Beschlussvorlage (Begründung)

Begründung zum Bebauungsplan Nr. 133 Pulheim Beschleunigtes Verfahren gem. § 13a BauGB Stand November 2017 Bebauungsplan Nr. 133 Pulheim – Am Bahnhof Begründung Stand November 2017 Stadt Pulheim Amt 61 Seite 1 von 7 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 133 Pulheim Beschleunigtes Verfahren gem. § 13a BauGB Stand November 2017 INHALTSVERZEICHNIS 1. Lage und räumlicher Geltungsbereich 2. Planerfordernis 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 4. Bestehende Rechtsverhältnisse 5. Bestand 6. Inhalt des Planentwurfs 6.1 Art der baulichen Nutzung 6.2 Maß der baulichen Nutzung 6.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche 7. Umweltbelange 8. Ergebnisse Erschütterungsgutachten 9. Baugestalterische Festsetzungen 10. Kosten Stadt Pulheim Amt 61 Seite 2 von 7 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 133 Pulheim Beschleunigtes Verfahren gem. § 13a BauGB 1. Stand November 2017 Lage und räumlicher Geltungsbereich Das Grundstück des alten Bahnhofs liegt längsseits der Bahnstrecke an der Straßenkreuzung „Am Bahnhof/ Mittelstraße“ westlich des Stadtzentrums von Pulheim und ist in Privatbesitz. In unmittelbarer Umgebung befindet sich Mischnutzung, vorwiegend mit Wohnhäusern und vereinzelt Gastronomie. Der südliche Teil des Gebäudes (ehemalige Güterhalle) wurde bisher durch die Pulheim-Frechener Eisenbahnfreunde (PFE) genutzt. Im Hauptgebäude besteht das EG aus Leerstand (war früher ein Aufenthaltsraum für Reisende) und im 1.OG eine Mietwohnung (bis 2007 Wohnung für Aufsichts-/ Bereitschaftspersonal/ Fahrdienstleiter) angesiedelt sowie im nördlichen Teil des Gebäudes ein Kiosk. Diese Nutzung wurde aufgegeben und künftig soll der Bahnhof für Bürozwecke und Gastronomie/ Kiosk genutzt werden. Der aufzustellende Bebauungsplan umfasst die Flurstücke 948, 949 und 1017 (Flur 16, Gemarkung Pulheim). Nördlich grenzen die Flurstücke 1001 und 1003 an sowie östlich die Mittelstraße mit den Flurstücken 1003, 948 und 949. Südlich befinden sich die Flurstücke 956 und 950 mit der öffentlichen Parkfläche (P&R-Hochgarage) und westlich die Gleise mit dem Flurstück 1071. 2. Planerfordernis Für das Plangebiet gilt der Bebauungsplan „Bahnhofsumfeld Pulheim“, Nr. 35.9 (1994). Das Bahnhofsgebäude ist als Fläche für Bahnanlagen festgesetzt und unterliegt somit nach §38 BauGB nicht der Planungshoheit der Kommune. Durch die Entwidmung bzw. Freistellung der Fläche mit der Bekanntgabe des Freistellungsbescheides vom 18.01.2017 werden die Flurstücke 948, 949 und1070 von den Bahnbetriebszwecken freigestellt. Dadurch endet die Eigenschaft als Betriebsanlage der Eisenbahn und die Flächen fallen wieder vollständig in die Planungshoheit der Stadt Pulheim zurück, sodass sie beplant und entwickelt werden können. Der Investor beabsichtigt beim Bahnhof die Wiedernutzbarmachung einer innerörtlichen und zentral gelegenen Fläche. Es handelt sich daher um eine Maßnahme der Innenentwicklung, sodass ein Bebauungsplan gemäß § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren aufgestellt wird. Die Voraussetzungen gemäß § 13a Abs. 1 BauGB sind erfüllt, da die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO deutlich unterhalb des Schwellenwertes von 20.000 m² liegt. Die Erschließung ist über das öffentliche Straßennetz gesichert. 