Beschlussvorlage (Begründung_BP 114 PU)

Begründung Bebauungsplan Nr. 114 Pulheim Süd – Am Pulheimer Bach Stand Februar 2018 Bebauungsplan Nr. 114 Pulheim Süd – Am Pulheimer Bach Vervielfältigung mit Genehmigung des Katasteramtes Erftkreis v. 08.02.96 Nr. 300, durch die Stadt Pulheim Begründung Stand Februar 2018 StadtPulheim 10 Planung Begründung Bebauungsplan Nr. 114 Pulheim Süd – Am Pulheimer Bach Stand Februar 2018 INHALTSVERZEICHNIS 1. Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich 3. Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes 5. Planungsziele 6. Inhalt des städtebaulichen Konzeptes 7. Verkehr und Erschließung 8. Art und Maß der baulichen Nutzung 8.1 Art der baulichen Nutzung 8.2 Grundflächenzahl 8.3 Höhe der baulichen Anlagen 8.4 Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden 9. Bauweise/überbaubare Grundstücksflächen 9.1 Bauweise 9.2 Überbaubare Grundstücksfläche/Überschreitungsregelungen 9.3 Flächen für Garagen/Carports, Stellplätze und Nebenanlagen Stadt Pulheim Planungsamt Seite 2 von 19 Begründung Bebauungsplan Nr. 114 Pulheim Süd – Am Pulheimer Bach 10 Baugestalterische Festsetzungen 10.1 Dachform, Dachneigung, Dachaufbauten und Dacheinschnitte 10.2 Einfriedungen 10.3 Vorgartenflächen und Nebenanlagen 11. Umweltbelange 11.1 Umweltbericht 11.2 Artenschutz Stand Februar 2018 12. Bodendenkmalpflege 13. Kosten Stadt Pulheim Planungsamt Seite 3 von 19 Begründung Bebauungsplan Nr. 114 Pulheim Süd – Am Pulheimer Bach 1. Stand Februar 2018 Planerfordernis Die Aufstellung des B-Planes Nr. 114 Pulheim begründet sich u.a. aus dem Prozess zur demografischen Entwicklung in der Stadt Pulheim. Aufgrund der Daten des statistischen Landesamtes ist in Pulheim mit ausgeprägten Tendenzen des demografischen Alterns zu rechnen. Aus diesem Grund beschäftigten sich Rat und Verwaltung im Jahre 2010 in einer Workshop-Reihe mit der Bevölkerungsentwicklung der Stadt Pulheim. Basierend auf dieser Arbeit beschloss der Rat der Stadt Pulheim in seiner Sitzung am 09.11.2010 die Leitziele und strategischen Ziele zur Gestaltung des demografischen Wandels einstimmig. Eines dieser strategischen Ziele lautet: „Die Stadt Pulheim berücksichtigt bei der Aktivierung von Flächenpotentialen auch die Ausweisung von hochwertigen Baulandflächen (Größe, Ausstattung, Lage)“. Dieses Bauleitplanverfahren ist somit Bestandteil des Maßnahmenplanes 2011 und dient dieser Zielerreichung. Gleichzeitig zeigen die aktuellen Bevölkerungsprognosen für die Region, dass es sich bei der derzeit zu verzeichnenden erheblichen Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt um eine länger anhaltende Entwicklung handelt, welche die Schaffung neuer Wohnungen in einem Maß erfordert, das über Nachverdichtungsmaßnahmen innerhalb der bestehenden Innenbereiche nicht erreicht werden kann. Derzeit beurteilen sich Vorhaben im Geltungsbereich nach § 35 BauGB, so dass die zeitnahe Entwicklung eines Wohngebietes planungsrechtlich die Durchführung eines Bebauungsplanverfahrens erfordert. Hiermit sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung eines neuen Wohnquartiers geschaffen werden, dessen Abschluss im Übergang zur freien Landschaft eine parkartige Grünfläche mit Aufenthalts- und Erholungsfunktionen bilden wird. 2. Räumlicher Geltungsbereich Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 114 Pulheim wird nordöstlich begrenzt durch die noch zu entwickelnde Grünfläche innerhalb des Bebauungsplanes Nr. 115 Pulheim. Den südöstlichen Abschluss bildet die Wegeführung entlang des Pulheimer Baches. Der Wirtschaftsweg (Gemarkung Pulheim, Flur 20, Flurstück 20) im Bereich der geplanten Grünfläche begrenzt das Plangebiet in Richtung Südwesten. Im Nordwesten bildet der Wirtschaftsweg in der Verlängerung der Straße am Lindenkreuz (Gemarkung Pulheim, Flur 5, Flurstück 185) angrenzend an die geplante Grünfläche im BP 113 Pulheim die Grenze des Geltungsbereiches. Im Zusammenhang mit der Rahmenplanung Pulheim Süd bildet das hier anstehende Bauleitplanverfahren mit den beiden bereits durchgeführten und unmittelbar angrenzenden Bauleitplanverfahren Nr. 113 und Nr. 115 Pulheim den Abschluss der Siedlungsentwicklung in diesem Bereich. 3. Planungsrechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen Für das Plangebiet existiert kein Bebauungsplan, es handelt sich zum jetzigen Zeitpunkt um Außenbereichsflächen im Sinne des § 35 BauGB. Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Köln stellt die Plangeltungsbereichsfläche zum großen Teil als „Allgemeinen Siedlungsbereich“ (ASB) dar. Teile der Fläche im Bereich des Pulheimer Baches und der südwestlichen Feldflur liegen außerhalb des ASB. Im Rahmen der zwischenzeitlich durchgeführten und wirksam gewordenen Teilbereichsänderung 17.9 des Flächennutzungsplanes der Stadt Pulheim wird der Plangeltungsbereich (inklusive der außerhalb des ASB liegenden Flächen) als „Wohnbaufläche“ und „Grünfläche Parkanlage“ dargestellt. Innerhalb dieses Änderungsverfahrens bestätigte die Bezirksregierung Köln, dass aus Sicht der Raumordnung und Landesplanung keine Bedenken gegen diese Entwicklung bestehen. Stadt Pulheim Planungsamt Seite 4 von 19 Begründung Bebauungsplan Nr. 114 Pulheim Süd – Am Pulheimer Bach Stand Februar 2018 Die Festsetzung eines Landschaftsschutzgebietes gemäß § 26 Bundesnaturschutzgesetz erfolgt gem. § 7 Abs. 5 Nr. 2 Landesnaturschutzgesetz – LNatSchG NRW als Teil des Landschaftsplanes. Der Geltungsbereich des Landschaftsplans erstreckt sich gemäß § 7(1) LNatSchG NRW auf den Außenbereich im Sinne des Bauplanungsrechts. Der Bebauungsplan stellt im Rechtsplan die Grenze des im bestehenden Landschaftsplan festgesetzten Landschaftsschutzgebietes nachrichtlich dar. Mit Rechtswirksamkeit des Bebauungsplanes werden die zur baulichen Nutzung festgesetzten Flächen aus dem planungsrechtlichen Außenbereich herausgeführt und zum beplanten Innenbereich gemäß § 30 BauGB. Der Landschaftsschutz verliert dort seine rechtliche Wirkung, die formelle Abgrenzung des Schutzgebietes ist dann im Nachgang anzupassen. Bereits im wirksamen Flächennutzungsplan wurde mit der Änderung 17.9 Geyener Berg Süd die Inanspruchnahme im mit dem Rhein-Erft-Kreis abgestimmten Umfang dargestellt. Auf den künftig im beplanten Außenbereich liegenden und als öffentliche Grünflächen oder Flächen mit der Bindung zur Erhaltung von Pflanzen festgesetzten Flächen kann sich gemäß § 7 Abs. 2 LNatSchG NRW der Landschaftsplan – und somit der Landschaftsschutz – unbeschadet der baurechtlichen Festsetzungen auch auf diese Flächen (weiterhin) erstrecken, soweit über die bauleitplanerische Sicherung im Bebauungsplan hinaus weitergehende Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege erforderlich sind. 