Beschlussvorlage (Begründung_BP 135 ST)

Bebauungsplan Nr. 135 Stommeln – Venloer Straße / Nußbaumer Weg Begründung zum Bebauungsplan Nr. 135 Stommeln Bereich Venloer Straße / Nußbaumer Weg Verfahren gem. § 13a Baugesetzbuch (BauGB) Stand Februar 2018 Abteilung 610 Planung Begründung zum Bebauungsplan Nr. 135 Stommeln Stand Februar 2018 Inhaltsverzeichnis 1. Ausgangslage – Planerfordernis Seite 3 2. Räumlicher Geltungsbereich – Planverfahren Seite 3 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes 5. Plankonzept – Planungsziele 6. Planinhalte Seite 4 Seite 4 Seite 5 Seite 6 6.1 Art der baulichen Nutzung 6.2 Maß der baulichen Nutzung 6.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche, Tiefgarage 7. Immissionsschutz Seite 6 Seite 6 Seite 7 Seite 7 8. Baugestalterische Festsetzungen Seite 8 9. Umweltbezogene Informationen – Umweltbericht Seite 9 10. Kosten Seite 10 Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 2 von 10 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 135 Stommeln Stand Februar 2018 1. Ausgangslage – Planerfordernis Auf Antrag eines Investors ist für den Bereich unmittelbar hinter dem Ortseingang Stommeln an der Venloer Straße Ecke Nußbaumer Weg ein Bebauungskonzept entwickelt worden, welches drei Einzelgebäude für Geschosswohnungsbau im Sinne einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vorsieht. Da es sich bei der Fläche um einen Bereich handelt, der sowohl in direkter Nähe zu ortsansässigen Nahversorgern liegt, als auch an überörtliche Verkehrswege angebunden ist, wird eine Entwicklung durch die Verwaltung befürwortet. Mit Erarbeitung des Bebauungsplans und der damit einhergehenden Realisierbarkeit des Bebauungskonzepts kann der zunehmenden Nachfrage nach Geschosswohnungsbau im Stadtgebiet Pulheims entgegen gekommen werden. Aktuell sind die Grundstücke Nußbaumer Weg 2 und 4 auf Grundlage des seit 1990 rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 11 Stommeln bebaubar. Dieser ermöglicht im Bereich der o.g. Grundstücke eine maximal eingeschossige Wohnbebauung in offener Bauweise. Die GRZ mit 0,4 ist gem. § 17 BauNVO im reinen Wohngebiet festgesetzt, die GFZ beträgt 0,5. Zulässig sind Gebäude nur als Einzelhäuser. Möglich ist eine Bebauung innerhalb des bisher 20m tiefen Baufensters. Zur Venloer Straße hin wurde eine Bauverbotszone von ca. 16m festgesetzt. Das Grundstück Venloer Straße 502 ist gemäß den Kriterien des § 34 BauGB bebaubar. Auf Basis des bestehenden Planrechts ist die angestrebte Bebauung nicht zulässig, sodass die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich ist. Verkleinerung des Bebauungsplanes Nr. 11 Stommeln 2. Räumlicher Geltungsbereich – Planverfahren Die Fläche, die den Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 135 Stommeln darstellt, liegt am südlichen Ortseingang Stommelns und bezieht die Flurstücke Gemarkung Stommeln, Flur 4, Flurstücke 447, 451, 594 und 595 ein. Begrenzt wird der Geltungsbereich im Norden durch die dreigeschossige Mehrfamilienhaus-Bestandsbebauung, im Osten durch die Venloer Straße, Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 3 von 10 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 135 Stommeln Stand Februar 2018 im Süden durch den Nußbaumer Weg und im Westen/Südwesten durch Einfamilienhaus-Bestandsbebauung. Das Bebauungskonzept stellt als Nachverdichtungsprojekt eine Maßnahme der Innenentwicklung dar. Demzufolge ist es möglich, den Bebauungsplan Nr. 135 Stommeln Nußbaumer Weg im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufzustellen, da das gesamte Plangebiet eine Größe von ca. 5.038 qm hat und somit eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) von auf jeden Fall ≤ 20 000 qm ergibt, was die Voraussetzung für ein beschleunigtes Verfahren gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB ist. 