3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Im Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim ist das Bebauungsplangebiet als gemischte Baufläche dargestellt. Es steht dem Entwicklungsgebot gem. § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB nicht entgegen, wenn einzelne Vorgaben des Flächennutzungsplans nicht detailgenau in den Bebauungsplan übernommen werden. Flächennutzungspläne Stadt Pulheim Amt 61 Seite 3 von 7 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 133 Pulheim Beschleunigtes Verfahren gem. § 13a BauGB Stand November 2017 enthalten keine parzellenscharfen Darstellungen, sodass den Gemeinden ein gewisser Gestaltungsspielraum zugestanden wird. Da der Bebauungsplan gem. § 13a BauGB aufgestellt wird, kann von den Darstellungen des Flächennutzungsplanes abgewichen werden, sofern keine Beeinträchtigung der städtebaulichen Entwicklung des Gemeindegebietes erfolgt. Da es sich um eine kleine Fläche des Gemeindegebiets handelt, wird die geordnete städtebauliche Entwicklung durch den Bebauungsplan nicht beeinträchtigt. Der Flächennutzungsplan ist dann gem. § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB im Wege der Berichtigung anzupassen. Dies erfolgt durch einen dem Satzungsbeschluss folgenden einfachen Beschluss des Rates. Es ist dann für das gesamte Bebauungsplangebiet Sondergebiet (SO) darzustellen. 4. Bestehende Rechtsverhältnisse Der Regionalplan weist für die Fläche „Allgemeinen Siedlungsbereich“ aus. Im Flächennutzungsplan ist das Gebiet als gemischte Baufläche dargestellt, welche im Rahmen der Berichtigung in ein Sondergebiet (SO) geändert wird. Für das Plangebiet gilt der Bebauungsplan „Bahnhofsumfeld Pulheim“, Nr. 35.9 (1994). Das Bahnhofsgebäude ist als Fläche für Bahnanlagen festgesetzt. 5. Bestand Das Plangebiet umfasst derzeit das Gebäude des alten Bahnhofs, der unter Denkmalschutz steht und sanierungsbedürftig ist. Der Bahnhof besteht aus einem Hauptgebäude, welches im EG als Aufenthaltsraum für Reisende genutzt wurde und im 1. OG eine Wohnung für Aufsichts-/ Bereitschaftspersonal besitzt. Im nördlichen Teil des Gebäudes war ein Kiosk angesiedelt. Der südliche Teil des Gebäudes wurde bisher durch den PulheimFrechener Eisenbahnfreunde (PFE) e. V. genutzt. Westlich grenzen der Bahnsteig und die Bahntrasse an. 6. Inhalt des Planentwurfs Durch die Entwidmung wird das Plangebiet von den Bahnbetriebszwecken freigestellt und der Sonderstatus als Bahnfläche aufgehoben. Die Fläche fällt damit in die Planungshoheit der Kommune. Das städtebauliche Konzept sieht eine Nutzungsänderung von Wohn- und Gewerbenutzung hin zu Büro- und Gewerbenutzung vor. Im EG, OG und DG sowie im südlichen Teil des Gebäudes sollen Büroräume entstehen. Im nördlichen Teil des Gebäudes soll ein Kiosk/ Bistro für Reisende und die Bürger Pulheims angesiedelt werden. Als Art der baulichen Nutzung wird daher ein Sondergebiet (§ 11 BauNVO) festgesetzt. Stadt Pulheim Amt 61 Seite 4 von 7 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 133 Pulheim Beschleunigtes Verfahren gem. § 13a BauGB Stand November 2017 Die neue Nutzung erfordert Sanierungsmaßnahmen des Gebäudes, um die Anlage an heutige Standards und Anforderungen an Arbeitsplätze zu bieten. Der Baukörper soll dabei nicht verändert werden und der Charakter „Bahnhof“ weiterhin bestehen bleiben. Die Sanierungsmaßnahmen sind in Bezug auf Denkmalschutz und Brandschutz mit den zuständigen Behörden abzustimmen. 6.1 Art der baulichen Nutzung Hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung wird die bisherige Nutzung „Fläche für Bahnanlagen“ aufgegeben und stattdessen ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Dienstleistung und Gastronomie“ festgesetzt. Dies ergibt sich aus dem Umstand, dass sich die bestehende geplante Nutzung wesentlich von den Baugebieten nach §§ 2-9 BauNVO unterscheidet. Eine Option, dass im Plangeltungsbereich gewohnt wird, besteht unter Berücksichtigung der angrenzenden Bahnstrecke nicht, was anhand des Erschütterungsgutachtens und des Schallschutzgutachtens belegt wurde. Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Kerngebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben, Geschäfts- und Bürogebäuden sowie Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. Wenn die geplante Nutzung den in der Baunutzungsverordnung zugeordneten Hauptfunktionen nicht zuzuordnen ist, scheiden diese Gebiete für eine Festsetzung aus. 6.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung der Grundflächenzahl (GRZ) sowie die max. Trauf(TH) und Firsthöhen (FH) ü. NN (Normalnull) bestimmt. Die GRZ wird für den Geltungsbereich des Sondergebiets entsprechend des vorhandenen Bestands und den Vorgaben des § 17 BauNVO mit 0,8 festgesetzt. Erfahrungsgemäß kann durch die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse die Höhenentwicklung in Baugebieten im Hinblick auf eine städtebauliche Harmonisierung nicht hinreichend gesteuert werden. Obwohl eine einheitliche Geschossigkeit festgesetzt ist, können durch Kellergeschosse, die über das Erdreich hinausgebaut werden, und durch die jeweiligen Drempelausbildungen im Dachgeschoss sehr unterschiedlich hohe Gebäude entstehen. Dies kann insgesamt zu einem unmaßstäblichen, städtebaulichen Erscheinungsbild führen. Es wird daher zu Gunsten der Festsetzung einer maximalen Traufhöhe und des Maßes der maximalen Höhe der baulichen Anlage auf die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse verzichtet. Durch die textlichen Festsetzungen werden die maximalen Traufhöhen (TH) und die maximalen Firsthöhen (FH) der baulichen Anlagen bestimmt, um eine gebietsverträgliche Einbindung der Bebauung zu gewährleisten. Diese Höhen orientieren sich an den derzeitig im Plangebietsbereich vorherrschenden Höhen, die sich aus der Bestandsbebauung ergeben. Der untere Bezugspunkt (UB) wird mit 52,27 festgesetzt und wurde anhand der unteren Gebäudekanten entlang der angrenzenden Verkehrsfläche errechnet. TH und FH sind anhand der Planzeichnung abzulesen. In den mit A und B gekennzeichneten Flächen werden entsprechend der textlichen Festsetzungen Sonderregelungen bezüglich der Vordächer/Auskragungen getroffen, um die Wiederherstellung des Bestands in diesen A Stadt Pulheim Amt 61 Seite 5 von 7 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 133 Pulheim Beschleunigtes Verfahren gem. § 13a BauGB Stand November 2017 Bereichen planungsrechtlich sicherzustellen. Die Flächen wurden nicht in die Baugrenze einbezogen, um einer Entstehung umschlossen gebauter Räume planungsrechtlich entgegenzuwirken. 6.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche Für den gesamten Plangeltungsbereich wird die geschlossene Bauweise festgesetzt, da sich das Bestandgebäude an den Flurstücksgrenzen orientiert und bereits eine Grenzbebauung besteht. In der geschlossenen Bauweise werden die Gebäude ohne seitlichen Grenzabstand errichtet. Die überbaubaren Grundstücksflächen sind in Form des Baufensters festgesetzt. Eine Überschreitung der überbaubaren Grundstücksfläche wird anhand der textlichen Festsetzungen in Bezug auf Terrassen und Vordächer geregelt und ist im Rahmen der Bestandsbebauung bis zu einer GRZ von 1,0 möglich. 7. Umweltbelange Nach § 13 Abs. 3 wird beim vereinfachten Verfahren nach § 13a BauGB von der Durchführung einer Umweltprüfung abgesehen. Dennoch wurde durch das Kölner Büro für Faunistik eine Artenschutzprüfung durchgeführt, um auszuschließen, dass es durch die Umbaumaßnahmen und Sanierung des Dachgeschosses zu Gefährdungen artenschutzrechtlich relevanter Arten kommen könnte. Das Ergebnis der Artenschutzprüfung vom 24.04.2017 ist, dass es keine Hinweise auf aktuelle oder ehemalige Vorkommen von Fledermäusen oder von gebäudebrütenden Vogelarten gibt. Es wurden auch keine Strukturen gefunden, die eine besondere Eignung für artenschutzrechtlich relevante Fledermäuse oder Vögel aufweisen. Die Sanierung des Dachgeschosses im Bereich des Bahnhofs Pulheim ist daher artenschutzrechtlich zulässig. 