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Die Flächen im Bereich des Bebauungsplanes Nr. 114 Pulheim werden derzeit noch landwirtschaftlich genutzt. Im nordwestlich an das Plangebiet angrenzenden Bereich des Bebauungsplans Nr. 113 Pulheim wurde mit der Realisierung begonnen; hier entsteht ein Mix aus Geschosswohnungsbau und Einfamilienhausbebauung verschiedenen Typus. Die bestehende Kindertageseinrichtung an der Pariser Straße befindet sich im Regelbetrieb. Die Lärmschutzmauer entlang der Geyener Straße wurde errichtet. Die beiden Kreisverkehre an der Sonnenallee und Am Bendacker sind fertiggestellt und dienen der Haupterschließung des Siedlungsbereiches Pulheim Süd von der Geyener Straße. Die Baustraßen im BP 113 sind fertiggestellt und mit zahlreichen Baumaßnahmen wurde begonnen. In der näheren Nachbarschaft, in nördlicher Richtung liegt das Wohngebiet „Europa-Viertel“, welches bis auf ein Mehrfamilienhaus (Geschosswohnungsbau) überwiegend mit Einfamilienhäusern sowohl in Form von zweigeschossigen Doppel- und Reihenhäusern als auch freistehenden Gebäuden bebaut ist. Jenseits der Geyener Straße, befinden sich im Nordwesten die Grundstücke gemischter Bestandsnutzungen (Gärtnereibetrieb, Gewerbe, Wohnen und ein Lebensmitteleinzelhandelsbetrieb). Daran schließt sich das Plangebiet des BPlanes Nr. 76 Pulheim, welches mit zweigeschossigen Doppelhäusern und freistehenden Einfamilienhäusern bebaut ist. Im nordöstlich angrenzenden Bereich des Bebauungsplanes Nr. 115 Pulheim werden derzeit gerade die Erschließungsmaßnahmen umgesetzt. Die angrenzenden Grundstücke des Bebauungsplanes Nr. 64 Pulheim (Elchweg) sind überwiegend mit freistehenden Einfamilienhäusern bebaut. In südöstlicher wie auch südwestlicher Richtung schließen sich landwirtschaftlich genutzte Flächen an das Plangebiet an. Das Plangebiet hat eine Größe von ca. 11,3 ha. 5. Planungsziele Ziel ist die Arrondierung der beschriebenen Fläche zwischen dem Wirtschaftsweg in der Verlängerung der Straße Am Lindenkreuz und dem Pulheimer Bach für die Siedlungsentwicklung unter Berücksichtigung einer parkartigen Siedlungsrandeingrünung. Vor dem Hintergrund der Nachhaltigkeit und des durch den demografischen Wandel veränderten Nachfrageverhaltens sind auch kompaktere Hausformen für barrierefreie Miet- oder Eigentumsformen zu berücksichtigen, da durch den Bau von Tiefgaragen ein hochwertiges Wohnumfeld für diese Nachfragegruppe realisierbar ist. Der Entwurf soll den Anspruch berücksichtigen, individuelles Wohnen mit frei wählbaren Haustypen in einem qualitätvollen Wohnumfeld zu ermöglichen. Stadt Pulheim Planungsamt Seite 5 von 19 Begründung Bebauungsplan Nr. 114 Pulheim Süd – Am Pulheimer Bach 6. Stand Februar 2018 Inhalt des städtebaulichen Konzeptes Erläuterungen zum vorgelegten städtebaulichen Konzept Das Planungsgebiet befindet sich im Südwesten der Stadt Pulheim zwischen dem Wirtschaftsweg in Verlängerung der Straße Am Lindenkreuz und dem Pulheimer Bach. Der Entwurf ist Teil der Rahmenplanung Pulheim Süd, die sich von der Geyener Straße bis zum Pulheimer Bach erstreckt und gleichermaßen für den Bebauungsplan Nr. 114 und die bereits durchgeführten Bebauungsplanverfahren Nr. 113 und Nr. 115 projektiert. Südwestlich zur Landschaft hin wird das Planungsgebiet durch einen Grünsaum eingefasst, der im Anschluss im Bereich des BP 114 bis zum Pulheimer Bach und an diesem entlang seine Fortsetzung finden wird. Die landschaftsplanerische Ausarbeitung des Grünsaums ist Gegenstand einer unabhängigen Planung. Quartiersbildung In der Rahmenplanung ist die Bildung ablesbarer Quartiere vorgesehen, die durch grüne Fugen voneinander abgesetzt sind. Im Bebauungsplan Nr. 114 wird (ebenso wie im Rahmenplanungsentwurf für den angrenzenden BP 113) ein Quartiersplatz mit Aufenthaltsangeboten und Spielflächen zum Nukleus des Viertels. Er stärkt die Identität des Quartiers, schafft Raum für Kommunikation und dient der Orientierung. Innerhalb des Quartiers werden einzelne Straßenzüge mit wiedererkennbaren baulichen Strukturen geschaffen. Die gezielte Verteilung der Bauformen, insbesondere auch die Herausarbeitung von Besonderheiten der einzelnen Lagen sowie deren geografische Ausrichtung werden jedem Ort im Quartier ein unverwechselbares Gesicht verleihen. Bauformen Innerhalb der Baufelder sind grundsätzlich unterschiedliche Bauformen vorstellbar. In Fortentwicklung der Nachbarquartiere und entsprechend der vorherrschenden Nachfrage werden Einfamilienhäuser als Einzel-, Doppelund Reihenhäuser mit angrenzenden Garagen auf dem eigenen Grundstück berücksichtigt. In diesem Bereich wird das freistehende Einfamilienhaus einen erheblichen Bestandteil der Gesamtbebauung ausmachen. Es soll jedoch auch der zunehmenden Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern Rechnung getragen werden, insbesondere auch um ein möglichst breites Angebot an Sonderwohnformen wie barrierefreies oder generationenübergreifendes Wohnen zu ermöglichen. Die geplanten Mehrfamilienhäuser sollen in der Regel nicht höher als zwei Geschosse mit zurückgestaffeltem Dachgeschoss werden und verfügen über eine eigene Tiefgarage zur Aufnahme des ruhenden Verkehrs. Die Decke über der Tiefgarage ist intensiv zu begrünen, um als qualitätvoller Freiraum nutzbar zu sein. Mehrfamilienhäuser übernehmen raumbildende Funktionen an den Kanten des Quartiersplatzes. Im Weiteren mischen sich Einfamilienreihen- und -doppelhäuser, jeweils abgestimmt auf die Lage und Ausrichtung des Baugrundstückes mit freistehenden Einfamilienhäusern in besonders attraktiven Lagen. Die Grundstücksgrößen liegen in der Regel bei ca. 250 m² für Reihenhäuser, 300 m² für Doppelhaushälften und bei 450m² für freistehende Einfamilienhäuser. Einzelne Einfamilienhausgrundstücke sind auch deutlich größer. Der städtebauliche Entwurf lässt aber auch eine größere Varianz der Grundstücksgrößen zu. Die vorgeschlagene Bebauung lässt sich problemlos in einzelnen Bauabschnitten realisieren. Neben individuell geplanten Häusern sind auch Abschnitte zur Entwicklung durch Bauträger vorstellbar. Stadt Pulheim Planungsamt Seite 6 von 19 Begründung Bebauungsplan Nr. 114 Pulheim Süd – Am Pulheimer Bach Stand Februar 2018 Grünflächen In der Rahmenplanung Pulheim Süd wurde durch das Büro Club L94 ein freiraumplanerischer Entwurf für einen Grünzug entlang des zukünftigen Siedlungsrandes entwickelt. Auch dieses neue Quartier soll wie schon im Gebiet des BP 113 am südwestlichen Siedlungsrand durch eine weiträumige, landschaftstypische Grünfläche eingebunden werden, die vielfältige Funktionen im Natur- und Landschaftshaushalt übernimmt und darüber hinaus die mit dem Vorhaben verbundenen Eingriffe in Natur und Landschaft teilweise kompensiert. Im südlichen Randbereich wird eine Anlage zur Regenwasserversickerung hergestellt, die in der Umsetzung so gestaltet sein wird, dass sie als integrativer Bestandteil der angrenzenden parkartigen Strukturen wahrgenommen wird. Die Grünfläche steht im räumlichen und inhaltlichen Kontext mit den Bebauungsplänen Nr. 113 und 115 und erstreckt sich somit in ihrer gesamten Ausdehnung von der Geyener Straße bis entlang des Pulheimer Baches. Die Grünfläche bindet das Vorhaben in die Landschaft ein und wertet das Landschaftsbild im Übergang von der offenen Feldflur zur Siedlungsfläche und umgekehrt deutlich auf. Im Rahmen der noch zu konkretisierenden Freiraumplanung werden gestalterische Maßnahmen angestrebt, welche die Erholungsfunktion des Plangebietes und seiner Umgebung fördern, da die Landschaft nun nicht mehr nur als offene intensiv bewirtschaftete Feldflur erlebt wird, sondern eine Anreicherung aus typischen Landschaftselementen wie z.B. extensive Wiesenflächen, Kleingehölzen und Obstwiesen erfährt, wodurch sie erlebnisreicher wahrgenommen wird. Die Aufwertung der Erholungsfunktion kommt dabei über verbindende Grünstrukturen den vorhandenen wie den künftigen Wohngebieten zugute. Gegenüber der derzeit intensiven Agrarnutzung erfährt das Plangebiet und seine Umgebung durch die Entwicklung höherwertiger landschaftstypischer Biotopstrukturen eine ökologische Anreicherung, die auch aus faunistischer Sicht vielen Tierarten eine Besiedlung neuer Lebensräume ermöglicht. Gegenüber dem Pulheimer Bach übernimmt die Grünfläche eine Pufferfunktion. Durch die Schutzfläche, die aus Gründen der Bodendenkmalpflege von Bebauung freizuhalten ist, vergrößert sich die Grünfläche gegenüber der Rahmenplanung und der Darstellung im Flächennutzungsplan in diesem Bereich noch einmal deutlich. Räumlich wird