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Im derzeit wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim ist der Geltungsbereich des aufzustellenden Bebauungsplans Nr. 135 Stommeln mit Ausnahme eines einzelnen Grundstücks als gemischte Baufläche dargestellt. Somit ist im Zusammenhang mit dem Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplans Nr. 135 Stommeln auch eine FNP Anpassung vonnöten, welche für den gesamten Geltungsbereich eine Wohnbaufläche (W-Fläche) darstellen wird. Die zukünftige Nutzungsstruktur wird dem Wohnen vorbehalten sein, sodass der Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim gem. § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB im Wege der Berichtigung anzupassen ist. Für den Teilbereich an der Venloer Straße des Bebauungsplanes Nr. 135 Stommeln ist die Anpassung des Flächennutzungsplanes als vorbereitenden Bauleitplan vorzunehmen. Der gewachsenen Struktur entsprechend wird die Darstellung der derzeitigen gemischten Baufläche (M-Fläche) in eine Wohnbaufläche (W-Fläche) angepasst. Die städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes ist nicht beeinträchtigt, da hier eine Anpassung der vorhandenen gewachsenen Struktur vorgenommen wird, die im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung weiterhin planungsrechtliche geregelt ist. 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Die Grundstücke im Plangebiet sind derzeit alle mit Wohngebäuden bebaut. Es ist keine eindeutige Struktur hinsichtlich der Geschossigkeit und der vorhandenen Wohneinheiten abzulesen. Vorzufinden sind sowohl Ein- als auch Zweifamilienhäuser mit bis zu zwei Geschossen. Im Bereich der Wohnbebauung ist ein überdurchschnittlich hoher Anteil an Grünstrukturen zu finden. Entlang der Venloer Straße wird das Grundstück Nußbaumer Weg 2 von der gegenüber liegenden Autowerkstatt Stähle mit Parkplätzen genutzt. Dieser Bereich ist komplett versiegelt. Die Bebauung der beiden Grundstücke Nußbaumer Weg 2 (Flur 4 Flurstück 595) und 4 (Flur 4 Flurstück 451) ist in den 1960er Jahren auf Grundlage des § 34 BauGB entstanden. Die Wohnbebauung auf dem Grundstück Venloer Str. 502 (Flur 4 Flurstück 447), welches ebenfalls Bestandteil des Geltungsbereichs des Bebauungsplans Nr. 135 ist, liegt bisher in keinem Geltungsbereich eines Bebauungsplans und wurde bereits im Jahr 1936 genehmigt. Mit 1.203 m², 1.408 m² und 2.419m² sind alle drei Grundstücke großzügig geschnitten. Die Wohnbebauung ist größtenteils von Grünräumen umgeben. Zwischen den Flurstücken 595/451 und dem Flurstück 447 ist ein Baumbestand vorzufinden. Die Topographie in diesem Bereich ist als eben zu beschreiben. Im Sinne einer geordneten städtebaulichen Entwicklung soll diese Fläche der Wohnnutzung erhalten bleiben, jedoch im Sinne der innerstädtischen Nachverdichtung flexibler und mit höherer Dichte beplanbar werden. Unmittelbar auf der gegenüberliegenden Straßenseite der Venloer Straße sind zahlreiche Gewerbebetriebe und Nahversorgungseinrichtungen vorzufinden. Unter anderem befinden sich dort eine Autowerkstatt, ein Florist sowie ein Aldi und ein Penny-Markt. Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 4 von 10 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 135 Stommeln Stand Februar 2018 Grundstück Nußbaumer Weg 2 und 4 Nutzung als Parkplatz entlang der Venloer Straße Grundstück Venloer Straße 502 Geschosswohnungsbau Venloer Straße 506 5. Plankonzept – Planungsziele Das Plankonzept wird wie folgt beschrieben: Die bestehende Gebäudekante der Wohnbebauung des Nußbaumer Weges wird durch die Neubebauung aufgenommen und fortgeführt. Es ist vorgesehen, im Nußbaumer Weg Geschosswohnungsbau mit bis zu 8 WE und auf dem Grundstück der Venloer Straße mit bis zu 16 WE zu ermöglichen. Sowohl die Grundstücksgrößen, die Lage unmittelbar an der Venloer Straße als auch die bestehenden Geschosswohnungsbauten entlang der Venloer Straße in Richtung Ortsmitte sprechen für einen innerstädtischen Nachverdichtungsbereich an dieser Stelle. Das Bebauungskonzept sieht im Bereich des Nußbaumer Weges eine maximal zweigeschossige Wohnbebauung plus Dach und zum Garten hin eine zweigeschossige Flachdachbebauung vor, welche ihre privaten Grünflächen und Ruhezonen geschützt vom Gebäudekörper im rückwärtigen Grundstücksbereich finden. Für das Grundstück Venloer Straße soll grundsätzlich eine Wohnbebauung auf zwei Geschossen plus Dachgeschoss möglich sein, der Anbau an die angrenzenden Geschosswohnungsbauten soll, analog zu diesen, über drei Geschosse mit Flachdach erfolgen. Die Ausrichtung des Gebäudekörpers orientiert sich Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 5 von 10 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 135 Stommeln Stand Februar 2018 an der Venloer Straße und erstreckt sich in der Tiefe des Grundstückes entlang der Flurstücksgrenze. Auch hier befindet sich der private Ruhebereich im Inneren des gesamten Komplexes. Zusammenhängend betrachtet bilden die drei Einzelgebäude eine zur im Westen befindlichen Bestandsbebauung hin offene und ansonsten aufgebrochene Blockrandbebauung, die zum einen aus lärmschutztechnischen Gründen und zum anderen zum Schutz der privaten Ruhebereiche als sinnvoll erachtet wird. Die Baufenster weisen eine Tiefe von 15m auf. Es besteht für alle drei Grundstücke die Möglichkeit, zur Unterbringung der nachzuweisenden Stellplätze eine Tiefgarage zu bauen. 6. Planinhalte 6.1 Art der baulichen Nutzung Die Art der baulichen Nutzung für das Plangebiet wird insgesamt als allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO festgesetzt. Gem. § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO werden jedoch die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nach § 4 Abs. 3 Nr. 4 und Nr. 5 BauNVO ausgeschlossen, da der Standort für diese Nutzungen nicht geeignet ist. Der Ausschluss dieser Nutzungen unterstützt den Schutz der allgemeinen Wohnnutzung. Vor dem Hintergrund einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung, die sich veränderten Rahmenbedingungen anpassen kann, wird auf die monofunktionale Festsetzung eines reinen Wohngebietes zu Gunsten des flexibleren allgemeinen Wohngebietes verzichtet. Somit entsteht in Anlehnung an die derzeit gemischt genutzten Strukturen entlang der Venloer Straße ein Wohnquartier, das als Bindeglied zwischen dem gegenüberliegenden Mischgebiet und dem in Richtung Süden und Südwesten anschließenden reinen Wohngebiet fungiert. 6.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung der Grundflächenzahl sowie die Festsetzung der maximalen Wand- und Gesamthöhe der baulichen Anlage bestimmt. Die Grundflächenzahl wird durchgängig mit dem gem. § 17 BauNVO höchstzulässigen Maß von 0,4 festgesetzt, was weitestgehend der Umgebungsbebauung entspricht und eine verträgliche Grundstücksausnutzung gewährleistet. Erfahrungsgemäß kann durch die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse die Höhenentwicklung in Baugebieten im Hinblick auf eine städtebauliche Harmonisierung nicht hinreichend gesteuert werden. Obwohl eine einheitliche Geschossigkeit festgesetzt ist, können durch Kellergeschosse, die über das Erdreich hinausgebaut werden, und durch die jeweiligen Drempelausbildungen