme nicht anknüpfen dürfe, da dies zu erdrückenden Baukörpern führe. 3. Entlang der Venloer Straße erstrecken sich entgegen den Ausführungen des Eingabestellers weitere, zahlreiche Geschosswohnungsbauten. In Fortführung dessen sieht die Planung die Anbindung an die Venloer Str. 506 und in Analogie dazu die Fortführung in Richtung Nußbaumer Weg vor. Die Abstände zur Bestandsbebauung sind groß und eine erdrückende Wirkung ist nicht erkennbar. 4. Historisches Gartengrundstück der Venloer Str. 502 muss erhalten bleiben. 4. Der Großteil des Grundstücks Venloer Str. 502 bleibt gärtnerisch genutzt. Durch den geplanten Gebäuderiegel wird dem rückwärtigen Ruhebereich seine Funktion gesichert. Ein Anlass – z.B. Denkmalwert – der im Lichte des allgemeinen hohen Wohnraumbedarfes den Erhalt ausreichend nahelegte ist nicht erkennbar. 5. Gemäß § 10 Abs. 3b Gebietsänderungsvertrag der Gemeinde Stommeln: „Die örtlichen Belange in den bisherigen Gemeinden werden bei den künftigen Planungen angemessen berücksichtigt. Der ländliche Charakter der bisherigen Gemeinde Stommeln ist zu wahren.“ Die Planung vollzieht dies nicht nach. 5. In Anlehnung an die bestehenden Bebauungsstrukturen entlang der Venloer Straße und der Lage des Plangebietes in Stommeln wird die vorliegende Planung aus Sicht der Verwaltung als angemessen betrachtet. Der bestehende ländliche Charakter angrenzend an das Plangebiet bleibt gewahrt. Die Wohnraumversorgung ist ein wichtiger Belang auch für (die Altgemeinde) Stommeln. Der Gebietsänderungsvertrag wird weder berührt noch entfaltet er Relevanz für diese Planung. Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Der UA und der PA empfehlen, der Rat beschließt, die Anregung nicht zu berücksichtigen. Seite 4 von 8 Bebauungsplan Nr. 135 Stommeln B6 fBÖ, Schreiben vom 13.09.2017 Inhalt der Äußerung 1. Es wird Einspruch gegen die Geschossbauweise erhoben, da die Umgebung durch Einfamilienhäuser geprägt ist. Abwägungsvorschläge zu Stellungnahmen Abwägungsvorschlag In der angrenzenden Umgebung befinden sich entgegen der Eingabe auch Geschosswohnungsbauten, weshalb die Verwaltung den in Rede stehenden Bereich für die angestrebte Planung als geeignet ansieht. Auch hier wird auf den Aspekt des Schallschutzes und der Verträglichkeit mit angrenzenden Gewerbebetrieben in der Stellungnahme der Verwaltung unter B 1 fBÖ sowie den allgemeinen Wohnraumbedarf verwiesen. Beschlussvorschlag Der PA empfiehlt, der Rat beschließt, die Anregung nicht zu berücksichtigen. Stellungnahmen zur Beteiligung gem. § 3 (2) und § 4 (2) BauGB – Auslegung in der Zeit vom 11.01.2018 bis 14.02.2018 T 1 AUS Schreiben Straßen NRW Landesbetrieb Straßenbau Nordrhein-Westfalen vom 15.11.2018 Inhalt der Äußerung Abwägungsvorschlag Beschlussvorschlag Grundsätzlich bestehen keine Auf der Grundlage des durch das Büro Der UA und der PA empfehlen, Bedenken gegen die Bauleitpla- Graner und Partner erstellten Schalltech- der Rat beschließt, die Anrenung. Es wird jedoch darauf hin- nischen Prognosegutachtens sind im gung nicht zu berücksichtigewiesen, dass keine rechtlichen Bebauungsplan Lärmpegelbereiche fest- gen. Ansprüche auf aktive und/oder gesetzt, anhand derer im Baugenehmipassive Schutzmaßnahmen ge- gungsverfahren nach den Bestimmungen gen Verkehrsemissionen der L 93 der DIN 4109 die Anforderungen an die gegenüber der Straßenbauver- Luftschalldämmung der Außenbauteile waltung bestehen. Eventuell abgeleitet und geprüft werden. Auf weitenotwendige Maßnahmen gehen re Hinweise im Plan wird seitens der zu Lasten der Stadt Pulheim. Im Verwaltung daher verzichtet. Bebauungsplan ist auf mögliche Emissionen zeichnerisch oder textlich hinzuweisen. T 2 AUS Schreiben Rhein-Erft-Kreis vom 21.02.2018 Inhalt der Äußerung Abwägungsvorschlag 1. Die Untere Naturschutzbehör- 1. Im Rahmen des