die Grünfläche im Bereich des Bodendenkmales noch arrondiert durch den Außenspielbereich der Gemeinbedarfsfläche KiTA. In der freiraumplanerischen Gesamtbetrachtung innerhalb der Rahmenplanung hat das nun zu entwickelnde Baugebiet des BP 114 die Besonderheit, dass dieses Gebiet von allen Seiten durch Grünzüge abgegrenzt wird. Dies basiert auch auf der Grundidee der Rahmenplanung, die zur Gliederung der verschieden Baugebiete quartiersinterne Grünzüge vorsah. Durch die Orientierung der Gärten zu den Grünzügen in den Grenzbereichen der Bebauungspläne Nr. 113 und Nr. 115 erfahren diese Grünzüge eine deutliche Aufwertung und werden durch die beiderseitig angeordneten Gartenbereiche zukünftig als großzügige Grünbereiche wahrgenommen. Städtebaulicher Entwurf Der vorliegende städtebauliche Entwurf für den Bebauungsplan Nr. 114 basiert hinsichtlich der baulichen Strukturen auf dem bisher durchgeführten umfangreichen Planungs- und Entwurfsprozess zur Rahmenplanung Süd. Er stellt eine Konkretisierung der verschiedenen Planungsvarianten dar und berücksichtigt die im bisherigen Verfahren umfänglich durchgeführten Beteiligungsverfahren. Das städtebauliche Konzept basiert in den Grundzügen auf der durch das Büro Konrath und Wennemar erarbeiteten und im Rahmen der Flächennutzungsplanänderung 17.9 beschlossenen Rahmenplanung (bereits in Form einer Bürgerversammlung vorgestellt und diskutiert), wurde jedoch ähnlich dem benachbarten Bebauungsplan Nr. 115 hinsichtlich der Lage einzelner Baukörper wie auch der angebotenen Bauformen modifiziert. Die Ergebnisse der archäologischen Untersuchung ergaben, dass im Bereich nahe dem Bach ein schützenswertes Bodendenkmal den Verzicht auf eine Bebauung im Schutzbereich nahelegt. Um dem Ziel der Wohnraumversorgung dennoch nachzukommen wurde als Ausgleich der Bereich östlich des Quartierplatzes analog der Planung im Planetenviertel (Bebauungsplan Nr. 113) mit einer Struktur aus Mehrfamilienhäusern geplant. Der Entfall der Bebauung im Bereich des Bodendenkmales sowie eine allgemein großzügiger als in der Rahmenplanung vorgesehene Grundstücksaufteilung sorgen dabei dafür, dass die Gesamtzahl der Wohneinheiten, die in den Verkehrsgutachten zur erfolgten Flächennutzungsplanänderung berücksichtigte Zahl, nicht überschreitet. Stadt Pulheim Planungsamt Seite 7 von 19 Begründung Bebauungsplan Nr. 114 Pulheim Süd – Am Pulheimer Bach Stand Februar 2018 Der Geschosswohnungsbau ist in Form einer blockartigen Bebauung am Quartiersplatz vorgesehen, da so die Errichtung einer kostenintensiven Tiefgarage noch wirtschaftlich realisierbar ist und der Quartiersplatz durch die kompaktere Baustruktur eine räumliche Fassung erfährt. In den Randbereichen und bezogen auf die Gesamtbetrachtung liegt der Schwerpunkt in diesem Plangebiet auf einer Bebauung in Form des freistehenden Einzelhauses. Dabei wird im Entwurf durch die Festsetzung von Haustypen an verschiedenen Stellen die Anordnung von Einzel- und Doppelhäusern sowie Reihenhäusern variiert. Bei der Überarbeitung des städtebaulichen Konzeptes wurde dem Prinzip der optimierten Ausrichtung der Gärten weitestgehend Rechnung getragen. Eine Grundidee der Rahmenplanung waren die quartiersinternen, die verschieden Baugebiete gliedernden, Grünzüge. Durch die Orientierung der Gärten zu den Grünzügen in den Grenzbereichen der Bebauungspläne Nr. 113 und Nr. 115 erfahren diese Grünzüge eine deutliche Aufwertung und werden durch die beiderseitig angeordneten Gartenbereiche zukünftig als großzügige Grünbereiche wahrgenommen. Da die Stadt die Grundstücke in Eigenregie vermarktet und die geplante Grundstücksparzellierung aus dem Bebauungsplanentwurf übernommen werden, können hinsichtlich der entstehenden Bebauungsstruktur konkrete Aussagen getroffen werden. Unabhängig von der konkret geplanten Aufteilung belässt der spätere Bebauungsplanentwurf eine gewisse Variationsbreite hinsichtlich der Anordnung von Einfamilienhäusern mit Bezug auf die Flexibilität der Planung, die erforderlich ist, wenn die Teilbereiche zukünftig aufgeteilt und vermarktet werden. In Summe ergibt sich als Ergebnis des Entwurfsprozesses folgende Verteilung der Wohneinheiten: Einzelhaus 72 Doppelhaus 24 Reihenhaus 9 Wohnungen* 76 Gesamt WE 181 *Wohnungen in Mehrfamilienhäusern bei zwei Vollgeschossen mit Staffelgeschoss und einer mittleren Wohnungsgröße von 90 m² (Vgl. Prinz: Band 1, Seite 196) Kindertagestätte Im Rahmen der archäologischen Grabungen wurde im südöstlichen Bereich der Rahmenplanung eine römische Hofstelle entdeckt. Dieser Bereich soll nach einer Stellungnahme des Amtes für Bodendenkmalpflege eine Unterschutzstellung erfahren, so dass dieser Bereich für die Anlage von Verkehrsflächen oder Bauflächen nicht mehr zur Verfügung steht (die entsprechende Fläche mit einer Größe von 6.230 m² wurde im städtebaulichen Entwurf gekennzeichnet). In Abstimmung mit dem Amt für Bodendenkmalpflege kann die Schutzfläche aber als Spielplatz oder Außenfläche einer Kindertageseinrichtung genutzt werden. Da die Standortbedingungen für eine Kindertageseinrichtung im BP 113 nicht optimal sind, schlägt die Verwaltung mit dem vorliegenden Entwurf vor, die Fläche der Kindertageseinrichtung zu verlagern. Die nun im BP 114 vorgesehene Fläche hat deutliche Lagevorteile. Die Abstände der beiden Kitas (Pariser Straße und Neustandort) untereinander vergrößern sich, die Einrichtung liegt nicht mehr in unmittelbarer Nähe einer Kreisstraße und die neue Kita schließt nun unmittelbar an den Grünsaum an. Bedingt durch die mögliche „Doppelnutzung“ der Schutzfläche kann das Außengelände der Kita deutlich großzügiger gestaltet werden als dies im Regelfall möglich ist. Auch bestehen Synergieeffekte hinsichtlich der angrenzenden Spielplatzfläche und der Grünfläche entlang des Pulheimer Baches, so dass sich für die Kinder unmittelbare Entdeckungswelten erschließen. Stadt Pulheim Planungsamt Seite 8 von 19 Begründung Bebauungsplan Nr. 114 Pulheim Süd – Am Pulheimer Bach Stand Februar 2018 Flächenbilanz Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 114 umfasst eine Fläche von ca. 112.685 m². Davon sind Wohnbaufläche ca. 51.899 m², Fläche für Gemeinbedarf ca. 4.304 m², Verkehrsflächen ca. 20.709 m², Grünflächen ca. 32.181 m², Fläche für Ver- und Entsorgung ca. 3.592 m². 7. Verkehr und Erschließung Überörtliche Anbindung Das Plangebiet des Bebauungsplanes Nr. 114 Pulheim ist Bestandteil eines größeren Stadtentwicklungsbereiches im Südwesten der Kernstadt, der in der Fortführung der bestehenden Siedlungsränder zwischen der Geyener Straße und dem Pulheimer Bach liegt. Dieser Entwicklungsbereich liegt äußerst verkehrsgünstig hinsichtlich seiner Nähe zum Pulheimer Bahnhof und zum Stadtzentrum. Die Entfernungen sind zu Fuß oder mit dem Fahrrad gut zu bewältigen. Der motorisierte Individualverkehr wird ausschließlich über die Geyener Straße (K 25) angebunden. Die K 25 verbindet die Kernstadt mit den südlichen Ortsteilen Geyen, Sinthern, Brauweiler und Dansweiler. Derzeit befährt die Buslinie 980 mit Haltepunkten an den Kreisverkehren Geyener Straße/Pariser Straße und der Straße Am Bendacker diese Strecke. Durch die neuen Baugebiete ist mit einer Verkehrszunahme von max. 10% in der Ortsdurchfahrt Geyen zu rechnen. Die Verkehrsmengen können durch geeignete Maßnahmen an den Knotenpunkten abgewickelt werden. Die Optimierung der Verkehrsknoten war Gegenstand der durchgeführten Verkehrsuntersuchung im Rahmen der Rahmenplanung und Flächennutzungsplanänderung und soll in naher Zukunft umgesetzt werden. Erschließung Die ursprünglich vorgesehene Haupterschließung des Areals von der Geyener Straße (K 25) über