im Dachgeschoss sehr unterschiedlich hohe Gebäude entstehen. Dies kann insgesamt zu einem unmaßstäblichen, städtebaulichen Erscheinungsbild führen. Es wird daher entgegen der Festsetzung der angrenzenden Bebauungspläne, die die Höhe über die Geschossigkeit regeln, auf die Festsetzung einer Geschossigkeit verzichtet. Durch die textlichen Festsetzungen werden die maximalen Wand- und Gesamthöhen festgesetzt. Abgeleitet aus der im Norden angrenzenden Geschosswohnungsbauzeile (Venloer Str. 506) soll die im Plangebiet festgesetzte Gesamthöhe einen gewissen Entwicklungsspielraum ermöglichen. Derzeitige Energieeinspar-Standards lassen eine sinnvolle Nutzung der einzelnen Geschosse unter Fortführung der bestehenden Geschosshöhe der Venloer Str. 506 nicht zu, was dazu führt, dass die festgesetzten Wand- und Gesamthöhen höher bemessen sind als der angrenzende Bestand. Der unmittelbar an die Venloer Str. 506 angrenzende neue Gebäudekubus wird mit einer maximalen Gesamthöhe versehen, welche dem Bestand entspricht und in den Neubau mündet. Bei der rückwärtigen Baufläche bemisst sich die maximale Höhe durch den Abschluss der das Gebäude umfassenden Wände. Die Umwehrungen einer Dachterrasse sind unabhängig von der Materialwahl mitzurechnen. Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 6 von 10 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 135 Stommeln Stand Februar 2018 6.3 Bauweise, Überbaubare Grundstücksfläche, Tiefgarage Für das gesamte Plangebiet wird entsprechend die offene Bauweise festgesetzt. Abgeleitet von der vorherrschenden offenen Bauweise im angrenzenden Wohngebiet und dem Ziel, ausreichend Abstand zwischen dem Bestand und den Neubauten zu gewährleisten, sind die Gebäude als Einzelhäuser mit seitlichem Grenzabstand zu errichten, welcher größtenteils mehr als 3,0 m beträgt. Die überbaubaren Grundstücksflächen sind mit einer Tiefe von 15,0 m festgesetzt, um Geschosswohnungsbau in angemessener Weise zu etablieren. In Anbetracht der derzeit bindenden Baufenster-Tiefe von 20,0 m ermöglichen die neu festgesetzten Bauflächen eine kompromissorientierte Bebauung im Verhältnis zum angrenzenden Bestand. Auch das nähere Heranrücken an die Venloer Straße bietet unter Berücksichtigung der angrenzenden Bestände eine wirtschaftlich und städtebaulich sinnvolle Ausnutzung der Grundstücke. Die Festsetzung, dass eingeschossige Anbauten die in der Planzeichnung gekennzeichnete hintere Baugrenze um maximal 3,0 m überschreiten dürfen, berücksichtigt die heutigen baulichen Gegebenheiten. Durch diese Regelung gibt es eine klare Maßvorgabe für eingeschossige rückwärtige Anbauten, die eine rechtliche Steuerung erleichtert. Hierdurch ist sowohl die Wahrung der privaten, auch angrenzenden, Ruhebereiche als auch die angemessene Ausnutzung des Grundstücks gewährleistet. Überbaubare Grundstücksflächen dürfen durch Balkone bis zu einer maximalen Tiefe von 1,50 m und bis zu einer Gesamtbreite von nicht mehr als 50 % der jeweiligen Gebäudeseite überschritten werden. Hierdurch soll den aktuellen Ansprüchen an private Freiräume entsprochen werden. Über die textlichen Festsetzungen wird bestimmt, dass im gesamten Plangebiet Stellplätze und Garagen nur in unterirdischen Garagengeschossen zulässig sind. Die bauordnungsrechtlich erforderliche Anzahl von Stellplätzen ist ausschließlich in Tiefgaragen nachzuweisen. Behindertenparkplätze und Vorhalteflächen für Pflegefahrzeuge können auch oberirdisch errichtet werden. Durch die Schaffung kompakterer Bauformen und durch die Tiefgaragenregelung wird die Umsetzung eines attraktiven, grün gestalteten Wohnumfeldes mit hoher Aufenthaltsqualität ohne Beeinträchtigungen oder Flächeninanspruchnahme durch Parkverkehre sichergestellt. Um die Entscheidung zur Errichtung von Tiefgaragen durch die Bauherren zu fördern, regelt eine textliche Festsetzung, dass Tiefgaragen auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig sind. Die Tiefgarageneinfahrten sind bewusst nicht festgesetzt, um im Sinne eines ansprechenden und städtebaulich qualitätsvollen Entwurfs Spielraum zu lassen. 