Baugenehmigungsverde stimmt dem Fazit der Arten- fahrens wird anlassbezogen den Antragschutzprüfung zu und äußert stellenden die Überprüfung des baulichen keine Bedenken, sofern die in der Bestandes auf Vögel- oder FledermausArtenschutzprüfung benannten vorkommen durch einen versierten BioloMaßnahmen durchgeführt wer- gen auferlegt. Bei vorhandenen Vorkomden. Im Zuge des Abbruch- bzw. men wird die Untere Naturschutzbehörde Genehmigungsverfahrens ist zu Abstimmung der Maßnahmen zum durch einen versierten Biologen Schutz und / oder Umsiedlung der Flezu prüfen, inwiefern der bauliche dermäuse beteiligt. Ebenfalls im Zuge Bestand von Vögeln oder Fle- des Baugenehmigungsverfahrens wird dermäusen genutzt wurde oder auf die Einhaltung der Vogelschutzzeiten wird. für durchzuführende Rodungsarbeiten Es werden unter der Vorausset- hingewiesen. zung, dass die Rodungsarbeiten Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Beschlussvorschlag Der UA und der PA empfehlen, der Rat beschließt, die Anregungen nicht zu berücksichtigen. Seite 5 von 8 Bebauungsplan Nr. 135 Stommeln in dem Zeitraum, wie in der Artenschutzprüfung als Vermeidungsmaßnahme beschrieben, durchgeführt werden, keine Bedenken geäußert. Abwägungsvorschläge zu Stellungnahmen Da die Anregungen das nachgelagerte Genehmigungsverfahren betreffen, sind sie im Bebauungsplan nicht zu berücksichtigen. Bei Vorkommen von Fledermäusen sind rechtzeitig Maßnahmen zum Schutz und / oder der Umsiedlung der Fledermäuse mit der Unteren Naturschutzbehörde des Rhein-Erft-Kreises abzustimmen und einzuleiten. 2. Die geplante Entwässerung ist 2. Die geplante Entwässerung wird wähmit der Unteren Wasserbehörde rend des Genehmigungsverfahrens mit abzustimmen. der Unteren Wasserbehörde abgestimmt. Da die Anregung das nachgelagerte Genehmigungsverfahren betrifft, ist sie im Bebauungsplan nicht zu berücksichtigen. B 1 AUS, Schreiben vom 08.02.2018 Inhalt der Äußerung Abwägungsvorschlag Es wird Widerspruch gegen die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 135 Stommeln eingelegt. 1. Dieser richtet sich insbesondere gegen die Schaffung des Gebäuderiegels im Anschluss an die Venloer Straße 506. Im Zusammenhang damit wird darauf hingewiesen, dass besagtes Gebäude seinerzeit ohne Eintragung einer Baulast an der Grundstücksgrenze errichtet worden ist und die Planung somit rechtswidrig sei. Die im Anschluss an das grenzständig gebaute Gebäude Venloer Str. 506 geplante und sich fortführende geschlossene Bauweise würde zu untypischen und erdrückenden Baukörpern führen. Es wird erneut ausgeführt, dass die Umgebung des Plangebietes geprägt ist durch Einfamilienhäuser und große Gartenanlagen. Auch hier wird erläutert, dass der Anbau an die Venloer Str. 506 einen massiven und langen Gebäudekörper erzeugen würde, der einen Fremdkörper im Ort Stommeln darstelle. Stadt Pulheim 1. Entlang der Venloer Straße ist kein Grund erkennbar, weswegen eine geschlossene Bebauung städtebaulich auszuschließen sei. Die Neubebauung knüpft an den derzeit städtebaulich unbefriedigend endenden Bestand an und schafft eine Figur, die eben nicht einen monotonen Gebäuderiegel schafft. Recherchen zufolge ist die mögliche Fortführung des Geschosswohnungsbaus angrenzend an das Gebäude der Venloer Str. 506 in geschlossener Bauweise dinglich gesichert und rechtskonform. Den bestehenden großzügigen Gartenanlagen wird mit der vorliegenden Planung hinreichend Rechnung getragen. Mittels des angebotenen Baufensters wird ein vor Einsicht und Lärmimmissionen geschützter privater Ruhebereich ermöglicht, welcher im Vergleich zur Bestandssituation durchaus eine Aufwertung darstellt. Wie bereits in vorherigen Stellungnahmen der Verwaltung verdeutlicht, wird eine geschlossene Bebauung entlang der Venloer Straße als verträglich und auch aus Schallschutzgründen