8. Ergebnisse Erschütterungsgutachten Da die Bahntrassen direkt an das Bahngebäude angrenzen, wurde auch ein „Prognosegutachten über den zukünftigen Schwingungseintrag auf das Bahnhofsgebäude in Pulheim durch den Eisenbahnbetrieb“ vom 16.05.2017 erstellt. Dabei wurde davon ausgegangen, dass für den Prognosehorizont 2025 keine Änderungen der Geschwindigkeit auf dem Trassenabschnitt zu erwarten ist. Daher können die angetroffenen Erschütterungsimmissionen der einzelnen Zugvorbeifahrten in gleicher Höhe für die Zukunft prognostiziert werden. Der aus der Anzahl der Züge im Tagesverlauf berechnete Beurteilungswert für die Erschütterungseinwirkungen auf den Menschen in Gebäuden in Mischgebieten wird eingehalten. Ebenso wird der Orientierungswert für Büroräume bezogen auf den Sekundär-Schallpegel eingehalten. Für den Nachtzeitraum treten unzulässig hohe Immissionswerte bezogen auf Einzelereignisse als auch auf die Mittelwerte sowohl für die Erschütterung als auch für den daraus hervorgerufenen Sekundär Schallpegel auf. Damit ergibt sich, dass die geplante Umwidmung des ehemaligen Bahnhofsgebäudes in Pulheim zu einem Bü- Stadt Pulheim Amt 61 Seite 6 von 7 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 133 Pulheim Beschleunigtes Verfahren gem. § 13a BauGB Stand November 2017 robereich und einem Verkaufsbereich in Form der Einstufung als Mischgebiet bzw. Dorf-/Kerngebiet möglich ist, mit der Einschränkung, dass keine Schlafbereiche in diesem Gebäude zulässig sind. 9. Baugestalterische Festsetzungen Für den Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 133 Pulheim gilt grundsätzlich die Satzung über örtliche Bauvorschriften für den Kernbereich des Ortsteils Pulheim vom 13.09.1991 (einschließlich 1. und 2. Änderung). Bis auf § 7 Abs. 1 und 2 findet die Satzung keine Anwendung. In Ergänzung der planungsrechtlichen Festsetzungen nach dem BauGB werden noch bauordnungsrechtliche Gestaltungsfestsetzungen nach § 86 BauO NRW getroffen. Bedingt durch den Gebäudebestand und den Denkmalschutz des Gebäudes wird als Dachform das Satteldach festgesetzt sowie Dacheinschnitte und Dachaufbauten ausgeschlossen. Dadurch wird einer Änderung der Dachlandschaft vorgebeugt und der Bestand gesichert. Für die Einfriedung werden entlang der bahnseitigen Grundstücksgrenze ausschließlich Hecken und Sträucher bis max. 2,00 m sowie nur Maschendraht- oder Stabgitterzäune bis max. 1,80 m vor oder hinter dieser Bepflanzung festgesetzt. Vor oder hinter dieser Bepflanzung sind nur Maschendraht- oder Stabgitterzäune bis max. 1,80 m zulässig und blickdichte Einfriedungen (z. B. Mauern, Holzbretterzäune, Holzflechtzäune, Matten- oder Folienbespannung, künstliche Rankpflanzimitationen etc.) untersagt. Durch die Einfriedung wird die Einsehbarkeit durch Passanten auf dem angrenzenden Bahnsteig reguliert. Gleichzeitig werden massive Einfriedungen verhindert und eine positive städtebauliche Gestaltungen gewährleistet. Eine Einfriedung ist aus städtebaulicher Sicht massiv, wenn sie blickdicht ist und von ihr die Wirkung einer starren, geschlossenen baulichen Abgrenzung ausgeht. Massiv ist hier keine Frage des Materials sondern der städtebaulichen Wirkung. Dementsprechend sind z. B. Maschendraht, grobmaschige Drahtgitter- oder Jägerzäune keine massiven Einfriedungen. Dies gilt auch für Hecken, da sie von ihrer Struktur keine starren baulichen Anlagen sind. Massive Einfriedungen umfassen beispielsweise geschlossene, blickdichte Holzlatten oder Holzflechtzäune sowie Mauern und Bespannungen aus Flechtmatten oder Folien. 10. Kosten Durch das Bebauungsplanverfahren entstehen keine über die Planungskosten hinausgehenden Kosten. Pulheim, den 07.11.2017 Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie Stadt Pulheim Amt 61 Seite 7 von 7