den Kreisel Geyener Straße / Pariser Straße wurde um eine zweite Kreisverkehrsanbindung im Bereich der Straße Am Bendacker ergänzt, so dass der zukünftige Entwicklungsbereich optimal und verträglich angebunden werden kann. Als Ergebnis der umfangreichen Beteiligungsverfahren im Rahmen der Bauleitplanverfahren BP 113 und Flächennutzungsplanänderung 17.9 wurde ein zweiter Kreisverkehr Geyener Straße / Am Bendacker mit Bushaltestellen in beide Richtungen errichtet. Diese Bushaltestellen mit der überörtlichen Verbindung der Linie 980 wurden zwischenzeitlich in Betrieb genommen. Haupterschließung / Wohnsammelstraße Die inneren Haupterschließungsstraßen mit einer Breite von 11 m und 16 m knüpfen konsequent an die verkehrliche Erschließung im Bereich des BP 113 an und ergänzen damit das verkehrliche Rückgrat der neu entwickelten Siedlungsbereiche. Eine zukünftige Erschließung mit dem Bus kann somit gewährleistet werden. Zusätzlich ist eine erweiterte Schleife zur optionalen Anbindung des BP 115 vorgesehen, um im Bedarfsfall eine alternative Buserschließung zu ermöglichen. Der Bus könnte zukünftig den gesamten Siedlungsentwicklungsbereich über eine Schleifenfahrt mit einem Erschließungsradius von 300 m problemlos mit einem attraktiven ÖPNV-Angebot versorgen (vergleiche dazu die Untersuchung des Planungsbüros VIA 2012). Die Konzeption der Haupterschließung des BP 114 ist nur im Zusammenhang mit der Rahmenplanung zu erkennen, da diese mit dem Bereich des bereits rechtskräftigen BP 113 eine U-Form bildet und ihren Abschluss in der Anbindung an den neuen Kreisverkehr Geyener Straße / Am Bendacker erfährt. Stadt Pulheim Planungsamt Seite 9 von 19 Begründung Bebauungsplan Nr. 114 Pulheim Süd – Am Pulheimer Bach Stand Februar 2018 Zusammenschnitt der Bebaungsplangebiete BP 113-115 Wohnsammelstraßen berücksichtigen überwiegend die Nutzung Wohnen. Die Nutzungsbedürfnisse des Fußgängerverkehrs mit punktuellem Querungsbedarf, aber auch die Nutzungsansprüche einer Busführung werden berücksichtigt. Die im Bebauungsplan festgesetzte teils 11 m bzw. 14 m breite öffentliche Verkehrsfläche ermöglicht bei einer Fahrbahnbreite von 6,00 m die Begegnung Pkw/Bus. Das Separationsprinzip berücksichtigt die Ansprüche einer überwiegenden Wohnnutzung, bietet dennoch genügend Raum für alle Begegnungsverkehre und Straßenverkehrsteilnehmer. Der ruhende Verkehr ist über gesonderte Parkstreifen organisiert. Durch die Anordnung von Tempo-30 in den Wohnsammelstraßen wird die sichere Führung von Radfahrern auf der Fahrbahn ohne separierte Radwege bzw. Radstreifen ermöglicht. Wohnwege Die Planstraßen, die abzweigend von den Wohnsammelstraßen als öffentliche Verkehrsflächen mit der Zweckbestimmung „verkehrsberuhigter Bereich“ festgesetzt werden, haben deutlich geringere Querschnitte und dienen der Feinerschließung der Baufelder. Da dort kein Busverkehr stattfindet und bis auf Müllfahrzeuge kaum Schwerverkehr zu erwarten ist, sind die Querschnitte von 6,00 m bis 8,75 m für die entstehenden Nutzungsansprüche ausreichend. Diese Wohnwege haben den Nutzungsanspruch Wohnen und Parken und ermöglichen den überwiegenden Begegnungsfall Pkw/Pkw. Die Aufenthaltsfunktion hat in diesen Bereichen eine große Bedeutung. Die Bereiche werden in der Regel mit StVO-Zeichen 325 ausgewiesen. Das bedeutet, dass hier nur Schrittgeschwindigkeit zulässig ist und alle Verkehrsteilnehmer und Straßennutzer gleichberechtigt sind. Zudem ist Parken nur auf den dafür gekennzeichneten Flächen zulässig. Rad- und Fußwegenetz, Grünflächen Neben den motorisierten Verkehren kommt der Entwicklung des Rad- und Fußwegenetzes als umweltgerechte Form der Mobilität eine herausragende Bedeutung zu. Um die Attraktivität der Wege und der Aufenthaltsangebote zu unterstützen, ist dieses Erschließungsnetz in engem Zusammenhang mit der Vernetzung der Grünräume zu Stadt Pulheim Planungsamt Seite 10 von 19 Begründung Bebauungsplan Nr. 114 Pulheim Süd – Am Pulheimer Bach Stand Februar 2018 sehen. Über attraktive grüne Fuß- und Radwege wird das neue Quartier mit den Grünflächen des geplanten Siedlungsrandes vernetzt. Innerhalb der parkartigen Grünfläche wird eine durchgehende Fuß- und Radwegeverbindung festgesetzt, die mit der weiteren Freiraumplanung durch weitere Wege ergänzt werden kann. So entsteht eine qualitätvolle Verbindung zwischen der Geyener Straße und den südlich gelegenen Wirtschaftswegen, die in Folge der Siedlungserweiterung entsprechend dem Entwurf zur Rahmenplanung Pulheim Süd zukünftig zu einem übergeordneten Fuß- und Radwegenetz entwickelt werden kann. Im Quartier sind entlang des Haupterschließungsrings großzügige, beidseitige Fußwege in einer Breite von 2,50 m bis 2,75 m vorgesehen. Der Radverkehr kann aufgrund der vorgesehenen Geschwindigkeitsreduzierungen sicher auf den Fahrbahnen geführt werden. Ruhender Verkehr Durch die Dimensionierung der Verkehrsflächen im Plangebiet besteht die Möglichkeit, je nach Anordnung der Garagen auf den Baugrundstücken, öffentliche Stellplätze im Straßenraum vorzusehen. Der ruhende Verkehr ist nach den Regelungen der Landesbauordnung grundsätzlich auf den jeweiligen Baugrundstücken unterzubringen. Dies kann mit entsprechenden Festsetzungen in dem zukünftigen Bebauungsplan erfolgen. In den Bereichen mit Geschosswohnungsbau ist die bauordnungsrechtlich erforderliche Anzahl von Stellplätzen ausschließlich in Tiefgaragen nachzuweisen. Behindertenparkplätze und Vorhalteflächen für Pflegefahrzeuge können auch oberirdisch errichtet werden. In diesen Bereichen, in denen kompaktere Bauformen ermöglicht wurden, wird durch die Tiefgaragenregelung die Umsetzung eines attraktiven, grün gestalteten Wohnumfeldes mit hoher Aufenthaltsqualität ohne Beeinträchtigungen oder Flächeninanspruchnahme durch Parkverkehre sichergestellt. 8. Art und Maß der baulichen Nutzung 8.1 Art der baulichen Nutzung Die Art der baulichen Nutzung für das Plangebiet wird insgesamt als allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO festgesetzt. Die als WA 1 gekennzeichneten Bereiche unterscheiden sich im Wesentlichen dadurch, dass diese Bereiche eine Mehrfamilienhausbebauung ermöglichen. Im übrigen WA-Gebiet dominiert das klassische Einfamilienhaus in unterschiedlichen Hausformen. Vor dem Hintergrund einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung, die sich veränderten Rahmenbedingungen anpassen kann, wird auf die monofunktionale Festsetzung eines reinen Wohngebietes verzichtet. So besteht mehr Spielraum, z.B. für Erziehende, die Zeiten der Kinderbetreuung mit häuslicher Erwerbsarbeit zu verbinden. Gerade im Dienstleistungssektor haben sich in der jüngeren Vergangenheit Berufsfelder entwickelt, die – nicht störend – von einem häuslichen Büroraum aus betrieben werden, aber nicht unter die klassischen freien Berufe einzuordnen sind. Neben der vorwiegenden Wohnfunktion ist die Unterbringung von quartiersbezogenen Läden, kleineren Dienstleistungseinrichtungen als auch sozialen und gesundheitlichen Einrichtungen in diesem Gebiet erwünscht, um eine gewisse Nutzungsvielfalt zu ermöglichen. Danach sind Läden, Gaststätten und soziale, kulturelle, kirchliche sowie gesundheitliche Einrichtungen im Plangebiet zulässig, sofern sie gemäß § 15 BauNVO nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebietes nicht widersprechen. Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO werden die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nach § 4 Abs. 3 Nr. 4 und 5 BauNVO ausgeschlossen, da der Standort für diese Nutzungen (Gartenbaubetriebe und Tankstellen) – auch aufgrund der Erschließungssituation – nicht geeignet ist. Stadt Pulheim Planungsamt Seite 11 von 19 Begründung Bebauungsplan Nr. 114 Pulheim Süd – Am Pulheimer Bach Stand Februar 2018 Eine Fläche im Plangeltungsbereich wird als "Fläche für Gemeinbedarf" mit der Zweckbestimmung "Kindertageseinrichtung" festgesetzt. Bedingt durch den Fund einer römischen Hofstätte im Bereich des geplanten Freibereichs der künftigen Kindertageseinrichtung muss der im Bebauungsplan gekennzeichnete Bereich von baulichen Anlagen frei gehalten werden. Die alternative Lösung, anstelle von weiteren Wohnbaugrundstücken, eine Kindertageseinrichtung mit großzügigem Freibereich an der Fundstelle des Bodendenkmals zu etablieren, ist in Abstimmung mit dem LVR erarbeitet worden. 8.2 Grundflächenzahl Neben den Höhen bestimmt die festgesetzte Grundflächenzahl das Maß der baulichen Nutzung. Die Grundflächenzahl wird durchgängig mit dem gem. § 17 BauNVO höchstzulässigen Maß von 0,4 für allgemeine Wohngebiete festgesetzt. Dies entspricht den Festsetzungen der Bebauungspläne für die benachbarten Gebiete Pulheim Süd – Geyener Straße und Pulheim Süd – Zwischen Elchweg und Am Lindenkreuz und gewährleistet eine verträgliche Grundstücksausnutzung. Unter Berücksichtigung der geringeren Grundstücksgrößen im Rahmen einer Reihenhausbebauung wurde festgesetzt, dass bei Reihenhäusern die separate Grundstücksparzelle der dazugehörigen Garagen und Stellplätze zur Baugrundstücksfläche gerechnet wird. So ist gewährleistet, dass bei Reihenmittelhäusern mit ihren deutlich kleineren Hausgrundstücken die festgesetzte GRZ nach § 19 Abs. 2 BauNVO eingehalten wird. Die gleiche Zielrichtung verfolgt die Festsetzung der ausnahmsweisen Überschreitungsmöglichkeit der Grundfläche durch Terrassen, Terrassenüberdachungen und Wintergärten. Diese Anlagen können die zulässige GRZ um max. 20 m² überschreiten. Diese Fläche entspricht in etwa der Terrassenfläche bei einem Reihenhaus von 6,50 m Breite und der üblichen Tiefe von 3,00 m. So kann im Baugenehmigungsverfahren gewährleistet werden, dass auch bei Reihenmittelhäusern mit ungünstigem Grundstückszuschnitt, die gleichen baulichen Anlagen genehmigungsfähig sind, wie für die unmittelbaren Nachbarn mit größeren Reihenendhausgrundstücken. Mit Bezug auf die bei der Planumsetzung stattfindende Flächenversiegelung und die im Gesetzestext ermöglichten weiteren Überschreitungen im geringfügigen Ausmaß (§ 19 Abs. 4 Satz 2 Halbsatz 2 BauNVO) wurde zur Konkretisierung und zur einheitlichen Handhabung im Baugenehmigungsverfahren diese geringfügige Überschreitung der GRZ für Anlagen nach § 19 Abs. 4 BauNVO auf max. 0,63 festgesetzt. Um die Auswirkungen auf die natürlichen Funktionen des Bodens möglichst gering zu halten, ist diese Überschreitung nur zulässig, wenn die Flächen aller Anlagen nach § 19 Abs. 4 BauNVO aus Ökopflaster, Rasenfugen- oder Rasengittersteinen erstellt werden. Weitere Überschreitungen sind nicht zulässig, da die bisherige grüngestalterische Qualität des Quartiers durch bepflanzte Gartenbereiche auch in diesem Änderungsbereich gewährleistet werden soll. In den mit WA 1 gekennzeichneten Bereichen, die für Geschosswohnungsbau vorgesehen sind, wurde festgesetzt, dass durch Tiefgaragen mit ihren Zufahrten die Gesamtgrundflächenzahl bis zu 0,8 zulässig ist. Die Hauptgebäude müssen auch in diesen Bereichen die Haupt-GRZ von 0,4 einhalten. Wegen der deutlich höheren Investitionskosten und eines durch Rampen und Bewegungsflächen erhöhten Flächenbedarfs gegenüber der Anlage von oberirdischen Stellplätzen, wurde hier ein „Tiefgaragenbonus“ gewählt. In diesen Bereichen sind ausschließlich Tiefgaragen zulässig, die für die Umsetzung der städtebaulichen Zielsetzung Vorraussetzung sind. Auf diesen Flächen ist die Realisierung von hochwertigem Geschosswohnungsbau mit einem attraktiven, grün gestalteten Wohnumfeld ein Quartiersentwicklungsziel. 8.3 Höhe der baulichen Anlagen Das Maß der baulichen Nutzung wird neben der Festsetzung der Grundflächenzahl auch durch die Festsetzung der maximalen Wand- und Gebäudehöhen der baulichen Anlagen bestimmt. Stadt Pulheim Planungsamt Seite 12 von 19 Begründung Bebauungsplan Nr. 114 Pulheim Süd – Am Pulheimer Bach Stand Februar 2018 Erfahrungsgemäß kann durch die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse die Höhenentwicklung in Baugebieten im Hinblick auf eine städtebauliche Harmonisierung nicht hinreichend gesteuert werden. Obwohl eine einheitliche Geschossigkeit festgesetzt ist, können durch Kellergeschosse, die über das Erdreich hinausgebaut werden, und durch die jeweiligen Drempelausbildungen im Dachgeschoss sehr unterschiedlich hohe Gebäude entstehen. Dies kann insgesamt zu einem städtebaulich unmaßstäblichen Erscheinungsbild führen. Es wird daher zu Gunsten der Festsetzung einer maximalen Wandhöhe und der Gebäudehöhe auf die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse verzichtet. Durch die textlichen Festsetzungen werden die maximalen Wandhöhen und die maximalen Gebäudehöhen der baulichen Anlagen geregelt, um eine gebietsverträgliche Einbindung der Bebauung zu gewährleisten. Diese Höhen orientieren sich in den klassischen WA-Bereichen mit einer festgesetzten Einzel-, Doppel- oder Reihenhausbebauung an den in den letzten Jahren in den Neubaugebieten (z.B. Edelsteingarten) der Stadt Pulheim festgesetzten Höhen bzw. sind Ergebnis der Erfahrungen aus den Baugenehmigungsverfahren in Gebieten, in denen die Höhen zu gering bemessen waren. In diesen Bereichen ist eine zweigeschossige Bebauung mit gut nutzbarem Dachgeschoss möglich. Ferner orientieren sich die festgesetzten Höhen an der Bebauung des Nachbarquartiers „Planetenviertel“ (Wandhöhe 6,50 m - 7,00 m und Gesamthöhe 8,00 m - 11,00 m). Eine Ausnahme stellt der Übergangsbereich entlang der öffentlichen Verkehrsfläche dar, welche das Plangebiet mit dem des BP Nr. 115 verbindet. Die mit einer durchgehenden überbaubaren Grundstücksfläche versehenen, aber verhältnismäßig geringe Grundstückstiefen mit Nordgärten ausweisenden Grundstücke rücken vergleichsweise nah an die nördlich angrenzende Bebauung und deren Freibereiche heran. Die Orientierung der Baufläche entlang der öffentlichen Verkehrsfläche wurde in diesen Bereichen gewählt, um möglichst eine straßenfassende Bebauung realisieren zu können. Um dies zu kompensieren und möglichst verschattungsfreie Erdgeschossbereiche auch in den Übergangszeiten in den angrenzenden Häusern zu gewährleisten, wurden hier geringere Höhen festgesetzt. Die gewählten Höhen ermöglichen in diesen Bereichen dennoch eine zweigeschossige Flachdachbebauung, bzw. eine zweigeschossige Bebauung mit geneigtem Dach. Zwei Vollgeschosse plus Staffelgeschoss sind in diesen Bereichen nicht möglich. In den Bereichen WA 1, in denen Geschosswohnungsbau mit Tiefgaragen realisiert werden soll, sind die Höhenfestsetzungen so gewählt, dass eine klassische zweigeschossige Bebauung mit einem von den Außenkanten zurückgesetzten Dachgeschoss realisierbar ist. Hinsichtlich der Wandhöhe wurde bei diesem Haustyp berücksichtigt, dass zur Wahrung von Sozialabständen in den angegliederten Freibereichen die Erdgeschosswohnungen in der Regel mit einer leichten Erhöhung gegenüber dem vorhandenen Außengelände geplant werden können. Die oberen Bezugspunkte sind in den Festsetzungen eindeutig geregelt. In den allgemeinen Wohngebieten ist der untere Bezugspunkt als der Mittelwert der Oberkante des Abschlusssteins der entlang des Grundstücks verlaufenden Straßenverkehrsfläche (Ausbauplanung Straßenplanung) definiert. So lassen sich die unteren Bezugspunkte eindeutig ermitteln und sichern hinsichtlich der Höhen die einheitliche Gestaltung des Quartiers. 