als sinnvoll erachtet und stellt keinen Fremdkörper in der städtebaulichen Wirkung dieses GeAmt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Beschlussvorschlag Der UA und der PA empfehlen, der Rat beschließt, die Anregungen nicht zu berücksichtigen Seite 6 von 8 Bebauungsplan Nr. 135 Stommeln Abwägungsvorschläge zu Stellungnahmen bietes dar. Der bestehende und angrenzende ländliche Charakter des Einfamilienhausgebietes bleibt nach wie vor erhalten. Auch bezüglich der Höhen geht die Angebotsplanung auf den Bestand ein, sodass seitens der Verwaltung kein Änderungsbedarf für die vorliegenden Planung gesehen wird. 2. Eine innerstädtische Nachverdichtung an geplanter Stelle sei nicht erstrebenswert, da das städtebaulich gewachsene Umfeld nicht respektiert würde. Hier sei insbesondere die Wahrung des ländlichen Charakters gem. § 10 Abs. 3 b des Gebietsänderungsvertrages (zwischen den Gemeinden Brauweiler, Pulheim, Sinnersdorf und Stommeln) zu beachten. Die Planung von Geschosswohnungsbauten würde gegen diesen Programmsatz verstoßen. Auch die Festsetzung „Flachdach“ für die rückwärtigen Gebäudeteile sei untypisch, insbesondere vor dem Hintergrund, dass innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans Nr. 11 Stommeln ausschließlich das Satteldach zulässig sei. Ebenso widerspreche der Bau von Tiefgaragen in dieser Ortslage dem ländlichen Charakter. 3. Die innerstädtische Nachverdichtung in gewachsener Ortslage von Stommeln erscheint nicht angezeigt. An die bestehende Bebauung Venloer Str. 506 anzuschließen würde zu einer völlig Stadt Pulheim 2. Die Umgebung des Plangebietes zeichnet sich nicht durch eine homogene Bebauungsstruktur aus. Neben klassischen Einfamilienhäusern befindet sich im Nußbaumer Weg auf einem der innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans befindlichen Grundstücke bereits ein Mehrfamilienhaus. Entlang der Venloer Straße ist das städtebauliche Bild geprägt von Gewerbebetrieben, Einzelhandel und mehrgeschossigen Gebäuderiegeln und Gebäuden. Die Verwaltung sieht die angebotene Planung daher als angemessen an, da sowohl dem Charakter entlang der Venloer Straße durch die Fortführung des Geschosswohnungsbaus der Venloer Str. 506 entsprochen wird, als auch durch die Etablierung desselbigen in den Nußbaumer Weg hinein, um hier ein Bindeglied zwischen Venloer Straße und Nußbaumer Weg zu schaffen. Der Programmsatz des Gebietsänderungsvertrages, der ländliche Charakter Stommelns sei zu wahren, wird durch diese Planung nicht berührt bzw. entfaltet keine Relevanz. Er erstreckt sich in seinem Streben nicht auf eine Maßgabe für Einzelgrundstücke. Es ist lediglich für rückwärtige und untergeordnete Gebäudeteile über die Textlichen Festsetzungen das Flachdach vorgeschrieben. Wie im verbleibenden Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 11 Stommeln ist für den Bereich des Bebauungsplanes Nr. 135 Stommeln das geneigte Satteldach für die straßenseitigen Gebäudeteile verpflichtend. Dies dient der Einfügung in die bestehende Umgebung. 3. Siehe Stellungnahme zu 2. Entlang der Venloer Straße zeigt sich bereits im Bestand, dass die Bebauungsstruktur –anders als in der Eingabe beschrieben– nicht der eines ländlich geAmt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 7 von 8 Bebauungsplan Nr. 135 Stommeln untypischen und nicht das städtebaulich gewachsene Umfeld respektierenden Bebauung führen. Stadt Pulheim Abwägungsvorschläge zu Stellungnahmen prägten Ortsteils entspricht, sondern teilweise dichte gewerblich genutzte Strukturen vorzufinden sind, die nicht den Charakter eines Einfamilienhausgebietes widerspiegeln. Das Plankonzept schließt in verträglicher Weise hieran an, um u.a. dem Aspekt der Wohnraumversorgung Rechnung zu tragen. Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 8 von 8