7. Immissionsschutz Das Ingenieurbüro Graner und Partner hat im Zusammenhang mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 135 Stommeln ein schalltechnisches Prognosegutachten erstellt. Darin werden die Auswirkungen durch Straßen- und Gewerbelärm auf das Plangebiet nachgewiesen und entsprechende Lärmpegelbereiche festgesetzt, die in den Bebauungsplan übernommen wurden. Passive Schallschutzmaßnahmen Im vorliegenden Falle muss davon ausgegangen werden, dass die Bebauung innerhalb des Plangebietes den Lärmpegelbereichen III-IV zugeordnet werden muss (siehe Anlage Schallschutzgutachten). Die Lärmpegelbereiche I und II stellen bei üblicher Bauausführung keine besonderen Anforderungen an die Schalldämmung der Außenbauteile dar. Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 7 von 10 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 135 Stommeln Stand Februar 2018 Anhand dieser Lärmpegelbereiche (LPB) können dann im konkreten Einzelfall (im nachgeschalteten Baugenehmigungsverfahren) nach den Bestimmungen der DIN 4109 die Anforderungen an die Luftschalldämmung der Außenbauteile abgeleitet werden. Unter Kenntnis der genauen Raumkonfiguration (Raumart, Raumgröße, Fensterflächenanteil, verwendete Baukonstruktion) des jeweiligen Bauvorhabens ergibt sich weitergehend das erforderliche resultierende Schalldämmmaß für die einzelnen Teilflächen der Außenbauteile (Wand, Fenster, Dach usw.). Hinweise zur Lüftung: Die baulichen Maßnahmen an Außenbauteilen zum Schutz gegen Außenlärm sind nur dann voll wirksam, wenn die Fenster und Türen bei der Lärmeinwirkung geschlossen bleiben. Ein ausreichender Luftwechsel kann während der Tageszeit über die sogenannte „Stoßbelüftung“ oder „indirekte Belüftung“ über Nachbarräume sichergestellt werden. Während der Nachtzeit sind diese Lüftungsarten nicht praktikabel, so dass bei Beurteilungspegeln über 45 dB(A) während der Nachtzeit für Schlafräume die Anordnung von schallgedämmten fensterunabhängigen Lüftungselementen empfohlen wird. 8. Baugestalterische Festsetzungen In Ergänzung der planungsrechtlichen Festsetzungen nach dem BauGB werden bauordnungsrechtliche Gestaltungsfestsetzungen nach § 86 BauO NRW getroffen. Mit der Festsetzung der Gesamthöhe der baulichen Anlage wird das Ziel verfolgt, ein geordnetes Ortsbild durch einheitliche Höhe der Baukörper zu erlangen. Die Dachlandschaft erfährt so eine ruhigere und homogenere Gestaltung. Weiterhin werden baugestalterische Festsetzungen getroffen, die vornehmlich Gestaltungsregelungen für die Dachlandschaft als wichtiges städtebauliches Gestaltungselement beinhalten. Im Hinblick auf Dachform und Dachneigung wird das geneigte Dach festgesetzt, da das Satteldach prägend für diesen Bereich ist. Lediglich der direkte Anschluss an den baulichen Bestand im Norden und ein rückwärtiges Baufenster werden mit der Festsetzung eines Flachdachs bedacht, um hier zum einen die optimale Anbindung an den Bestand und zum anderen die Wahrung der privaten Ruhezonen im Innenbereich zu gewährleisten. Mit den Festsetzungen zur Zulässigkeit von Dachfenstern, Dachaufbauten und Dacheinschnitten wird das städtebauliche Ziel gesichert, das Dach in seiner Grundform ablesbar zu lassen und ein das Ortsbild störendes Übermaß an Dachauf- und einbauten zu vermeiden. Auch