8.4 Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden Um eine Durchmischung verschiedener Wohnungstypen und eine der Lage im Quartier entsprechende Dichte zu gewährleisten, wurde im mit WA gekennzeichneten Bereich die Zahl der höchstzulässigen Wohnungen auf zwei beschränkt. So ist in den mit WA 1 gekennzeichneten Bereichen am Quartiersplatz Geschosswohnungsbau ohne Beschränkung der Wohneinheiten konzentriert. Entlang der vorhandenen und geplanten Siedlungsränder wird eine aufgelockerte Bebauung in Form einer klassischen Einzel-, oder Doppelhausbebauung stattfinden, so dass zu den Randbereichen die Dichte der Bebauung deutlich abnimmt. Die Möglichkeit einer zweiten Wohneinheit berücksichtigt den Wunsch, im Bedarfsfall ein generationenübergreifendes Wohnen realisieren zu können. Stadt Pulheim Planungsamt Seite 13 von 19 Begründung Bebauungsplan Nr. 114 Pulheim Süd – Am Pulheimer Bach 9. Stand Februar 2018 Bauweise / überbaubare Grundstücksflächen 9.1 Bauweise Für das gesamte Plangebiet wird entsprechend dem angestrebten Charakter basierend auf der Rahmenplanung und der Beteiligungsprozesse die offene Bauweise festgesetzt. In der offenen Bauweise können die Gebäude als Einzel-, Doppel- oder Reihenhäuser mit seitlichem Grenzabstand bis zu einer Länge von 50 m errichtet werden, so dass dieser Haustyp auch für die Bereiche des Geschosswohnungsbaus die Grundlage bildet. Der Entwurf und die daraus abgeleitete städtebauliche Grundstruktur werden durch die Festsetzung der Bauflächen und Haustypen gewährleistet. Einzelhäuser- und Doppelhäuser dominieren die Bereiche entlang der geplanten Grünstrukturen. Um den Quartiersplatz finden sich unterschiedliche im Quartier vorgesehen Haustypen. Im Übrigen ist die Stadt alleinige Eigentümerin der Flächen und hat so die notwendigen Steuerungsinstrumente zur Verfügung. Städtebaulich unerwünschte Entwicklungen können über die Grundstücksparzellierung und die privatrechtlichen Verträge ausgeschlossen werden. 9.2 Überbaubare Grundstücksfläche / Überschreitungsregelungen Die überbaubaren Grundstücksflächen sind in Form von Baukörpern oder Bauflächen festgesetzt. In den Bereichen, in denen Mehrfamilienhäuser vorgesehen sind, sind Baukörper unterschiedlicher Breite mit einer Bautiefe von 14 m festgesetzt. In den Bereichen mit einer vorgesehen Einzel-, Doppel- oder Reihenhausbebauung sind durchgehende Bauflächen oder vereinzelt Baukörper mit einer Tiefe von 10 m - 14 m bzw. 16 m festgesetzt. Die jeweils auf den vorgesehenen Haustyp festgelegten Bautiefen berücksichtigen unterschiedliche Nutzungsansprüche hinsichtlich der Grundrissgestaltung. Hierdurch wird eine ausreichende Flexibilität gewährleistet, gleichzeitig aber ein zu starkes Verspringen der Baukörper eingeschränkt. Die festgesetzten überbaubaren Flächen definieren eindeutige Baufelder, die mit den Erschließungsstraßen einen stadträumlichen Zusammenhang bilden. Die vordere Baugrenze ist weitestgehend in einem Abstand von 3,0 m zur Straßenbegrenzungslinie festgesetzt, so dass eine klare straßenräumliche Kante entstehen wird. Der öffentliche Straßenraum wird im überwiegenden Teil des Baugebietes durch den 3,0 m breiten Vorgartenbereich als halböffentlicher Bereich mit den privaten Hausbereichen verbunden. Überbaubare Grundstücksflächen dürfen durch Balkone bis zu einer maximalen Tiefe von 2,00 m und bis zu einer Gesamtbreite von nicht mehr als 50 % der jeweiligen Gebäudeseite überschritten werden. Hierdurch soll den aktuellen Ansprüchen an private Freiräume entsprochen werden, denn die Erfahrungswerte des vorangegangenen Verfahrens zeigen, dass eine maximale Tiefe von 1,50 m für Balkone keine optimale Nutzungsmöglichkeit bewirkt. Die Festsetzung, dass eingeschossige Anbauten die hintere Baugrenze um maximal 3,0 m überschreiten dürfen, berücksichtigt die heutigen baulichen Gegebenheiten (z. B. Wintergärten und Terrassenüberdachungen). Durch diese Regelung gibt es eine klare Maßvorgabe für derartige Erweiterungen, die eine rechtliche Steuerung erleichtert. Die weiteren Regelungen zur Überschreitung dienen der klärenden Festsetzung, dass es sich dabei lediglich um Anbauten an das vorhandene Hauptgebäude handelt, die einer wetterunabhängigen Terrassennutzung dienen. Die Festsetzung dient keinesfalls dazu, eine wohnraumartige Erweiterung in den Gartenbereich durchzuführen mit der Folge, dass die Baufläche im Erdgeschossbereich in der Tiefe deutlich erweitert würde. In Bereichen, die mit WA 1 gekennzeichnet sind, in denen keine explizite Überschreitungszulässigkeit geregelt ist, sind geringfügige Überschreitungen der Baugrenzen unter Einhaltung der festgesetzten Grundflächenzahl zulässig. In den mit WA gekennzeichneten Bereichen, in denen die Überschreitung der rückwärtigen Baugrenzen nicht explizit zulässig ist sind die Abstände zwischen den angrenzenden rückwärtigen Grundstücken und Ruheberei- Stadt Pulheim Planungsamt Seite 14 von 19 Begründung Bebauungsplan Nr. 114 Pulheim Süd – Am Pulheimer Bach Stand Februar 2018 chen zu gering. Im Sinne des Rücksichtnahmegebotes wird hier auf die Zulässigkeit der Überschreitung verzichtet. In den mit WA 1 gekennzeichneten Bereichen dürfen die im Bebauungsplan festgesetzten Baugrenzen durch Tiefgaragen überschritten werden. Da aufgrund der geplanten Blockstrukturen im derzeitigen Planungsstadium noch nicht abgesehen werden kann, wo und in welcher Ausdehnung die Tiefgaragen entwickelt werden, wurde auf die Ausweisung einer Fläche für Tiefgaragen verzichtet, dafür aber das Überschreiten der Bauflächen durch Tiefgaragen ermöglicht. So bleibt hinsichtlich der sinnvollen Anordnung, der notwendigen Ausdehnung und der Kostenentwicklung eine ausreichende Flexibilität. Weitere Regelungen zur ausreichenden Überdeckung der Tiefgaragen sichern die gestalterische Qualität des Wohnumfeldes und damit die Nutzungsmöglichkeiten durch die Bewohnerinnen und Bewohner. Die Überschreitungsregelung der hinteren Baugrenzen oder der hinteren Begrenzungslinie der Flächen für Garagen/Carports und Stellplätzen in den mit WA gekennzeichneten Bereichen durch Garagen/Carports dient einer hinreichenden Flexibilität hinsichtlich der Grundrissgestaltung der Hausentwürfe und der damit verbundenen Anordnung von Hauseingängen oder Fenstern im Erdgeschossbereich der seitlichen Fassaden. Durch die Beschränkung auf max. 3 m ist sichergestellt, dass derartige bauliche Anlagen nicht zu weit in die Gartenbereiche hineinragen. Die Regelung, dass ein bauordnungsrechtlich notwendiger dritter Stellplatz bei Doppelhäusern auch außerhalb der dafür festgesetzten Flächen zulässig ist, eröffnet bei diesem Haustyp die Möglichkeit, den notwendigen Stellplatznachweis für eine Einliegerwohnung, z. B. bei der späteren Aufnahme eines Elternteils, führen zu können. Die gleiche Situation ergibt sich bei diesem Haustyp, wenn nachträglich eine freiberufliche Nutzung beantragt wird. Durch die Größenbeschränkung und die unmittelbare Anordnung zur Straße und neben der eigentlichen Einfahrt wird sichergestellt, dass die Vorgartenbereiche nicht über Maß beansprucht werden und ihre gestalterische Funktion noch gewährleistet ist. 9.3 Flächen für Garagen/Carports, Stellplätze und Nebenanlagen Die Regelungen für diese baulichen Anlagen dienen der verträglichen städtebaulichen Einbindung und Anordnung in die gesamte Siedlungsstruktur. In den WA-Bereichen, die für eine klassische Bebauung mit verschiedenen Einfamilienhaustypen vorgesehen sind, ist die Anordnung von Garagen/ Carports und Stellplätzen innerhalb der Bauflächen oder der dafür vorgesehenen Flächen vorgeschrieben. So ist gewährleistet, dass diese Anlagen innerhalb