hier werden die privaten Belange eines verträglichen Gestaltungsspielraums für die jeweiligen Grundstückseigentümer gewahrt, da die Festsetzungen eine sinnvolle Dachgeschossnutzung nicht beeinträchtigen. Für die Einfriedungen entlang der vorderen Grundstücksgrenze wird bestimmt, dass diese nur als geschnittene Hecken bis max. 1,20 m angelegt werden dürfen. Um Sicherheitsaspekten (z. B. Haustieren) Rechnung zu tragen, können vor oder hinter diesen Hecken ausschließlich Maschendraht- oder Stabgitterzäune bis max. 1,0 m errichtet werden. Damit wird eine störende Ortsbildbeeinträchtigung des Straßenraumes durch eine Vielzahl unterschiedlicher Einfriedungen (Hecken, Zäune, Mauern, Palisaden) vermieden. Die Festsetzungen zur Gestaltung von Einfriedungen werden zur Vermeidung einer gestalterischen Beeinträchtigung der Freibereiche durch massive Einfriedungen getroffen. Wird der öffentliche Raum mit geschlossenen Einfriedungen versehen, beeinflusst dies die gestalterische Wirkung einer Siedlung negativ. Gleiches gilt für massive Einfriedungen im hinteren Grundstücksbereich, die verhindern, dass die Privatgärten als durchgehende Grünbereiche wahrgenommen werden können. Eine Einfriedung ist aus städtebaulicher Sicht massiv, wenn sie blickdicht ist und von ihr die Wirkung einer starren, geschlossenen baulichen Abgrenzung ausgeht. Massiv ist hier keine Frage des Materials sondern der städtebaulichen Wirkung. Dementsprechend sind z. B. Maschendraht, grobmaschige Drahtgitter- oder Jägerzäune keine massiven Einfriedungen. Dies gilt auch für Hecken, da sie von Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 8 von 10 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 135 Stommeln Stand Februar 2018 ihrer Struktur keine starren baulichen Anlagen sind. Massive Einfriedungen umfassen beispielsweise geschlossene, blickdichte Holzlatten oder Holzflechtzäune sowie Mauern und Bespannungen aus Flechtmatten oder Folien. Die Regelungen zu den Einfriedungen, die sich auf die Abtrennung der rückwärtigen Gartenbereiche im Bereich der Terrassenflächen beziehen, berücksichtigen zum einen das Bedürfnis nach Abgrenzung, zum anderen gewährleisten sie durch ihre Beschränkung auf 3 m Tiefe im Restbereich der Gartenflächen eine städtebaulich wichtige Offenheit und notwendige Durchgrünung des Gebietes. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass durch lebende Hecken mit ihrem sich durch die Jahreszeiten wechselnden Erscheinungsbild eine städtebaulich hochwertigere Gestaltung ergibt, als durch blickdichte und starre Elemente wie z. B. Mauern und Holzflechtzäune. Die Regelungen zu den Vorgartenbereichen sind notwendig, um deren gestalterische Funktion als Übergang vom öffentlichen Raum (Straße) zum privaten Bereich (Haus) zu gewährleisten. Da eine gewisse Tendenz zu Vollpflasterungen des halböffentlichen Bereichs (Vorgarten) besteht und dadurch der optische Eindruck entsteht, dass der Straßenraum bis an die Hauswände reicht, sollen die folgenden Regelungen die gestalterisch wichtige Zonierung dieser Bereiche sicherstellen. Mit der ebenfalls für den Vorgartenbereich geltenden Festsetzung, dass mindestens 50% der Fläche unversiegelt und begrünt anzulegen sind, wird ein Übermaß an versiegelten Flächen im Vorgartenbereich ausgeschlossen. Kies- und Splittschüttungen stellen zwar keine funktionelle Versiegelung dar, ihr optischer Eindruck entspricht aber dem von Pflasterflächen. Die Festsetzung von Mutterboden mit einer Begrünung und Bepflanzung lässt gestalterisch die Abstufung zwischen Straße und Haus deutlich erkennen. Die vorgenannten baugestalterischen Festsetzungen beschränken sich auf städtebaulich wichtige Gestaltungselemente