der Gebäudefluchten angeordnet werden und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen die ihnen zugedachten Funktionen erfüllen können. Ein Hineinragen in die hinteren Gartenbereiche wird über die unter Punkt 9.2 bereits genannten Überschreitungsregelungen in einem verträglichen Maß gesteuert. Stellplätze sind auf den Zufahrten zu den Garagen/Carports auch in den Vorgartenbereichen zulässig. Die Anlage von Stellplätzen bleibt bis auf die Ausnahmeregelung für einen notwendigen dritten Stellplatz bei Doppelhäusern innerhalb der Vorgartenbereiche aber auf die Zufahrten beschränkt. Garagen/Carports dürfen nicht in die Vorgartenbereiche hineinragen, da dies zu einer städtebaulich unverträglichen Veränderung ganzer Straßenräume führen würde. Städtebauliche Grundstrukturen wie z.B. Baufluchten und die Zonierung in öffentliche (Straße), halböffentliche (Vorgärten) und private (Gebäude) Bereiche würden aufgelöst. Zudem werden Bereiche ohne Ein- und Ausfahrt festgesetzt, um die angemessene Nutzung der privaten Ruhebereiche und die Verträglichkeit des Anschlusses privater Grundstücke an öffentliche Verkehrsflächen zu gewährleisten. Die Regelungen zu Tiefgaragen wurden bereits in den Kapiteln zur Grundflächenzahl und zur Überschreitung der Baugrenzen behandelt. Sie sind auf die Bereiche die für Geschosswohnungsbau (WA 1) vorgesehen sind, beschränkt, bzw. dort verbindlich vorgeschrieben. Ein städtebauliches Leitziel dieses Bauleitplanverfahrens ist die Entwicklung blockartiger Baustrukturen mit klar ablesbaren Raumkanten, die sich auf den Eingangsbereich des neuen Stadtviertels und den geplanten Quartiersplatz konzentrieren. Größter Vorteil der aufgelockerten Blockbildung ist die Schaffung hochwertiger und klar ablesbarer Freibereiche im unmittelbaren Wohnumfeld. Quartiershö- Stadt Pulheim Planungsamt Seite 15 von 19 Begründung Bebauungsplan Nr. 114 Pulheim Süd – Am Pulheimer Bach Stand Februar 2018 fe und Gemeinschaftsfreiflächen sind Orte der Orientierung. Sie bieten durch ihre Abschirmung eine quartierbezogene Identifikation, sind Orte der Erholung und ermöglichen Begegnung und Kommunikation. Zur Erreichung dieser städtebaulichen Zielvorstellungen ist der Bau von Tiefgaragen in diesen Bereichen eine maßgebliche Voraussetzung. Ausnahmen in diesen Bereichen bilden lediglich die Anlage von oberirdischen Behindertenstellplätzen und Aufstellbereiche für Pflegefahrzeuge. Für die Tiefgaragen in den mit WA 1 gekennzeichneten Bereichen wurden in der Planzeichnung teilweise Einfahrtsbereiche festgelegt, um eine möglichst verträgliche Einbindung in den Straßenraum zu gewährleisten. Zu Gunsten der Entwurfsmöglichkeiten für die großzügige Geschosswohnungbauparzelle sind die Einfahrtsbereiche der Tiefgarage bewusst nicht festgesetzt. Die Regelungen zu Nebenanlagen sind ebenfalls für die sich unterscheidenden Baustrukturen verschieden festgelegt worden. Im Bereich mit der Einfamilienhausstruktur (WA) sind Nebenanlagen auf der nicht überbaubaren Grundstücksfläche auf einen maximalen Rauminhalt von 30 m³ beschränkt. Damit wurde dem Bedürfnis nach der Errichtung von z.B. Gartengerätehäusern Rechnung getragen, gleichzeitig ist aber sichergestellt, dass die Gartenbereiche durch diese baulichen Anlagen nicht überfrachtet werden. In den Vorgartenbereichen sind lediglich Nebenanlagen für die Unterbringung von Abfall- und Wertstoffbehältern in der dafür notwendigen Größenordnung zulässig. Innerhalb der Überschneidungsbereiche der privaten Grundstücke mit dem gekennzeichneten Bodendenkmalbereich sind Nebenanlagen, aufgrund der Unterschutzstellung des Denkmals, unzulässig. In den Bereichen des Geschosswohnungsbaus (WA 1) sind Nebenanlagen ohne Größenbeschränkung auf der nicht überbaubaren Grundstücksfläche zulässig. Hier sollte eine gewisse Flexibilität für die Ausführungsplanung gewahrt bleiben, um z.B. geschlossene Fahrradabstellanlagen, Spielhäuser etc. auf den Flächen zu ermöglichen, deren Größenordnung sich an der jeweiligen Bedarfssituation orientiert. Gleichwohl wird durch den Bezug auf die einzuhaltende Grundflächenzahl die Erhaltung großzügiger Freiflächen gewahrt. 10. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft Für die im südlichen Bereich des Plangebiets, angrenzend an den Pulheimer Bach, befindliche Fläche mit Bindung für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sowie Gewässern, wird im Sinne einer städtebaulichen Zielsetzung zu Gunsten von Natur und Landschaft und zum Schutz des Bodens festgesetzt, dass gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB die Veränderung der Geländemorphologie zum Pulheimer Bachtal hin untersagt ist. 10. Baugestalterische Festsetzungen In Ergänzung zu den planungsrechtlichen Festsetzungen nach dem BauGB werden bauordnungsrechtliche Gestaltungsfestsetzungen nach § 86 BauO NRW getroffen. 10.1 Dachform, Dachneigung, Dachaufbauten und Dacheinschnitte Diese baugestalterischen Festsetzungen beinhalten u.a. Gestaltungsregelungen für die Dachlandschaft. Im Hinblick auf Dachformen und Dachneigungen wird ein großzügiger Rahmen für das gesamte Plangebiet festgesetzt. In den vergangenen Jahren haben sich auch in Pulheim vermehrt modernere Dachgestaltungen (Pultdach, Staffelgeschosse etc.) etabliert, so dass davon auszugehen ist, dass diese Gestaltungsform auch in diesem Bebauungsplangebiet umgesetzt wird. Neben Flachdächern und Pultdächern, die einer ähnlichen Architektur- Stadt Pulheim Planungsamt Seite 16 von 19 Begründung Bebauungsplan Nr. 114 Pulheim Süd – Am Pulheimer Bach Stand Februar 2018 form, oft verbunden mit einem Staffelgeschoss folgen, wird auch das Satteldach mit einer Dachneigung von 20° bis 40° festgesetzt. Da in diesem Bebauungsplangebiet energetische Aspekte von großer Bedeutung sind, wird auch diese Dachform zugelassen. Satteldächer ermöglichen die gestalterisch gelungene Integration von Photovoltaikanlagen und sind bei einer Dachneigung von 30° hinsichtlich des Energieeintrages positiv zu beurteilen. Durch den Ausschluss weiterer Dachformen wird aber eine weitestgehend einheitliche Dachlandschaft gewährleistet. Mit den Festsetzungen zur Zulässigkeit von Dachaufbauten und Dacheinschnitten wird das städtebauliche Ziel gesichert, das Dach in seiner Grundform ablesbar zu lassen und ein das Ortsbild störendes Übermaß an Dachauf- und einschnitte zu vermeiden. Spitzbodengauben sind ausgeschlossen, weil gerade derartige Dachaufbauten zu einer gestalterischen Überfrachtung der Dachlandschaft führen. Auch hier werden die privaten Belange eines weitestgehenden Gestaltungsspielraums der jeweiligen Grundstückseigentümer gewahrt, da die Festsetzungen eine sinnvolle Dachgeschossnutzung nicht beeinträchtigen. 