und greifen in die Bau- und Gestaltungsfreiheit der Grundstückseigentümer nicht unzumutbar ein. 9. Umweltbezogene Informationen – Umweltbericht Von einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und von einem Umweltbericht nach § 2a BauGB wird im beschleunigten Verfahren gem. § 13a BauGB abgesehen. Ausgleich: gemäß § 1a Abs. 3 letzter Satz BauGB nicht erforderlich, da die Eingriffe bereits vor der mit dem Bebauungsplan Nr. 135 Stommeln getroffenen planerischen Entscheidung zulässig waren –aufgrund des derzeit geltenden Planrechts, geregelt über den Bebauungsplan Nr. 11 Stommeln (gilt für Nußbaumer Weg 2 und 4) bzw. gemäß § 34 BauGB (Venloer Str. 502). Ferner gilt entsprechend § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB. Entwässerung Änderung nach der Offenlage: Für den Teilbereich an der Venloer Straße des Bebauungsplanes Nr. 135 Stommeln ist die Anpassung des Flächennutzungsplanes als vorbereitenden Bauleitplan vorzunehmen. Der gewachsenen Struktur entsprechend wird die Darstellung der derzeitigen gemischten Baufläche (M-Fläche) in eine Wohnbaufläche (W-Fläche) angepasst. Die städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes ist nicht beeinträchtigt, da hier eine Anpassung der vorhandenen gewachsenen Struktur vorgenommen wird, die im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung weiterhin planungsrechtliche geregelt ist. Da jedoch das vorhandene öffentliche Kanalnetz in Teilen von Stommeln – so auch hier vorliegend – aufgrund seiner Dimensionierung keine zusätzliche Aufnahme des Niederschlagswassers gestattet, ist die entwässerungstechnische Erschließung im Bereich des BP 135 Stommeln derzeit nicht gesichert. In Teilen von Stommeln – so auch im Bereich des BP 135 Stommeln – gestattet das vorhandene öffentliche Kanalnetz aufgrund seiner Dimensionierung keine zusätzliche Aufnahme des Niederschlagswassers. Die entwässerungstechnische Erschließung im Bereich des BP 135 Stommeln ist somit derzeit nicht gesichert. Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 9 von 10 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 135 Stommeln Stand Februar 2018 Um eine Bebauung bis zur Kanalisierung dennoch zu ermöglichen, ist eine Zwischenspeicherung oder Beseitigung des Niederschlagswassers auf dem Grundstück erforderlich. Das Niederschlagswasser muss entweder auf dem Grundstück zur Versickerung oder Verregnung gelangen, oder - wenn nicht möglich - auf dem Grundstück zurückgehalten werden. Die technischen Einzelheiten und Bedingungen sind mit dem Tiefbauamt der Stadt Pulheim abzustimmen. Die vorgenannten Bedingungen zur entwässerungstechnischen Erschließung des Gebietes entfallen automatisch mit dem Zeitpunkt der Fertigstellung der hydraulischen Sanierung der Kanalisationsanlage in diesem Bereich Stommelns. Artenschutz Bereits vorliegende umweltbezogene Informationen sind dem Bericht über eine von einem Fachbüro durchgeführte „Artenschutzprüfung (ASP)“zu entnehmen, welche für die relevanten Flurstücke 447, 451, 594 und 595 der Flur 4 erarbeitet wurde. An dieser Stelle wird zunächst auf diesen Bericht verwiesen. Die dortigen Ausführungen zur Fauna des untersuchten Plangebiets münden in dem Fazit, dass der geplante Rückbau der drei Wohnhäuser und deren Nebenbauten und die Rodung der zugehörigen Gehölzstrukturen im notwendigen Maß unter Berücksichtigung der vorgenannten Maßnahmen, aus artenschutzrechtlicher Sicht zulässig ist. 10. Kosten Der Stadt Pulheim entstehen durch die Planung nach derzeitigem Sachstand keine Kosten. Pulheim, Februar 2018 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Stadt Pulheim Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Seite 10 von 10