10.2 Einfriedungen Für die Einfriedungen entlang der vorderen Grundstücksgrenze wird bestimmt, dass diese nur als geschnittene Hecken bis max. 1,20 m angelegt werden dürfen. Um Sicherheitsaspekten (z. B. Haustiere) Rechnung zu tragen, können vor oder hinter diesen Hecken ausschließlich Maschendraht- oder Stabgitterzäune bis max. 1, 0 m errichtet werden. Damit wird eine störende Ortsbildbeeinträchtigung des Straßenraumes durch eine Vielzahl unterschiedlicher Einfriedungen (Hecken, Zäune, Mauern, Palisaden) vermieden. Durch die Höhenbegrenzung in diesem Bereich bleibt die Einsehbarkeit in die angrenzende Verkehrsfläche gewahrt, so dass beim Ausparken damit die Sicherheit von spielenden Kindern, Fußgängern und Radfahrern gewahrt bleibt. Die Festsetzungen zur Gestaltung von Einfriedigungen im Bereich der rückwärtigen Gärten, die an öffentliche Flächen oder hintere Grundstücksparzellen grenzen, werden ebenfalls zur Vermeidung einer gestalterischen Beeinträchtigung des Straßenraumes und der hinteren Freibereiche durch massive Einfriedigungen getroffen. Wird der öffentliche Raum mit geschlossenen Einfriedungen versehen, beeinflusst dies die gestalterische Wirkung einer Siedlung deutlich negativ. Gleiches gilt für massive Einfriedungen im hinteren Grundstücksbereich, die verhindern, dass die Privatgärten als durchgehende Grünbereiche wahrgenommen werden können. Eine Einfriedigung ist aus städtebaulicher Sicht massiv, wenn sie blickdicht ist und von ihr die Wirkung einer starren, geschlossenen baulichen Abgrenzung ausgeht. Massiv ist hier keine Frage des Materials sondern der städtebaulichen Wirkung. Dementsprechend sind z. B. Maschendraht, grobmaschige Drahtgitter- oder Jägerzäune keine massiven Einfriedigungen. Dies gilt auch für Hecken, da sie von ihrer Struktur keine starren baulichen Anlagen sind. Massive Einfriedigungen umfassen beispielsweise geschlossene, blickdichte Holzlatten oder Holzflechtzäune sowie Mauern und Bespannungen aus Flechtmatten oder Folien. Die Regelungen der Einfriedigungen, die sich auf die Abtrennung der rückwärtigen Gartenbereiche im Bereich der Terrassenflächen beziehen, berücksichtigen zum einen das Bedürfnis nach Abgrenzung, zum anderen gewährleisten sie durch ihre Beschränkung auf 3 m Tiefe im Restbereich der Gartenflächen eine städtebaulich wichtige Offenheit und eine durch die Ortsrandlage bedingte notwendige Durchgrünung des Gebietes. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass sich durch lebende Hecken mit ihrem sich durch die Jahreszeiten wechselnden Erscheinungsbild eine städtebaulich hochwertigere Gestaltung ergibt, als durch blickdichte und starre Elemente wie z. B. Mauern und Holzflechtzäune. 10.3 Vorgartenbereiche und Nebenanlagen Die Regelungen zu den Vorgartenbereichen sind notwendig, um deren gestalterische Funktion als Übergang vom öffentlichen Raum (Straße) zum privaten Bereich (Haus) zu gewährleisten. Da eine gewisse Tendenz zu Voll- Stadt Pulheim Planungsamt Seite 17 von 19 Begründung Bebauungsplan Nr. 114 Pulheim Süd – Am Pulheimer Bach Stand Februar 2018 pflasterungen des halböffentlichen Bereichs (Vorgarten) besteht und dadurch der optische Eindruck entsteht, dass der Straßenraum bis an die Hauswände reicht, sollen die getroffenen Regelungen die gestalterisch wichtige Zonierung dieser Bereiche sicherstellen. Mit der ebenfalls für den Vorgartenbereich geltenden Festsetzung, dass mindestens 50% der Fläche unversiegelt und begrünt anzulegen sind, wird ein Übermaß an versiegelten Flächen im Vorgartenbereich ausgeschlossen. Kies- und Splittschüttungen stellen zwar keine funktionelle Versiegelung dar, ihr optischer Eindruck entspricht aber dem von Pflasterflächen. Die Festsetzung von Mutterboden mit einer Begrünung und Bepflanzung lässt gestalterisch die Abstufung zwischen Straße und Haus deutlich erkennen. 11. Umweltbelange Umweltbericht Im Rahmen des weiteren Planverfahrens wurde eine Umweltprüfung durchgeführt, welche die voraussichtlichen Umweltauswirkungen des Planvorhabens ermittelt und bewertet. Der Umweltbericht ist aufgrund des großen Umfangs als eigenständige Anlage beigefügt und bildet einen gesonderten Teil der Begründung. Neben einer Bestandsaufnahme des Umweltzustandes erfolgt eine Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung (hinsichtlich der relevanten Schutzgüter). Es werden Maßnahmen zur Vermeidung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen festgelegt. Abschließend wird im Umweltbericht im Kapitel 8.3 – Umweltauswirkungen dargelegt: „Mit dem Planvorhaben gehen Beeinträchtigungen und Eingriffe in Natur und Landschaft einher, die entsprechende artenschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen (CEF – vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen) sowie Ausgleich / Kompensation gemäß der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung erfordern. Das Planvorhaben erfordert eine Gesamtkompensation von 18.314 Wertpunkten. Durch die Berücksichtigung der 1,5ha großen artenschutzrechtlichen Maßnahme mit einem Kompensationswert von 30.000 Wertpunkten wird nicht nur dieser externe Kompensationsbedarf voll umfänglich gewährleistet, sondern es errechnet sich des Weiteren ein Kompensationsüberschuss im Umfang von 11.685 Wertpunkten, der in dem Grünordnungsplan der Stadt Pulheim verbucht wird. Die artenschutzrechtlichen Maßnahmen und die Kompensationsmaßnahme sind aufgrund ihrer multifaktoriellen Wirkung darüber hinaus geeignet, die weitergehenden Beeinträchtigungen der Landschaft (Landschaftsbild und Naherholung) sowie der Naturhaushaltsfaktoren „Boden“, „Wasser“ und „Klima / Luft“ zu kompensieren. Weitergehende Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen sind folglich nicht erforderlich. Erhält die Stadt nach Realisierung der Planung durch die Fachbehörden Kenntnis davon, dass die Durchführung der Planung zu unvorhergesehenen erheblichen nachteiligen Auswirkungen geführt hat, werden Maßnahmen zur Abhilfe entwickelt.“ Artenschutz Ein weiterer Baustein des Umweltberichtes ist die durchgeführte Artenschutzprüfung (ASP). Die ausführliche Darstellung der ASP ist im Umweltbericht unter Punkt 3 aufgeführt. Die erste Stufe der ASP – die Kartierung von Brutvögeln sowie eine Begehung der Fläche zwecks Überprüfung auf Feldhamstervorkommen, Fledermaus und Vogelarten – wurde in einem ersten Schritt durchgeführt. Die baubedingten Maßnahmen zur Vermeidung und Verminderung artenschutzrelevanter Beeinträchtigungen sowie zu funktionserhaltenden Maßnahmen sind in den Hinweisen unter Punkt D aufgeführt. Stadt Pulheim Planungsamt Seite 18 von 19 Begründung Bebauungsplan Nr. 114 Pulheim Süd – Am Pulheimer Bach Stand Februar 2018 Unter Beachtung der Maßnahmen zur Vermeidung und zur Sicherung der kontinuierlichen ökologischen Funktionalität stehen der Planung keine artenschutzrechtlichen Belange entgegen. Ergänzung nach der Offenlage Entwässerung Aufgrund geänderter Gesetzesgrundlagen wurde im Kapitel C Kennzeichnungen und nachrichtliche Übernahmen gemäß § 9 Abs. 5 und 6 BauGB unter Punkt 2 Entwässerung der entsprechende Paragraph geändert. 12. Bodendenkmalpflege Bei archäologischen Untersuchungen wurde im südlichen Bereich des Plangebietes ein römisches Landgut gefunden. In Abstimmung mit dem Landschaftsverband Rheinland (im Weiteren LVR) ist die genaue Abgrenzung des unter Schutz zu stellenden Bodendenkmals im Bebauungsplan innerhalb einer Grünfläche festzusetzen. Über die textlichen Festsetzungen wird geregelt, dass innerhalb der festgesetzten Fläche bauliche Anlagen unzulässig sind. Um eine sinnvolle Nutzung der Fläche zu erzielen wurde die im Bebauungsplan Nr. 113 verortete Kita in den südlichen Bereich des Bebauungsplans Nr. 114 verlegt. Der baulich frei zu haltende Bereich über dem Denkmal wird als großzügige Freifläche der Kita einer sinnvollen Nutzung zugeführt. Das Aufstellen von Spielgeräten ist in Absprache mit dem LVR zulässig. Weitere Vorhaben sind innerhalb des Bereichs des Bodendenkmals sind mit dem LVR abzustimmen. 13. Kosten Durch das Bebauungsplanverfahren entstehen Kosten für die Beauftragung von Fachgutachten wie z.B. der Artenschutzprüfung und Umweltbericht sowie für die ebenfalls notwendige archäologische Prospektion der Fläche. Unter Berücksichtigung der konkreteren Datenlage dieses Bauleitplanverfahrens wurde für die Wohnsiedlungserweiterung im Geltungsbereich der FNP-Änderung Nr. 17.9 Pulheim eine gutachterliche Kosten-NutzenAnalyse durchgeführt. Pulheim, Februar 2018 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Stadt Pulheim Planungsamt Seite 19 von 19